2212201111938450 pal. 15.12.2011 dr. rodrigo toscano de brito

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2212201111938450 pal. 15.12.2011 dr. rodrigo toscano de brito

  1. 1. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA:TEORIA E PRÁTICARODRIGO TOSCANO DE BRITO Doutor e Mestre em Direito Civil pela PUC-SPProfessor de Direito Civil da UFPB, UNIPÊ e da Escola Superior da Magistratura Advogado
  2. 2. PARTE ICONFIGURAÇÃO DO CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
  3. 3. NOÇÃO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIAATIVIDADE INCORPORATIVANEGÓCIO JURÍDICO INCORPORATIVO
  4. 4. CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Definição do negócio jurídico incorporativo É o negócio jurídico através do qual o incorporador se compromete com o comprador ou promissário comprador, de fração ideal de terreno vinculada àfutura unidade autônoma, a construir uma edificaçãoe transferir para o nome dos respectivos adquirentesa propriedade de uma ou mais unidades autônomas, com o intuito de se instituir, na edificação, o regime de condomínio edilício.
  5. 5. ELEMENTO FORMAL a) Aspectos formais da atividade incorporativa: art. 32, LCI Declaração de número de vagas na garagem (Art. 32, letra “p”)b) Aspectos formais do negócio jurídico incorporativo: art. 32, §2o
  6. 6. NATUREZA JURÍDICA Natureza complexa:a) Compra e venda ou promessa de compra e venda de coisa exclusiva e de coisa de uso comum b) Construção c) Instituição do condomínio edilício
  7. 7. CONTRATO DE CONSTRUÇÃOA construção se dá sob dois regimes: EMPREITADA ADMINISTRAÇÃO
  8. 8. PARTE IIA INFLUÊNCIA DO CÓDIGO DEDEFESA DO CONSUMIDOR EM FACE DO CONTRATO DEINCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
  9. 9. Obrigação do incorporador em registrar a incorporação antes do início das vendas das unidades ARTIGO 32, LETRAS, LCI: REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃOArt. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias,findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo
  10. 10. Lançamento e publicidade doempreendimento em face do Código de Defesa do Consumidor (artigos 30, 31 e 35 do CDC)
  11. 11. CLÁUSULAS POLÊMICAS NO CONTRATO DE INCORPORAÇÃOCláusula autorizando o incorporador a alterar o projeto apresentado ao adquirente - O incorporador deve seguir o que estiver arquivado no RI
  12. 12. Cláusula translativa dos riscos doempreendimento do incorporador para os adquirentes das unidades autônomas Ex: “Caso haja inadimplência de mais de 30% dos compradores, o incorporador fica autorizado a paralisar a obra”.
  13. 13. Cláusula penal compensatória pelo atraso da entrega da obra pelo incorporador - Possibilidade de maior prejuízo para o adquirente
  14. 14. Cláusula determinante da perda total ouparcial das prestações pagas pelo adquirente da unidade autônoma - Posição do STJ: devolução a vista
  15. 15. Cláusula de reajuste das prestações no financiamento direto com o construtor / incorporador ANTES DA ENTREGA DA OBRA: Parcelas acrescidas da correção monetária: INCC ou CUB APÓS A ENTREGA DA OBRA:Parcelas acrescidas da correção monetária (IGP-M) + juros de 1% (um por cento) ao mês
  16. 16. Contrato de permuta do terreno por área construídaArt. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der compagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro; Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues empagamento do terreno que correspenderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.
  17. 17. Atos adjacentes à etapa de conclusão da obra Inadimplemento da obrigação de outorgar a escritura pública definitiva em nome docomprador consumidor em virtude da existência de ônus hipotecário Súmula 308 do STJ Impossibilidade do incorporador de fazer a averbação da construção “Habite-se” e CND
  18. 18. Responsabilidade civil do incorporador pelo fato e vício do produto ou serviço e pela solidez e segurança da obra
  19. 19. QUAL SISTEMA DEVE SER APLICADO:Código de Defesa do Consumidor? Código Civil?
  20. 20. Responsabilidade do construtor pelo vício na obra1a. Tese: PRAZO DE GARANTIA: 5 anos Prescrição: 20 anos (CC/16) Decadência: 180 dias (CC/02)2a. Tese: Visibilidade do vício + 90 dias (decadencial)
  21. 21. SEGURANÇA JURÍDICA DOADQUIRENTE DE UNIDADE AUTÔNOMA HIPÓTESE DE FALÊNCIA DO INCORPORADOR
  22. 22. CESSÃO DA INCORPORAÇÃOPARA UM NOVO INCORPORADOR POSSIBILIDADE
  23. 23. TENTATIVA DE SOLUÇÃO DO PROBLEMA PREVENTIVAMENTE ATRAVÉSDO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
  24. 24. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO Lei 10.931/2004Pelo regime de afetação se cria um patrimônio especial com os recursos arrecadados pelo incorporador, de modo a que, na eventualidade de uma insolvência do incorporador, possam os seus consumidores e credores manter livres os seus investimentos doconcurso de credores que se seguirá à insolvência do empreendedor
  25. 25. OBRA 1 OBRA 2 INCORPORADOROBRA 3 OBRA 4
  26. 26. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO XSOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE)
  27. 27. OBRIGADOPELA ATENÇÃORODRIGO TOSCANO DE BRITO rodrigo@toscanodebrito.com.br (0 xx 83) 9981-9418 (0 xx 83) 3241-1740

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