Hipoteca

Da Hipoteca
465
26
DA HIPOTECA
Sumário: 26.1 – Apresentação. 26.2 – Conceito. 26.3 –
Características jurídicas da hipoteca. 26.4 – Princípios que regem
a hipoteca. 26.4.1 – Imprescindibilidade do registro da hipoteca.
26.5 – Pluralidade de hipotecas. 26.6 – Perempção da hipoteca,
26.7 – Remição do imóvel hipotecado. 26.7.1 – Remição pelo
adquirente do imóvel hipotecado. 26.7.2 – Remição pelo credor da
segunda hipoteca. 26.7.3 – Remição pelo executado ou membros
de sua família. 26.8 – Objeto da hipoteca. 26.9 – Classificação.
26.9.1 – Hipoteca convencional ou comum. 26.9.2 – Hipoteca
legal. 26.9.3 – Hipoteca especial. 26.9.3.1 – Da hipoteca de vias
férreas. 26.10 – Efeitos da hipoteca. 26.11. Extinção da hipoteca.
26.11.1 – Extinção da hipoteca pela averbação do cancelamento
no registro. 26.12.– Hipoteca cedular.
26.1 APRESENTAÇÃO
A hipoteca é um dos direitos reais de garantia acolhido pelo
Código Civil, ao lado da anticrese. É, talvez, o mais utilizado na
prática. Basta ver os contratos de empréstimos realizados diariamente
pelos adquirentes de casa própria, onde o devedor oferece o próprio
imóvel adquirido como garantia de financiamento. O agente

Direito das Coisas
466
financeiro do SFH292
empresta a importância necessária para o
adquirente pagar ao vendedor do imóvel e, concomitantemente, na
mesma escritura por instrumento particular, que tem força de
escritura pública, é feito um contrato de mútuo com garantia
hipotecária. Vê-se, logo, que é um instrumento criado em favor do
credor hipotecário, que não pode existir isoladamente, sem a
obrigação a que adere; é um instrumento de expansão do crédito e
possibilita a criação de riquezas. Enormes são, pois, suas vantagens,
devido ao seu poder de estimular o desenvolvimento econômico do
país, na medida em que permite a realização de numerosos negócios
em que, aquele que dá o bem em garantia (devedor), conserva-o em
seu poder, podendo, inclusive, perceber-lhe os frutos.
26.2 CONCEITO
O que distingue a hipoteca dos demais direitos reais de
garantia, é que a posse do bem, oferecido como garantia, continua
com o devedor, que pode, inclusive, perceber-lhe os frutos. Com essa
característica principal e considerando que a hipoteca normalmente
recai sobre bem imóvel, embora a lei permita a sua incidência também
sobre aeronaves e navios (bens móveis), podemos defini-la como o
direito real de garantia, que sujeita um imóvel, um navio ou uma
aeronave em poder do devedor, pertencente a este ou a terceiro, ao
cumprimento de uma obrigação existente entre credor e devedor.
Pressupõe, portanto, dois elementos essenciais: 1) a dívida,
que uma pessoa contrai com outra; 2) a garantia, que o devedor ou
um terceiro oferece para assegurar o pagamento, representada,
geralmente, por um imóvel.
Sendo um direito real, confere ao credor o direito de seqüela
(seguir o bem onde ele se encontrar) e o direito de preferência (de
excutir judicialmente o bem dado em garantia para, com o produto
então apurado, receber preferencialmente). Analise o seguinte aresto:
“O credor hipotecário tem preferência para receber seu crédito no
292
SFH = Sistema Financeiro de Habitação.

Da Hipoteca
467
processo de execução em primeiro lugar e sem concorrência de
terceiros, independentemente de ter promovido a execução de seu
crédito e efetivado a penhora” (in RT 651/154).
Face ao exposto, podemos concluir que o objetivo da
hipoteca, assim como dos demais direitos reais de garantia, é
assegurar o pagamento da obrigação principal.
26.3 CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS DA
HIPOTECA
Da análise do conceito oferecido, podemos extrair os
seguintes caracteres jurídicos da hipoteca:
1) É direito real de garantia sobre coisa alheia, porque esse
direito se prende à coisa que fica sujeita à solução da dívida. Por isso,
a hipoteca, assim como os demais direitos reais de garantia, se
encontram munidos da prerrogativa de seqüela e do direito
preferencial, como já vimos. Pode, também, a hipoteca propiciar a
venda judicial da coisa dada em garantia, para o credor poder receber
a quantia que lhe é devida, preferencialmente a qualquer outro credor
do devedor, exceto pelas custas judiciais, tributos e salário do
trabalhador.
É preciso não esquecer que o próprio Código Civil inclui a
hipoteca entre os direitos reais (art. 1.225, n. IX).
2) Permite que o devedor hipotecante continue na posse do
bem gravado. Essa característica não lhe é exclusiva, pois há alguns
casos especiais de penhor (rural ou industrial) em que a posse do bem
oferecido como garantia também continua com o devedor.
3) A hipoteca é indivisível. Enquanto não for liquidada a
obrigação, o bem gravado subsiste por inteiro, mesmo com o
pagamento parcial do débito. Não importa que a obrigação principal
seja divisível: a indivisibilidade decorre de lei, porque a finalidade do
instituto é assegurar a eficácia do pagamento do débito. A
indivisibilidade não é, por conseguinte, da coisa, mas do vínculo
existente entre o credor e a obrigação principal.

Direito das Coisas
468
4) A hipoteca é direito acessório, porque pressupõe a
existência de um direito de crédito, servindo de garantia o próprio
bem, objeto da hipoteca. Não pode, pois, existir isoladamente, sem a
obrigação principal a que adere. Essa a razão pela qual é um direito
de garantia. Nessas condições, o pacto adjeto293
da hipoteca segue o
destino da dívida principal, extinguindo-se quando esta se extinguir.
26.4 PRINCÍPIOS QUE REGEM A HIPOTECA
A hipoteca sujeita-se, obrigatoriamente, aos princípios da
especialização e da publicidade.
1) Princípio da especialização294
– Por este princípio, é
imprescindível que, para a existência do ônus real, seja fixado o total
da dívida e a especificação da coisa dada em garantia. É necessário
saber, pois, a descrição minuciosa do bem e o quantum o devedor
hipotecário está devendo. A escritura deve identificar os bens dados
em garantia, o que torna impossível a existência de hipoteca sobre
bens futuros. Se o montante da dívida for desconhecido, determina-se
por ocasião da constituição da hipoteca, uma estimativa, de tal modo
que, na época do vencimento, tenha um valor certo e líquido.
Em suma: o princípio da especialização significa que todo
registro deve recair sobre um objeto individuado a ser garantido e de
uma dívida.
A falta de especialização, torna ineficaz a hipoteca.
2) Princípio da publicidade – O registro de imóveis tem o
dever de emprestar publicidade aos ônus que recaem sobre os bens,
de forma a proteger terceiros interessados em adquiri-los ou que
pretendam por qualquer modo se utilizarem deles. Por este princípio
faz a publicidade. Basta registrar o título constitutivo no Cartório de
Registro de Imóveis correspondente para valer contra terceiros.
293
Adjeto = acrescido, juntado, adjunto.
294
Especialização = descrição minuciosa do bem a ser garantido, e da dívida.

Da Hipoteca
469
O Registro de Imóveis, como é sabido, é o veículo da
publicidade imobiliária, onde todos os atos relativos à propriedade
devem ingressar para o necessário conhecimento erga omnes. Por
isso, a hipoteca somente se constitui após seu registro. A própria lei,
expressamente determina, no art. 1.492 do CC, o seguinte:
“As hipotecas serão registradas no cartório do lugar
do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir
a mais de um”.
É oportuno lembrar o conteúdo do art. 168 da Lei n.
6.015 de 1973 que trata da sistemática do Registro de Imóveis: “Na
designação genérica de registro, consideram-se englobadas a
inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis”. Portanto, a
hipoteca é registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde se
situar o bem dado em garantia, salvo o caso da hipoteca sobre as vias
férreas, que será registrada no Município da estação inicial da
respectiva linha (CC, art. 1.502). A hipoteca sobre navios é registrada
no Tribunal Marítimo (Lei n. 2.180, arts. 92 a 100); sobre aeronaves,
no Registro Aeronáutico Brasileiro, que é o único para todo o país
(Código Brasileiro do Ar, Decreto-lei n. 32, de 1966, arts. 18 e 19).
“A hipoteca dos navios e das aeronaves – diz o parágrafo único do
art. 1.473 do CC - reger-se-á pelo disposto em lei especial”.
O registro é também um meio de estabelecer a prioridade
entre vários credores hipotecários. Aquele que primeiro registrou a
hipoteca tem a preferência de receber antes daquele que registrou
depois. É o que se extrai da dicção textual do art. 1.493 do CC, in
verbis: “Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem
requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no
protocolo. Parágrafo único. O número de ordem determina a
prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas”.
Com efeito, é através do protocolo que se verifica aquele que
se apresentou em primeiro lugar, pois no momento em que a escritura
é protocolada, surge um número e é em função deste número que se

Direito das Coisas
470
determina a prioridade ou preferência.
O art. 174 da Lei n. 6.015, de 1973, a essa altura, é oportuno:
“O Livro n. 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os
títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no
parágrafo único do art. 12 desta lei”. Esse parágrafo admite que os
títulos sejam apresentados no registro imobiliário apenas para serem
examinados.
Pode acontecer a apresentação ao oficial, do registro de uma
segunda hipoteca, com referência expressa à existência de uma
anterior. Se isto acontecer, o oficial deve, depois de prenotá-lo,
aguardar 30 dias pela apresentação da primeira e, na hipótese de se
esgotar esse prazo, sem que apareça o primeiro título para registro, o
segundo será registrado, obtendo preferência sobre aquele (CC, art.
1.495).
“Não se registrarão no mesmo dia duas hipotecas,
ou uma hipoteca e outro direito real, sobre o mesmo imóvel,
em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do
mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas” (CC,
art. 1.494).
Em suma: para que seja garantida a publicidade imobiliária,
todos os atos sujeitos ao registro terão que ser efetuados no Cartório
da jurisdição em que estiver a propriedade hipotecada. Com isso,
estará garantida a publicidade imobiliária, aliás, a principal finalidade
do registro.
26.4.1 Imprescindibilidade do registro da hipoteca
As hipotecas somente valem contra terceiros desde a data do
registro.
Enquanto não inscritas, as hipotecas só subsistem entre os
contratantes, ou seja, a falta de registro da hipoteca não a invalida;

Da Hipoteca
471
apenas afasta seus efeitos contra terceiros, vigorando o contrato
somente entre as partes signatárias com força executiva.
26.5 PLURALIDADE DE HIPOTECAS
A Lei autoriza o dono de imóvel já hipotecado, mediante novo
título, a constituir mais hipotecas, quer em favor do primitivo credor
hipotecário, quer em favor de um terceiro credor (CC, art. 1.476). A
hipoteca de imóvel hipotecado denomina-se sub-hipoteca.
Acontece que o credor sub-hipotecário exerce seu direito,
após o credor hipotecário satisfazer seu crédito e aquele só terá
direito às sobras, se houver. É o que se extrai da dicção textual do
art. 1.477 do CC, in verbis: “Salvo o caso de insolvência do
devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não
poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira”. O credor da
segunda hipoteca, por conseguinte, tem como garantia a parte do
valor do imóvel que restar, depois de paga a primeira. Entretanto, se
“o devedor da obrigação garantida pela primeira hipoteca não se
oferecer, no vencimento, para pagá-la, o credor da segunda pode
promover-lhe a extinção, consignando a importância e citando o
primeiro credor para recebê-la e o devedor para pagá-la”. Se o
devedor não pagar, o segundo credor, efetuando o pagamento, se
sub-rogará nos direitos da hipoteca anterior (CC, art. 1.478). “Se o
primeiro credor estiver promovendo a execução da hipoteca, o
credor da segunda depositará a importância do débito e as despesas
judiciais” (par. ún. do art. 1.478).
Consoante observa Sílvio Rodrigues, pode “convir ao credor
da segunda hipoteca fazer tal remição, pois assim evita que uma
execução ruinosa ou inoportuna, promovida pelo credor preferencial
conduza a se obter, em praça, apenas o bastante para o resgate da
primeira dívida, sem que remanesçam sobras para o pagamento das
demais”295
26.6 PEREMPÇÃO296
DA HIPOTECA
295
Ob. e vol. cits., p. 397.
296
Perempção = modo por que se extingue uma relação processual civil.

Direito das Coisas
472
Deve o contrato de hipoteca mencionar o seu prazo de
vencimento. Esse prazo pode ser prorrogado pelo requerimento de
ambas as partes, mediante simples averbação no Registro de Imóveis.
“Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes,
poderá prorrogar-se a hipoteca, até perfazer vinte anos, da data do
contrato” (primeira parte do art. 1.485, CC). Portanto, a prorrogação
não pode ultrapassar vinte anos da data do contrato. Decorrido o
prazo, o contrato não mais prevalece, ocorrendo a perempção da
hipoteca. Para subsistir o direito de garantia, haverá necessidade de se
constituir novo título e novo registro (segunda parte do art. 1.485).
Nesse caso, será mantida a precedência que então lhe competir.
Observa-se que perempção pelo transcurso do tempo só vale
em relação a hipotecas convencionais; as legais, perduram
indefinidamente.
26.7 REMIÇÃO DO IMÓVEL HIPOTECADO
Diz o art. 1.475 do CC: “É nula a cláusula que proíbe ao
proprietário alienar imóvel hipotecado”. Significa que o proprietário
do imóvel hipotecado pode vendê-lo. Se isto acontecer, dentro de
trinta dias, contados do registro do título aquisitivo, tem o adquirente
do imóvel o direito de remi-lo, citando os credores hipotecários e
propondo importância não inferior ao preço por que o adquiriu (art.
1.481).
Remição297
da hipoteca – escreve De Plácido e Silva – é “o
benefício legal assegurado a certas pessoas para que possam livrar o
imóvel de ônus hipotecário, resgatando, assim, a obrigação que, pela
hipoteca, se garantia”. E continua: “exprime o resgate do ônus
hipotecário ou o pagamento da dívida hipotecária por pessoa que não
se encontrava, pessoalmente e originariamente, obrigada ao
respectivo pagamento ou desoneração do imóvel”298
. Enfim, remição
297
O atual Código Civil emprega remissão com dois ss e com ç no mesmo
capítulo: arts. 1.481, § 2º e 1.483.
298
Ob. cit., vol. IV, p. 88.

Da Hipoteca
473
é o direito que têm certas pessoas de liberar o imóvel hipotecado,
pagando a totalidade da dívida.
Visa, pois, liberar o imóvel hipotecado, independentemente da
anuência do credor ou contra sua vontade299
.
Esse direito cabe ao adquirente do imóvel hipotecado, ao
credor de segunda hipoteca, bem como ao devedor quando executado
e ao seu cônjuge, descendentes e ascendentes. “Realizada a praça, -
diz o art. 1.482 do CC - o executado poderá, até a assinatura do
auto de arrematação ou até que seja publicada a sentença de
adjudicação, remir o imóvel hipotecado, oferecendo preço igual ao
da avaliação, se não tiver havido licitante, ou ao do maior lance
oferecido. Igual direito caberá ao cônjuge, aos descendentes ou
ascendentes do executado”.
26.7.1 Remição300
pelo adquirente do imóvel
hipotecado
Registrada a hipoteca, nasce o direito real de garantia,
oponível erga omnes301
. Vale dizer, o credor tem o direito de
perseguir o imóvel nas mãos de quem quer que o detenha. Se o
imóvel for vendido a terceiro e à revelia do credor hipotecário, pode
este executar o imóvel, fazendo a devida penhora do imóvel gravado.
Contudo, a lei garante ao adquirente o direito de remir o imóvel
gravado. Analisemos novamente o princípio do art. 1.481 do CC, in
verbis: “Dentro em trinta dias, contados do registro do título
aquisitivo, tem o adquirente do imóvel hipotecado o direito de
remi-lo, citando os credores hipotecários e propondo importância
não inferior ao preço por que o adquiriu”.
“Se o credor impugnar o preço da aquisição ou a
importância oferecida, realizar-se-á licitação, efetuando-se a venda
299
Caio Mário da S. Pereira, p. 330.
300
Remição = resgate, salvação dos pecados por meio de expiação.
Remissão = compensação, perdão total, alívio, perdão.
301
Erga omnes = para com todos.

Direito das Coisas
474
judicial a quem oferecer maior preço, assegurada preferência ao
adquirente do imóvel” (§ 1º do art. 1.481).
“Não impugnado pelo credor o preço da aquisição ou o
preço proposto pelo adquirente, haver-se-á por definitivamente
fixado para a remissão do imóvel, que ficará livre de hipoteca, uma
vez pago ou depositado o preço” (§ 2º do art. 1.481).
“Se o adquirente deixar de remir o imóvel, sujeitando-o a
execução, ficará obrigado a ressarcir os credores hipotecários da
desvalorização que, por sua culpa, o mesmo vier a sofrer, além das
despesas judiciais da execução” (§ 3º do art. 1.481).
“Disporá de ação regressiva contra o vendedor o adquirente
que ficar privado do imóvel em conseqüência de licitação ou
penhora, o que pagar a hipoteca, o que, por causa de adjudicação
ou licitação, desembolsar com o pagamento da hipoteca
importância excedente à da compra e o que suportar custas e
despesas judiciais” (§ 4º do art. 1.481).
26.7.2 Remição pelo credor da segunda hipoteca
Existindo duas hipotecas a favor de credores diferentes, terá
preferência no recebimento integral do crédito, o credor que primeiro
registrou sua hipoteca no Registro de Imóveis. O sub-hipotecário só
terá direito às sobras, se houver.
Para que o credor sub-hipotecário não venha a ser
prejudicado, a lei lhe dá a prerrogativa de remir a hipoteca anterior. O
art. 1.478 do CC dispõe, com muita clareza, a respeito do assunto em
tela, dizendo textualmente o seguinte, in verbis:
“Se o devedor da obrigação garantida pela primeira
hipoteca não se oferecer, no vencimento, para pagá-la, o
credor da segunda pode promover-lhe a extinção,
consignando a importância e citando o primeiro credor
para recebê-la e o devedor para pagá-la; se este não pagar,

Da Hipoteca
475
o segundo credor, efetuando o pagamento, se sub-rogará
nos direitos da hipoteca anterior, sem prejuízo dos que lhe
competirem contra o devedor comum”.
A remição do sub-hipotecário é, pois, o meio pelo qual este
faz o pagamento ao credor da hipoteca anterior, em qualquer ocasião,
com sub-rogação nos direitos deste. Com isso não há a extinção da
primeira hipoteca. O sub-hipotecário apenas ocupa o lugar deixado
pelo credor da primeira hipoteca, assumindo os direitos inerentes à
hipoteca de registro antecedente, sem perder seus direitos ligados ao
registro subseqüente de que era originalmente titular.
26.7.3 Remição pelo executado ou membros de sua
família
Ao próprio executado, seu cônjuge, seus descendentes ou
seus ascendentes, é conferido o direito de liberar o imóvel hipotecado,
oferecendo preço igual ao da avaliação, se não tiver havido licitantes,
ou igual ao do maior lance oferecido. ´´E o que dita art. 1.482 do
CC: “Realizada a praça, o executado poderá, até a assinatura do
auto de arrematação ou até que seja publicada a sentença de
adjudicação, remir o imóvel hipotecado, oferecendo preço igual ao
da avaliação, se não tiver havido licitantes, ou ao do maior lance
oferecido. Igual direito caberá ao cônjuge, aos descendentes ou
ascendentes do executado”.
26.8 OBJETO DA HIPOTECA
“As construções e as máquinas instaladas em imóvel
objeto de hipoteca, a esta se incorporam. Assim, torna-se
inviável a constrição judicial que desconsidera o bem como
um todo, porquanto ela abrange tanto o principal como os
acessórios” (in RT 776/310).
Em regra, podem ser objeto de hipoteca bens imóveis

Direito das Coisas
476
alienáveis, abrangendo todas as acessões, melhoramentos ou
construções do imóvel. É o que se extrai da dicção textual do art.
1.474 do CC, in verbis: “A hipoteca abrange todas as acessões,
melhoramentos ou construções do imóvel. Subsistem os ônus reais
constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o
mesmo imóvel”. Os bens móveis estão excluídos, com exceção dos
navios e das aeronaves, que o legislador permite que sejam objeto de
hipoteca. No art. 1.473 do CC, o legislador oferece um elenco das
coisas que podem ser objeto de hipoteca.
“Podem ser objeto de hipoteca:
I – os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente
com eles;
II – o domínio direto;
III – o domínio útil;
IV – as estradas de ferro;
V – os recursos naturais a que se refere o art. 1.230,
independentemente do solo onde se acham;
VI – os navios;
VII – as aeronaves”.
Pelo artigo retro e pela ementa do acórdão destacado acima
transcrito, verificamos que os acessórios dos imóveis só podem ser
hipotecados juntamente com o seu principal. Por exemplo, as árvores
e os frutos pendentes podem ser objeto de hipoteca, desde que o
sejam juntamente com o imóvel correspondente; não isoladamente.
Em regra, a hipoteca tem por objeto bens imóveis alienáveis.
Os que estão fora do comércio, inclusive os bens de família, são
insuscetíveis de hipoteca. O Prof. Caio Mário da Silva Pereira ensina
que os apartamentos, as salas, os conjuntos comerciais e as lojas
podem ser dadas em hipoteca, independentemente da anuência dos
demais comunheiros. Em fase de construção, “é lícito dar em hipoteca
a fração ideal do terreno, caso em que o ônus hipotecário
compreenderá com ela a edificação na medida ou na proporção em

Da Hipoteca
477
que se desenvolva”302
.
Se o bem se encontra em estado de indivisão (condomínio
tradicional), pode ser hipotecado, obedecendo aos seguintes
princípios: se o bem for indivisível, só com a anuência dos demais
condôminos, e o imóvel todo; se for divisível, a parte de cada um303
.
Tornando a observar o artigo retro, vemos que os recursos
naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde
se acham minas e pedreiras, são bens suscetíveis de hipoteca.
Contudo, as jazidas minerais pertencem à União, como propriedade
distinta do solo. Considerando que só o proprietário da coisa pode
dar em hipoteca, o proprietário do solo não poderá oferecer as jazidas
em hipoteca. Somente após a concessão do Governo, “podem ser
dadas em garantia, hipotecando-se as instalações fixas”304
.
Quanto às pedreiras, só poderão ser objeto de hipoteca as
que, por natureza, não dependem de concessão do Governo.
As estradas de ferro previstas pelo artigo acima, como objeto
de hipoteca, têm que sê-lo na sua universalidade, ou seja, como um
todo. Mas a nota de maior destaque na análise do artigo supra é a
admissão de hipoteca de certos bens móveis, como é o caso dos
navios e aeronaves.
26.9 CLASSIFICAÇÃO
Pode-se classificar a hipoteca em convencional, legal e
especial.
26.9.1 Hipoteca convencional ou comum
A hipoteca convencional realiza-se por contrato bilateral. Para
a sua constituição, exige-se: a) que o devedor hipotecário seja
302
Ob. e vol. cits., p. 309.
303
Caio Mário da Silva Pereira, ob. e vol. cits., p. 309.
304
Caio Mário da Silva Pereira, ob. e vol. cits., p. 311.

Direito das Coisas
478
proprietário da coisa que irá assegurar o cumprimento da obrigação
principal entre ele e o credor; b) que o devedor tenha capacidade de
alienar; c) que o contrato tenha a forma de escritura pública ou
particular; d) que o título constitutivo seja registrado no Cartório de
Registro de Imóveis que lhe é peculiar.
Pressupondo a existência de uma obrigação principal, cujo
cumprimento é garantido pela coisa oferecida ao credor pelo devedor
ou por terceiro, pode-se afirmar que a hipoteca é um começo de
alienação. Assim, se o devedor não cumprir sua obrigação, o credor
passa a ter o direito subjetivo de executá-lo judicialmente, para, com
o produto apurado no leilão, pagar-se preferencialmente. Nessas
condições conclui-se, facilmente, que só aquele que pode alienar,
pode hipotecar. Vale dizer, somente quem é dono pode hipotecar. O
compromissário-comprador, por exemplo, não pode dar o imóvel
prometido em hipoteca.
Cabe aqui lembrar, que, tratando-se de ônus real que recai
sobre imóvel, impõe a lei a necessidade da outorga do outro cônjuge
para constituir hipoteca.
Apesar da lei exigir do devedor hipotecante o poder de dispor
da coisa, os incapazes podem hipotecar, através de seu representante
legal, desde que mediante prévia autorização do juiz305
.
Finalmente, para o contrato de hipoteca valer contra terceiro,
fazendo surgir o direito real, é imprescindível o registro do título no
Cartório de Registro de Imóveis competente. Sem o registro é
impossível que terceiros tomem conhecimento da existência do ônus.
Aliás, em verdade, o registro do contrato só é necessário para valer
contra terceiros. “Inter partes”, o contrato tem plena eficácia,
independentemente de registro.
26.9.2 Hipoteca legal
A hipoteca legal se origina da lei. É imposta por lei em favor
de certas pessoas que, por se encontrarem em determinadas situações,
305
Orlando Gomes, ob. e tomo cits, p. 500.

Da Hipoteca
479
devem ser protegidas. O art. 1.489 do CC relaciona essas pessoas, in
verbis:
“A lei confere hipoteca:
I – às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os
imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança,
guarda ou administração dos respectivos fundos e
rendas;
II – aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que
passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do
casal anterior;
III – ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis
do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo
delito e pagamento das despesas judiciais;
IV – ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna
da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro
reponente;
V – ao credor sobre imóvel arrematado, para garantia do
pagamento do restante do preço da arrematação”.
São credores especiais as pessoas relacionadas acima, e a lei
oferece a elas, como garantia, respectivamente, o imóvel de
propriedade do administrador público, do pai ou da mãe, do autor do
ato ilícito, do herdeiro e do credor.
Assim como acontece com a convencional, a legal exige
especialização306
e publicidade, devendo ser registrada no Registro de
Imóveis.
Devemos ter em mente que há necessidade de um
procedimento judicial por não existir um título convencional a ser
registrado. O CPC disciplina a matéria nos arts. 1.205 a 1210.
“A hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos
da dívida pública federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua

Direito das Coisas
480
cotação mínima no ano corrente; ou por outra garantia, a critério
do juiz, a requerimento do devedor” (CC, art. 1.491).
26.9.3 Hipoteca especial
São hipotecas especiais: a naval, a aérea e a de vias férreas.
Destaca-se a hipoteca de vias férreas que tem também disciplina
especial, embora prevista nos artigos 1.502 a 1.505 do CC, devido à
sua importância econômica e social de prestação de serviços à
comunidade como meio de comunicação.
26.9.3.1 Da hipoteca de vias férreas
A via férrea compreende, além do solo onde se assentam os
trilhos, as estações e demais edifícios, todo o material rodante (o
trem), formando uma universalidade, dotada de natureza imóvel.
Sendo imóvel, pode ser objeto de hipoteca, mas devido à sua
importância econômica e social, o legislador traçou normas especiais
a essa espécie de hipoteca. Nessas condições, a característica
predominante é a de o credor hipotecário não interromper a atividade
da estrada, devendo respeitar a administração e suas decisões no que
tange à exploração da linha (CC, art. 1.503). “Os credores
hipotecários poderão opor-se à venda da estrada, à de suas linhas,
de seus ramais, ou de parte considerável do material de
exploração; bem como à fusão com outra empresa, sempre que
com isso a garantia do débito enfraquecer” (CC, 2ª parte do art.
1.504).
Para valer contra terceiros, deve o título constitutivo ser
registrado no Município da estação inicial da respectiva linha (CC,
art. 1.502).
Se houver execução das hipotecas, será intimado o
representante da União ou do Estado, para, dentro de quinze dias,
remir a estrada de ferro hipotecada, pagando o preço da arrematação
ou da adjudicação (CC, art. 1.505).
306
Especialização = descrição minuciosa do bem a ser garantido e da dívida.

Da Hipoteca
481
26.10 EFEITOS DA HIPOTECA
“Nos termos do art. 848 do (antigo) CC, a falta de
anotação no registro de imóveis da hipoteca não retira sua
validade, mas afasta seus efeitos contra terceiros, dentre eles
o direito de preferência ao crédito em casos de concurso de
credores” (in RT 768/382).
Mas o efeito principal da hipoteca é o de vincular o bem
hipotecado ao cumprimento de uma obrigação e, caso a dívida não
seja paga, tem o credor hipotecário o direito de propor ação
executiva contra devedor solvente. Consoante prevê o art. 585, III,
do CPC, o contrato de hipoteca é um título executivo extrajudicial e,
caso a dívida se torne exigível e não seja paga, o credor hipotecário
pode promover a execução forçada, cuja penhora recairá sobre o
próprio bem imóvel que serviu de garantia, seguindo-se a execução
regular. Enquanto a dívida não vencer, o credor é detentor de um
direito real de garantia e, como tal, seu direito é provido de seqüela e
preferência, como já foi visto.
Outro importante efeito ocasionado pela hipoteca é a
preferência que tem o credor no recebimento do produto sobre o que
foi apurado na ação de execução sobre qualquer outro credor, exceto
para as custas judiciais, os impostos e taxas devidos à Fazenda
Pública e as dívidas advindas do salário do trabalhador agrícola.
“Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em
virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer
outros créditos” (parágrafo único do art. 1.422 do CC).
De outra feita, antes do vencimento do débito, o devedor
conserva todos os direitos sobre a coisa, inclusive o direito de
perceber-lhe os frutos, desde que não pratique atos capazes de
desvalorizar, deteriorar ou destruir o bem gravado. Só após a
arrematação do bem, é que o devedor perderá a posse e,
conseqüentemente, o direito de perceber os frutos.
Por conseguinte, o direito real de hipoteca produz efeitos

Direito das Coisas
482
tanto em relação ao credor como em relação ao devedor e, também,
em relação a terceiros. Inscrita a hipoteca, o direito real torna-se
oponível erga omnes, vale dizer, o credor tem o direito de perseguir o
imóvel nas mãos de quem quer que o detenha.
26.11 EXTINÇÃO DA HIPOTECA
Conforme enumeração do art. 1.499 do CC,
“A hipoteca extingue-se:
I – pela extinção da obrigação principal;
II – pelo perecimento da coisa;
III – pela resolução da propriedade;
IV – pela renúncia do credor;
V – pela remição;
VI – pela arrematação, ou adjudicação”.
1) PELA EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL:
Não há dúvida de que o meio mais comum de extinguir a
hipoteca é o cumprimento da obrigação principal. Sendo a hipoteca
um direito acessório, ao desaparecer a obrigação principal a que
estava ligada, ela também desaparece. Portanto, pode o devedor dar
causa à extinção da garantia pagando a dívida por ela assegurada, o
que pode fazer até mesmo contra a vontade do credor.
Também a perda da propriedade, objeto da hipoteca, pelo
advento de condição ou termo resolutivo, caracteriza outro caso de
extinção da hipoteca.
2) PELO PERECIMENTO DA COISA:
Perecimento é a destruição total da coisa. Essa situação
acontece em virtude do direito real ficar sem seu objeto. O credor,
então, será indenizado, se a coisa hipotecada não for substituída por
outro bem. Se a coisa destruída se encontrava segurada, haverá sub-
rogação incidindo a garantia sobre o valor da indenização. A quantia
recebida passa a ser o objeto da hipoteca, e o credor exerce o seu

Da Hipoteca
483
direito preferencial307
sobre o valor sub-rogado.
Se a destruição não for total, pode acarretar o vencimento
antecipado da dívida, se o devedor, regularmente intimado, não
reforçar a garantia prestada. É o que dita textualmente o art. 1.425, I,
do CC, assim redigido: “A dívida considera-se vencida: I – se,
deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança,
desfalca a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou
substituir”. Portanto, no caso de uma casa que pega fogo e fica
destruída totalmente, remanesce o terreno, havendo apenas uma
desvalorização do bem gravado, aplicando-se este artigo.
Não há dúvida de que a extinção da hipoteca pela destruição
da coisa se dá mais em relação a bens móveis (avião ou navio).
3) PELA RESOLUÇÃO DA PROPRIEDADE:
Diante do implemento de uma condição resolutiva ou do
surgimento de um termo resolutivo, a propriedade resolúvel muda de
titular. Este é a pessoa que se aproveita da incidência da condição ou
do termo. Portanto, uma vez resolvida a propriedade, quem deu o
bem em garantia deixa de ser dono, e, conseqüentemente a hipoteca
deixa de existir.
4) PELA RENÚNCIA DO CREDOR:
A renúncia é um ato unilateral, por parte do credor, visando
ao despojamento de determinado direito. Pode o credor renunciar
expressamente à garantia, requerendo ao oficial do registro de
imóveis. Considerando que a extinção da hipoteca se dá através do
ato formal do cancelamento, a renúncia só pode ser expressa; nunca
tácita.
5) PELA REMIÇÃO:
307
Art.1.425, § 1º, do CC = “Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia,
esta se sub-rogará na indenização do seguro, ou no ressarcimento do dano, em
benefício do credor, a quem assistirá sobre ela preferência até seu completo
reembolso”.

Direito das Coisas
484
Não devemos esquecer de que a hipoteca é um ônus real, uma
relação jurídica acessória que segue o destino do principal. “Antes de
arrematados ou adjudicados os bens, pode o devedor, a todo tempo,
- diz o art. 651 do CPC – remir a execução, pagando ou
consignando a importância da dívida, mais juros, custas e
honorários advocatícios”. ´´É a chamada remição da execução. Há,
ainda, a remição de bens, ato que só pode ser exercido pelo cônjuge,
descendente ou ascendente do devedor, no prazo de 24 horas entre a
arrematação dos bens e a assinatura do auto. “O direito de remição de
que trata o art. 787 do CPC – decidiu o tribunal - deverá ser
exercitado mediante depósito em dinheiro do valor alcançado pelos
bens na avaliação ou na praça no prazo de 24 horas, não se admitindo
a prestação de caução” (in RT 647/206). Portanto, desaparecendo a
obrigação principal, desaparece o ônus real, e a hipoteca se extingue
ao se extinguir a obrigação por ela garantida.
6) PELA ARREMATAÇÃO OU ADJUDICAÇÃO:
Quando o devedor não cumpre a sua obrigação, o credor pede
ao juiz a penhora do bem gravado e, posteriormente, a conversão do
bem em dinheiro. Se o bem for adquirido por terceiro ou pelo próprio
credor exeqüente quando disputar a licitação, configura-se um caso
de “arrematação”; se for adquirido pelo próprio credor sem a
participação do lançador, configura-se um caso de adjudicação. Quer
através da arrematação, quer através da “adjudicação”, o Estado
transfere a terceiro a propriedade do bem penhorado. Portanto, tanto
a arrematação, como a adjudicação, nada mais são do que uma venda
judicial do bem penhorado, fazendo extinguir a hipoteca.
26.11.1 Extinção da hipoteca pela averbação do
cancelamento no registro

Da Hipoteca
485
Por exemplo, o credor pode renunciar308
à hipoteca através de
um documento público ou particular requerido ao oficial do registro
de imóveis. Se isto acontecer, haverá a averbação do cancelamento da
hipoteca do registro no cartório imobiliário. Portanto, a hipoteca
também pode ser extinta pela averbação do cancelamento do registro
no cartório imobiliário. “Extingue-se ainda a hipoteca – determina o
art. 1.500 do CC - com a averbação, no Registro de Imóveis, do
cancelamento do registro, à vista da respectiva prova”. Se existirem,
por exemplo, uma ação anulatória da hipoteca e a sentença judicial
cancelando a hipoteca, far-se-á a averbação do cancelamento do
registro no cartório imobiliário.
De real valia a observação de que, antes de ser levado um
imóvel hipotecado à praça, sejam intimados com pelo menos dez dias
de antecedência, os credores hipotecários, que não sejam de qualquer
modo parte na execução (CPC, art. 698). “Não extinguirá a
hipoteca, devidamente registrada, - diz o art. 1.501 do CC - a
arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados
judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem
de qualquer modo parte na execução”. A falta da intimação dos
credores hipotecários que não tenham figurado no processo judicial,
torna ineficaz a arrematação ou adjudicação do imóvel, não se
extinguindo a hipoteca.
26.12 HIPOTECA CEDULAR
Para o crédito hipotecário agrícola, o legislador criou a cédula
rural hipotecária (Decreto-lei 167/67), destinada aos financiamentos
para fins agrícolas. É um título representativo de crédito, isto porque
a referida cédula tem a natureza de título de crédito. Após o registro
da cédula junto ao cartório imobiliário, a hipoteca convencional
ganhará eficácia erga omnes, e a célula estará apta a circular
livremente por endosso.
Em 1966, surgiu a cédula hipotecária habitacional (Decreto-lei
308
Renúncia = ato unilateral de despojamento de um direito.

Direito das Coisas
486
n. 70/66). É um título emitido pelo credor e, uma vez feita a
averbação da cédula à margem do registro correspondente, o título
ganha circulação através do endosso. Trata-se de uma cédula
nominativa endossável em preto, sujeita, portanto, à averbação na
matrícula correspondente do Registro de Imóveis. Consoante avisa
Afrânio de Carvalho, “a averbação da cédula anuncia aos interessados
que a hipoteca passou a ter circulação fora do Registro de Imóveis,
de modo que as suas transmissões devem ser buscadas nos endossos,
os quais, todavia, podem ser reconduzidos, por meio de averbações,
ao registro, onde o cancelamento da inscrição somente se operará à
vista do título quitado (Decreto-lei nº 70, de 1966, arts. 9-27)”309
.
A cédula hipotecária habitacional, admitida nas operações
pertinentes ao sistema financeiro de habitação, é um documento que
representa a hipoteca, ou seja, é a hipoteca em imagem, razão pela
qual, o seu cancelamento somente se operará à vista do título quitado,
isto porque a relação jurídica passou a girar em torno da posse do
título. “Se a cédula estiver extraviada - explica Afrânio de Carvalho
– será suprimida por quitação em separado do emitente ou
endossante, isto é, do credor que aparece no registro em virtude da
averbação inicial daquela”310
.
O atual Código Civil, art. 1.486, prevê a existência da cédula
hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei especial, como
vimos. Eis o seu conteúdo: “Podem o credor e o devedor, no ato
constitutivo da hipoteca, autorizar a emissão da correspondente
cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei
especial”.
Não devemos esquecer que a cédula hipotecária tem natureza
jurídica de título de crédito, circulando livremente e, por isso, dando
maior mobilidade ao crédito.
309
Ob. Cit., p. 150.
310
Ob. Cit., p. 187.

Da Hipoteca
487
JURISPRUDÊNCIA
1. “As construções e as máquinas instaladas em imóvel objeto
de hipoteca, a esta se incorporam. Assim, torna-se inviável a constrição
judicial que desconsidera o bem como um todo, porquanto ela abrange
tanto o principal como os acessórios” – RT 776/310.
2. “Nas incorporações imobiliárias, a hipoteca do terreno, em
que foi construído o empreendimento imobiliário, não induz automática
oneração hipotecária da unidade autônoma pela contratação de outra
hipoteca após o término da construção, mormente se o compromisso de
compra e venda, ainda que não registrado, estiver quitado e o
compromissário já exerça a posse direita e de boa-fé sobre o imóvel” –
RT 773/235.
3. “Nos termos do art. 848 do CC, a falta de anotação em
registro de imóveis da hipoteca não retira sua validade, mas afasta seus
efeitos contra terceiros, dentre eles o direito de preferência ao crédito
em casos de concurso de credores” – RT 768/382.
4. “A obrigação assumida pela incorporadora de outorgar
escritura definitiva de compra e venda, transferindo o imóvel livre e
desembaraçado de ônus, uma vez pago o preço, persiste, ainda que
tenha, com a anuência do compromissário comprador, dado o imóvel em
hipoteca para garantir o pagamento da dívida contraída para
andamento e conclusão da obra. Anuência do comprador que não
importou obrigação de aguardar o vencimento da dívida hipotecária
para somente então receber a escritura definitiva” – RT 767/219.
5. “Conforme interpretação do art. 848 do CC e art. 252 da Lei
6.015/73, a decisão que anula o cancelamento da hipoteca incidente
sobre imóvel posto à venda e que restabelece a garantia não pode
beneficiar nem prejudicar terceiros; assim, se ao tempo da alienação não
existia registro do gravame, o adquirente tem o inequívoco direito de
ver sua propriedade a salvo da hipoteca, impondo-se o seu
cancelamento” – RT 749/289.
6. “O gravame da hipoteca é acessório da obrigação principal,
ou seja, do débito que garante, e a possibilidade de buscar este em Juízo
prescreve em vinte anos” – RT 730/347.

Direito das Coisas
488
7. “O autor, como adquirente, com título registrado, com
respeito à hipoteca lavrada, é interessado que se legitima ao direito de
pagar (art. 930 do CC), estando o credor hipotecário na obrigação de
receber – Requisitos dos arts. 292 e 293 da Lei 6.015/73, na nova
redação dada pela Lei 6.941, de 14.9.81, foram preenchidos” – RT
718/146.
8. “É nulo o pacto com o qual se convém que, no caso de falta
de pagamento do crédito no termo estabelecido, a propriedade da coisa
hipotecada ou dada em penhor passe ao credor. É princípio reconhecido
por todas as legislações que o credor não poderá apropriar-se da coisa
dada em garantia, se o devedor não cumprir a obrigação garantida” –
RT 687/69.
9. “Hipoteca judiciária é efeito secundário da sentença que, a
todo momento, pode ser especializada e inscrita no Registro Imobiliário,
dinamizada, então, como direito real, oponível contra terceiros, que não
se submete a qualquer prazo de preclusão. É instituto em desuso, frente
às atuais disposições dos arts 592, I, e 593 do CPC – RT 564/207.
10. “Hipotecar reclama-se do mandatário a obtenção de poderes
especiais e expressos, dispensada somente a designação do bem a ser
hipotecado. Contudo, não pode hipotecar o mandatário que apenas
dispõe de poderes para alienar” – RT 674/128.
11. “Tratando-se de execução hipotecária fundada no SFH, se
inexistente prova de que os avisos regulamentadores de que trata o art.
2º, IV, da Lei 5.741/71 foram enviados ao endereço do imóvel
financiado, inexistente, também, qualquer elemento no sentido de que o
executado ou algum morador do imóvel os tenha recebido, a ação deve
ser extinta, sem julgamento de mérito, por falta de constituição válida do
processo” – RT 647/115.
12. “O credor hipotecário tem preferência para receber seu
crédito no processo de execução em primeiro lugar e sem concorrência
de terceiros, independentemente de ter promovido a execução de seu
crédito e efetivado a penhora” – RT 651/154.
13. “Se o terceiro adquirente não efetua a remição ou não paga a
dívida hipotecária, sujeitar-se-á à excussão do imóvel. Um dos
característicos da hipoteca é precisamente a seqüela, por via da qual
pode o credor executar o imóvel onde quer que se encontre” – RT
674/138.

Da Hipoteca
489
14. “Tratando-se de títulos garantidos por hipoteca, o credor
pode exercitar a execução cambial em vez de excutir a hipoteca” – RT
549/128.
15. “Execução de imóvel hipotecado pelo primeiro credor.
Necessidade de notificação judicial dos demais credores hipotecários,
nos termos do art. 826 do CC, que nenhuma distinção faz entre a
primeira e as sucessivas hipotecas. Nulidade da adjudicação, que não
atendeu ao preceito supramencionado” – RT 565/250.
16. “Como a cédula equivale à escritura, para fins de registro
imobiliário, se ela contiver o valor da avaliação dos bens oferecidos em
garantia, dispensada estará a avaliação judicial, por força do art. 818 do
CC” – RT 556/136.
17. “Se o credor hipotecário, notificado, intervém na execução e
protesta por preferência, tem ele direito de levantar o depósito feito pelo
que remiu o bem praceado” – RT 553/148.
18. “Na execução de crédito hipotecário, a penhora deve recair,
independentemente de nomeação, sobre a coisa dada em garantia (art.
655, § 2º, CPC), ainda que, à primeira vista, possa o seu valor superar a
dívida exeqüenda, já que o excesso somente se configura após a sua
avaliação, momento em que poderá ser determinada a redução da
penhora (art. 685, I, CPC)” – RT 796/355.
19. “As regras gerais sobre hipoteca não se aplicam às
edificações financiadas por agentes integrantes do Sistema Financeiro da
Habitação, eis que as unidades a serem construídas serão alienadas a
terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumirem com o
financiamento da casa própria e não pela eventual inadimplência da
construtora do empreendimento” – RT 794/280.
20. “O terceiro adquirente de imóvel hipotecado não pode valer-
se de direito de oposição de embargos, em face de decisão que
determinou a desocupação de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro
da Habitação, eis que fica também sujeito aos efeitos da hipoteca, que
confere ao credor o direito de seqüela” – RT 794/357.
21. “A coisa dada em hipoteca fica sujeita, por vínculo real, ao
cumprimento da obrigação, conforme estabelece o art. 755 do CC e, por
força do art. 759 do mesmo Estatuto, o credor hipotecário tem direito
de excutir a coisa hipotecada e preferência, no pagamento, a outros

Direito das Coisas
490
credores, inclusive ao crédito que tenha natureza propter rem, que não
deixa de ser um crédito comum, destituído de qualquer preferência ou
privilégio, sendo irrelevante a circunstância de que outro credor tenha
proposto a ação executiva” – RT 793/305.
22. “Se a hipoteca preexistia ao negócio de compra e venda,
circunstância que era de perfeito conhecimento do comprador, não há
previsão legal para a extinção da garantia no momento da transferência
de domínio do imóvel, sob pena, inclusive, de tolher o direito do credor
hipotecário de excutir em juízo a coisa hipotecada” – RT 789/269.
23. “Os bens dados para garantia hipotecária em cédula rural
são impenhoráveis, consoante expressa disposição do art. 69 do Dec.-lei
167/67; todavia, declarada a insolvência do devedor, cessam os efeitos
dessa imunidade executiva, instalando-se o concurso universal de
credores” – RT 803/182.

Hipoteca

Mais conteúdo relacionado

Semelhante a Hipoteca

Hipoteca