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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL DE
DEFESA DO CONSUMIDOR DA COMARCA FEIRA DE SANTANA-BAHIA
VERÔNICA CARVALHO TELLES RAMOS, brasileira, casada,
psicopedagoga, portadora da cédula de identidade RG n.º 05035047-18 SSP/Ba, inscrita no CPF/MF
sob o n.º 775.928.085-87, residente e domiciliada na Rua Marechal Castelo Branco, nº 1477, Bairro
capuchinhos, nesta Cidade, por sua advogada e procuradora adiante assinada, conforme instrumento
procuratório anexo, com escritório profissional situado à Rua barão do Rio Branco, n. 1517, Edf.
Petrópolis, sala 108. Centro. Feira de Santana/Ba, onde recebe notificações e intimações, vem
respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS
com fulcro nos artigos 186 e 187 do Código Civil; Lei 8.078/90 (CDC), bem como os demais
dispositivos aplicáveis à matéria,
Contra as empresas:
CELITA FRANCA EMPREENDIMENTOS LTDA, pessoa jurídica de
direito privado, inscrita no CNPJ sob n.º 09.205.442/0001-49, com sede na Rua Boticário Moncorvo,
nº 888, Bairro Kalilândia, Feira de Santana/Ba, na pessoa de seu representante legal,

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ATRIUM CONSTRUÇOES E EMPREENDIMENTOS LTDA, pessoa
jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 06316878/0001-17, com sede na Avenida Getúlio
Vargas, nº 3217, Bairro Santa Mônica, Feira de Santana/Ba, na pessoa de seu representante legal,
AMAYO PATRIMONIAL LTDA, pessoa jurídica de direito privado,
inscrita no CNPJ sob n.º 02.769.369/0001-99, com sede na Avenida Maria Quitéria, nº 1870-B, Bairro
Centro, Feira de Santana/Ba,
pelas razões de fato e de direito a seguir aduzidas:
1. DO CONTRATO
Em data de 31 de Julho de 2008 a requerente firmou com as
requeridas Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda (doc. Anexo), tendo com objeto o
seguinte bem imóvel:
Unidade Comercial de nº 324 (conforme unidade objeto do contrato);
em edifício denominado CELITA FRANCA BUSINESS & FLAT, cuja construção está situadana Rua
Boticário Moncorvo, nº888, bairro Kalilândia, Feira de Santana/Bahia; constituído de parte comercial e
residencial.
2. DO VALOR DO IMÓVEL E DOS PAGAMENTOS EFETUADOS
O preço total do imóvel adquirido à época da Assinatura do Contrato
de compra e venda era de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), tendo sido pago a título de sinal
a quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) e o saldo devedor em 24 parcelas iguais de R$ 1.041,67
(um mil e quarenta e um reais e sessenta e sete centavos).
Vale ressaltar que o imóvel já se encontra completamente quitado
junto à Construtora.
3. DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL
De acordo com o estabelecido na cláusula 6 do referido contrato
(anexo), no item "PRAZO DE ENTREGA DA UNIDADE”, o prazo da entrega do imóvel seria para
JANEIRO DE 2010, ressalvando que não fora determinado qualquer prazo de tolerância de atraso.
Entende-se, pois, que a entrega do imóvel, então, deveria ter acontecido impreterivelmente em janeiro
de 2010, visto que não houve alguma das hipóteses de caso fortuito ou força maior, ou, ainda,
nenhum dos fatores extraordinário elencados no Parágrafo Primeiro da Décima primeira cláusula do
contrato de Compra e Venda.

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Ainda que assim não fosse, à luz do Princípio geral da boa-fé e,
principalmente, do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula de carência ou
tolerância coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Portanto, trata-se de cláusula nula.
Da mesma maneira, o adquirente está também sujeito à perda de
emprego, doença, morte de parente, roubo etc. e não terá, mesmo em razão desses fatos, qualquer
carência no cumprimento das suas obrigações, notadamente a obrigação de pagar o que deve, cujo
inadimplemento enfrenta implacáveis consequências impostas pela construtora credora, como, por
exemplo, multas, juros, correções, ações de resolução, alienação extrajudicial do imóvel entre outros.
Violando o contrato ao não executar a obra ou ao executá-la
defeituosamente, inobservando as normas nele estabelecidas, o construtor responderá civilmente,
como contratante inadimplente, pelas perdas e danos, com base nos arts. 389 e 402 do Código Civil
de 2002:
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e
danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais
regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as
perdas e danos derivados ao credor abrangem, além do que ele
efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Paulo Nader pondera que “a responsabilidade civil contratual deriva
da inexecução das obrigações, que abrange tanto o inadimplemento absoluto quanto a mora”.
(NADER, 2009, p.372).
Portanto, havendo estipulação prévia no contrato da data de entrega
do bem, é imediatamente gerada no adquirente uma expectativa que determina todo um planejamento
de vida que pode incluir a entrega de um imóvel ocupado por locação, a marcação de data de
casamento, a preparação de uma mudança, e até mesmo há que se planejar financeiramente não só
para todos estes eventos, mas também para eventual financiamento de parte do imóvel junto a
instituição financeira.
O Código Civil abordou em diferentes títulos cada uma das
modalidades de responsabilização civil. A responsabilidade civil contratual recebeu tratamento no
título IV denominado “do inadimplemento das obrigações” e a extracontratual teve abordagem no
título IX, “da responsabilidade civil”, ambos componentes do Livro I, da parte especial do Código Civil.
De qualquer forma, sempre importante frisar que até a presente data
a requerida não entregou o imóvel objeto do contrato, descumprindo cláusula contratual, bem como
não há qualquer previsão para a efetiva entrega.

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4. DO INADIMPLEMENTO POR PARTE DA RÉ – DA QUEBRA CONTRATUAL
A ré, através do seu inadimplemento, ou seja, da não entrega do
imóvel no prazo estipulado no contrato, deu motivo para a presente ação, uma vez que, infringiu o
quanto determinado pelo contrato que aduz o prazo de janeiro de 2010 para a entrega da unidade.
A quebra contratual, uma vez que não entregou o imóvel no prazo
estipulado, e ainda, encontra-se em atraso, causou danos à Autora, morais e materiais, devendo,
pois, repará-los.
Isto porque, adquiriu a Autora, de boa-fé, imóvel com prazo de
entrega em janeiro de 2010 e até a presente data não recebeu o referido bem, e sequer possui
estimativa de recebê-lo.
Tendo como base a data de entrega do imóvel adquirido junto com a
construtora, a Autora, juntamente com seu esposo, planejou a instalação de um escritório comercial
no presente imóvel.
Em face disso, e com o intuito de adquirir mais recursos para investir
do novo bem adquirido, resolveu vender um imóvel já pertencente ao casal e investir o valor recebido
na melhoria do bem objeto desta lide.
Ocorre que, mesmo já tendo celebrado contrato de compra e venda
de um imóvel já pertencente a Autora, esta teve, por culpa única e exclusiva da Ré, desfazer o tal
negócio, uma vez que, o prazo de entrega do bem – objeto da presente lide – não fora entregue no
prazo estipulado pela empresa contratada, não podendo, pois, a Autora desinstalar-se para não ter
sequer para onde ir .
A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça tem entendido que
os lucros cessantes podem ser presumidos ante a não entrega de imóvel na data convencionada.
Com isso, admite a indenização por lucros cessantes correspondente aos alugueres que o adquirente
poderia ter recebido em razão da não entrega do imóvel na data estipulada.
Agravo regimental no recurso especial. Argumentos insuficientes para
alterar a decisão agravada. Inexecução de contrato. Não entrega do
imóvel. Lucros cessantes. Cabimento. 1. A agravante não trouxe
argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que
alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa do
provimento ao agravo regimental. 2. A inexecução do contrato pelo
promitente-vendedor que não entrega o imóvel na data
estipulada acarreta, além do dano emergente, figurado nos
valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros

5. 5
cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido
se tivesse sido entregue na data contratada. Precedentes. 3.
Agravo regimental desprovido. (STJ, REsp. n. 644.984/RJ e AgRg no
REsp n. 826.745/ RJ).
Outrossim, mister se faz atentar para aplicação do Código de Defesa
do Consumidor, vez que, de acordo com o critério objetivo e legal, em regra estão presentes
consumidor e fornecedor, definidos nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990.
O art. 3º do Código de Defesa do Consumidor apresenta a seguinte
definição para fornecedor:
Art. 3°. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou
privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes
despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção,
montagem, criação, construção, transformação, importação,
exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação
de serviços.
Observa-se facilmente que a construção encontra-se dentre as
atividades enumeradas expressamente, ressaltando a condição do construtor como fornecedor na
relação jurídica estabelecida a partir da venda de imóvel por ele construído.
A responsabilidade civil nas relações de consumo encontra-se
regulamentada nos arts. 12 a 17 do CDC, que tratam da responsabilidade pelo fato do produto e do
serviço, e nos arts. 18 a 25 que tratam da responsabilidade por vícios do produto e do serviço.
Sendo a responsabilidade do construtor caracterizada como
responsabilidade objetiva, este responde independentemente de culpa. É assegurada ainda ao
consumidor, por força do inciso VIII, do art. 6º da mesma lei a possibilidade de inversão do ônus da
prova como meio de facilitação da defesa do consumidor.
Consagra o art. 6º da mesma Lei:
“Art. 6°. São Direitos básicos do consumidor:
(...)
VI – A efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e
morais, individuais e coletivos.”
Em razão do Princípio da Igualdade e do art. 6º, VI, do Código de
Defesa do Consumidor, não deve ser admitida a validade de qualquer carência imposta nos contratos
e a adquirente faz jus à indenização por danos materiais consubstanciados no mínimo pelo aluguel
que poderia render o imóvel, além de danos morais a partir do atraso.

6. 6
Ressalta-se que, até a presente data o bem ainda não foi entregue;
não tendo sequer estimativa de sua entrega.
Assim, além de não ter o seu bem que adquiriu junto as Requeridas
no prazo determinado pelas mesmas, a Autora, assim como seu esposo, tiveram que passar pelo
constrangimento de ter que desfazer uma promessa de compra e venda por culpa única e exclusiva
da Ré.
5. DO DANO CAUSADO À AUTORA
Como o prazo da entrega da obra já se expirou, estando a Requerida
em atraso por mais de 12 meses, sem qualquer justificativa, como sem qualquer explicação das
Requeridas ou previsão para a entrega do bem, vem causando sérios danos à Autora.
A Autora comprou o referido imóvel com finalidade investimento.
Acontece que já passaram-se 2 (dois) anos de atraso na entrega do imóvel, o que a impediu de
receber os frutos desse investimentos, quais sejam aluguéis e lucro através da venda.
Ainda nessa análise, as referidas rendas/lucro poderiam estenderem-
se da mesma forma com investimentos sucessivos, e hoje poderia a requerente esta usufruindo dos
benefícios da aplicação de seu dinheiro.
RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. ATRASO NA
ENTREGA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. LUCROS CESSANTES.
1. Não demonstrada a ocorrência de caso fortuito ou de força maior,
que excluem a responsabilidade pelo descumprimento da obrigação
(CCB, art. 393), prepondera a presunção de culpa lato sensu. O dever
de indenizar decorre da obrigação contratual violada. Conforme
preconizam os arts. 389 e 402 do Código Civil brasileiro, não
cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, as
quais abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que
razoavelmente deixou de lucrar. Não se trata de inadimplemento
doloso de obrigação contratual (art. 403 do Código Civil brasileiro),
nem o cumprimento, ainda que tardio, da obrigação contratada (já
efetivado) exclui o dever de indenizar. 2. São devidos a correção
monetária e os juros de mora (arts. 389 e 395 do Código Civil
brasileiro). O fato de a condenação pressupor liquidação de sentença
por arbitramento não obsta a imposição de correção monetária e de
juros de mora no título judicial a ser liquidado. 3. Correta a
condenação da incorporadora ao pagamento, a título de lucros
cessantes, do valor equivalente ao aluguel de um imóvel com as
mesmas características dos adquiridos, multiplicado pelo número de
meses correspondente ao tempo de atraso na entrega das unidades,
acrescido de juros moratórios, a partir da citação, bem como de
correção monetária, a contar da data da liquidação. 4. Apelo
conhecido e não provido. (Acórdão: Apelação Cível n.
2008.01.1.036124-8, de Brasília. Relator: Des. Waldir Leôncio C.
Lopes Júnior. Data da decisão: 23.06.2010. Órgão 2ª Turma Cível.
Processo N. Apelação Cível 20080110361248APC. Apelante(s) WRJ
ENGENHARIA LTDA. Apelado(s) ROBERT JAMES MCKINNON E

7. 7
OUTROS. Relator Desembargador WALDIR LEÔNCIO C. LOPES
JÚNIOR. Acórdão Nº 432.664)
6. DO CONTRATO DE ADESÃO
O contrato firmado entre as partes é de adesão, onde as cláusulas
foram previamente estipuladas, não permitindo a Requerente interferir de qualquer modo na sua
confecção, ou seja, ou assinava como se encontrava ou não firmava o negócio. Como pode se
verificar no documento anexado aos autos, o contrato é padrão, não tendo chance a Requerente de
mudar qualquer que seja a cláusula.
Analisando-se mais profundamente o contrato firmado entre as partes,
verifica-se que o mesmo está repleto de cláusulas leoninas e abusivas, conferindo a Requerente
somente deveres e sanções, enquanto às Requeridas cabem direitos e privilégios. O presente
contrato não é recíproco, não confere as duas partes os mesmos direitos, isto é, não há equilíbrio
entre as partes.
Prova robusta desta iniquidade é a cláusula oitava, que estabelece
uma multa exorbitante em caso de inadimplemento contratual do comprador, em contra partida,
sanção alguma há para a Requerida caso esta fique em inadimplência, como é o caso em análise.
Diante disso, toda e qualquer cláusula que confere direitos somente à
requerida, também deverá conferir em relação ao requerente, isto para se garantir a isonomia e
equilíbrio contratuais.
A Lei 8.078/90 determina:
"Art. 6. São direitos básicos do consumidor
(...):
V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam
prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos
supervenientes que as tornem excessivamente onerosa."
"Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do
fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos ou
impliquem renúncia ou disposição de direitos;
II- subtraiam ao consumidor a opção do reembolso da quantia já paga
(grifo nosso), nos casos previstos neste Código;
(...)
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa - fé ou a equidade."

8. 8
Com fundamento nos artigos acima citados, deve ser considerada
nula a cláusula 11ª,§ 1º, que estabelece as requerentes subterfúgios para o atraso em sua obra.
Mesmo estabelecendo data de entrega, as requerentes elencam,
como fatos extraordinários, supostas razões para o atraso em suas obras, não podendo prosperar.
Isto porque não pode a Requerente ficar a disposição das Requeridas ad infinitum , não podem as
Requeridas utilizarem-se de “fatores” que não possuem relação alguma com a Requerente para
justificar atraso extremamente extenso para a entrega de um imóvel.
Caso isso ocorra, estará dando oportunidade para que as
Requerentes atuem de forma arbitrária, uma vez que se valendo dessas “clausulas excludentes” não
teriam qualquer pressa em entregar um imóvel, mesmo com prazo preestabelecido para entrega.
7. DOS ATOS ILÍCITOS
O Artigo 186 do Código Civil prevê:
"Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou
imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilícito."
Assim, com base no quanto descrito acima, deve a Requerida reparar
o dano causado à Autora, por culpa única e exclusiva da Ré, em face do seu inadimplemento.
Isso porque, conforme amplamente explicitado, as Requeridas atuam
com descaso e arbitrariedade, valendo-se de “clausulas excludentes” inseridas em um contrato de
adesão, produzido pelas mesmas.
Reitera-se aqui que, a referida situação tem causado sérios danos a
Autora, sendo eles morais e materiais, uma vez que além dos transtornos emocionais e desgastes
causados pelo atraso na entrega do bem, qualquer informação a respeito dessa situação não é
passada à Autora pelos prepostos das Rés.
Além dos transtornos emocionais, a Autora sofreu de forma clara,
abalo financeiro (dano material) por culpa única e exclusiva da Ré, mais uma vez, em virtude do não
cumprimento das Requeridas no quanto determinado para o prazo de entrega do imóvel adquirido
junto a estas.
8. DO PEDIDO
Diante dos fatos acima expostos, e no intuito de impedir que o
requerente sofra maiores prejuízos, requer-se:

9. 9
1. A citação das requeridas, na pessoa de seus respectivos
representantes legais, no endereço antes mencionado, para que conteste a presente ação,
sob pena de revelia;
2. A nulidade de toda e qualquer cláusula que confere direitos
somente à requerida, devendo conferir direitos iguais em relação a requerente, isto para se
garantir a isonomia e o equilíbrio contratuais.
3. O pagamento de indenização por danos materiais e morais
causados à Requerente em face ao inadimplemento da parte ré, no que concerne ao prazo de
entrega do bem, causando danos de grande monta a autora, em valor a ser arbitrado por este
MM Juizo.
4. A condenação da requerida no pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios, estes na proporção de 20% (vinte por cento) do valor
dado à presente.
Protesta-se pela produção de todos os meios de prova em direito
admitidos, especialmente o depoimento pessoal do representante legal da requerida, oitiva de
testemunhas, juntada de documentos, entre outras, se necessário for.
Dá-se à causa o valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) para
todos os efeitos legais.
Termos em que,
Pede deferimento.
Feira de Santana, 12 de novembro de 2012.
Erimá Ribeiro Ramos
OAB/BA 12.136
Jacqueline Martins Andrade Moraes
OAB/BA 37.520