Apresentação realizada para a Remax G4 sobre o investimento em buy-to-let

1. Ciclo de Formações
Buy-to-let
Lisboa
14 de Novembro de 2014

2. Enquadramento de Mercado

3. Enquadramento do Mercado - Portugal
• Crédito à habitação abaixo dos € 104
mil milhões em Agosto
• Desalavancagem do sector. Valor concedido
90% abaixo de máximos históricos
• Peso significativo do crédito imobiliário no
sistema bancário
Fontes: Banco de Portugal
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
110.000
120.000
Nov-03
Abr-04
Set-04
Fev-05
Jul-05
Dez-05
Mai-06
Out-06
Mar-07
Ago-07
Jan-08
Jun-08
Nov-08
Abr-09
Set-09
Fev-10
Jul-10
Dez-10
Mai-11
Out-11
Mar-12
Ago-12
Jan-13
Jun-13
Nov-13
Abr-14
Crédito Habitação em dívida (€ milhões)
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
Jan-04
Jun-04
Nov-04
Abr-05
Set-05
Fev-06
Jul-06
Dez-06
Mai-07
Out-07
Mar-08
Ago-08
Jan-09
Jun-09
Nov-09
Abr-10
Set-10
Fev-11
Jul-11
Dez-11
Mai-12
Out-12
Mar-13
Ago-13
Jan-14
Jun-14
Crédito Habitação Concedido (milhões de euros)
60,7%
9,7%
29,6%
Crédito concedido sistema não-financeiro
% Imobiliário % Particulares % Empresas

4. Enquadramento do Mercado - Portugal
• Prestações de crédito habitação em
mínimos históricos, fruto da
descida dos indexantes
• Spreads praticados no crédito
habitação a subir. Crédito
concedido pela Banca portuguesa é
escasso e caro
Fontes: INE, euribor.org
0,000%
1,000%
2,000%
3,000%
4,000%
5,000%
6,000%
7,000%
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
Nov-03
Mai-04
Nov-04
Mai-05
Nov-05
Mai-06
Nov-06
Mai-07
Nov-07
Mai-08
Nov-08
Mai-09
Nov-09
Mai-10
Nov-10
Mai-11
Nov-11
Mai-12
Nov-12
Mai-13
Nov-13
Mai-14
Crédito Habitação
Amortização Capital Juros Taxa de Juro
0
50
100
150
200
250
300
350
Mar-08
Jun-08
Set-08
Dez-08
Mar-09
Jun-09
Set-09
Dez-09
Mar-10
Jun-10
Set-10
Dez-10
Mar-11
Jun-11
Set-11
Dez-11
Mar-12
Jun-12
Set-12
Dez-12
Mar-13
Jun-13
Set-13
Dez-13
Mar-14
Jun-14
Empontospercentuais
Spread médio novos contratos CH

5. Enquadramento do Mercado - Portugal
Fontes: INE, CI, Casa sapo
2.500
2.600
2.700
2.800
2.900
3.000
Valores Médios de Oferta Lisboa (€/m2)
6,00
7,00
8,00
9,00
10,00
11,00
12,00
13,00
Valores Médios de Renda Lisboa (€/m2)
3,00%
3,50%
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
Yields Implícitas
Fontes: cassapo.pt (asking prices)

6. Em suma…
Bancos não emprestam dinheiro para comprar casa. O pouco que emprestam é caro;
Segundo o Governo de Portugal, rendas residenciais caíram 14% nos últimos 2 anos. Dados de
mercado mostram o mesmo;
Yields implícitas caíram cerca de 1,5 bp’s em quase 5 anos, estando agora perto de 4%;
Rendas caem, rentabilidade cai, negócio é inseguro e rotativo…
porquê investir em buy-to-let???

7. Buy-to-let
7

8. Buy-to-let
O que é?
Proceder à aquisição de uma fracção de habitação e colocá-la no mercado de arrendamento. Trata-se
de investir em arrendamento residencial: invisto hoje uma determinada verba, rentabilizando-a por
via de recebimentos constantes futuros pelo recebimento de rendas.
Porquê investir em buy-to-let?
Segurança no rendimento, menor risco;
Habitação, bem de 1ª necessidade;
Replicação da taxa de inflação;
Valorização temporal do imóvel;
Segurança no investimento.
8

9. Buy-to-let
Como ganhar dinheiro?
Rendas - yield
Valorização do imóvel – ganho de capital
9
Rendibilidade
Rendas Vendas
Yield Mais-Valias
Yield =
Renda (anual)
Valor Imóvel

10. Buy-to-let
Limitações da Yield
Medida estática, não incorpora dinamismo na análise, alterações temporais;
Não leva em linha de conta a estrutura de financiamento de um investimento;
Normalmente, é uma taxa bruta, há que contar com os custos de propriedade, gestão e
manutenção.
10

11. Buy-to-let
Regra de Ouro nº1
11
Definir rentabilidade objectivo
«Qual o mínimo que quero ganhar?
Quanto devo pagar pela casa?»

12. Buy-to-let
Regra de Ouro nº2
12
Entender o que a procura pretende
«Devemos decidir com base naquilo que os outros
querem e gostam!»

13. Buy-to-let
Regra de Ouro nº3
13
Escolher a(s) melhor(es) localização(ões)
«Melhores localizações => mais segurança no
valor do imóvel»

14. Buy-to-let
Regra de Ouro nº4
14
Fazer um bom trabalho de campo

15. Buy-to-let
Regra de Ouro nº5
15
Determinar preço máximo a pagar
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
Preçoapagar
Renda
Para uma yield de 6%

16. Buy-to-let
Regra de Ouro nº6
16
Estimar custos
de propriedade
e manutenção
• Na aquisição:
• IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Imobiliárias;
• Imposto de Selo;
• Custos com registos e actos notariais;
• Eventuais custos bancários, em caso de alavancagem.
• Na propriedade / manutenção:
• IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis;
• Seguros;
• Taxas municipais, por exemplo, taxa de esgoto;
• Custos com manutenção e
• Condomínio;
• Prestação e custos bancários, em caso de alavancagem;
• Contabilista (se aplicável).
• No final, no momento da venda, haverá mais-valias a pagar e
comissão do mediador (se aplicável).

17. Buy-to-let
Regra de Ouro nº7
17
Definir um nível de alavancagem
Cenário 1
Momento 0
Valor de Aquisição: € 100.000
Dívida: € 50.000
Equity: € 50.000
Alavancagem: 1
Momento 1
Valor do Imóvel: € 95.000
Dívida: € 50.000
Equity: € 45.000
Alavancagem: 1,(1)
Ganho/Perda: -11,(1)%
Cenário 2
Momento 0
Valor de Aquisição: € 100.000
Dívida: € 90.000
Equity: € 10.000
Alavancagem: 9
Momento 1
Valor do Imóvel: € 95.000
Dívida: € 90.000
Equity: € 5.000
Alavancagem: 18
Ganho/Perda: -50,0%
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
0 10/90 20/80 30/70 40/60 50/50 60/40 70/30 80/20 90/10
Retorno mínimo consoante alavancagem
Reu
Rel
Retorno mínimo de 5,31%

18. Buy-to-let
Regra de Ouro nº8
18
Fazer análises de sensibilidade

19. Buy-to-let
Regra de Ouro nº9
19
Definir uma estratégia de saída

20. Buy-to-let
Regra de Ouro nº10
20
Concentrar esforços na gestão

21. Buy-to-let
21

22. Buy-to-let
O caso dos Estados Unidos
22
• Queda do preço das casas fez aumentar procura por investidores
• Diminuição do financiamento fez aumentar actividade de arrendamento => rendas subiram 60%
• Yield implícitas dispararam!

23. O caso do Reino Unido
23
Fontes: HomeLet,, Kent Reliance, Savills
• Rendas subiram 8,2% num ano
(4,6% excluindo Londres)
• Acumulam subida de 16% em 3 anos
• O valor das casas arrendadas subiu
de £ 302 Bll em 2009, para £ 930,7
Bll actualmente. Mercado vale hoje
3,5 vezes mais que valia em 2001
• Mercado londrino valorizou entre
5,6% e 14% desde 2013, chegando a
subir 41% desde mínimos nas zonas
prime

24. Ranking de Buy-to-let
24
Fonte: Global Property Guide

25. Os Nossos Contactos:
goncalonr@gmail.com
think@outofthebox.com.pt
www.outofthebox.com.pt
Financial Capabilities. Real Estate Expertise