1091- ANULATORIA CDHU

XXXX XXX XXXXXX XXXXXX
Assessoria Jurídica Online
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XXXXXX/XX Cep: 00000-000 – e-mail: xxxxxxxxxxadv@hotmail.com.br
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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA _ VARA CIVEL
DA COMARCA DE XXXXX XXXXXX XXXXX – (SP).
XXXXX XXX XXXXX, brasileira, XXXXX, XXXXXXXXXX, inscrita no
CPF/MF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, portadora da Carteira de Identidade n° XXXXXXXXXX SSP/SP,
residente e domiciliada na XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, São Paulo/SP, CEP
XXXXX-XXX, por meio de seu procurador XXXXXXXXXXXX, brasileiro, XXXXXXXXX, OAB/XX nº
XXXXXXX, com escritório na Rua XXXXXXXXXXXXX, com fulcro no artigo 966, § 4º, do Novo Código
de Processo Civil, Lei nº 13.105/15, vem, com o devido respeito ante a honrosa presença de Vossa
Excelência, PROMOVER a presente
AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL
C/C TUTELA DE URGÊNCIA
em face da XXXXX XX XXXX HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE XXXXXX, pessoa jurídica
de direito público, inscrita no CNPJ/MF sob o nº: XX.XXX.XXX/XXXX-XX situado na
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, São Paulo/SP, CEP: XX.XXX-XXX, representada por
seu XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, em razão das justificativas de ordem fática e de direito adiante
delineadas.

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(1) – BREVE RELATO DOS FATOS
A Autora firmou com a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e
Urbano do Estado de São Paulo – CDHU em 00 de março de 0000, Instrumento Particular de Compra e
Venda nº 0000000/0000, para a aquisição de um imóvel situado à Rua XXXXX XXX XXXX nº 000,
Conjunto Habitacional “XXXXXXX XXX XXXX – XXXXX XXXX” São Paulo/XX, CEP XXXXXXXX.
O referido contrato para a aquisição do imóvel acima, com garantia
fiduciária, (doc. XX), no valor de R$ XXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXXXXXXXXX), com prazo de XX
(XXXXXXXX) meses, conforme Cláusula constante na página XX.
Estabelecidas as prestações, inicialmente, no valor de R$ XXXXXXX
(XXXXXXXXXXXXXXXXXX), a Autora honrou com os respectivos pagamentos, mensalmente, até a
data de XX.XX.XXX, não obstante já estivesse com diversas dificuldades financeiras. Assim, pois,
esgotados os seus recursos, e não encontrando uma nova forma de renda, não lhe foi possível, assim,
continuar honrando as prestações da casa própria, fato esse levado ao conhecimento da empresa Ré,
informalmente, nas diversas vezes que a Autora. tentou, administrativamente, negociar a dívida e
reduzir o valor das prestações, sem, entretanto, obter êxito.
Adotando um procedimento de intransigência, a Companhia de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU recusou a renegociar a
dívida, bem como rever o contrato, de modo a viabilizar um equilíbrio contratual, permitindo que a Autora
cumprisse suas obrigações.
A Autora por meio de uma carta datada de 00/00/0000, foi informada que
o imóvel havia sido levado à leilão no dia 00/00/0000, por conseguinte, não foi arrematado, passando a
integrar o patrimônio da CDHU.

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Não obstante os motivos justos apresentados pela CDHU, a mesma
negou atendimento à sua pretensão, o que impossibilitou a Autora o pagamento ante a todos os
encargos cobrados.
Estando, pois, a financiada a mercê da vontade unilateral da CDHU, viu-
se desamparada e a situação das mensalidades em atraso ficando cada vez mais onerosa, já que além
das parcelas acima referidas, teria ainda de adimplir as prestações vincendas, conforme cronograma
original do contrato, fato este que inviabilizou o cumprimento dos pagamentos.
Diante disso, a Autora sequer pode realizar uma última tentativa de
readequação das prestações à sua nova condição socioeconômica, através de solicitação dirigida à
agência onde foi celebrado o contrato, para assim manter o que foi pactuado entre a requerente e a
financeira, porém, novamente houve resposta negativa à sua pretensão.
Vale ressaltar que a política do Sistema de Alienação Fiduciária para
Habitação é indiferente ao fato de o Contratante estar em plenas dificuldades consubstanciando-se em
um verdadeiro engodo, pois coloca um financiamento à disposição somente da instituição, mas não lhe
aponta uma alternativa no momento de dificuldade, senão a perda do imóvel.
Adiante, por problemas de crise econômica de nosso país, não conseguiu
mais pagar em dia as prestações, até mesmo pelas abusividades contratuais, assim sendo, teve a mora
notificada pela ré em 00/00/0000.
Apesar de toda a negociação havida pelas partes, e autorizadas pela
diretoria da ré, esta, com total falta de informação junto à cliente e má-fé da empresa, ingressou com
procedimento de retomada extrajudicial de propriedade gravada com alienação fiduciária, em
00/00/0000, sendo levado à leilão no dia 00/00/0000, sem nem mesmo dar ciência à Autora do mesmo.
Neste momento, verifica-se claramente a má-fé da instituição financeira
ré/ exequente no procedimento ora discutido, a qual, além de não convocar a autora de forma pessoal,

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para os leilões do bem do qual era proprietária, e nem mesmo procurar uma renegociação adequando,
visto que investiu muito dinheiro para aquisição do imóvel, que conforme já dito acima foi adquirido com
parte dos recursos da mesma.
Não obtendo êxito no leilão realizado no dia 00/00/0000, a CDHU, intimou
a Autora para no prazo de 10 dias, do recebimento da carta do dia 00/00/0000, para devolver as chaves
e desocupação do imóvel, bem retirar a prestação de contas.
Ademais, não havido sequer ação judicial para retomada do bem, enseja
no momento a interposição de ação anulatória, o que abre a plena possibilidade, com a ausência de
ação de mérito julgada em definitivo, para apresentação do presente.
Eis a narrativa dos fatos.
(2) – DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA
Afirma a autora, sob as penas da Lei, não possuir condições financeiras
no momento de arcar com o pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios sem prejuízo do
sustento próprio requerendo, desta forma, os benefícios da GRATUIDADE DE JUSTIÇA, nos termos da
Lei nº. 1060/50.
A autora, portanto, não tem como assumir as custas e as despesas
relativas ao presente processo sem, contudo, prejudicar seu sustento e de sua família. Ademais está
plenamente comprovado com os documentos coligido aos autos doc. XX que é impossível custear o
pagamento das custas processuais sem prejudicar o seu sustento, sendo assim, evidente a necessidade
do deferimento dos benefícios da JUSTIÇA GRATUITA.
Sobre este entendimento, a doutrina pátria vem, reiteradamente,
aceitando o deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça, sem maiores formalidades, posto que
como bem leciona o professor JOSÉ ROBERTO CASTRO ao tratar do assunto em referência, é taxativo
ao dispor que, in verbis:

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“Basta que o próprio interessado, ou seu procurador declare, sob as
penas da lei, que o seu estado financeiro não lhe permite arcar com o
custeio do processo” (grifo nosso)
Por seu turno, o ilustre processualista HUMBERTO THEODORO JÚNIOR
é ainda mais elucidativo ao dissertar sobre a assistência judiciária, prescrevendo que:
“Como regra geral, a parte tem o ônus de custear as despesas das
atividades processuais, antecipando-lhe o respectivo pagamento, à
medida que o processo realiza sua marcha. Exigir, porém, esse ônus,
como pressuposto indeclinável de acesso ao processo, seria privar
os economicamente fracos da tutela jurisdicional do Estado (...)”
A propósito, não só os doutrinadores se preocupam em esclarecer a
matéria em comento, mas também os tribunais pátrios têm reiteradamente entendido que, in verbis:
“ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - ESTADO DE POBREZA -
COMPROMETIMENTO DO ORÇAMENTO FAMILIAR -
CARACTERIZAÇÃO - CONCESSÃO DO BENEFÍCIO. Considera-se
pobre a pessoa que não possa arcar com as custas do processo e os
honorários de advogado, sem prejuízo do sustento próprio ou da
família (artigo 2º, § único, da Lei 1.060/50). Isto significa que não se
confunde pobreza, ao menos aos olhos da lei, com miserabilidade ou
indigência. A miséria absoluta não é a mola propulsora da concessão
da assistência judiciária, bastando para tanto o comprometimento do
orçamento familiar derivado do pagamento de despesas processuais
e honorários de advogado.” (TACívSP – APC 542.279 – Rel. Juiz
Renato Sartorelli – j. 22.02.99 – p. JUIS Jurisprudência Informatizada
Saraiva, CdRom nº 17) (grifou-se)
REQUER, portanto à V. Exa. a concessão dos benefícios da assistência
judiciária gratuita, eis que declara a parte ativa da lide, expressamente, não possuir condições
financeiras de arcar com as custas judiciais e honorários advocatícios sem prejuízo do seu sustento
próprio, desta forma requer os benefícios da GRATUIDADE DE JUSTIÇA, nos termos da Lei nº.
1.060/50.

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(3) – DA TUTELA DE URGÊNCIA
Com fulcro no artigo 300 do NCPC, o direito está evidenciado pelos
dispositivos legais expostos ao longo da exordial, a hipótese é, portanto, de julgamento antecipado
pela tutela de urgência, visto tratar-se de matéria de direito consubstanciada na prova documental já
carreada aos autos e de resultado útil ao processo.
Os fatos alinhavados na inicial traduzem uma situação objeto de longos
estudos e doutrinários de diversos especialistas do Direito pátrio, precursores na apresentação de teses
originárias desta temática, especialmente após a promulgação da Constituição Federal de 1988, que
determinou a sedimentação da dignidade da pessoa humana e o da segurança jurídica como supra
princípio constitucional da Carta Democrática para a defesa do domicilio e a moradia.
Ficará provado claramente que a CDHU, agiu erroneamente em promover
a inscrição ilegal do imóvel em leilão, uma vez que a parte autora detém prioridades no caso, bem como
por ser possuidora de boa-fé carece de amplas explicações e atenções essenciais anteriormente
propositura da constrição judicial.
Assim, deve ser aceito o presente pedido para que a Companhia de
Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU promova de modo eficaz
qualquer ato pertinente ao caso e SEJA PROIBIDA DE PROCEDER NOVO LEILÃO, para evitar assim
problemas futuros e irreparáveis para a Requerente.
O Código de Processo Civil autoriza o Juiz conceder a tutela de urgência
quando houver “probabilidade do direito” e forte “perigo de dano ou o risco ao resultado útil do
processo”:
“Art. 300 - A tutela de urgência será concedida quando houver
elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de
dano ou o risco ao resultado útil do processo.
§ 1° - Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme
o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os

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danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser
dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder
oferecê-la. § 2º - A tutela de urgência pode ser concedida
liminarmente ou após justificação prévia. § 3° - A tutela de urgência
de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de
irreversibilidade dos efeitos da decisão”.
Ora! Nos autos a “prova inequívoca” da ilicitude cometida pela Ré,
comprovada pelos documentos até então apresentados, e nos documentos, a qual estabelecem
veemente que o imóvel objeto desta ação foi à leilão, sem a intimação da autora.
Prova inequívoca é aquela deduzida pelo autor em sua inicial, pautada em
prova preexistente, na hipótese destes autos, enfim, o imóvel foi consolidado na propriedade da ré em
XXXXX no valor de R$ XXXX nada mais restando a autora, vendo-se despossuída do seu bem mais
valioso, verificando todas as falhas havidas no procedimento de retomada extrajudicial realizada pela ré,
pleitear a este MM. Juízo, com o poder que lhe é atribuído de verificar a legalidade de todos os atos
jurídicos, apreciar toda argumentação e documentação ora apresentadas, para fins de convencido das
nulidades apontadas, declarar a nulidade do procedimento que recaiu sobre o imóvel, e assim negociar
os débitos existentes.
Sobre prova inequívoca, LUIZ GUILHERME MARINONI, In, A antecipação
de tutela, 3ª edição rev. e ampl., Ed. Malheiros, página 155:
“...a denominada ‘prova inequívoca’, capaz de convencer o juiz da
‘verossimilhança da alegação’, somente pode ser entendida como a
‘prova suficiente’ para o surgimento do verossímil, entendido como o
não suficiente para a declaração da existência ou inexistência do
direito”.
Neste mesmo propósito, CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO, In, A
Reforma do Código de Processo Civil, Editora Falheiros, 2ª Ed., p. 143:
“...convencer-se da verossimilhança, não poderia significar mais do
que imbuir-se do sentimento de que a realidade fática pode ser como
a descreve o autor”.

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Diante destas circunstâncias jurídicas a Requerente faz-se mister a
concessão da tutela antecipada de urgência, o que sustentado nos ensinamentos de NELSON NERY
JUNIOR, em Princípios do processo civil na Constituição Federal, São Paulo: Ed. Rev. dos Tribunais, 7ª
ed., p. 150:
"Não há discricionariedade como alguns enganadamente têm
apregoado ou entendido, pois discricionariedade implica em
possibilidade de livre escolha, com dose de subjetividade, entre dois
os mais caminhos, mencionados pela lei que confere o poder
discricionário. A admissão da prova 'leviores' (para a concessão das
liminares), como diz Saraceno, "não constitui para o juiz um simples
conselho, mas uma verdadeira e própria disposição com efeito
vinculativo para o juiz, que é obrigado a acolher a demanda ainda se
a prova fornecida não chegar a dar-lhe a certeza'."
Por conseguinte, basta à presença dos dois pressupostos
supramencionados, para o deferimento da tutela antecipada, e assim seja a instituição financeira
compelida a elaborar uma negociação dos débitos, com todos os documentos necessários para
suspender ou anular o leilão em aberto.
De outro modo, a suspensão ou anulação do leilão até a formalização de
um acordo amigável não acarretaria nenhum prejuízo a parte ré, pois ao formalizar o devido acordo, a
parte autora demonstra plena boa-fé e o animus em adimplir o contrato, e assim deve ter afastado tais
atividades para evitar maiores e eventuais percalços.
Nesse contexto, há fundado receio de dano irreparável, porquanto a
Requerente encontra-se obrigada a devolver seu imóvel e com ampla iminência de ser vendido a
qualquer tempo, frise-se, o que lhe trará sequelas irreparáveis, sobretudo no campo econômico e no
campo financeiro porquanto está impedida de obter novos empréstimos e sequer obter uma nova
moradia, ou promover outros atos da vida civil.
A reversibilidade da medida também é evidente, uma vez que, o
requerido, se vencedor na lide, não terá prejuízos, pois, compete exclusivamente a ele promover os atos
de constrição.

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Tratando-se o presente pedido de anulação do ato, necessário se faz a
configuração dos dois pressupostos para a sua procedência, tais sejam, o “periculum in mora” e o
“fumus boni iuris”.
O “fumus boni iuris”, ou a aparência de existência do direito material,
reflete-se no fato de que, a Requerente, conforme entendimentos jurisprudenciais acima transcritos tem
o direito de ter sua propriedade defesa em todos os sentidos principalmente no caso em análise quando
é cristalino que a obrigação pactuada com a CDHU foi legal, possivelmente jurídica e correta.
Desta forma, para a concessão da liminar estão presentes os requisitos do
“fumus boni juris” e do “periculum in mora”. O primeiro está caracterizado mediante a evidência de um
direito a ser questionado, tendo em vista ser ilegal o imóvel ser levado à leilão sem a comunicação da
parte Autora.
Este é o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, in verbis:
“TJ-SP - 20203739620158260000 Data de publicação: 13/03/2015
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE
BEM IMÓVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE LEILÃO
EXTRAJUDICIAL - TUTELA ANTECIPADA Suspensão do procedimento
expropriatório Alegação de nulidades procedimentais e arrematação por
preço vil Verossimilhanças das alegações trazidas em inicial
Preenchimento dos requisitos impostos pela lei processual Deferimento da
tutela de urgência - Recurso provido. ”
Quanto ao ‘periculum in mora’ exsurge o perigo da Autora vir a ficar
impossibilitada de praticar todos os atos referentes a sua propriedade em caso de não haver o
deferimento imediato da presente TUTELA DE URGENCIA, fato este que já está a ocorrer.
A doutrina e a jurisprudência trilham entendimento autorizando a
suspensão da constrição judicial até a devida elaboração de um acordo de composição amigável,

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principalmente quando a constrição for indevida, como no caso dos presentes autos, além de que a
parte interessada pretende promover de modo eficaz a negociação dos débitos junto a parte ré.
Cumpre deixar claro que a concessão da tutela antecipada não causará
danos algum a Requerida se ao final da demanda, esta for julgada improcedente, ou seja, não há perigo
de irreversibilidade uma vez que a qualquer momento poderá ser liberado as restrições judiciais sobre
os imóveis, retornando a situação fática ao estado anterior.
Conforme todo o exposto anteriormente resta cabalmente demonstrado a
omissão da CDHU em promover a perfeita elaboração de uma composição amigável com a autora e
assim afastar todos os atos constritivos já praticados, dado esse comportamento omissivo, feriu-se o
direito fundamental da Autora, sua dignidade como pessoa humana, segurança jurídica e moradia.
Portanto, requer seja JULGADO A TUTELA DE URGÊNCIA, dignando-se
Vossa Excelência em ordenar que a instituição financeira envie a Autora uma negociação formalizada, e
que seja marcado por este r. juízo uma audiência de conciliação preservando assim o contrato firmado e
ao final se proceda com as devidas ordens e anotações necessárias para o cumprimento destes
pedidos.
(4) – DA AUDIÊNCIA
No presente contexto, ante a vigência do novo regramento legal, a parte a
autora opta pela realização de audiência conciliatória nos termos do art. 319 e seguintes do NCPC, para
assim negociar junto a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano - CDHU o pagamento
dos débitos referente ao contrato em questão.
REQUER, portanto à Vossa Excelência o recebimento da manifestação
acima, eis que declara a parte ativa da lide, expressamente, ter interesse na realização da AUDIÊNCIA
DE CONCILIAÇÃO, nos termos do art. 319, VIII do Novo Código de Processo Civil.

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(5) – DO DIREITO
DO CABIMENTO DA PRESENTE AÇÃO ANULATÓRIA
Na esteira do que pontifica a mais reputada doutrina, uniformemente,
cabível a interposição de ação anulatória do procedimento em aberto, conforme entendimento
sedimentado junto ao Egrégio Superior Tribunal de Justiça, vejamos:
“RECURSO ESPECIAL Nº 1.367.704 - RS (2013/0035337-1) RELATOR:
MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECORRENTE: CLAIR
MARLI TEMPAS DEL ROIO ADVOGADO: JEFERSON MARIN E
OUTRO (S) RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS: BRUNO BUDDE E OUTRO (S) MARINÊS FRONZA
MORBINI RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
OFENSA AO CONTRADITÓRIO E A AMPLA DEFESA. FALTA DE
INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284/STF.
VIOLAÇÃO AO ART. 51 DO CDC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULA 211/STJ. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.
LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL.
NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE.
NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. 1. "No âmbito do
Decreto-Lei nº70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de
intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão
extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela
Lei nº 9.514/97" (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe
08/09/2014). 2. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de recurso especial interposto por CLAIR
MARLI TEMPAS DEL ROIO, com base na alínea a do inciso III do artigo
105 da Constituição Federal, manejado contra acórdão do Tribunal
Regional Federal da 4ª Região, assim ementado: PROCESSUAL
ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE
MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO.
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. Mantida a decisão agravada.
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Em suas razões, às
fls. 245/256, alega a parte recorrente violação dos arts. 37 e 39 da Lei
n.º9.514/97; art. 36 do Decreto-Lei n.º 70/66, e art. 51 do Código de
Defesa do Consumidor. Argumenta, primeiramente, que houve ofensa aos
institutos do contraditório e ampla defesa, uma vez que as instâncias
ordinárias não permitiram a regular produção de provas pela recorrente, a

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fim de comprovar a realização de leilão extrajudicial do imóvel. Aduz, em
seguida, que deve ser anulado o leilão extrajudicial, eis que "não houve
intimação pessoal do devedor acerca do leilão realizado pela Caixa,
mediante inadimissível cerceamento de defesa". Afirma, por fim, que deve
ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos,
possibilitando a análise das cláusulas contratuais abusivas. Não houve
contrarrazões. É o relatório. Passo a decidir. A irresignação recursal
merece parcial acolhida. De saída, no que tange à aventada ofensa aos
princípios do contraditório e da ampla defesa, em face da inexistência de
dilação probatória na origem, observa-se que não há, na fundamentação
do recurso, a indicação adequada da questão federal controvertida, tendo
deixado a recorrente de apontar os dispositivos de lei federal tidos por
violados, incidindo, na espécie, o óbice da Súmula 284 do STF. De outra
parte, com relação à suposta ofensa art. 51 do Código de Defesa do
Consumidor, o recurso especial não pode ser conhecido, pois, sobre a
matéria de que trata essa norma, não houve emissão de juízo pelo
acórdão recorrido, mesmo com a oposição dos embargos de declaração,
fazendo incidir a orientação disposta na Súmula 211/STJ. Por outro lado,
quanto à aventada violação aos arts. 37 e 39 da Lei n.º 9.514/97 c/c o art.
36 do Decreto-Lei n.º70/66, o recurso merece prosperar. Pretende a
recorrente, essencialmente, a anulação do leilão extrajudicial realizado,
tendo em vista a inexistência de intimação pessoal do devedor da
realização do leilão pelo credor fiduciário. Noticiam os autos que a
recorrente CLAIR MARLI TEMPAS DEL ROIO ajuizou ação ordinária
contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando anular leilão
extrajudicial realizado sob o rito da Lei n.º 9.514/97, cumulada com pedido
de revisão de encargos financeiros. O juízo de primeiro grau declarou
extinto o feito em relação ao pedido de nulidade das cláusulas contratuais
e julgou improcedente o pedido de anulação do leilão extrajudicial, sob o
fundamento de que nenhum leilão foi efetivamente realizado, tendo
havido, apenas, a consolidação da propriedade em nome da credora
fiduciária (e-STJ fls. 100/103). Interposta apelação pela parte autora, o
Tribunal de origem manteve a improcedência dos pedidos, pronunciando-
se nos seguintes termos (e-STJ fls. 187/191): Trata-se a hipótese de
'CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E
VENDA DE TERRENO, MÚTUO PARA OBRAS, E ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, CARTA DE CRÉDITO COM RECURSOS
DO SBPE, NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO -
SFH - UTILIZAÇÃO DO FGTS DO (S) DEVEDOR (ES) FIDUCIANTE (S)'.
A Lei nº 9.514/1997, Alienação Fiduciária em Garantia de bens imóveis,
estabelece que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e
constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel
em nome do fiduciário. O prazo para a purgação da mora é de 15 dias,
conforme previsto no artigo 26, §§ 1º e 7º, da Lei nº 9.514/1997.
Estabelecemos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97: (...). Transcreve-se da
cláusula décima sexta do contrato entre as parte celebrado, verbis:

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CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
- Em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem
como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, o
(s) DEVEDOR (ES)/FIDUCIANTE (S) aliena (m) à CAIXA, em caráter
fiduciário o imóvel objeto deste financiamento, ao final descrito e
caracterizado, nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes da
Lei 9.514/97. Verifica-se nos documentos contidos no EVENTO 1 (PET14
E OUT15) que a autora e seu marido foram notificados em 13 de outubro
de 2008 pelo Registrador do Oficio de Registros e Tabelionato de
Protestos da Comarca de Carlos Barbosa para o pagamento de encargos
contratuais, de números 06 a 10, vencidos no dia treze dos meses
compreendidos entre maio e setembro de 2008, inclusive, sem fosse
comprovado o pagamento. No mesmo ato, através do mesmo documento,
a autora e seu marido foram notificados de que se não fosse cumprida a
obrigação em 15 dias, haveria a consolidação da propriedade da CEF, na
forma do art., 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97. O STF entende que a execução
extrajudicial prevista no Decreto-Lei 70/66 é constitucional. Igualmente,
entende constitucional o procedimento de consolidação da propriedade
em alienação fiduciária de coisa móvel (HC 81319, pleno, julgado em
24.4.02). Com igual razão, é constitucional a consolidação da propriedade
na forma do art. 26 da Lei9.514/97. (...). Em que pese a inconformidade da
autora, não se verifica a presença do direito reclamado, posto que a
atuação da CEF, na qualidade de credora fiduciária, foi conforme o
estabelecido na legislação de regência, eis que não foram pagas parcelas
do mútuo no prazo do contrato, em lapso de tempo superior a 120 dias,
sendo tomadas as cautelas de notificação do devedor, sem qualquer
iniciativa de purgação tempestiva da mora. Conforme documentos
acostados à apelação e que se tratam das anotações do Ofício de
Registros Públicos da Comarca de Carlos Barbosa na matrícula do imóvel,
a consolidação da propriedade da CEF foi anotada em 21 de janeiro de
2009 e a arrematação ocorreu em 9 de setembro de 2009, após a
consolidação da propriedade. Também em razão disso resta afastada a
possibilidade de discussão acerca das cláusulas contratuais. Da leitura
dos fundamentos acima transcritos, constata-se, desde logo, que o
Tribunal a quo, ao contrário do juízo de primeiro grau, considerou que
houve a realização de leilão extrajudicial do imóvel, ao consignar que,
"conforme documentos acostados à apelação e que se tratam das
anotações do Ofício de Registros Públicos da Comarca de Carlos Barbosa
na matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade da CEF foi anotada
em 21 de janeiro de 2009 e a arrematação ocorreu em 9 de setembro de
2009, após a consolidação da propriedade". Posto isso, apesar da
alegação da recorrente na apelação sobre a falta de intimação pessoal do
devedor da realização do leilão, o Tribunal de origem entendeu que "a
atuação da CEF, na qualidade de credora fiduciária, foi conforme o
estabelecido na legislação de regência, eis que não foram pagas parcelas
do mútuo no prazo do contrato, em lapso de tempo superior a 120 dias,

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sendo tomadas as cautelas de notificação do devedor, sem qualquer
iniciativa de purgação tempestiva da mora". Com efeito, ao assim decidir,
o Tribunal de origem dissentiu da jurisprudência do STJ sobre a matéria,
que tem firmado o entendimento no sentido da necessidade de intimação
pessoal do devedor da data da realização do leilão extrajudicial,
"aplicando-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei n.º 70/66
às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei
nº 9.514/97". Neste exato sentido, confira-se o precedente da Terceira
Turma desta Corte Superior: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEI Nº
9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO
EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR
FIDUCIANTE. NECESSIDADE. 1. Não há falar em negativa de
prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva
adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a
aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no
sentido pretendido pela parte. 2. A teor do que dispõe o artigo 39 da
Lei nº 9.514/97, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do
Decreto-Lei nº70/66 às operações de financiamento imobiliário em
geral a que se refere a Lei nº 9.514/97. 3. No âmbito do Decreto-Lei nº
70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se
encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação
pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão
Lei nº9.514/97. 4. Recurso especial provido. (REsp 1447687/DF, Rel.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014) Ante o exposto, dou parcial
provimento provimento ao recurso especial para declarar a
invalidade do leilão judicial realizado sem a intimação pessoal da
devedora. Diante do decaimento mínimo da parte recorrente, inverto
o ônus das verbas sucumbenciais, conforme valores fixados na
origem. Intimem-se. Brasília (DF), 22 de maio de 2015. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator Fonte:
http://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/192211224/recurso-
especial-resp-1367704-rs-2013-0035337-1
Ademais, tal medida processual encontra amparo nos artigos 165 e 33
ambos do NCPC “Os atos judiciais, que não dependem de sentença, ou em que esta for meramente
homologatória, podem ser rescindidos, como os atos jurídicos em geral, nos termos da lei civil".

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A Alienação fiduciária de imóveis foi instituída pela lei 9.514, de 20/11/97,
que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. Assim estabelece o art. 22, da mencionada
lei:
“Art 22 - A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de
garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da
propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
E, por óbvio, se existirem NULIDADES ainda que extrajudicial o próprio
Código Civil também autoriza que as mesmas sejam reconhecidas.
Ela é cabível antes, durante e no curso da execução judicial ou
extrajudicial.
Nesta linha de raciocínio, já é pacifico na jurisprudência o cabimento de
Ação Anulatória, ainda que em matéria extrajudicial.
Também acentua THEODORO JÚNIOR, concluindo seu posicionamento
acerca deste tema, nestes termos:
“Em suma: ‘em razão de execução injusta e não embargada, ao
executado está facultada a possibilidade de propor demanda
cognitiva autônoma, visando à obtenção de provimento jurisdicional
declaratório ou desconstitutivo do título executivo’.”
A presente ação anulatória é instrumento processual apto e adequado
para o reconhecimento dos direitos do cidadão ou de instituições.
GIUSEPPINO TREVES, também pensa assim: Se falta (aos direitos do
homem) o seu reconhecimento (do ordenamento jurídico) ou se este é puramente verbal e não é
acompanhado de uma tutela efetiva, não têm atrás de si a força do ordenamento jurídico Se não há
remédio, não há direito.”

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Assim, as NULIDADES PROCESSUAIS ABSOLUTAS operam-se de
pleno direito, podendo ser alegadas em qualquer tempo e grau de jurisdição, na qual devem ser
declaradas, até mesmo de ofício, pelo Juiz.
Assim, ensina, a propósito, ARAÚJO CINTRA et alii:
"Às vezes a exigência de determinada forma do ato jurídico visa a
preservar interesses da ordem pública no processo e por isso quer o
direito que o próprio juiz seja o primeiro guardião de sua
observância. Trata-se, aqui, da nulidade absoluta, que por isso
mesmo pode e deve ser decretada de ofício, independentemente de
provocação da parte interessada" (grifou-se).
Este também é o entendimento do Egrégio Tribunal Regional Federal da
1º Região, in verbis:
“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO
(SFH). AÇÃO DE PROCEDIMENTO ORDINÁRIO OBJETIVANDO A
NULIDADE DO LEILÃO PÚBLICO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE
NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DOS LEILÕES
PÚBLICOS. IRREGULARIDADE NO PROCEDIMENTO VERIFICADA.
DECRETO-LEI N. 70/1966. CONSTITUCIONALIDADE DECLARADA
PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL (STF).
1. Constitucionalidade do Decreto-Lei n. 70/1966, ou sua recepção pela
Constituição Federal de 1988 reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal.
2. A notificação do devedor, seja para purgar a mora, seja para tomar
ciência dos dias e hora dos leilões públicos, deve ser efetivada
pessoalmente, permitindo-se a realização desses atos, via publicação
de editais, somente quando o devedor não for encontrado.
Precedentes. 3. Não estando comprovado, nos autos, que o
procedimento de execução extrajudicial observou as normas
previstas no Decreto-Lei n. 70/1966, merece acolhimento a alegação
de vícios apontados pelo mutuário, em razão da falta de notificação
pessoal do devedor para tomar ciência dos leilões. 4. Sentença
confirmada. 5. Apelação da CEF não provida. (TRF 1ª R.; AC 0001377-
54.2009.4.01.4000; Sexta Turma; Rel. Des. Fed. Daniel Paes Ribeiro;
DJF1 22/01/2016)
Não se trata, no caso em análise, de nulidades relativas, que possam ser
convalidadas pelo transcurso natural do processo. O interesse aqui visado não é exclusivamente da

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parte. Muito ao contrário, está-se a defender interesse público (na verdade o maior deles: a supremacia
da Constituição o da dignidade da pessoa humana e a segurança jurídica).
E é a própria Carta Fundamental que garante aos litigantes o contraditório
e a ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes, advertindo que ninguém será privado de
seus bens sem o devido processo legal (art. 5º, incisos LIV e LV). E não pode receber o qualificativo de
"devido processo legal" a constrição judicial eivada e crivada de nulidades (mormente tendo como objeto
bem de família).
Se a nulidade do procedimento executivo pode ser declarada até
mesmo de ofício pelo Juiz (como no leilão acima citado), com muito maior razão (interpretação a
fortiori) pode e deve ser discutida por meio da medida processual adequada, prevista no nosso
ordenamento jurídico pátrio.
DA NULIDADE PLEITEADA
Ora Excelência, verifica-se que naquele procedimento para retomada do
bem, e se pede que seja anulado, voltando-se ao status quo, ou seja, NOVA INTIMAÇÃO PARA A QUE
A AUTORA POSSA PARTICIPAR DAS PRAÇAS DO IMÓVEL OU TOMAR CIÊNCIA DESTA, e exercer
seu direito constitucional de permanecer como proprietária do bem.
Conforme restou amplamente demonstrado, exatamente no momento em
que tentou negociar a dívida com o réu, todas restaram infrutíferas e sem resposta, ficando assim a
parte autora sem amparo nenhum já que esta não foi notificada da existência a nenhum dos leilões
constantes.
Ora, se a autora comprou o imóvel, e estava negociando junto à ré para
continuidade dos pagamentos, porem a parte autora naquela época se encontrava impossibilitada em
cumprir com esses pagamentos, nesse passo, agiu de má-fé a CDHU quando inseriu o bem no leilão
sem notificar a parte, tão pouco saber se estava interessada em negociar a dívida.

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A despeito de todas estas ocorrências, a ré sabedora do endereço onde
facilmente a autora seria encontrada para ser notificada do leilão, entendeu de forma conveniente,
impedir a autora dessas informações, cuja nulidade apontada, ocasionaram a arbitrária inscrição de
venda direta de seu bem, e pior, a possibilidade de perda da propriedade do mesmo, ou sofrer,
inclusive, risco iminente de ver sua posse turbada, ou até mesmo retirada, com uma simples liminar em
ação de reintegração de posse.
Assim, a ausência de cientificação da autora quanto a ocorrência do leilão
se mostra ato jurídico passível de obter a prestação jurisdicional de Vossa Excelência, para anular tal
procedimento de execução extrajudicial de bem imóvel, de acordo com a lei 9514/97.
No mais, vale ressaltar que apesar de estarmos falando da lei 9154/97 e
não do decreto lei 70/66 o STJ, em proteção ao princípio da ampla defesa e do contraditório consagrou
o entendimento de haver a necessidade da intimação pessoal para que a executada, maior interessada
no bem, seja intimado para comparecer ao leilão ou tomar ciência deste, vejamos:
“a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se
encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação
pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão
Lei nº9.514/97.”
Ora, logicamente a ré não fez, porque?
Ganância, enriquecimento ilícito, receber um pagamento de R$ XXXXXXX
de entrada do financiamento, e ainda ficar com um imóvel, neste momento AVALIADO
APROXIMADAMENTE EM R$ XXXXXXX, para quitar um débito de R$ XXXXXXXXXX.
Ora, onde está a boa-fé contratual e processual para seus clientes?
Portanto o procedimento é nulo de pleno direito.
Cumpre esclarecer, então, que o ato ou negócio que não preencha os
requisitos de validade, trazidos pelo ordenamento jurídico, acha-se eivado de defeito grave, o que

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acarreta, consequentemente, o comprometimento de sua eficácia e reconhecimento. Trata-se, pois, o
negócio contaminado de grave defeito, de negócio jurídico absolutamente nulo, o leilão de venda direta
em aberto.
O Artigo 166 do Novel Código Civil é expresso ao determinar que:
"É nulo o negócio jurídico quando:
II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
VII – a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem
cominar sanção."
Na visão de Caio Mário da Silva Pereira:
"se o negócio for ilícito, descamba para o terreno daqueles fatos
humanos insuscetíveis de criar direitos para o agente, sujeitando-o,
porém, conforme a profundidade do ilícito, a ver apenas desfeito o
negócio, ou ainda a reparar o dano que venha a atingir a esfera
jurídica alheia. Quer isto dizer que a iliceidade do objeto ora conduz à
invalidade do negócio, ora vai além, e impõe ao agente uma
penalidade maior."
Determinam os artigos 168, parágrafo único, e 169 do Código Civil,
respectivamente, que:
“Art. 168, parágrafo único: "As nulidades devem ser pronunciadas
pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e
as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que
a requerimento das partes." Art. 169: "O negócio jurídico nulo não é
suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo."
Nessa linha de raciocínio, cumpre-nos analisar os efeitos da declaração
de nulidade do negócio jurídico. Para Rodolfo Pamplona Filho:
"por ser tratar de sentença proferida no bojo de ação declaratória de
nulidade, salvo norma especial em sentido contrário, os seus efeitos
retroagem até a data de realização do ato, invalidando-o ab initio
(efeitos ex tunc). Declarado nulo o ato, as partes restituir-se-ão ao

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estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-
las, serão indenizadas com o equivalente."
Portanto, o caso é de nulidade, tanto substantiva de ordem constitucional,
como processual, sendo evidente a legitimação da autora, afora o dever de ofício do juiz.
(6) - DO DIREITO DE RENEGOCIAÇÃO
A imposição do Contrato celebrado entre a mutuaria e a CDHU constitui-
se em instrumento de valor regulador e disciplinador da relação entre ambos.
Pois bem, este instrumento regulador e disciplinador dos deveres e
obrigações de ambos, caso a mutuaria sofra redução de renda, terá ela direito de renegociar as
condições de amortização, buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual máximo
estabelecido no contrato, devendo haver para tanta dilatação do prazo de liquidação do financiamento,
por ocorrência do princípio da conservação contratual.
Da simples análise do relatado acima, percebe-se que cabe ao devedor o
direito de pedir revisão do valor do encargo mensal sempre que este comprometer o seu rendimento.
Entretanto, a CDHU restringiu-se esta faculdade.
Ora, a mutuaria estava com dificuldades financeiras, como a maioria dos
brasileiros nos dias atuais e disso adveio a sua inadimplência inicial. Posteriormente quando procurou a
CDHU para proceder um acordo da dívida, não obteve uma proposta que fosse capaz de honrar.
Utilizou-se a Requerida de decisão arbitrária, desrespeitando o próprio
contrasto por ela firmado, negando a renegociação à Autora.
No caso sob análise, a dificuldade financeira pela mutuaria configura-se
como um fato superveniente ao contrato celebrado com a Ré, contrato este que vincula os reajustes da

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prestação à variação salarial da categoria profissional que a mutuária ocupa, uma vez que passou por
diversas situações financeiras delicadas.
(7) – EM CONCLUSÃO
Por todo o exposto, REQUER a procedência da ação nos termos em que
se seguem:
a) o deferimento dos benefícios da justiça gratuita, nos termos do art.
98 e seguintes do CPC/2015;
b) a designação de audiência prévia de conciliação, nos termos do
art. 319, VII, do CPC/2015;
c) a citação da requerida por meio postal, nos termos do art. 246,
inciso I, do CPC/2015;
d) liminarmente, a concessão do pedido de tutela provisória de
urgência, a fim de determinar que a ré cesse de pronto, até decisão
em Sentença final, a inserção do bem em leilão por venda direta,
arbitrando multa diária no valor de R$ 00.000,00 (xxxxxxxx mil reais),
a contar de 48 horas do recebimento da intimação;
e) Renegociação das condições de amortização dos débitos e
alongamento do prazo de liquidação do financiamento, de forma que
o valor da prestação mensal alcance o ápice de R$ XXXX,00 (XXXX e
XXXX reais);
f) O cumprimento de obrigação de não-fazer, a fim de que se
abstenha a CDHU de executar extrajudicialmente a retomada do
imóvel;
g) seja o réu condenado ao pagamento das custas processual e
honorário advocatício;
Pretende-se provar o alegado por todos os meios de prova admitidos, em
especial, pelos documentos acostados à inicial, por testemunhas a serem arroladas em momento
oportuno e novos documentos que se mostrarem necessários.

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Dá-se a causa o valor de R$ XXXXX (XXXXXXXXXXXXX).
Nestes Termos, Pede Deferimento.
XXXX XXXX /SP, 00 de novembro de 0000.
XXXXX XXX XXXXX XXXXX
OAB/SP 000.000
DOCUMENTOS DE INSTRUÇÃO:

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1- Procuração patronal;
2- Cópia das XXXXXX;
3- Cópia do XXXXXXXXXXXXXX;
4-Cópia de RG, CPF e Residência dos autores;
5- Protocolos da XXXXXXXXXXXXX;
6- Outros;

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1091- ANULATORIA CDHU

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