O documento fornece um resumo do cenário do mercado imobiliário no Brasil e no Espírito Santo, destacando as tendências favoráveis como taxas de juros baixas, aumento do poder aquisitivo e da oferta de crédito, e as mudanças no perfil dos consumidores. No entanto, também aponta para o aumento das reclamações devido à baixa qualidade e atrasos nas obras, gerando oportunidades para as empresas que melhorarem seus processos e atendimento.

1. MERCADO IMOBILIÁRIO
Tendências e Oportunidades
Para advogados
Michel Moreira
Vitória, ES 02/06/2012

2. Cenário Internacional

3. A Crise Internacional
• Queda na produção e preços
• Devolução de Imóveis para os bancos
• Desconfiança nas economias e governos
• Movimentos sociais fortes

4. A Crise Norte Americana
1. Economia estabilizada 2. Consumidores e 3. Crédito barato e volumoso
com baixas taxas de juros banqueiros maior apetite Gerando grande endividamento
por riscos. da população
4. Crédito imobiliário
6. Empréstimos começaram 5. Aumento de juros ultrapassa a casa dos 100%
a não ser honrados.
do PIB
Evolução dos preços dos imóveis
Fonte: Revista britânica The Economist

5. Cenário Brasileiro

6. Histórico do mercado imobiliário brasileiro
1.994
29 anos
Real
1.980 2.001 2.007 2.009 2.010 2.011
627.342 unidades O mercado sobrevive Marco regulatório R$ 49,6 bilhões de Rompemos a Devemos chegar a
financiadas. Final do predominantemente SFI financiamentos ou barreira de 1 milhão 1,6 milhão de
BNH em 1996. com financiamentos Securitizações 2,56% do Pib de unidades unidades financiadas
próprios financiadas totalizando mais de
Abertura de capital totalizando mais de R$ 121 bilhões.
Atingimos 669.809
Hiperinflação de incorporadoras e R$ 80 bilhões.
unidades financiadas
5 moedas imobiliárias
Déficit habitacional na quebrando o recorde
em 8 anos casa dos 7.2 milhões de 1.980
Cruzado, de unidades
Cruzado
1.995
Novo,
Cruzeiro, Começa a Internet Déficit habitacional
Cruzeiro no Brasil cai para 5,8 milhões
de unidades
Real e Real
Fonte: CMI | Secovi-MG | Autor: Ariano Cavalcanti de Paula

7. Cenário Favorável
Brasil
• Economia estável
• Legislação Ajustada– Alienação fiduciária
• PIB em crescimento
• Pacotes de Incentivo do Governo – MCMV
• Redução da Taxa de Juros
• Aumento do poder aquisitivo da população;

8. Cenário Sócio Econômico

9. Cenário Favorável ao Mercado Imobiliário

11. Cenário Favorável ao Mercado Imobiliário
Volume de crédito habitacional recente: FGTS x SBPE (1996-2007)
FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
Fonte: Banco Central do Brasil, Caixa Econômica Federal SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos

12. Cenário Favorável ao Mercado Imobiliário
Evolução da Taxa SELIC
30
25
20
Data Taxa Anual
Título do Eixo
15 01/06/2012 8,39
10
5
0
19/04/2001 01/09/2002 14/01/2004 28/05/2005 10/10/2006 22/02/2008 06/07/2009 18/11/2010 01/04/2012 14/08/2013

13. Déficit habitacional por região

14. No Brasil, as pessoas se
mudam em média
1,8 vezes
durante a sua vida.
Nos EUA, as pessoas se
mudam em média
10 vezes
durante a sua vida.

15. Abertura de
Capital
Capitalização
das Incorp.
Maior Oferta
de Crédito
Boom Imobiliário

16. “O mercado
imobiliário viveu, em
2010, um período de
euforia sem paralelo
em sua história”
Fonte: CMI | Secovi-MG | Autor: Ariano Cavalcanti de Paula

17. Rentabilidade de imóvel dispara no país
Ganho médio ficou em torno de 50% no Rio e
em SP no ano passado; valorização superou
até ouro, que rendeu 32% “Apartamentos e casas em
Folha de S. Paulo - SP (Mercado) | Publicado
em: 06/06/2011
São Paulo, Rio de Janeiro e
Porto Alegre tiveram, em
média, a maior valorização
24,70%
do mundo em 12 meses”
21,90%
21,20%
17,60%
16,20%
13,50%
10,90%
Brasil Hong Kong Letônia Singapura Israel Estônia Taiwan
Fonte: Revsta Exame – Edição 992 – 18/05/2011
Fonte: CMI | Secovi-MG | Autor: Ariano Cavalcanti de Paula

18. Diferença ente Bolha x Boom
Bolha
Crescimento sem sustentação, sem fundamentos, descolado da
realidade. (Percepção coloquial)
Boom
“Rápida expansão de atividade(s) econômica(s), caracterizada
por expectativas otimistas”. (Aurélio, 5.0 – 2004)

19. Avaliação Internacional
O Brasil é avaliado
internacionalmente como
um grande mercado na área
imobiliária, colocando-se na
rota dos grandes
investidores do setor.*
* Brasil Sustentável: Potencialidades do Mercado Habitacional

20. Brasil: Momento Único!

21. O Futuro investimento habitacional no Brasil.

22. Lei nº 9.514/97
Alienação Fiduciária
A hipoteca tem trânsito judicial em processo de longo prazo,
Problema: causando consideráveis prejuízos ao agente financeiro e aos
próprios mutuários
Implantou-se a alienação fiduciária e está em desenvolvimento um
Solução: grande programa nacional de conscientização para protegê-la de
vícios que levaram a descrença na hipoteca.
Retorno do capital ao mercado
EXECUÇÃO JUDICIAL (em R$ mil)
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (em R$ mil)
Prejuízo
do
Banco Valor a ser
351
devolvido
ao cliente 117
106 102
Dívida Bruta Valor Recuperado Dívida Bruta Valor Recuperado
Tempo Execução - 7 anos Tempo Execução – 6 meses
(*) Valor médio da carteira em execução no Itaú

23. SPE - Sociedade de Propósito Específico
Abertura de uma empresa para cada empreendimento
Vantagem
Segregação dos riscos da Incorporadora
Maior proteção aos compradores das unidades e à garantia principal do banco
Base para proposta do Patrimônio de Afetação

24. Patrimônio de Afetação
Lei nº 10.931/04
Segregação do empreendimento do Patrimônio do Empresário
PRINCIPAIS VANTAGENS
Patrimônio afetado não vai para a massa falida
Comissão de obras decide o que fazer em caso de inadimplência das
construtoras
Os recursos são creditados na conta do empreendimento
EVITOU
Utilização dos recursos de um empreendimento para construir outro
Problemas na entrega da obra
Descrença no mercado
Efeito Encol

25. Cenário Capixaba

26. Informações
importantes
sobre o
Mercado
Imobiliário

27. UNIDADES EM CONSTRUÇÃO NA
GRANDE VITÓRIA NOS 10 ANOS DO CENSO IMOBILIÁRIO
EMPREENDIMENTOS EM UNIDADES EM
CONSTRUÇÃO POR MUNICÍPIO CONSTRUÇÃO POR MUNICÍPIO

28. UNIDADES EM CONSTRUÇÃO NA
GRANDE VITÓRIA NOS 10 ANOS DO CENSO IMOBILIÁRIO
UNIDADES EM CONSTRUÇÃO EM VILA VELHA UNIDADES EM CONSTRUÇÃO EM VITÓRIA
UNIDADES EM CONSTRUÇÃO EM SERRA UNIDADES EM CONSTRUÇÃO EM CARIACICA

29. UNIDADES LANÇADAS
GRANDE VITÓRIA NOS 10 ANOS DO CENSO IMOBILIÁRIO

30. O Espírito
Santo não
está Sozinho
nessa Maré

31. UNIDADES ENTREGUES
GRANDE VITÓRIA NOS 10 ANOS DO CENSO IMOBILIÁRIO

32. TOTAL DE UNIDADES EM
CONSTRUÇÃO
POR SEGMENTO
GRANDE VITÓRIA
ÍNDICE DE VELOCIDADE DE VENDAS
GRANDE VITÓRIA

33. Crescimento das
Reclamações

34. Mudanças do Mercado
Clientes +
Leis de Informados
proteção do
consumidor
Concorrência
Clientes + Exigentes

35. Reclamações no PROCON ES
Contra Construtoras e Incorporadoras
343
254
100
76
33
19 17
Ano 2006 Ano 2007 Ano 2008 Ano 2009 Ano 2010 Ano 2011 Ano 2012
* Fonte: Procon ES até 01/06/2012

36. Reclamações no PROCON ES
Contra Construtoras e Incorporadoras
Cobrança e despesas Recisão de Contratos
118
100 Devolução do sinal Recisão de contrato
36
28
24
43
17
29
9
9 7
12 6 7 5
1 2 1 2
Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
• Reajuste (prestação) • Rescisão do contrato pela venda enganosa
• Duvidas sobre cobranças • Devolução de sinal (negocio não concretizado)
• Taxa de manutenção/conservação • Rescisão do contrato pela não entrega do imóvel
• Cobrança de despesas extraordinárias
• Procedimentos de cobrança violenta/difamatória :
• Cobrança de taxa indevida
* Fonte: Procon ES até 01/06/2012

37. Reclamações no PROCON ES
Contra Construtoras e Incorporadoras
Não cumprimento do Contrato Outros Dados
152 Publicidade enganosa Saldo Devedor
7
102
6
43
32 4
10 16
5 3
Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano 2
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1 1 1 1
• Não cumprimento do contrato
0 0
• Atraso na entrega
• Não entrega do contrato Ano 2006 Ano 2007 Ano 2008 Ano 2009 Ano 2010 Ano 2011 Ano 2012
• Qualidade da construção (vícios, defeitos,
vazamentos, impermeabilização, etc.)
• Não cumprimento do contrato/proposta
• Não execução de obras de infra-estrutura e
benfeitorias
• Não entrega da escritura
• Localização/alteração do lote adquirido
* Fonte: Procon ES até 01/06/2012

38. Fatores que Influenciaram
1. Necessidade de rápido crescimento
2. Pouca estrutura de pós venda
• Baixa qualidade do atendimento
• Despreparo das equipes de suporte
3. Baixo controle de qualidade de obras
4. Contratação de empresas terceirizadas
5. Pressão dos acionistas por resultados
6. Ampliação para novos segmentos de mercado.

39. Tendências do Mercado
1. Obras próprias ou parcerias mais sólidas
2. Maior orientação do cliente na compra
3. Estruturação do SAC das empresas
• Treinamento das equipes
• Padronização dos procedimentos
• Agilidade nas resoluções (controle de tempo)
4. Maior controle de qualidade de obras
5. Controle de reclamações (Ouvidoria)
6. Ampliação dos acordos extrajudiciais
7. Maior foco no segmentos de atuação.

40. PROBLEMA

41. Todo Problema é uma
oportunidade disfarçada.

42. Enquanto uns choram,
outros vendem lenços!

43. Michel Moreira
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