Uma análise dos imóveis comercializados na planta, sem o registro de incorporação, na Zona Sul da cidade de João Pessoa.

1. INCORPORAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
E sua importância

2. CONTEÚDOS DA APRESENTAÇÃO
▪ INTRODUÇÃO: Empresa, Área de Estágio
e Tema Escolhido
▪ O que são incorporações imobiliárias?
▪ O incorporador
▪ O registro de incorporação
▪ Documentos que deverão ser registrados
▪ A importância do registro de
incorporação
▪ Porque da obrigatoriedade do registro de
incorporação?
▪ Propagandas demonstrativas
▪ Quais punições recaem para quem
descumpre a lei?
▪ O contrato com a incorporadora
▪ Quais as obrigações do incorporador?
▪ O que é patrimônio de afetação?
▪ O que os compradores precisam fazer
antes de adquirir um imóvel na planta?
▪ Análise de dados e interpretação de
resultados .

3. Já que você tem que pensar de qualquer forma, pense grande.
Donald Trump

4. INTRODUÇÃO
Empresa, Área de Estágio e Tema Escolhido.

5. A EMPRESA
Suprema Imóveis localizada no endereço Rua João Câncio nº 798, Loja 02,
Manaíra- João Pessoa, PB - Brasil. A sua atividade fim é venda e aluguel de
imóveis novos e/ou usados e, tem como responsável Fernando Paiva,
corretor de imóveis desde 2 de fevereiro de 1990, totalizando atualmente
mais de 24 anos de atuação no mercado imobiliário.

6. ÁREA DE ESTÁGIO
▪ O estágio foi realizado no departamento comercial da Suprema Imóveis,
atuando internamente e externamente em plantões da imobiliária, e
todas atividades realizadas no procedimento de atendimento de cliente,
captação e proposta são informadas ao encarregado do departamento
comercial ou diretamente ao diretor executivo da empresa, que se
encarrega de dá prosseguimento ao atendimento, efetuando contrato
de possíveis propostas.

7. FLUXOGRAMAS DE ATIVIDADES
Atividade de Vendas Atividade de Captações

8. TEMA ESCOLHIDO
Atualmente, no mercado imobiliário, é comum observar a
oferta, para fins de venda de unidades autônomas (como,
por exemplo, apartamentos), em empreendimentos que
carecem do registro de incorporação.
Prática que está obstaculizando o trabalho dos corretores e
das imobiliárias, haja vista a vedação legal de realizar a
venda.

9. INCORPORAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
E sua importância

10. O QUE SÃO INCORPORAÇÕES
IMOBILIÁRIAS?
Definição de incorporar:
“Acrescentar alguma coisa nova a certo indivíduo, conjunto etc.; começar
a fazer parte de alguma coisa ou de alguém” [...] (Dicionário online de
português).
▪ É desenvolver várias construções sob regime de condomínio.
▪ Segundo a Lei é: “a atividade exercida com o intuito de promover e
realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. (Lei nº
4.591, de 16 de dezembro de 1964).

11. O INCORPORADOR
Declara-se incorporador a pessoa física ou jurídica, que se compromissa a
efetuar vendas de unidades autônomas em edificações a serem
construídas ou em construção sob regime condominial.
Quem pode ser incorporador?
▪ O proprietário do terreno;
▪ construtor;
▪ corretor de imóveis.

12. O REGISTRO DE INCORPORAÇÃO
Para que seja possível a comercialização de um condomínio
na planta ou em construção é indispensável que seja
realizado o Registro de Incorporação Imobiliária. Para tal, o
incorporador deverá reunir uma série de documentos no
Cartório de Registro de Imóveis.

13. DOCUMENTOS QUE
DEVERÃO SER
REGISTRADOS

14. A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DE
INCORPORAÇÃO.
▪ Segurança na negociação;
▪ Proteção financeira dos futuros compradores;
▪ Garantia de que o terreno foi adquirido legalmente pelo incorporador;
▪ Torna-se possível registrar em cartório o compromisso de compra e
venda da unidade adquirida;
▪ Comprova que o incorporador não possui pendências junto ao INSS,
Secretaria de Finanças do Munícipio, Secretaria da Fazenda e Receita
Federal.
▪ Comprova que foram verificados os quadros de áreas conforme a ABNT.

15. O REGISTRO DE
INCORPORAÇÃO (RI)

16. PORQUE DA OBRIGATORIEDADE DO
REGISTRO DE INCORPORAÇÃO?
Pelo fator da segurança aos futuros compradores das
unidades.
Por que somente com o registro realizado é:
▪ possível a divulgação do empreendimento, em mídias de
marketing (televisão, rádio, jornal, panfletagem, etc);
▪ possível inicializar as vendas das futuras unidades
autônomas.

17. PROPAGANDAS DEMONSTRATIVAS
Com Registro de Incorporação
Visível
Sem Registro de Incorporação
Visível

18. QUAIS PUNIÇÕES RECAEM PARA QUEM
DESCUMPRE A LEI?
Tal ao incorporador, corretor e o construtor individual, que
lançar à venda de unidades sem ter formalizado a
incorporação junto ao registro de imóveis competente, e
gerando prejuízos aos adquirentes, estarão cometendo
crime contra economia popular e sendo penalizados em
reclusão de 1 a 4 ano, mais multa de cinco a cinquenta
vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

19. O CONTRATO COM A INCORPORADORA
Antes de efetuar o contrato
adquirindo um imóvel na planta de
uma incorporadora. O futuro
adquirente deve seguir esses
procedimentos:
Etapa 1
•Verificar a existência do registro da incorporação no
cartório imobiliário.
Etapa 2
•Exigir a existência de um contrato escrito de
promessa de venda.
Etapa 3
•Efetuar à leitura atenta de cada cláusula, parágrafo,
item, alínea etc.
Etapa 4
•Guardar todo o material de propaganda oferecida
pela incorporadora.
Etapa 5
•Solicitar um documento escrito em que contenha a
data da entrega do imóvel e demais promessas feitas
verbalmente pelo corretor da incorporadora.
Etapa 6
•Verificar a eventual existência, no contrato, da
possibilidade de a incorporadora poder obter
financiamento para construção do imóvel.
Etapa 7
•Caso o imóvel já esteja hipotecado, ou alienado, o
comprador deve exigir que o credor assine o
contrato conjuntamente, liberando o imóvel da
hipoteca ou da alienação.
Etapa 8
•Verificar se a incorporadora está, efetivamente,
alocando os recursos correspondentes às unidades
não vendidas, em igualdade de condições com os
que com ela contrataram.

20. QUAIS AS OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR?
▪ Discriminar no contrato o preço da cota de terreno e/ou da construção
quando a contratação, por preço global, compreender cota de terreno e
construção;
▪ informar aos adquirentes, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;
▪ indenizar os adquirentes pela não edificação ou pelo atraso das obras;
▪ manter o projeto aprovado, salvo autorização dos interessados ou exigência
legal;
▪ manter as condições de pagamento, salvo se tiver sido ajustada a faculdade de
reajustamento;
▪ requerer a concessão do “habite-se”, após o que, deverá requerer a averbação
da construção, no Registro de Imóveis, para efeito de individualização e
discriminação das unidades.

21. O QUE É PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO?
Propõe-se o sistema de afetação a dotar a incorporação
imobiliária, em cada empreendimento, de um patrimônio
próprio, que não se confunde com o patrimônio da
empresa. O objetivo é evitar que o incorporador utilize
recursos de um empreendimento em outros ou mesmo
para uso próprio, com prejuízo ao regular andamento das
obras.

22. ANÁLISE DE DADOS E
INTERPRETAÇÃO DE
RESULTADOS

23. OBJETIVO DA PESQUISA
A pesquisa de campo elaborada com o objetivo estudar a tendência dos
construtores que incorporam ou não, seus empreendimentos colocados à
venda em fase de construção.
Essa pesquisa é importante, pois mostra quantas irregularidades ainda
existem no mercado imobiliário pessoense, quando se tratado a
incorporação imobiliária.
E é desejado com a pesquisa ver a quantidade de empreendimento que
infligem a lei, na área pesquisada do bairro dos Bancários, zoneamento
que está sob a responsabilidade do Cartório Eunápio Torres em João
Pessoa.

24. MAPA
DEMONSTRATIVO
DE RUAS
PESQUISADAS

25. GRÁFICO: ÁREA DE PESQUISA
Ruas
Pesquisadas;
74,48
Ruas não
Pesquisadas;
25,52
Área de pesquisa
Ruas Pesquisadas
Ruas não Pesquisadas

26. GRÁFICO: EMPREENDIMENTOS
PESQUISADOS
31%
60%
9%
Empreendimentos Pesquisados
Com Registro de Incorporação
Sem Registro de Incorporação
Vendas não Iniciadas

27. GRÁFICO: COMPARAÇÃO ENTRE
UNIDADES PESQUISADAS
434
194
240
73 13 60
133 118
15
228
63
165
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
UNIDADES PESQUISADAS UNIDADES VENDIDAS UNIDADES DISPONÍVEIS
Comparação entre unidades pesquisadas
Total de Unidades Cadastro de Reservas Vendas com RI Vendas sem RI

28. GRÁFICO: MÉDIA DE PREÇO DAS
UNIDADES PESQUISADAS
R$ 264.779,67
R$ 283.475,00
R$ 267.244,60
R$ 261.229,00
UNIDADES PESQUISADAS
Média de Preço das Unidades Pesquisadas
Média de preço total Média de preço em Cadastro de Reservas
Média de preço com RI Média de preço sem RI

29. ASPECTOS
CONCLUSIVOS
O trabalho desenvolvido
objetivou alertar os profissionais
corretores e à sociedade acerca
do que seja a incorporação
imobiliária e as vantagens por ela
estabelecida.
Dessa forma, deixando
perceptível a necessidade e
importância do registro de
incorporação no processo de
vendas para futuras unidades
autônomas.

30. AGRADECIMENTOS
▪ Agradeço a minha orientadora Mônica Cristina, que destinou parte do
seu tempo para realização e conclusão desse trabalho.
Aos professores Aniuska e , que fizeram parte dessa banca
examinadora.
Como também a todos os professores que me ajudaram a trilhar esse
caminho rumo ao conhecimento.
Obrigado!

31. BIBLIOGRAFIAS
▪ BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 13
nov. 2014
▪ VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contrato em espécie / Sílvio de
Salvo Venosa. 10. ed. - São Paulo : Atlas, 2010. - (Coleção direito civil; v
3)
▪ SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautela
devidas e análise de riscos / Bruno Mattos e Silva. - 7. ed. - São Paulo:
Atlas, 2009.