1103- Apelação em Ação de Rescisão Contratual

XXXXX XX XXX XXXXXXX
Assessoria Jurídica
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DA 7ª VARA CÍVEL DA
COMARCA XX XXXX XXXXX ll – XXXXX XX XXXXXX.
Processo nº 00000000-00.0000.0.00.0000
XXX XXX XXXXXXXX LTDA, por seu Advogado e
bastante procurador, nos autos epigrafados em que contende com XXXXXXXXXXX
XX XXXXXXXX XXXXXX e XXXXXX XX XXXXXX XXXXX, em curso perante Vossa
Excelência, inconformado com a r. sentença de fls. 125/130, dela vem, no prazo e
forma legais, interpor RECURSO DE APELAÇÃO, conforme as razões anexas,
requerendo seja o recurso recebido e processado, já devidamente preparado (guia
de custas anexas), com a oportuna remessa dos autos a Superior Instância.
Assim, presentes os requisitos de admissibilidade,
requer seja o presente recurso recebido em duplo efeito, devolutivo e suspensivo,
conforme artigo 520, caput, Código de Processo Civil, com a posterior remessa ao
Tribunal de Justiça do Estado do XXXXXXX.
Nestes termos, Pede Deferimento.
XXXX XXXXX, 00 de Março de 0000.
XXXXXXXX XX XXXX XXXXXX
OAB/SP 000.000

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RAZÕES DE APELAÇÃO
Processo nº: 0000000-00.0000.0.00.0000 – 7ª Vara Cível da Comarca de
XXXXX XXX XXXXX/XX.
APELANTE: XXXXXXXX XXX XXXXX LTDA
APELADOS: XXXXXXX XXX XXXXX e XXXXXXX XXXXX
EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
ILUSTRES E DD. DESEMBARGADORES
I - BREVE RELATO DOS FATOS
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual que a
Apelante move em face dos Apelados, ambos devidamente qualificados na inicial,
sustentando-se em síntese, que na data de 00 de setembro de 0000, adquiriram da
empresa XXXXXXX XXXXX Ltda, um de terreno, registrado no 1º Ofício de Registro
de Imóveis de XXXXXXXXXXXXXX/SP, sob números de matrícula 00.000 - R.00,
Lote 00- Quadra 00, situado no denominado LOTEAMENTO RESIDENCIAL
VEREDAS, sito à Estrada do XXXXX, s/n, na Cidade de XXXX XX XXXX – XX,
conforme Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre
as partes.
Na aquisição do referido imóvel ficou convencionado
entre as partes no valor de R$ 000.000,00 (xxxxxxxx e xxxxxx e xxxxx mil e xxxxx
reais), que deveriam ser pagos pelos apelados da seguinte forma: Entrada de R$
00.000,00 (xxxxx e xxxxx mil reais), dividida em 06 (seis) parcelas de R$ 0.000,00
(XXXX mil, XXXX e trinta e XXXX reais e XXXX e XXXXX centavos), com
vencimento todo dia 00, a primeira parcela com vencimento dia 00/00/0000; O saldo
restante R$ 000.000,00 (XXXXXX e XXXX e XXXX mil e XXXXX reais) pagos em

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100 (cem) parcelas de R$ 0.000,00 (XXXX mil, XXXXX e XXXX e XXX reais)
corrigidas anualmente em 3,6%.
Os Apelados pagaram apenas até a 10ª (décima)
parcela, ficando inadimplente a partir da 11ª (décima primeira), com vencimento
em 00.00.0000.
Em 0000, a Apelante entrou em contato com os
Apelados para resolverem a quitação das parcelas vencidas, tendo os mesmos
acertado que retornariam o pagamento das parcelas em janeiro de 0000. Acordando
ainda que as parcelas vencidas seriam pagas ao término das demais.
Como foi acertado entre as partes, no começo de
0000 os Apelados retornaram a realizar o pagamento das parcelas, mais fizeram
apenas por dois meses, ficando inadimplentes novamente.
A Apelante tentou de várias formas uma composição
amigável, ocorre que os devedores quedaram-se inertes, restando então necessária
a sua NOTIFICAÇÃO, concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para purgação da
MORA, para os Apelados efetuarem os pagamentos, sob pena de rescisão de
contrato.
Em resposta os Apelados contra notificaram
judicialmente a ora Apelante, alegando, entre outros argumentos, que haviam
solicitado DISTRATO do compromisso de compra e venda.
II - RAZÕES DO RECURSO
Guerreia-se com a r. Sentença do Juízo “a quo” que
julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, com resolução do mérito, nos
termos do artigo 269, I e IV, do Código de Processo Civil, declarando rescindido o
contrato e determinando a reintegração do imóvel; declarando perdido em favor da

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autora 10% (dez por cento) dos valores pagos pela parte ré, a título de perdas e
danos, devendo o saldo ser devolvido com atualização monetária a partir do
desembolso e determinando que a parte autora indenize a parte ré pela construção
feita no imóvel, que perfaz o quantum de R$ 00.000,00 (xxxxxxxxx mil reais),
acrescido de correção monetária, a partir do desembolso, de acordo com a tabela
prática do TJ/SP, assegurando ainda o direito de retenção do bem com
sucumbência recíproca, proporcionalmente, com as despesas processuais, nos
termos do art. 21 do CPC.
III - RAZÕES DA REFORMA
Conforme exposto, a r. Sentença declarou perdido
em favor da Apelante o percentual de 10% (dez por cento) a título de perdas e
danos.
Todavia, este percentual não é o apropriado para
cobrir todos os prejuízos causados pelos Apelados com a inadimplência do
contrato por tanto tempo.
Na r. Sentença ora debatida, o juiz a quo sustenta
sua decisão no art. 53, do Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, no presente contrato, não há cláusulas
abusivas, pois estas são as que apresentam obrigações inadequadas, incoerentes,
iníquas, colocando o consumidor em ampla desvantagem, demonstrando
desequilíbrio contratual entre as partes, ferindo a boa-fé e a equidade, o que não
constam no referido contrato.
Cláusulas abusivas, no conceito de Nelson NERY
JUNIOR e Rosa Maria Barreto Andrade NERY:

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"são aquelas notoriamente desfavoráveis à parte
mais fraca na relação contratual de consumo. São
sinônimas de cláusulas abusivas as expressões
cláusulas opressivas, onerosas, vexatórias ou,
ainda, excessivas."
Portanto, pode-se concluir que a cláusula abusiva é
aquela que imputa ao consumidor em ampla desvantagem, um ônus ainda maior,
ofendendo o seu direito o que não é o caso dos autos.
O princípio da força vinculante das obrigações -
pacta sunt servanda - desempenha grande papel, tendo em vista que seu
fundamento conferia segurança para as relações jurídicas firmadas entre os
indivíduos, principalmente no que diz respeito à satisfação dos direitos do credor.
Este princípio foi inserido no direito pátrio, tendo
sido acolhido de forma integral pelos juristas e julgadores, em especial por conferir
segurança jurídica às relações negociais, embora não considerando outros valores,
que atualmente se inserem na Constituição Federal, como o da dignidade humana.
Portanto, deve ser reformada a decisão neste ponto,
declarando a validade da cláusula contratual que prevê a multa penal e, por
conseguinte, a retenção do valor de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas em
favor da Apelante.
Por meio da análise dos autos, resta demonstrado
que a Apelante buscou por todos os meios uma forma para dar condições aos
Apelados em adimplir o contrato em questão, propondo negociações que também
não foram cumpridas pelos mesmos.

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Os Apelados assinaram e comprometeram-se a
pagar os valores devidos a fim de usufruir dos bens-objetos do contrato. Agora,
alegam que solicitaram o Distrato, sem mesmo adimplir as vencidas anteriormente.
Nesse caso, como os contratos de promessa de
compra e venda são celebrados em caráter irretratável e irrevogável, é necessária
a concordância de ambas as partes para possibilitar o desfazimento do negócio,
então, não pode vir os Apelados agora dizendo que solicitou o distrato.
Dessa forma, o distrato de promessa de compra e
venda, implica na resilição do contrato por mútuo acordo entre as partes, podendo
até mesmo ser motivada por iniciativa do credor, porém são cabíveis em favor
do promitente vendedor, a retenção de valores, referentes às despesas
administrativas com a formalização dos instrumentos contratuais, das
despesas publicitárias e da corretagem de venda do bem, assim como do
aluguel mensal do imóvel, porque os Apelantes ocuparam o bem.
Para ilustrar tal situação, cabe destacar que, em
decorrência da elevada quantidade de processos com discussões nesse sentido,
este Egrégio TJSP sumulou os seguintes entendimentos:
Súmula 1: O Compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Não podemos desconsiderar o fato de que o
desfazimento da contratação gera prejuízos ao promitente vendedor, notadamente
referentes às despesas administrativas com a divulgação, comercialização e

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corretagem, bem como pela própria contratação em si, além do pagamento de
tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo
promitente comprador, razão pela qual é justo e razoável admitir-se a retenção de
parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo por tais prejuízos.
Assim, na hipótese de desfazimento do negócio por
desistência ou inadimplência do promitente comprador, ainda que as partes não
tenham firmado o distrato do compromisso de compra e venda do imóvel, o
compromissário comprador tem o direito a reaver as quantias pagas, sendo
admitida a compensação com os prejuízos suportados pelo promitente vendedor.
Nesse cenário, e estabelecidas tais premissas,
tem-se que a discussão deve dizer respeito à apuração do percentual que é
adequado a título de retenção por parte do promitente vendedor, sendo
necessária a análise individual de cada caso, pois há situações em que tal
percentual pode ser menor do que o estabelecido como razoável pelo STJ.
Portanto, na hipótese de resilição contratual por
desistência ou inadimplência do promitente comprador, o percentual de retenção
sobre os valores pagos por este, não pode ser estabelecido de modo
indiscriminado, pois o percentual deve ser razoável, para cobrir os prejuízos
efetivamente sofridos com o desfazimento da contratação na hipótese em
questão.
Nesse caso, como os contratos de promessa de
compra e venda são celebrados em caráter irretratável e irrevogável, é necessária
a concordância de ambas as partes para possibilitar o desfazimento do negócio.
Pretendem agora os Apelados, usurpar, totalmente,
o Princípio da Segurança Jurídica, tão conceituado no Direito Moderno. Assim,
mister faz-se transcrever as lições do douto Humberto Theodoro Júnior, verbis:

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“Partindo da ideia de que o homem necessita de
segurança para conduzir, planificar e conformar
autônoma e responsavelmente a sua vida, desde
cedo se considerou como elementos constitutivos do
Estado de Direito os dois princípios seguintes: o
Princípio da Segurança Jurídica e o Princípio da
Confiança do Cidadão. Tão grande é o anseio pela
segurança jurídica que até mesmo o excesso de
ênfase ao princípio de legalidade pode desfigurar o
Estado de Direito, retirando-lhe um dos seus mais
fortes pilares de sustentação, que é o princípio da
segurança jurídica, sem o qual acaba-se por negar
justiça”. (JÚNIOR, Humberto Theodoro, in Direitos
do Consumidor. Forense. p. 13).
Os contratos são a livre manifestação de vontade
das partes pactuarem seus desejos e impulsos, como bem preceitua CARNELUTTI.
Mesmo nos chamados “Contratos por Adesão” é livre à parte que se sentir lesada
interpor as medidas competentes para discutir, no âmbito judicial, as cláusulas que
entender ser a si prejudicial, fato este NÃO OCORRIDO pela parte Apelada.
Todavia, aceitar a ideia que os contratos não
possuem validade nem eficácia, é ignorar todo o ordenamento jurídico, é aceitar que
as manifestações de vontades podem a todo instante serem anuladas por
arrependimentos posteriores de uma das partes.
O princípio da força vinculante das obrigações -
pacta sunt servanda - desempenha grande papel, tendo em vista que seu
fundamento conferia segurança para as relações jurídicas firmadas entre os
indivíduos, principalmente no que diz respeito à satisfação dos direitos do credor.
Não podemos admitir, que o infrator do contrato, ou
seja, a parte inadimplente venha a usar sua própria infração como justificativa para
em sua defesa pleitear a rescisão do contrato, posto que importaria simplesmente
ANULAR a maior conquista da teoria do direito contratual, que é a da boa-fé.

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O efeito primordial da boa-fé, em semelhante
conjuntura, é, justamente, impedir que a parte que tenha violado deveres contratuais
exija o cumprimento pela outra parte, ou valha-se do seu próprio incumprimento para
beneficiar-se de disposições contratuais ou legais.
IV - DO DIREITO A RETENÇÃO
Importantíssimo para consolidar o princípio da boa-fé
objetiva quando da rescisão contratual, verificar as peculiaridades do caso, a fim de
que seja restituído um justo valor ao promitente vendedor, sem provocar
enriquecimento sem causa do promissário comprador.
Necessário, portanto, fixar um percentual de
retenção que possibilite ao promitente vendedor o ressarcimento das
despesas efetivadas com o negócio desfeito, bem como às necessárias à
venda do imóvel.
No que tange a este valor, não há unanimidade na
jurisprudência, devendo tal quantum ser fixado casuisticamente, levando-se em
consideração as peculiaridades de cada feito.
Consigne-se a existência de julgados fixando como
percentual de retenção o valor de 20%, impondo ao consumidor a devolução de
80%.
Corroborando tal entendimento, podemos citar o
seguinte precedente jurisprudencial desta Alta Corte do Estado de São Paulo:
TJ-SP - Apelação APL 02204530820098260005 SP
Data de publicação: 30/06/2015 - Ementa: Ação de
rescisão contratual cumulada com pedido de
reintegração de posse. Parcial procedência para
declarar rescindindo o contrato, determinar a

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reintegração de posse e retenção de 30%
dos valores pagos. Longo período de inadimplência
e ocupação do imóvel. Situação que impõe a
compensação integral dos valores pagos pelo
período de ocupação sem devida contraprestação.
Recurso a que se dá procedimento. (13ª Câmara
Extraordinária de Direito Privado 30/06/2015 -
30/6/2015 Apelação APL).
Como podemos verificar de todos os relatos da
petição inicial, os apelados ficaram longos períodos de inadimplência, ficando a
empresa impossibilitada de revender o imóvel em questão.
O sistema do nosso Código Civil se funda no
princípio de que quem causar prejuízo a outrem está obrigado a indenizar, em
especial se este prejuízo decorre da inexecução de uma obrigação, além da rescisão
do contrato, como in casu. É o que preceitua o parágrafo único do artigo 1.092 do
Código Civil, verbis:
“Art. 1.092. Nos contratos bilaterais, nenhum dos
contraentes, antes de cumprida a sua obrigação,
pode exigir o implemento da do outro.
…………………………………….
Parágrafo único. A parte lesada pelo inadimplemento
pode requerer a rescisão do contrato com perdas e
danos.”
Por sua vez o artigo 960 do mesmo Código
preceitua:
“Art. 960. O inadimplemento da obrigação, positiva e
líquida, no seu termo constitui de pleno direito em
mora o devedor.”
Ora, a lei é clara e cristalina ao conceder ao
contratante lesado, antes de uma faculdade, o direito de requerer a rescisão do
contrato, não se perquirindo a natureza do inadimplemento – relativo ou absoluto.

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No caso em comento, o inadimplemento se
configurou com o não pagamento das parcelas, conforme avençada.
Repise-se, a Apelante deixou de negociar o
terreno em um momento em que o mercado imobiliário estava em melhores
condições que atualmente.
Portanto, nada mais justo que seja a reformada a
sentença e autorizada a Apelante reter o percentual de 20% a título de perdas e
danos, dos valores pagos, por todas as despesas com contrato e prejuízos
decorrentes do mesmo.
V– DAS BENFEITORIAS
O inadimplemento contratual por parte dos Apelados
que deixaram de cumprir a sua obrigação de pagamento implica em rescisão do
contrato de compra e venda com a reintegração do vendedor na posse do imóvel,
bem como no pagamento de percentual mensal referente à fruição do imóvel pelo
período em que o comprador inadimplente estava na posse do imóvel.
Também, é cabível a aplicação de multa contra os
Apelantes pelo descumprimento da cláusula que determina o pagamento do preço
do imóvel.
O direito à retenção do imóvel não pode ser
admitido, uma vez que os Apelados ficaram por um período muito longo de
inadimplência obstando assim a boa-fé que poderia gerar a retenção.
A partir do momento de sua inadimplência, os
Apelados deixaram de ser possuidores de boa-fé, perdendo assim o direito de
retenção das benfeitorias realizadas no imóvel.

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Quando se diz respeito à imóvel, restando
comprovado pelo possuidor que se está diante de posse de boa-fé, ou seja, que há
ignorância quanto aos vícios que impedem a aquisição legal da coisa, o Código Civil
tutela o direito à indenização por benfeitorias no imóvel efetuadas. Leia-se
benfeitorias como melhoramentos, obras, plantações, construções.
O possuidor de boa-fé - inquilino, comodatário,
usufrutuário - terá, portanto, direito à indenização pelas benfeitorias efetuadas,
porém não será por todos os tipos de benfeitorias. Será indenizado, além de poder
exercer a retenção da coisa até ser ressarcido apenas quanto às necessárias e
úteis, ressalvada, quanto às últimas, a necessidade de autorização expressa do
proprietário, como preceitua o art. 578, do CC.
Ilustra a questão de forma bastante clara o professor
Cesar Fiuza ao alegar que:
“A regra é bastante simples. O possuidor de boa-fé
tem direito a ser indenizado por todas as benfeitorias
necessárias e úteis. Se tomo casa emprestada,
restaurando lhe o telhado que estava a desabar, ou
instalando grades nas janelas, para evitar assaltos,
terá que ser indenizado pelo comodante. Ademais,
poderei reter a coisa até que seja ressarcido, ou
seja, poderei recusar-me a restituir a casa até ser
reembolsado pelo comodante.” (FIUZA, 2008,
p.875).”
Quanto às benfeitorias voluptuárias, que visam tão-
só mudanças estéticas, não aumentando ou facilitando o uso do imóvel, terá o
possuidor apenas o direito de levantá-las, desde que tal não traga prejuízos à coisa.
É o que diz o art. 1219, do Código Civil:

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“O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das
benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto
às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-
las, quando o puder sem detrimento da coisa, e
poderá exercer o direito de retenção pelo valor das
benfeitorias necessárias e úteis” (BRASIL, 2002).”
A respeito acrescenta o Magistrado e Professor
Rafael de Menezes ao falar a respeito dos Efeitos da Posse:
“Já ao possuidor de má-fé se aplica o 1220, ou
seja, nunca cabe direito de retenção, não pode
retirar as voluptuárias e só tem direito de
indenização pelas benfeitorias necessárias. Não
pode nem retirar as voluptuárias até para
compensar o tempo em que de má-fé ocupou a
coisa e impediu sua exploração econômica pelo
proprietário (= melhor possuidor).” (MENEZES,
2004, p. 01).”
Ainda que o inadimplemento, por si só, não
caracterize posse de má-fé do comprador, os excessivos gastos com benfeitorias
por quem se diz sem condições de pagar os valores pactuados no contrato de
compra e venda assim faz concluir.
É cediço que o parâmetro para fixação da
sucumbência parcial não é somente o aspecto pecuniário, mas, considerada a
pretensão material como um todo em quanto cada parte obteve êxito, o que
não foi observado pela decisão vergastada.

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Nada obstante tenha constado, na fundamentação
da sentença, a necessidade de devolução das arras pagas, tal determinação não é
justa para a Apelante, que teve perdas com o tempo que ficou impossibilitada em
negociar o imóvel.
Este é o entendimento deste Egrégio Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo, verbis:
“TJ-SP - Apelação APL 00208926920068260114
SP 0020892-69.2006.8.26.0114 (TJ-SP) - Data de
publicação: 03/02/2015 - Ementa: RESCISÃO
CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES.
LONGO TEMPO DE OCUPAÇÃO GRATUITA E
ÍNFIMO PERÍODO DE
ADIMPLEMENTO. RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO
POR BENFEITORIAS. INADMISSIBILIDADE. MÁ-
FÉ DEMONSTRADA. DESPESAS
NÃO COMPROVADAS. RECURSO NÃO
PROVIDO. 1. Ação de rescisão contratual c/c
reintegração de posse movida pela promitente
vendedora de imóvel, diante do inadimplemento dos
compradores. Sentença de procedência. Recursos
dos réus. 2. Dificuldade econômica enfrentada pelos
apelantes e irregularidade no loteamento que não
podem ser invocadas em face da autora para
justificar o inadimplemento. 3. Longo tempo de
ocupação gratuita e mora voluntária dos
compradores que justificam a rescisão do contrato, a
reintegração da autora na posse do imóvel e
impedem o reconhecimento do direito
à retenção de benfeitorias, eis que caracterizado o

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esbulho possessório. 4. Caso ademais, em que não
restaram comprovados os gastos dispendidos para
a realização de benfeitorias. 5. Apelação não
provida.”
Portanto, nada mais justo que a vergastada
sentença seja reformada para que a Apelante retenha as benfeitorias
realizadas, por ser questão da mais lídima justiça.
VI - DOS PEDIDOS
Diante do exposto, a Apelante requer:
1)- A admissibilidade desse recurso de apelação,
uma vez estarem preenchidos todos os requisitos de sua admissibilidade;
2)- O recebimento desse recurso de apelação em
seus regulares efeitos suspensivo e devolutivo, em conformidade com o artigo
520, caput, Código de Processo Civil;
O provimento desse recurso de apelação, para que:
Seja reformada a sentença, a fim de que sejam
julgados procedentes os pedidos expostos em exordial, a fim de que seja rescindido
o contrato e restituindo o imóvel; o direito da Apelante de reter 20% do valor pago,
conforme firmado entre as partes no Instrumento Particular de Venda e Compra, em
seu Capítulo III - Do preço, Parágrafo Terceiro; pelo período em que o bem se
encontra a disposição dos Apelantes, que seja totalmente reformada, arbitrando
percentual a base de 0,5% do valor contratado ao mês, eis que a prática comercial
em casos de locação se dá em 1%; O pagamento por parte dos Apelados do
"quantum" devido a título de tributos ou débitos referente a condomínios junto à

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administradora do Residencial Veredas, ou este valor que seja deduzido do saldo
obtido, vez que, conforme contratado são de inteira responsabilidade dos Apelados.
Por fim requer o total provimento desse recurso para
que seja totalmente reformada a sentença, bem como a condenação dos Apelados
ao ônus da sucumbência, por ser questão da mais salutar e LÍDIMA JUSTIÇA.
Nestes termos, Pede Deferimento.
XXXXXX XX XXXX, 00 de Março de 0000.
XXXXXXXXX XXX XXXXXX
OAB/SP 000.000

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