O documento discute as obrigações e cuidados de proprietários e inquilinos no processo de alugar um imóvel. Para proprietários, é importante avaliar se irá alugar por conta própria ou por imobiliária, escolher um inquilino com condições financeiras de pagar e fazer uma vistoria detalhada do imóvel. Inquilinos devem prestar atenção na escolha do imóvel, contrato e obrigações como pagamentos.

2. INTRODUÇÃO
São muitas as obrigações e os cuidados tanto por parte
do proprietário quanto pelo lado do inquilino.
Fique atento a todos os detalhes
Pode parecer uma tarefa simples, mas alugar um imóvel não se resume
apenas a encontrar o apartamento ou casa ideal, assinar um contrato e
fazer a mudança. São muitos detalhes no meio do caminho e, inclusive,
bastante burocracia a ser cumprida. Durante o processo, existem dois
pontos de vista de questões com que prestar atenção: o do proprietário e o
do inquilino. Ambos têm uma série de obrigações e cuidados a cumprir para
que tudo dê certo e a experiência seja positiva para todos.
De uma forma geral, as maiores preocupações se voltam para o
proprietário, ou seja, o dono do imóvel que deseja alugar. A primeira delas é
resolver se vai alugar por conta própria ou por uma imobiliária. Para
isso, é preciso avaliar a disponibilidade de tempo e de conhecimento. O
proprietário deve ainda se preocupar em escolher um inquilino com
condições financeiras para bancar os custos, estar atento ao tipo de
garantia que será dado e realizar uma vistoria para deixar todas as
condições do imóvel registradas para estar resguardado ao fim do contrato.
Por falar em contrato, ele deve conter todos detalhes sobre o inquilino,
fiador, sobre o imóvel, vencimento, reajustes e um tanto de outros detalhes
que exigem muito cuidado para não deixar nenhuma brecha.
Porém o inquilino, aquele que vai alugar e viver no imóvel, também tem
muito com o que ficar atento. Primeiro, ele deve encontrar o imóvel ideal
para morar. Depois, deve prestar atenção na vistoria, contrato,
documentação, prazos de pagamento e ainda nas muitas obrigações que
deve cumprir.
Saiba tudo o que é preciso para alugar um imóvel, tanto por parte do
proprietário, quanto por parte do inquilino.

3. 1 - PROPRIETÁRIO

4. 1.1 - Imobiliária ou por conta
Se você vai colocar seu imóvel para alugar, vale a pena pesar o que
precisará ser feito para avaliar se o trabalho será feito por conta própria ou
por uma imobiliária. Não são poucos os detalhes e eles vão exigir dedicação,
tempo e conhecimento. Alugar o imóvel vai além de atender as ligações dos
interessados e fazer as visitas. É preciso avaliar as condições do
futuro inquilino e saber lidar com as leis para fazer um bom contrato e
evitar qualquer tipo de contratempo. Sem contar verificar o pagamento do
aluguel e o estado de conservação do imóvel.
"Às vezes o proprietário prefere fazer o trabalho sozinho para economizar,
mas no final pode levar um prejuízo e ter uma dor de cabeça muito grande
mais na frente. Uma administradora pode fazer um bom trabalho pelo
proprietário, que vai precisar desembolsar por isso, mas terá menos
trabalho e pode evitar problemas futuros", reforça Elísio Cruz Júnior,
presidente do Sindicato da Habitação de Pernambuco (Secovi-PE).

5. 1.2 - Papel do corretor
Desde a busca pelo imóvel ideal, o corretor tem papel fundamental. "É
sempre importante ter alguém para orientar sobre os custos e leis. Também
será feito um contrato que vai garantir a segurança do negócio", começa a
advogada Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários.
Primeiro o corretor deve entender as necessidades do cliente para oferecer
o apartamento ou casa que o consumidor está buscando. A ideia é que ele
facilite a vida e encurte o caminho até o encontro do imóvel ideal.
PROPRIETÁRIO
Quanto a valores, o profissional também pode ajudar, desde o primeiro
aluguel até na negociação de renovação. Inclusive ele tem uma função
bastante delicada, já que é o portador da notícia sobre possíveis reajustes.
O corretor deve conversar com o inquilino e deixar as informações sobre o
reajuste claras antes mesmo de que o contrato seja assinado para evitar
futuras complicações. Para isso, é fundamental que ele conheça a Lei do
Inquilinato (Lei 8.245/91). E o corretor também deve se antecipar à data
do reajuste e fazer uma pesquisa de mercado para saber quanto está
valendo o apartamento e antecipar o diálogo entre o proprietário e o
inquilino. "O corretor pode negociar a intermediação e tem que estar
preparado para esta negociação na hora do reajuste", explica Laudimiro
Cavalcanti, diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio
de Janeiro (Creci-RJ).

6. Caso tenha existido uma negociação e, para não perder o inquilino, o
proprietário aceitou não reajustar o aluguel, é importante que o corretor
oriente as duas partes de como proceder. "É importante lembrar que, se não
houver reajuste, é preciso aditar o contrato de locação para que todas as
informações estejam atualizadas e corretas e evitar futuros problemas",
conclui Rodrigo Karpat, advogado imobiliário e consultor em condomínios.
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7. Analisar a ficha cadastral do possível futuro inquilino é passo
fundamental do processo. Esta atitude pode preservar mais o imóvel e
evitar que haja qualquer problema relacionado aos pagamentos. "É
fundamental levantar informações detalhadas de quem está alugando
para evitar alugar para marginais e pessoas que não vão cuidar bem do
imóvel", José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de
Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).
O proprietário deve verificar se o inquilino terá condições de arcar com
as despesas. "É importante verificar a ficha cadastral dele, se não há
ação judicial, principalmente de despejo, para demonstrar que nada
pode afetar os compromissos financeiros", esclarece Manoel da Silveira
Maia, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio
de Janeiro (Creci-RJ).
1.3 - Valores
1.4 - Cadastro
O valor do aluguel do imóvel não é definido aleatoriamente. É
preciso fazer uma pesquisa para definir o preço de acordo com o
mercado imobiliário, que leva em consideração a localização, tamanho,
demanda e condições do imóvel. Afinal, pedir um valor abaixo do que o
imóvel vale, o proprietário vai sair no prejuízo. Mas, se o valor cobrado
estiver acima do que o mercado está praticando, o proprietário terá
dificuldades em alugar o imóvel. O ideal é percorrer a vizinhança, seja
no próprio edifício ou nos vizinhos, para fazer um balanço médio do
valor que está sendo cobrado na região. Outra possibilidade é consultar
o Índice FipeZap, que oferece estatísticas sobre o valor do aluguel de
acordo com a cidade e o bairro (www.zap.com.br).
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8. 2.1 - Fiador
2 - Garantias
É a opção mais comum, é uma possibilidade segura e não gera custos para
nenhuma das partes. O fiador deve possuir um imóvel em seu nome e na
cidade onde o imóvel será alugado. Ele deve apresentar a comprovação de
renda. Em caso de inadimplência, o fiador será o responsável por arcar com
as despesas. Por isso, é importante que o proprietário do imóvel avalie bem a
sua ficha cadastral e a capacidade financeira antes de aprovar. Este processo
é mais lento porque exige que todos os documentos sejam analisados com
cautela. "A fiança depende de um terceiro, pessoa natural ou jurídica, que
pague se o inquilino deixar de fazer. Mas está cada vez mais difícil encontrar
quem se disponha a isso", explicou Jaques Bushatsky, diretor de Legislação
do Inquilinato do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).
Além de verificar a ficha cadastral do inquilino, ele também deve dar
garantia ao proprietário que o pagamento será realizado. Existem três
opções de garantias e a escolha vai depender do acordo entre o proprietário
e o inquilino. Saiba quais são as possibilidades, mas fique atento que apenas
uma pode ser exigida no contrato.

9. 2.2 - Seguro-fiança
Nem sempre é possível conseguir um fiador e o seguro-fiança aparece como
uma opção. Ele é oferecido pelas seguradoras. O inquilino vai pagar um
valor para garantir que as despesas serão cobertas em caso de não
pagamento de aluguel. Para o proprietário, esta possibilidade se mostra
vantajosa porque ele vai começar a receber logo em caso de inadimplência.
Para o inquilino, esta opção pode pesar no bolso, já que ele vai pagar um
valor que pode chegar ao valor deum aluguel ou um aluguel e meio por ano e
não será reembolsado depois, como acontece com a garantia de aluguel. "Se
o inquilino não tem um meio de dar a garantia necessária para alugar o
imóvel, vai ter que arcar com o ônus de pagar o seguro fiança", ressaltou
Manoel da Silveira Maia, presidente do Creci-RJ.
2.3 - Garantia de aluguel
A garantia de aluguel também é uma opção. Neste caso, é pago um valor
adiantado, como caução, na hora de locar o imóvel. O valor será estipulado
no contrato e poderá chegar a três meses de aluguel. Esta possibilidade é
vantajosa para o inquilino porque, ao término do contrato, ele pode reaver o
valor, caso não exista nenhum dano no imóvel e não tenha necessidade de
qualquer manutenção. E para o proprietário porque pode amenizar prejuízos.
"O proprietário pede isso porque o inquilino pode sair do imóvel e deixar de
qualquer jeito. Assim, o dono pode reaver parte do prejuízo", acrescenta a
advogada Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários.
PROPRIETÁRIO

10. PROPRIETÁRIO
2.4 - Título de capitalização
Ainda existe mais uma forma de garantia, talvez a menos conhecida de
todas, mas que pode ser vantajosa para ambas as partes. O título de
capitalização também surge como opção para substituir o fiador e é
oferecido pelas grandes empresas do setor de seguros. Neste caso, o
valor será acertado entre o inquilino e o proprietário. O inquilino vai
desembolsar esse valor, que servirá como garantia caso haja
inadimplência. O título valerá enquanto o contrato de aluguel estiver
vigente. Para o proprietário, a vantagem é que, em caso de não
pagamento, ele poderá usar o dinheiro para cobrir as despesas. Já para o
inquilino, além de participar de sorteios de prêmios em dinheiro, ele
também poderá sacar o valor ao final e ainda corrigido pela TR, caso não
esteja devendo nada. No mercado, existem várias opções, como a
SulAmerica e Porto Seguro, mas é importante fazer pesquisa para ver a
que mais se adequa com o perfil do proprietário e do inquilino.

11. O seguro-fiança não tem preço fixo e ele varia para cada tipo de consumidor.
Isso porque ele se baseia em vários fatores. O valor é personalizado porque
ele varia de acordo com cada risco apresentado na locação. A seguradora
avalia o cadastro do inquilino para definir o valor. As principais seguradoras
oferecem a possibilidade de ter noção do valor antes de fechar.
No site da SulAmérica é possível fazer uma simulação do valor da garantia
de aluguel, preenchendo o valor do aluguel e a quantidade. Ela oferece
assistência 24 horas e o cliente concorre em dois sorteios por mês
concorrendo ao valor do título. O Bradesco também dá a opção de simular,
preenchendo dados como valores do aluguel mensal, condomínio, IPTU e o
prazo de vigência. Na Porto Seguro é possível solicitar uma cotação de
seguro fiança pelo site. Para isso, é preciso preencher um formulário. É
possível pagar em até seis vezes sem juros no cartão de crédito ou até
quatro vezes sem juros no cheque ou débito em conta. Porém, com juros, é
possível pagar em até 12 vezes.
2.5 - Simulação
2.6 - Vistoria
A vistoria é outro passo importante, já que
ela vai garantir as condições do imóvel
na hora da devolução. Todos os detalhes
devem constar no laudo, como pintura e
vidros. Se o imóvel vai ser alugado mobiliado,
é preciso fazer o levantamento também do
estado dos móveis e eletrodomésticos. "É
importante ter o cuidado de fazer um laudo
de vistoria bem feito para, na hora da entrega
do imóvel, não ter o dissabor de encontrá-lo
em um estado precário", esclarece Elísio
Cruz Júnior, presidente do Secovi-PE.
PROPRIETÁRIO

12. 3 - Contrato
No contrato devem constar todos os mínimos detalhes para assegurar os
direitos do proprietário e não gerar margem para qualquer tipo de
interpretação errada. Nele, devem estar a descrição do imóvel e os
dados do inquilino e do fiador, se esta for a opção de garantia. Na
questão financeira, também devem constar o valor do aluguel, a data de
vencimento e o valor da multa a ser cobrada em caso de atraso no
pagamento. A forma de reajuste também deve estar clara. A duração do
contrato é cláusula importante. O prazo varia de acordo com o que foi
estabelecido entre as duas partes. Pela lei, depois do fim do prazo
estabelecido, o contrato vale por tempo indeterminado.
PROPRIETÁRIO

13. 3.1 - Outros tipos
Além do contrato tradicional, existem outros dois tipos de contrato:
aquele que vai assegurar o aluguel por temporada e outro usado para
alugar um quarto em um imóvel ou em uma república. O primeiro é
destinado para uma residência rápida e o prazo não pode ultrapassar
90 dias. Outra diferença é que, neste caso, o aluguel pode ser cobrado
com antecedência. É importante que o proprietário fique atento aos
prazos, já que, caso o inquilino fique mais tempo do que o determinado
no contrato por temporada, ele passa a ter direitos relativos a uma
locação tradicional. "Mesmo que seja um contrato que vai durar pouco
tempo, é importante fazer para que as duas partes estejam
resguardadas. Para o proprietário, é fundamental verificar se o inquilino
terá condições de pagar o aluguel e ainda deixar claro o número de
pessoas que poderá ocupar o imóvel. No caso do inquilino, ele deve se
certificar que o imóvel que ele encontrou na internet, por exemplo,
realmente existe", explica a advogada Daniele Akamine, diretora da
Akamines Negócios Imobiliários.
PROPRIETÁRIO

14. No segundo caso, para alugar apenas um cômodo de um imóvel, é
preciso também muita atenção para evitar problemas. Neste caso,
Daniele Akamine afirma que o contrato vai depender do tipo de locação.
"Se houver prestação de serviço, como limpeza, café da manhã, não é
locação. Mas se não houver prestação de serviço, o contrato é para
locação. É bom deixar tudo claro para, caso haja problemas futuros,
resolver na seara correta, já que no caso da prestação de serviço, é
baseado no Código Civil", explica a advogada. Daniele Akamine ainda
reforça sobre a importância de ter referências da pessoa que vai dividir
a casa e definir as regras de convivência. "É preciso deixar claro o quarto
que será alugado, onde o inquilino poderá transitar, horários para
cozinhar e lavar roupa, se pode fumar, beber e levar visita, entre outras
coisas. O que está acordado não sai caro", completa.
PROPRIETÁRIO

15. 3.2 - Reajuste
É comum haver um acordo entre as duas partes, descrita no contrato,
quanto ao pagamento das taxas ordinárias. Na hora de alugar, é preciso
definir se o valor do condomínio, IPTU e taxa de Bombeiros estará incluso no
valor do aluguel ou se será pago por fora. Muitos proprietários escolhem a
primeira opção para ter a garantia que as taxas estão sendo pagas e evitar a
inadimplência. Também deve ficar claro quem deve pagar taxas extras, caso
elas passem a existir. Se a responsabilidade for do inquilino, o proprietário
deve ter atenção redobrada. "É preciso muito cuidado na verificação do
pagamento não apenas do valor do aluguel. É fundamental verificar se as
taxas de condomínio, Bombeiros e IPTU também estão sendo quitadas de
forma correta", alerta Elísio Cruz Júnior, presidente do Secovi-PE.
3.3 - Taxas
A forma de reajuste do aluguel deve constar no contrato. Geralmente, o
reajuste é feito anualmente e baseado pelo Índice Geral de Preços ao
Mercado (IGP-M) da Fundação Getúlio Vargas. Porém, ainda assim, é
preciso estar atento aos valores que estão sendo praticados no mercado
para cobrar o que realmente o imóvel está valendo, mesmo que seja
necessário negociar. Mais vale um bom inquilino do que arcar com as
despesas de um imóvel fechado por tempo indeterminado. "Existem dois
tipos de reajuste. O primeiro é pelo índice ao qual ele se baseia, que
normalmente é o IGP-M. O outro é voluntário, quando o contrato chega ao
fim", explica Rodrigo Karpat, advogado imobiliário e consultor em
condomínios. Ele ainda reforça que a pesquisa de mercado deve começar
entre 60 e 90 dias antes do fim do contrato. "O melhor é antecipar a
pesquisa e já saber o quanto o imóvel vale para conversar com o inquilino
desde antes", reforça.

16. PROPRIETÁRIO
Existem diferenças nas regras entre
consertos e reformas no imóvel.
Afinal de contas, quem deve bancar
os custos? No caso dos consertos, se
for algum problema causado por
conta da deterioração do imóvel ou
pelo fim da vida útil do material, as
despesas ficam a cargo do
proprietário. Mas se os danos foram
causados pelo inquilino, ele deve
arcar os custos do conserto. No caso
de reforma, o proprietário não é
obrigado a pagar. Mas pode haver um
acordo entre as duas partes para que
as benfeitorias sejam descontadas
do valor do aluguel. E atenção: toda
reforma deve ser autorizada
pelo dono do imóvel e devem estar
anexadas no contrato.
3.4 - Estrutura

17. 4 - INQUILINO

18. Mesmo que haja uma boa oferta no mercado imobiliário, não é fácil
encontrar o lugar ideal para se viver. Vários fatores pesam na decisão, como
localização, espaço, área de lazer e preço. Mesmo para alugar, que
não é uma escolha tão definitiva quanto a compra, essas questões devem
ser levadas em consideração. Mas a decisão deve ir além disso. "É
importante verificar a vizinhança para ver se ela está adequada ao padrão
de vida de quem vai locar e também as acomodações. Além disso, observe
também a iluminação, a ventilação e a vaga na garagem", alerta José
Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.
Geralmente são muitas opções no mercado e nem sempre há muito tempo
sobrando para buscar o imóvel ideal para locar. Uma opção que pode
facilitar e muito a vida de quem busca um apartamento ou casa para alugar
é fazer uma busca pela internet e já selecionar os que mais atraem antes
de sair visitando qualquer imóvel. O aplicativo do ZAP filtra exatamente o
que o consumidor busca, como o tipo do imóvel (residencial ou comercial),
valores, metragem, número de dormitórios, região desejada, ou seja, é
possível fazer uma seleção prévia e visitar apenas os imóveis que
realmente estão dentro do que o cliente busca.
4.1 - Imóvel ideal
4.2 - Aplicativo

19. O valor do imóvel a ser locado costuma ser fator determinante na hora da
escolha. E nem sempre o inquilino tem noção de quanto custa a locação de
um apartamento ou casa em determinada região. Para ajudar, o FipeZap
faz pesquisas mensais do valor do metro quadrado não apenas para
venda, mas também para locação. É possível pesquisar uma média do preço
do metro quadrado por bairro e, desta forma, ter uma noção de quanto pode
valer a locação de um determinado imóvel desejado. Basta acessar o site
www.zap.com.br e fazer a pesquisa indicando se quer o valor para venda
ou aluguel, o tipo de imóvel (apartamento, casa, flat, comercial ou rural), o
estado e a cidade.
4.3 - Valores
INQUILINO
O inquilino deve estar atento a todos os detalhes para não sair no prejuízo
depois. É importante que ele acompanhe a vistoria junto com o
proprietário ou com o representante da imobiliária para conferir se todos os
itens da lista condizem com a realidade. Ele também deve analisar com
muita atenção o contrato e ficar atento a cláusulas como data de
vencimento, multas e duração do contrato. Caso não esteja de acordo com
algum item, deve negociar uma solução que agrade ambas as partes.
"Atenção ainda se a pessoa que está alugando é o proprietário do imóvel ou
se ele tem autorização para alugar. Pode-se solicitar a documentação de
propriedade para provar que o aluguel está permitido", alerta Manoel da
Silveira Maia, presidente do Creci-RJ.
4.4 - Cuidados

20. INQUILINO
Para não perder a oportunidade de alugar o imóvel desejado, o inquilino
deve agilizar a documentação exigida pelo proprietário ou pela imobiliária,
tanto dele quanto a do fiador, se esta for a forma de garantia adotada. Não
existe uma lista fixa de documentos necessários, mas identidade, CPF e
comprovante de renda são itens básicos que geralmente são exigidos.
Para o fiador, são necessários o CPF e a identidade, comprovante de
residência, certidão de casamento (e CPF e identidade do cônjuge, em caso
de ser casado), comprovante de rendimento (contracheque, carteira
profissional ou declaração do imposto de renda), certidão de posse de um
imóvel, que não deve conter nenhum ônus, além de cópia do último IPTU. "O
mais importante é a comprovação de renda, seja com imposto de renda,
com extrato bancário ou contracheque, para ter conhecimento que o
proprietário não vai sair no prejuízo", reforça a advogada Daniele Akamine,
diretora da Akamines Negócios Imobiliários.
5 - Documentação

21. INQUILINO
No contrato, deve constar o vencimento do aluguel e o inquilino deve
ficar atento às datas dos pagamentos, afinal de contas, o atraso vai gerar
uma multa e mais despesas. Atenção também à quitação das taxas de
condomínio, Bombeiros e IPTU, caso estejam a cargo de quem está alugando
o imóvel. A inadimplência pode resultar em uma ação de despejo. Ainda fica
a cargo do inquilino o pagamento de contas como energia, água e gás.
6 - Pagamentos
O contrato também vai estabelecer o prazo do aluguel. Ao término, o
proprietário pode solicitar o imóvel ou pode haver renovação do contrato.
Em caso de saída, o inquilino deve pedir o comprovante de quitação e
entrega das chaves. Caso o inquilino decida sair do imóvel antes do fim do
contrato, existem algumas regras a serem cumpridas.
6.1 - Saída

22. INQUILINO
Pela lei de locação, o proprietário não pode solicitar o imóvel de volta
durante a vigência contratual. Porém, como em toda regra, existem
exceções. Uma delas é em caso de o inquilino descumprir regras
contratuais estabelecidas e, neste caso, o prazo para desocupar o imóvel é
de, no mínimo, 30 dias.
Porém, se o inquilino decidir devolver o imóvel antes do fim do contrato, isso
será possível mediante o pagamento de uma multa. É importante ressaltar
que a multa deve ser proporcional ao período remanescente e deve
constar no contrato. Porém, essa multa não será exigida se a rescisão for
solicitada porque o inquilino foi transferido pelo seu empregador para
prestar serviço em outra localidade. Ainda assim, o proprietário ou
imobiliária deve ser notificado com 30 dias de antecedência.
Se o contrato for por tempo indeterminado, ele poderá ser rescindido a
qualquer momento, também com a notificação prévia por escrito em um
prazo de 30 dias. Essa regra também vale para renovações automáticas de
contratos com prazo igual ou superior a 30 meses de vigência.
6.2 - Rescisão

23. O inquilino tem obrigação de usar o imóvel de acordo com o que ficou
acordado. Se no contrato diz que o uso é para fins residenciais, ele não poderá
usar o apartamento ou casa para comércio. O inquilino não pode fazer
qualquer tipo de modificação sem autorização prévia e escrita do proprietário.
Também é obrigatório, quando o contrato chegar ao fim, devolver o imóvel
no estado que recebeu.
7 - Obrigações
O que vale a pena? Essa é sempre uma questão que pesa. Neste caso, há duas
situações. A primeira delas é para pessoas com renda menor. "Se a pessoa se
enquadra no programa Minha Casa, Minha Vida, sempre vale a pena comprar
porque a prestação acaba parecida com o valor do aluguel. E se a pessoa tiver
subsídio para dar de entrada, o preço não fica muito caro", afirma a advogada
Daniele Akamine, diretora da Akamines Negócios Imobiliários.
No caso de pessoas que queiram comprar imóveis de alto e médio padrão, com
rendas mais elevadas, é preciso avaliar bastante antes de tomar uma decisão.
"O valor do aluguel está caindo e o da venda também. Porém falta crédito e,
quando as cartas de crédito começarem a subir, os preços também vão subir. A
pessoa pode fazer um contrato de aluguel para esperar essa queda do preço da
venda, porém de repente pode perder o tempo de comprar. Ou decide comprar e
vai precisar pagar a multa rescisória do contrato de aluguel. O melhor é que
quem tem dinheiro e pode dar uma boa entrada, compre porque pode fazer um
bom negócio. Mas se a pessoa vai precisar financiar uma grande parte, os juros
estão altos, então pode não ser vantajoso", conclui a advogada.
8 - Comprar ou alugar

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