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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ VARA CÍVEL DA
COMARCA DE XXXXXXXXX – XX.
XXXXXXXXXXXXX, brasileiro, XXXXXXXXXX, inscrito no
CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, portador da carteira de identidade nº 0000000-00, SSP/XX,
residente e domiciliado na XXXXXXXXXXXXXXX, CEP 00000-000, por intermédio de seu
advogado XXXXXXXXXXXXXXXX, com registro na Ordem dos Advogados do Brasil sob o nº
0000000/00, com endereço profissional na XXXXXXXXXXXXX, endereço eletrônico
XXXXXXXXXXXXX, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência PROPOR A
PRESENTE,
“AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURIDICO C/C REINTEGRAÇÃO
DE POSSE E PERDAS E DANOS ”
em face de XXXXXXXXXXX, brasileiro, XXXXXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº
XXX.XXX.XXX-XX, portador da carteira de identidade nº XXXXXXXXXXX, residente e
domiciliado na XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, CEP XXXXXXXXXXXXXX, o que faz
pelos motivos de fato e de direito delineados nas laudas subsequentes:
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2
DA SINOPSE FÁTICA E PROCESSUAL
No dia XX de XXXXX de XXXX, o autor firmou com o réu
Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda para aquisição do Imóvel situado
na Rua XXXXXXX, 00, XXXXXXXXXXX – XX, com 180m², matrícula sob o nº XXX, com
registro no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de XXXXXX/XX, com escritura
lavrada às fls. 169, do Livro 20, conforme documento anexo às fls. XX.
O valor da transação era de R$ 00.000,00 (XXX mil reais), que o
Réu pagou através de um cheque, que para surpresa do Requerente não tinha provisão de
fundos, conforme imagem abaixo:
IMAGEM DO CHEQUE
O Requerente ao longo de todos esses anos procurou uma forma
amigável de desfazer o negócio, mais o réu se recusa inclusive a sair do imóvel, até mesmo
com ameaças.
O Autor além de ter o prejuízo de todos esses anos com um
imóvel ocupado pelo Requerido ilegalmente, em vista da inadimplência, ainda continua
pagando o IPTU, na esperança de reaver sua propriedade. Inclusive o carnê do IPTU
continua em nome do Requerente e até mesmo as contas de água e energia estão em nome do
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primo do Autor, que na época fez o cadastro na companhia e que poderá servir de
testemunha para os fatos alegados.
No entanto, o autor de boa-fé, vendeu o imóvel, e induzido ao
erro, quando o Réu pagou o mesmo com cheque sem fundos, e ainda permanecer morando
no imóvel todos esses anos, sem pagar nada para o Requerente.
Diante disso, vem requerer auxilio da justiça para recuperar seu
imóvel e rescindir o contrato regularmente.
Eis a síntese fática e processual narrada.
DAS PRELIMINARES
DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA
Afirma o autor, sob as penas da Lei, não possuir condições
financeiras no momento de arcar com o pagamento das custas judiciais e dos honorários
advocatícios sem prejuízo do sustento próprio requerendo, desta forma, os benefícios da
GRATUIDADE DE JUSTIÇA, nos termos da Lei nº. 1060/50.
Nesse diapasão, a doutrina pátria vem, reiteradamente, aceitando
o deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça, sem maiores formalidades, posto que
como bem aduz o professor JOSÉ ROBERTO CASTRO ao tratar do assunto em referência, é
taxativo ao dispor que, in verbis:
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“Basta que o próprio interessado, ou seu procurador declare, sob
as penas da lei, que o seu estado financeiro não lhe permite arcar
com o custeio do processo” (grifo nosso)
Por seu turno, o ilustre processualista HUMBERTO THEODORO
JÚNIOR é ainda mais elucidativo ao dissertar sobre a assistência judiciária, prescrevendo
que, in verbis:
“Como regra geral, a parte tem o ônus de custear as despesas das
atividades processuais, antecipando-lhe o respectivo pagamento,
à medida que o processo realiza sua marcha. Exigir, porém, esse
ônus, como pressuposto indeclinável de acesso ao processo, seria
privar os economicamente fracos da tutela jurisdicional do
Estado (...)”
A propósito, não só os doutrinadores se preocupam em esclarecer
a matéria em comento, mas também os tribunais pátrios têm reiteradamente entendido que,
in verbis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO CONTRATUAL.
GRATUIDADE DA JUSTIÇA. Reconhecida a incapacidade financeira
do postulante para efetuar o pagamento das custas processuais e dos
honorários advocatícios, impositiva a concessão do benefício da
gratuidade da justiça. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.
(Agravo de Instrumento Nº 70074400615, Décima Quarta Câmara
Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário Crespo Brum, Julgado
em 05/08/2017). Processo AI 70074400615 RS Orgão Julgador Décima
Quarta Câmara Cível Publicação Diário da Justiça do dia 09/08/2017
Julgamento5 de agosto de 2017 Relator Mário Crespo Brum
REQUER, portanto à V. Exa. a concessão dos benefícios da
JUSTIÇA GRATUITA, eis que declara a parte passiva da lide, expressamente, não possuir
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5
condições financeiras de arcar com as custas judiciais e honorários advocatícios sem prejuízo
do seu sustento próprio, desta forma requer os benefícios, nos termos da Lei nº. 1.060/50.
DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS
DA RESCISÃO DO CONTRATO
Sobre a matéria, preconiza o Código Civil Brasileiro:
“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito;
(…)”
“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a
resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
Conforme narrado alhures, o Requerido deixou de cumprir as
obrigações assumidas no respectivo Contrato Particular de Compra e Venda do imóvel.
Tem-se de forma clara que a inadimplência do Requerido e ainda
a má-fé em pagar com cheque sem fundos enseja a rescisão forçada do contrato firmado.
Desta forma, ante a inadimplência comprovada do Requerido das
obrigações assumidas no contrato entabulado entre as partes, conforme demonstrado,
admissível é a rescisão do respectivo instrumento contratual, em face do descumprimento da
obrigação assumida, com a imediata devolução do bem de propriedade do Requerente.
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Portanto, é incontroverso que, no caso específico dos autos, a
inadimplência do Requerido justifica a presente pretensão do Requerente de rescisão
contratual, nos exatos termos dos arts. 474 e 475 do Código Civil.
Nestes termos, leciona a jurisprudência pátria, senão vejamos
“TJ-RS - AC 70067189597 - Data de publicação: 07/12/2015 -
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. QUESTÃO
PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL.
INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO. CLÁUSULA PENAL E
INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL.
Afasta-se a questão preliminar de inépcia da petição inicial, que foi
instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação,
marcadamente, no caso, o contrato firmado entre as partes. Reafirma-se a
sentença que decretou a resolução do contrato de compromisso de compra
e venda de imóvel com a consequente reintegração da demandante na
posse do bem, condenando-se o demandado inadimplente ao pagamento
da cláusula penal incidente sobre os valores pagos e de indenização pela
utilização do imóvel, compensando-se tais condenações com as prestações
pagas pelo demandado e reconvinte. O pedido de indenização por
alegadas benfeitorias não foi deduzido em reconvenção, tratando-se de
inovação recursal. (Apelação Cível Nº 70067189597, Vigésima Câmara
Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti,
Julgado em 02/12/2015).”
“TJ-PE - AGV 3897690 - Data de publicação: 07/03/2016 - Ementa:
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CDC. RECURSO DE AGRAVO.
RESCISÃODE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. PERDAS E
DANOS DEVIDOS. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE
RETENÇÃO DE 25% PARA 10%. ALUGUÉIS PELA FRUIÇÃO
DO BEM. HIPÓTESE DE SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO
NÃO PROVIDO. À UNANIMIDADE.
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1- No caso concreto, houve o pagamento de uma quantia significativa do
imóvel, restando em aberto aproximadamente vinte e cinco parcelas. Há
previsão contratual de retenção por perdas e danos decorrentes de falta de
pagamento e cobrança de aluguéis pela fruição do imóvel sem a
correspondente contraprestação. 2- Extrai-se dos artigos 53 do CDC e
413 do CC, juntamente com os princípios gerais da boa-fé e do equilíbrio
contratual, que são abusivas as cláusulas que imputam desvantagem
exagerada para o consumidor. 3- A falta de pagamento por parte da
compradora do imóvel autoriza a rescisão contratual com a
correspondente retenção de valores em favor da construtora, entretanto o
percentual de retenção no patamar de vinte e cinco por cento sobre o
preço reajustado revela abusividade, quando se considera o valor
significativo desembolsado e a jurisprudência do STJ. Por esta razão,
houve redução do percentual de retenção para dez por cento sobre o preço
reajustado. 4- Paralelamente, deve ser mantida a indenização em favor da
Construtora pela fruição do imóvel no montante mensal de R$ 810,00
(oitocentos e dez reais), nos moldes do contrato. É de se ressaltar que a
restituição do valor pago pela consumidora, abatida a retenção, pode ser
compensada com os aluguéis devidos. 5- A hipótese se enquadra na
sucumbência mínima do parágrafo único art. 21 do CPC , respondendo a
ora Agravada pelas despesas e honorários advocatícios, observadas as
regras da Lei n. 1060 /50.6- Recurso não provido. Decisão unânime.”
Deste modo, comprovado nos autos a inadimplência do
Requerido, do respectivo Contrato Particular de Compra e Venda do imóvel convencionado
com o Requerente, a rescisão do referido instrumento é a medida que se impõe ao caso
concreto.
DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE
Conforme foi aduzido anteriormente, o réu está com a posse
injusta do imóvel em vista do inadimplemento da compra e venda, fazendo uso do mesmo,
impossibilitando a posse do autor.
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Após tomar ciência da falta de fundos do cheque, o autor tentou
recuperar o seu imóvel junto ao réu, porém este disse que não iria devolver, tornando a posse
totalmente injusta.
Tais circunstâncias caracterizam o ESBULHO, pois está privado da
sua posse, violenta e por abuso de confiança.
Ensina WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO que "o esbulho
é o ato pelo qual o possuidor se vê privado da posse, violenta ou clandestinamente, e, ainda
por abuso de confiança".
O artigo 562 do NCPC prescreve que:
“Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz
deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de
manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o
autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para
comparecer à audiência que for designada.”
Portanto, devidamente instruída com a prova da propriedade e a
privação da sua posse pelo abuso de confiança em que se deu o negócio jurídico, a medida
liminar é medida que se impõe.
Portanto, Excelência, o autor pugna desde já pela concessão da
medida liminar, determinando-se a expedição de mandado de reintegração de posse, uma
vez que o réu está na posse injusta do imóvel.
DAS PERDAS E DANOS
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Ainda, admitido a Requerente é o pleito de indenização por
perdas e danos, no momento da rescisão do contrato firmado, conforme dispõe
expressamente o art. 475 do Código Civil:
“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a
resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
Ainda, do mesmo diploma legal, pode-se empossar o direito da
Requerente a indenização por perdas e danos, sob a égide do teor do art. 389 que dispõe:
“Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por
perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo
índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de
advogado.”
Nesta senda, igualmente é o posicionamento adotado pelo
e. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA, senão vejamos:
“APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E
VENDA AUTOMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA RÉ. CHEQUES
SEM PROVISÃO DE FUNDOS. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO NÃO PROVIDO. Ajuizada ação de rescisão contratual de
compra e venda de automóvel, em virtude de a ré ter se tornado
inadimplente porque os cheques dados em pagamento foram devolvidos
sem provisão de fundos e sustados. “Se um dos contratantes tonar-se
inadimplente, quando o outro já forneceu sua prestação ou estiver pronto
a fornecê-la, confere a lei a este último uma alternativa. Com efeito, pode
o contratante pontual ou exigir o cumprimento do contrato ou pedir a
sua rescisão com perdas e danos” (RODRIGUES, Silvio. Direito civil –
v. 3 – dos contratos e das declarações unilaterais da vontade, São Paulo:
Saraiva, 28ª ed., 2002, p. 82) (AC n. 1997.008991-0, rel. Des. Sérgio
Izidoro Heil, DJ de 21-10-2004).
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10
Portanto, nota-se Excelência que, uma vez comprovado que o
Requerido apresenta-se inadimplente perante o Requerente, posto que não cumpriu com a
sua obrigação de pagar o valor, conforme pactuado entre as partes em instrumento particular
de compra e venda, admitida à Requerente requerer indenização de perdas e danos.
Referida indenização, no caso em tela, possui pertinência, posto
que o Requerido, em usufruto do imóvel desde 2003, sem pagar o valor pactuado na
negociação, os débitos de IPTU, ou mesmo algum valor a título de aluguéis, podendo
inclusive causar a possibilidade de perda, deterioração, inutilização ou mesmo revenda do
imóvel em questão. Circunstâncias estas que, se causadas, repercutirá em prejuízo ao
Requerente.
Logo, ocorrendo alguma das situações descritas acima, o
Requerente sofrerá um grande prejuízo, do qual deverá, inquestionavelmente, ser ressarcida
pelo Requerido, mediante pagamento de indenização de perdas e danos, conforme previsto
nos arts. 475 e 389 do Código Civil.
Nestes termos, requer seja o Requerido condenado ao pagamento
de R$ XXXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXX), a título de perdas e danos.
DA CONCLUSÃO E PEDIDOS FINAIS
Por todo o exposto, requer a Vossa Excelência:
a) a designação de audiência prévia de conciliação, nos termos do
art. 319, VII, do CPC/2015;
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11
b) A Citação do Réu no endereço mencionado acima para
contestar, no prazo legal, sob pena de confissão e revelia;
c) Seja julgada totalmente procedente a presente ação, para
declarar a rescisão do Compromisso Particular de Compra e
Venda do imóvel, com a reintegração de posse definitiva ao
Requerente;
d) A condenação do Requerido ao pagamento de R$ XXXXXXXX
(XXXXXXXXXX), a título de perdas e danos, pelo período que
morou no imóvel sem nenhum pagamento e no caso de
deterioração, perda, inutilização, revenda do imóvel à terceiros, ou
qualquer outro fato impeditivo, nos termos do
art. 475 e 389 do Código Civil;
e) A condenação do Requerido ao pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios, estes últimos a serem
fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento
sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou,
não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa,
nos termos do art. 85, § 2º do NCPC;
f) Seja concedido ao Requerente o benefício da justiça gratuita,
haja vista que o mesma não tem condições de arcar com as
despesas processuais sem prejuízo próprio e de seus familiares,
conforme comprovante de rendimento e declaração anexas;
Pretende-se provar o alegado por todos os meios de prova
admitidos, em especial, pelos documentos acostados à inicial, por testemunhas a serem
arroladas em momento oportuno e novos documentos que se mostrarem necessários.
Dá-se a causa o valor de R$ XXXXXXXXXX
(XXXXXXXXXXXXXXX)
Nestes termos, Pede Deferimento.
XXXXXXXXXXXX/XX, 00 de março de 2018.
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12
DOCUMENTOS DE INSTRUÇÃO:
1- Procuração dos Patronos;
2- Cópias de;
3- XXXXXXXXXXXXXXX;
4- Comprovantes de endereço e outros;
5- Outros;
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OAB/XX 000.000

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2065 - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGOCIO JURÍDICO - CPC Atualizado

  • 1. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _ VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXXXXXXXX – XX. XXXXXXXXXXXXX, brasileiro, XXXXXXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, portador da carteira de identidade nº 0000000-00, SSP/XX, residente e domiciliado na XXXXXXXXXXXXXXX, CEP 00000-000, por intermédio de seu advogado XXXXXXXXXXXXXXXX, com registro na Ordem dos Advogados do Brasil sob o nº 0000000/00, com endereço profissional na XXXXXXXXXXXXX, endereço eletrônico XXXXXXXXXXXXX, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência PROPOR A PRESENTE, “AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURIDICO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS ” em face de XXXXXXXXXXX, brasileiro, XXXXXXXXX, inscrito no CPF/MF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, portador da carteira de identidade nº XXXXXXXXXXX, residente e domiciliado na XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, CEP XXXXXXXXXXXXXX, o que faz pelos motivos de fato e de direito delineados nas laudas subsequentes:
  • 2. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 2 DA SINOPSE FÁTICA E PROCESSUAL No dia XX de XXXXX de XXXX, o autor firmou com o réu Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda para aquisição do Imóvel situado na Rua XXXXXXX, 00, XXXXXXXXXXX – XX, com 180m², matrícula sob o nº XXX, com registro no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de XXXXXX/XX, com escritura lavrada às fls. 169, do Livro 20, conforme documento anexo às fls. XX. O valor da transação era de R$ 00.000,00 (XXX mil reais), que o Réu pagou através de um cheque, que para surpresa do Requerente não tinha provisão de fundos, conforme imagem abaixo: IMAGEM DO CHEQUE O Requerente ao longo de todos esses anos procurou uma forma amigável de desfazer o negócio, mais o réu se recusa inclusive a sair do imóvel, até mesmo com ameaças. O Autor além de ter o prejuízo de todos esses anos com um imóvel ocupado pelo Requerido ilegalmente, em vista da inadimplência, ainda continua pagando o IPTU, na esperança de reaver sua propriedade. Inclusive o carnê do IPTU continua em nome do Requerente e até mesmo as contas de água e energia estão em nome do
  • 3. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 3 primo do Autor, que na época fez o cadastro na companhia e que poderá servir de testemunha para os fatos alegados. No entanto, o autor de boa-fé, vendeu o imóvel, e induzido ao erro, quando o Réu pagou o mesmo com cheque sem fundos, e ainda permanecer morando no imóvel todos esses anos, sem pagar nada para o Requerente. Diante disso, vem requerer auxilio da justiça para recuperar seu imóvel e rescindir o contrato regularmente. Eis a síntese fática e processual narrada. DAS PRELIMINARES DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA Afirma o autor, sob as penas da Lei, não possuir condições financeiras no momento de arcar com o pagamento das custas judiciais e dos honorários advocatícios sem prejuízo do sustento próprio requerendo, desta forma, os benefícios da GRATUIDADE DE JUSTIÇA, nos termos da Lei nº. 1060/50. Nesse diapasão, a doutrina pátria vem, reiteradamente, aceitando o deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça, sem maiores formalidades, posto que como bem aduz o professor JOSÉ ROBERTO CASTRO ao tratar do assunto em referência, é taxativo ao dispor que, in verbis:
  • 4. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 4 “Basta que o próprio interessado, ou seu procurador declare, sob as penas da lei, que o seu estado financeiro não lhe permite arcar com o custeio do processo” (grifo nosso) Por seu turno, o ilustre processualista HUMBERTO THEODORO JÚNIOR é ainda mais elucidativo ao dissertar sobre a assistência judiciária, prescrevendo que, in verbis: “Como regra geral, a parte tem o ônus de custear as despesas das atividades processuais, antecipando-lhe o respectivo pagamento, à medida que o processo realiza sua marcha. Exigir, porém, esse ônus, como pressuposto indeclinável de acesso ao processo, seria privar os economicamente fracos da tutela jurisdicional do Estado (...)” A propósito, não só os doutrinadores se preocupam em esclarecer a matéria em comento, mas também os tribunais pátrios têm reiteradamente entendido que, in verbis: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO CONTRATUAL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. Reconhecida a incapacidade financeira do postulante para efetuar o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, impositiva a concessão do benefício da gratuidade da justiça. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70074400615, Décima Quarta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário Crespo Brum, Julgado em 05/08/2017). Processo AI 70074400615 RS Orgão Julgador Décima Quarta Câmara Cível Publicação Diário da Justiça do dia 09/08/2017 Julgamento5 de agosto de 2017 Relator Mário Crespo Brum REQUER, portanto à V. Exa. a concessão dos benefícios da JUSTIÇA GRATUITA, eis que declara a parte passiva da lide, expressamente, não possuir
  • 5. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 5 condições financeiras de arcar com as custas judiciais e honorários advocatícios sem prejuízo do seu sustento próprio, desta forma requer os benefícios, nos termos da Lei nº. 1.060/50. DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS DA RESCISÃO DO CONTRATO Sobre a matéria, preconiza o Código Civil Brasileiro: “Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; (…)” “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Conforme narrado alhures, o Requerido deixou de cumprir as obrigações assumidas no respectivo Contrato Particular de Compra e Venda do imóvel. Tem-se de forma clara que a inadimplência do Requerido e ainda a má-fé em pagar com cheque sem fundos enseja a rescisão forçada do contrato firmado. Desta forma, ante a inadimplência comprovada do Requerido das obrigações assumidas no contrato entabulado entre as partes, conforme demonstrado, admissível é a rescisão do respectivo instrumento contratual, em face do descumprimento da obrigação assumida, com a imediata devolução do bem de propriedade do Requerente.
  • 6. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 6 Portanto, é incontroverso que, no caso específico dos autos, a inadimplência do Requerido justifica a presente pretensão do Requerente de rescisão contratual, nos exatos termos dos arts. 474 e 475 do Código Civil. Nestes termos, leciona a jurisprudência pátria, senão vejamos “TJ-RS - AC 70067189597 - Data de publicação: 07/12/2015 - Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. QUESTÃO PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO. CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. Afasta-se a questão preliminar de inépcia da petição inicial, que foi instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação, marcadamente, no caso, o contrato firmado entre as partes. Reafirma-se a sentença que decretou a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com a consequente reintegração da demandante na posse do bem, condenando-se o demandado inadimplente ao pagamento da cláusula penal incidente sobre os valores pagos e de indenização pela utilização do imóvel, compensando-se tais condenações com as prestações pagas pelo demandado e reconvinte. O pedido de indenização por alegadas benfeitorias não foi deduzido em reconvenção, tratando-se de inovação recursal. (Apelação Cível Nº 70067189597, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 02/12/2015).” “TJ-PE - AGV 3897690 - Data de publicação: 07/03/2016 - Ementa: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CDC. RECURSO DE AGRAVO. RESCISÃODE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. PERDAS E DANOS DEVIDOS. REDUÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% PARA 10%. ALUGUÉIS PELA FRUIÇÃO DO BEM. HIPÓTESE DE SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO NÃO PROVIDO. À UNANIMIDADE.
  • 7. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 7 1- No caso concreto, houve o pagamento de uma quantia significativa do imóvel, restando em aberto aproximadamente vinte e cinco parcelas. Há previsão contratual de retenção por perdas e danos decorrentes de falta de pagamento e cobrança de aluguéis pela fruição do imóvel sem a correspondente contraprestação. 2- Extrai-se dos artigos 53 do CDC e 413 do CC, juntamente com os princípios gerais da boa-fé e do equilíbrio contratual, que são abusivas as cláusulas que imputam desvantagem exagerada para o consumidor. 3- A falta de pagamento por parte da compradora do imóvel autoriza a rescisão contratual com a correspondente retenção de valores em favor da construtora, entretanto o percentual de retenção no patamar de vinte e cinco por cento sobre o preço reajustado revela abusividade, quando se considera o valor significativo desembolsado e a jurisprudência do STJ. Por esta razão, houve redução do percentual de retenção para dez por cento sobre o preço reajustado. 4- Paralelamente, deve ser mantida a indenização em favor da Construtora pela fruição do imóvel no montante mensal de R$ 810,00 (oitocentos e dez reais), nos moldes do contrato. É de se ressaltar que a restituição do valor pago pela consumidora, abatida a retenção, pode ser compensada com os aluguéis devidos. 5- A hipótese se enquadra na sucumbência mínima do parágrafo único art. 21 do CPC , respondendo a ora Agravada pelas despesas e honorários advocatícios, observadas as regras da Lei n. 1060 /50.6- Recurso não provido. Decisão unânime.” Deste modo, comprovado nos autos a inadimplência do Requerido, do respectivo Contrato Particular de Compra e Venda do imóvel convencionado com o Requerente, a rescisão do referido instrumento é a medida que se impõe ao caso concreto. DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE Conforme foi aduzido anteriormente, o réu está com a posse injusta do imóvel em vista do inadimplemento da compra e venda, fazendo uso do mesmo, impossibilitando a posse do autor.
  • 8. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 8 Após tomar ciência da falta de fundos do cheque, o autor tentou recuperar o seu imóvel junto ao réu, porém este disse que não iria devolver, tornando a posse totalmente injusta. Tais circunstâncias caracterizam o ESBULHO, pois está privado da sua posse, violenta e por abuso de confiança. Ensina WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO que "o esbulho é o ato pelo qual o possuidor se vê privado da posse, violenta ou clandestinamente, e, ainda por abuso de confiança". O artigo 562 do NCPC prescreve que: “Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.” Portanto, devidamente instruída com a prova da propriedade e a privação da sua posse pelo abuso de confiança em que se deu o negócio jurídico, a medida liminar é medida que se impõe. Portanto, Excelência, o autor pugna desde já pela concessão da medida liminar, determinando-se a expedição de mandado de reintegração de posse, uma vez que o réu está na posse injusta do imóvel. DAS PERDAS E DANOS
  • 9. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 9 Ainda, admitido a Requerente é o pleito de indenização por perdas e danos, no momento da rescisão do contrato firmado, conforme dispõe expressamente o art. 475 do Código Civil: “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Ainda, do mesmo diploma legal, pode-se empossar o direito da Requerente a indenização por perdas e danos, sob a égide do teor do art. 389 que dispõe: “Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.” Nesta senda, igualmente é o posicionamento adotado pelo e. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA, senão vejamos: “APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA AUTOMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA RÉ. CHEQUES SEM PROVISÃO DE FUNDOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. Ajuizada ação de rescisão contratual de compra e venda de automóvel, em virtude de a ré ter se tornado inadimplente porque os cheques dados em pagamento foram devolvidos sem provisão de fundos e sustados. “Se um dos contratantes tonar-se inadimplente, quando o outro já forneceu sua prestação ou estiver pronto a fornecê-la, confere a lei a este último uma alternativa. Com efeito, pode o contratante pontual ou exigir o cumprimento do contrato ou pedir a sua rescisão com perdas e danos” (RODRIGUES, Silvio. Direito civil – v. 3 – dos contratos e das declarações unilaterais da vontade, São Paulo: Saraiva, 28ª ed., 2002, p. 82) (AC n. 1997.008991-0, rel. Des. Sérgio Izidoro Heil, DJ de 21-10-2004).
  • 10. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 10 Portanto, nota-se Excelência que, uma vez comprovado que o Requerido apresenta-se inadimplente perante o Requerente, posto que não cumpriu com a sua obrigação de pagar o valor, conforme pactuado entre as partes em instrumento particular de compra e venda, admitida à Requerente requerer indenização de perdas e danos. Referida indenização, no caso em tela, possui pertinência, posto que o Requerido, em usufruto do imóvel desde 2003, sem pagar o valor pactuado na negociação, os débitos de IPTU, ou mesmo algum valor a título de aluguéis, podendo inclusive causar a possibilidade de perda, deterioração, inutilização ou mesmo revenda do imóvel em questão. Circunstâncias estas que, se causadas, repercutirá em prejuízo ao Requerente. Logo, ocorrendo alguma das situações descritas acima, o Requerente sofrerá um grande prejuízo, do qual deverá, inquestionavelmente, ser ressarcida pelo Requerido, mediante pagamento de indenização de perdas e danos, conforme previsto nos arts. 475 e 389 do Código Civil. Nestes termos, requer seja o Requerido condenado ao pagamento de R$ XXXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXX), a título de perdas e danos. DA CONCLUSÃO E PEDIDOS FINAIS Por todo o exposto, requer a Vossa Excelência: a) a designação de audiência prévia de conciliação, nos termos do art. 319, VII, do CPC/2015;
  • 11. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 11 b) A Citação do Réu no endereço mencionado acima para contestar, no prazo legal, sob pena de confissão e revelia; c) Seja julgada totalmente procedente a presente ação, para declarar a rescisão do Compromisso Particular de Compra e Venda do imóvel, com a reintegração de posse definitiva ao Requerente; d) A condenação do Requerido ao pagamento de R$ XXXXXXXX (XXXXXXXXXX), a título de perdas e danos, pelo período que morou no imóvel sem nenhum pagamento e no caso de deterioração, perda, inutilização, revenda do imóvel à terceiros, ou qualquer outro fato impeditivo, nos termos do art. 475 e 389 do Código Civil; e) A condenação do Requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos a serem fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do NCPC; f) Seja concedido ao Requerente o benefício da justiça gratuita, haja vista que o mesma não tem condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo próprio e de seus familiares, conforme comprovante de rendimento e declaração anexas; Pretende-se provar o alegado por todos os meios de prova admitidos, em especial, pelos documentos acostados à inicial, por testemunhas a serem arroladas em momento oportuno e novos documentos que se mostrarem necessários. Dá-se a causa o valor de R$ XXXXXXXXXX (XXXXXXXXXXXXXXX) Nestes termos, Pede Deferimento. XXXXXXXXXXXX/XX, 00 de março de 2018.
  • 12. ADVOGADO SUBSCRITOR Assessoria Jurídica Digital 12 DOCUMENTOS DE INSTRUÇÃO: 1- Procuração dos Patronos; 2- Cópias de; 3- XXXXXXXXXXXXXXX; 4- Comprovantes de endereço e outros; 5- Outros; ADVOGADO SUBSCRITOR OAB/XX 000.000