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CURSOS DE PÓS-GRADUAÇÃO 2010
Curso de Direito dos Contratos
Módulo de Contratos Imobiliários
Parcelamento de Solo Urbano
Pedro Kurbhi
27 de Novembro de 2010
Plano de Vôo
• Direito de Propriedade – Evolução
• Parcelamento de Solo – Perspectivas
• Política Urbana
– Objetivos
– Instrumentos (Planejamento, Tributários e financeiros,
Jurídicos e Políticos)
• Legislação (Constituição Federal, Código Civil, Lei 6766/79)
• Loteamento (Conceitos, Requisitos, Vedação, Loteamentos
especiais)
• Natureza dos Contratos – venda e compra (Súmula 84 STJ)
• Julgado
Direito de Propriedade – Evolução
Direito de Propriedade
• Relativização do caráter absoluto da propriedade imóvel
• Caráter de ‘socialidade’ do Código Civil
• Função socidal da propriedade/ Uso Racional da propriedade
• Possibilidade de anulação dos negócios que desobedeçam a
função social da propriedade
• Parcelamento de solo
• Política urbana
Parcelamento de Solo – Perspectivas
Parcelamento de Solo
• Perspectiva civilista: expressão da faculdade de dispor do direito
de propriedade (ênfase ao direito subjetivo do proprietário)
• Perspectiva urbanista: operação urbana, no contexto do
desenvolvimento horizontal da cidade (ênfase à regulamentação
pública e ao controle do parcelamento do solo).
• Perspectiva ambientalista: operação polivalente de integração de
espaços públicos e privados no contexto da função “sócio-
ambiental” (ou “ecológico-ambiental”) da cidade, pelo
fracionamento sustentável da propriedade imobiliária (ênfase ao
fato de que o parcelamento do solo servir de base a uma
multiplicidade de acomodações ambientais relevantes).
Política Urbana
Política urbana
O Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e
interesse social que regulem o uso da propriedade urbana em
prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos
cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental
Política Urbana - Objetivos
Política urbana
A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e da
propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
• garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o
direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental,
à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços
públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras
gerações;
• gestão democrática por meio da participação da população e
de associações representativas dos vários segmentos da
comunidade na formulação, execução e acompanhamento de
planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
• cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os
demais setores da sociedade no processo de urbanização, em
atendimento ao interesse social;
• planejamento do desenvolvimento das cidades, da
distribuição espacial da população e das atividades
econômicas do Município e do território sob sua área de
influência
• oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e
serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da
população e às características locais;
• integração e complementaridade entre as atividades urbanas
e rurais, tendo em vista o desenvolvimento socioeconômico
do Município e do território sob sua área de influência;
• adoção de padrões de produção e consumo de bens e
serviços e de expansão urbana compatíveis com os limites da
sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município
e do território sob sua área de influência;
• justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do
processo de urbanização;
• adequação dos instrumentos de política econômica, tributária
e financeira e dos gastos públicos aos objetivos do
desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os
investimentos geradores de bem-estar geral e a fruição dos
bens pelos diferentes segmentos sociais;
• recuperação dos investimentos do Poder Público de que
tenha resultado a valorização de imóveis urbanos;
• proteção, preservação e recuperação do meio ambiente
natural e construído, do patrimônio cultural, histórico,
artístico, paisagístico e arqueológico;
• audiência do Poder Público municipal e da população
interessada nos processos de implantação de
empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente
negativos sobre o meio ambiente natural ou construído, o
conforto ou a segurança da população;
• regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por
população de baixa renda mediante o estabelecimento de
normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e
edificação, consideradas a situação socioeconômica da
população e as normas ambientais;
• simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação
do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a
redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e
unidades habitacionais;
• isonomia de condições para os agentes públicos e privados na
promoção de empreendimentos e atividades relativos ao
processo de urbanização, atendido o interesse social.
• evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus
efeitos negativos sobre o meio ambiente;
• evitar a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
• evitar a proximidade de usos incompatíveis ou
inconvenientes;
• evitar o parcelamento do solo, a edificação ou o uso
excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura
urbana;
• evitar a instalação de empreendimentos ou atividades que
possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a
previsão da infra-estrutura correspondente;
• evitar a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte
na sua subutilização ou não utilização;
• evitar a deterioração das áreas urbanizadas e a poluição e a
degradação ambiental;
Política Urbana - Instrumentos
Política urbana - Instrumentos
• planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do
território e de desenvolvimento econômico e social;
• planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações
urbanas e microrregiões;
• estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio
de impacto de vizinhança (EIV);
• planejamento municipal, em especial:
• plano diretor;
• disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do
solo;
• zoneamento ambiental;
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• diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
• gestão orçamentária participativa;
• planos, programas e projetos setoriais;
• planos de desenvolvimento econômico e social;
• institutos tributários e financeiros:
• imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
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• contribuição de melhoria;
• incentivos e benefícios fiscais e financeiros;
• institutos jurídicos e políticos:
• desapropriação;
• servidão administrativa;
• limitações administrativas;
• tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
• instituição de zonas especiais de interesse social;
• concessão de direito real de uso;
• concessão de uso especial para fins de moradia;
• parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
• institutos jurídicos e políticos:
• usucapião especial de imóvel urbano;
• direito de superfície;
• outorga onerosa do direito de construir e de alteração
de uso;
• transferência do direito de construir;
• operações urbanas consorciadas;
• regularização fundiária;
• assistência técnica e jurídica gratuita para as
comunidades e grupos sociais menos favorecidos;
• referendo popular e plebiscito;
• institutos jurídicos e políticos:
• demarcação urbanística para fins de regularização
fundiária; (Incluído pela Medida Provisória nº 459, de
2009)
• legitimação de posse. (Incluído pela Medida Provisória
nº 459, de 2009)
• demarcação urbanística para fins de regularização
fundiária; (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
• legitimação de posse. (Incluído pela Lei nº 11.977, de
2009)
Legislação
Legislação
• Constituição Federal – Artigos 182 e 183 (da Política Urbana)
• Código Civil – Artigo 2.035 parágrafo único (nulidade dos atos
que atentem contra a função social da propriedade)
• Lei 6.766/79 (Parcelamento de Solo)
• Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade)
Constituição Federal
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo
Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas
em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento
das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus
habitantes.
§ 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal,
obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é
o instrumento básico da política de desenvolvimento e de
expansão urbana.
(...) § 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social
quando atende às exigências fundamentais de ordenação da
cidade expressas no plano diretor.
§ 3º - As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com
prévia e justa indenização em dinheiro.
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei
específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos
termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu
adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
(…)
(...)
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida
pública de emissão previamente aprovada pelo Senado
Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas
anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da
indenização e os juros legais.
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até
duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde
que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos
ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do
estado civil.
§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
Código Civil
Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos,
constituídos antes da entrada em vigor deste Código,
obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art.
2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste
Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver
sido prevista pelas partes determinada forma de execução.
Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se
contrariar preceitos de ordem pública, tais como os
estabelecidos por este Código para assegurar a função social
da propriedade e dos contratos.
Lei 6.766/79
Art. 2º - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito
mediante loteamento ou desmembramento, observadas as
disposições desta Lei e as das legislações estaduais e
municipais pertinentes.
Conceitos
[loteamento urbano] é a divisão voluntária do solo em unidades
(lotes) com abertura de vias e logradouros públicos, na forma
da legislação pertinente. (...)
Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão da
área urbana ou urbanizável, com aproveitamento das vias
públicas existentes.
Hely Lopes Meirelles
Loteamento - Conceitos
Conceitos
Loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificação, com abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes.
Desmembramento: subdivisão de gleba em lotes destinados a
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente,
desde que não implique na abertura de novas vias e
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação
ou amplicação dos já existentes.
Conceitos
Lote: o terreno servido de infra-estrutura básica cujas
dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo
plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe
Infra-estrutura básica dos parcelamentos: constituída pelos
equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,
iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de
água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de
circulação
Conceitos
Área urbana: área que estiver inserida no perímetro urbano do
município, definido por lei específica;
Área rural: área que estiver reservada para crescimento urbano
do município, devidamente definida em lei específica para
esta finalidade;
Área verde: área com tratamento paisagístico reservada a
atividades de recreação ou descanso;
Conceitos
Área institucional: parcela do terreno reservada a edificação de
equipamentos comunitários;
Área de interesse público: área transferida ao município quando
da aprovação de loteamentos e seus registros;
Desdobro: divisão de área inserida em loteamento devidamente
aprovado, em duas partes para formação de novos lotes;
Conceitos
Reloteamento: parcelamento do solo resultante de loteamento
ou desmembramento já aprovado, com abertura de novas
vias de circulação;
Reparcelamento: parcelamento do solo resultante de
loteamento ou desmembramento já aprovado, com
aproveitamento do sistema viário;
Loteamento - Requisitos
Requisitos
• Proporcionalidade
• Área Mínima dos Lotes
• Reserva de faixa nao edificável
• Adequação do projeto à área
Requisitos
Proporcionalidade:
As áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de
equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços
livres de uso público, serão proporcionais à densidade de
ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei
municipal para a zona em que se situem.
Requisitos
Área mínima dos lotes:
Os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco
metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo
quando a legislação estadual ou municipal determinar
maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a
urbanização específica ou edificação de conjuntos
habitacionais de interesse social, previamente aprovados
pelos órgãos públicos competentes;
Requisitos
Reserva de faixa não edificável:
Ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de
domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a
reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de
cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica
Requisitos
Reserva de faixa não edificável:
Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a
dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento
ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a
segurança da população e a proteção do meio ambiente,
conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.
Requisitos
Reserva de faixa não edificável:
O Poder Público competente poderá complementarmente exigir,
em cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi
destinada a equipamentos urbanos
Requisitos
Adequação de projeto:
As vias de loteamento deverão articular-se com as vias
adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se
com a topografia local
Vedação ao Parcelamento
• terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de
tomadas as providências para assegurar o escoamento das
águas;
• terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à
saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
• terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por
cento), salvo se atendidas exigências específicas das
autoridades competentes;
Vedação ao Parcelamento
• terrenos onde as condições geológicas não aconselham a
edificação;
• em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a
poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua
correção.
Loteamentos Especiais
Os loteamentos especiais estão surgindo especialmente nos
arredores das grandes cidades, visando descongestionar as
metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação
superior específica que oriente sua formação, mas nada
impede que os Municípios editem normas urbanísticas
adequadas a essas urbanizações.
E tais são os denominados ‘loteamentos fechados’, ‘loteamentos
integrados’, ‘loteamentos em condomínio’, com ingresso só
permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e
com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-
suficiência da comunidade.
Loteamentos Especiais
Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõem-se um
regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias
internas (que em tais casos são bens públicos de uso comum
do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação
das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos
moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como
com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual
e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o
caso
Hely Lopes Meirelles
Loteamentos Especiais
A denominação de ‘loteamento fechado’ vem sendo atribuída a
certa forma de divisão de gleba em lotes para edificação, que,
embora materialmente se assemelhe ao loteamento, na
verdade deste se distancia no seu regime como nos seus
efeitos e resultados. Não se trata, por isso de instituto do
parcelamento urbanístico do solo, ainda que possa ser
considerado uma modalidade de urbanificação, porque se
traduz num núcleo populacional de caráter urbano.
Modalidade especial de aproveitamento do espaço, não pode
o Direito Urbanístico desconhecê-la, a despeito de reger-se
por critérios do Direito Privado entre nós, sob forma
condominial.
Loteamentos Especiais
Então o chamado ‘loteamento fechado’ constitui modalidade
especial de aproveitamento condominial de espaço para fins
de construção de casas residenciais térreas ou assobradadas
ou edifícios. Caracteriza-se pela formação de lotes autônomos
com áreas de utilização exclusiva de seus proprietários,
confinando-se com outras de utilização comum dos
condôminos. O terreno, assim ‘loteado’, não perde sua
individualidade objetiva, conquanto sofra profunda
transformação jurídica...
Loteamentos Especiais
O regime jurídico dessa modalidade de desenvolvimento
urbano, como acabamos de indicar é o Direito Privado, com
base no art. 8º da Lei 4.591/64, com natureza jurídica, como
visto, de condomínio privado." (2) (grifos do próprio autor).
José Affonso da Silva
Loteamentos Especiais
Diversamente da propriedade horizontal típica, em que a cada
unidade se vincula apenas a cota ideal do terreno e partes
comuns, aqui existe uma unidade autônoma, uma parte de
terreno edificado, uma parte de terreno reservado como de
utilidade exclusiva para jardins ou quintal e ainda a fração
ideal sobre o que constitui o condomínio.
Discriminar-se-ão, ainda, as áreas que se constituem em
passagem comum para as vias públicas ou para as partes
utilizadas entre si, ou os caminhos de acesso à praia, a ponte,
a lugar aprazível.
Caio Mário da Silva Pereira
Loteamentos Especiais
• Fundamentação no Decreto-Lei 271/67
Art. 7º. É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou
particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou
indeterminado, como direito real resolúvel, para fins
específicos de regularização fundiária de interesse social,
urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra,
aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das
comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou
outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.
Loteamentos Especiais
§ 1º A concessão de uso poderá ser contratada, por instrumento
público ou particular, ou por simples têrmo administrativo, e
será inscrita e cancelada em livro especial.
§ 2º Desde a inscrição da concessão de uso, o concessionário
fruirá plenamente do terreno para os fins estabelecidos no
contrato e responderá por todos os encargos civis,
administrativos e tributários que venham a incidir sôbre o
imóvel e suas rendas.
Loteamentos Especiais
§ 3º Resolve-se a concessão antes de seu têrmo, desde que o
concessionário dê ao imóvel destinação diversa da
estabelecida no contrato ou têrmo, ou descumpra cláusula
resolutória do ajuste, perdendo, neste caso, as benfeitorias
de qualquer natureza.
§ 4º A concessão de uso, salvo disposição contratual em
contrário, transfere-se por ato inter vivos , ou por sucessão
legítima ou testamentária, como os demais direitos reais
sôbre coisas alheias, registrando-se a transferência.
Natureza dos Contratos
Natureza dos Contratos
Disposição legal de que sejam irretratáveis os compromissos de
compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que
atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando
registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
Súmula 84 - STJ
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em
alegação de posse advinda de compromisso de compra e
venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
Julgado
Julgado
CLÁUSULA CONTRATUAL. CUSTEIO. INFRA-ESTRUTURA. A
questão assenta-se na possibilidade ou não de o loteador
repassar aos compromissários compradores os custos
expendidos por ele com a efetivação das obras elementares
de implantação de empreendimento residencial, tudo
conforme previsto em cláusula do contrato firmado entre as
partes. A Lei n. 6.766/1979, que trata do parcelamento do
solo urbano, não veda o ajuste das partes no tocante à
obrigação de custear redes de água e esgoto nos
loteamentos, sendo válida, portanto, cláusula contratual que
preveja o repasse dos custos de tais obras aos adquirentes
dos lotes.
O que a mencionada lei contempla, no seu art. 26, são
disposições que devem obrigatoriamente estar contidas nos
compromissos de compra e venda de lotes, requisitos
mínimos para a validade desses contratos, o que não significa
que outras cláusulas não possam ser pactuadas. Em outras
palavras, além das indicações que a lei prescreve como
referências obrigatórias nos contratos, podem as partes,
dentro das possibilidades outorgadas pela lei de pactuar o
lícito, razoável e possível, convencionar outras regras que as
obriguem. Precedentes citados: REsp 43.735-SP, DJ
14/4/1997, e REsp 191.907-SP, DJ 24/5/2004. REsp 205.901-
SP,
Destaques - voto
O repasse dos custos ora em questão não infringe qualquer
norma de ordem pública. Nem tampouco afronta os diversos
preceitos da citada Lei n° 6.766/79, que nada dispõem a
respeito do assunto. O tema atinente à validade dos
indigitados itens contratuais diz, ao certo, com o direito
disponível das partes celebrantes das avenças. Se assim se
estatuiu, com o assentimento dos adquirentes, que
compraram os respectivos lotes com determinado preço,
exclusive o custeio das obras de infra-estrutura, o livre ajuste
há de prevalecer, sob pena até mesmo de incorrer-se no
enriquecimento sem causa dos compromissários-
compradores em prejuízo da promitente-vendedora.
É nessa linha que se desenvolve o pensamento exposto por
Álvaro Villaça Azevedo, para quem 'não seria crível que a Lei,
ao atribuir ao loteador a obrigação de realizar os custos do
loteamento, o obrigasse, também, a arcar com numerário
próprio e sem qualquer remuneração por seus serviços. A
assim ser, estariam os adquirentes de lotes locupletando-se
de modo indevido' (Repasse de custos de obras de infra-
estrutura nos loteamento', in Direito Privado 3 - Casos e
Pareceres', pág. 45, Ed. Cejup, 1989).
Toshio Mukai perfilha também o entendimento de que é
perfeitamente legal o repasse das despesas com a execução
das obras, desde que a cobrança seja efetuada mediante a
demonstração dos custos e que o rateio pelos adquirentes
por igual seja evidenciado (Aspectos Polêmicos da Lei de
Parcelamento Urbano', in Revista de Direito Público, n.º 72,
pág. 245).
Diógenes Gasparini considera, de sua vez, válida a previsão
contratual, in verbis: 'Se de todo o custo das obras e serviços
for difícil de ser conseguido, nada obsta a que o contrato
estabeleça o valor do lote (valor do terreno acrescido das
despesas já conhecidas). Esse o preço à vista e a esse título
nada mais deve pagar o adquirente. Paralelamente, o
contrato deve indicar que o custo dos serviços e obras
projetados será rateado pelos adquirentes dos lotes.
Assumem, assim, os adquirentes a obrigação de pagar os
serviços e as obras que o parcelador esteja obrigado a
executar.
Temas Emergentes
Operações Urbanas Consorciadas
Operações Urbanas Consorciadas
Intervenções pontuais realizadas sob a coordenação do Poder
Público e envolvendo a iniciativa privada, os moradores e os
usuários do local, buscando alcançar transformações
urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização
ambiental.
Moeda de troca do Poder Público: concessão de aumento do
Coeficiente de Aproveitamento ou de modificação dos usos
Contrapartida específica: financeira ou de outra natureza
(criação de espaços públicos ou habitação de interesse
social).
Estatuto da Cidade
Art. 32. Lei municipal específica, baseada no plano diretor,
poderá delimitar área para aplicação de operações
consorciadas.
§ 1o Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de
intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público
municipal, com a participação dos proprietários, moradores,
usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo
de alcançar em uma área transformações urbanísticas
estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
§ 2o Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas,
entre outras medidas:
I – a modificação de índices e características de parcelamento,
uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das
normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas
decorrente;
II – a regularização de construções, reformas ou ampliações
executadas em desacordo com a legislação vigente.
Dúvidas?
http://kurbhi.blogspot.com
pedro@kurbhi.com

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Iics aula parcelamento solo urbano - 101127

  • 1. CURSOS DE PÓS-GRADUAÇÃO 2010 Curso de Direito dos Contratos Módulo de Contratos Imobiliários Parcelamento de Solo Urbano Pedro Kurbhi 27 de Novembro de 2010
  • 2. Plano de Vôo • Direito de Propriedade – Evolução • Parcelamento de Solo – Perspectivas • Política Urbana – Objetivos – Instrumentos (Planejamento, Tributários e financeiros, Jurídicos e Políticos) • Legislação (Constituição Federal, Código Civil, Lei 6766/79) • Loteamento (Conceitos, Requisitos, Vedação, Loteamentos especiais) • Natureza dos Contratos – venda e compra (Súmula 84 STJ) • Julgado
  • 3. Direito de Propriedade – Evolução
  • 4. Direito de Propriedade • Relativização do caráter absoluto da propriedade imóvel • Caráter de ‘socialidade’ do Código Civil • Função socidal da propriedade/ Uso Racional da propriedade • Possibilidade de anulação dos negócios que desobedeçam a função social da propriedade • Parcelamento de solo • Política urbana
  • 5. Parcelamento de Solo – Perspectivas
  • 6. Parcelamento de Solo • Perspectiva civilista: expressão da faculdade de dispor do direito de propriedade (ênfase ao direito subjetivo do proprietário) • Perspectiva urbanista: operação urbana, no contexto do desenvolvimento horizontal da cidade (ênfase à regulamentação pública e ao controle do parcelamento do solo). • Perspectiva ambientalista: operação polivalente de integração de espaços públicos e privados no contexto da função “sócio- ambiental” (ou “ecológico-ambiental”) da cidade, pelo fracionamento sustentável da propriedade imobiliária (ênfase ao fato de que o parcelamento do solo servir de base a uma multiplicidade de acomodações ambientais relevantes).
  • 8. Política urbana O Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulem o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental
  • 9. Política Urbana - Objetivos
  • 10. Política urbana A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: • garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;
  • 11. • gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano; • cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social; • planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência
  • 12. • oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais; • integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência; • adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município e do território sob sua área de influência;
  • 13. • justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização; • adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais; • recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos;
  • 14. • proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico; • audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;
  • 15. • regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais; • simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;
  • 16. • isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social. • evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente; • evitar a utilização inadequada dos imóveis urbanos; • evitar a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
  • 17. • evitar o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana; • evitar a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente; • evitar a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização; • evitar a deterioração das áreas urbanizadas e a poluição e a degradação ambiental;
  • 18. Política Urbana - Instrumentos
  • 19. Política urbana - Instrumentos • planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social; • planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões; • estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV);
  • 20. • planejamento municipal, em especial: • plano diretor; • disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo; • zoneamento ambiental; • plano plurianual; • diretrizes orçamentárias e orçamento anual; • gestão orçamentária participativa; • planos, programas e projetos setoriais; • planos de desenvolvimento econômico e social;
  • 21. • institutos tributários e financeiros: • imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU; • contribuição de melhoria; • incentivos e benefícios fiscais e financeiros;
  • 22. • institutos jurídicos e políticos: • desapropriação; • servidão administrativa; • limitações administrativas; • tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano; • instituição de zonas especiais de interesse social; • concessão de direito real de uso; • concessão de uso especial para fins de moradia; • parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
  • 23. • institutos jurídicos e políticos: • usucapião especial de imóvel urbano; • direito de superfície; • outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso; • transferência do direito de construir; • operações urbanas consorciadas; • regularização fundiária; • assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos; • referendo popular e plebiscito;
  • 24. • institutos jurídicos e políticos: • demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; (Incluído pela Medida Provisória nº 459, de 2009) • legitimação de posse. (Incluído pela Medida Provisória nº 459, de 2009) • demarcação urbanística para fins de regularização fundiária; (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009) • legitimação de posse. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
  • 26. Legislação • Constituição Federal – Artigos 182 e 183 (da Política Urbana) • Código Civil – Artigo 2.035 parágrafo único (nulidade dos atos que atentem contra a função social da propriedade) • Lei 6.766/79 (Parcelamento de Solo) • Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade)
  • 27. Constituição Federal Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes. § 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
  • 28. (...) § 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. § 3º - As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro. § 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de: (…)
  • 29. (...) I - parcelamento ou edificação compulsórios; II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
  • 30. Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. § 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. § 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
  • 31. Código Civil Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução. Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.
  • 32. Lei 6.766/79 Art. 2º - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
  • 33. Conceitos [loteamento urbano] é a divisão voluntária do solo em unidades (lotes) com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da legislação pertinente. (...) Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão da área urbana ou urbanizável, com aproveitamento das vias públicas existentes. Hely Lopes Meirelles
  • 35. Conceitos Loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Desmembramento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou amplicação dos já existentes.
  • 36. Conceitos Lote: o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe Infra-estrutura básica dos parcelamentos: constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação
  • 37. Conceitos Área urbana: área que estiver inserida no perímetro urbano do município, definido por lei específica; Área rural: área que estiver reservada para crescimento urbano do município, devidamente definida em lei específica para esta finalidade; Área verde: área com tratamento paisagístico reservada a atividades de recreação ou descanso;
  • 38. Conceitos Área institucional: parcela do terreno reservada a edificação de equipamentos comunitários; Área de interesse público: área transferida ao município quando da aprovação de loteamentos e seus registros; Desdobro: divisão de área inserida em loteamento devidamente aprovado, em duas partes para formação de novos lotes;
  • 39. Conceitos Reloteamento: parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento já aprovado, com abertura de novas vias de circulação; Reparcelamento: parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento já aprovado, com aproveitamento do sistema viário;
  • 41. Requisitos • Proporcionalidade • Área Mínima dos Lotes • Reserva de faixa nao edificável • Adequação do projeto à área
  • 42. Requisitos Proporcionalidade: As áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
  • 43. Requisitos Área mínima dos lotes: Os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
  • 44. Requisitos Reserva de faixa não edificável: Ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica
  • 45. Requisitos Reserva de faixa não edificável: Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.
  • 46. Requisitos Reserva de faixa não edificável: O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos
  • 47. Requisitos Adequação de projeto: As vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local
  • 48. Vedação ao Parcelamento • terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas; • terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; • terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
  • 49. Vedação ao Parcelamento • terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; • em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
  • 50. Loteamentos Especiais Os loteamentos especiais estão surgindo especialmente nos arredores das grandes cidades, visando descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados ‘loteamentos fechados’, ‘loteamentos integrados’, ‘loteamentos em condomínio’, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto- suficiência da comunidade.
  • 51. Loteamentos Especiais Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõem-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso Hely Lopes Meirelles
  • 52. Loteamentos Especiais A denominação de ‘loteamento fechado’ vem sendo atribuída a certa forma de divisão de gleba em lotes para edificação, que, embora materialmente se assemelhe ao loteamento, na verdade deste se distancia no seu regime como nos seus efeitos e resultados. Não se trata, por isso de instituto do parcelamento urbanístico do solo, ainda que possa ser considerado uma modalidade de urbanificação, porque se traduz num núcleo populacional de caráter urbano. Modalidade especial de aproveitamento do espaço, não pode o Direito Urbanístico desconhecê-la, a despeito de reger-se por critérios do Direito Privado entre nós, sob forma condominial.
  • 53. Loteamentos Especiais Então o chamado ‘loteamento fechado’ constitui modalidade especial de aproveitamento condominial de espaço para fins de construção de casas residenciais térreas ou assobradadas ou edifícios. Caracteriza-se pela formação de lotes autônomos com áreas de utilização exclusiva de seus proprietários, confinando-se com outras de utilização comum dos condôminos. O terreno, assim ‘loteado’, não perde sua individualidade objetiva, conquanto sofra profunda transformação jurídica...
  • 54. Loteamentos Especiais O regime jurídico dessa modalidade de desenvolvimento urbano, como acabamos de indicar é o Direito Privado, com base no art. 8º da Lei 4.591/64, com natureza jurídica, como visto, de condomínio privado." (2) (grifos do próprio autor). José Affonso da Silva
  • 55. Loteamentos Especiais Diversamente da propriedade horizontal típica, em que a cada unidade se vincula apenas a cota ideal do terreno e partes comuns, aqui existe uma unidade autônoma, uma parte de terreno edificado, uma parte de terreno reservado como de utilidade exclusiva para jardins ou quintal e ainda a fração ideal sobre o que constitui o condomínio. Discriminar-se-ão, ainda, as áreas que se constituem em passagem comum para as vias públicas ou para as partes utilizadas entre si, ou os caminhos de acesso à praia, a ponte, a lugar aprazível. Caio Mário da Silva Pereira
  • 56. Loteamentos Especiais • Fundamentação no Decreto-Lei 271/67 Art. 7º. É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.
  • 57. Loteamentos Especiais § 1º A concessão de uso poderá ser contratada, por instrumento público ou particular, ou por simples têrmo administrativo, e será inscrita e cancelada em livro especial. § 2º Desde a inscrição da concessão de uso, o concessionário fruirá plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato e responderá por todos os encargos civis, administrativos e tributários que venham a incidir sôbre o imóvel e suas rendas.
  • 58. Loteamentos Especiais § 3º Resolve-se a concessão antes de seu têrmo, desde que o concessionário dê ao imóvel destinação diversa da estabelecida no contrato ou têrmo, ou descumpra cláusula resolutória do ajuste, perdendo, neste caso, as benfeitorias de qualquer natureza. § 4º A concessão de uso, salvo disposição contratual em contrário, transfere-se por ato inter vivos , ou por sucessão legítima ou testamentária, como os demais direitos reais sôbre coisas alheias, registrando-se a transferência.
  • 60. Natureza dos Contratos Disposição legal de que sejam irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
  • 61. Súmula 84 - STJ É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
  • 63. Julgado CLÁUSULA CONTRATUAL. CUSTEIO. INFRA-ESTRUTURA. A questão assenta-se na possibilidade ou não de o loteador repassar aos compromissários compradores os custos expendidos por ele com a efetivação das obras elementares de implantação de empreendimento residencial, tudo conforme previsto em cláusula do contrato firmado entre as partes. A Lei n. 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano, não veda o ajuste das partes no tocante à obrigação de custear redes de água e esgoto nos loteamentos, sendo válida, portanto, cláusula contratual que preveja o repasse dos custos de tais obras aos adquirentes dos lotes.
  • 64. O que a mencionada lei contempla, no seu art. 26, são disposições que devem obrigatoriamente estar contidas nos compromissos de compra e venda de lotes, requisitos mínimos para a validade desses contratos, o que não significa que outras cláusulas não possam ser pactuadas. Em outras palavras, além das indicações que a lei prescreve como referências obrigatórias nos contratos, podem as partes, dentro das possibilidades outorgadas pela lei de pactuar o lícito, razoável e possível, convencionar outras regras que as obriguem. Precedentes citados: REsp 43.735-SP, DJ 14/4/1997, e REsp 191.907-SP, DJ 24/5/2004. REsp 205.901- SP,
  • 65. Destaques - voto O repasse dos custos ora em questão não infringe qualquer norma de ordem pública. Nem tampouco afronta os diversos preceitos da citada Lei n° 6.766/79, que nada dispõem a respeito do assunto. O tema atinente à validade dos indigitados itens contratuais diz, ao certo, com o direito disponível das partes celebrantes das avenças. Se assim se estatuiu, com o assentimento dos adquirentes, que compraram os respectivos lotes com determinado preço, exclusive o custeio das obras de infra-estrutura, o livre ajuste há de prevalecer, sob pena até mesmo de incorrer-se no enriquecimento sem causa dos compromissários- compradores em prejuízo da promitente-vendedora.
  • 66. É nessa linha que se desenvolve o pensamento exposto por Álvaro Villaça Azevedo, para quem 'não seria crível que a Lei, ao atribuir ao loteador a obrigação de realizar os custos do loteamento, o obrigasse, também, a arcar com numerário próprio e sem qualquer remuneração por seus serviços. A assim ser, estariam os adquirentes de lotes locupletando-se de modo indevido' (Repasse de custos de obras de infra- estrutura nos loteamento', in Direito Privado 3 - Casos e Pareceres', pág. 45, Ed. Cejup, 1989).
  • 67. Toshio Mukai perfilha também o entendimento de que é perfeitamente legal o repasse das despesas com a execução das obras, desde que a cobrança seja efetuada mediante a demonstração dos custos e que o rateio pelos adquirentes por igual seja evidenciado (Aspectos Polêmicos da Lei de Parcelamento Urbano', in Revista de Direito Público, n.º 72, pág. 245).
  • 68. Diógenes Gasparini considera, de sua vez, válida a previsão contratual, in verbis: 'Se de todo o custo das obras e serviços for difícil de ser conseguido, nada obsta a que o contrato estabeleça o valor do lote (valor do terreno acrescido das despesas já conhecidas). Esse o preço à vista e a esse título nada mais deve pagar o adquirente. Paralelamente, o contrato deve indicar que o custo dos serviços e obras projetados será rateado pelos adquirentes dos lotes. Assumem, assim, os adquirentes a obrigação de pagar os serviços e as obras que o parcelador esteja obrigado a executar.
  • 70. Operações Urbanas Consorciadas Intervenções pontuais realizadas sob a coordenação do Poder Público e envolvendo a iniciativa privada, os moradores e os usuários do local, buscando alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental. Moeda de troca do Poder Público: concessão de aumento do Coeficiente de Aproveitamento ou de modificação dos usos Contrapartida específica: financeira ou de outra natureza (criação de espaços públicos ou habitação de interesse social).
  • 71. Estatuto da Cidade Art. 32. Lei municipal específica, baseada no plano diretor, poderá delimitar área para aplicação de operações consorciadas. § 1o Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.
  • 72. § 2o Poderão ser previstas nas operações urbanas consorciadas, entre outras medidas: I – a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente; II – a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.