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Dívida Imobiliária e Hoteleira

Apresentação realizada para a ACISO sobre dívida imobiliária e hoteleira em Portugal, e formas de negociar com a Banca

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Dívida Imobiliária e Hoteleira
29 de Maio de 2014
Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Quem sou eu?
Gonçalo Nascimento Rodrigues
• Casado com 3 filhos, gestor, consultor, doméstico, SPORTINGUISTA!
• Licenciado em Gestão de Empresas pela Universidade Católica Portuguesa;
• Executive Master em Finanças Imobiliárias e Pós-Graduação em Finanças, ambos no ISCTE
Business School;
• Consultor em Finanças Imobiliárias desde 1998, passou por empresas como a Ernst &
Young, Colliers P&I e RDPE;
• Encontra-se inscrito na CMVM como Perito Avaliador de Imóveis de Fundos de Investimento
Imobiliário com o nº AVFII/09/046, e na Ordem dos Avaliadores com o nº 350;
• Sócio-Gerente da empresa OTBX – Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.;
• Gestor e dinamizador do blogs “Out of the Box”.
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  • 3. Think Out of the Box | BLOG Artigos de Opinião Notícias Research • Newsletters • Apresentações • Working Papers • Índices Imobiliários Links úteis Legislação
  • 4. Consultor?... O que é isto de ser Consultor? Mediador? Não… Avaliador? Não… Em Finanças Imobiliárias?! Auxílio à tomada de decisão: • No investimento; • No desinvestimento; • No financiamento; • Na estruturação do negócio.
  • 5. Estrutura e Serviços Think. research Act. consulting Real Estate & Finance Newsletter Blog http://out-of- the- boxthinking.blogs pot.com/ Equity Services Debt Services Procurements Imobiliários
  • 6. Estrutura e Serviços Equity Services Debt Services Análise e avaliação de projectos e investimentos imobiliários; Análise e avaliação de carteiras de Fundos de Investimento Imobiliário; Dossiers de Investimento; Rentabilização de activos imobiliários; Angariação e negociação de parcerias; Asset Sale & Leaseback; Constituição de veículos de investimento; Procurements Imobiliários. Análise de instrumentos de dívida; Non-performing loans reviews; Refinanciamento de operações imobiliárias; Dossiers de Financiamento e Planos de Financiamento; Angariação e negociação de financiamentos.
  • 8. Crédito Habitação CH concedido na ordem dos € 105,5 mil milhões Subida de 60% entre 2005 e 2011 Ligeira desalavancagem desde 2011 Fonte: Banco de Portugal 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 110.000 120.000 Nov-03 Abr-04 Set-04 Fev-05 Jul-05 Dez-05 Mai-06 Out-06 Mar-07 Ago-07 Jan-08 Jun-08 Nov-08 Abr-09 Set-09 Fev-10 Jul-10 Dez-10 Mai-11 Out-11 Mar-12 Ago-12 Jan-13 Jun-13 Nov-13 Crédito Habitação em dívida (€ milhões)
  • 9. Crédito Habitação Descida na ordem dos 80% no crédito mensal concedido Duplicação do custo em apenas 2 anos (2010-2012) Fonte: Banco de Portugal 0,00% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 0 200 400 600 800 1 000 1 200 Jan-10 Mar-10 Mai-10 Jul-10 Set-10 Nov-10 Jan-11 Mar-11 Mai-11 Jul-11 Set-11 Nov-11 Jan-12 Mar-12 Mai-12 Jul-12 Set-12 Nov-12 Jan-13 Mar-13 Mai-13 Jul-13 Set-13 Nov-13 Jan-14 Mar-14 Montante e Tx Juro de novos CH CH Concedido a Particulares Tx Juro Novos Contratos
  • 10. Crédito Actividades Imobiliárias Crédito concedido a actividades imobiliárias chegou a atingir € 35 mil milhões Queda de mais de 30% desde pico de 2009 Fonte: Banco de Portugal 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 Dez-97 Jul-98 Fev-99 Set-99 Abr-00 Nov-00 Jun-01 Jan-02 Ago-02 Mar-03 Out-03 Mai-04 Dez-04 Jul-05 Fev-06 Set-06 Abr-07 Nov-07 Jun-08 Jan-09 Ago-09 Mar-10 Out-10 Mai-11 Dez-11 Jul-12 Fev-13 Set-13 Crédito Concedido (€ Milhões) Construção Actividades Imobiliárias
  • 11. Crédito Mal-Parado Fonte: Banco de Portugal Mal-parado ultrapassa já € 9 mil milhões Estável até 2007, crescimento exponencial desde 2008 Mais elevado na construção (25%) 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 Nov-03 Abr-04 Set-04 Fev-05 Jul-05 Dez-05 Mai-06 Out-06 Mar-07 Ago-07 Jan-08 Jun-08 Nov-08 Abr-09 Set-09 Fev-10 Jul-10 Dez-10 Mai-11 Out-11 Mar-12 Ago-12 Jan-13 Jun-13 Nov-13 Crédito Vencido (€ Milhões) Construção - vencido Actividades Imobiliárias- vencido Crédito Habitação - vencido
  • 12. Crédito Actividades Alojamento Fonte: Banco de Portugal Tendência similar às actividades imobiliárias Duplicação do crédito vencido nos últimos 3 anos 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 Dez-97 Ago-98 Abr-99 Dez-99 Ago-00 Abr-01 Dez-01 Ago-02 Abr-03 Dez-03 Ago-04 Abr-05 Dez-05 Ago-06 Abr-07 Dez-07 Ago-08 Abr-09 Dez-09 Ago-10 Abr-11 Dez-11 Ago-12 Abr-13 Dez-13 Crédito Actividades Alojamento e Restauração (€ Milhões) Crédito Concedido Crédito Vencido Crédito vencido (% total)
  • 13. Crédito Total Concedido Fonte: Banco de Portugal 65% do crédito concedido no sistema é para actividades imobiliárias Grande parte do restante crédito tem imobiliário como colateral 65,0% 9,4% 25,5% Crédito concedido sistema não-financeiro % Imobiliário % Particulares % Empresas
  • 15. Mercado de Habitação Valores de venda duplicaram em Lisboa entre 2001 e 2007 Quedas em todo o País Valores actuais próximos dos registados em 2003/2004 Fonte: INE * Prédios urbanos em propriedade horizontal 0,8 1 1,2 1,4 1,6 1,8 2 2,2 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Valor Médio Prédios Transaccionados Portugal Porto Lisboa Algarve
  • 16. Mercado de Habitação Transacções caíram para 1/3 de há 10 anos Pouco mais de 5.000 imóveis transaccionados em Lisboa e Algarve Fonte: INE * Prédios urbanos em propriedade horizontal 0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 200.000 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Nº Prédios Transaccionados Porto Lisboa Algarve Portugal
  • 17. Mercado de Escritórios Absorção de escritórios em mínimos históricos Procura privilegia rendas mais baixas Fonte: LPI 148.662 161.675 201.432 232.623 115.628 105.674 87.649 101.974 77.802 0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Absorção de Escritórios (m2)
  • 18. Mercado de Escritórios Descida das rendas e subida das yields origina desvalorização acumulada de carteiras em -44% Fonte: LPI -12,0% -10,0% -8,0% -6,0% -4,0% -2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1,7% 3,8% 6,7% -2,7% -3,0% -1,5% -7,5% -6,7% 4,9% 0,2% -10,8% -2,7% 0,7% -10,9% -9,3% -0,6% Valorização do mercado por componente de valor Renda Capital
  • 19. Mercado de Investimento Imobiliário Actividade de investimento a recuperar, após mínimos históricos Cerca de € 300 Milhões transaccionados em 2013 Fonte: B. Prime 0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Investimento Imobiliário em Portugal (€ Milhões) Investment Voume in Portugal(M€)
  • 20. Na actualidade Ligeiro aumento no nº de imóveis residenciais transaccionados, quer em 2013, como no 1º trimestre de 2014 Aumento de 54% no preço dos imóveis residenciais de luxo – Golden Visa Aumento na absorção de escritórios em Lisboa, na ordem dos 40%, até Abril de 2014 (face a período equivalente de 2013) Aumento da actividade de investimento imobiliário
  • 21. Em suma… Cerca de € 146 mil milhões de crédito imobiliário concedido pela Banca Portuguesa Mais de € 9 mil milhões de crédito vencido em imobiliário Mais de € 5 mil milhões em activos imobiliários para venda, no balanço dos Bancos Portugueses 6 anos de desvalorização de activos imobiliários Alguns sinais de recuperação…
  • 22. Como resolver a dívida imobiliária?
  • 23. Formas de resolver dívida Negociação de condições • Prazos • Taxas / Spreads • Carências
  • 24. Formas de resolver dívida Reestruturação do crédito: • Tipo de crédito; • Garantias prestadas / colaterais • Valores iniciais, residuais, condições de pagamento Reposicionamento de produto
  • 25. Formas de resolver dívida Estratégia “Off-Balance Sheet”: • Cessão de créditos a um veículo exterior, gerido por 3ª entidade; • Colocação de activos em veículo de investimento, gerido por 3ª entidade
  • 26. Preocupações da Banca Garantias / colaterais / loan-to-value Capacidade de gerar cash-flow Avaliação do activo / geração de imparidades Gestão do activo
  • 27. Passos a percorrer 1 Abordagem informal 2 Dossier de Financiamento 3 Processo negocial • Contacto informal entre Cliente e Gestor de Conta ou Director de Balcão • Explícito, conciso quanto ao objectivo • Deve apresentar claramente o produto • Deve propor condições • Deve demonstrar capacidade de pagamento • Processo iterativo, moroso, longo e burocrático • Abertura negocial • Elasticidade e alternativas
  • 29. Terreno para construção de resort Caso: terreno loteado, infraestruturado para construção de um resort com Hotel, mais de 600 fracções residenciais, campo de golfe, escritórios Dívida vencida: € 20 Milhões Negociação: • Carência total de capital e juros por 36 meses; • Descida do spread para 2 p.p. • Aumento das garantias – novas garantias hipotecárias, penhor de quotas da sociedade.
  • 30. Prédios para habitação em Lisboa Caso: 2 prédios muito bem localizados, no centro de Lisboa, com construção iniciada e financiada para habitação Dívida aprovada: € 2,5 Milhões Negociação: • Transformação do produto para alojamento local; • Renegociação dos valores financiados para finalização da construção; • Contratação de um financiamento adicional junto do Fundo Jessica; • Transformação do mútuo num crédito de médio e longo prazo, a 15 anos, com carência de capital durante 24 meses, spread de 6,5 p.p. revisto após período de carência.
  • 31. Resort em pré-abertura Caso: resort em fase final de construção, a necessitar de funding adicional para apetrechamento e abertura. Imobiliário totalmente por vender Dívida a vencer: € 80 Milhões Negociação: • Negociação do funding adicional; • Constituição de um veículo de investimento, detentor de € 40 Milhões em imóvel, com transformação de 50% da dívida em UP’s; • Colocação de € 18 Milhões de dívida no imóvel “Hotel”, com amortização a 20 anos, carência de 2 anos, spread de 4 p.p. • Manutenção de € 22 Milhões na estrutura actual com pagamentos indexados às vendas imobiliárias.