O documento discute opções de investimento em imóveis, incluindo comprar diretamente, financiamento, consórcio e fundos imobiliários. Explica os passos para financiamento imobiliário e requisitos para obter financiamento. Também discute vantagens do investimento em imóveis como segurança, potencial de rendimento e diversificação.

1. Educacional de Imóveis: tudo sobre este investimento
Para você que tem interesse em investir em imóveis ou que fica aflito ao ouvir sobre a grande valorização que o
mercado imobiliário brasileiro vem vivenciando nos últimos anos, saiba que investir em imóveis não é só para os
grandes investidores, e provavelmente é muito mais acessível do que você imagina.
Cada vez mais, os pequenos investidores vêm apostando na valorização do mercado imobiliário como um
investimento seguro e de longo prazo. A compra de imóveis comerciais ou residenciais traz hoje uma rentabilidade
crescente para os investidores, gerada com o aluguel e a revenda dos mesmos. Em paralelo, mudanças no cenário
macroeconômico brasileiro vem favorecendo o acesso de mais investidores ao mercado imobiliário: estabilidade
econômica com expansão da classe média, nível de desemprego reduzido, elevação do poder de compra da
população e incentivo a uma política de crédito imobiliário garantem um grande potencial de crescimento deste
mercado.
A regra básica para se investir em imóveis
A regra básica do investimento em imóveis consiste em saber diferenciar um imóvel comprado para uso pessoal,
daquele que está sendo adquirido com o objetivo de investimento. Os critérios de avaliação são completamente
diferentes.
Quando realizamos o sonho da casa própria, ou compramos um imóvel para utilizá-lo como escritório ou consultório,
nos preocupamos basicamente com o nosso bem-estar, tornando-nos propensos a pagar um pouco mais por uma
bela vista, uma boa vizinhança ou outras bem feitorias que na maioria das vezes pouco importam quando
compramos um imóvel para investimento. Um imóvel para investimento não precisa ser bonito, ele tem apenas que
ter potencial para dar lucro. O grande segredo do investimento imobiliário consiste em considerar o imóvel apenas
como um negócio. Da mesma maneira que você não estabelece qualquer vínculo emocional com um lote de ações
ao negociá-las na bolsa de valores, você também deve buscar exclusivamente o lucro ao negociar um imóvel.
O objetivo básico do investimento imobiliário é lucrar
Um imóvel para investimento tem que ser analisado apenas pelos seus números. Não interessa a sua opinião pessoal
sobre a localização, o estado ou o histórico do imóvel. O que realmente interessa é a opinião do mercado imobiliário
sobre o seu imóvel. Se o mercado imobiliário está aquecido e se há grande demanda por imóveis na região onde seu
imóvel se encontra, fatalmente o seu ativo tornar-se-á uma fonte de renda.
Assim, após se conscientizar que o objetivo principal do investimento imobiliário consiste mais em obter lucro e
menos em adquirir um bem, você deve estar pronto para responder duas questões que também serão
determinantes para o sucesso de seu investimento: quando e onde investir em imóveis?
Qual o melhor momento para comprar um imóvel?
Um dos principais fatores de sucesso ao investir em imóveis é reconhecer o momento certo de comprar. É preciso
prestar atenção às boas oportunidades do mercado para conseguirmos comprar um imóvel abaixo de seu valor de
mercado.
A melhor forma de saber se um imóvel está sendo oferecido a um bom preço é observar o valor médio de outros
imóveis na região. O valor médio do metro quadrado de um imóvel na região que você está pesquisando deve estar
sendo negociado a um valor superior ao que foi oferecido para você. Outro fator de grande importância é observar o
potencial de valorização da região.

2. Qual a melhor localização para comprar um imóvel?
A localização do imóvel pode ser a chave do sucesso de seu investimento. Determinadas regiões possuem um
potencial de valorização maior do que outras. A infraestrutura disponibilizada e futuros investimentos na região
devem sempre ser considerados no momento da escolha de onde investir.
Além disso, a finalidade do imóvel deve ser compatível com a sua localização. Um imóvel comercial deve,
preferencialmente, estar localizado em uma área comercial, e um imóvel residencial deve estar localizado em uma
região mais residencial.
As vantagens do investimento imobiliário
O investimento em imóveis sempre foi considerado uma forma segura de preservar um patrimônio. Um imóvel bem
escolhido mantém o seu valor de mercado e muitas vezes valoriza-se mais do que a rentabilidade de outros tipos de
investimentos mais conservadores, como a caderneta de poupança ou um fundo de investimento DI.
Além disso, os investimentos em imóveis sempre foram considerados investimentos de baixo risco. Com um cenário
altamente favorecido pelo ambiente macroeconômico positivo, o investimento imobiliário apresenta grandes
vantagens por sua solidez, segurança e, principalmente, pelo potencial de crescimento futuro do mercado
imobiliário. Quanto mais um país cresce, mais valorizados ficam os seus imóveis: o crescimento econômico de
qualquer nação envolve necessariamente o avanço do mercado imobiliário e da construção civil. Com o Brasil não
vem sendo diferente. Desde 2005, há um avanço constante do aumento do investimento nacional e estrangeiro no
setor imobiliário brasileiro, transformando o imóvel em uma ótima opção de investimento.
Segurança
Investir em imóveis é seguro. Um imóvel é um patrimônio físico. Em outras palavras, é um bem tangível: podemos
tocá-lo, podemos vê-lo. Mesmo que o valor deste ativo venha a se desvalorizar por um momento de instabilidade
econômica ou por uma crise financeira, este bem nunca vai deixar de ser seu.
O imóvel não pode ser congelado como a caderneta de poupança. Também não tem o seu valor reduzido à pó, como
os contratos de opções que possuem prazo de validade, ou como as ações, cujas empresas podem ir à falência.
Dentre todos os tipos de investimento, sem sombra de dúvida, o investimento imobiliário é o que possui,
historicamente, maior estabilidade.
Rentabilidade
Investir em imóveis é obter uma fonte de renda em potencial. Um imóvel bem escolhido é uma fonte de renda
vitalícia. Além da possibilidade de revenda do imóvel a um preço superior ao valor pago para adquirí-lo, há a
possibilidade de remuneração mensal através de seu aluguel.
Todos precisamos de um lugar para morar. Todos precisamos de um lugar para trabalhar. Mesmo aquelas pessoas
que não tem condições de comprar a casa própria, ou aquelas empresas que não são proprietárias de seu ambiente
de trabalho, sempre estarão à procura de um bom imóvel para alugar.
Volatilidade
Um imóvel bem escolhido mantém o seu valor de mercado e muitas vezes valoriza-se mais do que a rentabilidade de
outros tipos de investimentos mais conservadores.
Diversificação
O investimento em imóveis representa uma oportunidade de diversificação para o investidor, pois a rentabilidade
está relacionada ao mercado imobiliário.

3. Investimento Imobiliário: Como Comprar / Como Investir
Existem quatro maneiras para nos tornarmos proprietários de imóveis: a compra à vista, o financiamento, o
consórcio e o investimento em fundos imobiliários. Enquanto as duas primeiras são modalidades bem conhecidas
pelo mercado, as duas últimas ainda necessitam de mais tempo e informações para cair no gosto popular.
Comprar um imóvel à vista é um privilégio de poucos. Exige não apenas um bom salário e/ou uma boa bonificação,
como uma grande dose de disciplina para poupar o dinheiro necessário para tal investimento. A saída para a maioria
dos que tem o sonho do imóvel próprio é a utilização do financiamento bancário ou do financiamento pela própria
construtora do imóvel. Com a redução da taxa de juros e com o incentivo ao crédito imobiliário, esta modalidade
vem transformando tais sonhos em realidade. Infelizmente, o valor final de um imóvel financiado acaba custando
muito mais caro do que se comprado à vista. Recentemente, duas modalidades vem começando a se destacar no
mercado imobiliário: o consórcio e os fundos imobiliários.
Compra à Vista
Poupar todos os meses e investir dinheiro ao longo do tempo com o objetivo de comprar um imóvel à vista é uma
das maneiras mais tradicionais para se adquirir um imóvel. O problema deste método é que costuma levar muito
tempo e exige muita disciplina, fazendo com que a maioria das pessoas não tenham êxito em seu objetivo.
Financiamento
Financiar a compra de um imóvel resolve o problema da disciplina e alivia o problema do tempo. O problema do
financiamento reside nas altas taxas de juros cobradas pelo pagamento à prazo do imóvel.
No caso dos financiamentos bancários, o comprador precisa pagar um valor de entrada de, no mínimo, vinte por
cento do valor do imóvel, podendo financiar o saldo devedor em até 360 meses. Ao final deste período o comprador
terá pago de duas a três vezes o valor à vista do imóvel. A vantagem desta modalidade é a possibilidade de tomar
posse do imóvel imediatamente à obtenção do crédito imobiliário, além de obrigar o comprador a ter disciplina para
honrar com as parcelas mensais sob pena de pagar juros sobre os juros já cobrados mensalmente.
No caso dos financiamentos contraídos diretamente com as construtoras dos imóveis, o comprador normalmente
precisa pagar um valor de entrada maior do que o exigido pelos bancos, além de ter um prazo consideravelmente
menor para quitar o saldo devedor. Nesta modalidade, o comprador precisa aguardar a construtora finalizar a
construção dos imóveis para fazer uso do mesmo. Apesar de o comprador ter um número menor de parcelas
mensais para quitar em definitivo o saldo devedor do imóvel, existem parcelas semestrais e/ou anuais de alto valor
que exigem do comprador uma boa reserva financeira e uma boa dose de disciplina.
Financiamento Imobiliário: Passo a Passo
O primeiro passo para obter um financiamento imobiliário consiste em realizar a simulação do financiamento
através da internet ou na própria agência bancaria. Você apenas precisa informar o valor do imóvel pretendido, o
prazo do financiamento e a sua renda familiar mensal.
Posteriormente, após avaliar se você realmente possui condições financeiras de arcar com, você será submetido a
uma série de etapas até que, finalmente, receba o pagamento para a compra do imóvel. As etapas são: aprovação
do crédito imobiliário pelo banco; envio dos documentos para elaboração do contrato de financiamento; análise
técnica do financiamento; assinatura e registro do contrato; pagamento do crédito imobiliário.

4. Aprovação do crédito imobiliário
Primeiro passo para obter o crédito imobiliário é descobrir quais serão as condições de financiamento, ou seja, as
taxas de juros, os prazos mínimos e máximos que poderá financiar, assim como os valores envolvidos no
financiamento.
Para isso, você precisará preencher alguns dados pessoais e do próprio financiamento em formulários disponíveis
através do website do banco, ou diretamente na agência bancária.
Com base nestas informações, o banco fará a avaliação do seu crédito e, posteriormente, lhe enviará uma proposta
personalizada.
Envio dos documentos
A próxima etapa é o envio dos documentos para elaboração do contrato de financiamento imobiliário.
Em grande parte dos casos, os únicos documentos originais necessários são a matrícula do imóvel e o extrato do
FGTS, caso você vá utilizar os recursos deste fundo.
Análise técnica do financiamento
Nesta fase, o banco contratado executará três tipos de avaliação:
Primeiro vai avaliar todos os documentos que você enviou. Neste momento, a Caixa Econômica Federal determinará
se você pode ou não utilizar os recursos do FGTS para o financiamento.
Depois será realizada a avaliação do imóvel para que seja verificado se o mesmo está em condições de habitação e
se os seus documentos estão regularizados.
Por fim, será realizada a cobertura dos seguros habitacionais. Estes seguros são obrigatórios em qualquer
financiamento imobiliário e servem para proteger você ou o imóvel durante o período de financiamento. Caso haja
algum imprevisto, o seguro poderá até quitar o financiamento.
Assinatura e registro do contrato
Quando as análises estiverem aprovadas, o banco entrará em contato com você para conferir os dados antes da
emissão do contrato de financiamento. Isso evita futuros atrasos durante o processo.
Com as informações confirmadas, o contrato será enviado a voc6e para assinatura e registro no Cartório de Registro
de Imóveis. O registro em cartório formaliza a operação de compra e venda do imóvel e é obrigatório até mesmo
compras sem o uso do financiamento imobiliário.
O prazo para realização deste registro varia entre cada cartório. Assim, uma dica importante é sempre negociar
prazos maiores de pagamento com o vendedor do imóvel.
Pagamento do crédito imobiliário
Após você devolver ao banco o contrato assinado e registrado, juntamente com a matrícula do imóvel atualizada, o
crédito será liberado em até cinco dias úteis diretamente na conta bancária do vendedor.
Caso você tenha solicitado a inclusão de outros custos no mesmo financiamento, tais como imposto e registro do
contrato, este valor será creditado em sua conta corrente.
Requisitos para contratação de financiamento imobiliário
Ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, detentor de visto permanente no país;

5. Ser maior de dezoito anos ou emancipado;
Possuir capacidade civil;
Possuir idoneidade cadastral;
Possuir capacidade de pagamento;
Para cobertura securitária, a idade do solicitante mais idoso, somada ao prazo de amortização, não poderá
ultrapassar oitenta anos e seis meses;
Para utilização de recursos da conta vinculada do FGTS, o solicitante não pode ser proprietário ou estar em
processo de compra de outro imóvel residencial na mesma localidade em que reside.
Consórcio
O consórcio imobiliário é uma espécie de poupança programada para a compra de imóveis onde um grupo de
pessoas é formado para adquirí-los sem que seja necessário recorrer a empréstimos e juros altos. O único valor a ser
pago além do preço do imóvel é uma taxa de administração à empresa que organiza e administra este grupo.
Utilizar um consórcio imobiliário para comprar um imóvel resolve o problema da disciplina e das altas taxas de juros,
uma vez que o comprador obriga-se a pagar as prestações mensais acrescidas apenas da taxa de administração do
investimento. Entretanto, os consórcios não costumam contemplar o investidor de imediato, fazendo com que o
comprador tenha que aguardar para poder fazer uso do imóvel.
Consórcio Imobiliário
O consórcio imobiliário é uma opção bastante interessante para quem deseja investir em imóveis ou comprar a casa
própria. Esta opção de investimento pode serutilizada para compra de imóveis novos ou usados, comerciais ou
residenciais, ou para reforma ou construção de imóveis.
A grande vantagem do consórcio imobiliário sobre os financiamentos bancários é terem taxas de correção muito
mais baixas. Comparados ao Sistema Financeiro Habitacional (SFH), o consórcio leva a vantagem de possibilitar a
compra de um segundo imóvel financiado. Você também pode utilizar recursos do FGTS para quitação das parcelas
mensais do consórcio imobiliário. Não há cobrança de juros sobre esta modalidade de investimento, apenas a
incidência de uma taxa de administração pela instituição financeira responsável pelo produto.
Como funciona o consórcio imobiliário?
O consórcio é formado por um grupo de pessoas que deseja receber de determinada instituição financeira uma carta
de crédito para comprar, construir ou reformar um imóvel. Você determina o valor que deseja receber e adere a um
grupo.
A empresa responsável pela administração do consórcio tem um prazo máximo de dias para formar um grupo que
comporte um número predeterminado de consorciados.
Como regra geral, as administradoras obtêm o número de consorciados por grupo multiplicando por dois o número
de meses previstos para a duração do consórcio. Assim, no caso dos imóveis, se o prazo do grupo for de 180 meses
(15 anos), o número mínimo de cotistas será de 360.
As administradoras contemplam os cotistas com um crédito em dinheiro (carta de crédito). Os valores das cartas de
crédito variam, geralmente, de R$ 30.000,00 a R$ 300.000,00. Os prazos para quitação das parcelas não são

6. predeterminados, porém, como os imóveis são bens de valores elevados, os prazos costumam ser longos, variando
de 150 até 180 meses.
Se a situação financeira do grupo está em ordem, as administradoras entregam por meio de sorteio ou lance, ao
menos, uma carta de crédito por mês. Após a contemplação você decide o que fazer, podendo optar por comprar,
construir ou reformar o seu imóvel. No caso de compra do imóvel, o contemplado pode escolher um imóvel em
qualquer cidade brasileira, indicar quando vai comprá-lo e qual o nome do vendedor.
FGTS
O seu FGTS pode ser utilizado para complementar a compra do imóvel ou ofertar o lance, obedecendo às regras
estabelecidas pelo consórcio.
Formação dos grupos
A abrangência nacional dos consórcios imobiliários permitem a rápida formação dos grupos. Quanto mais
abrangente for a instituição financeira que você utilizar para ingressar em um consórcio, maior será a chance de
rápida formação dos grupos.
Carta de crédito
Após a contemplação você decide o que fazer, podendo utilizar a carta de crédito para comprar, construir ou
reformar o seu imóvel. Enquanto você não decide o que fazer com a carta de crédito, o seu valor será atualizado
diariamente.
A carta de crédito também pode ser convertida em espécie, 180 dias após a contemplação. Basta que o consorciado
quite o saldo devedor.
A carta de crédito também pode ser utilizada para pagar parte do lance durante a assembleia realizada pela
administradora do consórcio. O percentual da carta de crédito que pode ser utilizado varia de acordo com a
administradora.
A carta de crédito é atualizada pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), a cada doze
assembleias.
Taxa de administração
A taxa de administração varia de acordo com o valor de crédito solicitado e de acordo com as regras de cada
consórcio. Este valor é corrigido anualmente de acordo com o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Fundo Imobiliário
Os fundos imobiliários consistem em uma comunhão de recursos financeiros captados para investimento em
empreendimentos imobiliários. Os recursos são captados diretamente em mercados de valores mobiliários. O
objetivo dos fundos é auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação de escritórios, lojas, shopping
centers e outros empreendimentos que constituem a carteira de investimento do fundo. O investidor de um fundo
imobiliário adquire cotas de participação de todos os empreendimentos que compõem a carteira do fundo.
Além de fornecer acesso ao mercado de imóveis, os fundos imobiliários permitem que pequenos investidores
tornem proprietários de empreendimentos até então inacessíveis, como prédios comerciais e shopping centers.
Além disso, tais investimentos ocorrem de forma simples, através de bolsas de valores: o investidor não precisa
preocupar-se com certidões, escrituras e outras burocracias relacionadas ao investimento imobiliário.

7. Financiamento Imobiliário: Carta de Crédito SBPE
A carta de crédito SBPE é o tipo de financiamento imobiliário que utiliza os recursos do Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo (SBPE) para facilitar a aquisição de imóveis residenciais usados.
Esta linha de crédito permite que o investidor parcele a aquisição da casa própria em até trinta anos. A carta de
crédito SBPE pode ou não estar enquadrada nas condições estabelecidas pelo Sistema Financeiro de Habitação
(SFH), dependendo dos valores do imóvel e do financiamento a ser adquirido. O investidor pode financiar até 90% do
valor do imóvel desde que opte por um empréstimo com taxas de juros pós-fixadas ou, até 70% no caso de
empréstimos com taxas de juros pré-fixadas. O financiamento através da carta de crédito SBPE utiliza o Sistema de
Amortização Constante (SAC). O valor de cada parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar do
investidor.
Limite de renda
A parcela mensal do financiamento imobiliário pode comprometer até 30% da renda familiar, comprovada ou não,
para preservar a capacidade de pagamento do(s) solicitante(s).
Limite do valor financiado em relação ao valor de avaliação do imóvel
Imóveis com valores de avaliação inferiores a R$ 500.000,00 (operação enquadrada nas condições
estabelecidas pelo SFH):valor de financiamento de até R$ 450.000,00 (até 90% do valor de avaliação do
imóvel).
Imóveis com valores de avaliação superiores a R$ 500.000,00 (operação não enquadrada nas condições
estabelecidas pelo SFH): valor de financiamento superior a R$ 450.000,00 (até 90% do valor de avaliação do
imóvel).
Limite do valor financiado em relação ao tipo de taxa de juros
Taxa de juros pós-fixada para operações enquadradas no SFH: de R$ 20.000,00 (valor mínimo) até R$
450.000,00 (valor máximo)
Taxa de juros pós-fixada para operações não enquadradas no SFH: de R$ 40.000,00 (valor mínimo) até a
capacidade financeira máxima do solicitante
Taxa de juros pré-fixada para operações enquadradas no SFH: de R$ 50.000,00 (valor mínimo) até R$
450.000,00 (valor máximo)
Taxa de juros pré-fixada para operações não enquadradas no SFH: não há
Prazo
Taxa de juros pós-fixada: até 360 meses
Taxa de juros pré-fixada: até 180 meses
Garantia
Alienação fiduciária
Financiamento Imobiliário: Carta de Crédito FGTS
A carta de crédito FGTS é o tipo de financiamento imobiliário que utiliza os recursos do Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço (FGTS) para facilitar a aquisição de imóveis residenciais.

8. O valor do imóvel financiado utilizando os recursos do FGTS não pode ultrapassar R$ 500.000,00. O FGTS pode ser
utilizado para a compra à vista do imóvel, como valor de entrada para o financiamento imobiliário, ou como ajuda
no pagamento do lance de um consórcio imobiliário. No caso do financiamento, o FGTS também pode ser utilizado
para liquidar o saldo devedor do imóvel ou para amortizar as prestações devidas.O FGTS também pode ser utilizado
para financiar a construção da casa própria, desde que a mesma seja executada em regime de cooperativa ou
consórcio, ou desde que haja financiamento específico com algum agente financeiro ou com um construtor que
apresente o cronograma da obra.
Por quê utilizar os recursos do FGTS para a compra de um imóvel?
O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é um depósito compulsório de 8% do valor bruto das folhas de
pagamento de funcionários das empresas brasileiras. A rentabilidade anual deste fundo é de 3% acrescidos de TR
(Taxa de Referência). Este valor de remuneração é muito inferior à taxa de juros anual cobrada em um
financiamento imobiliário.
Assim, vale muito mais a pena para o mutuário utilizar este recurso para quitação ou amortização do saldo devedor
do financiamento, reduzindo o valor das prestações mensais e/ou o tempo restante para quitação do empréstimo.
Que imóvel pode ser financiado com ajuda do FGTS?
Em geral, o imóvel que será financiado com ajuda do FGTS deve estar localizado no município ou em cidades
próximas onde o requerente da linha de crédito exerça a sua ocupação principal ou já resida há mais de um ano. O
requerente do financiamento precisará comprovar o trabalho ou residência por meio de pelo menos dois
documentos.
O imóvel deve enquadrar-se às exigências do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e não deve valer mais do que R$
500.000,00.
Que imóvel não pode ser financiado com ajuda do FGTS?
Os recursos do FGTS não podem ser utilizados para financiamento imobiliário se o proponente já for dono de outro
imóvel, em construção ou concluído, no município ou em cidades vizinhas de sua residência ou trabalho, financiado
ou não pelo Sistema Financeiro de habitação.
Imóveis cujos valores de avaliação forem superiores a R$ 500.000,00 não enquadram-se às condições estabelecidas
pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e não podem ser financiados com auxílio do FGTS.
Amortização das prestações mensais
A amortização das prestações mensais refere-se à quitação de algumas prestações do saldo devedor do imóvel
financiado utilizando recursos do FGTS. Para a quitação de parcelas utilizando tais recursos, há duas exigências:
Respeitar um limite máximo de 80% do valor da parcela a ser quitado com recursos do FGTS. O percentual
restante (mínimo de 20%) deve ser quitado, obrigatoriamente, com recursos próprios do mutuário.
Utilizar os recursos do FGTS para a quitação de pelo menos 12 prestações mensais.
Em operações com taxas de juros pós-fixadas, a parcela de amortização é calculada anualmente, por meio da divisão
do valor do financiamento pelo saldo devedor e, pelo prazo remanescente do contrato. O recálculo da prestação de
pagamento e dos juros é realizado em função do saldo devedor atualizado, taxas de juros, sistema de amortização e
prazo remanescente.
Em operações com taxas de juros pré-fixadas, a parcela de amortização é estabelecida no ato da contratação, sendo
calculada pela divisão do valor financiado pelo prazo de quitação contratado.

9. Amortização do saldo devedor
A amortização do saldo devedor pode ser realizado de duas maneiras:
Redução no valor das prestações mensais.
Redução do número de prestações mensais restantes, diminuindo consequentemente, o tempo restante de
financiamento.
O saldo devedor é corrigido mensalmente pelo índice de atualização básica, aplicado aos depósitos da caderneta de
poupança. Em operações com taxas de juros pré-fixadas, o saldo devedor não sofre atualização monetária.
Quitação de prestações atrasadas
Embora não esteja prevista nas regras do FGTS a sua utilização para quitação de prestações mensais em atraso, a
mesma pode ser realizada através de recurso judicial. Existe jurisprudência em 100% dos casos nos quais os
mutuários procuraram a justiça para conseguir a autorização para quitação de suas dívidas utilizando os recursos do
FGTS.
Período de utilização
Uma vez realizado o financiamento imobiliário, é recomendável sacar periodicamente o saldo de FGTS para
amortizar parte da dívida. O FGTS apenas pode ser sacada a cada dois anos – contados a partir do último saque.
Panorama do mercado imobiliário brasileiro
Desde 2005, o mercado imobiliário brasileiro vem vivenciando um forte crescimento, apoiado, principalmente, em
um cenário de estabilidade da economia e em políticas de incentivo ao crédito imobiliário.
O desenvolvimento e a estabilização da economia, assim como a redução das taxas de juros nos últimos anos
facilitam o acesso de uma grande parcela da população ao crédito imobiliário. O fato do percentual deste crédito
ainda ser pequeno em relação ao PIB do Brasil (cerca de quatro por cento), indica que ainda há grande espaço para
crescimento, algo muito favorável para quem deseja investir neste mercado. A redução das taxas de juros e uma
política de incentivo ao crédito imobiliário aumentam a capacidade de compra dos pequenos investidores e tornam
o investimento em imóveis mais atraentes para quem deseja aumentar seu patrimônio financeiro. Em paralelo, a
redução do desemprego e a estabilidade da economia proporcionam a confiança necessária para a compra de
imóveis e outros investimentos de longo prazo.
Demanda crescente por imóveis no Brasil
Apesar do forte crescimento dos últimos anos, as expectativas para este mercado ainda são bastante positivas. O
déficit habitacional está estimado em seis milhões de moradias. Além disso, a predominância de uma jovem
população economicamente ativa e a redução crescente do tamanho das famílias geram uma demanda de 1,2 a 1,5
milhões de novas moradias por ano.
Mudança no perfil da população brasileira
A mudança no perfil da população brasileira também é um importante fator para manter o potencial de crescimento
do mercado imobiliário. Hoje, o planejamento familiar é diferente e grande parte dos jovens já possuem poder
aquisitivo suficiente para investir na aquisição de seu primeiro imóvel antes dos trinta e cinco anos de idade. Além
disso, famílias menores tendem também a aumentar a necessidade por imóveis, alavancando o potencial do
mercado imobiliário.

10. Facilidade de acesso ao mercado imobiliário
A renda mínima necessária para se adquirir um financiamento imobiliário foi bastante reduzida ao longo dos anos.
Em 2005, quando o salario mínimo era de R$ 300,00 e não havia qualquer incentivo ou condição macroeconômica
para uma política de crédito imobiliário, eram necessários uma renda familiar de pelo menos quinze salários
mínimos para aquisição de um imóvel.
O desenvolvimento e a estabilização da economia, além da redução das taxas de juros nos últimos anos, facilitaram
o acesso de uma grande parcela da população ao crédito imobiliário. Atualmente, são necessários uma renda
familiar de apenas cinco salários mínimos para aquisição de um imóvel através do crédito imobiliário.
Perfil do investidor do mercado imobiliário
O comportamento dos investidores do mercado imobiliário varia de acordo com o tipo de produto e com a
localização e padrão dos empreendimentos que adquirem.
Basicamente, podemos dividir os investidores do mercado imobiliário em dois grupos distintos: os pequenos
investidores e os grandes investidores. Enquanto os grandes investidores contam com a assessoria de consultores
imobiliários e estão sempre abertos a novas oportunidades, os pequenos investidores concentram seus
investimentos em regiões com as quais já possuem algum tipo de relação pessoal ou profissional, tais como
empreendimentos de bairro ou de regiões específicas. Os pequenos investidores, geralmente, buscam o
financiamento de longo prazo para a compra dos imóveis, enquanto os grandes investidores costumam optar por
um período de pagamento mais curto, quitando grande parte ou mesmo a totalidade do imóvel até a data de
entrega. Em comum, os dois perfis de investidores prezam pela garantia de entrega do imóvel e pela rentabilidade
futura.
Dicas para o investidor iniciante
Para o investidor iniciante, que está começando a investir no mercado imobiliário, os pontos mais importantes ao
avaliar a perspectiva do investimento e ao escolher o imóvel são:
Conhecimento sobre a região em que o empreendimento está localizado;
Adequação das parcelas de pagamento ao seu orçamento, uma vez que o investidor iniciante geralmente
opta por prazos de pagamento mais longos;
Potencial de rentabilidade que o negócio pode oferecer no futuro (aluguel ou revenda).
Dicas para o investidor experiente
Para o investidor mais experiente, que já vem investindo no mercado imobiliário há mais tempo, os pontos mais
importantes de avaliação do investimento são:
Volume de unidades em oferta;
Volume de imóveis vagos;
Valor futuro de locação do imóvel;
Histórico do empreendimento;
Perfil do imóvel
Conhecimento sobre a região em que o empreendimento está localizado, como por exemplo, a proximidade
de centros comerciais, faculdades e estações de metrô.

11. Aluguel: Rentabilidade mensal do investidor do mercado imobiliário
Um investimento imobiliário bem sucedido pode tornar-se uma fonte de renda vitalícia, além de ser uma bela
herança para deixar para os seus filhos. Todos precisamos de moradia, e quem não tem condições de comprar a casa
própria sempre estará a procura de um bom imóvel para alugar.
Para o investidor afeito ao mercado financeiro, quando o assunto é ter onde morar, existe a premissa de que alugar
um imóvel pode ser mais interessante do que comprar. Em tempos de estabilidade econômica, com a economia
mais dinâmica, crédito facilitado e forte demanda por imóveis, surgem sempre boas oportunidades para aqueles que
desejam comprar um imóvel para alugar. O ponto crucial ao adquirir um imóvel para locação é saber utilizar a
métrica correta para avaliar o valor do aluguel. Lembre-se que os contratos de aluguel normalmente possuem
duração de trinta meses e são reajustados anualmente pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) – criado
inicialmente para compensar as perdas nos preços produzidas pela inflação. Assim, um erro no estabelecimento no
valor do aluguel pode manter a sua rentabilidade mensal defasada por um longo período de tempo.
Valor do aluguel
O mais crítico ao investir em um imóvel é saber utilizar a métrica correta para estabelecer o valor do aluguel. Isso
significa saber analisar se o valor recebido pelo aluguel está compatível com os valores cobrados em imóveis
similares.
O valor do aluguel mensal sempre refere-se ao valor do imóvel.
Não há um consenso de mercado, mas o percentual mais aceito entre os especialistas varia entre 0,50% e 0,75% do
valor do imóvel, o que corresponde a, respectivamente, 6% e 9% de rentabilidade ao ano.
Exemplo
Um imóvel comprado por um investidor por R$ 300.000,00, deve gerar mensalmente uma receita entre R$ 1.500,00
(0,50%) e R$ 2.250,00 (0,75%). Por ano, a rentabilidade deste investimento inicial de R$ 300.000,00 oscilará entre R$
18.000,00 e R$ 27.000,00.
A tributação na venda e na locação de imóveis
Todos os rendimentos oriundos da locação ou do lucro sobre a venda de imóveis estão sujeitos à tributação de
imposto de renda e devem constar na declaração anual de imposto de renda do contribuinte.
Os rendimentos oriundos do aluguel de imóveis são tributados normalmente como qualquer outro rendimento
tributável recebido pelo contribuinte. As alíquotas de imposto de renda aplicadas progressivamente sobre tais
receitas variam de zero a 27,5%. Despesas relacionadas ao imóvel durante o período de apuração podem ser
deduzidas, tais como taxa de administração, taxa condominial e IPTU. Já na venda de imóveis por pessoa física,
somente haverá um tributo a ser pago: o chamado imposto de renda sobre o ganho de capital. Esse tributo só é
devido quando há diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico (valor que consta na
declaração do contribuinte como sendo o valor de aquisição do bem). O imposto de renda é apurado aplicando-se a
alíquota de 15% sobre o lucro da operação (ganho de capital).
Imposto de renda incidente sobre o aluguel de imóveis
No que tange os rendimentos oriundos do aluguel de imóveis, o valor total recebido deve ser informado juntamente
com os demais rendimentos tributáveis auferidos pelo contribuinte durante o ano de exercício. Este total de
rendimentos sofrerá a aplicação de alíquotas progressivas que variam de zero a 27,5%.
Caso o contribuinte já tenha pago parte ou a totalidade do imposto devido durante o ano de exercício, poderá
deduzir este valor do saldo total devido, recolhendo ou restituindo a diferença apurada.

12. Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o
lucro obtido com a locação do imóvel:
Deduzir o valor total de despesas relacionadas ao imóvel pagas pelo contribuinte durante o ano de exercício,
tais como taxa de administração, taxa de condomínio e IPTU.
Informar a totalidade dos rendimentos dos bens em comum na declaração de imposto de renda do cônjuge
com menor renda anual, desde que as declarações do casal sejam feitas separadamente para que ambos
beneficiem-se da taxa de isenção.
Imposto de renda incidente sobre a venda de imóveis
No que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o
imposto de renda sobre o ganho de capital.
Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que
consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado
aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.
Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto
de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.
Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o
lucro obtido com a venda do imóvel:
Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando
os índices de correção previstos em lei.
É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.
É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.
Isenção de imposto de renda sobre a venda de imóveis
Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes cujo ganho de capital com a venda de imóveis
tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00, conforme determina o artigo 22 inciso II da lei 9.250 de
1995, alterada pela lei 11.196 de 2005.
Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes que venderam o seu único imóvel por um
valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos
últimos cinco anos, conforme determina o artigo 23 inciso II da lei 9.250 de 1995.
Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte que adquirir um novo imóvel residencial em um
prazo máximo de até 180 dias após a venda de outro imóvel residencial, conforme o artigo 39 da lei 11.196 de 2005.
Apenas enquadram-se nesta opção de isenção tributária contribuintes pessoas física residentes no país que utilizam
o valor integral do ganho de capital para a aquisição do novo imóvel.
Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo
Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro
meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a
tributação pelo imposto de renda.
Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel foi adquirido até 1969, conforme o
artigo 139 do decreto 3.000 de 1999. Para os imóveis adquiridos posteriormente a 1969, existe a possibilidade de
aplicação de uma tabela regressiva de incidência de imposto de renda.

13. Ano Redução Ano Redução Ano Redução
1970 95% 1976 65% 1982 35%
1971 90% 1977 60% 1983 30%
1972 85% 1978 55% 1984 25%
1973 80% 1979 50% 1985 20%
1974 75% 1980 45% 198615%
1975 70% 1981 40% 1987 10%
Prazo para recolhimento do imposto de renda
O imposto de renda incidente sobre rendimentos oriundos da locação ou da venda de um imóvel deve ser apurado e
recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento do dinheiro. Caso este prazo não seja respeitado,
o contribuinte está sujeito a uma multa de 20%, acrescida de juros até o efetivo pagamento. Caso o contribuinte
opte por não informar tais rendimentos, estará sujeito a uma multa mínima de 75%, acrescida de juros até o efetivo
pagamento.