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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ª VARA DE
.......................................... – MG.
XXXXXX XX XXXXX, brasileiro, casado, residente e
domiciliado à XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, CEP XXXXXXXXXX, portador da
cédula de identidade nº XXXXXXXXXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº
000.000.000-00 e sua esposa XXXXX XX XXXXX XXXXXXXX, brasileira, casada,
residente e domicilia no mesmo endereço acima citado, portadora da cédula de
identidade nº 000000000-00 – IFP/XX, inscrita no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00,
por seu procurador XXXXXXXXXXXX, brasileiro, XXXXXXXXX, OAB/XX nº
XXXXXXX, com escritório na Rua XX XXXXX XXXXXX, vem, respeitosamente, nos
termos do art. 330, do Novo Código de Processo Civil, apresentar a presente
AÇÃO REVISIONAL DE DISTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
em face de LEI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, pessoa jurídica de direito
privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-0, com sede na
Cidade de XXXX, Estado do XXX de XXXXX, na Rua XXXX XXXX nº 000, CEP
00.000-000, pelas razões de fato e de direito a seguir:
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2
I - DA SINOPSE FÁTICA
Trata-se a presente petição sobre negócio jurídico
de dois lotes, entabulado por contrato de compra e venda em
regime consumerista, eivado de abusividades que o tornam nulo de pleno direito, e
poderia assim ser declarado até de ofício pelo Juízo.
Em 00/00/0000, os autores firmaram Instrumento
Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel para aquisição de terreno
situado no loteamento XXXXX XX XX XXXX, comercialmente identificado como
XXXXXXX XXX XXXXXX XXXXXXX 000, lote nº 00, da XXX.
Por mútuo acordo, resolveram as partes rescindir
a Promessa de Compra e Venda do referido imóvel.
Os termos do distrato foram firmados pago da
.seguinte forma: o autor já havia a importância de R$ 157.223,33 (cento e
cinquenta e sete mil, duzentos e vinte e três reais e trinta e três centavos).
Desse montante foi descontado a título de R$ 11.036,25 (onze mil trinta e seis
reais e vinte e cinco centavos). O valor líquido de R$ 146.187,08 (cento e
quarenta e seis mil cento e oitenta e sete reais e oito centavos) resultante da
dedução foi devolvido ao autor, como forma de crédito para pagamento do lote
24 da Quadra F2 no valor de R$ 33.593,07 (trinta e três mil, quinhentos e
noventa e três reais e sete centavos) do mesmo empreendimento Alphaville Rio
Costa do Sol 3.
II- DO MÉRITO
Ocorre que ao efetuar os cálculos para devolução
de valores ao autor a empresa Lei Empreendimentos Imobiliários não procedeu
às devidas correções a que tinha direito o autor.
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3
No distrato de compra de imóvel, os valores são
devolvidos a vista, corrigidos monetariamente desde a data do efetivo desembolso
de cada parcela.
Portanto, quando da devolução dos valores a
construtora não corrigiu as parcelas pagas, conforme entendimentos jurisprudenciais
abaixo colacionados:
“TJ-DF - Apelação Cível APC 20140111252766
(TJ-DF) - Data de publicação: 10/11/2015.
Ementa: CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO
CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO
BEM. DEVOLUÇÃOINTEGRAL DOS VALORES PA
GOS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR
DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA.
DESEMBOLSO 1. Considerando que a rescisão do
contrato se deu em razão do inadimplemento
contratual da construtora, que não efetuou a entrega
do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a
restituir ao comprador toda a quantia desembolsada,
vedada a dedução de qualquer percentual. 2.
Ocorrendo o distrato por inadimplência da
vendedora, as partes retornam ao status quo ante. 3.
Nos casos de devolução de valores, a incidência
da correção monetária deve ocorrer a contar do
desembolso de cada parcela paga e os juros, à
razão de 1%, são devidos desde a constituição do
devedor em mora, o que se implementa com a
citação válida. 4. Recurso parcialmente conhecido e,
nesta parte, provido. Recurso da ré desprovido.”
“TJ-DF - Apelação Cível APC 20140111609880
(TJ-DF)- Data de publicação: 03/09/2015.
Ementa: DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E
PROCESSO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRELIMINAR DE
ILEGITIMIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO.
PRESCRIÇÃO. NÃO CONFIGURADA. PRAZO
DECENAL. TERMO A QUO. INADIMPLEMENTO.
CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA.
RESTITUIÇÃOINTEGRAL DOS VALORES PAGOS.
RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE.
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4
COMISSÃO DE CORRETAGEM.
RESTITUIÇÃO. DEVOLUÇÃODAS ARRAS. FORMA
SIMPLES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE
LUCROS CESSANTES COM MULTA
COMPENSATÓRIA. TERMO FINAL. TERMO
INICIAL DACORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE A
MULTA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECÍPROCA E
PROPORCIONAL. SENTENÇA PARCIALMENTE
REFORMADA. 1. Por meio da Teoria da Asserção, a
análise das condições da ação em casos de
ilegitimidade ativa para fins de prosseguimento do
feito é realizada com base nas alegações do
demandante na petição inicial. 2. Na ação de
rescisão de contrato de promessa de compra e
venda decorrente do atraso na entrega do imóvel,
em que se pede o restabelecimento das partes ao
status quo ante, e a devolução ao autor da
integralidade dos valores pagos em razão da
aquisição do bem, incide a prescrição decenal,
contido no art. 205 do CC , que começa a fluir a
partir do inadimplemento contratual. 3. Quando a
rescisão contratual se der por culpa exclusiva da
construtora, as partes devem voltar a status quo
ante, devendo ela arcar com os ônus derivados de
sua desídia, devolvendo ao promitente comprador
todos os valores pagos em razão do negócio
jurídico, inclusive a comissão de corretagem, que
será devolvida a título de ressarcimento. 4.
Configurada a mora da vendedora na entrega do
imóvel objeto da promessa de compra e venda, pode
o promitente comprador pedir a rescisão do contrato
e a devolução integral dos valores pagos,
constituindo qualquer retenção por parte da
vendedora enriquecimento sem causa. 5. Não há se
falar em devolução em dobro do valor pago a título
de arras, pois em casos de resolução contratual por
inadimplência da construtora,
os valores pagos devem ser devolvidos em parcela
única e de forma simples. 6. Incabível a aplicação
cumulativa de cláusula penal compensatória e lucros
cessantes, sob pena de bis in idem, eis que
possuem a mesma natureza, tendo a função de
recompor as perdas patrimoniais que o comprador
amargou ao deixar de usufruir do imóvel. 7. O termo
final para a incidência da multa moratória na
hipótese de rescisão contratual, como o presente
caso, é a data em que se deu a rescisão do contrato
por força de antecipação da tutela. 8. O termo inicial
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5
para a incidência da correção monetária sobre a
multa compensatória é a data em que cada parcela
passou a ser devida, tendo em vista que
a correção monetária objetiva compensar a perda
do poder aquisitivo da moeda. 9. Havendo
sucumbência recíproca, o valor das custas
processuais e honorários advocatícios devem ser
rateados de forma proporcional pelas partes. 10.
Recursos conhecidos e parcialmente providos.”
O distrato é um acordo de vontade firmado pelos
contratantes que deliberam o término do acordo. Assim, se esse distrato apresentar
a retenção integral de parcelas ou a devolução pequena daquilo que fora pago pelo
comprador, pode-se falar em invalidade do referido acordo.
Cabe lembrar que a extinção do contrato pode
ocorrer pelos seguintes motivos, dentre outros: vontade de apenas uma das partes
(resilição), vontade dos contratantes (distrato), inadimplemento (resolução), etc.
Assim, quando ocorrer o distrato (manifestação de
vontade dos dois polos contratuais), o incorporador não pode estabelecer para si
amplos direitos, culminando com a devolução dos valores sem as devidas correções
monetárias de todas as parcelas já adimplidas pelo consumidor, sob pena de se
caracterizar tal cenário como um acordo abusivo.
“Entendimento do STJ sobre o assunto -
"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR
ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE
PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. SÚMULA
7 DO STJ.
1. "O distrato faz-se pela mesma forma exigida para
o contrato" (art. 472 do Código Civil), o que significa
que a resilição bilateral nada mais é que um novo
contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e
oposto ao do contrato primitivo. Assim, o fato de que
o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe
desfigura a natureza contratual, cuja característica
principal é a convergência de vontades. Por isso,
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não parece razoável a contraposição no sentido de
que somente disposições contratuais são passíveis
de anulação em virtude de sua abusividade, uma
vez que "'onde existe a mesma razão fundamental,
prevalece a mesma regra de Direito".
2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento
que determine a retenção do valor integral ou
substancial das prestações pagas por
consubstanciar vantagem exagerada do
incorporador.
3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a
retenção, pelo vendedor, de parte das prestações
pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados, notadamente as despesas
administrativas realizadas com a divulgação,
comercialização e corretagem, além do pagamento
de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a
eventual utilização do bem pelo comprador.
4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma
escorreita, que o distrato deve render ao promitente
comprador o direito à percepção das parcelas pagas.
Outrossim, examinando o contexto fático-probatório
dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o
valor devido seria suficiente para indenizar a
construtora pelos prejuízos oriundos da resilição
contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ.
5. Recurso especial não provido.
(REsp 1132943/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
27/08/2013, DJe 27/09/2013).”
Nos documentos anexados nesta exordial
demonstram-se claramente quais valores das parcelas pagas pelo autor, com as
devidas correções, muito diferente do valor devolvido ao mesmo.
A tabela anexada referente ao valor pago de sinal,
quando da assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda do lote, no
valor de R$ 20.785,49 (vinte mil setecentos e oitenta e cinco reais e quarenta e nove
centavos), com a devida correção o valor passaria a R$ 31.738,46 (trinta e um mil
setecentos e trinta e oito reais e quarenta e seis centavos).
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7
Na Tabela anexada onde o autor pagou o valor de
R$ 117.279,81 (cento e dezessete mil duzentos e setenta e nove reais e oitenta e
um centavos) de parcelas, com as devidas correções tais parcelas importariam o
valor de R$ 133.685,87 (cento e trinta e três mil seiscentos e oitenta e cinco reais e
oitenta e sete centavos).
Além de todos os valores acima, na tabela anexada
constam os valores pagos pelo autor referentes às anuais no importe de R$
35.280,03 (trinta e cinco mil duzentos e oitenta reais e três centavos), devidamente
corrigido este valor passaria a R$ 44.721,75 (quarenta e quatro mil setecentos e
vinte e um mil e setenta e cinco centavos).
Como se observa de todos os dados acima
expostos, bem como da planilha de pagamentos informadas no distrato, os valores
apurados pela Lei Empreendimentos Imobiliários não estão corretos.
Senão vejamos: A empresa alega que o valor pago
pelo autor seria R$ 157.233,33 (cento e cinquenta e sete mil duzentos e trinta e três
mil e trinta e três reais), mais conforme as planilhas constantes do distrato as
parcelas pagas correspondem o valor de R$ 173.345,33 (cento e setenta e três mil
trezentos e quarenta e cinco mil e trinta e três centavos), portanto R$ 16.112,00
(dezesseis mil cento e doze reais a menos).
Deste valor de R$ 157.233,33 (cento e trinta e três
mil e trinta e três reais) foram abatidos o valor de R$ 11.036,25 (onze mil trinta e seis
reais e vinte e cinco centavos) a título de IPTU, restando o valor de R$ 146.187,08
(cento e quarenta e seis mil cento e oitenta e sete reais e oito centavos) para
serem devolvidos ao autor.
Este valor da devolução acima, ainda foram abatidos
a importância de R$ 33.593,07 (trinta e três mil quinhentos e noventa e três mil e
sete centavos) como forma de pagamento ao lote 24 da Quadra F2, restando,
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portanto, ao autor, o valor de R$ 112.594,01 (cento e doze mil quinhentos e
noventa e quatro reais e um centavo).
Por todo o acima exposto, nota-se perfeitamente que
as parcelas não sofreram nenhuma correção monetária, além dos valores
informados no distrato não corresponderem exatamente ao que foi devolvido.
Os valores devidamente atualizados, a partir do
pagamento de cada parcela seriam na seguinte forma: R$ 20.785,49 (vinte mil
setecentos e oitenta e cinco reais e oitenta e um centavos) pagos de sinal no ato da
assinatura do contrato; R$ 117.279,81 (cento e dezessete mil duzentos e setenta e
nove reais e oitenta e um centavos) a título de parcelas mensais e ainda o valor de
R$ 35.280,03 (trinta e cinco mil duzentos e oitenta reais e três centavos) referentes
as anuidades firmadas no contrato.
Portanto, os valores devidamente pagos pelo autor,
conforme a tabela descritiva do distrato foi no valor de R$ 173.359,33 (cento e
setenta e três mil trezentos e cinquenta e nove reais e trinta e três centavos),
abatidos os valores do IPTU e o valor referente ao pagamento do lote 24, restariam
para o autor o valor de R$ 128.730,01 (cento e vinte e oito mil setecentos e trinta
reais e um centavo), valores sem a devida correção.
Com as devidas correções monetárias, os valores
seriam os seguintes: R$ 31.738,46 (trinta e um mil setecentos e trinta e oito reais e
quarenta e seis centavos) de sinal; R$ 133.685,87 (cento e trinta e três mil
seiscentos e oitenta e cinco reais e oitenta e sete centavos) referentes às parcelas
mensais pagas e R$ 44.721,75 (quarenta e quatro mil setecentos e vinte e um mil e
setenta e cinco reais). Portanto, os valores devidamente atualizados seriam R$
210.146,08 (duzentos e dez mil cento e quarenta e seis reais e oito centavos),
abatidos os valores de IPTU e do pagamento do lote 24 da quadra F2, a Lei
Empreendimentos Imobiliários deveria devolver o autor a quantia de R$
165.516,76 (cento e sessenta e cinco mil quinhentos e dezesseis reais e
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setenta e seis centavos) e não o valor devolvido no importe de R$
000.000,00(xxxxxx e xxxxx mil xxxxx e xxxxxx e xxxxx reais e xxxxxx centavo),
faltando uma diferença de R$ 00.000,00 (xxxxxx e dois mil xxxxxxx e xxxxxxx e xxxx
reais e xxxxxxx e xxxxx centavos).
Já está sumulado pelos Tribunais Pátrios, que todo
consumidor que queira o distrato de contrato de imóvel, mesmo inadimplente, tem
o direito de desistir da compra. O restante deve ser devolvido corrigido
monetariamente e pago em parcela única, inclusive com a restituição integral
das comissões de corretagem e taxas SATI.
Por todo acima exposto, o autor pleiteia nesta
exordial a correção monetária de todos os pagamentos realizados a Lei
Empreendimentos Imobiliários, conforme planilhas de cálculos anexadas as fls.
XXXXX.
III - DOS PEDIDOS
Ante ao exposto, REQUER-SE a Vossa Excelência:
a) Que seja designada audiência de conciliação
ou mediação na forma do previsto no artigo 334
do NCPC;
b) A condenação da Ré na restituição dos
valores devidamente corrigidos monetariamente
e acrescidos dos juros legais desde a data da
citação;
c) Citação da Ré no endereço mencionado acima
para contestar, no prazo legal, sob pena de
confissão e revelia;
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10
d) A produção de todas as provas em direito
admitidas, notadamente o depoimento do Réu,
sob pena de revelia e confissão, testemunhais,
documentais e periciais, assim como a posterior
juntada de documentos que se fizerem
necessários ao deslinde da presente causa;
e) Que seja julgado procedente o pedido para
condenar o réu ao pagamento das custas
judiciais e honorários advocatícios na ordem de
20% sobre o valor da causa.
Dá-se à causa, o valor de R$ 000.000,00 (xxxxxx e
xxxxx mil cento e xxxxxx e seis reais e xxxxxxxxx centavos).
Nestes termos, Pede Deferimento.
XXXXX XXX XXXX/XX, 00 de Março de 0000.
XXXX XX XXXXX
OAB/XX 00.000
XXXX XXX XXXXX
OAB/XXX 00.000

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1043- Ação Revisional de Distrato II

  • 1. XXXXXX & XXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online Rua XXX XXX, 0000, Sala 00, Centro, XXXXXX/XX, CEP 00000-000. E-mail: xxxx.xxxxx@gmail.com 1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ª VARA DE .......................................... – MG. XXXXXX XX XXXXX, brasileiro, casado, residente e domiciliado à XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, CEP XXXXXXXXXX, portador da cédula de identidade nº XXXXXXXXXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00 e sua esposa XXXXX XX XXXXX XXXXXXXX, brasileira, casada, residente e domicilia no mesmo endereço acima citado, portadora da cédula de identidade nº 000000000-00 – IFP/XX, inscrita no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, por seu procurador XXXXXXXXXXXX, brasileiro, XXXXXXXXX, OAB/XX nº XXXXXXX, com escritório na Rua XX XXXXX XXXXXX, vem, respeitosamente, nos termos do art. 330, do Novo Código de Processo Civil, apresentar a presente AÇÃO REVISIONAL DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL em face de LEI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-0, com sede na Cidade de XXXX, Estado do XXX de XXXXX, na Rua XXXX XXXX nº 000, CEP 00.000-000, pelas razões de fato e de direito a seguir:
  • 2. XXXXXX & XXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online Rua XXX XXX, 0000, Sala 00, Centro, XXXXXX/XX, CEP 00000-000. E-mail: xxxx.xxxxx@gmail.com 2 I - DA SINOPSE FÁTICA Trata-se a presente petição sobre negócio jurídico de dois lotes, entabulado por contrato de compra e venda em regime consumerista, eivado de abusividades que o tornam nulo de pleno direito, e poderia assim ser declarado até de ofício pelo Juízo. Em 00/00/0000, os autores firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel para aquisição de terreno situado no loteamento XXXXX XX XX XXXX, comercialmente identificado como XXXXXXX XXX XXXXXX XXXXXXX 000, lote nº 00, da XXX. Por mútuo acordo, resolveram as partes rescindir a Promessa de Compra e Venda do referido imóvel. Os termos do distrato foram firmados pago da .seguinte forma: o autor já havia a importância de R$ 157.223,33 (cento e cinquenta e sete mil, duzentos e vinte e três reais e trinta e três centavos). Desse montante foi descontado a título de R$ 11.036,25 (onze mil trinta e seis reais e vinte e cinco centavos). O valor líquido de R$ 146.187,08 (cento e quarenta e seis mil cento e oitenta e sete reais e oito centavos) resultante da dedução foi devolvido ao autor, como forma de crédito para pagamento do lote 24 da Quadra F2 no valor de R$ 33.593,07 (trinta e três mil, quinhentos e noventa e três reais e sete centavos) do mesmo empreendimento Alphaville Rio Costa do Sol 3. II- DO MÉRITO Ocorre que ao efetuar os cálculos para devolução de valores ao autor a empresa Lei Empreendimentos Imobiliários não procedeu às devidas correções a que tinha direito o autor.
  • 3. XXXXXX & XXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online Rua XXX XXX, 0000, Sala 00, Centro, XXXXXX/XX, CEP 00000-000. E-mail: xxxx.xxxxx@gmail.com 3 No distrato de compra de imóvel, os valores são devolvidos a vista, corrigidos monetariamente desde a data do efetivo desembolso de cada parcela. Portanto, quando da devolução dos valores a construtora não corrigiu as parcelas pagas, conforme entendimentos jurisprudenciais abaixo colacionados: “TJ-DF - Apelação Cível APC 20140111252766 (TJ-DF) - Data de publicação: 10/11/2015. Ementa: CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. DEVOLUÇÃOINTEGRAL DOS VALORES PA GOS. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO 1. Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inadimplemento contratual da construtora, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir ao comprador toda a quantia desembolsada, vedada a dedução de qualquer percentual. 2. Ocorrendo o distrato por inadimplência da vendedora, as partes retornam ao status quo ante. 3. Nos casos de devolução de valores, a incidência da correção monetária deve ocorrer a contar do desembolso de cada parcela paga e os juros, à razão de 1%, são devidos desde a constituição do devedor em mora, o que se implementa com a citação válida. 4. Recurso parcialmente conhecido e, nesta parte, provido. Recurso da ré desprovido.” “TJ-DF - Apelação Cível APC 20140111609880 (TJ-DF)- Data de publicação: 03/09/2015. Ementa: DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO CONFIGURADA. PRAZO DECENAL. TERMO A QUO. INADIMPLEMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃOINTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE.
  • 4. XXXXXX & XXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online Rua XXX XXX, 0000, Sala 00, Centro, XXXXXX/XX, CEP 00000-000. E-mail: xxxx.xxxxx@gmail.com 4 COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. DEVOLUÇÃODAS ARRAS. FORMA SIMPLES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM MULTA COMPENSATÓRIA. TERMO FINAL. TERMO INICIAL DACORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE A MULTA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECÍPROCA E PROPORCIONAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Por meio da Teoria da Asserção, a análise das condições da ação em casos de ilegitimidade ativa para fins de prosseguimento do feito é realizada com base nas alegações do demandante na petição inicial. 2. Na ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda decorrente do atraso na entrega do imóvel, em que se pede o restabelecimento das partes ao status quo ante, e a devolução ao autor da integralidade dos valores pagos em razão da aquisição do bem, incide a prescrição decenal, contido no art. 205 do CC , que começa a fluir a partir do inadimplemento contratual. 3. Quando a rescisão contratual se der por culpa exclusiva da construtora, as partes devem voltar a status quo ante, devendo ela arcar com os ônus derivados de sua desídia, devolvendo ao promitente comprador todos os valores pagos em razão do negócio jurídico, inclusive a comissão de corretagem, que será devolvida a título de ressarcimento. 4. Configurada a mora da vendedora na entrega do imóvel objeto da promessa de compra e venda, pode o promitente comprador pedir a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos, constituindo qualquer retenção por parte da vendedora enriquecimento sem causa. 5. Não há se falar em devolução em dobro do valor pago a título de arras, pois em casos de resolução contratual por inadimplência da construtora, os valores pagos devem ser devolvidos em parcela única e de forma simples. 6. Incabível a aplicação cumulativa de cláusula penal compensatória e lucros cessantes, sob pena de bis in idem, eis que possuem a mesma natureza, tendo a função de recompor as perdas patrimoniais que o comprador amargou ao deixar de usufruir do imóvel. 7. O termo final para a incidência da multa moratória na hipótese de rescisão contratual, como o presente caso, é a data em que se deu a rescisão do contrato por força de antecipação da tutela. 8. O termo inicial
  • 5. XXXXXX & XXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online Rua XXX XXX, 0000, Sala 00, Centro, XXXXXX/XX, CEP 00000-000. E-mail: xxxx.xxxxx@gmail.com 5 para a incidência da correção monetária sobre a multa compensatória é a data em que cada parcela passou a ser devida, tendo em vista que a correção monetária objetiva compensar a perda do poder aquisitivo da moeda. 9. Havendo sucumbência recíproca, o valor das custas processuais e honorários advocatícios devem ser rateados de forma proporcional pelas partes. 10. Recursos conhecidos e parcialmente providos.” O distrato é um acordo de vontade firmado pelos contratantes que deliberam o término do acordo. Assim, se esse distrato apresentar a retenção integral de parcelas ou a devolução pequena daquilo que fora pago pelo comprador, pode-se falar em invalidade do referido acordo. Cabe lembrar que a extinção do contrato pode ocorrer pelos seguintes motivos, dentre outros: vontade de apenas uma das partes (resilição), vontade dos contratantes (distrato), inadimplemento (resolução), etc. Assim, quando ocorrer o distrato (manifestação de vontade dos dois polos contratuais), o incorporador não pode estabelecer para si amplos direitos, culminando com a devolução dos valores sem as devidas correções monetárias de todas as parcelas já adimplidas pelo consumidor, sob pena de se caracterizar tal cenário como um acordo abusivo. “Entendimento do STJ sobre o assunto - "DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. "O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato" (art. 472 do Código Civil), o que significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo. Assim, o fato de que o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe desfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de vontades. Por isso,
  • 6. XXXXXX & XXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online Rua XXX XXX, 0000, Sala 00, Centro, XXXXXX/XX, CEP 00000-000. E-mail: xxxx.xxxxx@gmail.com 6 não parece razoável a contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que "'onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito". 2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. 3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. 4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o direito à percepção das parcelas pagas. Outrossim, examinando o contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido seria suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ. 5. Recurso especial não provido. (REsp 1132943/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2013, DJe 27/09/2013).” Nos documentos anexados nesta exordial demonstram-se claramente quais valores das parcelas pagas pelo autor, com as devidas correções, muito diferente do valor devolvido ao mesmo. A tabela anexada referente ao valor pago de sinal, quando da assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda do lote, no valor de R$ 20.785,49 (vinte mil setecentos e oitenta e cinco reais e quarenta e nove centavos), com a devida correção o valor passaria a R$ 31.738,46 (trinta e um mil setecentos e trinta e oito reais e quarenta e seis centavos).
  • 7. XXXXXX & XXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online Rua XXX XXX, 0000, Sala 00, Centro, XXXXXX/XX, CEP 00000-000. E-mail: xxxx.xxxxx@gmail.com 7 Na Tabela anexada onde o autor pagou o valor de R$ 117.279,81 (cento e dezessete mil duzentos e setenta e nove reais e oitenta e um centavos) de parcelas, com as devidas correções tais parcelas importariam o valor de R$ 133.685,87 (cento e trinta e três mil seiscentos e oitenta e cinco reais e oitenta e sete centavos). Além de todos os valores acima, na tabela anexada constam os valores pagos pelo autor referentes às anuais no importe de R$ 35.280,03 (trinta e cinco mil duzentos e oitenta reais e três centavos), devidamente corrigido este valor passaria a R$ 44.721,75 (quarenta e quatro mil setecentos e vinte e um mil e setenta e cinco centavos). Como se observa de todos os dados acima expostos, bem como da planilha de pagamentos informadas no distrato, os valores apurados pela Lei Empreendimentos Imobiliários não estão corretos. Senão vejamos: A empresa alega que o valor pago pelo autor seria R$ 157.233,33 (cento e cinquenta e sete mil duzentos e trinta e três mil e trinta e três reais), mais conforme as planilhas constantes do distrato as parcelas pagas correspondem o valor de R$ 173.345,33 (cento e setenta e três mil trezentos e quarenta e cinco mil e trinta e três centavos), portanto R$ 16.112,00 (dezesseis mil cento e doze reais a menos). Deste valor de R$ 157.233,33 (cento e trinta e três mil e trinta e três reais) foram abatidos o valor de R$ 11.036,25 (onze mil trinta e seis reais e vinte e cinco centavos) a título de IPTU, restando o valor de R$ 146.187,08 (cento e quarenta e seis mil cento e oitenta e sete reais e oito centavos) para serem devolvidos ao autor. Este valor da devolução acima, ainda foram abatidos a importância de R$ 33.593,07 (trinta e três mil quinhentos e noventa e três mil e sete centavos) como forma de pagamento ao lote 24 da Quadra F2, restando,
  • 8. XXXXXX & XXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online Rua XXX XXX, 0000, Sala 00, Centro, XXXXXX/XX, CEP 00000-000. E-mail: xxxx.xxxxx@gmail.com 8 portanto, ao autor, o valor de R$ 112.594,01 (cento e doze mil quinhentos e noventa e quatro reais e um centavo). Por todo o acima exposto, nota-se perfeitamente que as parcelas não sofreram nenhuma correção monetária, além dos valores informados no distrato não corresponderem exatamente ao que foi devolvido. Os valores devidamente atualizados, a partir do pagamento de cada parcela seriam na seguinte forma: R$ 20.785,49 (vinte mil setecentos e oitenta e cinco reais e oitenta e um centavos) pagos de sinal no ato da assinatura do contrato; R$ 117.279,81 (cento e dezessete mil duzentos e setenta e nove reais e oitenta e um centavos) a título de parcelas mensais e ainda o valor de R$ 35.280,03 (trinta e cinco mil duzentos e oitenta reais e três centavos) referentes as anuidades firmadas no contrato. Portanto, os valores devidamente pagos pelo autor, conforme a tabela descritiva do distrato foi no valor de R$ 173.359,33 (cento e setenta e três mil trezentos e cinquenta e nove reais e trinta e três centavos), abatidos os valores do IPTU e o valor referente ao pagamento do lote 24, restariam para o autor o valor de R$ 128.730,01 (cento e vinte e oito mil setecentos e trinta reais e um centavo), valores sem a devida correção. Com as devidas correções monetárias, os valores seriam os seguintes: R$ 31.738,46 (trinta e um mil setecentos e trinta e oito reais e quarenta e seis centavos) de sinal; R$ 133.685,87 (cento e trinta e três mil seiscentos e oitenta e cinco reais e oitenta e sete centavos) referentes às parcelas mensais pagas e R$ 44.721,75 (quarenta e quatro mil setecentos e vinte e um mil e setenta e cinco reais). Portanto, os valores devidamente atualizados seriam R$ 210.146,08 (duzentos e dez mil cento e quarenta e seis reais e oito centavos), abatidos os valores de IPTU e do pagamento do lote 24 da quadra F2, a Lei Empreendimentos Imobiliários deveria devolver o autor a quantia de R$ 165.516,76 (cento e sessenta e cinco mil quinhentos e dezesseis reais e
  • 9. XXXXXX & XXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online Rua XXX XXX, 0000, Sala 00, Centro, XXXXXX/XX, CEP 00000-000. E-mail: xxxx.xxxxx@gmail.com 9 setenta e seis centavos) e não o valor devolvido no importe de R$ 000.000,00(xxxxxx e xxxxx mil xxxxx e xxxxxx e xxxxx reais e xxxxxx centavo), faltando uma diferença de R$ 00.000,00 (xxxxxx e dois mil xxxxxxx e xxxxxxx e xxxx reais e xxxxxxx e xxxxx centavos). Já está sumulado pelos Tribunais Pátrios, que todo consumidor que queira o distrato de contrato de imóvel, mesmo inadimplente, tem o direito de desistir da compra. O restante deve ser devolvido corrigido monetariamente e pago em parcela única, inclusive com a restituição integral das comissões de corretagem e taxas SATI. Por todo acima exposto, o autor pleiteia nesta exordial a correção monetária de todos os pagamentos realizados a Lei Empreendimentos Imobiliários, conforme planilhas de cálculos anexadas as fls. XXXXX. III - DOS PEDIDOS Ante ao exposto, REQUER-SE a Vossa Excelência: a) Que seja designada audiência de conciliação ou mediação na forma do previsto no artigo 334 do NCPC; b) A condenação da Ré na restituição dos valores devidamente corrigidos monetariamente e acrescidos dos juros legais desde a data da citação; c) Citação da Ré no endereço mencionado acima para contestar, no prazo legal, sob pena de confissão e revelia;
  • 10. XXXXXX & XXXX XXXXXX Assessoria Jurídica Online Rua XXX XXX, 0000, Sala 00, Centro, XXXXXX/XX, CEP 00000-000. E-mail: xxxx.xxxxx@gmail.com 10 d) A produção de todas as provas em direito admitidas, notadamente o depoimento do Réu, sob pena de revelia e confissão, testemunhais, documentais e periciais, assim como a posterior juntada de documentos que se fizerem necessários ao deslinde da presente causa; e) Que seja julgado procedente o pedido para condenar o réu ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios na ordem de 20% sobre o valor da causa. Dá-se à causa, o valor de R$ 000.000,00 (xxxxxx e xxxxx mil cento e xxxxxx e seis reais e xxxxxxxxx centavos). Nestes termos, Pede Deferimento. XXXXX XXX XXXX/XX, 00 de Março de 0000. XXXX XX XXXXX OAB/XX 00.000 XXXX XXX XXXXX OAB/XXX 00.000