Proteção ao ponto
A origemdaação renovatóriade contratode locação não-residencial,segundoAlfredoBuzaid,
seriado direitomed...
Deverátambémprovarque cumpriucom todasas suas obrigaçõesde locatário,dispostasno
Art. 23 da mesmalei.
Dentre eles:
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Alienação
O estabelecimentocomercialpode serobjetode alienação,atravésde contratodenominado
Trespasse,reguladopeloCódigoCi...
Assim,havendootrespasse de estabelecimentoempresarial porempresáriosolvente,
nenhumanulidadepoderáserargüida,poisaqueleter...
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Proteção ao ponto e alienação

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Proteção ao ponto e alienação

  1. 1. Proteção ao ponto A origemdaação renovatóriade contratode locação não-residencial,segundoAlfredoBuzaid, seriado direitomedieval se associandodiretamente ao"jusintraturae e aojusstantiandi".O jusstantiandi seriaodireitoque olocatáriotemde não ser despejadoe de permanecercomo estabelecimento,salvoemcasosprevistosnasrespectivasnormas.Ojusintraturae seriauma justaindenizaçãoporhaverumamaior valorizaçãopeloexercíciode suaatividade. Sendoque a justaindenizaçãoaque se refere acima,justifica-se pelotrabalhodesenvolvido pelocomerciante,que “trabalhou” oponto,tornou-oconhecido,nãosendojusto,aofimdo contrato,simplesmente devolvê-loaolocador,poisseriabeneficiá-loinjustamente,enriquecê- loàs custasdo trabalhode outro. No Brasil,aproteção legal foi primeiramente reguladaatravésdoDecreto24.150, que adotou o direitoàrenovaçãode locação predial destinadoafinscomerciaise industriais.Visando, como já citado,protegerofundode comércio,que trata-se dacapacidade do estabelecimento comercial de gerarlucros emfunçãode suaorganização,instalações,clientela,crédito, inclusive suareputação. Assim,é entendívelque todooinvestimentofeitopelolocatáriomerece umaproteçãodo direito,de modoque ele nãovejaseusgastosse perderemcomotérminodaLocação. Tal direitoé exercidopormeiode ação própria,já citada:ação renovatória.Estaação protege efetivamenteodireitoao PontoComercial resultante daatividadedesenvolvida,motivopelo qual emcaso de sublocação,quemteráo direitoàrenovaçãoseráo sublocatário,que é quem possui efetivamente oponto,poisopontocomercial pertence àpessoaque exploraa atividade,e nãoao proprietáriodoimóvel. SegundooCódigoCivil: “Art. 1.228. O proprietário tem a faculdadedeusar,gozare disporda coisa,e o direito de reavê-la do poderde quemquer queinjustamentea possua ou detenha.” Comoregra, findoumcontrato de locação,o proprietárionãoé obrigadoa renová-loe temo direitoareavero imóvel,porém, quandotratar-se de locaçãocomercial,essaperspectivaé alterada,gerandoquandoatendidosalgunsrequisitos,odireitoaação renovatória.Direito este,reguladopelalei 8.245/91. “Art. 51. Nas locaçõesde imóveisdestinadosao comércio,o locatário terá direito a renovação do contrato,porigual prazo,desdeque,cumulativamente: I - o contrato a renovartenha sido celebrado porescrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovarou a soma dosprazosininterruptosdoscontratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio,no mesmo ramo,pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.” [...] 5º Do direito a renovação decaiaqueleque não propusera ação no interregno de umano, no máximo,atéseis meses,no mínimo,anterioresà data da finalização do prazo do contrato em vigor.”
  2. 2. Deverátambémprovarque cumpriucom todasas suas obrigaçõesde locatário,dispostasno Art. 23 da mesmalei. Dentre eles: “I - pagarpontualmenteo alugueleos encargosda locação,legalou contratualmente exigíveis,no prazo estipulado ou,emsua falta,até o sexto dia útil do mês seguinteao vencido, no imóvel locado,quando outro localnão tiver sido indicado no contrato; VIII - pagarasdespesasdetelefonee de consumo deforça,luze gás,água eesgoto; XI - pagaro prêmio do seguro defiança; XII - pagarasdespesasordináriasdecondomínio.” O locadorpoderácontestara ação por descumprimentodosrequisitosdalocaçãoempresarial, perdade prazoou por exceçãode retomada,utilizando-se dosArts.52 e 72 da lei 8.245/91. O locadorterá a opção de apresentarcontrapropostacomo valor real ou atual do imóvel,pois a lei nãopode obrigar o locadora ter seuimóvel locadoporvalorinferioraode mercado. Quandoa defesaapresentadafora de melhorpropostade terceiro,olocadordeverá apresentarprovadocumental dapropostadoterceiro,subscritaporeste e por duas testemunhas,comclaraindicaçãodoramo a serexplorado,que nãopoderáseromesmodo locatário.Nessahipótese,olocatáriopoderá,emréplica,aceitartaiscondiçõesparaobtera renovaçãopretendida. No caso de realizaçãode obrapor indicaçãodo PoderPúblico,acontestaçãodeverátrazer prova da determinaçãodoPoderPúblicoourelatóriopormenorizadodasobrasa serem realizadase daestimativade valorizaçãoque sofreráoimóvel,assinadoporengenheiro devidamente habilitado. A sentençapoderáestabelecerperiodicidade de reajustamentodoalugueldiversadaquela previstanocontrato renovando,desdeque logicamentesolicitadaspelolocador. http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/5257/Ponto-comercial-na-acao-renovatoria http://www.ebah.com.br/content/ABAAAAsbwAG/dieito-empresaial
  3. 3. Alienação O estabelecimentocomercialpode serobjetode alienação,atravésde contratodenominado Trespasse,reguladopeloCódigoCivil (CC) atravésde seusartigos1.142 a 1.149. O fundode comércio,comoalgunspreferemdizer,compreende oconjuntode benscorpóreos (instalações,máquinas,mercadorias,etc.) e incorpóreos(marcase patentes),reunidospelo empresárioparao desenvolvimentode suaatividadeempresarial. Destaca-se que ocontrato de Trespasse nãopode serconfundidocoma alienaçãode quotas de sociedade,sendoque,nosdizeresdoprofessorFábioUlhôaCoelho,emseuCursode DireitoComercial, “no Trespasse,o estabelecimento empresarialdeixa deintegrar o patrimônio deum empresário (alienante) epassa para o de outro (adquirente).Oobjeto da venda é o complexo debenscorpóreose incorpóreosenvolvidoscoma exploração deuma atividadeempresarial.Já na cessão de quotassociaisde sociedadelimitada ou na alienação de controlede sociedadeanônima,o estabelecimento empresarialnão muda detitular.Tanto antescomo apósa transação,elepertencia e continua a pertencerà sociedadeempresária. Essa,contudo,tema sua composição desóciosalterada.Na cessão dequotasou alienação de controle,o objeto da venda éa participação societária.” Neste tipode operaçãocontratual,é praxe a feiturade uminventáriocomtodosos bens transacionados,devendoserobservadasasformalidadesadstritasàtransferênciade propriedade de cadaumdeles.Porexemplo,nocasode bensmóveis,é suficiente atradição; Para bensimóveis,faz-se necessáriaaaverbaçãono competente registro,e,emse tratandode propriedade industrial,devehaveratransferênciade titularidadeperante oINPI –Instituto Nacional de Propriedade Industrial. A Lei de RecuperaçãoJudicial,Extrajudiciale FalênciadoEmpresárioe daSociedade Empresária(11.101/2005) prevê certarestriçãoà vendadoestabelecimentoempresarial, conforme artigo 129, VI,objetivandoprotegercredores: “Art. 129. São ineficazesem relação à massa falida,tenha ou não o contratanteconhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor,seja ou não intenção destefraudar credores: ... VI – a venda ou transferência deestabelecimento feita sem o consentimento expresso ou o pagamento detodososcredores,a esse tempo existentes,não tendo restado ao devedorbens suficientespara solver o seu passivo,salvo se,no prazo de 30 (trinta) dias,não houveroposição doscredores,apósseremdevidamentenotificados,judicialmenteou pelo oficial do registro de títulos e documentos; A tal mandamentonormativo,adicione-se oartigo1.145 do Código Civil (10.406/2002), que determina: “Art. 1.145. Se ao alienante não restarembenssuficientespara solvero seu passivo,a eficácia da alienação do estabelecimento dependedo pagamento detodososcredores,ou do consentimento destes,demodo expresso ou tácito,emtrinta dias a partir desua notificação.”
  4. 4. Assim,havendootrespasse de estabelecimentoempresarial porempresáriosolvente, nenhumanulidadepoderáserargüida,poisaqueleterábenssuficientesparaarcar com todo seupassivo,jáo contrário,com a vendapor empresárioinsolvente,terásomentevalidade se ele tiverdadociênciaaosseuscredoresacercado negócioe destesnãotenhahavido manifestacontrariedadenos30 (trinta) diassubseqüentesaodaciênciada notificação. Quantoà responsabilidade dosdébitos anterioresàalienação,rezaoartigo 1.146 do Diploma Civil que “oadquirente doestabelecimentoresponde pelopagamentodosdébitosanterioresà transferência,desde que regularmente contabilizados(...)”.Contudo,se osdébitosnão estavamcontabilizados,presume-se que oadquirente nãotinhaconhecimentodeles,no entanto,tal presunçãopode serafastada,por exemplo,noscasosemque a dívidanão contabilizadafoi detectadaemprocedimentosde Due Diligence elaboradospeloadquirente. Em relaçãoao Fisco,o CódigoTributárioNacional (CTN) prevê,emseuartigo133, que “a pessoa naturalou jurídica de direito privado queadquirirde outra,porqualquertítulo,fundo de comércio ou estabelecimento comercial,industrialou profissional,econtinuara respectiva exploração,sob a mesma ou outra razão socialou sob firma ou nomeindividual,responde pelostributos,relativosao fundo ou estabelecimento adquirido,devidosatéa data do ato:I - integralmente,seo alienantecessar a exploração do comércio, indústria ou atividade;II - subsidiariamentecomo alienante,se este prosseguirna exploração ou iniciar dentro deseis mesesa contarda datada alienação,nova atividadeno mesmo ou emoutro ramo de comércio,indústria ou profissão.” No DireitodoTrabalho,oadquirente é sucessornostermosdoartigodos artigos10 e 448 da CLT, acabando portornar a realizaçãode demissõesde funcionárioscomquitaçãode haveres e recontrataçãodestespeloadquirente procedimentocomum, reiteradamente adotado. Observa-se que,mesmonoscasosde aberturade uma nova empresacomoutroCNPJ,o empresáriopode serpenalizadopeloque determinaoCC e CTN, principalmente noque diz respeitoaoscasosde tributosdevidosaofiscoe de obrigaçõestrabalhistaspendentes. Por derradeiro,maisalémdasponderaçõesacimamencionadas,asoperaçõesde Trespasse exigemdoscontratantesinúmerasoutrascautelase diligências. Em todosos casos, taisnegóciosdevemserrealizados,comorientaçãojurídicae contábil especializadae nostermosde umcontrato completo,nãose esquecendo,porderradeiro,das notasfiscaisde vendadosestoquesimobilizadosparaaperfeitalegalizaçãodasituação perante a contabilidadedanovaempresa. http://www.dsgadvogados.com.br/artigo.php?id=139 http://nborges.jusbrasil.com.br/artigos/111811481/da-alienacao-do-estabelecimento- empresarial-caracteristicas-legais-fundamentais

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