Desenvolvimento de CCS - Centro de Conveniência e Serviços Out/18

1. Centros de Conveniência e Serviços
Análise de Oportunidade

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Quem Somos
Disponibilizamos ao mercado de shopping centers e complexos comerciais todos os serviços desde a concepção inicial até a gestão desses
empreendimentos, sempre respeitando os valores absolutos de ética, transparência e profissionalismo. Priorizamos sempre os interesses e objetivos de
nossos clientes.
Mais especificamente, nossos serviços incluem todas as etapas como análise do local, desenvolvimento do anteprojeto arquitetônico, planejamento de mix,
estruturação de funding, valuation, M&A, desenvolvimento comercial, comercialização, implantação administrativa, gestão estratégica e gestão integrada.
Atuando neste mercado com mais de 20 anos de experiência, os profissionais da Ultra desenvolveram e geriram shopping centers, centros comerciais,
outlets e power centers em todo território nacional e no exterior.
27 anos de experiência no segmento de Shoppings Centers
atuando como Diretor de Operações na Iguatemi Empresa
de Shoppings Centers por 11 anos, na Sonae Sierra Brasil
por 9 anos e na 5R Shopping Centers por 7 anos.
Como Diretor de Operações sempre foi o responsável direto
pelos resultados dos Shoppings. Planejamento, Gestão,
Comercialização e Marketing para Shoppings Centers são
suas especialidades. Participou de inúmeras expansões e
desenvolvimento e inauguração de novos Shoppings nas
três empresas atuando em todo território
nacional.Empreendedor com orientação para trabalhar com
resultados.
Administrador de Empresas
Seminários Internacionais – ICSC Las Vegas –Chicago –
Disney –NRF (NY)
Seminários Brasil –– ABRASCE – ALSHOP
Atua no segmento desde 1984. Por 10 anos foi head de TI e
planejamento do Grupo Iguatemi, por mais 10 anos foi diretor
da Intermart/Austin Associados e por 14 anos foi diretor da
Semma Empresa de Shopping Centers.informações:
MBA pela BSP – Business School São Paulo / Toronto
Administrador de Empresas pela Universidade Mackenzie
Engenheiro pela FEI – Faculdade de Engenharia Industrial
Seminários Internacionais – ICSC – Las Vegas
Seminários Brasil – ABRASCE, ALSHOP, NRF, GSMD
Consultor internacional pela Guidepoint Global
Prêmio Cidadania Empresarial – 2002 – Projeto Casulo – ICE
Pesquisador voluntário – USP
Professor Convidado Pos-graduação Faap – Shopping Centers
Professor ABRASCE
Todos os serviços desde a concepção inicial até a operação de seu centro comercial.

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Ultra – Áreas de Atuação
Planejamento embasado em mercado
Tenant Mix
Projetos
Viabilização econômico-financeira
Estruturação negocial
Shopping como negócio
de varejo
Comprometimento e
presença constantes
Planejamento estratégico
Governança e transparência
 Estrutura organizacional
 Sistemas e procedimentos
 Operações e tecnologia
 Marketing
Reputação no mercado
Relacionamento com as marcas
Critérios apurados de seleção
Aprimoramento constante do
tenant mix
planejamento e comercialização implantação e estratégia valorização

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Conceituação do Negócio Shopping
O negócio shopping center pode ser descrito como de renovação contínua, pois requer
constantes investimentos a fim de lidar com as mudanças na preferência do consumidor.
Conceitualmente podemos colocar:
É negócio de varejo com características imobiliárias.
Requer gestão unificada e indivisibilidade da propriedade.
Gera receitas fixas e variáveis.
Seu sucesso depende do sucesso das vendas dos lojistas.
Os CCS – Centros de Conveniência e Serviços
são empreendimentos que se assemelham
aos shopping centers em seu comportamento,
mas com características próprias.

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CCS – Centro de Conveniência e Serviços
Características comerciais
 Reúne em um único lugar a segurança e a comodidade de Shopping Centers, com a visibilidade e praticidade de lojas de rua.
 Atende moradores e trabalhadores do entorno que buscam comodidade, ou seja, consumidores que estejam de passagem
em sua rotina diária de locomoção.
 No segmento de Conveniência e Serviços, a expansão tende a ser contínua, mesmo com o avanço da era digital, devido sua
praticidade e o crescimento da alimentação fora de casa.
Vantagens
 Estrutura aberta tipo Open Mall, menor custo de implantação e operação.
 Fácil acesso com estacionamento gratuito, segurança e limpeza.
 Foco em conveniência e comodidade.
 Mix de locatários equilibrado, sem compra comparada.
 Atende à demanda local e de passagem.
 É destino, compra dirigida e rápida.

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Etapas do Desenvolvimento
Estudo de mercado
Master Plan,
Anteprojeto e Mix
Estudo de
Viabilidade
Econômico
Financeira
Funding,
Alternativas
Estratégicas
Instrumental
Jurídico
Estruturação e
Desenvolvimento
Comercial
Comercialização
Implantação
Administrativa
Gestão Integrada

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O Negócio – Fluxo Financeiro
Funding
Capital Privado
BNDES / financiamentos
Fundos Imobiliários
Receitas
Aluguéis mínimo/percentual
Merchandising
Estacionamentos
Despesas Operação
Folha de pessoal
Manutenção
Segurança
Serviços públicos
Fundo de Promoções
Marketing
Publicidade
Eventos
Pesquisas
CCS
Despesas
Impostos
Reaprimoramento
Serviços de administração
Jurídico / auditorias
Resultado
vacância
inadimplência
Contribuições
mensais / voluntárias

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Vantagens do Investimento em CCS
Perenidade sem depreciação imobiliária.
Menor influência de crises.
Valorização patrimonial.
Receitas corrigidas pela variação monetária.
Necessita terrenos menores com melhor aproveitamento das áreas.
Maior velocidade na implantação.
Menor custo de implantação e operação.
Menor necessidade de CAPEX, com menor risco e diluição de portfolio.
Rentabilidade equivalente ao shopping center.

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Investimento em CCS
Na sequência apresentamos o detalhamento de um investimento considerando o atual cenário de mercado para
um CCS hipotético desenvolvido em cidade de médio porte. O estudo de viabilidade econômico-financeira apresenta
todos os indicadores de performance para um período de 12 anos e é apresentado na sequência.
Os principais pontos de destaque são:
Investimento projetado
R$ 18MM
Prazo de implantação
18 meses
Taxa de Retorno Capitalizada
14% a.a.
Retorno Cash on Cash Médio
12% a.a.
EBITDA no 6º ano
R$ 2,9 MM
Valorização do Patrimônio com
TD a 7% superior a R$ 50 MM

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Ficha Técnica – Cenário Básico
Área Bruta Locável – 5.100 m2
Área Total Construída – 11.700 m2
Área do Terreno – 15 mil m2 (contempla expansão futura de 30%)
Âncoras – supermercado + academia
Satélites, serviços e conveniência – 62 operações
Alimentação – 10 operações + restaurante
Estacionamento – 200 vagas

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Viabilidade Econômico-Financeira - Metodologia
 O principal objetivo deste trabalho é a análise de viabilidade de um CCS e sua taxa de retorno, pelo “método de renda”, por se caracterizar
como imóvel gerador de resultados advindos de sua exploração comercial através da locação de seus espaços para operações típicas de
varejo.
 O método de renda utilizado para avaliação de centros comerciais baseia-se no fluxo de caixa que o negócio pode proporcionar aos seus
proprietários. Utilizamos o cenário mercadológico atual como ponto de partida e projetamos seus resultados para um futuro de 12 anos em
moeda constante.
 Esta metodologia é a mais aplicada para a análise desses centros devido ao tipo de construção e aplicação da propriedade. O valor do
negócio advém unicamente de sua capacidade de gerar receita pela locação e utilização de seus espaços, ponderando que as instalações
físicas não possuem outra utilidade, e, consequentemente não possuem valor para outros tipos de aplicação.
 A capacidade de geração de caixa do negócio é determinada por sua área bruta locável (ABL) e os valores de aluguel que podem ser obtidos
por cada m2 dessa área locável. O aluguel em centros comerciais é estabelecido como um percentual sobre as vendas de cada loja, sendo
que é normalmente estabelecido um valor mínimo que será pago caso o valor obtido através do cálculo percentual situe-se em patamares
inferiores ao aluguel mínimo.
 Além da receita gerada pelo aluguel, seja ele mínimo ou percentual, receita adicional é gerada através da cessão de espaço para quiosques
e para merchandising.
 Neste estudo, utilizou-se o valor atual médio de aluguéis (mínimo + overage) praticado no mercado local como base e admitiu-se
crescimento de tais valores em taxas compatíveis com os cenários econômicos brasileiro e mundial atuais.
 As despesas consideradas foram embasadas em empreendimentos similares e padrões atuais, de forma a possibilitar a compreensão de
suas tendências e projetar valores seguros para os próximos exercícios. Foram consideradas as despesas básicas dos empreendedores, o
condomínio com áreas vagas, a taxa administrativa, as perdas por inadimplência e vacância e um fundo de reinvestimento para atualização
e aprimoramento permanentes do negócio.

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Premissas Básicas – Custos de Implementação
Obras
 ABL – R$ 1.900/m2
 Áreas técnicas – R$ 2.100/m2
 Estacionamentos e externas – R$ 450/m2
Obras especiais e fitout – R$ 408 mil
Terreno – permuta 15%
Marketing – R$ 510 mil
Despesas Administrativas – R$ 408 mil
Arquitetura e projetos – 2,0% da obra
Administração da obra – 2,5% da obra
Comercialização – 5,0% do VGL
Custo Total – R$ 17.874 mil – R$ 3.505/m2 de ABL

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Premissas Básicas – Custos de Implementação
Notas sobre os custos de implementação
 Estacionamentos – inclui também urbanização, trata-se de despesas com asfalto, viário interno, sinalização, automatização, proteção
externa, paisagismo, jardins e gramados.
 Comercialização – é calculado como um percentual sobre o VGL, entende-se por VGL o Valor Global da Locação que compreende a soma
dos aluguéis mínimos multiplicados pelo número de aluguéis contratados, mais cessão de direitos, mais taxas de adesão, quando aplicável.
 Despesas Administrativas – pré-operação e implantação da Administração. Os investimentos para implantação da Administração referem-se
à aquisição de bens, contratação de serviços de terceiros incluindo comitê técnico para controle das obras de lojistas, e contratação de
funcionários para colocar o empreendimento em operação. Estes custos iniciam-se com o lançamento comercial do empreendimento,
quando da constituição da empresa. Estes investimentos iniciais poderão ser parcialmente repassados aos lojistas sob o título de despesas
pré-operacionais (cobradas em parcelas, antes da inauguração). Para efeito do estudo consideramos a parte estimada que caberá aos
proprietários.
 Obras específicas – é muito frequente ser necessário a participação do empreendedor nos custos de montagem de algumas lojas,
principalmente cinemas, âncoras, megalojas e algumas lojas de produtos de grife, para incentivá-las a integrar o empreendimento na sua
fase inicial. Inclui-se também aí obras externas e necessidades de adequação do sistema viário e acessos.
 Fitout – custos com paisagismo e mobiliário interno do empreendimento, incluindo a montagem da praça de alimentação.
 Arquitetura e projetos – inclui os projetos arquitetônicos e complementares como: projeto executivo, comunicação visual, paisagismo,
bombeiros, lógica e comunicações, viário, civil, parte elétrica, parte hidráulica e ar condicionado.

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Premissas Básicas – Receitas Operacionais
Supermercado – R$ 18/m2
Academia – R$ 15/m2
Satélites – R$ 60/m2
Alimentação – R$ 80/m2
Lazer – R$ 18/m2
Merchandising e quiosques – 8% da receita de aluguéis
Aporte de capital – R$ 17.874 mil

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Premissas Básicas – Despesas Operacionais
Áreas vagas
 Satélites – 20% primeiro ano, 10% segundo ano, 8% terceiro ano, 5% demais anos
 Alimentação – 15% primeiro ano, 8% segundo ano, 5% demais anos
 Condomínio de áreas vagas – R$ 25/m2
Outras despesas operacionais
 12% primeiros 3 anos, 11% do quarto ao sexto ano, 10% demais anos
Aluguéis não realizados (descontos e inadimplência)
 15% primeiro ano, 8% segundo ano, 5% demais anos
Taxa de administração – 5,0% do resultado
Impostos sobre receita operacional – 14,53%

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Premissas Básicas – Despesas Operacionais
Notas sobre despesas operacionais
 Após a inauguração do Empreendimento as despesas referentes à sua manutenção comporão o custo condominial que será absorvido diretamente pelos lojistas. As únicas
exceções dizem respeito aos dispêndios efetuados para agregar valor adicional ao empreendimento, tais como reformas, expansões e aquisições de ativos imobilizados de alto
valor, sendo que nestes casos os Proprietários deverão assumir estes encargos.
 O custo condominial é rateado através do Coeficiente de Rateio de Despesas (CRD) determinado com base na área de cada loja e levando-se em conta que as lojas âncoras,
megalojas, cinema, centro de diversões e operações especiais não pagam a totalidade do custo condominial apropriado às suas áreas. A diferença é redistribuída às demais lojas
Satélites devendo esta condição ser juridicamente suportada pelas Normas Gerais Regedoras Da Locação.
 Independente das despesas operacionais suportada pelos lojistas, algumas cabem aos proprietários, de onde destacamos:
 Encargos de Lojas Vagas - é a despesa absorvida pelos proprietários referente ao custo condominial apropriado às lojas vagas. A proporção de lojas vagas é estabelecida pela
previsão da evolução de vacância no decorrer do período estudado.
 Inadimplência - refere-se ao não pagamento de aluguéis e custos condominiais pelos lojistas. A sua intensidade, assim como sua respectiva recuperação, depende da fase de
evolução em que se encontra o empreendimento. É tratada pela Administração através de pressões sobre os lojistas com cartas de cobrança e entrevistas individuais. Os valores
mensais do custo condominial não pagos, deverão ser absorvidos pelos Proprietários, pois estes são os responsáveis primeiros pelo pagamento das despesas condominiais.
 Impostos – foi, para efeito de cálculo, adotado o regime de Lucro Presumido quando o empreendimento está gerando resultado positivo:
 CSLL + IRPJ: (9% + 15%) x 32% x Receita Total
 Adicional IRPJ: (Receita Total x 32% - 20.000) x 10%
 PIS + COFINS: 3,65% x Receita Total
 Taxa administrativa – é a remuneração do gestor do empreendimento, seja ele terceirizado, ou um dos proprietários, comumente calculada como taxa de sucesso sobre o
resultado operacional.
 Outras despesas operacionais que englobam: auditoria externa, auditoria de lojas, despesas e custas com jurídico, despesas bancárias, contribuições ao fundo de promoções,
contribuições a entidades de classe, despesas de comercialização de lojas, fundos de obras para manutenção e aprimoramento do patrimônio.
 Fundo de promoção extra - os proprietários, via de regra, fazem contribuições extraordinárias ao Fundo de Promoções, objetivando a realização de eventos mais elaborados nas
principais datas do varejo que são os meses de Maio e Dezembro, durante a fase de maturação do empreendimento.
 Honorários advocatícios - trata-se das despesas com assessoria jurídica para cobranças judiciais de Aluguéis, Custo Condominial e Fundo de Promoção em atraso, bem como para
encaminhar ações de despejo para lojistas inadimplentes com os quais não seja possível a composição através de acordos amigáveis.
 Fundo de obras - trata-se das despesas efetuadas para reposição patrimonial do Empreendimento, tais como reformas e aquisições de ativos imobilizados de alto valor que pela
sua natureza agregam valor adicional ao empreendimento.

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Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

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Ultra CCS DESPESAS DE IMPLEMENTAÇÃO / PRÉ-OPERACIONAIS
Total Período Período Número Resumo dos Custos de Implementação
CONSTRUÇÃO Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses
Construção 15.135.000
ABL 5.100 1.900 9.690.000 5 16 12 Terreno / Imóvel 0
Áreas Técnicas 1.500 2.100 3.150.000 5 16 12 Obras especiais e fitout 408.000
Estacionamento descoberto 5.100 450 2.295.000 5 16 12 Soft Costs 2.331.075
0 0 0 5 16 12
0 0 0 5 16 12 Custo Total do Empreendimento 17.874.075
0 0 0 5 16 12
0 0 0 5 16 12
0 0 0 5 16 12
0 0 0 5 16 12
0 0 0 5 16 12
0 0 0 5 16 12
0 0 0 5 16 12
TOTAL 11.700 1.294 15.135.000
Total Período Período Número Part Luvas
TERRENO Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses Part Receitas
0 0,00%
Terreno / Imóvel 15.000 0 0 1 16 16 15,00%
Total Período Período Número
OUTRAS DESPESAS Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses
Obras especiais e fitout 5.100 80 408.000 12 18 7
Total Período Período Número SOFT COSTS (%) sobre Nº meses Total
SOFT COSTS Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses Comercialização CDU Aluguel $
Promoção e publicidade 5.100 100 510.000 4 18 15 Supermercado 5,00% 3,00 43.200
Despesas Administrativas 5.100 80 408.000 1 18 18 Academia 5,00% 3,00 36.000
Satélites 5,00% 3,00 450.000
(%) de Período Período Número Alimentação 5,00% 3,00 192.000
SOFT COSTS Participação $ Início Término de Meses Lazer 5,00% 3,00 10.800
5,00% 3,00 0
Desenvolvimento e Implantação 0,00% 0 1 12 12
TOTAL 732.000
(%) sobre Total Período Período Número
SOFT COSTS Construção $ Início Término de Meses
Construção + Projetos + Administração 15.816.075
Arquitetura / Projetos 2,00% 302.700 1 6 6
Administração da Obra 2,50% 378.375 ---- ---- ----
DESPESAS E OUTROS FATORES OPERACIONAIS
Impostos sobre CDU 14,53%
Impostos sobre aporte 0,00% Outros Fatores Valor Período Período Total
Impostos sobre receitas operação 14,53% Operacionais Mensal Início Término
Taxa de Administração 5,00% Outros Fatores I 0 1 10 0
Despesas do Empreendedor 10,59% Outros Fatores II 0 1 36 0
Condomínio $/m2 (ABL vaga) 25,00 Outros Fatores III 0 35 144 0
84,7%
13,0%
2,3%
Obras
Terreno / Imóv el
Soft
Obras especiais e fitout
Juros
Outros
Distribuição dos Custos

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Ultra CCS RECEITAS DO EMPREENDIMENTO
Aluguel CDU
1º Ano Aluguel Carência Acréscimo Período Aluguel R$/m2 ABL Sinal Sinal
Categoria Área m2 $/m2 Total $ Meses Dezembro Inauguração 3º Ano 5º Ano $/m2 Locada $ (%) $
Supermercado 800 18,00 14.400 0 0,00% 18 19,85 21,88 0 0 20,00% 0
Academia 800 15,00 12.000 0 0,00% 18 16,54 18,23 0 0 20,00% 0
Satélites 2.500 60,00 150.000 0 0,00% 18 66,15 72,93 0 0 20,00% 0
Alimentação 800 80,00 64.000 0 0,00% 18 88,20 97,24 0 0 20,00% 0
Lazer 200 18,00 3.600 0 0,00% 18 19,85 21,88 0 0 20,00% 0
0 0,00 0 0 0,00% 18 0,00 0,00 0 0 20,00% 0
Quiosques / Merchandising 8,00% 19.520
ABL Total 5.100 47,84 263.520 52,75 58,15 0 0 20,00% 0
Fatores de Alteração de Despesas e Receitas
Ano de Operação 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Inflação Considerada 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Tabela de Crescimentos (%aa)
Supermercado 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Academia 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Satélites 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Alimentação 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Lazer 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Estacionamentos 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Tabela de Vacâncias - Valores de Início de Cada Período
Supermercado 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Academia 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Satélites 20,00% 10,00% 8,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Alimentação 15,00% 8,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%
Lazer 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Vacância Média ABL 12,16% 6,16% 4,71% 3,24% 3,24% 3,24% 3,24% 3,24% 3,24% 3,24% 3,24% 3,24%
Outros Fatores - Valores Médios por Período
Aluguéis Não Realizados 15,00% 10,00% 8,00% 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Custos Empreendedor 12,00% 12,00% 12,00% 11,00% 11,00% 11,00% 10,00% 10,00% 10,00% 9,00% 9,00% 9,00%
Venda de Participação Financiamento Outras Receitas
Participação (%) 0,00% Valor ($) 0 Áreas Vendidas 0
Valor ($) 0 Juros aa 0,00% Área (m2) 0
Garantia (% a.m.) 0,00% IOF 0,00% Receita $/m2 0
Garantia até período 54 Juros na carência Não Periodo Início 34
Receita Periodo Início 25 Receita Periodo Início 1 Periodo Término 144
Receita Periodo Término 30 Receita Periodo Término 12 Custos p/Realização 2,00%
Custos Comercialização 0,00% Amortização Periodo Início 34
Periodo Início 25 Periodo Início 24 Periodo Término 34
Periodo Término 25 Periodo Término 23
Part. terceiros nas luvas 0,00% Numero de Prestações 0 Estacionamentos
Valor da Prestação 0 Mês de Início 19
Abertura de Crédito 0,00% Veículos / mês 25.500
Periodo Início 1 Receita / vaga 0,00
Periodo Término 2 Total Mês 0
100,0%
0,0%
Aportes
Luvas
Áreas Vendidas
Venda Participação
Financiamentos
Composição do Funding

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Ultra CCS Totais dos 01 a 12 13 a 24 25 a 36 37 a 48 49 a 60 61 a 72 73 a 84 85 a 96 97 a 108 109 a 120 121 a 132 133 a 144 Total
Períodos jan-19 jan-20 jan-21 jan-22 jan-23 jan-24 jan-25 jan-26 jan-27 jan-28 jan-29 jan-30 Geral
Fluxo de Caixa Pré-operacional
Receita de CDU 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Áreas Vendidas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Receita Venda de Participação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Receita Financiamento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Terreno / Imóvel 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Participação Terreno na CDU 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Participação Vendida na CDU 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Custo de Construção -9.868.020 -5.266.980 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -15.135.000
Obras especiais e fitout -58.286 -349.714 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -408.000
Soft Costs -1.676.401 -654.675 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -2.331.075
Abertura Crédito Financiamento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Custo Realização Outras Rec. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Comerc. Participação + Garantia 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Juros do Financiamento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Impostos sobre CDU e Aporte -0 -0 -0 -0 0 0 0 0 0 0 0 0 -0
Sub-total -11.602.706 -6.271.369 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -17.874.075
Aporte de Capital Próprio 11.602.706 6.271.369 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17.874.075
Acumulado
Total Pré-operacional 0 -0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Acumulado 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Fluxo de Caixa Operacional
Receita de Aluguéis 0 1.164.780 2.646.337 2.978.884 3.271.336 3.536.136 3.740.495 3.860.342 3.976.152 4.095.437 4.218.300 4.344.849 37.833.049
Receita de Estacionamento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxa de Administração 0 -60.000 -132.317 -148.944 -163.567 -176.807 -187.025 -193.017 -198.808 -204.772 -210.915 -217.242 -1.893.413
Custos Empreendedor 0 -162.612 -359.304 -390.132 -400.049 -403.934 -423.237 -416.797 -409.002 -421.272 -412.054 -402.234 -4.200.627
Condomínio Áreas Vagas 0 -83.438 -105.275 -72.894 -52.781 -49.500 -49.500 -49.500 -49.500 -49.500 -49.500 -49.500 -660.888
Outros Fatores I 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Amortização Financiamento 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Participação Terreno Operacional 0 -107.780 -250.532 -290.606 -327.487 -359.260 -380.851 -396.225 -411.379 -423.944 -440.163 -456.918 -3.845.145
Participação Desenvolvedor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Participação Vendida 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
EBITDA 0 858.730 2.049.442 2.366.914 2.654.939 2.905.895 3.080.733 3.201.028 3.318.843 3.419.893 3.545.831 3.675.872 31.078.121
Resultado Antes de Impostos 0 750.950 1.798.910 2.076.308 2.327.452 2.546.635 2.699.882 2.804.803 2.907.464 2.995.950 3.105.668 3.218.954 27.232.975
Impostos 0 -140.196 -379.228 -429.540 -471.692 -510.826 -541.727 -559.528 -576.314 -593.603 -611.411 -629.753 -5.443.817
Outros Fatores II 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Outros Fatores III 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Total Operacional 0 610.754 1.419.681 1.646.768 1.855.760 2.035.809 2.158.156 2.245.275 2.331.150 2.402.347 2.494.257 2.589.201 21.789.158
Acumulado 0 610.754 2.030.435 3.677.203 5.532.963 7.568.773 9.726.928 11.972.203 14.303.353 16.705.700 19.199.957 21.789.158
FLUXO DE CAIXA TOTAL 0 610.754 1.419.681 1.646.768 1.855.760 2.035.809 2.158.156 2.245.275 2.331.150 2.402.347 2.494.257 2.589.201 21.789.158
ACUMULADO 0 610.754 2.030.435 3.677.203 5.532.963 7.568.773 9.726.928 11.972.203 14.303.353 16.705.700 19.199.957 21.789.158

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Ultra CCS Análise de Sensibilidade - Variação da TIR x Custo de Obras 09-out-18
TIR x Custo Base Obra R$/m2
-0,80% 2.415,00 14,66% 14,39% 14,14% 13,88% 13,64% 13,40% 13,16% 12,93% 12,70% 12,48% 12,27%
-0,08% 2.352,00 14,74% 14,48% 14,22% 13,96% 13,72% 13,47% 13,24% 13,00% 12,78% 12,55% 12,34%
-0,08% 2.289,00 14,83% 14,56% 14,30% 14,05% 13,80% 13,55% 13,31% 13,08% 12,85% 12,63% 12,41%
-0,08% 2.226,00 14,92% 14,65% 14,39% 14,13% 13,88% 13,63% 13,39% 13,15% 12,92% 12,70% 12,48%
-0,08% 2.163,00 15,01% 14,74% 14,47% 14,21% 13,96% 13,71% 13,47% 13,23% 13,00% 12,77% 12,55%
-0,08% 2.100,00 15,10% 14,83% 14,56% 14,30% 14,04% 13,79% 13,55% 13,31% 13,07% 12,84% 12,62%
-0,08% 2.037,00 15,19% 14,91% 14,64% 14,38% 14,12% 13,87% 13,63% 13,38% 13,15% 12,92% 12,69%
-0,08% 1.974,00 15,28% 15,00% 14,73% 14,47% 14,21% 13,95% 13,70% 13,46% 13,23% 12,99% 12,77%
-0,08% 1.911,00 15,38% 15,09% 14,82% 14,55% 14,29% 14,03% 13,78% 13,54% 13,30% 13,07% 12,84%
-0,08% 1.848,00 15,47% 15,19% 14,91% 14,64% 14,37% 14,12% 13,86% 13,62% 13,38% 13,14% 12,91%
-0,08% 1.785,00 15,56% 15,28% 15,00% 14,72% 14,46% 14,20% 13,95% 13,70% 13,46% 13,22% 12,99%
Áreas Técnicas 1.615,00 1.672,00 1.729,00 1.786,00 1.843,00 1.900,00 1.957,00 2.014,00 2.071,00 2.128,00 2.185,00
-0,27% -0,27% -0,26% -0,26% -0,25% -0,24% -0,24% -0,23% -0,23% -0,22% -2,48%
ABL
Variação do Custo de Obra dos Itens Analisados
945.000 2.415,00 11.859.000 12.149.700 12.440.400 12.731.100 13.021.800 13.312.500 13.603.200 13.893.900 14.184.600 14.475.300 14.766.000
94.500 2.352,00 11.764.500 12.055.200 12.345.900 12.636.600 12.927.300 13.218.000 13.508.700 13.799.400 14.090.100 14.380.800 14.671.500
94.500 2.289,00 11.670.000 11.960.700 12.251.400 12.542.100 12.832.800 13.123.500 13.414.200 13.704.900 13.995.600 14.286.300 14.577.000
94.500 2.226,00 11.575.500 11.866.200 12.156.900 12.447.600 12.738.300 13.029.000 13.319.700 13.610.400 13.901.100 14.191.800 14.482.500
94.500 2.163,00 11.481.000 11.771.700 12.062.400 12.353.100 12.643.800 12.934.500 13.225.200 13.515.900 13.806.600 14.097.300 14.388.000
94.500 2.100,00 11.386.500 11.677.200 11.967.900 12.258.600 12.549.300 12.840.000 13.130.700 13.421.400 13.712.100 14.002.800 14.293.500
94.500 2.037,00 11.292.000 11.582.700 11.873.400 12.164.100 12.454.800 12.745.500 13.036.200 13.326.900 13.617.600 13.908.300 14.199.000
94.500 1.974,00 11.197.500 11.488.200 11.778.900 12.069.600 12.360.300 12.651.000 12.941.700 13.232.400 13.523.100 13.813.800 14.104.500
94.500 1.911,00 11.103.000 11.393.700 11.684.400 11.975.100 12.265.800 12.556.500 12.847.200 13.137.900 13.428.600 13.719.300 14.010.000
94.500 1.848,00 11.008.500 11.299.200 11.589.900 11.880.600 12.171.300 12.462.000 12.752.700 13.043.400 13.334.100 13.624.800 13.915.500
94.500 1.785,00 10.914.000 11.204.700 11.495.400 11.786.100 12.076.800 12.367.500 12.658.200 12.948.900 13.239.600 13.530.300 13.821.000
Áreas Técnicas 1.615,00 1.672,00 1.729,00 1.786,00 1.843,00 1.900,00 1.957,00 2.014,00 2.071,00 2.128,00 2.185,00
290.700 290.700 290.700 290.700 290.700 290.700 290.700 290.700 290.700 290.700 2.907.000
ABL
(3 ) (2 ) (1 ) 0 1 2 3
M illionsCu sto O bra -
1 2 , 0 0 %
1 3 , 0 0 %
1 4 , 0 0 %
1 5 , 0 0 %
1 6 , 0 0 %
TIR(%)
TIR x Custo Obra

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