O documento discute o Plano Diretor como principal instrumento do planejamento urbano no Brasil. Apresenta os antecedentes históricos desde os planos higienistas no início do século XX, passando pela Constituição de 1988 que tornou o Plano Diretor obrigatório para cidades com mais de 20.000 habitantes, até a regulamentação pelo Estatuto da Cidade em 2001. Destaca três importantes instrumentos: o usucapião de imóvel urbano, o estudo de impacto de vizinhança, e as operações urbanas consorciadas.

1. PLANO DIRETOR INSTRUMENTO DE
PLANEJAMENTO URBANO
 Instrumento por excelência do Planejamento
Urbano;
 Antecedentes do Plano Diretor:
 CF: necessidade cidades terem Planos Diretores;
 Discute-se muito:
 Abrangência Espacial dos Planos Diretores;
 Instrumentos a serem aplicados e de melhores
resultados;
 Participação da Sociedade no Processo de Planejamento;

2. Planejamento Urbano e planos diretores no
Brasil desde o início do Século XX
 Planos Higienistas:
 Francisco Pereira Passos/Saturnino de Brito ( Rio de Janeiro);
 Planos Viários:
 Prestes Maia , Plano de Avenidas de São Paulo;
 Antes 1988:
 Planejamento muito Regulatório do Uso do Solo Urbano;

3. Constituição 1988:
Diretrizes da Política Urbana
 Debate Antigo: Teve seu auge no governo João Goulart ( antecede
o regime militar);
 Constituição de 1988:
 Autonomia Municipal;
 Art. 182 parágrafo 1°:
 “ o Plano Diretor, aprovado pela câmara Municipal, obrigatório para cidades
com maios de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da Política de
Desenvolvimento e de Expansão Urbana”.
 Deveriam ser executados até 2006;

4. Política Urbana na Constituição Federal de
1988
 Política Urbana:
 Ordenar o Pleno Desenvolvimento das funções da cidade e garantir
o bem estar de seus habitantes;
 Plano Diretor obrigatóro cidade com mias de 20.000 habitantes;
 Propriedade Urbana deve cumprir sua função social;
 Desapropriação de imóveis urbanos com justa indenização em
dinheiro;
 Poder público poder de intervir em imóvel que não cumpre sua
função social;
 I. Parcelamento e edificação compulsória (notifica para dar destinação ao imóvel) ;
 II. IPTU progressivo ( transcorrido prazo dado ao proprietário, majoração do IPTU
durante 5 anos e mantido no seu valor máximo) ;
 Desapropriação com pagamento através de títulos públicos;
 Usucapião de imóvel urbano após 5 anos de ocupação sem
contestação (até 250 m² de área);

5. Estatuto da Cidade : Regulamenta a Constituição
no que tange à Política Urbana (lei 10.257/2001)
 Direito Urbanístico: Essencial para o Planejamento
Urbano;
 Organiza o Espaço nas cidades;
 Uso e ocupação do solo urbano;
 Proteção ambiental;
 Regras estruturais e funcionais da edificação urbana;
 Código Civil:
 Município Capacidade de :
 Exercer Direitos;
 Contrair obrigatoriedades;
*Depois de 11 anos de discussão aprovado o Estatuto das Cidades

6. Estatuto da Cidade
 Art. 1. Na execução da Política Urbana:
 Parágrafo 1°. “ Este estatuto regula o uso da propriedade urbana em prol do bem
coletivo, da segurança e do bem estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio
ambiental”;
 Diretrizes Gerais:
 Garantia ao direito de cidades sustentáveis:
 Direito à terra, aos equipamentos urbanos, etc.
 A Gestão Democrática:
 Acompanhamento, participação no planejamento e gestão da cidade;
 Cooperação de Instâncias de Governo e Atores Sociais:
 Arena de conflitos;
 Consenso possível;
 Planejamento do Desenvolvimento das Cidades:
 Evitar/ corrigir as distorções do crescimento urbano;
 Oferta de equipamentos Urbanos:
 Equipamentos públicos e;
 Serviços públicos.

7. Estatuto da Cidade
 Diretrizes Gerais:
 Ordenamento e controle do uso do solo:
 Compatibilização de usos;
 Parcelamentos sem impactos negativos na infraestrutura;
 Uso do imóvel para o bem estar comum (evitar a especulação imobiliária);
 Boa qualidade ambiental;
 Complementaridade atividades urbanas e rurais:
 Desenvolvimento integrado;
 Respeito aos limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica;
 Justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de
urbanização;
 Adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e
dos gastos públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano;
 Recuperação dos investimentos públicos de que tenha resultado a
valorização de imóveis urbanos;
 A proteção, recuperação do meio ambiente natural e construído, do
patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;
 Audiências do poder público municipal e da população:
 Casos de interesse na implantação de projetos polêmicos;

8. Estatuto da Cidade
 Diretrizes Gerais:
 A regulamentação fundiária e urbanização de áreas ocupadas
por populações de baixa renda;
 A simplificação da legislação de parcelamento e uso do solo
urbano ( redução dos custos habitacionais);
 A isonomia de condições para os agentes públicos e privados na
promoção de empreendimentos e atividades de urbanização
atendidos os interesses sociais;

9. Estatuto da Cidade
Instrumentos
 Instrumentos de planejamento municipal:
 Plano Diretor;
 Parcelamento do solo;
 Uso e ocupação do solo;
 Gestão orçamentária participativa dentre outras;
 Instrumentos tributários e financeiros:
 IPTU e IPTU progressivo no tempo;
 Instrumentos jurídicos e políticos:
 Desapropriação;
 Instituição de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS);
 Usucapião de imóvel urbano;
 Outorga onerosa do direito de construir e alteração de uso;
 Operações urbanas consorciadas;
 Outros.
 Instrumentos que dizem respeito aos impactos ambientais:
 EIA/RIMA:
 EIV: Estudo de impacto de vizinhança;

10. 3 Instrumentos Destacados
 1. Usucapião de imóvel urbano:
 Relacionado à:
 Regularização fundiária;
 Vazios Urbanos;
 Especulação imobiliária;
 Condição:
 “Ocupar ininterruptamente área ou edificação de até 250 m², durante cinco anos ou mais para moradia
desde que não tenha outro imóvel”;
 “Acima de 250 m² de área passiveis de regularização fundiária coletiva – usucapião coletivo.”

11. 3 Instrumentos Destacados
 2. Estudo de Impacto de Vizinhança:
 Plano Diretor e legislação complementar estabelece quais atividades podem se
localizar nas diversas zonas da cidade;
 Mesmo respeitando as diretrizes de uso e ocupação do solo há atividades que
pela natureza, porte ou especificidade causam impactos ambientais na
vizinhança;
 Necessidade, então de realização de Estudo de Impacto de Vizinhança;
 Essa exigência tem interface coma Política Nacional de Meo Ambiente;
 Exemplo:
 Shopping Center;
 Escolas;
 Bares e Casa de Shows;
 Hospitais;
 Ginásios Esportivos;
 Etc.
 Buscam-se medidas mitigadoras e compensatórias

12. 3 Instrumentos Destacados
 2. Estudo de Impacto de Vizinhança:
 EIV: Pontos Positivos e Negativos do Empreendimento;
 Vale para empreendimentos públicos e privados;
 Quem terá de fazer EIV: Lei Municipal;
 Técnicos e População devem participar da avaliação ( audiências
públicas);

13. 3 Instrumentos Destacados
 Operações Urbanas Consorciadas:
 “ Conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo poder
público municipal, com a participação dos proprietários,
moradores, usuários, investidores com o objetivo de alcançar em
uma área transformações urbanísticas, estruturais, melhorias
sociais e a valorização ambiental”;
 Parceria (ideia eixo) entre poder público, moradores e iniciativa
privada;
 Conjunto de medidas:
 Físicas, legais e tributárias;
 Visa transformar valor imobiliário valor mobiliário (título financeiro);

14. 3 Instrumentos Destacados
 O pe raçõ e s Urbanas Co nso rciadas - Passo s :
 1° passo:
 Definir a área e os projetos a serem implementados;
 Definir área total dos impactos dos projetos;
 2°. Passo:
 Alteração de zoneamento com congelamento ou definição de 1 (um) para o
coeficiente de construção;
 Visa evitar ganhos particulares com a ocupação urbana consorciada;
 3° Passo:
 Estabelece-se a área total edificável para a região impactada pela operação;
 Ex: 150 mil m², mas já se tem 50 mil m² construídos, assim pode-se construir ainda
100 mil m² de edificação;
 Essa área edificável e transformada em títulos denominados “ Certificados de
Potencial Adicional de Construção – CEPAC)

15. Boa noite a todos!