Este documento fornece orientações sobre a compra de imóveis usados, destacando a importância de: 1) Inspecionar cuidadosamente o imóvel e verificar a infraestrutura da região; 2) Analisar documentos como a matrícula para identificar eventuais problemas; 3) Realizar pesquisas adicionais sobre financiamento, corretor e proprietário.

2. GOVERNADOR DO ESTADO DE SÃO PAULO
GERALDO ALCKMIN
SECRETÁRIA DE ESTADO DA JUSTIÇA E DA DEFESA DA CIDADANIA
ELOISA DE SOUSA ARRUDA
FUNDAÇÃO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR – PROCON/SP
DIRETOR EXECUTIVO
PAULO ARTHUR LENCIONI GÓES
CHEFE DE GABINETE
CARLOS AUGUSTO MACHADO COSCARELLI
DIRETORA ADJUNTA DE ESTUDOS E PESQUISAS
VALÉRIA RODRIGUES GARCIA
ASSESSORA DE COMUNICAÇÃO SOCIAL
BERNADETE DE AQUINO
PRODUÇÃO
EQUIPE DE ESTUDOS E PUBLICAÇÕES
DA DIRETORIA DE ESTUDOS E PESQUISAS
PROJETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃO
CARLOS ALBERTO DAMIANO
COLABORAÇÃO
RICARDO LIMA CAMILO
NEIDE AYOUB
DIRETORIAS TÉCNICAS DO PROCON
COLABORAÇÃO ESPECIAL
Prof. MARCELO DE ANDRADE TAPAI
São Paulo
2012

3. Índice
ESCOLHA DO IMÓVEL 4
ANÁLISE DA OFERTA 5
PESQUISAS IMPORTANTES 6
CONTRATOS 7
PONTOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS NO CONTRATO 9
FORMALIDADES LEGAIS 9

4. IMÓVEL USADO
CUIDADOS IMPORTANTES PARA A COMPRA
Comprar um imóvel exige cuidados especiais para que
o comprador não seja surpreendido e tenha o seu sonho
transformado em pesadelo
ESCOLHA DO IMÓVEL
Visitar o imóvel por dentro, com calma e, preferencialmente, acom-
panhado por um profissional habilitado pode parecer óbvio, mas é
fundamental para observar o estado de conservação da construção,
instalações elétricas e hidráulicas, estado das portas, se não há ra-
chaduras ou trincas em paredes e pisos etc. Verifique se há vagas na
garagem e se é demarcada ou não, em caso de condomínios. Procu-
re informar-se sobre o rateio das contas – água, luz, TV por assinatura
etc. Analise se a sua renda familiar é compatível com os gastos fixos
da moradia.
Vá à região do imóvel pretendido em dias e horários diferentes: um
lugar tranquilo de dia pode ser muito agitado de noite; um lugar
calmo no fim de semana pode ser intransitável em dias úteis. Con-
verse com moradores, comerciantes e porteiros locais. Procure saber
também se a região sofre com enchentes.
Observe se o bairro possui a infraestrutura que você necessita: es-
colas, posto de saúde, supermercados, farmácia, banco, padaria etc.
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IMÓVEIS USADOS

5. Avalie as condições do transporte público e das vias de acesso para o
trabalho, escolas, hospitais, supermercados, farmácias, etc. Às vezes, a
diferença no preço entre as regiões pode não compensar o gasto com
locomoção.
Casas térreas ou sobrados merecem atenção especial quanto à segu-
rança. A existência de terrenos baldios e estabelecimentos comerciais
próximos deve ser bem avaliada, assim como a iluminação da rua.
Caso pretenda usar o imóvel para finalidades comerciais, é importan-
tíssimo verificar a lei de zoneamento e a possibilidade da utilização
para o objetivo pretendido.
Além disso, procure saber se existem projetos de desapropriação para
a passagem de linha de metrô ou trem, a construção de estações ou a
abertura de avenidas.
ANÁLISE DA OFERTA
O mais importante, antes de iniciar qualquer negociação, é uma leitura
atenta da matrícula atualizada do imóvel. Esse documento está dispo-
nível a qualquer pessoa, bastando solicitar uma certidão no Cartório de
Registro de Imóveis responsável pela região, mediante o pagamento de
uma taxa.
A matrícula é o histórico do imóvel, como se fosse seu documento de
identidade (RG). Todas as informações ou restrições, como medidas do
terreno, área construída, acréscimo de construção, proprietários an-
teriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes, ficam ali
anotadas.
É fundamental que essa certidão seja recente, expedida há menos de
30 dias. Em uma certidão antiga podem faltar informações sobre, por
exemplo, uma ação recente na Justiça que afete o imóvel, ou até sobre
a venda do imóvel para outra pessoa.
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IMÓVEIS USADOS

6. PESQUISAS IMPORTANTES
Antes de assinar qualquer contrato, é importante verificar primeiro al-
guns documentos que, se não estiverem em perfeita ordem, podem
inviabilizar o negócio.
Consulte a descrição do imóvel constante na matrícula, especialmen-
te com relação à área construída. Todas as modificações realizadas no
imóvel, especialmente com o acréscimo de área construída, como a
construção de mais um cômodo (o “puxadinho”), a cobertura de área
ou o fechamento de espaço devem constar na matrícula. Essa verifica-
ção deve ser feita por um engenheiro ou arquiteto, mediante a apre-
sentação da ART/RRT. (ART – Anotação de Responsabilidade Técnica
para os engenheiros e RRT – Registro de Responsabilidade Técnica para
os arquitetos).
É preciso primeiro regularizar a obra realizada perante a Prefeitura para
depois proceder à regularização no registro de imóveis. O procedimen-
to é burocrático e pode demorar muito tempo. Também, se não houver
a regularização, o financiamento bancário poderá ser negado.
Observe que a área construída deve ser a mesma em todos os
documentos apresentados (IPTU, registro no cartório de regis-
tro de imóveis, nas plantas apresentadas). .
Caso pretenda financiar parte do valor, é fundamental verificar, antes da
compra, as condições de financiamento em vários bancos, comparando
as taxas e encargos, verificando qual a renda familiar que precisa ser com-
provada, se existem parcelas intermediárias, qual o percentual de com-
prometimento da renda e como é realizada a correção do saldo devedor.
Quando houver a intermediação de um corretor ou imobiliária, consulte
o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação PROCON-SP
– www.procon.sp.gov.br, para verificar se existem reclamações contra
a empresa. Consulte também o CRECI para verificar a regularidade da
inscrição dos corretores, e realize uma pesquisa no site do Tribunal de
Justiça do seu Estado para verificar se há algum processo contra o pro-
fissional ou a empresa e qual é o problema de que ele trata.
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IMÓVEIS USADOS

7. CONTRATOS
Como em qualquer contratação, é fundamental a leitura cuidadosa de
TODAS as cláusulas do contrato, com perfeito entendimento daquilo
que estiver escrito. O Código de Defesa do Consumidor determina que
todo contrato deve ser redigido de forma clara, legível e que as cláusulas
que limitam os direitos do consumidor devem estar em destaque, mas,
se necessário, consulte um profissional especializado que não tenha ne-
nhum vínculo com o vendedor ou que não tenha sido indicado por ele
ou pelo intermediário.
Normalmente, as negociações se iniciam com a assinatura de contratos
de promessa de compra e venda – é a partir desse ponto que se realiza a
análise dos documentos do imóvel, do atual proprietário e do comprador.
Os documentos que precisam ser apresentados são os seguintes:
•• Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada, expedida
pelo Cartório de Registro de Imóveis da respectiva região. Esse
documento informa a situação do imóvel nos últimos 20 anos;
•• Certidão de Nascimento atualizada do atual proprietário;
•• Certidões Negativas dos Cartórios de Protesto da cidade em que
reside o proprietário;
•• Certidão Negativa do Distribuidor Cível Federal, Estadual e Muni-
cipal e do Distribuidor Criminal Federal e Estadual do proprietário;
•• Certidão Negativa de Execuções Federais, Estaduais e Municipais
do proprietário;
•• Certidão Negativa da Justiça do Trabalho relativa a reclamações
nas quais o proprietário figure como Reclamado;
•• Certidão Negativa de IPTU do imóvel;
•• Declaração de inexistência de débito condominial da unidade,
assinada pelo síndico;
•• Certidão Negativa da Junta Comercial em nome do proprietário;
•• Certidão de Interdição ou Tutela que indica se o imóvel tem pen-
dências e se o proprietário está na sua capacidade civil.
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IMÓVEIS USADOS

8. As certidões devem ser obtidas em nome de todos os proprietários
constantes na matrícula.
Quando o vendedor for casado ou viver em união estável, devem ser
apresentadas as mesmas certidões em nome do cônjuge.
No caso de imóvel em nome de pessoa jurídica, além das certidões
em nome da empresa, devem ser exigidos os mesmos documentos
em nome de cada sócio.
Quando parte do valor for financiado, a análise da documentação do
comprador será realizada pelo banco. A promessa de compra e venda
estabelecerá o prazo no qual o comprador terá de apresentar a libera-
ção de crédito ao vendedor.
Também é na promessa de compra e venda que se estabelece o valor
do sinal a ser pago pelo comprador, que normalmente é depositado
em favor do vendedor. Esse valor não poderá ser utilizado até que a
documentação do imóvel, sem nenhuma restrição, seja apresentada.
Caso essa documentação não seja apresentada dentro do prazo pre-
visto, o sinal poderá ser devolvido ao comprador.
Quando o comprador não consegue o financiamento ou não pode re-
alizar o negócio por sua própria culpa, os contratos geralmente preve-
em que o valor do sinal depositado será destinado ao vendedor como
pagamento de multa pelo negócio desfeito.
Quando houver intermediação por um profissional habilitado e remu-
nerado, deverão constar no contrato sua qualificação completa e a da
imobiliária, que serão diretamente responsáveis por eventuais prejuí-
zos decorrentes da prestação de seus serviços. Fundamental também
ficar previsto quem pagará a corretagem: normalmente, esse paga-
mento é feito pelo vendedor ou o valor é descontado do preço total
do imóvel.
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IMÓVEIS USADOS

9. PONTOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS NO CONTRATO
O contrato precisa conter a qualificação das partes envolvidas, com
nome completo, profissão, estado civil, nacionalidade, CPF, RG e endere-
ço de cada vendedor, comprador e corretor.
Tudo aquilo que foi tratado nas conversas preliminares precisa necessa-
riamente constar no contrato escrito para poder ser exigido futuramen-
te. Guarde todos os anúncios ou folhetos de imobiliárias que oferecem
condições especiais, brindes, serviços extras, etc., pois servem de prova
da oferta realizada e obrigam a empresa a cumpri-la.
Todos os campos em branco do contrato devem ser riscados e todas as
folhas devem ser rubricadas. A indicação de testemunhas que presen-
ciaram a transação também é desejável.
É muito importante que o contrato traga detalhadamente a descrição
do imóvel, especialmente em relação a itens que não fazem parte da
construção, como, por exemplo, armários embutidos, lustres, duchas
e chuveiros, estabelecendo se referidos itens que foram exibidos ao
comprador no momento da visita serão entregues juntamente com o
imóvel.
Verifique, por fim, as condições previstas para uma eventual rescisão.
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IMÓVEIS USADOS

10. FORMALIDADES LEGAIS
É altamente recomendável que o contrato de compromisso ou promes-
sa de compra e venda seja levado ao Cartório de Registro de Imóveis
para averbação.
Essa providência, que poucos compradores adotam em razão da taxa
cobrada pelos Cartórios, garante a realização do negócio, caso o vende-
dor queira desistir depois. Além disso, evita os golpes de venda do mes-
mo imóvel para diversos interessados e garante a realização do negócio
para aquele que registrou o compromisso.
No momento do pagamento do preço do imóvel e da liberação de
eventual financiamento em nome do comprador, também é necessária
a lavratura da escritura definitiva de venda e compra. Essa escritura, re-
alizada pelo Tabelião de Notas, precisa conter todas as informações da
venda, com os exatos valores do negócio realizado.
Em seguida, a escritura definitiva precisa ser registrada na matrícula
do imóvel, pois, legalmente, só depois de realizado o registro é que se
transfere sua propriedade. Um ditado popular diz: “Quem não registra
não é dono”.
Atenção: Não confundir escritura, que pode ser lavrada em qualquer
Tabelionato de Notas, inclusive em relação ao mesmo imóvel para com-
pradores diferentes, com certidão de matrícula, pois a matrícula é úni-
ca e só pode constar em um Cartório de Registro de Imóveis, o da região
de localização.
IMPORTANTE: a compra e venda de imóvel entre particula-
res é regulada pelo Código Civil, não se caracterizando relação
de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. .
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IMÓVEIS USADOS

11. FUNDAÇÃO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR – PROCON-SP
ENDEREÇOS E CANAIS DE ATENDIMENTO
ATENDIMENTO PESSOAL – POSTOS POUPATEMPO
2ª a 6ª, das 7h às 19h - Sábados, das 7h às 13h
ITAQUERA SANTO AMARO SÉ
Av. do Contorno, 60 Rua Amador Bueno, Praça do Carmo
Metrô Itaquera 176/258 s/nº
ATENDIMENTO ELETRÔNICO E SITE
INTERNET
www.procon.sp.gov.br
@ BLOG: educaproconsp.blogspot.com.br
FACEBOOK: www.facebook.com/proconsp
TWITTER: www.twitter.com/@proconspoficial
OUTROS ATENDIMENTOS
TELEFONE - Disque: 151
CARTAS FAX
Para orientações e cadastro de
Caixa Postal 1151 (11) 3824-0717 reclamações fundamentadas
Cep: 01031-970 2ª a 6ª, das 10h às 16h 2ª a 6ª, das 7h às 19h
OUVIDORIA - Criticas, elogios e sugestões ao PROCON-SP
Rua Barra Funda, 930, Sala 401 – Barra Funda, Cep 01152-000, São Paulo-SP
Telefone: 0800 377 6266
Email: ouvidoria@procon.sp.gov.br
NÚCLEOS REGIONAIS
fiscalização, cursos, palestras e suporte aos Procons municipais
Bauru, Campinas, Presidente Prudente, Santos, São José dos Campos e Sorocaba
OUTROS MUNICÍPIOS Consulte a prefeitura de sua cidade ou o site do Procon-SP