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Crédito Habitação
Comprar Casa é uma das decisões mais
importantes na vida, porque envolve um
grande investimento. Por isso, tem que ser
muito bem pensada. Este Guia, em que
partilhamos consigo a nossa experiência, vai
ajudar a tornar o processo mais simples e
rápido.
Pondere bem antes de avançar!
ANALISE O SEU ORÇAMENTO
Tenha em conta as suas previsões para os próximos anos,
antecipando futuras despesas com os filhos, melhoramentos
na casa e ainda as poupanças que gostaria de fazer:
reforma, saúde, viagens, etc.
DETERMINE A SUA CAPACIDADE DE REEMBOLSO
Desconte o total das “despesas” aos “rendimentos” da
família. Calcule o valor da prestação que pode pagar
mensalmente. Faça a simulação - utilizando o simulador "à
sua medida" - da prestação mensal máxima que pode pagar
no seu Crédito Habitação.
CONSTITUA UMA POUPANÇA PRÉVIA
A possibilidade de assumir encargos com prestações
depende fundamentalmente da capacidade de reembolso
que determinou para a sua situação, mas deve permitir
uma “folga” para eventuais imprevistos. O ideal será
constituir uma poupança prévia.
GUIA HABITAÇÃO
ESTABELEÇA OS SEUS LIMITES
Com base na sua capacidade de reembolso estabeleça os
limites que não deseja ultrapassar, ou seja, o valor máximo
da prestação mensal. Os Bancos baseiam-se na “taxa de
esforço”, que reflecte o esforço que faz para pagar a
prestação. Cada Banco define a sua própria percentagem,
mas normalmente situa-se em 40% a 50% do rendimento
mensal do comprador.
DETERMINE O MONTANTE MÁXIMO DO EMPRÉSTIMO
Faça uma simulação de crédito, para calcular o montante
máximo do empréstimo que pode solicitar.
TENHA EM CONTA OS CUSTOS ASSOCIADOS À
COMPRA
A compra de casa através do crédito bancário envolve
custos que vão para além do valor da prestação mensal,
através da qual paga os juros e amortiza o capital. Pode
consultar a informação sobre os custos na simulação de
crédito.
Decidir
Escolher a Casa
Selecionar o Banco
Proteger o Investimento
Comprar a Casa
A fiscalidade na Habitação
Crédito Habitação
3
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Escolher a Casa
Selecionar o Banco
Proteger o Investimento
Comprar a Casa
Crédito Habitação
4
Custos Definições Observações
Sinal
Valor que o comprador entrega ao vendedor como garantia
de real interesse na concretização da futura transacção.
Corresponde a uma percentagem do
valor de aquisição fixado por acordo.
Custos Bancários
Comissões cobradas pela instituição financeira até à
formalização do contrato como comissão de dossier e
comissão de avaliação.
Constantes no Preçário da Instituição
Financeira e na simulação de crédito.
Registos
Inscrição na Conservatória do Registo Predial da aquisição e
da constituição de uma hipoteca sobre um imóvel.
O custo do Registo depende dos actos
a registar.
IMT Imposto Municipal sobre
as Transmissões Onerosas de Imóveis
Imposto que incide sobre a transacção de um bem imóvel.
Depende do valor de compra e venda
ou valor patrimonial tributário.
Custos Notariais Custos com as escrituras de compra e venda e de hipoteca.
Seguros
Por exigência da lei será necessário contratar um seguro de
incêndio ou multiriscos, que cobre também outros sinistros.
Normalmente os bancos exigem também seguro de vida.
Os prémios dos seguros são
normalmente pagos de forma
periódica.
IMI Imposto Municipal sobre Imóveis
Imposto municipal anual, que incide sobre o valor patrimonial
da habitação.
O proprietário deverá requerer a
isenção na Repartição de Finanças da
área do imóvel, num prazo de 60 dias
após a escritura.
Imposto de Selo - Compra e Venda 0,8% sobre o preço ou valor patrimonial tributário.
De acordo com a Tabela Geral do
Imposto do Selo.
Imposto de Selo - Mútuo Variável em função do prazo.
De acordo com a Tabela Geral do
Imposto do Selo.
Decidir
A fiscalidade na Habitação
Escolha bem!
Esta é a etapa mais interessante de todo o processo: idealizar
a sua nova casa e tentar encontrá-la! Visitar os espaços,
interiores e exteriores, conhecer as áreas envolventes, a
vizinhança e imaginar-se a viver ali. No entanto, é
fundamental estar atento(a) a todos os pormenores e verificar
se o imóvel corresponde mesmo ao seu ideal. Também é
importante obter informação sobre o mercado, analisar
valores e saber como fazer um bom negócio. Para tal, poderá
obter ajuda de profissionais do sector imobiliário.
ESCOLHA A LOCALIZAÇÃO
Se ainda não decidiu em que zona viver, faça uma análise
comparativa de várias zonas, obtendo informação sobre o
tipo de infra-estruturas existentes no local. Para fazer um
bom negócio é necessário conhecer bem o mercado
GUIA HABITAÇÃO
imobiliário da zona. Pode sempre recorrer à ajuda de um
agente imobiliário.
É fundamental que efectue um passeio pela zona para
avaliar, no local, alguns aspectos.
Se esta avaliação não foi positiva volte ao início e procure
outra área que preencha as suas necessidades.
PREVEJA O FUTURO DA ZONA
Para evitar surpresas, consulte o Plano Director da Câmara
Municipal da área. Avalie as construções previstas para
habitação, instalações industriais ou agrícolas para os
arredores e outro tipo de transformações (por exemplo a
construção de uma via rápida).
No caso de se tratar de um terreno, verifique se existe
alguma hipótese de o mesmo ser expropriado. É importante
saber que, mesmo assim, não há garantias absolutas!
Aconselhe-se com o seu agente imobiliário.
TRABALHE COM UMA MEDIADORA
Se optar por trabalhar com uma mediadora conta com uma
ajuda profissional, fundamental para facilitar uma tarefa que,
ao avançar por conta própria, poderá revelar-se complicada,
burocrática, demorada e sem quaisquer garantias.
Para que o recurso aos serviços de uma mediadora seja
compensador, há que atender a alguns aspectos
importantes:
Decidir
Escolher a Casa
Selecionar o Banco
Proteger o Investimento
Comprar a Casa
Crédito Habitação
5
A fiscalidade na Habitação
• Contacte uma empresa devidamente licenciada e
verifique se tem atribuída a licença AMI.
• Celebre sempre um contrato escrito de mediação
imobiliária com a empresa a contratar, assegurando a
salvaguarda dos seus direitos. Nesses contratos devem
constar, entre outras coisas, as condições de serviço e
os montantes a cobrar pela mediadora.
• As mediadoras são obrigadas a enviar os seus
contratos-tipo ao Instituto do Consumidor, para análise
de eventuais cláusulas abusivas. Se estiver previsto
contratualmente, a empresa de mediação pode prestar
serviços relativos à obtenção de documentação, tendo
em vista a concretização do negócio imobiliário.
• Como garantias da actividade, a lei obriga as
empresas de mediação a possuírem um seguro de
responsabilidade civil, que se destina a garantir a
capacidade de indemnização aos clientes, caso
cometam algum erro ou cessem de exercer actividade.
Nota: se tiver alguma dúvida sobre o licenciamento de uma
empresa, telefone para o Instituto de Construção e do
Imobiliário (INCI) - telf. 217 976 700, que poderá esclarecer
estas situações.
O QUE FAZ A MEDIADORA:
• Tenta encontrar compradores para os imóveis que
tiver em carteira.
• Procura os imóveis mais adequados em função das
GUIA HABITAÇÃO
necessidades dos compradores.
• Marca as visitas e acompanha-o nas mesmas,
poupando-lhe tempo e dando-lhe uma opinião
avalizada sobre o imóvel em causa.
• Funciona como importante elemento de regularização
do mercado, colocando em prática os seus
conhecimentos de avaliação imobiliária.
• Facilita a negociação por ser uma terceira parte,
isenta, no negócio.
• Supervisiona todos os passos da transacção, da
apresentação à oferta, até ao momento da escritura,
coordenando sempre todos os aspectos legais,
contratuais e administrativos.
• Presta um serviço de aconselhamento financeiro,
nomeadamente na área do Crédito à Habitação, para
o potencial comprador.
• Os serviços de mediação são normalmente pagos pelo
vendedor, pelo que o comprador não terá qualquer
encargo em usar uma mediadora.
OBSERVE E ANALISE O IMÓVEL
Para conhecer quais os principais pontos a considerar na
escolha de uma casa, consulte a "Lista da Visita" que
preparamos para si.
Imprima-a e leve-a sempre consigo quando visitar um
imóvel. Poderá utilizar a versão PDF ou a versão Excel, útil
para o caso de pretender actualizar o Documento no seu PC.
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Escolher a Casa
Selecionar o Banco
Proteger o Investimento
Comprar a Casa
Crédito Habitação
6
A fiscalidade na Habitação
O SEU MELHOR PARCEIRO NA COMPRA.
A compra de casa é, talvez, um dos maiores investimentos na
vida de muitas famílias. Por esse motivo, a escolha do banco e
a fixação das condições do empréstimo são questões
fundamentais.
O Santander Totta acredita ter as melhores soluções para
cada necessidade. Por essa mesma razão e porque é sempre
melhor ter uma segunda opinião, poderá consultar outras
alternativas tendo sempre em conta os seguintes
pormenores:
• Tipo de taxa de juro: fixa ou variável
• Indexante (taxa de referência utilizada para os
empréstimos)
• Spread (margem aplicada pelo banco sobre a taxa de
referência)
• Prazos de financiamento
• Valor máximo do financiamento
• Carência de Capital (possibilidade de pagar apenas
juros durante um período limitado de tempo)
• Valor Residual (possibilidade de deixar uma
percentagem do financiamento para pagar no final do
empréstimo)
• Soluções para o financiamento do sinal, Imposto
Municipal sobre Imóveis e outras despesas associadas
• Seguros necessários
• Outras vantagens associadas ao Crédito
GUIA HABITAÇÃO
• Simulação do empréstimo e plano de amortização da
dívida, incluindo o pagamento de juros
• Encargos legais, fiscais e notariais associados ao
empréstimo e comissões cobradas pelo banco
• Periodicidade com que será efectuada a revisão da
taxa de juro, no caso de esta ser variável e se a taxa
de juro for fixa, durante quanto tempo se manterá
inalterada.
• Condições necessárias para a manutenção do spread
contratado
Após reunir esta informação, poderá efectuar uma análise
comparativa das condições a fim de verificar qual a solução
melhor para o seu caso.
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Proteger o Investimento
Comprar a Casa
Crédito Habitação
7
A fiscalidade na Habitação
Porque os imprevistos acontecem!
Uma casa é um bem essencial a preservar. Apesar de todas
as precauções, ninguém está livre de acidentes!
SEGURO DE INCÊNDIO E MULTIRRISCOS
Este seguro é obrigatório e destina-se a garantir uma
indemnização para reconstrução da habitação em caso de
sinistro.
SEGURO DE VIDA
• É igualmente importante garantir a estabilidade
familiar, no caso de ocorrer a morte ou invalidez da
pessoa ou pessoas de quem depende o pagamento
do empréstimo do banco.
• Quando se recorre a um crédito habitação o bem fica
hipotecado ao banco credor, até que a totalidade da
dívida seja paga. Isto significa que, em caso de não
pagamento da dívida, o banco tem o direito de
accionar a hipoteca judicialmente, como forma de
garantir o reembolso dos valores emprestados e não
pagos.
• O seguro de vida garante a indemnização
correspondente ao valor da dívida ao banco à data do
sinistro, ficando a família liberta de qualquer
pagamento posterior.
GUIA HABITAÇÃO
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Comprar a Casa
Crédito Habitação
8
A fiscalidade na Habitação
Após a escolha da casa, inicia-se o processo de compra.
Conheça aqui as principais etapas no processo de compra
da sua nova casa!
• Celebrar contrato de promessa de compra e venda
• Reunir os documentos necessários caso vá contrair um
empréstimo
• Realizar os registos provisórios
• Pagar imposto sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT)
• Celebrar escritura
• Converter em definitivos dos registos provisórios e
cancelamento dos ónus existentes
DEPOIS DA COMPRA
• Conhecer os direitos e deveres do cidadão que
adquire uma nova habitação própria
• Cancelar a hipoteca
1. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
O objectivo deste contrato é celebrar a intenção de compra/
venda do imóvel e as condições (financeiras e outras) em
que esse negócio será realizado.
Nele deverá constar:
Identificação completa dos intervenientes
comprador(es) e vendedor(es);
Identificação do imóvel de forma tão elucidativa quanto
possível (incluindo morada, descrição predial e matricial);
GUIA HABITAÇÃO
O preço acordado, estipular o valor global objecto do
contrato e respectivo sinal.
Caso não disponha da quantia para o sinal, poderá recorrer a um
financiamento específico para estas situações: o Crédito Sinal.
Deverá ainda considerar:
Prazo para a escritura
Estabeleça um prazo que seja exequível para a realização da
escritura e acrescente uma margem de segurança para
qualquer imponderável. Não se esqueça que a data de
realização de escritura depende de vários factores. Assim,
convém informar-se sobre o tempo médio que entidades
públicas da área do imóvel que está a adquirir estão a
demorar (Finanças, Câmara, Conservatória do Registo
Predial, Notário...). Se o promitente - vendedor tiver um
empréstimo a decorrer, conte ainda com 15 dias (em média)
para que o distrate desse empréstimo possa ser emitido.
De qualquer modo, exija que seja incluída uma cláusula de
salvaguarda, segundo a qual não perderá nenhum dos
direitos se um eventual atraso relativamente ao prazo
estabelecido não lhe for imputável.
Obras
Se pretende fazer obras no imóvel antes da sua ocupação, e
desde que o promitente - vendedor esteja de acordo,
poderá ficar estabelecida uma data a partir da qual tem
autorização para as iniciar.
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Proteger o Investimento
Comprar a Casa
Crédito Habitação
9
A fiscalidade na Habitação
Não se esqueça ainda de confirmar se as obras que
pretende realizar são permitidas pelo Regulamento do
Condomínio (quando for o caso). A título de exemplo,
poderá não ser permitido o fecho de varandas ou existirem
requisitos específicos para o poder fazer.
Por fim, é de toda a conveniência que mostre o contrato a
um advogado antes de o assinar, especialmente se não
estiver a comprar através de uma imobiliária. Aliás, neste
caso, poderá combinar com o promitente-vendedor
recorrerem a um advogado para a sua redacção.
Dívidas relativas ao imóvel
Antes de comprar casa, deverá averiguar se existem dívidas
relativas ao imóvel que tenham implicações para si,
enquanto novo proprietário, nomeadamente em relação ao
condomínio.
Situação do imóvel
Antes de celebrar o contrato de promessa de compra e
venda deverá assegurar-se da verdadeira situação do imóvel:
Na Conservatória do Registo Predial, informe-se:
• Se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel,
isto é, se o imóvel se encontra registado em seu
nome;
• Se sobre o imóvel incidem ónus ou encargos como o
usufruto, uso e habitação, direito de superfície,
GUIA HABITAÇÃO
servidão, hipotecas, penhoras, arrestos, apreensões,
arrolamentos ou acções judiciais;
• Se o prédio já está constituído em propriedade
horizontal, ou seja, se já existem fracções autónomas.
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Crédito Habitação
10
A fiscalidade na Habitação
Na Câmara Municipal do concelho onde o imóvel está
construído, averigúe:
• Se o imóvel tem licença de habitação emitida;
• Se pretender construir casa, verifique se o terreno tem
alvará de loteamento e quais as características e área
da habitação que pode construir.
No Serviço de Finanças, verifique:
• Se o proprietário tem dívidas para com o Estado
(mesmo que não sejam relativas ao imóvel, este
poderá ser alvo de acção judicial no âmbito de dívidas
pessoais);
• Se o imóvel se encontra devoluto, isto é, se não
existem herdeiros com direito de preferência;
• A fiscalidade aplicável (valor patrimonial,
procedimentos necessários para pedir isenção de
imposto municipal sobre imóveis ou, no caso de não
ter direito a isenção, quanto é que terá de pagar);
• Se o imóvel for usado verifique também se o imposto
municipal sobre imóveis está em dia.
2. DOCUMENTOS NECESSÁRIOS
O pedido de Crédito Habitação implica a entrega de diversos
documentos. Consulte na página de Crédito Habitação -
Impressos os documentos necessários em cada fase do
processo.
GUIA HABITAÇÃO
3. REALIZAR OS REGISTOS PROVISÓRIOS
Finalidade
Os registos provisórios têm como objectivo, tal como o
nome indica, registar provisoriamente a aquisição a favor do
comprador e a respectiva hipoteca a favor do banco que vai
financiar a compra de habitação. Estes documentos
conferem ao comprador a legítima expectativa de que o
negócio se vai realizar, sem prevalência de ónus ou encargos
não aceites ou desconhecidos, garantindo-se assim a
segurança do comércio jurídico imobiliário.
Informe-se junto do Banco onde vai contrair o empréstimo
sobre a necessidade de realizar os registos provisórios e
respectivos procedimentos.
4. PAGAMENTO DO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÕES
ONEROSAS DE IMÓVEIS (IMT)
O pagamento do referido imposto efectua-se num serviço
de finanças, estação de correios, ou através do Multibanco,
devendo o comprovativo da sua liquidação ser entregue
aquando da realização da escritura de compra e venda.
5. CELEBRAR ESCRITURA
• Escritura Pública é o documento autêntico, realizado
pelo notário, que constitui a forma legal do negócio
de compra e venda da habitação.
• É no momento da celebração da escritura que é
Decidir
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Selecionar o Banco
Proteger o Investimento
Comprar a Casa
Crédito Habitação
11
A fiscalidade na Habitação
celebrado o contrato definitivo de compra e venda do
imóvel. Formaliza, legalmente, a transferência da
propriedade do imóvel do vendedor para o
comprador, que se assume como proprietário,
enquanto, do lado do vendedor, cessam todos os
direitos sobre o imóvel.
• O contrato de mútuo com hipoteca é celebrado entre
o comprador (devedor) e o banco (credor) e estipula
GUIA HABITAÇÃO
tudo o que se relaciona com a dívida contraída (o seu
valor, taxa de juro, prazos de pagamento, penalização
por amortização antecipada etc). A celebração da
escritura poderá ser feita na presença do notário ou
através de Documento Particular, formalizado junto da
respectiva instituição de crédito, devidamente
habilitada para tal.
• É no momento da formalização destes contratos que o
comprador paga ao vendedor a parcela do valor da
transacção em falta.
6. CONVERSÃO DOS REGISTOS PROVISÓRIOS EM
DEFINITIVOS E CANCELAMENTO DOS ÓNUS
EXISTENTES
Depois de realizada a escritura de compra e venda, a
respectiva instituição de crédito procederá à conversão em
definitivo dos registos provisórios (ou à realização de
registos definitivos, caso não tenham sido feitos registos
provisórios), e ao eventual cancelamento dos ónus
existentes, nomeadamente hipotecas anteriores.
7. DIREITOS E DEVERES DO CIDADÃO QUE ADQUIRE
UMA NOVA HABITAÇÃO PRÓPRIA:
Fiscais
No Serviço de Finanças da área da sua residência:
• Declarar ser o novo proprietário da habitação que
Decidir
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Proteger o Investimento
Comprar a Casa
Crédito Habitação
12
A fiscalidade na Habitação
adquiriu para actualizar a inscrição na matriz do seu
novo prédio ou fracção autónoma;
• Solicitar a isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis
relativo à sua nova habitação própria e permanente;
• Apresentar a ficha de actualização do seu número
fiscal de contribuinte com as alterações decorrentes
da sua nova residência.
Civis
• No Arquivo de Identificação ou na Conservatória do
Registo Civil da área da sua residência, actualize o seu
Bilhete de Identidade declarando a sua nova morada;
• Na Direcção Geral de Viação ou na Conservatória do
Registo Automóvel onde tem registada a propriedade
da sua viatura, participe e requeira o registo da
alteração da sua residência habitual.
Cívicos
• Apresente-se na Comissão Recenseadora na sede da
Junta de Freguesia da sua nova residência, actualize
os seus elementos do recenseamento e obtenha o
respectivo Cartão de Eleitor.
8. CANCELAMENTO DA HIPOTECA
• Após a liquidação total do empréstimo, deverá
GUIA HABITAÇÃO
solicitar ao banco a emissão do “distrate da
hipoteca”, no qual o banco renuncia à hipoteca que
foi constituída a seu favor e declara liquidada a dívida.
• Este documento deverá ser entregue pelo proprietário
na Conservatória do Registo Predial, para efeitos de
cancelamento do registo hipotecário.
• Guarde cuidadosamente a caderneta predial, a
escritura ou documento particular, as apólices dos
seguros e quaisquer outros documentos respeitantes à
sua casa e ao crédito habitação.
Decidir
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Proteger o Investimento
Comprar a Casa
Crédito Habitação
13
A fiscalidade na Habitação
AQUISIÇÃO / TROCA DE CASA
Existem diferenças na fiscalidade entre a compra de
um imóvel ou o seu arrendamento?
Sim. No caso de optar por arrendar uma casa, há lugar a
Imposto do Selo (IS) sobre a primeira renda, à taxa de 10%,
sendo a liquidação desse imposto da responsabilidade do
proprietário do imóvel ou senhorio.
Por outro lado, caso opte por adquirir uma casa para uso
próprio, com ou sem recurso a crédito bancário, para além
da incidência de IS, só que desta feita a uma taxa de 0,8%
sobre o valor de aquisição do imóvel, há também lugar a
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de
Imóveis (IMT), a uma taxa que pode variar entre os 0% e os
6% (em função do respectivo município), a qual incidirá
sobre o maior dos seguintes valores:
• O valor referido no contrato; ou
• Valor patrimonial tributário do imóvel.
Saliente-se que, neste último caso, não deve esquecer de
pagar o IMT devido antes da data da escritura pública de
aquisição, devendo o respectivo comprovativo do
pagamento ser apresentado nessa mesma data perante o
Notário ou outra entidade com competência para praticar
actos relativos a imóveis por escritura pública ou documento
particular autenticado.
GUIA HABITAÇÃO
Que impostos são devidos pela detenção de um
imóvel?
Os proprietários dos imóveis encontram-se sujeitos a
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), a uma taxa que pode
variar entre os 0,3% e os 0,5% 1, a qual incide sobre o
maior dos valores anteriormente definidos para efeitos do
IMT (valor de aquisição ou o valor patrimonial tributário).
Desde 1 de Janeiro de 2012 passou a existir um período
único de isenção de IMI de 3 anos, o qual apenas é aplicável
aos prédios urbanos cujo valor patrimonial tributável não
exceda €125.000, destinados à habitação própria e
permanente do sujeito passivo ou do seu agregado
familiar, cujo rendimento colectável para efeitos de IRS
(relativo ao ano anterior) não seja superior a €153.300.
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Proteger o Investimento
Comprar a Casa
Crédito Habitação
14
A fiscalidade na Habitação
1 Pressupondo que o imóvel já foi avaliado ao abrigo do Código do IMI,
caso contrário as taxas podem variar entre 0,5% e 0,8%.
Para poder beneficiar desta isenção, o sujeito passivo terá
de solicitar a mesma no prazo de 60 dias a contar da
data da celebração da escritura pública de compra e
venda. Por outro lado, a isenção só pode ser reconhecida
duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar
para imóveis diferentes.
Na sequência da publicação da Lei n.º 55-A/2012, de 29 de
Outubro (Pacote Fiscal para 2012), a propriedade, usufruto
ou direito de superfície de prédios urbanos que sejam
afectos à habitação, cujo valor patrimonial tributário seja
igual ou superior a €1.000.000 está sujeita a Imposto do
Selo à taxa de 1%. Esta taxa é agravada para 7,5%
relativamente aos prédios urbanos detidos por entidades
residentes em territórios com regime fiscal claramente mais
favorável (excepto quando sejam propriedade de pessoas
singulares).
O que não deve esquecer quando compra um imóvel?
Na compra de um imóvel devo confirmar se o mesmo já foi
ou não avaliado ao abrigo do Código do IMI. Caso não
tenha sido ainda avaliado abrigo do Código do IMI, o
imóvel encontrar-se-á abrangido pela avaliação geral
dos prédios urbanos que teve início em 2012, sem
que, por esse motivo, tal implique quaisquer obrigações
GUIA HABITAÇÃO
declarativas acessórias por parte do sujeito passivo,
designadamente a apresentação da declaração Modelo 1
do IMI.
O valor patrimonial tributário que seja apurado e notificado
ao sujeito passivo será considerado para efeitos do IMI de
2012, a ser cobrado em 2013.
Por outro lado, também deverá confirmar se é possível
beneficiar da isenção de IMI mencionada na anterior
questão, tendo para esse efeito o prazo de 60 dias a contar
da data da celebração da escritura de compra.
Os encargos com imóveis são dedutíveis ao IRS? Em
que montantes?
Em sede de IRS, quer se trate de um imóvel arrendado, quer
tenha sido adquirido para uso próprio com recurso a crédito
(mas apenas para os contratos celebrados até 31 de
Dezembro de 2011), poder-se-á deduzir à colecta do IRS, no
primeiro caso, 15% das rendas pagas até ao limite de € 502
e, no segundo caso, 15% dos juros de dívidas contraídas com
a aquisição do imóvel até ao limite de € 296.
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Proteger o Investimento
Comprar a Casa
Crédito Habitação
15
A fiscalidade na Habitação
Em caso de venda do imóvel, como é tributado o seu
ganho?
Os ganhos decorrentes da venda de imóveis encontram-se
sujeitos a IRS enquanto mais-valias, a uma taxa que poderá
variar entre os 14,5% e os 48%, de acordo com o escalão
de rendimentos a que o sujeito passivo estiver sujeito
(acrescido ainda, para 2013, de uma sobretaxa de IRS
de 3,5% sobre os rendimentos englobados na
declaração anual de IRS). Contudo, estas mais-valias
encontram-se sujeitas a tributação em apenas 50% do
respectivo valor.
Tais ganhos poderão encontrar-se excluídos de tributação
quando estes sejam provenientes da venda de imóvel
destinado a habitação própria e permanente do sujeito
passivo ou do seu agregado familiar e o produto da venda
(deduzido da amortização de eventual empréstimo
contraído para a aquisição desse imóvel) seja reinvestido na
compra da propriedade de outro imóvel exclusivamente
com o mesmo destino (habitação própria e permanente),
situado em território português2, num dos seguintes prazos:
• No prazo de 36 meses contados da data da venda do
imóvel cuja alienação gerou a mais-valia; ou
• Nos 24 meses anteriores à data da venda do imóvel
cuja venda gerou a mais-valia.
GUIA HABITAÇÃO
A intenção de reinvestimento, total ou parcial, deve ser
declarada pelo sujeito passivo na declaração de rendimentos
Modelo 3 do IRS respeitante ao ano da venda do imóvel.
No caso de ter solicitado no passado isenção de IMI para o
imóvel entretanto vendido, não deverá esquecer de
solicitar a renúncia a essa isenção, caso contrário não lhe
poderá ser concedida nova isenção para o imóvel que possa
ter adquirido subsequentemente.
© 2011 KPMG & Associados – Sociedade de Revisores Oficiais de Contas,
S.A., a firma portuguesa membro da rede KPMG, composta por firmas
independentes afiliadas da KPMG International Cooperative (“KPMG
International”), uma entidade suíça. Todos os direitos reservados. Impresso
em Portugal. A KPMG e o logótipo da KPMG são marcas registadas da
KPMG
International Cooperative (“KPMG International”), uma entidade suíça.
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16
A fiscalidade na Habitação
2
Ou situado em território de outro Estado membro da UE ou do espaço
económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de
informações em matéria fiscal.

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  • 2. GUIA HABITAÇÃO Crédito Habitação Comprar Casa é uma das decisões mais importantes na vida, porque envolve um grande investimento. Por isso, tem que ser muito bem pensada. Este Guia, em que partilhamos consigo a nossa experiência, vai ajudar a tornar o processo mais simples e rápido.
  • 3. Pondere bem antes de avançar! ANALISE O SEU ORÇAMENTO Tenha em conta as suas previsões para os próximos anos, antecipando futuras despesas com os filhos, melhoramentos na casa e ainda as poupanças que gostaria de fazer: reforma, saúde, viagens, etc. DETERMINE A SUA CAPACIDADE DE REEMBOLSO Desconte o total das “despesas” aos “rendimentos” da família. Calcule o valor da prestação que pode pagar mensalmente. Faça a simulação - utilizando o simulador "à sua medida" - da prestação mensal máxima que pode pagar no seu Crédito Habitação. CONSTITUA UMA POUPANÇA PRÉVIA A possibilidade de assumir encargos com prestações depende fundamentalmente da capacidade de reembolso que determinou para a sua situação, mas deve permitir uma “folga” para eventuais imprevistos. O ideal será constituir uma poupança prévia. GUIA HABITAÇÃO ESTABELEÇA OS SEUS LIMITES Com base na sua capacidade de reembolso estabeleça os limites que não deseja ultrapassar, ou seja, o valor máximo da prestação mensal. Os Bancos baseiam-se na “taxa de esforço”, que reflecte o esforço que faz para pagar a prestação. Cada Banco define a sua própria percentagem, mas normalmente situa-se em 40% a 50% do rendimento mensal do comprador. DETERMINE O MONTANTE MÁXIMO DO EMPRÉSTIMO Faça uma simulação de crédito, para calcular o montante máximo do empréstimo que pode solicitar. TENHA EM CONTA OS CUSTOS ASSOCIADOS À COMPRA A compra de casa através do crédito bancário envolve custos que vão para além do valor da prestação mensal, através da qual paga os juros e amortiza o capital. Pode consultar a informação sobre os custos na simulação de crédito. Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa A fiscalidade na Habitação Crédito Habitação 3
  • 4. GUIA HABITAÇÃO Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 4 Custos Definições Observações Sinal Valor que o comprador entrega ao vendedor como garantia de real interesse na concretização da futura transacção. Corresponde a uma percentagem do valor de aquisição fixado por acordo. Custos Bancários Comissões cobradas pela instituição financeira até à formalização do contrato como comissão de dossier e comissão de avaliação. Constantes no Preçário da Instituição Financeira e na simulação de crédito. Registos Inscrição na Conservatória do Registo Predial da aquisição e da constituição de uma hipoteca sobre um imóvel. O custo do Registo depende dos actos a registar. IMT Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis Imposto que incide sobre a transacção de um bem imóvel. Depende do valor de compra e venda ou valor patrimonial tributário. Custos Notariais Custos com as escrituras de compra e venda e de hipoteca. Seguros Por exigência da lei será necessário contratar um seguro de incêndio ou multiriscos, que cobre também outros sinistros. Normalmente os bancos exigem também seguro de vida. Os prémios dos seguros são normalmente pagos de forma periódica. IMI Imposto Municipal sobre Imóveis Imposto municipal anual, que incide sobre o valor patrimonial da habitação. O proprietário deverá requerer a isenção na Repartição de Finanças da área do imóvel, num prazo de 60 dias após a escritura. Imposto de Selo - Compra e Venda 0,8% sobre o preço ou valor patrimonial tributário. De acordo com a Tabela Geral do Imposto do Selo. Imposto de Selo - Mútuo Variável em função do prazo. De acordo com a Tabela Geral do Imposto do Selo. Decidir A fiscalidade na Habitação
  • 5. Escolha bem! Esta é a etapa mais interessante de todo o processo: idealizar a sua nova casa e tentar encontrá-la! Visitar os espaços, interiores e exteriores, conhecer as áreas envolventes, a vizinhança e imaginar-se a viver ali. No entanto, é fundamental estar atento(a) a todos os pormenores e verificar se o imóvel corresponde mesmo ao seu ideal. Também é importante obter informação sobre o mercado, analisar valores e saber como fazer um bom negócio. Para tal, poderá obter ajuda de profissionais do sector imobiliário. ESCOLHA A LOCALIZAÇÃO Se ainda não decidiu em que zona viver, faça uma análise comparativa de várias zonas, obtendo informação sobre o tipo de infra-estruturas existentes no local. Para fazer um bom negócio é necessário conhecer bem o mercado GUIA HABITAÇÃO imobiliário da zona. Pode sempre recorrer à ajuda de um agente imobiliário. É fundamental que efectue um passeio pela zona para avaliar, no local, alguns aspectos. Se esta avaliação não foi positiva volte ao início e procure outra área que preencha as suas necessidades. PREVEJA O FUTURO DA ZONA Para evitar surpresas, consulte o Plano Director da Câmara Municipal da área. Avalie as construções previstas para habitação, instalações industriais ou agrícolas para os arredores e outro tipo de transformações (por exemplo a construção de uma via rápida). No caso de se tratar de um terreno, verifique se existe alguma hipótese de o mesmo ser expropriado. É importante saber que, mesmo assim, não há garantias absolutas! Aconselhe-se com o seu agente imobiliário. TRABALHE COM UMA MEDIADORA Se optar por trabalhar com uma mediadora conta com uma ajuda profissional, fundamental para facilitar uma tarefa que, ao avançar por conta própria, poderá revelar-se complicada, burocrática, demorada e sem quaisquer garantias. Para que o recurso aos serviços de uma mediadora seja compensador, há que atender a alguns aspectos importantes: Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 5 A fiscalidade na Habitação
  • 6. • Contacte uma empresa devidamente licenciada e verifique se tem atribuída a licença AMI. • Celebre sempre um contrato escrito de mediação imobiliária com a empresa a contratar, assegurando a salvaguarda dos seus direitos. Nesses contratos devem constar, entre outras coisas, as condições de serviço e os montantes a cobrar pela mediadora. • As mediadoras são obrigadas a enviar os seus contratos-tipo ao Instituto do Consumidor, para análise de eventuais cláusulas abusivas. Se estiver previsto contratualmente, a empresa de mediação pode prestar serviços relativos à obtenção de documentação, tendo em vista a concretização do negócio imobiliário. • Como garantias da actividade, a lei obriga as empresas de mediação a possuírem um seguro de responsabilidade civil, que se destina a garantir a capacidade de indemnização aos clientes, caso cometam algum erro ou cessem de exercer actividade. Nota: se tiver alguma dúvida sobre o licenciamento de uma empresa, telefone para o Instituto de Construção e do Imobiliário (INCI) - telf. 217 976 700, que poderá esclarecer estas situações. O QUE FAZ A MEDIADORA: • Tenta encontrar compradores para os imóveis que tiver em carteira. • Procura os imóveis mais adequados em função das GUIA HABITAÇÃO necessidades dos compradores. • Marca as visitas e acompanha-o nas mesmas, poupando-lhe tempo e dando-lhe uma opinião avalizada sobre o imóvel em causa. • Funciona como importante elemento de regularização do mercado, colocando em prática os seus conhecimentos de avaliação imobiliária. • Facilita a negociação por ser uma terceira parte, isenta, no negócio. • Supervisiona todos os passos da transacção, da apresentação à oferta, até ao momento da escritura, coordenando sempre todos os aspectos legais, contratuais e administrativos. • Presta um serviço de aconselhamento financeiro, nomeadamente na área do Crédito à Habitação, para o potencial comprador. • Os serviços de mediação são normalmente pagos pelo vendedor, pelo que o comprador não terá qualquer encargo em usar uma mediadora. OBSERVE E ANALISE O IMÓVEL Para conhecer quais os principais pontos a considerar na escolha de uma casa, consulte a "Lista da Visita" que preparamos para si. Imprima-a e leve-a sempre consigo quando visitar um imóvel. Poderá utilizar a versão PDF ou a versão Excel, útil para o caso de pretender actualizar o Documento no seu PC. Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 6 A fiscalidade na Habitação
  • 7. O SEU MELHOR PARCEIRO NA COMPRA. A compra de casa é, talvez, um dos maiores investimentos na vida de muitas famílias. Por esse motivo, a escolha do banco e a fixação das condições do empréstimo são questões fundamentais. O Santander Totta acredita ter as melhores soluções para cada necessidade. Por essa mesma razão e porque é sempre melhor ter uma segunda opinião, poderá consultar outras alternativas tendo sempre em conta os seguintes pormenores: • Tipo de taxa de juro: fixa ou variável • Indexante (taxa de referência utilizada para os empréstimos) • Spread (margem aplicada pelo banco sobre a taxa de referência) • Prazos de financiamento • Valor máximo do financiamento • Carência de Capital (possibilidade de pagar apenas juros durante um período limitado de tempo) • Valor Residual (possibilidade de deixar uma percentagem do financiamento para pagar no final do empréstimo) • Soluções para o financiamento do sinal, Imposto Municipal sobre Imóveis e outras despesas associadas • Seguros necessários • Outras vantagens associadas ao Crédito GUIA HABITAÇÃO • Simulação do empréstimo e plano de amortização da dívida, incluindo o pagamento de juros • Encargos legais, fiscais e notariais associados ao empréstimo e comissões cobradas pelo banco • Periodicidade com que será efectuada a revisão da taxa de juro, no caso de esta ser variável e se a taxa de juro for fixa, durante quanto tempo se manterá inalterada. • Condições necessárias para a manutenção do spread contratado Após reunir esta informação, poderá efectuar uma análise comparativa das condições a fim de verificar qual a solução melhor para o seu caso. Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 7 A fiscalidade na Habitação
  • 8. Porque os imprevistos acontecem! Uma casa é um bem essencial a preservar. Apesar de todas as precauções, ninguém está livre de acidentes! SEGURO DE INCÊNDIO E MULTIRRISCOS Este seguro é obrigatório e destina-se a garantir uma indemnização para reconstrução da habitação em caso de sinistro. SEGURO DE VIDA • É igualmente importante garantir a estabilidade familiar, no caso de ocorrer a morte ou invalidez da pessoa ou pessoas de quem depende o pagamento do empréstimo do banco. • Quando se recorre a um crédito habitação o bem fica hipotecado ao banco credor, até que a totalidade da dívida seja paga. Isto significa que, em caso de não pagamento da dívida, o banco tem o direito de accionar a hipoteca judicialmente, como forma de garantir o reembolso dos valores emprestados e não pagos. • O seguro de vida garante a indemnização correspondente ao valor da dívida ao banco à data do sinistro, ficando a família liberta de qualquer pagamento posterior. GUIA HABITAÇÃO Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 8 A fiscalidade na Habitação
  • 9. Após a escolha da casa, inicia-se o processo de compra. Conheça aqui as principais etapas no processo de compra da sua nova casa! • Celebrar contrato de promessa de compra e venda • Reunir os documentos necessários caso vá contrair um empréstimo • Realizar os registos provisórios • Pagar imposto sobre transmissões onerosas de imóveis (IMT) • Celebrar escritura • Converter em definitivos dos registos provisórios e cancelamento dos ónus existentes DEPOIS DA COMPRA • Conhecer os direitos e deveres do cidadão que adquire uma nova habitação própria • Cancelar a hipoteca 1. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA O objectivo deste contrato é celebrar a intenção de compra/ venda do imóvel e as condições (financeiras e outras) em que esse negócio será realizado. Nele deverá constar: Identificação completa dos intervenientes comprador(es) e vendedor(es); Identificação do imóvel de forma tão elucidativa quanto possível (incluindo morada, descrição predial e matricial); GUIA HABITAÇÃO O preço acordado, estipular o valor global objecto do contrato e respectivo sinal. Caso não disponha da quantia para o sinal, poderá recorrer a um financiamento específico para estas situações: o Crédito Sinal. Deverá ainda considerar: Prazo para a escritura Estabeleça um prazo que seja exequível para a realização da escritura e acrescente uma margem de segurança para qualquer imponderável. Não se esqueça que a data de realização de escritura depende de vários factores. Assim, convém informar-se sobre o tempo médio que entidades públicas da área do imóvel que está a adquirir estão a demorar (Finanças, Câmara, Conservatória do Registo Predial, Notário...). Se o promitente - vendedor tiver um empréstimo a decorrer, conte ainda com 15 dias (em média) para que o distrate desse empréstimo possa ser emitido. De qualquer modo, exija que seja incluída uma cláusula de salvaguarda, segundo a qual não perderá nenhum dos direitos se um eventual atraso relativamente ao prazo estabelecido não lhe for imputável. Obras Se pretende fazer obras no imóvel antes da sua ocupação, e desde que o promitente - vendedor esteja de acordo, poderá ficar estabelecida uma data a partir da qual tem autorização para as iniciar. Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 9 A fiscalidade na Habitação
  • 10. Não se esqueça ainda de confirmar se as obras que pretende realizar são permitidas pelo Regulamento do Condomínio (quando for o caso). A título de exemplo, poderá não ser permitido o fecho de varandas ou existirem requisitos específicos para o poder fazer. Por fim, é de toda a conveniência que mostre o contrato a um advogado antes de o assinar, especialmente se não estiver a comprar através de uma imobiliária. Aliás, neste caso, poderá combinar com o promitente-vendedor recorrerem a um advogado para a sua redacção. Dívidas relativas ao imóvel Antes de comprar casa, deverá averiguar se existem dívidas relativas ao imóvel que tenham implicações para si, enquanto novo proprietário, nomeadamente em relação ao condomínio. Situação do imóvel Antes de celebrar o contrato de promessa de compra e venda deverá assegurar-se da verdadeira situação do imóvel: Na Conservatória do Registo Predial, informe-se: • Se o vendedor é realmente o proprietário do imóvel, isto é, se o imóvel se encontra registado em seu nome; • Se sobre o imóvel incidem ónus ou encargos como o usufruto, uso e habitação, direito de superfície, GUIA HABITAÇÃO servidão, hipotecas, penhoras, arrestos, apreensões, arrolamentos ou acções judiciais; • Se o prédio já está constituído em propriedade horizontal, ou seja, se já existem fracções autónomas. Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 10 A fiscalidade na Habitação
  • 11. Na Câmara Municipal do concelho onde o imóvel está construído, averigúe: • Se o imóvel tem licença de habitação emitida; • Se pretender construir casa, verifique se o terreno tem alvará de loteamento e quais as características e área da habitação que pode construir. No Serviço de Finanças, verifique: • Se o proprietário tem dívidas para com o Estado (mesmo que não sejam relativas ao imóvel, este poderá ser alvo de acção judicial no âmbito de dívidas pessoais); • Se o imóvel se encontra devoluto, isto é, se não existem herdeiros com direito de preferência; • A fiscalidade aplicável (valor patrimonial, procedimentos necessários para pedir isenção de imposto municipal sobre imóveis ou, no caso de não ter direito a isenção, quanto é que terá de pagar); • Se o imóvel for usado verifique também se o imposto municipal sobre imóveis está em dia. 2. DOCUMENTOS NECESSÁRIOS O pedido de Crédito Habitação implica a entrega de diversos documentos. Consulte na página de Crédito Habitação - Impressos os documentos necessários em cada fase do processo. GUIA HABITAÇÃO 3. REALIZAR OS REGISTOS PROVISÓRIOS Finalidade Os registos provisórios têm como objectivo, tal como o nome indica, registar provisoriamente a aquisição a favor do comprador e a respectiva hipoteca a favor do banco que vai financiar a compra de habitação. Estes documentos conferem ao comprador a legítima expectativa de que o negócio se vai realizar, sem prevalência de ónus ou encargos não aceites ou desconhecidos, garantindo-se assim a segurança do comércio jurídico imobiliário. Informe-se junto do Banco onde vai contrair o empréstimo sobre a necessidade de realizar os registos provisórios e respectivos procedimentos. 4. PAGAMENTO DO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS (IMT) O pagamento do referido imposto efectua-se num serviço de finanças, estação de correios, ou através do Multibanco, devendo o comprovativo da sua liquidação ser entregue aquando da realização da escritura de compra e venda. 5. CELEBRAR ESCRITURA • Escritura Pública é o documento autêntico, realizado pelo notário, que constitui a forma legal do negócio de compra e venda da habitação. • É no momento da celebração da escritura que é Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 11 A fiscalidade na Habitação
  • 12. celebrado o contrato definitivo de compra e venda do imóvel. Formaliza, legalmente, a transferência da propriedade do imóvel do vendedor para o comprador, que se assume como proprietário, enquanto, do lado do vendedor, cessam todos os direitos sobre o imóvel. • O contrato de mútuo com hipoteca é celebrado entre o comprador (devedor) e o banco (credor) e estipula GUIA HABITAÇÃO tudo o que se relaciona com a dívida contraída (o seu valor, taxa de juro, prazos de pagamento, penalização por amortização antecipada etc). A celebração da escritura poderá ser feita na presença do notário ou através de Documento Particular, formalizado junto da respectiva instituição de crédito, devidamente habilitada para tal. • É no momento da formalização destes contratos que o comprador paga ao vendedor a parcela do valor da transacção em falta. 6. CONVERSÃO DOS REGISTOS PROVISÓRIOS EM DEFINITIVOS E CANCELAMENTO DOS ÓNUS EXISTENTES Depois de realizada a escritura de compra e venda, a respectiva instituição de crédito procederá à conversão em definitivo dos registos provisórios (ou à realização de registos definitivos, caso não tenham sido feitos registos provisórios), e ao eventual cancelamento dos ónus existentes, nomeadamente hipotecas anteriores. 7. DIREITOS E DEVERES DO CIDADÃO QUE ADQUIRE UMA NOVA HABITAÇÃO PRÓPRIA: Fiscais No Serviço de Finanças da área da sua residência: • Declarar ser o novo proprietário da habitação que Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 12 A fiscalidade na Habitação
  • 13. adquiriu para actualizar a inscrição na matriz do seu novo prédio ou fracção autónoma; • Solicitar a isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis relativo à sua nova habitação própria e permanente; • Apresentar a ficha de actualização do seu número fiscal de contribuinte com as alterações decorrentes da sua nova residência. Civis • No Arquivo de Identificação ou na Conservatória do Registo Civil da área da sua residência, actualize o seu Bilhete de Identidade declarando a sua nova morada; • Na Direcção Geral de Viação ou na Conservatória do Registo Automóvel onde tem registada a propriedade da sua viatura, participe e requeira o registo da alteração da sua residência habitual. Cívicos • Apresente-se na Comissão Recenseadora na sede da Junta de Freguesia da sua nova residência, actualize os seus elementos do recenseamento e obtenha o respectivo Cartão de Eleitor. 8. CANCELAMENTO DA HIPOTECA • Após a liquidação total do empréstimo, deverá GUIA HABITAÇÃO solicitar ao banco a emissão do “distrate da hipoteca”, no qual o banco renuncia à hipoteca que foi constituída a seu favor e declara liquidada a dívida. • Este documento deverá ser entregue pelo proprietário na Conservatória do Registo Predial, para efeitos de cancelamento do registo hipotecário. • Guarde cuidadosamente a caderneta predial, a escritura ou documento particular, as apólices dos seguros e quaisquer outros documentos respeitantes à sua casa e ao crédito habitação. Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 13 A fiscalidade na Habitação
  • 14. AQUISIÇÃO / TROCA DE CASA Existem diferenças na fiscalidade entre a compra de um imóvel ou o seu arrendamento? Sim. No caso de optar por arrendar uma casa, há lugar a Imposto do Selo (IS) sobre a primeira renda, à taxa de 10%, sendo a liquidação desse imposto da responsabilidade do proprietário do imóvel ou senhorio. Por outro lado, caso opte por adquirir uma casa para uso próprio, com ou sem recurso a crédito bancário, para além da incidência de IS, só que desta feita a uma taxa de 0,8% sobre o valor de aquisição do imóvel, há também lugar a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), a uma taxa que pode variar entre os 0% e os 6% (em função do respectivo município), a qual incidirá sobre o maior dos seguintes valores: • O valor referido no contrato; ou • Valor patrimonial tributário do imóvel. Saliente-se que, neste último caso, não deve esquecer de pagar o IMT devido antes da data da escritura pública de aquisição, devendo o respectivo comprovativo do pagamento ser apresentado nessa mesma data perante o Notário ou outra entidade com competência para praticar actos relativos a imóveis por escritura pública ou documento particular autenticado. GUIA HABITAÇÃO Que impostos são devidos pela detenção de um imóvel? Os proprietários dos imóveis encontram-se sujeitos a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), a uma taxa que pode variar entre os 0,3% e os 0,5% 1, a qual incide sobre o maior dos valores anteriormente definidos para efeitos do IMT (valor de aquisição ou o valor patrimonial tributário). Desde 1 de Janeiro de 2012 passou a existir um período único de isenção de IMI de 3 anos, o qual apenas é aplicável aos prédios urbanos cujo valor patrimonial tributável não exceda €125.000, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento colectável para efeitos de IRS (relativo ao ano anterior) não seja superior a €153.300. Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 14 A fiscalidade na Habitação 1 Pressupondo que o imóvel já foi avaliado ao abrigo do Código do IMI, caso contrário as taxas podem variar entre 0,5% e 0,8%.
  • 15. Para poder beneficiar desta isenção, o sujeito passivo terá de solicitar a mesma no prazo de 60 dias a contar da data da celebração da escritura pública de compra e venda. Por outro lado, a isenção só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar para imóveis diferentes. Na sequência da publicação da Lei n.º 55-A/2012, de 29 de Outubro (Pacote Fiscal para 2012), a propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios urbanos que sejam afectos à habitação, cujo valor patrimonial tributário seja igual ou superior a €1.000.000 está sujeita a Imposto do Selo à taxa de 1%. Esta taxa é agravada para 7,5% relativamente aos prédios urbanos detidos por entidades residentes em territórios com regime fiscal claramente mais favorável (excepto quando sejam propriedade de pessoas singulares). O que não deve esquecer quando compra um imóvel? Na compra de um imóvel devo confirmar se o mesmo já foi ou não avaliado ao abrigo do Código do IMI. Caso não tenha sido ainda avaliado abrigo do Código do IMI, o imóvel encontrar-se-á abrangido pela avaliação geral dos prédios urbanos que teve início em 2012, sem que, por esse motivo, tal implique quaisquer obrigações GUIA HABITAÇÃO declarativas acessórias por parte do sujeito passivo, designadamente a apresentação da declaração Modelo 1 do IMI. O valor patrimonial tributário que seja apurado e notificado ao sujeito passivo será considerado para efeitos do IMI de 2012, a ser cobrado em 2013. Por outro lado, também deverá confirmar se é possível beneficiar da isenção de IMI mencionada na anterior questão, tendo para esse efeito o prazo de 60 dias a contar da data da celebração da escritura de compra. Os encargos com imóveis são dedutíveis ao IRS? Em que montantes? Em sede de IRS, quer se trate de um imóvel arrendado, quer tenha sido adquirido para uso próprio com recurso a crédito (mas apenas para os contratos celebrados até 31 de Dezembro de 2011), poder-se-á deduzir à colecta do IRS, no primeiro caso, 15% das rendas pagas até ao limite de € 502 e, no segundo caso, 15% dos juros de dívidas contraídas com a aquisição do imóvel até ao limite de € 296. Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 15 A fiscalidade na Habitação
  • 16. Em caso de venda do imóvel, como é tributado o seu ganho? Os ganhos decorrentes da venda de imóveis encontram-se sujeitos a IRS enquanto mais-valias, a uma taxa que poderá variar entre os 14,5% e os 48%, de acordo com o escalão de rendimentos a que o sujeito passivo estiver sujeito (acrescido ainda, para 2013, de uma sobretaxa de IRS de 3,5% sobre os rendimentos englobados na declaração anual de IRS). Contudo, estas mais-valias encontram-se sujeitas a tributação em apenas 50% do respectivo valor. Tais ganhos poderão encontrar-se excluídos de tributação quando estes sejam provenientes da venda de imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar e o produto da venda (deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição desse imóvel) seja reinvestido na compra da propriedade de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino (habitação própria e permanente), situado em território português2, num dos seguintes prazos: • No prazo de 36 meses contados da data da venda do imóvel cuja alienação gerou a mais-valia; ou • Nos 24 meses anteriores à data da venda do imóvel cuja venda gerou a mais-valia. GUIA HABITAÇÃO A intenção de reinvestimento, total ou parcial, deve ser declarada pelo sujeito passivo na declaração de rendimentos Modelo 3 do IRS respeitante ao ano da venda do imóvel. No caso de ter solicitado no passado isenção de IMI para o imóvel entretanto vendido, não deverá esquecer de solicitar a renúncia a essa isenção, caso contrário não lhe poderá ser concedida nova isenção para o imóvel que possa ter adquirido subsequentemente. © 2011 KPMG & Associados – Sociedade de Revisores Oficiais de Contas, S.A., a firma portuguesa membro da rede KPMG, composta por firmas independentes afiliadas da KPMG International Cooperative (“KPMG International”), uma entidade suíça. Todos os direitos reservados. Impresso em Portugal. A KPMG e o logótipo da KPMG são marcas registadas da KPMG International Cooperative (“KPMG International”), uma entidade suíça. Decidir Escolher a Casa Selecionar o Banco Proteger o Investimento Comprar a Casa Crédito Habitação 16 A fiscalidade na Habitação 2 Ou situado em território de outro Estado membro da UE ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.