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XXXXXX & XXXXX XXXXXX
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DA 7ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE XXXXXX XXXXX – XXX XX XXXXXXXX
Processo nº 00000000-00.0000.0.00.0000
XXXXXXXX XXXX XXXXXX LTDA, Pessoa Jurídica
de Direito Privado, CNPJ nº 00.000.000/0000-00, com sede na Rua XXXX XXXXXX,
nº 0000, Bairro XXXX XXXX, na cidade de XXX XX XXXX, Estado de XXX XXXXXX,
CEP 00.000-000, representada neste ato por seu (sua) sócio (a) gerente
Sr.(a) XXXXXXXXXXXXXXX, brasileiro (a), XXXXXXX, XXXXXXXXXXXXX, portador
(a) do Carteira de Identidade nº XXXXXXXXXXXXXX, inscrito no Cadastro de
Pessoas Físicas sob o nº XXXXXXXXXXXXXXX, por intermédio de sua advogada
(a) e bastante procuradora (a) (procuração em anexo), com escritório profissional
sito à XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXX, Cidade de XXXXXXXXXX, Estado
XXXXXXXXX, onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à
presença de Vossa Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO
à ação de rescisão de contratual, cumulada com pedido de tutela antecipada, com
devolução de valores interposta por XXXXX XXX XXXXXXXX, pelos motivos de fato
e de direito a seguir aduzidos.
XXXXXX & XXXXX XXXXXX
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I - SINOPSE DA AÇÃO AJUIZADA
A Autora adquiriu da empresa Thomeas Construtora
Ltda, dois lotes de terreno, registrados no 1º Ofício de Registro de Imóveis de XXXX
das Cruzes/SP, sob números de matrícula 00.000 - R.0, Lote 000- Quadra 00 e Lote
00 da Quadra 00, situados no denominado LOTEAMENTO RESIDENCIAL XXXXX,
sito à Estrada do XXXX, s/n, na Cidade de XXX XX XXXXXX – XX, conforme
Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Lote e Terreno com
Outras Avenças firmado entre as partes em 00 de agosto de 0000.
No referido instrumento particular, ficou acertado
entre as partes que o pagamento dos valores dos lotes seria pagos em 110 (cento e
dez) parcelas.
A Autora ficou inadimplente em várias parcelas, e
em julho de 0000, as partes firmaram um INSTRUMENTO PARTICULAR DE
CONFISSÃO DE DÍVIDA E COMPOSIÇÃO AMIGÁVEL.
No acordo celebrado, ficou ajustado entre as partes
que para liquidação total do débito referente ao Lote 01 – Quadra 02, e eventuais
débitos do Lote 15 – Quadra 08, as parcelas pagas referentes ao Lote 15 da Quadra
08 do Loteamento Residencial Veredas, no valor de R$ 59.656,50 (cinquenta e nove
mil, seiscentos e cinquenta e seis reais e cinquenta centavos), juntamente com um
cheque no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), emitido pela Autora,
foram aceitos como quitação do débito de R$ 64.291,44 (sessenta e quatro mil
duzentos e noventa e um reais e quarenta e quatro centavos).
Novamente a Autora voltou a ficar inadimplente e
outra vez o Requerente, fez outro acordo (Contrato de Renegociação de Dívida e
Termo Aditivo), em 14 de outubro de 2.015.
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Nesta data o valor da parcela foi reduzido e foi
aumentando o número de parcelas.
Ao final, requereu a Autora:
a) A citação da ré para que fosse efetuada pelo
correio, nos termos dos arts. 246,I; 247 e 248 do Código de Processo Civil, para
responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335 do Código de Processo Civil), sob
pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art. 334 do
Código de Processo Civil), devendo o respectivo mando conter as finalidades da
citação, as respectivas determinações e cominações, bem como a cópia do
despacho do (a) MM. Juiz (a), comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e
o cartório, com o respectivo endereço;
b) seja concedida a liminar para que a Autora cesse
os pagamentos contratados, entretanto caso assim não entenda Vossa Excelência,
que os depósitos restantes sejam feitos em juízo;
c) concessão de tutela antecipatória, para determinar
a rescisão do referido contratado e que a ré restitua o importe dos valores pagos
pela autora, descontados 10% a título de clausula penas compensatória, acréscimo
de juros legais desde a notificação extrajudicial e correção monetária desde cada
desembolso;
d) seja a presente ação julgada totalmente
procedente, com a consequente declaração de resolução do contrato, além da
condenação da Ré ao pagamento do ônus de sucumbência, custas e honorários
advocatícios, estes a serem arbitrados sob 20% do valor da causa, conforme
estipulado encontrado, corrigidos monetariamente da data do ajuizamento da
demanda, como foi efetivamente contratado;
Tais alegações não devem prosperar, pelos
fundamentos a seguir expostos:
II – DO MÉRITO
Em que pese às tratativas da autora, bem como as
reais condições de celebração do contrato, assim como as renegociações foram
pactuados entre a Empresa e a Autora clara e expressamente.
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A Autora assinou e comprometeu-se a pagar os
valores devidos a fim de usufruir dos bens-objetos do contrato. Agora, vem, ante o
Poder Judiciário, utilizando-se de toda a máquina dos tribunais para, claramente,
desistir de um negócio jurídico perfeito, e, portanto, eficaz.
Pretende a Autora, usurpar, totalmente, o Princípio
da Segurança Jurídica, tão conceituado no Direito Moderno. Assim, mister faz-se
transcrever as lições do douto Humberto Theodoro Júnior, verbis:
“Partindo da ideia de que o homem necessita de
segurança para conduzir, planificar e conformar
autônoma e responsavelmente a sua vida, desde
cedo se considerou como elementos constitutivos do
Estado de Direito os dois princípios seguintes: o
Princípio da Segurança Jurídica e o Princípio da
Confiança do Cidadão. Tão grande é o anseio pela
segurança jurídica que até mesmo o excesso de
ênfase ao princípio de legalidade pode desfigurar o
Estado de Direito, retirando-lhe um dos seus mais
fortes pilares de sustentação, que é o princípio da
segurança jurídica, sem o qual acaba-se por negar
justiça”. (JÚNIOR, Humberto Theodoro, in Direitos
do Consumidor. Forense. p. 13).
É de se entender que, os contratos são a livre
manifestação de vontade das partes pactuarem seus desejos e impulsos, como bem
preceitua CARNELUTTI. Mesmo nos chamados “Contratos por Adesão” é livre à
parte que se sentir lesada interpor as medidas competentes para discutir, no âmbito
judicial, as cláusulas que entender ser a si prejudicial.
Todavia, aceitar a ideia que os contratos não
possuem validade nem eficácia, é ignorar todo o ordenamento jurídico, é aceitar que
as manifestações de vontades podem a todos instantes ser anuladas por
arrependimentos posteriores de uma das partes.
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Utiliza-se a demandante, para sustentar sua
pretensão, do amparo do art. 51, II, IV, combinado com o art. 53, do Código de
Defesa do Consumidor.
Portanto, cláusulas abusivas são as que apresentam
obrigações inadequadas, incoerentes, iníquas, colocando o consumidor em ampla
desvantagem, demonstrando desequilíbrio contratual entre as partes, ferindo a boa-
fé e a equidade, o que não constam no referido contrato e todas as renegociações
que a Requerida se propôs a fazer para adequá-lo às condições da Requerente.
Cláusulas abusivas, no conceito de Nelson NERY
JUNIOR e Rosa Maria Barreto Andrade NERY:
"são aquelas notoriamente desfavoráveis à parte
mais fraca na relação contratual de consumo. São
sinônimas de cláusulas abusivas as expressões
cláusulas opressivas, onerosas, vexatórias ou,
ainda, excessivas."
Portanto, pode-se concluir que a cláusula é abusiva
é aquela que imputa ao consumidor em ampla desvantagem, um ônus ainda maior,
ofendendo o seu direito.
O princípio da força vinculante das obrigações -
pacta sunt servanda - desempenha grande papel, tendo em vista que seu
fundamento conferia segurança para as relações jurídicas firmadas entre os
indivíduos, principalmente no que diz respeito à satisfação dos direitos do credor.
Este princípio foi inserido no direito pátrio, tendo
sido acolhido de forma integral pelos juristas e julgadores, em especial por conferir
segurança jurídica às relações negociais, embora não considerando outros valores,
que atualmente se inserem na Constituição Federal, como o da dignidade humana.
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Carlos Alberto BITTAR FILHO, ressalta a
importância da doutrina e da jurisprudência no sentido de fazer valer a revisão dos
contratos, antecipando, inclusive, alguns dos requisitos traçados no novo Código
Civil, que foram promulgados, e se expressando nos seguintes termos, em relação à
teoria da imprevisão:
“Graças ao lavor constante da doutrina e da
jurisprudência, cristalizaram-se, em nosso sistema,
alguns pressupostos de admissibilidade da teoria da
imprevisão, a saber:
a) o contrato não deve ter sido totalmente
executado (uma prestação, pelo menos, tem de
estar ainda pendente);
b) o acontecimento deve ser imprevisível, anormal e
exógeno (incomum, anormal e estranho à vontade
das partes);
c) deve haver onerosidade excessiva para um dos
contraentes e benefício exagerado para o outro;
d) tem que ocorrer alteração radical das condições
econômicas no momento da execução do contrato,
em confronto com as do instante de sua formação;
e) deve inexistir mora antes do acontecimento;
f) a alegação da teoria não deve dizer respeito à
inflação, que é fato previsível, pois nossa economia
é inflacionária.”
É importante, o que ensina Rogério Ferraz
DONNINI, quando afirma:
“Independentemente da análise da evolução do
contrato, pode-se afirmar que o modelo liberal, que
continua a existir na relação entre particulares, não
mais atende às aspirações da sociedade atual, visto
que não se pode mais admitir que uma relação
contratual iníqua, celebrada com ausência de boa-fé
e com prestações desproporcionais suportada por
uma das partes, seja considerada válida, sob o
argumento de que existe a autonomia privada a as
partes são livres para contratar.”
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O novo Código Civil procurou ofertar atendimento
aos anseios relevantes quanto à revisão contratual, e inseriu alguns dispositivos
esparsos, além de um capítulo específico para tratar da possibilidade de revisão dos
contratos na ocorrência de onerosidade excessiva.
Destaca-se o fato que existem vários aspectos
positivos na posição adotada pelo novo Código Civil brasileiro, no sentido de conferir
a todos os cidadãos, e não somente aos consumidores, especificamente, uma ampla
e necessária proteção diante de casos de desequilíbrio da relação contratual.
Neste sentido, observa-se que o Código Civil, em
seu artigo 317, faz uma alusão à possibilidade de alteração das relações jurídicas na
ocorrência de desproporcionalidade entre as partes, ao preceituar que:
“Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier
desproporção manifesta entre o valor da prestação
devida e o do momento de sua execução, poderá o
juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que
assegure, quanto possível, o valor real da
prestação.”
Além disso, o legislador também dedicou uma seção
específica para a teoria da imprevisão, denominada Resolução por Onerosidade
Excessiva, que está regulamentada nos artigos 478 a 480 do Código Civil, onde
prevê as hipóteses de admissão da revisão e até mesmo solução dos contratos, que
mostrarem uma alteração específica e imprevisível quanto à que existia quando os
termos do contrato foram celebrados do negócio.
Note-se que o desequilíbrio das prestações deve
derivar de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, pois a fonte inspiradora
do codificador de 2002 foi à conhecida teoria da imprevisão.
Entende-se, pois, que o legislador brasileiro
demonstrou, nas normas legislativas, a preocupação em oferecer maior proteção
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aos indivíduos em geral, com o objetivo de oferecer e manter cada vez em maior
critério, o equilíbrio nas relações contratuais.
O Código Civil, ao prever a possibilidade de revisão
contratual, relaciona nos artigos mencionados algumas hipóteses, que podem dar
ensejo às modificações, desde que ocorram alguns pressupostos tais como: se
referir a um contrato de execução continuada ou diferida; ocorrer uma situação de
extrema onerosidade para uma das partes, e demonstrar uma ampla vantagem para
a outra, na contrapartida, e também, surgir à ocorrência de acontecimentos
extraordinários e imprevisíveis.
Restando claro que a empresa demandada em todo
instante sempre agiu com boa-fé contratual, não podendo, todavia, ser
sancionada pela insegurança jurídica criada pela existência da norma, mal
aplicada pela autora, dos arts. 51 e 53 do CDC, que possibilita ao consumidor
livrar-se de um contrato perfeitamente formalizado, assinado e eficaz.
Assim, a boa-fé, valorizada pelo CDC, obviamente
não pode servir de pretexto para anular a força do contrato, indispensável à
ideologia do regime econômico adotado constitucionalmente.
Admitir, por outro lado, que o infrator do contrato, ou
seja, a parte inadimplente venha a usar sua própria infração como justificativa para
pleitear a rescisão do contrato, importa simplesmente ANULAR a maior conquista da
teoria do direito contratual, que é a da boa-fé, tão ressaltada, entre nós, pelo próprio
Código de Defesa do Consumidor.
O efeito primordial da boa-fé, em semelhante
conjuntura, é, justamente, impedir que a parte que tenha violado deveres contratuais
exija o cumprimento pela outra parte, ou valha-se do seu próprio incumprimento para
beneficiar-se de disposições contratuais ou legais.
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A Requerida em momento algum se opôs em
renegociar o contrato para adequá-lo a situação da Autora, fatos estes que já
constantes da inicial e documentos acostados aos autos.
Adiante segue o Distrato ocorrido em 00 de agosto
de 0000 e renegociação firmada nas negociações para ajuste do contrato visando
torna-lo menos oneroso para autora, conforme dados abaixo:
III – 1º ACORDO FIRMADO COM A AUTORA
Em 00 de agosto de 0000, passou a ser titular dos
direitos de aquisição de um lote registrado no 1º Ofício de Registro de Imóveis de
XXX XX XXXXXXX, sob número de matrícula 00.000 - R.0 , Lote 00 da Quadra 00,
situado no denominado LOTEAMENTO RESIDENCIAL XXXXXXX, sito à Estrada do
XXX XXXXX, 000, na Cidade de XXXX XX XXXX – XX, conforme Instrumento
Particular de Compromisso de Venda e Compra de Lote e Terreno com Outras
Avenças firmado com a PRIMEIRA DISTRATANTE, tomando assim posse do
imóvel.
Estabeleceu-se na Cláusula III e no Anexo I, ambos
do Contrato, que o pagamento se daria de forma parcelada, nas datas e valores ali
acordados, sob pena de aplicação das penalidades descritas no Parágrafo Primeiro,
da referida Cláusula III.
Ocorre que a Requerente não efetuou o pagamento
de algumas parcelas deste Lote e de outro lote que também é titular dos direitos de
aquisição situado no mesmo Loteamento - Lote 01, Quadra 02, que somadas,
corrigidas e acrescidas das penalidades previstas no Contrato, resultam no valor
total de R$ 64.291,44 (sessenta e quatro mil, duzentos e noventa e um reais e
quarenta e quatro centavos), conforme segue:
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LOTE 15 – QUADRA 08
PARCELA Nº 14/110 – VENCIMENTO EM 15/09/2014 - VALOR R$ 1.901,52
(ATUALIZADO R$ 2.431,80);
PARCELA Nº 15/110 - VENCIMENTO EM 15/10/2014 – VALOR R$ 1.912,17
(ATUALIZADO R$ 2.416,74);
PARCELA Nº 16/110 – VENCIMENTO EM 15/11/2014 – VALOR R$ 1.992,75
(ATUALIZADO R$ 2.486,31);
PARCELA Nº 17/110 – VENCIMENTO EM 15/12/2014 – VALOR R$ 2.004,79
(ATUALIZADO R$ 2.452,90);
PARCELA Nº 18/110 – VENCIMENTO EM 15/01/2015 – VALOR R$ 2.015,73
(ATUALIZADO R$ 2.426,82);
PARCELA Nº 19/110 – VENCIMENTO EM 15/02/2015 – VALOR R$ 2.027,52
(ATUALIZADO R$ 2.397,46);
PARCELA 22/110 – VENCIMENTO EM 15/05/2015 – VALOR R$ 2.064,75
(ATUALIZADO R$ 2.272,68);
PARCELA Nº 23/110 – VENCIMENTO EM 15/06/2015 – VALOR R$ 2.077,30
(ATUALIZAÇÃO R$ 2.295,67)
SUBTOTAL (1)- R$ 19.180,38
LOTE 01 – Quadra 02
PARCELA Nº 13/110 – VENCIMENTO EM 15/08/2014 – VALOR R$ 4.951,28
(ATUALIZADO R$ 6.379,05);
PARCELA Nº 14/110 – VENCIMENTO EM 15/09/2014 – VALOR R$ 5.160,13
(ATUALIZADO R$ 6.599,14);
PARCELA Nº 15/110 - VENCIMENTO EM 15/10/2014 – VALOR R$ 5.189,05
(ATUALIZADO R$ 6.558,29);
PARCELA Nº 16/110 – VENCIMENTO EM 15/11/2014 – VALOR R$ 5.219,83
(ATUALIZADO R$ 6.512,66);
PARCELA Nº 17/110 – VENCIMENTO EM 15/12/2014 – VALOR R$ 5.251,37
(ATUALIZADO R$ 6.425,14);
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PARCELA Nº 18/110 – VENCIMENTO EM 15/01/2015 – VALOR R$ 5.280,03
(ATUALIZADO R$ 6.356,83);
PARCELA Nº 19/110 – VENCIMENTO EM 15/02/2015 – VALOR R$ 5.310,93
(ATUALIZADO R$ 6.279,95);
SUBTOTAL (2) - R$ 45.111,06
SUBTOTAL 1 - R$ 19.180,38 + SUBTOTAL 2 R$ 45.111,06 – TOTAL R$
64.291,44
Deste total acima, referente aos dois lotes a Autora
pagou a importância de R$ 59.656,50 (cinquenta e nove mil, seiscentos e cinquenta
e seis reais e cinquenta centavos), conforme segue abaixo:
LOTE 15 – Quadra 08
PARCELA Nº 1/110 – VALOR R$ 3.500,00 (ATUALIZADO R$ 4.866,90)
PARCELA Nº 2/110 – VALOR R$ 3.519,96 (ATUALIZADO R$ 5.240,28)
PARCELA Nº 3/110 – VALOR R$ 3.536,93 (ATUALIZADO R$ 4.742,98)
PARCELA Nº 4/110 – VALOR R$ 3.553,99 (ATUALIZADO R$ 4.673,08)
PARCELA Nº 5/110 – VALOR R$ 3.575,42 (ATUALIZADO R$ 4.645,08)
PARCELA Nº 6/110 – VALOR R$ 3.996,46 (ATUALIZADO R$ 5.027,29)
PARCELA Nº 7/110 – VALOR R$ 4.036,72 (ATUALIZADO R$ 4.904,00)
PARCELA Nº 8/110 – VALOR R$ 4.040,81 (ATUALIZADO R$ 4.908,97)
PARCELA Nº 9/110 – VALOR R$ 4.077,82 (ATUALIZADO R$ 4.829,79)
PARCELA Nº 10/110 – VALOR R$ 4.158,13 (ATUALIZADO R$ 4.873,35)
PARCELA Nº 11/110 – VALOR R$ 1.807,45 (ATUALIZADO R$ 2.130,14)
PARCELA Nº 12/110 – VALOR R$ 1.817,29 (ATUALIZADO R$ 2.137,37)
PARCELA Nº 13/110 – VALOR R$ 1.828,36 (ATUALIZADO R$ 2.142,16)
PARCELA Nº 20/110 – VALOR R$ 2.045,60 (ATUALIZADO R$ 2.173,08)
PARCELA Nº 21/110 – VALOR R$ 2.268,05 (ATUALIZADO R$ 2.362,03)
TOTAL - R$ 59.656,50
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Para quitação do débito descrito na cláusula terceira,
as partes concordaram que esse valor pago seria aceito para amortização do débito,
juntamente com um cheque no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais).
Assim, as partes rescindiram o CONTRATO DE
COMPRA E VENDA referente ao Lote 00 da Quadra 00 do Loteamento Residencial
XXXXX, ficando a Requerente apenas com o Lote 000 da Quadra 0000, nesta data
tomando posse do imóvel, assumindo a partir desta data, todos os direitos e
obrigações inerentes a tal bem.
Para liquidação total do débito referente ao Lote 00 –
Quadra 00, das parcelas mencionadas acima, as partes concordam que as parcelas
pagas referentes ao Lote 000 da Quadra 0000 do Loteamento Residencial XXXX
sejam aceitas como amortização desse débito, juntamente com um cheque no valor
de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), assim liquidando-o de forma plena,
geral e irrevogável.
As parcelas vincendas referentes ao Lote 00,
Quadra 000, do Loteamento Condomínio XXXXXX serão honradas normalmente
pela DEVEDORA, tendo sido constatado e aceito por ambas as partes que a
próxima parcela a vencer é a de número 24/100, com vencimento no dia 00 de julho
de 0.000, conforme estabelecido nos CONTRATOS.
IV – 2º ACORDO FIRMADO COM A AUTORA
Em outubro foi firmado outro acordo de
renegociação de dívida e termo aditivo.
Estabeleceu-se na Cláusula III e no Anexo I, ambos
do Contrato, que o pagamento se daria de forma parcelada, nas datas e valores ali
acordados, sob pena de aplicação das penalidades descritas no Parágrafo Primeiro,
da referida Cláusula III.
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Ocorre que em julho de 0000, as partes celebraram
Instrumento Particular de Distrato de Compra e Venda e Imóvel, devido a débitos
existentes nas parcelas dos dois lotes, ocasião em que as partes rescindiram o
Contrato de Compra e Venda referente ao Lote 00 da Quadra 00 do Loteamento
Residencial XXXXX, entrando a empresa XXXXXXXXXX na posse do imóvel.
Dessa forma, as parcelas pagas referente ao
referido lote foram aceitas para amortização do débito referente ao Lote 00 da
Quadra 00.
A Requerente ficou adimplente no contrato, até a
parcela 26/110. Por problemas financeiros momentâneos, solicitou um aumento no
número de parcelas com a subsequente redução no valor das parcelas mensais para
pagamento do saldo remanescente do lote 01 da Quadra 02, modificando o
Instrumento de Compra e Venda assinado em 17 de agosto de 2013, em sua
cláusula III – DO PREÇO, com relação às parcelas 27/110 e seguintes.
Assim, a mesma confessa dever à Construtora
(VENDEDORA) a importância referente ao saldo remanescente do Lote 00 da
Quadra 00 (parcelas 27/110 e seguintes).
O Requerido neste Comprometeu em dar baixa nos
boletos referente às parcelas 27 e seguintes, para não trazer nenhum prejuízo para
a COMPRADORA tais como inclusão de seu nome no órgão de proteção ao crédito,
Serasa, SPC, Protestos ou qualquer cadastro de inadimplente, uma vez que, que
esta sendo realizando a redução dos valores a partir desta parcela.
Sendo assim a AUTORA/COMPRADORA se
comprometeu em pagar 122 (cento e vinte e duas) parcelas da seguinte maneira:
a) Durante 12 (doze) meses pagará a importância de R$ 2.500,00
(dois mil e quinhentos reais), acrescido de atualização
XXXXXX & XXXXX XXXXXX
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monetária mensal pela variação do índice aplicável às Cadernetas
de Poupança. A primeira parcela com vencimento em 16 de outubro
de 2015 e as demais parcelas vincendas todo dia 15 dos meses
subsequentes;
b) Ao final desse período de um ano, pagará mais 110 (cento e dez)
parcelas com o valor inicial de R$ 3.278,00 (três mil duzentos e
setenta e oito reais), que sofrerão reajuste mensal pela variação do
índice aplicável às Cadernetas de Poupança, e anual, pelo índice de
3,6% (três vírgula seis por cento), na forma estabelecida no “item C”,
Cláusula III, do Contrato Original.
Ficando assim, mantidas e ratificadas as demais
cláusulas e disposições do Contrato originário que não tenham sido modificados
pelo presente Termo Aditivos, permanecendo inalteradas e sem prejuízo todas as
demais Cláusulas.
Portanto, não justifica agora, a mesma comparecer
perante este Douto Juízo, requerendo a rescisão do contrato de compra e venda
firmado, quando a Construtora por várias vezes tentou adequá-lo às condições
da Autora.
V - DO DIREITO A RETENÇÃO
Importantíssimo para consolidar o princípio da boa-fé
objetiva quando da rescisão contratual, verificar as peculiaridades do caso, a fim de
que seja restituído um justo valor ao promitente vendedor, sem provocar
enriquecimento sem causa do promissário comprador.
Necessário, portanto, fixar um percentual de
retenção que possibilite ao promitente vendedor o ressarcimento das despesas
efetivadas com o negócio desfeito, bem como às necessárias à venda do imóvel.
XXXXXX & XXXXX XXXXXX
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No que tange a este valor, não há unanimidade na
jurisprudência, devendo tal quantum ser fixado casuisticamente, levando-se em
consideração as peculiaridades de cada feito.
Consigne-se a existência de julgados fixando como
percentual de retenção o valor de 30%, impondo ao consumidor a devolução de
70%.
Corroborando tal entendimento, podemos citar o
seguinte precedente jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
TJ-SP - Apelação APL 02204530820098260005 SP
Data de publicação: 30/06/2015
Ementa: Ação de rescisão contratual cumulada
com pedido de reintegração de posse. Parcial
procedência para declarar rescindindo o
contrato, determinar a reintegração de posse
e retenção de 30% dos valores pagos. Longo
período de inadimplência e ocupação do imóvel.
Situação que impõe a compensação integral
dos valores pagos pelo período de ocupação
sem devida contraprestação. Recurso a que se
dá procedimento.
Encontrado em: 13ª Câmara Extraordinária de
Direito Privado 30/06/2015 -30/6/2015 Apelação
APL.
Como podemos verificar de todos os relatos nesta
contestatória, como na petição inicial da Autora, ela teve períodos longos de
inadimplência, as várias tentativas de soluções pela construtora, bem como a
impossibilidade da empresa de revender os imóveis em questão.
Portanto, nada mais justo que alternativamente caso
Vossa Excelência entenda pela rescisão do contrato em litígio, seja autorizado a
Requerida reter no mínimo 30% (trinta por cento) dos valores pagos, por todas as
despesas com contrato e renegociações do mesmo.
XXXXXX & XXXXX XXXXXX
Assessoria Jurídica Online
__________________________________________________
16
VI - DOS PEDIDOS
Destarte, ante todo o exposto, requer-se:
I. Extinção do feito sem julgamento do mérito
ante os esforços da Requerida em renegociar o contrato para o mesmo se
adequar as condições da Autora;
II. A improcedência integral da Ação de Rescisão
Contratual, Cumulada com Pedido de Tutela Antecipada, Devolução de
Quantias Pagas e Outros Pleitos;
III. Alternativamente a Retenção de 30% (Trinta
por cento) dos valores pagos pela Requerente, se Vossa Excelência entender
pela rescisão contratual;
IV. Impugnam-se os valores e cálculos
apresentados pela Autora, devendo ser refeitos pelo juízo ou laudo pericial, se
necessário;
V. Requer ainda que todas as publicações
expedidas em nome do Dr. XXXXXXXXXXX, XXXXXXXX na OAB/XX sob nº
XXXXX.
Protesta, igualmente, provar o alegado, por todos os
meios de provas em direito admitidas, além de outras que porventura entender-se ou
se fizerem necessárias.
“Não Somos ResponsáveisSomente Pelo que Fazemos, Mas Também
Pelo que Deixamos de Fazer”. John Frank Kennedy
Nestes termos, Pede Deferimento.
XXX XXXXXX, 00 de fevereiro de 2016.
---------------------------------------------------------------------------------
XXXXX XXX XXXXX
OAB/XX 000.000

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Contestação de rescisão contratual

  • 1. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DA 7ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXXXXX XXXXX – XXX XX XXXXXXXX Processo nº 00000000-00.0000.0.00.0000 XXXXXXXX XXXX XXXXXX LTDA, Pessoa Jurídica de Direito Privado, CNPJ nº 00.000.000/0000-00, com sede na Rua XXXX XXXXXX, nº 0000, Bairro XXXX XXXX, na cidade de XXX XX XXXX, Estado de XXX XXXXXX, CEP 00.000-000, representada neste ato por seu (sua) sócio (a) gerente Sr.(a) XXXXXXXXXXXXXXX, brasileiro (a), XXXXXXX, XXXXXXXXXXXXX, portador (a) do Carteira de Identidade nº XXXXXXXXXXXXXX, inscrito no Cadastro de Pessoas Físicas sob o nº XXXXXXXXXXXXXXX, por intermédio de sua advogada (a) e bastante procuradora (a) (procuração em anexo), com escritório profissional sito à XXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXX, Cidade de XXXXXXXXXX, Estado XXXXXXXXX, onde recebe notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar CONTESTAÇÃO à ação de rescisão de contratual, cumulada com pedido de tutela antecipada, com devolução de valores interposta por XXXXX XXX XXXXXXXX, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
  • 2. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 2 I - SINOPSE DA AÇÃO AJUIZADA A Autora adquiriu da empresa Thomeas Construtora Ltda, dois lotes de terreno, registrados no 1º Ofício de Registro de Imóveis de XXXX das Cruzes/SP, sob números de matrícula 00.000 - R.0, Lote 000- Quadra 00 e Lote 00 da Quadra 00, situados no denominado LOTEAMENTO RESIDENCIAL XXXXX, sito à Estrada do XXXX, s/n, na Cidade de XXX XX XXXXXX – XX, conforme Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Lote e Terreno com Outras Avenças firmado entre as partes em 00 de agosto de 0000. No referido instrumento particular, ficou acertado entre as partes que o pagamento dos valores dos lotes seria pagos em 110 (cento e dez) parcelas. A Autora ficou inadimplente em várias parcelas, e em julho de 0000, as partes firmaram um INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA E COMPOSIÇÃO AMIGÁVEL. No acordo celebrado, ficou ajustado entre as partes que para liquidação total do débito referente ao Lote 01 – Quadra 02, e eventuais débitos do Lote 15 – Quadra 08, as parcelas pagas referentes ao Lote 15 da Quadra 08 do Loteamento Residencial Veredas, no valor de R$ 59.656,50 (cinquenta e nove mil, seiscentos e cinquenta e seis reais e cinquenta centavos), juntamente com um cheque no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), emitido pela Autora, foram aceitos como quitação do débito de R$ 64.291,44 (sessenta e quatro mil duzentos e noventa e um reais e quarenta e quatro centavos). Novamente a Autora voltou a ficar inadimplente e outra vez o Requerente, fez outro acordo (Contrato de Renegociação de Dívida e Termo Aditivo), em 14 de outubro de 2.015.
  • 3. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 3 Nesta data o valor da parcela foi reduzido e foi aumentando o número de parcelas. Ao final, requereu a Autora: a) A citação da ré para que fosse efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 246,I; 247 e 248 do Código de Processo Civil, para responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335 do Código de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art. 334 do Código de Processo Civil), devendo o respectivo mando conter as finalidades da citação, as respectivas determinações e cominações, bem como a cópia do despacho do (a) MM. Juiz (a), comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo endereço; b) seja concedida a liminar para que a Autora cesse os pagamentos contratados, entretanto caso assim não entenda Vossa Excelência, que os depósitos restantes sejam feitos em juízo; c) concessão de tutela antecipatória, para determinar a rescisão do referido contratado e que a ré restitua o importe dos valores pagos pela autora, descontados 10% a título de clausula penas compensatória, acréscimo de juros legais desde a notificação extrajudicial e correção monetária desde cada desembolso; d) seja a presente ação julgada totalmente procedente, com a consequente declaração de resolução do contrato, além da condenação da Ré ao pagamento do ônus de sucumbência, custas e honorários advocatícios, estes a serem arbitrados sob 20% do valor da causa, conforme estipulado encontrado, corrigidos monetariamente da data do ajuizamento da demanda, como foi efetivamente contratado; Tais alegações não devem prosperar, pelos fundamentos a seguir expostos: II – DO MÉRITO Em que pese às tratativas da autora, bem como as reais condições de celebração do contrato, assim como as renegociações foram pactuados entre a Empresa e a Autora clara e expressamente.
  • 4. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 4 A Autora assinou e comprometeu-se a pagar os valores devidos a fim de usufruir dos bens-objetos do contrato. Agora, vem, ante o Poder Judiciário, utilizando-se de toda a máquina dos tribunais para, claramente, desistir de um negócio jurídico perfeito, e, portanto, eficaz. Pretende a Autora, usurpar, totalmente, o Princípio da Segurança Jurídica, tão conceituado no Direito Moderno. Assim, mister faz-se transcrever as lições do douto Humberto Theodoro Júnior, verbis: “Partindo da ideia de que o homem necessita de segurança para conduzir, planificar e conformar autônoma e responsavelmente a sua vida, desde cedo se considerou como elementos constitutivos do Estado de Direito os dois princípios seguintes: o Princípio da Segurança Jurídica e o Princípio da Confiança do Cidadão. Tão grande é o anseio pela segurança jurídica que até mesmo o excesso de ênfase ao princípio de legalidade pode desfigurar o Estado de Direito, retirando-lhe um dos seus mais fortes pilares de sustentação, que é o princípio da segurança jurídica, sem o qual acaba-se por negar justiça”. (JÚNIOR, Humberto Theodoro, in Direitos do Consumidor. Forense. p. 13). É de se entender que, os contratos são a livre manifestação de vontade das partes pactuarem seus desejos e impulsos, como bem preceitua CARNELUTTI. Mesmo nos chamados “Contratos por Adesão” é livre à parte que se sentir lesada interpor as medidas competentes para discutir, no âmbito judicial, as cláusulas que entender ser a si prejudicial. Todavia, aceitar a ideia que os contratos não possuem validade nem eficácia, é ignorar todo o ordenamento jurídico, é aceitar que as manifestações de vontades podem a todos instantes ser anuladas por arrependimentos posteriores de uma das partes.
  • 5. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 5 Utiliza-se a demandante, para sustentar sua pretensão, do amparo do art. 51, II, IV, combinado com o art. 53, do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, cláusulas abusivas são as que apresentam obrigações inadequadas, incoerentes, iníquas, colocando o consumidor em ampla desvantagem, demonstrando desequilíbrio contratual entre as partes, ferindo a boa- fé e a equidade, o que não constam no referido contrato e todas as renegociações que a Requerida se propôs a fazer para adequá-lo às condições da Requerente. Cláusulas abusivas, no conceito de Nelson NERY JUNIOR e Rosa Maria Barreto Andrade NERY: "são aquelas notoriamente desfavoráveis à parte mais fraca na relação contratual de consumo. São sinônimas de cláusulas abusivas as expressões cláusulas opressivas, onerosas, vexatórias ou, ainda, excessivas." Portanto, pode-se concluir que a cláusula é abusiva é aquela que imputa ao consumidor em ampla desvantagem, um ônus ainda maior, ofendendo o seu direito. O princípio da força vinculante das obrigações - pacta sunt servanda - desempenha grande papel, tendo em vista que seu fundamento conferia segurança para as relações jurídicas firmadas entre os indivíduos, principalmente no que diz respeito à satisfação dos direitos do credor. Este princípio foi inserido no direito pátrio, tendo sido acolhido de forma integral pelos juristas e julgadores, em especial por conferir segurança jurídica às relações negociais, embora não considerando outros valores, que atualmente se inserem na Constituição Federal, como o da dignidade humana.
  • 6. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 6 Carlos Alberto BITTAR FILHO, ressalta a importância da doutrina e da jurisprudência no sentido de fazer valer a revisão dos contratos, antecipando, inclusive, alguns dos requisitos traçados no novo Código Civil, que foram promulgados, e se expressando nos seguintes termos, em relação à teoria da imprevisão: “Graças ao lavor constante da doutrina e da jurisprudência, cristalizaram-se, em nosso sistema, alguns pressupostos de admissibilidade da teoria da imprevisão, a saber: a) o contrato não deve ter sido totalmente executado (uma prestação, pelo menos, tem de estar ainda pendente); b) o acontecimento deve ser imprevisível, anormal e exógeno (incomum, anormal e estranho à vontade das partes); c) deve haver onerosidade excessiva para um dos contraentes e benefício exagerado para o outro; d) tem que ocorrer alteração radical das condições econômicas no momento da execução do contrato, em confronto com as do instante de sua formação; e) deve inexistir mora antes do acontecimento; f) a alegação da teoria não deve dizer respeito à inflação, que é fato previsível, pois nossa economia é inflacionária.” É importante, o que ensina Rogério Ferraz DONNINI, quando afirma: “Independentemente da análise da evolução do contrato, pode-se afirmar que o modelo liberal, que continua a existir na relação entre particulares, não mais atende às aspirações da sociedade atual, visto que não se pode mais admitir que uma relação contratual iníqua, celebrada com ausência de boa-fé e com prestações desproporcionais suportada por uma das partes, seja considerada válida, sob o argumento de que existe a autonomia privada a as partes são livres para contratar.”
  • 7. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 7 O novo Código Civil procurou ofertar atendimento aos anseios relevantes quanto à revisão contratual, e inseriu alguns dispositivos esparsos, além de um capítulo específico para tratar da possibilidade de revisão dos contratos na ocorrência de onerosidade excessiva. Destaca-se o fato que existem vários aspectos positivos na posição adotada pelo novo Código Civil brasileiro, no sentido de conferir a todos os cidadãos, e não somente aos consumidores, especificamente, uma ampla e necessária proteção diante de casos de desequilíbrio da relação contratual. Neste sentido, observa-se que o Código Civil, em seu artigo 317, faz uma alusão à possibilidade de alteração das relações jurídicas na ocorrência de desproporcionalidade entre as partes, ao preceituar que: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.” Além disso, o legislador também dedicou uma seção específica para a teoria da imprevisão, denominada Resolução por Onerosidade Excessiva, que está regulamentada nos artigos 478 a 480 do Código Civil, onde prevê as hipóteses de admissão da revisão e até mesmo solução dos contratos, que mostrarem uma alteração específica e imprevisível quanto à que existia quando os termos do contrato foram celebrados do negócio. Note-se que o desequilíbrio das prestações deve derivar de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, pois a fonte inspiradora do codificador de 2002 foi à conhecida teoria da imprevisão. Entende-se, pois, que o legislador brasileiro demonstrou, nas normas legislativas, a preocupação em oferecer maior proteção
  • 8. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 8 aos indivíduos em geral, com o objetivo de oferecer e manter cada vez em maior critério, o equilíbrio nas relações contratuais. O Código Civil, ao prever a possibilidade de revisão contratual, relaciona nos artigos mencionados algumas hipóteses, que podem dar ensejo às modificações, desde que ocorram alguns pressupostos tais como: se referir a um contrato de execução continuada ou diferida; ocorrer uma situação de extrema onerosidade para uma das partes, e demonstrar uma ampla vantagem para a outra, na contrapartida, e também, surgir à ocorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. Restando claro que a empresa demandada em todo instante sempre agiu com boa-fé contratual, não podendo, todavia, ser sancionada pela insegurança jurídica criada pela existência da norma, mal aplicada pela autora, dos arts. 51 e 53 do CDC, que possibilita ao consumidor livrar-se de um contrato perfeitamente formalizado, assinado e eficaz. Assim, a boa-fé, valorizada pelo CDC, obviamente não pode servir de pretexto para anular a força do contrato, indispensável à ideologia do regime econômico adotado constitucionalmente. Admitir, por outro lado, que o infrator do contrato, ou seja, a parte inadimplente venha a usar sua própria infração como justificativa para pleitear a rescisão do contrato, importa simplesmente ANULAR a maior conquista da teoria do direito contratual, que é a da boa-fé, tão ressaltada, entre nós, pelo próprio Código de Defesa do Consumidor. O efeito primordial da boa-fé, em semelhante conjuntura, é, justamente, impedir que a parte que tenha violado deveres contratuais exija o cumprimento pela outra parte, ou valha-se do seu próprio incumprimento para beneficiar-se de disposições contratuais ou legais.
  • 9. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 9 A Requerida em momento algum se opôs em renegociar o contrato para adequá-lo a situação da Autora, fatos estes que já constantes da inicial e documentos acostados aos autos. Adiante segue o Distrato ocorrido em 00 de agosto de 0000 e renegociação firmada nas negociações para ajuste do contrato visando torna-lo menos oneroso para autora, conforme dados abaixo: III – 1º ACORDO FIRMADO COM A AUTORA Em 00 de agosto de 0000, passou a ser titular dos direitos de aquisição de um lote registrado no 1º Ofício de Registro de Imóveis de XXX XX XXXXXXX, sob número de matrícula 00.000 - R.0 , Lote 00 da Quadra 00, situado no denominado LOTEAMENTO RESIDENCIAL XXXXXXX, sito à Estrada do XXX XXXXX, 000, na Cidade de XXXX XX XXXX – XX, conforme Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Lote e Terreno com Outras Avenças firmado com a PRIMEIRA DISTRATANTE, tomando assim posse do imóvel. Estabeleceu-se na Cláusula III e no Anexo I, ambos do Contrato, que o pagamento se daria de forma parcelada, nas datas e valores ali acordados, sob pena de aplicação das penalidades descritas no Parágrafo Primeiro, da referida Cláusula III. Ocorre que a Requerente não efetuou o pagamento de algumas parcelas deste Lote e de outro lote que também é titular dos direitos de aquisição situado no mesmo Loteamento - Lote 01, Quadra 02, que somadas, corrigidas e acrescidas das penalidades previstas no Contrato, resultam no valor total de R$ 64.291,44 (sessenta e quatro mil, duzentos e noventa e um reais e quarenta e quatro centavos), conforme segue:
  • 10. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 10 LOTE 15 – QUADRA 08 PARCELA Nº 14/110 – VENCIMENTO EM 15/09/2014 - VALOR R$ 1.901,52 (ATUALIZADO R$ 2.431,80); PARCELA Nº 15/110 - VENCIMENTO EM 15/10/2014 – VALOR R$ 1.912,17 (ATUALIZADO R$ 2.416,74); PARCELA Nº 16/110 – VENCIMENTO EM 15/11/2014 – VALOR R$ 1.992,75 (ATUALIZADO R$ 2.486,31); PARCELA Nº 17/110 – VENCIMENTO EM 15/12/2014 – VALOR R$ 2.004,79 (ATUALIZADO R$ 2.452,90); PARCELA Nº 18/110 – VENCIMENTO EM 15/01/2015 – VALOR R$ 2.015,73 (ATUALIZADO R$ 2.426,82); PARCELA Nº 19/110 – VENCIMENTO EM 15/02/2015 – VALOR R$ 2.027,52 (ATUALIZADO R$ 2.397,46); PARCELA 22/110 – VENCIMENTO EM 15/05/2015 – VALOR R$ 2.064,75 (ATUALIZADO R$ 2.272,68); PARCELA Nº 23/110 – VENCIMENTO EM 15/06/2015 – VALOR R$ 2.077,30 (ATUALIZAÇÃO R$ 2.295,67) SUBTOTAL (1)- R$ 19.180,38 LOTE 01 – Quadra 02 PARCELA Nº 13/110 – VENCIMENTO EM 15/08/2014 – VALOR R$ 4.951,28 (ATUALIZADO R$ 6.379,05); PARCELA Nº 14/110 – VENCIMENTO EM 15/09/2014 – VALOR R$ 5.160,13 (ATUALIZADO R$ 6.599,14); PARCELA Nº 15/110 - VENCIMENTO EM 15/10/2014 – VALOR R$ 5.189,05 (ATUALIZADO R$ 6.558,29); PARCELA Nº 16/110 – VENCIMENTO EM 15/11/2014 – VALOR R$ 5.219,83 (ATUALIZADO R$ 6.512,66); PARCELA Nº 17/110 – VENCIMENTO EM 15/12/2014 – VALOR R$ 5.251,37 (ATUALIZADO R$ 6.425,14);
  • 11. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 11 PARCELA Nº 18/110 – VENCIMENTO EM 15/01/2015 – VALOR R$ 5.280,03 (ATUALIZADO R$ 6.356,83); PARCELA Nº 19/110 – VENCIMENTO EM 15/02/2015 – VALOR R$ 5.310,93 (ATUALIZADO R$ 6.279,95); SUBTOTAL (2) - R$ 45.111,06 SUBTOTAL 1 - R$ 19.180,38 + SUBTOTAL 2 R$ 45.111,06 – TOTAL R$ 64.291,44 Deste total acima, referente aos dois lotes a Autora pagou a importância de R$ 59.656,50 (cinquenta e nove mil, seiscentos e cinquenta e seis reais e cinquenta centavos), conforme segue abaixo: LOTE 15 – Quadra 08 PARCELA Nº 1/110 – VALOR R$ 3.500,00 (ATUALIZADO R$ 4.866,90) PARCELA Nº 2/110 – VALOR R$ 3.519,96 (ATUALIZADO R$ 5.240,28) PARCELA Nº 3/110 – VALOR R$ 3.536,93 (ATUALIZADO R$ 4.742,98) PARCELA Nº 4/110 – VALOR R$ 3.553,99 (ATUALIZADO R$ 4.673,08) PARCELA Nº 5/110 – VALOR R$ 3.575,42 (ATUALIZADO R$ 4.645,08) PARCELA Nº 6/110 – VALOR R$ 3.996,46 (ATUALIZADO R$ 5.027,29) PARCELA Nº 7/110 – VALOR R$ 4.036,72 (ATUALIZADO R$ 4.904,00) PARCELA Nº 8/110 – VALOR R$ 4.040,81 (ATUALIZADO R$ 4.908,97) PARCELA Nº 9/110 – VALOR R$ 4.077,82 (ATUALIZADO R$ 4.829,79) PARCELA Nº 10/110 – VALOR R$ 4.158,13 (ATUALIZADO R$ 4.873,35) PARCELA Nº 11/110 – VALOR R$ 1.807,45 (ATUALIZADO R$ 2.130,14) PARCELA Nº 12/110 – VALOR R$ 1.817,29 (ATUALIZADO R$ 2.137,37) PARCELA Nº 13/110 – VALOR R$ 1.828,36 (ATUALIZADO R$ 2.142,16) PARCELA Nº 20/110 – VALOR R$ 2.045,60 (ATUALIZADO R$ 2.173,08) PARCELA Nº 21/110 – VALOR R$ 2.268,05 (ATUALIZADO R$ 2.362,03) TOTAL - R$ 59.656,50
  • 12. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 12 Para quitação do débito descrito na cláusula terceira, as partes concordaram que esse valor pago seria aceito para amortização do débito, juntamente com um cheque no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais). Assim, as partes rescindiram o CONTRATO DE COMPRA E VENDA referente ao Lote 00 da Quadra 00 do Loteamento Residencial XXXXX, ficando a Requerente apenas com o Lote 000 da Quadra 0000, nesta data tomando posse do imóvel, assumindo a partir desta data, todos os direitos e obrigações inerentes a tal bem. Para liquidação total do débito referente ao Lote 00 – Quadra 00, das parcelas mencionadas acima, as partes concordam que as parcelas pagas referentes ao Lote 000 da Quadra 0000 do Loteamento Residencial XXXX sejam aceitas como amortização desse débito, juntamente com um cheque no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), assim liquidando-o de forma plena, geral e irrevogável. As parcelas vincendas referentes ao Lote 00, Quadra 000, do Loteamento Condomínio XXXXXX serão honradas normalmente pela DEVEDORA, tendo sido constatado e aceito por ambas as partes que a próxima parcela a vencer é a de número 24/100, com vencimento no dia 00 de julho de 0.000, conforme estabelecido nos CONTRATOS. IV – 2º ACORDO FIRMADO COM A AUTORA Em outubro foi firmado outro acordo de renegociação de dívida e termo aditivo. Estabeleceu-se na Cláusula III e no Anexo I, ambos do Contrato, que o pagamento se daria de forma parcelada, nas datas e valores ali acordados, sob pena de aplicação das penalidades descritas no Parágrafo Primeiro, da referida Cláusula III.
  • 13. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 13 Ocorre que em julho de 0000, as partes celebraram Instrumento Particular de Distrato de Compra e Venda e Imóvel, devido a débitos existentes nas parcelas dos dois lotes, ocasião em que as partes rescindiram o Contrato de Compra e Venda referente ao Lote 00 da Quadra 00 do Loteamento Residencial XXXXX, entrando a empresa XXXXXXXXXX na posse do imóvel. Dessa forma, as parcelas pagas referente ao referido lote foram aceitas para amortização do débito referente ao Lote 00 da Quadra 00. A Requerente ficou adimplente no contrato, até a parcela 26/110. Por problemas financeiros momentâneos, solicitou um aumento no número de parcelas com a subsequente redução no valor das parcelas mensais para pagamento do saldo remanescente do lote 01 da Quadra 02, modificando o Instrumento de Compra e Venda assinado em 17 de agosto de 2013, em sua cláusula III – DO PREÇO, com relação às parcelas 27/110 e seguintes. Assim, a mesma confessa dever à Construtora (VENDEDORA) a importância referente ao saldo remanescente do Lote 00 da Quadra 00 (parcelas 27/110 e seguintes). O Requerido neste Comprometeu em dar baixa nos boletos referente às parcelas 27 e seguintes, para não trazer nenhum prejuízo para a COMPRADORA tais como inclusão de seu nome no órgão de proteção ao crédito, Serasa, SPC, Protestos ou qualquer cadastro de inadimplente, uma vez que, que esta sendo realizando a redução dos valores a partir desta parcela. Sendo assim a AUTORA/COMPRADORA se comprometeu em pagar 122 (cento e vinte e duas) parcelas da seguinte maneira: a) Durante 12 (doze) meses pagará a importância de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), acrescido de atualização
  • 14. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 14 monetária mensal pela variação do índice aplicável às Cadernetas de Poupança. A primeira parcela com vencimento em 16 de outubro de 2015 e as demais parcelas vincendas todo dia 15 dos meses subsequentes; b) Ao final desse período de um ano, pagará mais 110 (cento e dez) parcelas com o valor inicial de R$ 3.278,00 (três mil duzentos e setenta e oito reais), que sofrerão reajuste mensal pela variação do índice aplicável às Cadernetas de Poupança, e anual, pelo índice de 3,6% (três vírgula seis por cento), na forma estabelecida no “item C”, Cláusula III, do Contrato Original. Ficando assim, mantidas e ratificadas as demais cláusulas e disposições do Contrato originário que não tenham sido modificados pelo presente Termo Aditivos, permanecendo inalteradas e sem prejuízo todas as demais Cláusulas. Portanto, não justifica agora, a mesma comparecer perante este Douto Juízo, requerendo a rescisão do contrato de compra e venda firmado, quando a Construtora por várias vezes tentou adequá-lo às condições da Autora. V - DO DIREITO A RETENÇÃO Importantíssimo para consolidar o princípio da boa-fé objetiva quando da rescisão contratual, verificar as peculiaridades do caso, a fim de que seja restituído um justo valor ao promitente vendedor, sem provocar enriquecimento sem causa do promissário comprador. Necessário, portanto, fixar um percentual de retenção que possibilite ao promitente vendedor o ressarcimento das despesas efetivadas com o negócio desfeito, bem como às necessárias à venda do imóvel.
  • 15. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 15 No que tange a este valor, não há unanimidade na jurisprudência, devendo tal quantum ser fixado casuisticamente, levando-se em consideração as peculiaridades de cada feito. Consigne-se a existência de julgados fixando como percentual de retenção o valor de 30%, impondo ao consumidor a devolução de 70%. Corroborando tal entendimento, podemos citar o seguinte precedente jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: TJ-SP - Apelação APL 02204530820098260005 SP Data de publicação: 30/06/2015 Ementa: Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse. Parcial procedência para declarar rescindindo o contrato, determinar a reintegração de posse e retenção de 30% dos valores pagos. Longo período de inadimplência e ocupação do imóvel. Situação que impõe a compensação integral dos valores pagos pelo período de ocupação sem devida contraprestação. Recurso a que se dá procedimento. Encontrado em: 13ª Câmara Extraordinária de Direito Privado 30/06/2015 -30/6/2015 Apelação APL. Como podemos verificar de todos os relatos nesta contestatória, como na petição inicial da Autora, ela teve períodos longos de inadimplência, as várias tentativas de soluções pela construtora, bem como a impossibilidade da empresa de revender os imóveis em questão. Portanto, nada mais justo que alternativamente caso Vossa Excelência entenda pela rescisão do contrato em litígio, seja autorizado a Requerida reter no mínimo 30% (trinta por cento) dos valores pagos, por todas as despesas com contrato e renegociações do mesmo.
  • 16. XXXXXX & XXXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online __________________________________________________ 16 VI - DOS PEDIDOS Destarte, ante todo o exposto, requer-se: I. Extinção do feito sem julgamento do mérito ante os esforços da Requerida em renegociar o contrato para o mesmo se adequar as condições da Autora; II. A improcedência integral da Ação de Rescisão Contratual, Cumulada com Pedido de Tutela Antecipada, Devolução de Quantias Pagas e Outros Pleitos; III. Alternativamente a Retenção de 30% (Trinta por cento) dos valores pagos pela Requerente, se Vossa Excelência entender pela rescisão contratual; IV. Impugnam-se os valores e cálculos apresentados pela Autora, devendo ser refeitos pelo juízo ou laudo pericial, se necessário; V. Requer ainda que todas as publicações expedidas em nome do Dr. XXXXXXXXXXX, XXXXXXXX na OAB/XX sob nº XXXXX. Protesta, igualmente, provar o alegado, por todos os meios de provas em direito admitidas, além de outras que porventura entender-se ou se fizerem necessárias. “Não Somos ResponsáveisSomente Pelo que Fazemos, Mas Também Pelo que Deixamos de Fazer”. John Frank Kennedy Nestes termos, Pede Deferimento. XXX XXXXXX, 00 de fevereiro de 2016. --------------------------------------------------------------------------------- XXXXX XXX XXXXX OAB/XX 000.000