Ação Renovatória Cc Revisional e Tutela Antecipada

ADVOCACIA & ASSOCIADOS
Advocacia e Assessoria
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Rua XXXXXXXXXXXXXXX, 00 - sala 06 - Bairro - São Paulo/SP – Cep 0000000. Tel/Fax: (11)
xxxxxxxxxxxxxxxxxx - e-mail: adv@adv.oabsp.org.br
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _a
VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXXXXXXXXXXXXX/UF.
FULANA DE TAL, brasileira,
casada, comerciante, portadora do RG. XXXXXXXXXX e CPF
XXXXXXXXXXXXXXX, residente e domiciliada na Rua Caminho de XXXXXXX n. 00
– Vila Nossa Senhora Aparecida, nesta cidade de XXXXXXXXXXXXXX/UF, vem mui
respeitosamente ante a honrosa presença de Vossa Excelência, por intermédio de
sua patrona subscritora (com procuração em anexo), e nos termos do art. 5. Inc.
XXXIV “a” da Constituição Federal, e arts. 19 e 51 e seguintes, da Lei n. 8.245/91
PROMOVER a presente
“AÇÃO RENOVATÓRIA C/c REVISIONAL DE ALUGUEL
E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA”
em face de CÍCLANO DE TAL, brasileiro, casado, aposentado, portador da RG.
n° XXXXXXXXXXXXXXX, e inscrito no CPF/MF n° XXXXXXXXXXXXXXXX,
residente e domiciliado na Rua Pelicano, n° 00, Vila XXXXXXXXXXXXX,
CIDADE/UF, consoante razões de direito, acostadas nas laudas subsequentes.

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RATIO SCRIPTA
Requerente: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Requerido: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
NOBRE MAGISTRADO:
DA SINOPSE FÁTICA
A ora autora propõe a presente Ação em face do ora
requerido qualificado no preâmbulo, sinteticamente aduzindo que em 00/00/0000
assinou seu primeiro contrato de locação de salão comercial sendo o mesmo
renovado em mais três oportunidades, assim, portanto, perfazendo quatro contratos
locatícios com o requerido referente ao imóvel situado na Estrada do xxxxxx, n° 252,
Vila xxxxxxxxxxxxxxxx, Cidade/UF.
Assim em 00/00/0000 a Autora firmou com o
Requerido um contrato de locação de imóvel comercial localizado nessa comarca,
com duração de 12 (doze) meses, com valor mensal estipulado em R$
XXXXXXXXXX (valor por extenso aqui), conforme faz prova copia do primeiro
contrato que a Autora faz anexar à presente. (docs. em anexo).

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Posteriormente a Autora RENOVOU o contrato
por mais três períodos de 12 meses cada, a saber, desde XXXXXXXXXXX à
XXXXX, totalizando atualmente cerca de 54 meses ou 4 anos e meio, no cômputo
da totalidade de todos os 4 contratos referenciados.
Ocorre, que passados 54 (cinquenta e quatro
meses) das contratações, o valor do aluguel tornou-se alto demais,
comparativamente aos preços praticados no mercado e na região para imóveis do
tipo, tamanho e qualidade daquele, objeto do contrato. Os valores praticados têm
variado de R$ XXXXXXXXXXXXXXXX (valor por extenso) a R$
XXXXXXXXXXXXXXXXXX (valor por extenso), portanto, abaixo daquele que vem
sendo cobrado, conforme faz prova pelos documentos acostados a presente,
notadamente em face do percentual de juros que vem sendo acrescidos a cada
contrato individualmente.
Não obstante a Autora encontrar-se com os
pagamentos em dia e PRATICAR sua atividade comercial ininterruptamente durante
todos esses 54 meses, o Requerido se nega a RENOVAR O CONTRATO, sem
nenhuma justificativa razoável, notadamente as previstas em lei.
Destarte, tendo em vista que o Requerido se nega
a PRORROGAR o referido contrato, bem como corrigir monetariamente os valores
controversos de acordo com os valores de mercado, não resta a esta autora
alternativa, senão a recorrer ao Poder Judiciário, visando resguardar seu direito.
Eis a síntese narrada dos fatos.
DA TEMPESTIVIDADE
A autora, locatária, celebrou contrato de locação
comercial com o Requerido, conforme se denota pela cópia dos referidos contratos

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anexo, pelo prazo de 01 (um) ano, iniciado, esse ultimo contrato que advém de uma
série de renovações amigáveis, em 00/00/2014 e com prazo término previsto para
00/00/2015, o que certifica a tempestividade da presente demanda.
Destarte, estando no prazo, nada há que se falar
em decadência do prazo, porquanto o presente petitório encontra-se
protocolizado em tempo hábil e oportuno.
DA ASSISTENCIA JUDICIÁRIA GRATUITA
A Autora faz jus à concessão da gratuidade de
Justiça, haja vista que a mesma não possui rendimentos suficientes para
custear as despesas processuais e honorários advocatícios em detrimento de
seu sustento e de sua família.
Assim junta a presente afirmação de pobreza,
declarando que não possui condição para arcar com as despesas processuais
e honorários advocatícios da presente ação renovatória cc revisional em
detrimento de seu sustento e de sua família.
De acordo com a dicção do artigo 4º do referido
diploma legal, basta à afirmação de que não possui condições de arcar com
custas e honorários, sem prejuízo próprio e de sua família, na própria petição
inicial ou em seu pedido, a qualquer momento do processo, para a concessão
do benefício, pelo que nos bastamos do texto da lei, in verbis:
Art. 4º A parte gozará dos benefícios da assistência judiciária, mediante
simples afirmação, na própria petição inicial, de que não está em
condições de pagar as custas do processo e os honorários de
advogado, sem prejuízo próprio ou de sua família.
§ 1º Presume-se pobre, até prova em contrário, quem afirmar essa

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condição nos termos da lei, sob pena de pagamento até o décuplo das
custas judiciais.
Ou seja, nos termos da lei, apresentado o pedido
de gratuidade e acompanhado de declaração de pobreza, há presunção legal
que, a teor do artigo 5º do mesmo diploma analisado, o juiz deve prontamente
deferir os benefícios ao seu requerente (cumprindo-se a presunção do art. 4º
acima), excetuando-se o caso em que há elementos nos autos que
comprovem a falta de verdade no pedido de gratuidade, caso em que o juiz
deve indeferir o pedido.
Entender de outra forma seria impedir os mais
humildes de ter acesso à Justiça, garantia maior dos cidadãos no Estado de
Direito, corolário do princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição,
artigo 5º, inciso XXXV da Constituição de 1988.
Destarte, requer a Vossa Excelência, se digne
em conceder os benefícios da assistência jurídica gratuita à autora em face
das razões anteriormente mencionadas.
DA TUTELA ANTECIPADA
Diante de todos os fatos aqui relatados e
documentos juntados, resta evidente que a autora por ora se encontra na
posse do imóvel na condição de locatária.
Assim a tutela pretendida nesta demanda
deverá ser concedida de forma antecipada para determinar a manutenção da
autora na posse do imóvel até o deslinde final desta ação, posto que a
parte autora preenche todos os requisitos do artigo 273 do CPC, pois dentre

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os documentos juntados se encontram provas contratuais suficientes de que a
mesma exerce suas atividades laborais/comerciais no referido imóvel,
assegurando dessa forma, o respeito as garantias dispostas na Constituição
Federal.
Portanto, se a tutela for postergada até a sentença
final, possivelmente a parte autora já terá sofrido danos irreparáveis, quiçá, a
ameaça do requerido em reaver o imóvel locado que se encontra sob os
cuidados da autora e consequentemente prejudicando seu ponto comercial e
a clientela da autora.
Assim sendo, pelos motivos acima discutidos e
esposados, desde já, requer seja concedida a TUTELA ANTECIPADA, por
não restarem dúvidas a respeito da necessidade de manutenção da posse
locatícia à parte autora conforme se recomenda na hipótese desses autos.
DA RENOVATÓRIA DO CONTRATO
Na espécie desses autos, é imperioso ressaltar
que a Autora se encontra com a mesma atividade comercial e locatária do
mesmo imóvel, cuja locação se pretende renovar, desde 2.011, data essa do
primeiro contrato realizado entre as partes, por tanto há cerca de 4 anos e
meio, no ramo de vendas de roupas, conforme se denota pela cópia do
contrato social da microempresa anexo, auferindo, durante todos esses anos,
uma considerável clientela.
Ressalte-se ainda, nos dizeres de J. Nascimento
Franco quando aponta que não ensejam a ação renovatória as locações de
imóveis ocupados individualmente pelo inquilino para atividades civis: "esta

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faculdade existe, porém, quando ocupante do imóvel é uma sociedade civil
com fins lucrativos, por força do disposto no § 4° do art. 51 da Lei 8.245/91.
Trata-se de incongruência que os tribunais poderão
pretorianamente corrigir, concedendo a renovação também às pessoas físicas
que praticam atividades civis em caráter lucrativo profissional, mesmo porque
é corriqueiro o exercício das profissões liberais conjuntamente com atividades
paralelas, tal como ocorre com os engenheiros, que se tornam incorporadores
ou vendedores de imóveis, sob as formas mais variadas; os advogados, que
em grande número administram imóveis; etc.
Inúmeros exemplos análogos poderiam ser citados
de comercialização das atividades liberais, o que exige, para o local onde são
exercidas, uma proteção legal maior, que não pode ser outra senão a do
Decreto n° 24.150/34".
Note-se que a Lei do Inquilinato não se refere à
empresa, mas, no art. 51, caput, a locações de imóveis destinados ao
comércio, no § 4°, a indústrias e sociedades civis com fins lucrativos.
Não se pode crer, no entanto, que a expressão
"sociedade civil com fim lucrativo" represente um retrocesso na longa
caminhada jurisprudencial e doutrinária em busca da proteção da atividade
empresarial.
A expressão não exclui a atividade empresarial,
antes a abrange, como se vê na Revista dos Tribunais n° 669, p. 135, em
acórdão da 2ª Câmara do 2° Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: "o
locatário, seja pessoa física ou jurídica, que se dedica a atividade
econômica organizada com fins lucrativos, independentemente da

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natureza do objeto do negócio, encontra proteção da Lei de Luvas, posto
que na expressão "uso de comércio" se compreende o moderno
conceito de atividade empresarial".
Por derradeiro, pondo fim ao debate da questão
em tela Pestana de Aguiar cita o Prof. Rubens Requião para considerar
"empresa toda organização de natureza civil ou mercantil destinada à
exploração por pessoa física ou jurídica de qualquer atividade com fins
lucrativos" sendo empresário "quem exerce profissionalmente atividade
econômica voltada para a produção ou circulação de bens e serviços".
Note-se, assim, que o conceito de bem protegido
pela renovação compulsória do contrato de locação é questão controvertida,
sendo certo que o dispositivo legal, do art. 51, § 4°, da Lei n° 8.245/91,
introduz norma jurídica cuja inteireza somente pode ser percebida por seu
aplicador se este estiver consciente do valor normativo do crescimento
econômico e da indispensável proteção dos meios de produção da riqueza.
Observa-se, portanto, que a Requerente, pela
exposição dos fatos e pelo acervo probatório anexado, faz jus ao direito que
aqui se pleiteia, impondo-se a proteção de seu ponto comercial instalado e em
atividade ha cerca de 4 anos e meio, o que acabou por gerar uma valorização
sensível do imóvel para tais fins e cuja não observância pode gerar ate o
enriquecimento imotivado do Requerido, atentando-se para o fato de que essa
valorização refere-se a atividade ali exercida, ou seja, sem reflexo nos valores
dos alugueres que tem que se adaptar a realidade do mercado e será
discutido em breve.
Assim, cumpre relembrar, mais uma vez, o fato de
que a última locação, ou seja, a vigente deu-se por contrato de renovação

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amigável firmado em 00/00/0000, no qual se estipulou a data de inicio da
locação em 00/00/0000 e termino em 00/00/0000, conforme se observa pela
copia do referido contrato anexo.
O artigo 51 da Lei de Locação dispõe sobre a
possibilidade de renovação da Locação, concorrendo para tanto as seguintes
condições estabelecidas em seus incisos:
“Art. 51”. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário
terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo
prazo mínimo e ininterrupto de três anos."
Ademais, a Requerente cumpriu o contrato nos
exatos termos estabelecidos, quitando sempre em dia os alugueres, conforme
se observa pela copia dos últimos três depósitos anexos, bem como todos os
tributos e tarifas pertinentes ao imóvel, conforme faz prova com a certidão
negativa de tributos municipais anexos.
A Requerente ainda propõe, desde já, seja
renovada a locação nos mesmos termos do contrato em vigor com a ressalva
dos valores que adiante serão questionados e para tanto, indica o mesmo
fiador que aceita, desde já, o encargo da fiança.
Cumpre assim a Requerente desse modo, todas as
exigências estabelecidas no artigo 71 da Lei de Locação, in verbis:

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“Art. 71”. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de
Processo Civil, a petição inicial da ação Renovatória deverá ser instruída
com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art.51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel
e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação
da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando
não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa,
número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e
Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a
nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de
identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade
financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação
aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em
virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de
parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes,
salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador
dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira
hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à
renovação."
Com efeito, Excelência, a Requerente somente
resta às vias judiciais para obter a renovação da locação, evitando, desse
modo, seja prejudicado o fundo de comércio já consolidado, a perda
considerável de clientela já formada no decorrer desses anos de atividade no
mesmo ramo e demais situações desagradáveis com a transferência de seu

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estabelecimento para outra localidade, uma vez que o Requerido se nega à
renovação, sem justificativa plausível.
Outrossim, na hipótese de não ser concedida a
renovação, a Requerente adquire o direito de se ver indenizada pelas perdas
e danos causados pela não renovação do contrato locatário, bem como pelos
lucros cessantes, como não poderia deixar de ser, uma vez que ao mudar-se
perderá muitos clientes já fixos.
Assim, haja vista o fato de que o comércio fixou
sua base no imóvel há mais quatro anos exercendo sempre essa mesma
função, com clientela formada, conforme já exposto, a Requerente faz jus, na
absurda hipótese de não ser renovada a locação, a ser indenizada, o que
desde já se requer, nos termos do art. 75, da Lei n. 8.245/91 - "LI", cujo valor
será atribuído por ocasião de liquidação de sentença.
DA REVISIONAL DE VALORES
Cumpre esclarecer o fato de que no contrato
em vigor ficou estipulado entre as partes o valor de R$ XXXXXXXXXXX
(tantos reais) mensais referente ao aluguel, com índice de reajuste atrelado
ao índice de reajuste do salário mínimo.
No presente caso de recusa do locador em rever o
valor de aluguel contratado, quando os preços praticados para imóveis
semelhantes e na mesma região apresentam-se reduzidos em torno de
quarenta a sessenta por cento do valor que a Autora vem pagando.

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Milita em favor da Autora o quanto previsto pelo
artigo 19 da Lei n. 8.245/91, que dispõe que o locatário, em não havendo
acordo, após três anos da vigência do contrato de locação, poderá pedir
revisão judicial do valor do aluguel praticado, a fim de ajustá-lo aos preços de
mercado.
Como antes referido, a Autora tentou inutilmente,
por vias amigáveis, a redução do valor pago, motivo pelo qual não lhe restou
alternativa a não ser propor a presente demanda cumulada no presente feito.
Ademais, em atendimento ao quanto previsto pelo
artigo 68, I, da Lei 8.245/91, vem a Autora propor que o aluguel hoje fixado
em R$ XXXXXX (valor por extenso), seja reduzido para R$ XXXXXXXXXXXX
(valor por extenso), numa demonstração de equilíbrio, sobriedade e
seriedade, vez que os valores que estão sendo cobrados para os imóveis
oferecidos à locação naquele mesmo bairro e que têm as mesmas
características e dimensões deste, fulcro da presente ação, variam entre R$
XXXXXXXXXX (valor por extenso) e R$ XXXXXXXXXXXXXX (valor por
extenso), como antes indicado. Sendo assim, a Autora se permitiu propor o
valor médio entre os analisados.
Para que cesse seu prejuízo instantaneamente, a
Autor sugere o valor de R$ XXXXXX (valor por extenso), exatos 80% (oitenta
por cento), para o aluguel provisório, que pretende seja deferido, enquanto
durar a presente demanda, nos moldes do artigo 68, II, “b” da mesma
legislação.
Assim, observa-se por oportuno Excelência, o fato de
que apesar de nunca ter existido qualquer tipo de desentendimento entre
Requerente e Requerida, verificou-se uma queda nos preços dos aluguéis dos

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imóveis, decorrentes de problemas econômicos nacionais, provocando uma
sensível diferença entre o valor real de mercado atual e o valor combinado no
contrato assinado entre as partes.
Assim, legislador previu essa situação e regulou a
revisão judicial, sendo lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para
o aluguel.
Destarte, não tendo havido acordo para a revisão do
aluguel é lícita à postulação judicial com suporte no artigo 19 da Lei 8.245/91.
DA CONCLUSÃO E PEDIDOS
Ante todo o exposto, diante dessas considerações,
vem esta autora ante a honrosa presença de Vossa Excelência, requerendo
se digne em julgar procedente a presente ação, para o fim de que:
a)- Sejam julgados procedentes os pedidos,
decretando-se a renovação do contrato de locação
comercial, por igual prazo e nas mesmas
condições, determinando o reajuste do aluguel
com base no índice inflacionário apontado na
legislação, uma vez atendidas todas as
formalidades e exigências da Lei;
b)- A revisão do aluguel para o valor de R$ 00000
(xxxxxxxxxxxxxxxx reais), adequando, desta
forma, o valor do aluguel ao valor real de mercado
conforme acervo probatório anexado;
c)- A fixação de aluguel provisório, com base com
art. 68, inciso II, da Lei nº 8.245/91, caso a presente
demanda avance sobre o prazo que estipula o
termo do contrato vigente que ora se renova por
mais 01 ano;

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d)- Na improvável, mas existente, hipótese da não
renovação do contrato, a Requerente, conforme já
exposto, faz jus à indenização por perdas e danos,
bem como pelos lucros cessantes, cujos valores
serão atribuídos por ocasião da liquidação de
sentença por via de perícia com o fito de tornar
liquido o enorme prejuízo causado pela
interrupção de um comércio que se aproxima de
cinco anos de atividade no mesmo local, o que
desde já se requer como forma de requerimento
alternativo na hipótese da não renovação da
locação, como fundamenta o art. 75, da Lei n.
8.245/91 - "LI", vez que o referido prejuízo, nos
dias de hoje, representam números ilíquidos e não
sabidos, atentando-se para o fato de que a
referida indenização deve atender as
características oscilantes do mercado, com
fundamento nos arts. 603 e seguintes do Código
de Processo Civil;
e)- Seja o Requerido condenado ao pagamento
das custas e honorários advocatícios fixados em
20% (vinte por cento) sobre o valor da causa;
f)- Seja citado o Requerido para os termos da
presente ação, no endereço constante do
preambulo, querendo, apresente defesa no prazo
legal, sob pena de revelia, concedendo-se ao Sr.
Oficial de Justiça os benefícios do art. 172, §2o.
Do Código de Processo Civil;
g)- Seja concedida TUTELA ANTECIPADA para
assegurar a manutenção da autora no imóvel
locado, até o deslinde final da presente ação;
h)- Protesta provar o alegado por todos os meios
de prova admitidos em direito, notadamente pela
produção de provas documental, pericial,
testemunhal e, ainda, pelo depoimento pessoal do
Requerido e da Requerente, caso seja necessário;
Requer finalmente, o deferimento da prova
documental ora anexada a presente inicial, e por tantas outras que se fizerem
necessárias ao longo desta ação, visando resguardar o mais amplo direito a
defesa com todos seus recursos a ela inerentes.

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Ad argumentandum tantum, máxime considerando-
se todos os princípios de direito elencados ao longo deste arrazoado, que em
consonância com o entendimento de direito prevalecente e majoritário,
espera a autora seja dado provimento as suas pretensões, destacando-se
que ao agir assim, estará este juízo vez mais renovando seus propósitos de
distribuir à tão almejada JUSTIÇA!
Dá-se a presente causa o valor de R$ .............,
(tantos mil reais).
Nestes Termos, Pede Deferimento.
Cidade/UF, 00 de fevereiro de 2015.
ADVOGADO SUBSCRITOR
OAB/UF 000.000

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DOCUMENTOS EM ANEXO:
01- Declaração de Pobreza;
02- Procuração da Patrona;
03- Cópia de quatro Contratos dos anos de 2011 á 2014;
04)- Outros;
05)- Outros;

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