O documento detalha o gerenciamento de aquisições da Babilônia Incorporadora para um projeto imobiliário em São Paulo, estabelecendo critérios make or buy e uma matriz de classificação para a seleção de fornecedores. A estratégia inclui a análise de experiência, qualidade de serviços e prazos para garantir a execução eficaz do projeto dentro das restrições orçamentárias e temporais. O processo controla as aquisições com reuniões periódicas e relatórios semanais, culminando em um encerramento formal do contrato após a entrega dos serviços.

1. São
Paulo,
MBA
em
Gestão
Estratégica
e
Econômica
de
Projetos
GEEP3
(FGV)
Outubro,
2015
GERENCIAMENTO
DE
AQUISIÇOES
EM
PROJETOS
BI

2. Introdução
A
Babilonia
IncorporaBon
é
uma
empresa
formada
por
dois
sócios
com
o
intuito
de
entrar
no
mercado
de
incorporação
imobiliária
na
cidade
de
São
Paulo.
Para
o
primeiro
empreendimento
da
empresa,
baseado
no
conhecimento
de
mercado
dos
sócios,
verificou-­‐se
a
necessidade
de
que
apartamentos
do
Rpo
Studio
teriam
grandes
chances
de
lucraRvidade.
Alunos/Diretoria:
• Eduarda
Silva
Rodrigues
de
Freitas
• Vitorio
Lepiane.

3. WBS
DO
PROJETO
Make
Make
Make
Make
Make
Make
Make

4. WBS
DO
PROJETO
Buy
Buy
Make
Make
Make
Make
Buy

5. WBS
DO
PROJETO
Buy
Make
Buy
Buy
Make
Buy

6. Critérios
Make
or
Buy
• 1. Capacidade (quantidade e qualidade) da equipe;
A empresa não possui quantidade suficiente de funcionários para conseguir produzir todos os pacotes de trabalho.
• 2. Necessidade de fornecimento especializado;
Para a execução dos projetos e execução da obra propriamente dita, a Incorporadora precisará contratar mão-de-obra
especializada.
• 3. Restrição de custo;
Para alguns pacotes de trabalho será mais interessante financeiramente para a Incorporadora subcontratar alguns serviços.
• 4. Restrição de prazo;
Como a equipe da Incorporadora é pequena, a contratação de terceiros se torna interessante para cumprimento do
cronograma planejamento inicialmente.
• 5. Existência de fornecedores confiáveis;
Os diretores possuem alguns fornecedores que já trabalharam anteriormente durante suas vidas profissionais e portanto
considerados confiáveis para a execução de determinados serviços.
• 6. Compartilhamento de riscos;
Determinados serviços possuem riscos que de acordo com a estratégia da Incorporadora devem ser compartilhados, como
execução do projeto e própria execução da obra.
• 7. Problemas legais ou de segurança da informação;
. Alguns pacotes possuem importância jurídica e devem ser de responsabilidade de fornecedores especializados segundo a
estratégia da Incorporadora.

7. Mapa
de
Aquisições
Concorrência
Item
a
ser
contratado
Ref.
na
WBS
Vendor
List
Cronograma
Orçamento
Critério
Make
or
Buy
RFP
01
Gerenciamento
da
construção
1.4.1
Empreiteira
1,
Empreiteira
2,
Empreiteira
3
03/11/17
R$40.000.000
1,
2,
5
,
4
e
6
RFP
02
Gerenciamento
da
contratação
do
projeto
1.5
ProjeRsta
1,
ProjeRsta
2,
ProjeRsta
3,
ProjeRsta
4,
ProjeRsta
5
04/12/15
R$500.000
1,
2,
3,
4
e
6
RFP
03
Estudo
de
viabilidade
jurídica
1.6.1
Escritório
de
adv.
1,
escritório
de
adv.
2,
escritório
de
adv.
3
24/04/15
R$200.000
2
e
7
RFP
04
Estudo
de
viabilidade
urbanísRca
1.6.2
Escritório
de
Arq.
1,
escritório
de
Arq.
2,
escritório
de
Arq.
3
24/04/15
R$200.000
1
e
2
RFP
05
Pesquisa
de
mercado
1.6.5
Empresa
1,
Empresa
2,
Empresa
3
14/08/15
R$200.000
1
e
2

8. DT
–
Gerenciamento
da
Contratação
do
Projeto
• Trabalho a ser contratado:
Todas as etapas do projeto preliminar, básico e executivo de todas as disciplinas necessárias para perfeita
execução do empreendimento, no prazo, custo e escopo definidos.
• Prazo:
Total de 120 dias
• Preço:
O valor do contrato será pago de acordo com as entregas aprovadas pelo contratante dos projetos preliminar
(20%), básico (35%) e executivo (45%).
• Qualidade:
Os projetos deverão seguir as normas técnicas brasileiras pra construção civil, seguir as orientações
desejadas pela contratante, serem entregues em arquivo pdf e AutoCad além de impressos em folhas A1 e
A0 caso necessário para o bom entendimento durante a construção.
• Suporte:
A contratada deverá disponibilizar um representante com conhecimentos técnicos e conhecimentos dos
projetos que possa dar o suporte necessário durante as obras caso seja necessário.

9. DT
–
Gerenciamento
da
Contratação
do
Projeto
• Treinamento:
A contratante deverá garantir que seus funcionários teråo conhecimento necessårio para a perfeita execução
dos projetos ou receberão treinamento adequado.
• Local de entrega:
Os projetos deverão ser entregues no escritório da incorporadora impressos em A1 ou A0 e entregues via
CD/DVD os arquivos em PDF e AutoCad.
• Pagamento:
O pagamento das notas fiscais da contratada será realizado até o 25º dia do mês após aprovação por escrito
da contratante. As notas deverão ser enviadas ao departamento de suprimentos
(suprimentos@babiloniaincorporation.com.br) juntamente com a aprovação do responsável dos projetos.
• Contato:
O contato deverá ser realizado primeiramente sempre com o gerente do projeto por parte da contratante, as
reuniões devem ser marcadas com antecedência e deverão acontecer nas dependências da contratante ou
contratada.
• Visitas:
Durante a execução da obra, a projetista deverá realizar 3 visitas para acompanhamento da execução pelo
técnico responsável do projeto.

10. WBS
-­‐
Contrato
1.
Gerenciamento
da
contratação
do
projeto
1.1
Projeto
Preliminar
1.1.1
Arquitetônico
1.2
Projeto
Básico
1.2.1
Arquitetônico
1.2.2
Elétrico
1.2.3
Hidráulico
1.2.4
Estrutural
1.3
Projeto
ExecuBvo
1.3.1
Arquitetônico
1.3.2
Elétrico
1.3.3
Hidráulico
1.3.4
Estrutural

11. Critérios
eliminatórios/
classificatórios
• CRITERIOS ELIMINATORIOS
• 1) Experiência comprovada na área por mais de 5 anos;
• 2) Empresa deve ter ISO 9001 e 14000;
• 3) Empresa deve possuir escritório na cidade de São Paulo;
• 4) A equipe técnica deve ter mais de 10 anos de experiência na área;
• 5) A empresa não poderá subcontratar o serviço pelo qual está sendo contratada.
• CRITERIOS CLASSIFICATORIOS
• 1) A empresa deverá cumprir todos os itens da DT sem exclusão;
• 2) A empresa deverá cumprir o cronograma proposto na DT ou apresentar prazo menor;
• 3) A proposta comercial não poderá ficar acima de 20% do orçado pela contratante.
• 4) Propostas que estiverem 30% abaixo do orçamento planejado também não serão
consideradas.
• 5) Em caso de empate através das notas e pesos, prevalecerá a que obtiver melhor
pontuação na proposta técnica.
OBS: Os critérios de avaliação não serão explicitados na DT para não corrermos o risco de questionamentos
com relação a avaliação dos fornecedores.

12. Matriz
de
eliminação
Matriz
de
eliminação
Fornecedores
Exp.
Comprovada
>
5
anos
ISO
9.001
ISO
14.000
Escritório
em
SP
Equipe
téc.
>
10
anos
de
exp.
Vai
subcontratar?
Receberá
DT?
ProjeRsta
1
10
anos
sim
sim
sim
sim
não
sim
ProjeRsta
2
7
anos
sim
sim
sim
sim
sim
não
ProjeRsta
3
5
anos
não
não
sim
sim
não
não
ProjeRsta
4
12
anos
sim
sim
sim
sim
não
sim
ProjeRsta
5
20
anos
sim
sim
sim
sim
não
sim
Os projetistas selecionados foram nº 1, 4 e 5.

13. Matriz
de
classificação
Matriz
de
pontuação
Fornecedores
Nº
de
itens
da
DT
Dias
propostos
Preço
Preço
acima
de
20%
Preço
30%
abaixo
do
orçado?
ProjeRsta
1
9
120
R$
520.000
não
não
ProjeRsta
4
10
115
R$
450.000
não
não
ProjeRsta
5
10
120
R$
330.000
não
sim
Se dias propostos =120 / nota 5
Se dias propostos > 120 / nota 0
Se dias propostos < 120 / nota 10
Se preço >= 20% orçado / nota 0
Se preço = orçado / nota 5
Se preço >30% orçado < orçado / nota
10
Se preço < 30% orçado/ nota 0

14. Matriz
de
classificação
Matriz
de
pontuação
Fornecedores
Nº
de
itens
da
DT
(Peso
3,5)
Dias
propostos
(Peso
3,0)
Critério
preço
1(
Peso
1,5)
Critério
preço
2
(Peso
2,0)
Total
ProjeRsta
1
31,5
15
0
0
46,5
ProjeRsta
4
35
30
15
20
100
ProjeRsta
5
35
15
15
0
65
O Projetista 4 é o vencedor.

15. Documentação
adotada
A documentação enviada para os concorrentes foi:
• Carta introdutória;
• Declaração de Trabalho;
• Modelo do contrato.
Essa documentação foi enviada através de e-mail com confirmação de recebimento.
Adotamos este tipo de envio por ser mais rápida, eficiente e porque é possível
recebermos a confirmação de leitura e recebimento através do Outlook.
• Tipo de contrato escolhido foi o de Tempo e Material, onde os projetos foram
divididos em etapas que serão pagas através da entrega e aprovação dos projetos.
Deverá ser criada uma lista detalhada dos projetos que serão entregues.
• A concorrência é do tipo privada.

16. Contratação
privada
–
passo
a
passo
Planejamento:
Criação
da
documentação,
engajamento
de
stakeholders.
Especificação:
Reuniões
para
definição
da
DT,
modelo
de
contrato.
RFP,
RFQ,etc:
Desenvolvimento
da
documentação
para
envio.
Publicidade:
Envio
dos
documentos
aos
fornecedores
pré-­‐qualificados.
Propostas:
Recebimento
das
propostas
por
e-­‐mail.
Avaliação
das
propostas:
análise
das
propostas
através
da
matriz
de
pontuação
Short
list:
Apresentação
das
finalistas
para
o
Sponsor
do
projeto
Contratação:
Interação
com
o
dept.
jurídico
das
empresas
para
assinaturas
do
contrato

17. Controle
da
aquisição
Para fiscalizar este contrato foram adotadas as seguintes medidas:
• Envio de Ordem de Serviço para autorizar o início dos serviços e começo oficial da
medição do cronograma do contrato;
• Reuniões quinzenais deverão acontecer para acompanhamento do andamento dos
projetos;
• Equipe técnica da Babilonia Incorporation irá avaliar os projetos enviados para
aprovação;
• Acompanhamento de analista jurídico durante reuniões sobre claims;
• Controle integrado de mudanças com comunicação eficiente entre todas as partes
interessadas do projeto.

18. Relatório:
Para controlar este contrato, deverá ser entregue um relatório quinzenal (após cada
reunião entre as partes) com as seguintes informações:

19. Passo
a
passo
para
o
controle
da
aquisição
Entrega
do
relatório
de
acompanhamento
quinzenalmente
Após
a
aprovação
do
relatório,
aprovar
o
envio
das
NF
para
pagamento.
Receber
NF,
confirmar
valor
e
descrição
do
que
está
sendo
pago.
Enviar
para
dpto
financeiro
Confirmar
pagamento
junto
ao
fornecedor.
Em
paralelo
a
essas
ações,
todas
as
mudanças
ocorridas
devem
ser
documentadas,
e
comunicadas
para
ambas
as
partes.
As
lições
aprendidas
devem
ser
documentadas.

20. Encerramento
Após
todas
as
entregas
confirmadas
e
aprovadas
conforme
os
relatórios
parciais,
deve
haver
uma
reunião
para
encerramento.
Essa
reunião
deve
ser
marcada
por
e-­‐mail
entre
o
Sponsor,
GP,
e
fornecedor
de
forma
presencial.
Nesta
reunião
as
partes
devem
entender
o
fim
do
contrato
e
o
recebimento
100%
do
serviço.
Um
Termo
de
Recebimento
DefiniRvo
deve
ser
gerado
confirmando
o
fim
dos
serviços
e
das
pendências
assim
como
os
pagamentos.

21. PGA
–
Plano
de
Gereciamento
de
Aquisições
Sumário:
1. Objetivo do PGA
2. Método de Gerenciamento das aquisições
2.1 Processos de Aquisições
2.2 Decisões de comprar
2.3 Documentos padronizados de aquisição
2.4 Responsabilidades das aquisições da equipe do projeto
2.5 Fornecedores Pré-qualificados
3. Conduzir as aquisições
3.1 Tipos de contrato
3.2 Critérios de avaliação das cotações e propostas
4. Controlar as aquisições
4.1 Avaliação dos fornecedores
5. Encerrar as aquisições