O documento discute compra e venda sob condição suspensiva, especificamente os efeitos jurídicos e de registro de imóveis de tal negócio. Aponta que há divergências doutrinárias sobre os efeitos retroativos da condição suspensiva e como deve ser feito o registro para proteger os direitos das partes caso a condição seja implementada no futuro.

1. Compra e venda sob condição
suspensiva
Ivan Jacopetti do Lago

2. As condições permitem outorgar eficácia jurídica
aos motivos do negócio (os quais, de outra
maneira, seriam irrelevantes), bem como influir
na atuação jurídica alheia, seja por uma
cláusula que põe fim aos efeitos do negócio,
seja pela atribuição de um certo benefício
patrimonial se se realiza certa conduta.

3. Recurso Especial 182.174/SP – O Sr. A entabulou com a FEPASA um contrato
de promessa de compra e venda em que esta se obrigava a vender-lhe um
imóvel cuja situação dominial estava irregular. Constavam deste contato as
seguintes cláusulas: “3a – O imóvel objeto deste compromisso encontra-se
em processo de regularização dominial, cabendo, entetanto, à FEPASA o
ônus dessa regularização”; e “4a – A escritura definitiva da transmissão do
domínio será outorgada ao comprador após cabal pagamento do preço
avençado, desde que concluída a regularização supra mencionada, e
quando obtida pela FEPASA a Certidão Negativa de Débito do IAPAS, não
respondendo esta pela demora que houver, cabendo, entretanto, ao
comprador todas as despesas pertinentes com a escritura e registro”. O
pagamento foi realizado em 29 de maio de 1992. E, muitos anos depois, a
escritura ainda não havia sido outorgada, em razão de a situação do imóvel
não ter sido regularizada.

4. Qual é o problema do ponto de vista econômico?

5. Recurso Especial 182.174/SP – O Sr. A entabulou com a FEPASA um contrato
de promessa de compra e venda em que esta se obrigava a vender-lhe um
imóvel cuja situação dominial estava irregular. Constavam deste contato as
seguintes cláusulas: “3a – O imóvel objeto deste compromisso encontra-se
em processo de regularização dominial, cabendo, entetanto, à FEPASA o
ônus dessa regularização”; e “4a – A escritura definitiva da transmissão do
domínio será outorgada ao comprador após cabal pagamento do preço
avençado, desde que concluída a regularização supra mencionada, e
quando obtida pela FEPASA a Certidão Negativa de Débito do IAPAS, não
respondendo esta pela demora que houver, cabendo, entretanto, ao
comprador todas as despesas pertinentes com a escritura e registro”. O
pagamento foi realizado em 29 de maio de 1992. E, muitos anos depois, a
escritura ainda não havia sido outorgada, em razão de a situação do imóvel
não ter sido regularizada.

6. E do ponto de vista jurídico?

7. a) Tratava-se efetivamente de uma condição ?

8. “Chamamos condição a uma limitação adicionada
a uma declaração de vontade em virtude da
qual um efeito jurídico ou sua cessação se faz
depender de uma circunstância incerta ao
saber humano” (Ennecerus).
“Condição suspensiva (ou melhor, condição
inicial) é aquela da qual depende a produção
(ou seja, que chegue a ser eficaz) o efeito
jurídico querido” (Ennecerus).

9. Código Civil de 1916, artigo 114: Considera-se
condição a cláusula, que subordina o efeito do
ato jurídico a evento futuro e incerto.
Código Civil de 2002, artigo 121: Considera-se
condição a cláusula que, derivando
exclusivamente da vontade das partes,
subordina o efeito do negócio jurídico a evento
futuro e incerto.

10. b) Esta condição seria lícita?

11. O Código Civil considera ilícitas as condições que
“privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou
o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das
partes” (artigo 122, que repete o artigo 115 do
Código Civil de 1916).

12. c) Se tratava efetivamente de
condição suspensiva?

13. d) E quais são os efeitos de um
negócio sob condição suspensiva?

14. Vamos agora imaginar que se tratasse
não de uma promessa, mas de uma
compra e venda:

15. - Há limites à aposição de condição suspensiva na venda de imóveis?
- No direito alemão, sim, quanto à Auflassung (o negócio formal de transmissão), já que
o registro imobiliário deve ter uma claridade absoluta (Ennecerus). Mas seria
possível no contrato em si, gerando apenas efeitos obrigacionais.
- No direito francês a condição suspensiva impede a transmissão do direito de
propriedade pelo contrato; não obstante, a transcrição do documento é possível
ainda assim, e é útil ao comprador para oposição de seu direito a terceiros que
eventualmente adquirissem o direito antes do implemento da condição.
- Pontes de Miranda: A transmissão da propriedade também não pode ser
condicionada, exceto resolutivamente. E a condição suspensiva, se imposta, tem-se
como não escrita.
- Já para Ademar Fioranelli, Serpa Lopes e Lysippo Garcia é admissível a condição
suspensiva, mas o registro decorrente tem caráter meramente assecuratório. e
então, por meio de averbação, aquele registro passaria a ter caráter constitutivo,
quando implementada a condição.

16. E como isso ingressa no Registro de
Imóveis?

17. O ingresso, por expressa disposição legal, se dá
pelo registro da venda, o qual mencionará a
existência da condição (Lei 6.015, art. 167, I, 29
– “da compra e venda pura e da condicional”).

18. Muito bem, mas basta a indicação no
registro de que aquela transmissão
sujeita-se a condição suspensiva, sem
mais?

19. E quando implementada a condição? Então,
segundo Serpa Lopes, deverá haver uma
averbação dando conta da ocorrência, a qual,
segundo o autor, poderá ter três origens:
a) requerimento unânime das partes;
b) requerimento unilateral instruído com prova
do consentimento da outra parte; ou
c) sentença judicial.

20. E, como reconhece Roca Sastre, a partir do
registro passarão a conviver na mesma
matrícula duas cadeias de titularidade: uma
relativa à propriedade atual do bem, sujeita a
se ver desconstituída pelo implemento da
condição; e outra, relativa à propriedade
condicional do bem.

21. E quais são os efeitos do
implemento da condição?

22. - E há efeitos retroativos?
Polêmica no direito comum:
a) Dernburg – Sim, pois a condição suspensiva pura não
contem uma determinação de tempo, ou seja, seus
efeitos contam-se da celebração do negócio;
b) Windscheid - Não, já que em geral as condições
suspensivas contém a indicação de um evento a partir
do qual os efeitos se produzem;

23. Alguns códigos modernos trouxeram dispositivos
expressos sobre o assunto:

24. BGB, parágrafo 158: § 158 Aufschiebende und
auflösende Bedingung
(1) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer
aufschiebenden Bedingung vorgenommen, so
tritt die von der Bedingung abhängig gemachte
Wirkung mit dem Eintritt der Bedingung ein.
(O efeito do negócio condicional somente se
produz quando se cumpre a condição).

25. Código Civil Francês - Artigo 1179 - La condition
accomplie a un effet rétroactif au jour auquel
l'engagement a été contracté. Si le créancier
est mort avant l'accomplissement de la
condition, ses droits passent à son héritier.

26. Código Civil Italiano - Artigo 1360 - Retroattività
della condizione. Gli effetti dell'avveramento
della condizione retroagiscono al tempo in cui è
stato concluso il contratto, salvo che, per
volontà delle parti o per la natura del rapporto,
gli effetti del contratto o della risoluzione
debbano essere riportati a un momento
diverso.

27. Código Civil Espanhol: Artigo 1120: Los efectos de la obligación condicional de dar, una vez cumplida la
condición, se retrotraen al día de la constitución de aquélla. Esto no obstante, cuando la obligación imponga
recíprocas prestaciones a los interesados, se entenderán compensados unos con otros los frutos e intereses
del tiempo en que hubiese estado pendiente la condición. Si la obligación fuere unilateral, el deudor hará
suyos los frutos e intereses percibidos, a menos que por la naturaleza y circunstancias de aquélla deba
inferirse que fue otra la voluntad del que la constituyó. En las obligaciones de hacer y no hacer los
Tribunales determinarán, en cada caso, el efecto retroactivo de la condición cumplida.
Artigo 1122: Cuando las condiciones fueren puestas con el intento de suspender la eficacia de la obligación de
dar, se observarán las reglas siguientes, en el caso de que la cosa mejore o se pierda o deteriore pendiente la
condición: 1. Si la cosa se perdió sin culpa del deudor, quedará extinguida la obligación. 2 Si la cosa se perdió
por culpa del deudor, éste queda obligado al resarcimiento de daños y perjuicios. Entiéndese que la cosa se
pierde cuando perece, queda fuera del comercio o desaparece de modo que se ignora su existencia, o no se
puede recobrar. 3 Cuando la cosa se deteriora sin culpa del deudor, el menoscabo es de cuenta del acreedor.
4 Deteriorándose por culpa del deudor, el acreedor podrá optar entre la resolución de la obligación y su
cumplimiento, con la indemnización de perjuicios en ambos casos. 5 Si la cosa se mejora por su naturaleza, o
por el tiempo, las mejoras ceden en favor del acreedor. 6 Si se mejora a expensas del deudor, no tendrá éste
otro derecho que el concedido al usufructuario.

28. Código Civil Brasileiro:
Art. 122/1916; 126/2002: Se alguém dispuser de
uma coisa sob condição suspensiva, e,
pendente esta, fizer quanto àquela novas
disposições, estas não terão valor, realizada a
condição, se com ela forem incompatíveis.

29. No Brasil, os efeitos retroativos foram
sustentados por Carvalho Santos, Washington
de Barros Monteiro, San Thiago Dantas,
Limongi França e Lacerda de Almeida (para
este, com exceção dos contratos reais); para
Carvalho de Mendonça, Eduardo Espínola,
Vicente Rao, Orlando Gomes, Silvio Rodrigues ,
Caio Mário e Pontes de Miranda esta eficácia,
seguindo a trilha do direito alemão, não havia.

30. Para a doutrina contrária à retroatividade, a despeito da
redação do artigo 122/126 não haveria retroatividade,
pois:
a) Esta somente faz sentido em sistemas em que o contrato
tem efeitos reais, sendo ilógica e antinatural nos sistemas
em que o contrato apenas tem efeitos obrigacionais;
b) A regra do artigo 122 seria meramente dispositiva e
interpretativa;
c) O direito brasileiro não admite retroeficácia com efeitos
reais.

31. Serpa Lopes extrai do dispositivo legal algumas
conseqüências:
a) Se a venda sob condição suspensiva for
registrada no dia da celebração do contrato,
seus efeitos retroagem à esta data;
b) Se for registrada entre a celebração e a
ocorrência da condição, ou após a ocorrência
da condição, seus efeitos somente valem
contra terceiros a partir da data do registro.

32. Assim, se feita a venda sem o registro, e registra-
se ato incompatível, prevalece este.
No entanto, uma vez registrada a venda
condicional, não se impede o ingresso na
matrícula de títulos contraditórios. Contudo,
ficam estes sujeitos aos efeitos retroativos de
uma futura implementação da condição.

33. Muito obrigado!
Ivan Jacopetti do Lago
Oficial do RITDPJ de Paraguaçu Paulista – SP
ilago@uol.com.br