Tenho atuado há 20 anos como perito judicial e assistente, desenvolvendo trabalhos nas áreas cível e trabalhista. Estou de pé

1. Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 99ª Vara Cível do
Fórum Central Cível João Mendes Júnior - SP
Processo : № 000.00.2011.000000-0
CELSO DAVÍ RODRIGUES, Perito Assistente, devidamente
habilitado com a indicação do locador para atuar nos Autos da Ação
de Renovatória de Contrato de Locação, que MODELO DE LAUDO
E MÁQUINAS LTDA. move contra CELSO DAVÍ RODRIGUES, em
curso perante esse R. Juízo e tendo concluído seus estudos,
acompanhamento nas vistorias, análises e exames necessários,
vem, respeitosamente a presença de Vossa Excelência apresentar
as conclusões a que chegou, através do seguinte:
LAUDO JUDICIAL

2. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP
Processo nº 000.00.2011.000000-0
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO .......................................................................................... 3
2. CONSIDERAÇÕES GERAIS .................................................................... 4
2.1. Vistoria ...................................................................................................... 4
2.2. Localização ............................................................................................... 4
2.3. Caracterização da Região ......................................................................... 4
3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS ..................................................................... 6
3.1. Terreno ...................................................................................................... 6
3.2. Benfeitorias/Adequação ............................................................................ 6
4. METODOLOGIA APLICADA ..................................................................... 7
5. AVALIAÇÃO .............................................................................................. 8
5.1. Pesquisa Imobiliária .................................................................................. 8
5.2. Valor Locativo ............................................................................................ 8
6. QUESITOS DO M.M. JUIZ ...................................................................... 10
7. QUESITOS DA REQUERENTE .............................................................. 11
8. QUESITOS DO REQUERIDO ................................................................. 12
9. ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL ............................................. 13
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1. INTRODUÇÃO
O presente Laudo Pericial, conforme requerido pela Autora na Exordial, tem
como objetivo a determinação do valor de locação dos imóveis comerciais de
propriedade do Requerido, situado à Avenida Modelo de Laudo, № 305-
A/305/339/ 371/383/363 e Rua Modelo de Laudo № 136/138, no bairro da
Modelo de Laudo, município de São Paulo, SP. As matrículas dos imóveis
encontram-se detalhadas no Laudo da Perita Judicial.
Analisando-se o Contrato de Locação estabelecido entre as partes, tem-se que
a presente renovação é para um período de 5 anos, iniciando-se em 1º de julho
de 2010.
A Autora oferece, para a renovação, um Aluguel mensal de R$ 75.000,00
(setenta e cinco mil reais), reajustado anualmente pela variação acumulada do
IGPM e, no impedimento deste, substituído pelo IGP-DI ou IPC-FIPE, ou
INCP/IBGE, ou qualquer outro índice legalmente criado que reflita a inflação.
A Ré contestou a ação às fls. 135/137, aceitando a renovação pelo período
firmado, mas propondo um Aluguel mensal de R$ 350.000,00 (trezentos e
cinquenta mil reais).
Às fls. 152/153 a Ré indicou, como Perito Assistente, Celso Davi Rodrigues,
apresentando seus quesitos.
Às fls. 148/154/155 indicado a Perita Judicial, bem como o Assistente Técnico
por parte da autora, apresentando seus quesitos.
A vistoria técnica nos imóveis foi realizada pela Perita Judicial, acompanhado
dos Peritos Assistentes no dia 20 de janeiro de 2.011.
A Perita Judicial, produziu todas as imagens, bem como a identificação da
localização dos imóveis, as quais apresenta em seu Laudo Pericial.
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2. CONSIDERAÇÕES GERAIS
2.1 VISTORIA
De forma minuciosa foi realizado estudo da matéria, procedeu ao jurisperito à
vistoria dos imóveis, acompanhado dos assistentes técnicos das partes, sendo
eu, Celso Daví Rodrigues, administrador e o Arquiteto Modelo de Laudo, da
Requerente, podendo observar a disposição dos mesmos, vias de acesso,
assim como, suas características e demais detalhes de interesse, a título de
subsidiar melhor esse perito com o intuito de apresentar resultado que digne
ser a expressão da verdade.
2.2 LOCALIZAÇÃO
Os imóveis em questão, unificados, que integram o complexo comercial situam-
se na Avenida Modelo de Laudo, № 305-A/305/339/371/383/363 e Rua Modelo
de Laudo № 136/138, no bairro da Modelo de Laudo, município de São Paulo,
SP.
De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, os
bens da presente ação pertencem ao Setor Fiscal 000, Quadra 000.
A quadra onde se localiza os imóveis é formada pelas seguintes vias públicas:
Avenida Modelo de Laudo, Rua Modelo de Laudo, Rua Modelo de Laudo e Rua
Modelo de Laudo.
2.3 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Os imóveis se localizam em região de ocupação comercial, composto por
imóveis comerciais e de serviços, de pequeno e médio porte, de casas
comerciais a galpões de padrão construtivos classificados como médio.
A Modelo de Laudo é um distrito tradicional da região oeste do município de
São Paulo, com 5,6 km quadrados de superfície, subordinado à subprefeitura
da Lapa. Apesar da pequena superfície, o distrito possui em seu território o
Terminal Modelo de Laudo, o Memorial da América Latina, o Estádio Palestra
Itália, prédios empresariais como os da Pricewaterhouse Coopers, os estúdios
da Rede Record de Televisão, além do parque de diversões Playcenter.
Situado em uma área de várzea ao sul do rio Tietê, cortada desde o século XIX
por duas ferrovias (Santos-Jundiaí e Sorocabana), foi durante muitos anos uma
região de vocação industrial. Atualmente se tornou uma zona de classe média
e pequenos escritórios. Em seu limite se encontram o Parque Fernando Costa
(Parque da Água Branca) e o terminal rodoviário da Modelo de Laudo, que
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funciona junto com a estação terminal da Linha 3 (vermelha) do Metrô de São
Paulo.
A Lei de Zoneamento 13.885, de 25 de agosto de 2004 que estabelece as
normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, onde institui os Planos
Regionais Estratégicos das Subprefeituras e dispõe sobre o parcelamento que
disciplina e ordena o Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo,
identifica e classifica como ZCPb/03 – Zona de Centralidade Polar-b.
A Avenida Modelo de Laudo, onde se dá a fachada da área em questão é uma
das vias de maior circulação na Cidade de São Paulo, parte do itinerário de
diversas linhas de ônibus municipal e intermunicipal, além de milhares de
carros que a percorrem todos os dias.
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3. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS
3.1 TERRENO
Após a devida vistoria in-situ, onde foram colhidos os elementos necessários
para descrição do terreno em questão, o qual possui formato irregular,
topografia plana, com solo aparentemente firme e seco, observando a sua
posição de esquina com frente principal para a Avenida Modelo de Laudo, №
305-A/305/339/371/383/363 e Rua Modelo de Laudo № 136/138, no bairro da
Modelo de Laudo, município de São Paulo, SP, colhendo documentação
fotográfica para melhor subsidiar este Trabalho.
A região possui os melhoramentos públicos essenciais, tais como: redes de
água; luz; esgoto; gás; telefonia; iluminação pública; pavimentação;
arborização; transporte público direto, sendo este através de rede de ônibus,
metrô e trem.
As matrículas dos imóveis fornecidas pelo locador e apresentados pela Perita
Judicial, a qual menciona em seu laudo, possui área total de 15.354,00 metros
quadrados.
O referido terreno encontra-se cadastrado pela Prefeitura do Município de São
Paulo, sendo sob os contribuintes № 019.105.0125-5/019.105.0124-
7/019.105.0126-3, conforme IPTUs juntados nos autos, as fls. 102/113,
encerrando uma área total de 15.354,00 metros quadrados.
Pelo Instrumento Particular de Contrato de Locação Não Residencial, juntado
nos autos, às fls. 31/39, a Locatária tem exclusividade de uso dos referidos
imóveis, um terreno com metragem de 15.354,00 metros quadrados e uma
área construída de 11.002,00 metros quadrados.
3.2 BENFEITORIAS/ADEQUAÇÃO
Sobre o terreno supra citado existem construções, cuja descrição estão sendo
minuciosamente descritos no laudo da Perita Judicial e que ora consideramos
expressão da verdade.
Deve-se ressaltar que a área construída descrita na Planta de Reforma sem
Aumento de Área e Sem Mudança de Uso, encontra-se divergente em relação
às metragens contidas no Contrato de Locação e nos IPTUs dos referidos
imóveis.
Deste modo, serão utilizadas para a determinação do valor locativo, as
metragens tituladas nos referidos IPTUs dos imóveis objetos da lide.
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4. METODOLOGIA APLICADA
Para a determinação do valor de locação dos imóveis, foi utilizado o valor
médio de mercado da própria região e as ofertas de imóveis comerciais, bem
como avaliação imobiliária da região e informação de site especializado no
setor imobiliário.
Quanto às benfeitorias, entendemos ser a simples adequação e o atendimento
da cláusula 5ª do Contrato de Locação estabelecido entre as partes:
“Cláusula 5ª: A Locatária se obriga a manter os imóveis locados no mais
perfeito estado de conservação e limpeza, para assim devolvê-los quanto finda
ou rescindida a Locação, correndo por sua conta exclusiva todas as despesas
necessárias e permitidas por lei para esse fim, principalmente aquelas que se
referem à conservação de pisos, portões, pinturas (interna e externa),
fechaduras, trincos, puxadores, vitraux, vidraças, lustres, instalações elétricas,
hidráulicas (águas pluviais, potável e esgotos), ficando todas as eventuais
benfeitorias introduzidas nos imóveis a ele agregadas, sem que assista à
Locatária qualquer direito de retenção ou indenização, pelo que desde já,
expressamente, ela Locatária renuncia, não respondendo a Locatária, porém,
pelos desgastes normais sofridos pelos imóveis.
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5. AVALIAÇÃO E DETERMINAÇÃO DO VALOR LOCATIVO DOS IMÓVEIS
5.1 PESQUISA IMOBILIÁRIA
Nesta importante fase do trabalho, procuramos identificar e avaliar na região
onde se situam os imóveis, elementos em oferta ou efetivamente
transacionados, priorizando àqueles que guardassem semelhança com os
imóveis em questão, especificamente na mesma região geo-econômica, com o
fito de obter uma amostragem representativa e sem qualquer viés.
Dentre os imóveis identificamos 04 (quatro) imóveis que procuramos relacionar
abaixo:
a) Galpão de 3.000 metros quadrados na Modelo de Laudo – Imobiliária
Luz Imóveis – Corretora Lilian (11 9240-6254) – Venda no valor de R$
7.500.000,00 – Locação no valor de R$ 70.000,00;
b) Galpão de 3.000 metros quadrados na Modelo de Laudo – Imobiliária
Luz Imóveis – Corretora Ventura (11 9405-0782) – Venda no valor de R$
7.000.000,00 – Locação no valor de R$ 70.000,00;
Ambos os imóveis localizam próximo ao Parque Industrial Tomas Edson
c) Galpão de 1.250 metros quadrados localizado na Rua Cruzeiro –
Imobiliária Plus Imóveis – Corretora Rose – Venda no valor de R$
3.900.000,00 – Locação no valor de R$ 40.000,00;
d) Galpão localizado a uma quadra do metrô Modelo de Laudo com 3.066
metros quadrados – Imobiliária Local Imóveis – Corretor Denner –
Venda no valor de R$ 7.500.000,00 – Locação no valor de R$
75.000,00.
Para esta avaliação no caso dos galpões com vão livre que estão disponíveis
para locação o metro quadrado tem valor médio de R$ 24,72.
Ainda, conforme site especializado no setor imobiliário “Ibiubi”, o valor médio do
metro quadrado para locação na região da Modelo de Laudo, pode chegar a R$
33,84(http://www.ibiubi.com.br/imoveis/dados-mercado/s%C3%A3o-paulo+sao-
paulo+barra-funda/).
5.2. VALOR LOCATIVO
Considerando-se o valor médio de locação, baseado nos imóveis disponíveis
para locação, em R$ 24,72 o metro quadrado;
Considerando-se a área locada de 11.002 metros quadrados.
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Entendemos o valor mensal de locação a partir de 1º julho de 2010 como
sendo o montante de R$ 271.969,44 (duzentos e setenta e hum mil,
novecentos e sessenta e nove reais e quarenta e quatro centavos).
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6. QUESITOS DO M.M. JUÍZ (FLS. 148)
QUESITO Nº 1
“Qual o valor do locativo, em mercado, na data do início da renovação do
contrato?”
Resposta: O Valor Locativo determinado por nosso estudo é de R$ 271.969,44
(duzentos e setenta e hum mil, novecentos e sessenta e nove reais e quarenta
e quatro centavos), por mês, valor este válido para 1º de julho de 2010.
QUESITO Nº 2
“Observar a existência de eventuais benfeitorias, na avaliação do valor do
aluguel (RT 786/235, 745/193 etc.)”
Resposta: Entendemos que o que observamos é a aplicação da cláusula 5 do
contrato de locação, que trata da manutenção e outros ajustes por conta de
adequação para uso.
QUESITO Nº 3
“Outros esclarecimentos que o perito entender pertinentes, para solução da
lide.”
Resposta: O signatário se reporta ao corpo do presente Laudo.
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7. QUESITOS DA REQUERENTE (FLS. 154/155)
QUESITO Nº 1
“Queira o Ilustre Perito descrever os imóveis, com suas características e
dimensões.”
Resposta: A Perita Judicial o faz de força minuciosa em seu laudo.
QUESITO Nº 2
“Queira o Ilustre Perito realizar pesquisa de imóveis semelhantes ao objeto da
presente ação, expostos para locação mensal.”
Resposta: O signatário se reporta ao Itens 5.1 do presente trabalho.
QUESITO Nº 3
“Queira o Ilustre Perito apresentar o valor locativo obtido pelo método
comparativo direto.”
Resposta: Conforme exposto no corpo do Laudo, os imóveis em questão são
“sui generis”, não havendo elementos similares colocados no mercado de
locação. Desta forma, o signatário utilizou o valor médio dos imóveis
comerciais disponíveis na região, como apresentamos no item 5.1..
QUESITO Nº 4
“Queira o Ilustre Perito apresentar a idade real das edificações existentes.”
Resposta: O signatário se reporta ao Item IV do laudo pericial da Perita
Judicial.
QUESITO Nº 5
“Queira a Ilustre Perita elucidar se as eventuais reformas realizadas pela
empresa locatária alteraram a estrutura e a idade real dos imóveis, ou são
predominantemente apenas reformas em acabamentos para adequação das
atividades ali exercidas.”
Resposta: Conforme observado pela Perita Judicial e os Peritos Assistentes
designados pelas partes em vistoria realizada, as reformas encontradas nas
edificações foram executadas para a adaptação as necessidades da
requerente.
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8. QUESITOS DO REQUERIDO (FLS. 152/153)
QUESITO Nº 1
“Qual a área total dos imóveis, objeto da presente ação, bem como a área aí
construída, sua localização e benfeitorias?”
Resposta: O signatário se reporta aos Itens 2 e 3 do presente trabalho.
QUESITO Nº 2
“Qual o valor real de mercado dos imóveis, objeto da presente ação, para efeito
de venda e compra?”
Resposta: O signatário se reporta ao Item V do laudo pericial da Perita Judicial.
QUESITO Nº 3
“Observando a área dos imóveis, a construção ali existente, benfeitorias e
localização, qual seria o valor locativo do mesmo?”
Resposta: O Valor Locativo determinado pelo signatário é de R$ 271.969,44
(duzentos e setenta e hum mil, novecentos e sessenta e nove reais e quarenta
e quatro centavos) a partir de 1º de julho de 2010.
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13. 99ª Vara Cível do Fórum Central Cível “João Mendes Junior” – SP
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9. ENCERRAMENTO DO LAUDO PERICIAL
Dada por cumprida a missão, encerra-se o presente Laudo Pericial, que vai
editado em 13 (treze) folhas todas de um só lado, seguindo esta última datada
e assinada para todos os fins de Direito, colocando-se a inteira disposição
deste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que se tornarem
necessários.
São Paulo, 06 de maio de 2011.
CELSO DAVÍ RODRIGUES
Administrador
Perito Assistente
CRA/SP nº 41.641
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