1. Financial Capabilities. Real Estate Expertise
Investimento e Financiamento Imobiliário
www-foundation.org
Hotel Zenit, 26 de Novembro de 2009

2. Think Out of the Box
1 O que é Out of the Box
2 Investimento e Financiamento Imobiliário
3 O Mercado Imobiliário na Actualidade
2

3. Think Out of the Box
1 O que é Out of the Box
2 Investimento e Financiamento Imobiliário
3 O Mercado Imobiliário na Actualidade
3

4. O que é Out of the Box?
O Mercado e Out of the Box
O Mercado Out of the Box
Predominantemente comercial; Predominantemente financeiro;
Assente na avaliação e venda de Assente na análise criteriosa de um
imóveis; investimento imobiliário;
Quase sempre do lado do imóvel, pouco Sempre, mas sempre do lado do Cliente
do lado do Cliente. – “não tenho nada para vender”.
4

5. O que é Out of the Box?
3 Pilares de Desenvolvimento
Início com Real Estate & Finance Newsletter em Fevereiro de 2008;
Know-how Criar centro de competências;
Criar imagem de credibilidade.
Nasce Out of the Box em Fevereiro de 2009. Marca independente, não
Marca relacionada com imobiliário mas totalmente identificada com forma de
estar e pensar.
Rápida, directa, eficiente… pela internet, via e-mail. Documentos em
Comunicação suporte informático, de rápido acesso, alojados num blogue, onde
todos podem interagir.
5

6. O que é Out of the Box?
Nova forma de pensar obriga a organização alternativa…
Think. Act.
research consulting
Site Real Estate &
www.outofthebox.
Finance Equity Services Debt Services
com.pt Newsletter
6

7. O que é Out of the Box?
Serviços Prestados
Equity Services Debt Services
Análise e avaliação de projectos e
investimentos imobiliários;
Análise e avaliação de carteiras de Fundos de
Análise de instrumentos de dívida;
Investimento Imobiliário;
Non-performing loans reviews;
Dossiers de Investimento;
Refinanciamento de operações imobiliárias;
Rentabilização de activos imobiliários;
Dossiers de Financiamento e Planos de
Angariação e negociação de parcerias;
Financiamento;
Asset Sale & Leaseback;
Angariação e negociação de financiamentos.
Constituição de veículos de investimento;
Procurements Imobiliários.
7

8. O que é Out of the Box?
A Fórmula
Know-how
Responsabilidade
Marca Notoriedade
Social
Comunicação
8

9. O que é Out of the Box?
A Responsabilidade Social
Real Estate & Finance Newsletter patrocinada por entidade privada;
Patrocínio reverte integralmente para uma Instituição;
Mais tarde, artigos e publicidade em Out of the Box pagos, com montantes
a reverterem integralmente para uma Instituição;
Mais de € 10 mil “angariados”, beneficiando Instituições como:
• Casa dos Rapazes;
• Vale de Acór;
• S.C.M. Mangualde;
• Entre outras…
9

10. Act Out of the Box
Um desafio para todos…
Durante o mês de Dezembro, toda a publicidade em Out of the Box
reverterá como donativo para uma Instituição de Solidariedade Social;
Todas as empresas interessadas, terão o seu logotipo no site, em espaço
visível e serão oficial sponsors;
As entidades beneficiadas terão também um espaço de destaque no site;
Aguardo pela vossa participação!
10

11. Think Out of the Box
1 O que é Out of the Box
2 Investimento e Financiamento Imobiliário
3 O Mercado Imobiliário na Actualidade
11

12. Investimento e Financiamento Imobiliário
Fontes Típicas de Financiamento
Equity (capitais próprios)
Debt (dívida)
Auto-financiamento
12

13. Investimento e Financiamento Imobiliário
Fases Típicas de Desenvolvimento da Promoção Imobiliária
Desenvolvimento
Construção Venda
dos Projectos
€ (Terreno)
Estudos Pós-Venda
Projectos
Aprovações Construção
Licenças Paisagismo / Arranjos
Impostos Exteriores
Fiscalização de Obra
Impostos
Terreno
Capitais Próprios Dívida Auto-financiamento t
(fundamentalmente) (fundamentalmente) (fundamentalmente)
13

14. Investimento e Financiamento Imobiliário
Diferentes formas de desenvolvimento, de país para país
Em Portugal, financiamento e desenvolvimento imobiliário muito assente
na indústria de Fundos de Investimento Imobiliário;
Em Espanha, proliferaram os IPO’s (Initial Public Offerings);
No Reino Unido, temos a figura dos REIT’s (Real Estate Investment
Trusts), cotados e não cotados;
Nos Estados Unidos, também existe um mercado forte de REIT’s mas o
imobiliário também se dinamizou muito por via do mercado de derivados
(CMBS’s, entre outros).
14

15. Investimento e Financiamento Imobiliário
E lá se foi a teoria…
Até 2007, financiamento muito assente em dívida:
• Para aquisição de habitação própria, com LTV’s muito elevados (por vezes, acima do valor do
imóvel);
• Para a promoção imobiliária, inclusive para a aquisição do terreno;
Passagem do risco para o financiador e não para o
Proprietário/Promotor/Investidor (quem deveria ter o risco…);
Resultado: necessidade de recapitalizar o imobiliário.
15

16. Investimento e Financiamento Imobiliário
Famílias Norte-Americanas a endividar-se…
Crescimento de 7 vezes em
menos de 30 anos
Dívida particular total de USD 14
trillion
Mais de 70% referente a
hipotecas imobiliárias
Fonte: U.S. Federal Reserve, G.19. and Flow of Funds report
16

17. Investimento e Financiamento Imobiliário
E a poupança a desaparecer…
Poupanças reduzidas a zero no pico do
imobiliário (em 2006);
Poupanças líquidas, hoje, poderão
inclusive ser negativas pela
desvalorização do imobiliário (negative
equity)
Fonte: Federal Reserve Bank of San Francisco
17

18. Investimento e Financiamento Imobiliário
The Evaporating Equity…
18

19. Investimento e Financiamento Imobiliário
And the new capital raising…
Public Offerings in US REIT Market
60.000 300
50.000 250 Médias por oferta
pública em máximo, em
Nº/ USD
Nº/ USD Million
40.000 200 2007 e 2009
USD Million
30.000 150
20.000 100
10.000 50
0 0
Mínimos em 2008
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Amount Offerings Average
Fonte: NAREIT
19

20. Investimento e Financiamento Imobiliário
Um Novo Paradigma de Financiamento Imobiliário
Por fresh equity e não por debt;
Por renegociação das linhas de financiamento:
• Revisão de spreads, aumento dos prazos de amortização;
• Negociação de caps e floors;
Pela introdução de novos veículos de investimento;
Aposta em fusões, parcerias;
E sobretudo, repensar o produto!
20

21. Investimento e Financiamento Imobiliário
Inovação no Financiamento à Habitação
Temos bons e maus exemplos;
Por cá parece que não aprendemos grande coisa. APEMIP lança produto de
crédito habitação com LTV’s até 100% e fixação da prestação nos três
primeiros anos;
No Reino Unido, lançou-se recentemente um Fundo de Investimento em
habitação. Cada imóvel pode ser comprado até um máximo de 50% pelo
próprio (por via de uma normal hipoteca); remanescente pertence ao
próprio Fundo, que recebe renda sobre montante do qual não é
proprietário.
21

22. Think Out of the Box
1 O que é Out of the Box
2 Investimento e Financiamento Imobiliário
3 O Mercado Imobiliário na Actualidade
22

23. 0,00
100,00
150,00
200,00
250,00
50,00
Janeiro 2003
Abril 2003
Julho 2003
Fonte: Standard & Poors
Outubro 2003
Janeiro 2004
Abril 2004
Julho 2004
Outubro 2004
Janeiro 2005
Abril 2005
Julho 2005
S&P Case Shiller – 2006 a 2009
Outubro 2005
23
Janeiro 2006
Abril 2006
Julho 2006
Outubro 2006
Janeiro 2007
S&P Case Shiller Index
Abril 2007
Julho 2007
O Mercado na Actualidade
Outubro 2007
Janeiro 2008
Abril 2008
Julho 2008
Outubro 2008
Janeiro 2009
Abril 2009
Julho 2009

24. O Mercado na Actualidade
???
24

25. O Mercado na Actualidade
EPRA/NAREIT Index
Fonte: EPRA
25

26. O Mercado na Actualidade
John Paulson – a descer também se ganha
Protagonizou o maior negócio financeiro de sempre;
Apostou no subprime em 2007, antecipou a queda e
ganhou $ 15 billion;
Como? Shortando CMBS – collateral mortgate Backed-
Securities.
26

27. 25,00
50,00
75,00
0,00
100,00
125,00
150,00
175,00
200,00
225,00
250,00
Janeiro 1987
Agosto 1987
Março 1988
Outubro 1988
Fonte: Standard & Poors
Maio 1989
Dezembro 1989
Julho 1990
Fevereiro 1991
Setembro 1991
Abril 1992
Novembro 1992
Junho 1993
Janeiro 1994
Agosto 1994
Março 1995
cerca de 7 anos
Outubro 1995
Voltando ao S&P Case-Shiller…
Longa base que durou
Maio 1996
Dezembro 1996
27
Composite-10
Julho 1997
Fevereiro 1998
Setembro 1998
Abril 1999
Novembro 1999
S&P Case Shiller Index
durou cerca de 8 anos
Junho 2000
Tendência de subida que
Composite-20 Janeiro 2001
Agosto 2001
Março 2002
Outubro 2002
O Mercado na Actualidade
Maio 2003
Dezembro 2003
Julho 2004
Fevereiro 2005
Setembro 2005
Abril 2006
Novembro 2006
Junho 2007
Janeiro 2008
semestre de 2006
Topo no final do 1º
Agosto 2008
Março 2009
2006
desde máximos de
Quebra de -29,06%

28. 950
1.000
1.050
1.100
1.150
1.200
1.250
1º Trim 03 1.300
Fonte: INE
2º Trim 03
3º Trim 03
4º Trim 03
1º Trim 04
2º Trim 04
3º Trim 04
4º Trim 04
1º Trim 05
2º Trim 05
3º Trim 05
4º Trim 05
tempo
28
1º Trim 06
Tendência de subida
2º Trim 06
mais suave e curta no
3º Trim 06
4º Trim 06
A nossa história é um pouco diferente…
1º Trim 07
2º Trim 07
O Mercado na Actualidade
3º Trim 07
4º Trim 07
1º Trim 08
2º Trim 08
Valor Médio de Avaliação Bancária (€/m2)
3º Trim 08
4º Trim 08
1º Trim 09
2º Trim 09
finais de 2006
desde topo em
3º Trim 09
Quebra de -6,5%

29. O Mercado na Actualidade
Afinal, onde estamos agora?
Pacote de estímulos governamental a dinamizar a economia e o mercado
imobiliário – aumento das vendas de casas, novas e usadas, aumento dos
preços;
Aumento da confiança;
Aumento do negative equity no imobiliário;
Subida do desemprego;
Continuação de falências de empresas;
E o futuro?…
29

30. O Mercado na Actualidade
E no imobiliário?
Receios de novas bolhas na China e Xangai;
Receios de novas quedas nos Estados Unidos após fim do pacote de
benefícios fiscais à aquisição de habitação própria;
Baixa histórica nas taxas de juro tem levado a um aumento na contratação
de crédito para compra de habitação.
Mais de USD 800 Million de dívida de commercial real estate a vencer nos
próximos 2 anos;
Descida das rendas, subida das yields, descida dos valores de mercado,
manutenção da dívida…
30

31. O Mercado na Actualidade
Discussão
Que perspectivas para o sector da habitação?
E para o sector de commercial real estate?
Quais os principais drivers do mercado hoje em dia?
31

32. Financial Capabilities. Real Estate Expertise
Os Nossos Contactos:
goncalonr@gmail.com
think@outofthebox.com.pt
www.outofthebox.com.pt