O documento discute as diversas complexidades envolvidas na compra e venda de imóveis através de escrituras públicas, destacando que (1) certidões negativas da Receita Federal e do INSS são necessárias para evitar nulidades, (2) análises detalhadas da situação financeira dos proprietários são recomendadas para identificar possíveis problemas não revelados em certidões, e (3) o comprador deve escolher cuidadosamente o tabelião responsável pela escritura para garantir a segurança jurídica da transação.

1. AS VÁRIAS FACES DE UMA ESCRITURA
* Ângelo Volpi Neto
Ao leigo em Direito e adquirente de imóveis, pode parecer que escrituras públicas são todas
iguais e que, basta assinar uma, para ter seu imóvel garantido para o resto da vida. Ocorre que, a
diversidade e complexidade das leis e jurisprudências, escondem muitos problemas que podem advir
após a compra do imóvel.
De maneira geral o Direito protege os credores, sejam eles particulares, como créditos
trabalhistas, fianças, avais, etc., ou órgãos públicos como Receita Federal, INSS, Receita Estadual e
outros tantos. Atualmente temos acompanhado a crescente demanda de anulação de compras e vendas,
justamente por fraudes a credores ou imperfeições na lavratura da escritura ou contrato particular.
Os casos mais comuns são vendas de empresas sem a devida negativa de ônus do INSS, que
segundo reza a legislação, são nulas de pleno direito, ou seja, nem ingressam no campo da discussão
sobre a sua validade.
A rigor para se lavrar uma escritura de venda de pessoa física, são necessárias somente as
certidões negativa do registro de imóveis e prefeitura para pessoas jurídicas em geral e também são
necessárias as negativas da Receita Federal e INSS. Essa última diga-se de passagem, só pode ser
dispensada se a empresa tiver como atividade econômica, exclusivamente a atividade de compra e
venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou
construção de imóveis destinados à venda. Qualquer outra atividade além destas, já elimina a
possibilidade de lavratura de escritura sem a certidão negativa do INSS e portanto é NULA de pleno
direito.
O que ocorre, é que na certidão negativa de registro de imóveis, não aparecem os demais
problemas que podem comprometer o negócio. Razão pela qual recomendamos uma análise detalhada
das condições financeiras dos proprietários. São vários os procedimentos a serem analisados posto que,
uma certidão positiva pode não ser fato impeditivo da venda, visto que os proprietários podem ter outros
bens para garantir aquele débito.
Analisar a viabilidade de uma venda é trabalho complexo e caro, porém imprescindível para
aquele que quer garantir segurança na compra de imóvel. Cabe ao comprador e a ninguém mais,
escolher o tabelião que vai lavrar sua escritura. Não acredite naqueles que alegam que “os documentos
já se encontram no cartório tal”. Esta escolha é pessoal do comprador, aliás é ele quem vai pagar o
serviço no tabelionato. Com referência ao registro de imóveis, não há opção pois, existe distribuição
obrigatória por região.
È preciso que o comprador entenda esta clara diferença e faça de seu negócio imobiliário um
investimento e não um problema, esse é o desejo das pessoas sérias que vivem do mercado imobiliário.
Não há facilidade nem preço que compense o desdém a esse tema pois, comprar um imóvel
sem segurança no contrato, é o mesmo que comprar um automóvel sem freio para economizar.