Aula 18 nbr 12721

Introdução
 NBR 12721 – Avaliação de custos de
construção para incorporação imobiliária e
outras disposições para condomínios
edilícios
 Atender as Leis Federais 4591/64 e 4864/65
 Documento obrigatório para profissional de
engenharia que pretende-se de dedicar à
elaboração dos orçamentos de incorporação

Lei 4591/64
 Dispõe sobre condomínios em edificações e
incorporação imobiliária
 TÍTULO I DO CONDOMÍNIO
 Da Convenção de Condomínio
 Das Despesas do Condomínio
 Do Seguro,do Incêndio, da Demolição e da
Reconstrução Obrigatória
 Utilização da Edificação ou do Conjunto de
Edificações
 Da Administração do Condomínio
 Da Assembléia Geral

Lei 4591/64
 Título II DAS INCORPORAÇÕES
 CAPÍTULO I Disposições Gerais
 incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial,
de edificações ou conjunto de edificações compostas de
unidades autônomas
 Incorporação imobiliária é o contrato pelo qual a empresa de
incorporação se compromete a vender, ou vende, fração ideal de
terreno com vinculação à unidade autônoma de edificação por
construir sob regime condominal, na forma de projeto de
construção que a autoridade administrativa aprovará, e de
memorial que o descreva, e será arquivado no Registro de
imóveis.

Lei 4591/64
 CAPÍTULO I Disposições Gerais
 Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas,
em edificações a serem construídas ou em construção sob
regime condominial, ou que meramente aceite propostas para
efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das
obras concluídas

Lei 4591/64
 CAPÍTULO I-A.DO PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO
 O patrimônio de afetação não se comunica com
os demais bens, direitos e obrigações do
patrimônio geral do incorporador ou de outros
patrimônios de afetação por ele constituídos e só
responde por dívidas e obrigações vinculadas à
incorporação respectiva

Lei 4591/64
 CAPÍTULO II Das Obrigações e Direitos do
Incorporador
 Capítulo III Da Construção de Edificação em
Condomínio
 O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão
parte integrante e complementar do contrato;
 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das
obras e as condições e formas de sua eventual
prorrogação

Lei 4591/64
 Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas
Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº
4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas
que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:
 I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para
uso dos sindicatos, na forma do art. 54;
 Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de
construção, para fins de disposto no artigo 59;
 III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins
da alínea h, do art. 32;
 IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para
fins do disposto no art. 32;
 V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o
pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de
incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.
 Seção II Da Construção por Empreitada
 Seção III Da Construção por Administração
 CAPíTULO IV Das Infrações
 CAPÍTULO V Das Disposições Finais e Transitórias

Lei 4591/64
 Documentos para registro de incorporação:
 (art 32)
 e) cálculo das áreas das edificações,(global, partes comuns) indicando
cada tipo de unidade e a respectiva metragem de área construída
 g) memorial descritivo;
 H) avaliação do custo global da obra;
 i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades
autônomas que elas corresponderão;
 L)Declaração em que se defina a parcela do preço;
 P) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número
de veiculos que garagem comporta e os locais destinados à guarda dos
mesmos.

Lei 4864/65
 Cria medidas de estímulos a Indústria da
Construção Civil

NBR 12721:2006
 Requisitos para orçamento
 Principal elemento: preço do edifício a ser incorporado
 Orçamento padronizado  8 planilhas  Quadros (I a VIII)
 Preenchimento tendo em vista  características, dimensões e
acabamentos;
 Atribuir justo valor na hora do rateio de valores e despesas de
condomínios entre moradores e administradores;
 Preço : antes e depois da incorporação
 Fase de ante-projeto Quadros I a IV
 “Custos unitários básicos”
 Após a incorporação  orçamento discriminado  revisado
semestralmente

NBR 12721:2006
 1. Objetivos
 2. Referências normativas
 3. Definições quanto aos tipos de projetos, número de pavimentos,
número de unidades etc.
 projeto – padrão:
 Projetos padrão: projetos selecionados para representar os
diferentes tipos de edificações que são usualmente objeto de
incorporação para construção em condomínio e conjunto de
edificações, definidos por suas características principais:
 Número de pavimentos
 Número de dependências por unidade
 Áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades
autônomas
 Padrão de acabamento da construção
 Número total de unidades.

NBR 12721:2006
 4. Identificação das unidades autônomas
 parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e
coisas comuns, sujeita as limitações da lei, constituída de
dependências e instalações de uso privativo e de parcela das
dependências de uso comum da edificação ou não, assinaladas
por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de
identificação e discriminação.
 destinada a fins residenciais ou não
 5. Critérios para determinação e cálculo de áreas
 Área real do pavimento
 Área da superfície limitada pelo perímetro externo da edificação, no
nível do pavimento correspondente, excluídas as áreas não
edificadas (vazios, dutos, shafts)
 Pilotis  área igual à do pavimento acima + áreas cobertas externas
a projeção e das áreas descobertas que tenham outros
aproveitamentos não apenas ventilação e iluminação

NBR 12721:2006
 Área real privativa da unidade autônoma
 Área da superfície limitada pela linha que
contorna as dependências privativas, cobertas ou
descobertas, excluído as áreas não edificadas
 Dependências de uso comum  faces externas da
paredes
 Dependências privativas  eixo das paredes

NBR 12721:2006
 Área real de uso comum
contorna a dependência de uso comum, coberta
ou descoberta, excluído as áreas não edificadas
 Faces externas das paredes externas
 Faces internas das paredes que separam das
unidades autônomas

NBR 12721:2006
 Áreas reais: medidas da superfície de
quaisquer dependência, ou conjunto de
dependências, cobertas ou descobertas, nela
incluídas as superfícies das paredes, de
pilares e demais elementos construtivos
 Área real total do pavimento: soma das áreas
cobertas e descobertas reais de um
determinado pavimento, medidas a partir do
projeto arquitetônico

NBR 12721:2006
 Área real total da unidade autônoma: soma
das áreas cobertas e descobertas reais e
condominiais que definem a área total da
unidade autônoma considerada, calculadas a
partir do projeto arquitetônico aprovado;
 Área real global da edificação: soma das
áreas cobertas e descobertas reais, situadas
nos diversos pavimentos da edificação,
calculadas a partir do projeto de arquitetura
aprovado.

NBR 12721:2006
 Área coberta
 Área da superfície limitada pela linha que contorna a
dependência coberta, excluídas as áreas não edificadas
 Faces externas das paredes que a separam de
dependência de uso comum (caso seja de uso privativo)
 Faces externas caso de ser ela própria de uso comum
 Eixo das paredes de dependências contiguas se forem
ambas de uso comum ou de uso privativo
 Da projeção da cobertura quando não for limitada por
parede

NBR 12721:2006
 Área descoberta
contorna a dependência descoberta, passando
pelas projeções, excluídas as áreas não
edificadas
 Faces internas das paredes que separam de
quaisquer dependência coberta
 Eixo das paredes quando ambas forem de uso
privativo ou de uso comum

NBR 12721:2006
 Área Equivalente
 Área virtual cujo o custo da construção é
equivalente ao custo da respectiva área real,
utilizada quando este custo é diferente do
custo unitário básico da construção, adotado
como referência
 Área real: é aquela medida em planta, seguindo os
critérios da norma
 Área equivalente: é obtida levando-se em conta a
proporção de custo em relação ao padrão geral da
obra

NBR 12721:2006
 Área equivalente
 Cada dependência deve ser considerada em três
dimensões, tendo seu custo real efetivo orçado
ou estimado com os mesmos critérios utilizados
no orçamento-padrão:
 Com os acabamentos efetivamente empregados
nessa dependência
 Perímetro da área  fase externa não confrontantes
com outra área construída
 Ou metade da espessura da parede confrontante

NBR 12721:2006
 Área equivalente
 O custo unitário = custo orçado ou estimado/ área
 O coeficiente para cálculo da equivalência de
área = custo unitário da área/ último custo unitário
básico do mesmo padrão divulgado
 O coeficiente de proporcionalidade é um dado
virtual,não métrico, mas atrelado ao valor de custo da
unidade.

NBR 12721:2006
 Coeficientes médios
 Garagem (subsolo) 0,50 a 0,75
 Área privativa (unidade autônoma padrão) 1,00
 Área privativa (salas com acabamento) 1,00
 Área privativa (sem acabamento) 0,75 a 0,90
 Área de loja sem acabamento 0,40 a 0,60
 Varandas 0,75 a 1,00
 Terraços 0,30 a 0,60
 Estacionamento sobre terreno 0,5 a 1,0

NBR 12721:2006
 Coeficientes médios
 Área de projeção do terreno sem benfeitoria 0,00
 Área de serviço aberta 0,50
 Barrilete 0,50 a 0,75
 Caixa d’água 0,50 a 0,75
 Casa de máquinas 0,50 a 0,75
 Piscina 0,50 a 0,75
 Quintais, calçadas e jardins 0,10 a 0,30

Exemplo
 A área equivalente é obtida pela
multiplicação da área real por esse
coeficiente;
 Aeq= área x (1+ fator de ajuste)

Quadros de áreas reais e
equivalente
 Quadro I: cálculo das áreas nos pavimentos
e da área global
 Quadro II: cálculo das áreas das unidades
autônomas
 Quadro IV –B: Resumo das áreas reais das
unidades autônomas para atos de registro e
escrituração das unidades autônomas.

NBR 12721:2006
 Critérios para cálculos áreas equivalentes de
custo de construção
 Estimativa parcial dos custos previstos

NBR 12721:2006
 Custo global da construção
 =∑ ( área equivalente em área de custo
padrão global x custo unitário básico) +
parcelas adicionais + impostos, taxas e
emolumentos cartorários+ projetos+
remuneração do construtor + remuneração
do incorporador)

NBR 12721:2006
 Custo unitário de construção ou valor m2 de
construção
custo global da construção
área equivalente
 Quadro III – Informações para arquivo no registro
de imóveis

NBR 12721:2006
 Custo de construção da unidade autônoma
 = valor por m2 da construção x área equivalente
em área de custo da unidade autônoma
 Custo de sub-rogação suportado por cada
unidade
 = Custo total da construção – custo da própria
unidade

NBR 12721:2006
 Quadros
 Quadro III: Avaliação do custo global e unitário da
construção
 Quadro IV A: Avaliação do custo de custo de
construção de cada unidade autônoma e cálculo
de rateio de subrogação

Construção e
mercado
maio/2013

Critérios e procedimentos para elaboração
de orçamento de custo de construção
Orçamento do custo da construção Calculado
por:
Visto:
Data:
Prof.Resp.
Visto:
Folha
Nº
Local do Imóvel
ITEM Discrimina
ção (anexo
B)
Quantidade Unid Composiçã
o adotada
(referencia)
Preço
Unitário
Preço
do
serviço
Totais
B.2.1
Serviços
iniciais
B.2.1.1
Serviços
técnicos ...
-
Levantame
nto ou
estimativas
Preços
atuais

CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS
DOS PROJETOS PADRÃO

TABELA 5 - Lotes básicos – Projetos
padrão
Residenciais - Normal

Preço final
 VF = [CUB + (E + F+ le+outros)/Aeq] x (1+
BDI)
 E, F, le + outros  custos dos elevadores,
fundações especiais, instalações especiais,
demais parcelas que não entram no cálculo
do CUB.

CUB
 Coleta de preços
 mensal
 Junto as construtoras e fornecedores
 Salários sem encargos sociais
 Por meio de questionário
 Método de cálculo
 Análise estatística de consistência
 aplica-se o coeficiente físico correspondente ao respectivo
insumo no lote básico de cada projeto padrão
 Cálculo da mão-de-obra aplica-se encargos sociais
 Amostra por insumo composta por no mínimo 20 informações
 Atualização e divulgação
 Exclusão de itens (fundações, elevadores, projetos etc)
 Até o dia 5 do mês subsequente

CUB
 http://www.sinduscondf.org.br/cub.php

Critérios para informações da
especificação construtiva
 Memorial técnico descritivo dos projetos
 roteiro

Quadros
 Quadro V: Informações gerais
 Quadro VI: Memorial descritivo dos
equipamentos
 Quadro VII: Memorial descritivo dos
acabamentos das dependências de uso
privativo das unidades autônomas
 Quadro VIII: Memorial descritivo dos
acabamentos das dependências de uso
comum

Cronograma x pagamentos
 Contrato por administração
 Parte do valor global  pagamento previsto por
prestações liquidação no início ou no fim de
determinadas etapas do serviço
 Discriminadas no orçamento
 Pagamento previsto  prestações mensais
vinculadas às diversas etapas do serviço

Cronograma x pagamentos
 Contrato por empreitada
 Vencimentos das prestações vinculadas  após
o término da execução de todos os serviços
previstos

Anexos
 Anexo A – Quadro de áreas e quadros
descritivos
 Anexo B – Discriminação orçamentária
 Anexo C – Critérios de orçamentação

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