Aprenda como elaborar um Contrato de Locação Comercial passo a passo e dê segurança jurídica a sua locação. Leia agora esse artigo.

1. [Passo a Passo]
Contrato de Locação Comercial
de acordo com a
Lei do Inquilinato

2. Se você está aqui é porque pretende fazer um contrato de locação
comercial, para imóvel urbano, ou mesmo já o fez e o tal contém
vícios ou omissões.
Há um tempo atrás gravei um vídeo para o canal da minha
empresa no YouTube onde afirmo que o desconhecimento da Lei
8.245/91 é o erro nº 1 que um proprietário de imóveis ou corretor
por ele designado pode cometer ao efetivar uma locação seja ela
comercial ou residencial, porque como determina a Lei 4.657/42
(LICC) em seu Art. 3º:

3. Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.
Acrescento, e cito a Lei 8.078/90, quando esta determina em seu
Art. 51, Inc. IV:
“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.”

4. Com isso, concluo que a celebração de um contrato deve ser encarado
com a devida seriedade, com base na boa-fé e equidade, pois como
determina nosso Diploma Civil em seu Art. 113:
“Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os
usos do lugar de sua celebração.”
Vamos então nessa postagem orientar nossos leitores, clientes, amigos e
parceiros, ao longo de um verdadeiro tutorial de como fazer, passo-a-
passo, um contrato de locação comercial isento de vícios, omissões ou
cláusulas abusivas que o desqualificam, ou mesmo o anulem no todo ou
em parte a posteriori.

5. O Contrato de Locação Comercial e o Negócio Jurídico Perfeito:
O Nosso Diploma Civil determina:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.

6. Com isso o nosso contrato de locação comercial tem a sua
primeira cláusula dedicada à manifestação de equidade e boa-fé
de todas as partes envolvidas no contrato, que assumem conhecer
as Leis e Normas do Ordenamento Jurídico Brasileiro envolvidas
no ato da pactuação contratual.
Destacando a Lei 8.245/91 (mais conhecida como a Lei do
Inquilinato) que regula a Locação de Imóveis urbanos, como é
definido o objeto de tal contrato.

7. Contrato de Locação Comercial, a qualificação das partes:
A segunda cláusula, dedica-se à qualificação das partes e a declaração
e, mesmo constatação formal de que as mesmas são capazes e têm
anuência de outros entes legalmente constituídos para celebrarem e
pactuarem de comum acordo, as demais cláusulas e pactuações que
regulam entre si por livre e espontânea manifestação de vontade.
Deixo aqui uma ressalva, para que conste do Contrato de Locação
Comercial, caso este seja celebrado inicialmente em nome de pessoa
física e esta venha a constituir Razão Social, a operar no imóvel deste
instrumento, passará então a responder por todos os efeitos pactuados
pelo sócio ou proprietário da empresa.

8. A terceira cláusula é dedicada à discriminação do objeto, do qual a
parte definida como LOCADOR afirma ser legítimo possuidor, e
dela dispõe em contrato oneroso do seu Bem que está livre e
desimpedido de ônus e gravames que assim impedissem o
negócio realizado com a parte definida como LOCATÁRIO.
Com isso encerram-se as declarações iniciais e qualificação das
partes envolvidas no contrato de locação comercial, que possibilita
a partir de então a celebração de um Negócio Jurídico Perfeito.

9. Cabe um alerta ao Corretor ou Administrador de Imóveis, não prosseguir
nos demais passos desta contratação, se não tiver plena certeza quanto
a estar diante de “agentes capazes”, “objeto lícito” e “delimitações
Legais”, ao custo de responder a posteriori por perdas e danos, no caso
de omissão ou constatação de imperícia e até mesmo imprudência e pior
do que isso, comprometer a sua reputação profissional ante a celebração
de negócio duvidoso.
Passaremos agora a transcorrer sobre os demais itens que devem conter
um bom Contrato de Locação Comercial:

10. O Contrato de Locação Comercial e a destinação do imóvel:
É muito importante para o LOCADOR definir no contrato de
locação comercial a destinação do imóvel, que o mesmo deverá
ser utilizado para fins “Estritamente Comerciais”, pois fica o
LOCADOR obrigado pela Lei 8.245/91, Inc I:
“Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso
a que se destina.”

11. Cabe também salientar que a Lei 8.245/91 veda a sublocação do imóvel,
sem o consentimento por escrito do LOCADOR, fato que aconselho
destacar em seu contrato de locação comercial, pois está descrito assim
na Lei 8.245/91, Art. 13.
E fica assim obrigado o LOCATÁRIO pela Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. II:
“Servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo
tratá –lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.”
Ficando assim o LOCATÁRIO sob pena de rescisão contratual cominada
com pagamento de multa compulsória, sem prejuízo de ação por perdas
e danos, se assim não proceder.

12. O Contrato de Locação Comercial e o estado do imóvel
A Lei 8.245/91 no Artigo 22, determina que é dever do LOCADOR:
“I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a
que se destina;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do
estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos
eventuais defeitos existentes.”
Isso posto, cabe salientar que o contrato de locação comercial deve ser
associado a uma vistoria de entrega de chaves, que discrimine com
amplo registro fotográfico o estado em que o imóvel está sendo entregue
ao LOCATÁRIO.

13. Pois é nesse exato estado que o LOCATÁRIO ficará obrigado
contratualmente a entregar o imóvel ao LOCADOR findo a vigência da
locação. ( Ver Lei 8.245/91, Art. 23, Inc. III).
O Contrato de Locação Comercial e a definição do Prazo e sua
prorrogação:
Sempre celebramos o contrato de locação comercial por escrito e por
prazo inferior a 36 (trinta e seis) meses, pois agindo assim, a partir da
realização de contrato escrito em ato único, ou seja, para o caso do
LOCATÁRIO permanecer no imóvel 30 (trinta) dias após à vigência do
contrato sem oposição do LOCADOR.

14. Passa o vínculo a vigorar por prazo indeterminado como diz a Lei do
Inquilinato em seu Artigo 56, Parágrafo Único, podendo então a qualquer
tempo solicitá-lo de volta.
Bastando para isto notificar o LOCATÁRIO o seu intento e concedendo
prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação (Artigo 57, Lei do
Inquilinato).
Perceba que o contrato de locação comercial, celebrado dentro das
premissas acima citadas não perfaz nenhuma das condições para a
propositura de ação renovatória por parte do LOCATÁRIO, que se
desejar a proteção do seu fundo de comércio deverá no início do contrato
de locação comercial, o adquirir via pagamento de luvas como escrevi em
artigo anterior e indico por leitura obrigatória.

15. Contrato de Locação Comercial, e o melhor prazo:
O julgado a seguir reflete mesmo entendimento aqui exposto:
1. Na ação de despejo de imóvel sob locação comercial, não regida pelo
Decreto 24.150 , a exigência primordial é a notificação premonitória,
demonstrando o não interesse em prorrogar o contrato.
2. O direito a renovação contratual amparado pela Lei nº 8.245 /91 não
tem aplicação a contrato por prazo indeterminado, consoante art. 51
daquela norma.

16. Encontrando-se delineados o fundamento e o fato em si – pedido de
retomada do bem locado, em razão de não mais ter interesse na
prorrogação do contrato de locação comercial, por prazo indeterminado,
não há se falar em ausência. TJ-PE – Apelação Cível AC 51026 PE
97000303 (TJ-PE)
Por isso para a celebração de Contrato de Locação Residencial
recomendo expressamente o prazo de 24 (vinte e quatro) meses.

17. O Contrato de Locação Comercial, do preço e do reajuste:
A Lei do Inquilinato prevê no Artigo 17, bem como seu Parágrafo Único, o
que se segue:
“É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda
estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios
de reajustes previstos na legislação específica.”

18. Como a Lei 8.245/91 deixa bem claro que o valor do aluguel é de livre
estipulação, cabe apenas salientar que há sempre três valores para todo
e qualquer imóvel: o que se quer, o que realmente vale e o que se paga
no mercado.
Um dos principais fatores que vai ditar a velocidade da sua locação será
o alinhamento do preço estipulado para o aluguel e o preço justo do
mercado.
Sobre reajustes, vale estipular índices oficiais como IGP-M, IPCA, INPC,
ou ainda a média aritmética desses, sempre com prazo de vigência anual
(Ver Lei 9.069/95 – Art. 28- §3° – Inc. IV) para a efetivação do reajuste.

19. Mas resguardando que no caso de permitido por Lei, período inferior para
reajuste, esse tal será utilizado, pois não podemos esquecer que o nosso
país já foi alvo de alarmante quadro inflacionário em tempos passados.
Os Encargos no Contrato de Locação Comercial:
É comum surgirem várias dúvidas sobre “quem vai pagar o quê” quando
da celebração de um contrato de locação comercial, mas a Lei do
Inquilinato, se bem interpretada, não possui lacunas em si que justifiquem
tão frequentes questionamentos, pois a Lei 8.245/91 em seu Artigo 22,
Inc. VIII, afirma que o LOCADOR é obrigado a:

20. Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo
disposição expressa em contrário no contrato.
A mesma Lei prossegue no Artigo 23, Inc. I, afirmado que é obrigação do
LOCATÁRIO:
Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)
Ou seja, vale o que for pactuado!

21. Como profissional administrador de imóveis, indico que o LOCADOR não
incumba o LOCATÁRIO por obrigações atreladas ao imóvel, que sejam
pagas por ele sem grande onerosidade, a saber, IPTU e o seguro
incêndio, se exigidos contratualmente ao LOCATÁRIO.
Então não sendo quitados por este podem gerar imenso transtorno, só
resolvido o impasse judicialmente com a geração de ainda mais
transtornos, portanto só aconselho o repasse de tais obrigações ao
LOCATÁRIO se essas tiverem uma onerosidade que justifique tal ato.

22. As benfeitorias e o Contrato de Locação Comercial:
Já escrevi uma postagem bem elucidativa sobre o tema benfeitorias
[Clique Aqui para Ler], portanto sejam elas necessárias, úteis ou
voluptuárias, cabe ao LOCADOR no contrato de locação comercial, só
autorizar as duas primeiras, se notificado por escrito.
E implicar que as tais mesmo que autorizadas serão incorporadas ao
imóvel, renunciando o LOCATÁRIO ao direito de retenção, sendo as
benfeitorias necessárias realizadas pelo LOCATÁRIO indenizáveis, de
comum acordo entre as partes para fazer valer a Lei 8.078/90 – Art. 51 –
Inc. XVI, bem como o Artigo 1.219 do nosso Código Civil.

23. Por último vale salientar que as benfeitorias voluptuárias, as que podem
ser levantadas, não devem comprometer a estrutura do imóvel, sendo de
obrigação do LOCATÁRIO reparar eventuais danos causados para
devolução do Bem ao estado em que o recebeu.
As garantias locatícias e o Contrato de Locação Comercial:
Já escrevi também sobre esse tema aqui no blog [Clique Aqui para Ler],
como já discorri sobre cada uma delas em postagens anteriores sobre os
quatro tipos de garantia estabelecidos na Lei do Inquilinato em seu Art.
37.

24. Se você ainda tem dúvidas sobre que garantia escolher para dar
segurança ao seu contrato de locação comercial, aconselho a leitura das
mencionadas postagens pois nesse item falarei sobre a modalidade mais
aceita no mercado, a saber:
O FIADOR, como também a possibilidade da celebração do contrato
desprovido de garantia. Vamos lá?
O FIADOR, é a parte contratual que assumirá o cumprimento das
obrigações pactuadas com titularidade do LOCATÁRIO, caso este não as
cumpra. Esse FIADOR, precisa necessariamente ter histórico de bom
pagador na praça (ser isento de pendências de crédito), possuir renda
superior à do LOCATÁRIO e bens suficientes para cumprir com as
obrigações assumidas.

25. Deve ser exigida também a anuência do cônjuge do FIADOR no contrato
de locação comercial, pois em caso de negativa poderá ser anulada tal
garantia em posterior ação judicial.
O “segredo” da segurança contratual reside justamente na análise de
antecedentes pessoais e de crédito, das partes contratuais, e não
necessariamente na garantia escolhida, concorda?
Me responda, de que vale um FIADOR insolvente?
Ou melhor, você sabe que o FIADOR pode exonerar-se da “fiança”, nos
casos previstos por Lei?

26. Pois bem, se você não fizer uma excelente análise das partes
contratantes poderá ter “sensação de garantia” ao invés de ter de fato um
contrato de locação comercial, de fato, satisfatoriamente assegurado.
Contrato de Locação Comercial desprovido de garantia:
Nesse contexto, o contrato de locação comercial desprovido de garantia é
sem dúvida uma possibilidade, legal a considerar.
Essa possibilidade contratual é prevista na Lei do Inquilinato em seu
Art.42, para tal modalidade contratual, a Lei do Inquilinato resguarda duas
grandes vantagens, ou até mesmo três:

27. a primeira é a possibilidade de cobrar o aluguel e encargos antecipado
sem com isso cometer infração Legal;
a segunda a possibilidade de retomar o imóvel via Liminar Judicial para
desocupação do imóvel em 15 dias sem a notificação prévia do
LOCATÁRIO em caso de não pagamento do aluguel pelo disposto na
Lei no Art. 59, Inc.IX;
e a terceira a velocidade da locação já que vi muito bom LOCATÁRIO
desistir de locação devido à onerosidade da garantia ou mesmo o
excesso de exigências para a locação.
Pense Nisso!

28. Da inadimplência e multas no Contrato de Locação Comercial
Não é comum surgirem imprevistos na vigência de um contrato de
locação comercial, principalmente tendo em vista que tal compromisso foi
estabelecido por pessoas num prazo relativamente longo (vinte e quatro
meses se você aceitar a minha sugestão).
Aconselho fortemente a manutenção de uma boa relação {LOCADOR x
LOCATÁRIO x ADMINISTRADOR} (quando houver), mas nunca abrindo
mão das notificações por escrito, no tempo devido, para aplicação do
Direito Preventivo, que poderá ser utilizado posteriormente se necessário.

29. Essas notificações tem que expressar o recebimento da parte citada, que
autorizou a notificação quando da celebração do contrato, podem ser
feitas via correspondência com AR (Aviso de recebimento), notificação
expedida via cartório de títulos e documentos, ou mesmo pessoalmente
com assinatura de protocolo de recebimento.
Para o caso de inadimplência escrevi uma postagem que aconselho a
leitura [Clicando Aqui].
Costumo além da notificação, cobrar multa de 10% e juros de mora de
1% ao mês, para incentivar o LOCATÁRIO ao adimplemento, mas nunca
com isso abrindo mão do diálogo e bom senso, você saberá se o seu
inquilino é confiável ou não, basta ter uma relação prudente e cordial com
o mesmo.

30. Da rescisão e devolução do imóvel no Contrato de Locação Comercial
O LOCATÁRIO poderá rescindir o contrato de locação comercial com o
LOCADOR pagando a este uma multa compensatória, geralmente
pactuada em três vezes o valor do aluguel (ver Lei 8.245/91 – Art. 4°).
O LOCATÁRIO ficará isento do pagamento da multa se comprovar por
escrito rescisão de contrato de trabalho que implique em transferência de
domicílio ( ver Lei 8.245/91 – Art. 4° – Parágrafo Único).
O LOCATÁRIO é obrigado por Lei, como já vimos, a devolver o imóvel no
estado em em que o recebeu de acordo com a vistoria por ele assinada
no ato da entrega das chaves.

31. Devendo entregar as chaves pessoalmente, ao LOCADOR ou a quem
esse designe, nunca a outrem.
Definição de foro e testemunhas no Contrato de Locação Comercial
O Novo Código de Processo Civil traz como recomendação em seu Artigo
781, Inc.V:
“A execução fundada em título extrajudicial será processada perante o
juízo competente, observando-se o seguinte:
a execução poderá ser proposta no foro do lugar em que se praticou o
ato ou em que ocorreu o fato que deu origem ao título, mesmo que nele
não mais resida o executado.”

32. A mesma Lei define como Título executivo extrajudicial:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas)
testemunhas.”
Portanto nunca abra mão da definição do foro da comarca do imóvel para
dirimir quaisquer eventuais ações, e muito menos abra mão da coleta da
assinatura de duas testemunhas, se possível com reconhecimento de
firma, para a definição do seu contrato de locação comercial como um
título executivo extrajudicial.

33. Resguardando assim direitos como maior brevidade em eventual
processo de execução por “quantia certa” no caso de não recebimento
dos aluguéis, após a saída do LOCATÁRIO do imóvel por ação de
despejo.
Contrato de Locação Comercial, agora você já pode alugar!
Esse foi o tutorial completo sobre o Contrato de Locação Comercial,
adote essas orientações e garanta segurança na sua locação!
Não deixe de colocar seu comentário abaixo, e compartilhar esse post
com pessoas que estejam inseridas de alguma forma nesse negócio
imobiliário.

34. Caso queira adquirir nosso modelo de contrato de locação comercial e
contar com a nossa orientação, basta acessar o link abaixo:
http://leidoinquilinatonapratica.com.br/modelos