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Research Paper nº1
nº1/2011

O impacto do crédito e das taxas de juro no valor
das habitações em Portugal – uma análise ao
período de 1998 a 2010

07 de Fevereiro de 2011

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

ÍNDICE

1

Sumário Executivo ................................................................ 3
.................................

2

Explicação dos Dados Obtidos ................................................. 4
.................
2.1

O Crédito Habitação e o PIB em Portugal ............................. 4

2.2

As Taxas de Juro no Crédito Habitação ................................ 9
axas

2.3

A Valorização do Mercado Residencial ............................... 11

2.4

A Relação entre Crédito, Taxa de Juro e o Valor das

Habitações em Portugal .......................................................... 13
..........................
3

Alguns Dados Estatísticos ..................................................... 17
.....................

4

Conclusões ......................................................................... 18
................................................................

5

Referências......................................................................... 19
................................................................

6

Fontes de Informação .......................................................... 20
..........................

7

Sobre o Autor ..................................................................... 21
................................................................

2
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

1 SUMÁRIO EXECUTIVO
Muito se tem falado em Portugal, em particular nos últimos 3 a 4
Portugal,
anos, desde que eclodiu a crise do subprime, do impacto que o
crescimento desmesurado na contracção de crédito habitação pelos
crédito
particulares teve no mercado habitacional. Adicionalmente, muitas
cionalmente,
vezes se relaciona o aumento do crédito habitação contraído com um
nível baixo de taxas de juro.
Mas será mesmo assim? Qual o efeito que a “facilidade” na
contratação de crédito habitação teve na valorização do mercado de
habitação nacional? Qual a relação histórica entre o nível de taxas de
onal?
juro, o volume em dívida de crédito habitação e o valo das
valor
habitações em Portugal? E como se relacionam estas variáveis com a
evolução da riqueza – leia-se PIB (Produto Interno Bruto) – em
se
Portugal?
O presente paper procura analisar, de forma sucinta, a evolução
durante finais do séc. XX e o princípio do séc. XXI, do PIB, d crédito
o
do
à habitação concedido a particulares, das taxas de juro implícitas no
crédito à habitação e do valor médio de avaliação bancária em
bancária,
Portugal. Este paper procurará explorar as seguintes questões:
•

Pôde a dívida contribuir para o aumento do valor dos imóveis
de
residenciais?

•

Terá a baixa de taxas de juro contribuído para o au
aixa
aumento da
contracção do crédito?

•

E que efeito terá tido na valorização das habitações?

•

E qual a relação entre o crédito e a riqueza produzida em
Portugal?

Procurar-se-á explicar a relação (se é que existe) entre dívida,
riqueza, custo de financiamento e valor das habitações em Portugal.

3
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

2 EXPLICAÇÃO DOS DA
DADOS OBTIDOS
2.1 O Crédito Habitação e o PIB em Portugal
Os últimos 10 anos representaram, para Portugal, uma época de forte
aumento no consumo por recurso a crédito. O sector da habitação
não foi excepção, bem pelo contrário.
O sector imobiliário é, por natureza, um sector que muito recorre ao
natureza,
endividamento. Começa, desde logo, por uma característica inata
deste tipo de activos: elevado valor unitário. Basicamente, adquirir
um imóvel custa muito dinheiro por unidade, caso se pretenda
obviamente efectuar um investimento de forma directa, por aquisição
investimento
directa do activo. Assim sendo, o recurso ao endividamento é visto
como uma solução natural para se conseguir adquirir um imóvel.
A

compra

de

habitação

própria

é

um

exemplo

claro

desta

característica dos activos imo
imobiliários. A maior parte dos Portugueses,
por forma a conseguirem adquirir a sua própria habitação, recorreram
ao financiamento bancário.
Desde Dezembro de 1997 até Novembro de
2010, e de acordo com o Banco de Portugal
(BP),

Entre 1997 e

o

aquisição

montante
de

total

habitação,

concedido
por

para

Entidades

2010, o crédito à

Financeiras em Portugal, aumentou 371
371%. No

habitação

final de 1997, o sistema financeiro português

aumentou 371%

tinha um montante total de activos de crédito
à habitação de 24.087 milhões de euros.
es
Volvidos quase 13 anos, esse valor atinge
sse
hoje os 113.461 milhões de euros.

O ritmo de crescimento do crédito à habitação foi oscilante ao longo
destes 13 anos. No final do Século XX, o ritmo de crescimento foi
elevado, tendo o valor mais que duplicado em apenas 3 anos O final
anos.
dos anos 90 foi marcado por um forte crescimento económico em

4
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

Portugal, com reflexo no aumento do crédito concedido. Entre 1996 e
1999, o PIB em Portugal aumentou a uma taxa média anual de 3,4%,
tendo mantido esse ritmo ainda no ano de 2000 (crescimento face a
1999 de 3,3%).
Figura 1 – Evolução Crédito Habitação Concedido (Dez
(Dez-97 a Nov
Nov-10)

Fonte: Banco de Portugal

É natural que se pode argumentar que em 1997 o valor absoluto de
crédito concedido era bastante baixo, pelo que seria expectável e
compreensível um forte aumento percentual num curto espaço de
tempo. Mas, na verdade, esse período correspondeu a um período de
forte aumento da riqueza em Portugal.
Por seu turno, já o período que vai de 2001 a 2005 foi um perí
á
período em
que também se registou um aumento no crédito concedido mas a um
ritmo mais lento, tendo crescido cerca de 60% em 4 anos. Na
realidade, momentos houve em que o montante total concedido pelo
sistema

financeiro

observou

variações

mensais

negativas,

nomeadamente entre 2003 e 2004. É bom relembrar que estes foram
eadamente
anos marcados por uma recessão económica em que o PIB, em

5
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

termos homólogos, observou quedas sucessivas entre o último
trimestre de 2002 e o 3º trimestre de 2004 Os anos de 2005 e 2006
2004.
voltaram a ser anos de forte crescimento (mais de 25% de crédito
concedido), alinhados com uma recuperação económica em Portugal
,
e na Europa.
O período mais recente, desde 2007, na

Parece

actual conjuntura económica, marcada por
ctual
uma crise internacional no sector imobiliário,

indissociável a

tem representado para o cenário financeiro

relação entre o

português um acentuado decréscimo no ritmo

crescimento do

de concessão de crédito habitação. Em 3

PIB e do crédito à anos, entre Setembro de 2007 e Setembro de
habitação.

2010, esse montante cresceu apenas 14%,
estando o ano de 2010 ao nível de 2003 em
2003,
termos de crescimento do crédito concedido
concedido.

Figura 2 – Crescimento PIB e Crédito Habitação (1998 a 2010)

Fonte: Banco de Portugal, Pordata
Cálculos: Out of the Box

6
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

Concluímos assim que em momentos de menor crescimento do PIB,
ou mesmo redução, o crédito habitação é concedido em bastante
menor volume em Portugal. Já em períodos de expansão económica,
como foram os períodos de 1998
1998-2002 e 2005-2007, o ritmo de
2007,
crescimento da concessão de crédito habitação foi bastante superior.
nto
Em períodos de maior crescimento económico, o PIB provoca um
efeito multiplicador na contracção do crédito habitação (entre 3 a 4
vezes). Em períodos de menor crescimento, ou mesmo recessão,
esse efeito desvanece
desvanece-se.
Figura 3 – Múltiplo do Crédito Habitação Concedido vs. PIB

Fonte: Banco de Portugal, Pordata
,

Esta relação entre PIB e crédito havia sido mencionada, desta forma,
no paper de Hyman Minsky, “The Finantial Instability Hypothesis”
Hypothesis”.
Neste trabalho, ele analisa a componente de financiamento nas
e
empresas e nos consumidores privados. Refere a dado momento que
existem 3 níveis de endividamento:
•

Hedge Financing – o mais estável e que comporta menos risco,
no qual o cash-flow gerado por um determinado negócio mais
rminado
do que cobre o serviço da dívida;
7
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

•

Especulativo – menos estável, comportando mais risco, tem
subjacente o facto da componente de juros ser integralmente
paga mas haver necessidade de rollover da dívida para fazer
face ao capital financiado, como é o caso das dívidas públicas,
financiado,
por exemplo;

•

Ponzi – esquema sobejamente conhecido, no qual novos
empréstimos servem para pagar os juros e o capital de
empréstimos anteriores.

O que Minsky menciona é que em momentos de prosperidade e
prolongado crescimento económico, as economias capitalistas tendem
escimento
a transitar de um sistema de “hedge financing” para outros mais
especulativos ou mesmo ponzi. Conclui se assim a forte relação entre
Conclui-se
períodos largos de crescimento económico (do PIB) e forte aumento
da contracção de dívida.
O montante total de crédito habitação concedido em Portugal
representava, em 2009, 67,1% do PIB, peso esse que tem vindo
sucessivamente a crescer ao longo dos anos.

8
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

Figura 3 –PIB e Crédito Habitação (1998 a 2010)

Fonte: Banco de Portugal, Pordata

Conclui-se
se

assim

que

parece

indissociável

o

ritmo

de

crescimento da economia Portuguesa e o ritmo de crescimento
ritmo
do crédito habitação concedido a particulares.
Será, no entanto, qu este crescimento no crédito habitação teve
que
reflexos na valorização do mercado residencial? E que relação terá
lexos
com as taxas de juro oferecidas pelas entidades bancárias?
2.2 As Taxas de Juro no Crédito Habitação
Os dados disponíveis no Instituto Nacional de Estatística (INE)
remontam ao ano de 2001, período em que já existiam as taxas
2001,
Euribor no mercado, indexante usado pelas entidades financeiras em
Portugal na concessão de crédito.
Com a entrada de Portugal no Euro, as taxas de juro implícitas no
crédito habitação baixaram. Esta taxa de juro traduz a relação entre
axa

9
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

os juros totais vencidos no mês de referência e o capital em dívida no
início desse mês.
Em 2001, estas taxas encontravam-se próximas dos 8%, baixando
se
até perto dos 4% em pouco mais de 2 anos. Foi o período em que o
diferencial entre a taxa directora do Banco Central Europeu (BCE) e
as taxas implícitas no crédito habitação se manteve superior.
A partir de Junho de 2002, a União Europeia atravessou um período
de mais de 3 anos de manutenção de um nível baixo de taxa de juro
juro,
nos 2%, fruto do enquadramento macroeconómico da época. É bom
relembrar que durante esse período, Portugal atravessou uma
recessão económica.
Com o crescimento que se verificou em Portugal e na Europa, a partir
de finais de 2005, veio o aumento das taxas de juro. A taxa directora
do BCE subiu de 2% em finais de 2005, para 4,25% em Setembro de
2008. Até aqui, este foi o período em que o diferencial entre taxa foi
taxas
inferior, tendo atingido o mínimo de 98 bp’s em meados de 2007.
O último período estamos aind a vivê-lo. Desde a falência do banco
ainda
lo.
Lehman Brothers, o BCE procedeu a cortes significativos da sua taxa
directora, com natural reflexo nas taxas oferecidas pelos bancos,
indexadas à Euribor.

10
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

Figura 5 – Evolução das taxas de juro

Fonte: INE, BCE

Actualmente (Novembro de 2010), o BCE apresenta uma taxa
directora de 1% ao passo que a taxa de juro implícita no crédito
habitação em Portugal está nos 1,944%. Estamos perante valores
mínimos históricos das taxas de juro na Europa, fruto da crise que
actualmente se vive.
Perante este cenário histórico, de que forma a evolução das taxas de
juro contribui para a valorização do mercado residencial em Portugal?
E que efeitos provocou na contracção do crédito?
2.3 A Valorização do Mercado Residencial
A variável analisada no presente paper, para efeitos de valorização do
,
mercado residencial em Portugal, é o Valor Médio de Avaliação
Bancária. Segundo o INE, o Inquérito à Avaliação Bancária na
Habitação

(IABH)

recolhe

informação

caracterizadora

dos

alojamentos que são objecto de financiamento bancário e em cujo
processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel. Assim, os
seus resultados são representativos para o universo de alojamentos
11
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

em que há recurso a esse meio de financiamento. A utilização desta
informação deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de
avaliação dos alojamentos poderem reflectir parcialmente variações
qualitativas das habitações avaliadas em cada período.
O índice do valor médio de avaliação bancária na Habitação é
calculado através do rácio entre o valor médio de avaliação bancária
és
na Habitação de cada região NUTS III e o valor médio de avaliação
bancária na Habitação do País.
O valor relativo a cada período de referência corresponde à média
geométrica obtida pelo conjunto de observações dos meses m, m e
observações
m-1
m-2.
Assim sendo, e de forma simples, resulta do conjunto dos valores de
avaliação efectuadas pelas entidades financeiras às habitações
das
objecto de pedido de crédito hipotecário.
Entre Setembro de 2001 e Setembro de 2008, o INE di
disponibilizava
esta estatística em períodos trimestrais, sendo possível desde essa
data obter dados mensais.
Em

Portugal,

este

valor

tem

apresentado

uma

assinalável

estabilidade, demonstrando de alguma forma a ausência de uma
bolha imobiliária no nosso País
País.
O valor médio de uma habitação em Portugal situa se actualmente
situa-se
nos € 1.131 por m2, um valor que se encontra apenas 6,8% acima do
valor registado em Setembro de 2001, facto demonstrativo da
2001,
estabilidade do nosso mercado.

12
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

Figura 6 – Valor Médio de Avaliação Bancária

Fonte: INE

2.4 A Relação entre Crédito, Taxa de Juro e o Valor das
Habitações em Portugal
Já vimos que em épocas de maior crescimento económico, a
contracção do crédito habitação tende a aumentar. Mas que relação
poderá ter com as taxas de juro e com o valor das habitações?

13
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

Figura 6 – Crédito Habitação, Taxa de Juro e VMAB

Fonte: INE, Banco de Portugal
Cálculos: Out of the Box

Aparentemente não existe qualquer relação entre as taxas de juro do
crédito habitação e o valor das habitações em Portugal. Quer em
édito
períodos de descida das taxas de juro, quer nas subidas, o VMAB
manteve-se sempre estável.
se
Aliás, esta conclusão era já expectável perante os resultados
inicialmente obtidos que demonstravam uma assinalável estabilidade
do VMAB em Portugal.

Entre 2001 e
2005, a
correlação entre
taxa de juro e

Por seu turno, é perfeitamente perceptível a
correlação

entre

o

crédito

habitação

concedido e as taxas de juro. No período
entre Setembro de 2001 e Novembro de
2005, a contínua descida da taxa de juro

crédito concedido implícita no crédito habitação tinha reflexo
foi evidente
contrário na concessão do crédito.
Já no período entre Novembro de 2005 e Outubro de 2008, essa
correlação já não é tão evidente. O aumento do crédito concedido,
durante esse período, terá ocorrido devido ao aumento do PIB e não
tanto pela baixa das taxas de juro. Na realidade, estas duplicaram
14
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

nesse período, tendo o crédito aumentado 40%. O PIB, em termos
nominais, aumentou mais de 8%
8%.
Os tempos mais recentes, entre finais de 2008 e 2010, não permitem
tirar qualquer conclusão, dado ser ainda prematuro fazê
fazê-lo. Apesar
do ritmo de contracção de crédito ser cada vez mais reduzido, este
tem vindo a crescer. No entanto, esse crescimento não terá sido
provocado pela baixa histórica das taxas de juro. Na realidade, o
custo de um crédito habitação em Portugal (indexante + spread) é,
actualmente,

elevado,

dado

que

os

bancos

financiadores

têm

aumentado substancialmente os seus spreads.
O gráfico seguinte demonstra bem o impacto que o aumento dos
spreads tem tido nos novos contratos de crédito habitação
habitação:
Figura 7 – Diferencial de taxas entre todos e novos contratos crédito

Fonte: Banco de Portugal, euribor.org
Cálculos: Out of the Box

O gráfico acima exposto compara o diferencial das taxas de juro
cima
implícitas no crédito habitação – de todos os contratos e de apenas
os novos contratos firmados em cada mês decorrido – e a Euribor a 3
meses.
15
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

Faz-se uma chamada de atenção: dado que, na prática, a Eurib a 3
se
Euribor
meses é uma taxa futura (ou seja, é o conjunto de expectativas face
ao valor que a euribor irá registar passados 3 meses), o diferencial
entre taxas foi calculado assumindo um desfasamento de 3 meses na
taxa de juro implícita no crédito habitação.
É assim perfeitamente perceptível o momento no qual os bancos, em
Portugal, decidem aumentar os spreads do crédito habitação. Pelo
gráfico podemos verificar que esse momento ocorre em Junho de
2009, tendo sido, pois, o início da redução da concessão de cré
,
oo
crédito
por parte da banca portuguesa e aumento do respectivo custo.
Os meses de Novembro de 2008 a Junho de 2009 marcam o período
de forte descida dos indexantes por parte do Banco Central Europeu.
O gráfico demonstra mesmo a inflexão na média das taxas de juro
implícitas em todos os contratos, com um aumento do spread face à
Euribor 3 meses. Esta última registou descidas muito grandes e de
forma muito rápida durante o período referido, tendo a média da taxa
referido,
implícita no crédito habitação reagido mais lentamente. Já quanto aos
novos contratos, dado que estes assumem logo a média da Euribor
do mês anterior, o seu diferencial face à euribor a 3 meses é inferior.
É igualmente de realçar a tendência de forte subida do diferencial de
forte
taxas dos novos contratos de crédito firmados, atingindo já um
spread médio de quase 2 bp’s, face à taxa registada em Dezembro de
,
2010.

16
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

3 ALGUNS DADOS ESTATÍSTICOS
Durante o período de 1997 a 2009, e de acordo com os dados
obtidos, a taxa de crescimento médio anual do PIB em Portugal, em
dos,
termos nominais, foi de 4,77%
4,77%.
A taxa de crescimento médio anual do Crédito Habitação em Portugal,
entre 1997 e 2010 (até Novembro), foi de 26,5%.
O valor médio da taxa de juro implícita no crédito habitação, entre o
crédito
período de Março de 2001 e Novembro de 2010 foi de 4,516%. O
valor máximo foi de 7,671%, registado em Maio de 2001, ao passo
que o mínimo foi de 1,803% em Julho de 2010.
O valor médio de avaliação bancária, durante o período de Setem
Setembro
de 2001 a Dezembro de 2010 foi de € 1.160 /m2. O valor máximo foi
atingido nos € 1.245 /m2, ao passo que o mínimo registou
€ 1.029 /m2.

17
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

4 CONCLUSÕES
A análise dos dados expostos neste documento permitem
permitem-nos retirar
as seguintes e principais conclusões:
•

Entre 1997 e 2009, a contracção de crédito habitação cresceu
cção
tanto mais quanto maior foi o crescimento da riqueza (PIB) em
Portugal;

•

Nos períodos de maior crescimento económico (1998 a 2001), o
PIB teve um efeito multiplicador no crédito habitação de 3 a 4
vezes;

•

Em média, entre 1997 e 2010, cada ponto de aumento do PIB
provocou um aumento de 83% no crédito habitação concedido;

•

Em épocas de recessão económica (2003, 2008, 2009) com
2009),
contracção do PIB ou crescimento quase nulo, o aumento da
,
concessão de crédito habitação foi bastante inferior quando
comparado com outros anos
anos;

•

Durante o período de 2001 a 2005 foi evidente a correlação
entre as taxas de juro e o crédito habitação: enquanto as
primeiras baixaram, o segundo aumentou;

•

A tendência de redução de crédito habitação, bem como o
significativo aumento do seu custo, tem se feito sentir em
tem-se
Portugal desde Junho de 2009;

•

O spread médio dos novos contrato de crédito habitação face à
contratos
euribor a 3 meses atinge já quase 2 pontos percentuais;

•

Actualmente, o crédito habitação em Portugal representa
ualmente,
67,1% do PIB;

•

A variação das taxas de juro não aparenta ter qualquer efeito
no valor das habitações.

18
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

5 REFERÊNCIAS
Glaeser, Edward, Gottlieb Joshua, Gyourko, Joseph – “
Gottlieb,
“Can interest
rates explain the US housing boom and bust?”, Vox
Cottam, Taylor – “Correlation of Mortgage Rates With Real Housing
Correlation
Rates
Price”,
”,

Seeking

Alpha

(http://seekingalpha.com/article/227115
(http://seekingalpha.com/article/227115-

correlation-of-mortgage
mortgage-rates-with-real-housing-price?source=email
price?source=email)
Cottam, Taylor – “How Increasing Inflation Could Affect Housing
How
Prices - Correlating Mortgage Rates And Housing Prices”, Economy
Politics

(http://www.economypolitics.com/2010/07/correlation
http://www.economypolitics.com/2010/07/correlation-ofhttp://www.economypolitics.com/2010/07/correlation

mortgage-rates-with-real.html)
Minsky, Hyman P., 1992 – “The Finantial Instability Hypothesis
,
The
Hypothesis”,
Working Paper nº 74
Reinhart, Carmen M., Rogoff, Kenneth S. – “Growth in a Time of
Debt”, Harvard University
,

19
Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro
no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

6 FONTES DE INFORMAÇÃO
NFORMAÇÃO
Instituto Nacional de Estatística
Banco de Portugal
Banco Central Europeu
Pordata
Euribor.org

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no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de
1998 a 2010

7 SOBRE O AUTOR
Gonçalo Nascimento Rodrigues é consultor em
Finanças Imobiliárias desde 1998. Trabalhou em
empresas

como

International

e

a

Ernst

RDPE

&

(actual

Young,

Colliers

Essentia),

tendo

participado em diversos trabalhos de montagem de
operações
operaç
estudos

financeiras

de

mercado

sobre
e

activos

imobiliários,

viabilidade,

avaliações,

estudos estratégicos, trabalhos de procurement e aconselhamento
,
imobiliário a corporates
corporates.
É licenciado em Gestão de Empresas na Universidade Católica tendo
Católica,
terminado a licenciatura em 1998. Detém ainda um master em
Gestão e Finanças Imobiliárias e um mestrado em Finanças, ambos
no

ISCTE

Business

School,

concluídos

em

2008

e

2009,

respectivamente.
Desde 2007 trabalha como consultor de Fundos de Investimento,
Promotores, Construtores e Investidores.
Desde início de 2009 que desenvolve o blog de Finanças Imobiliárias,
Out of the Box, sendo o dono da marca. É igualmente autor da Real
,
Estate & Finance Newsletter que conta já com nove edições, tendo
ainda escrito já diversos artigos de opinião na Revista Imobiliária, no
Jornal Oje e no blog Imobiliário em Portugal
Portugal.

Contactos
E-mail: think@outofthebox.com.pt
Tlm: 91 278 50 95

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O impacto do crédito e das taxas de juro na habitação em portugal – 1998 a 2010

  • 1. Research Paper nº1 nº1/2011 O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 07 de Fevereiro de 2011 Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
  • 2. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 ÍNDICE 1 Sumário Executivo ................................................................ 3 ................................. 2 Explicação dos Dados Obtidos ................................................. 4 ................. 2.1 O Crédito Habitação e o PIB em Portugal ............................. 4 2.2 As Taxas de Juro no Crédito Habitação ................................ 9 axas 2.3 A Valorização do Mercado Residencial ............................... 11 2.4 A Relação entre Crédito, Taxa de Juro e o Valor das Habitações em Portugal .......................................................... 13 .......................... 3 Alguns Dados Estatísticos ..................................................... 17 ..................... 4 Conclusões ......................................................................... 18 ................................................................ 5 Referências......................................................................... 19 ................................................................ 6 Fontes de Informação .......................................................... 20 .......................... 7 Sobre o Autor ..................................................................... 21 ................................................................ 2
  • 3. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 1 SUMÁRIO EXECUTIVO Muito se tem falado em Portugal, em particular nos últimos 3 a 4 Portugal, anos, desde que eclodiu a crise do subprime, do impacto que o crescimento desmesurado na contracção de crédito habitação pelos crédito particulares teve no mercado habitacional. Adicionalmente, muitas cionalmente, vezes se relaciona o aumento do crédito habitação contraído com um nível baixo de taxas de juro. Mas será mesmo assim? Qual o efeito que a “facilidade” na contratação de crédito habitação teve na valorização do mercado de habitação nacional? Qual a relação histórica entre o nível de taxas de onal? juro, o volume em dívida de crédito habitação e o valo das valor habitações em Portugal? E como se relacionam estas variáveis com a evolução da riqueza – leia-se PIB (Produto Interno Bruto) – em se Portugal? O presente paper procura analisar, de forma sucinta, a evolução durante finais do séc. XX e o princípio do séc. XXI, do PIB, d crédito o do à habitação concedido a particulares, das taxas de juro implícitas no crédito à habitação e do valor médio de avaliação bancária em bancária, Portugal. Este paper procurará explorar as seguintes questões: • Pôde a dívida contribuir para o aumento do valor dos imóveis de residenciais? • Terá a baixa de taxas de juro contribuído para o au aixa aumento da contracção do crédito? • E que efeito terá tido na valorização das habitações? • E qual a relação entre o crédito e a riqueza produzida em Portugal? Procurar-se-á explicar a relação (se é que existe) entre dívida, riqueza, custo de financiamento e valor das habitações em Portugal. 3
  • 4. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 2 EXPLICAÇÃO DOS DA DADOS OBTIDOS 2.1 O Crédito Habitação e o PIB em Portugal Os últimos 10 anos representaram, para Portugal, uma época de forte aumento no consumo por recurso a crédito. O sector da habitação não foi excepção, bem pelo contrário. O sector imobiliário é, por natureza, um sector que muito recorre ao natureza, endividamento. Começa, desde logo, por uma característica inata deste tipo de activos: elevado valor unitário. Basicamente, adquirir um imóvel custa muito dinheiro por unidade, caso se pretenda obviamente efectuar um investimento de forma directa, por aquisição investimento directa do activo. Assim sendo, o recurso ao endividamento é visto como uma solução natural para se conseguir adquirir um imóvel. A compra de habitação própria é um exemplo claro desta característica dos activos imo imobiliários. A maior parte dos Portugueses, por forma a conseguirem adquirir a sua própria habitação, recorreram ao financiamento bancário. Desde Dezembro de 1997 até Novembro de 2010, e de acordo com o Banco de Portugal (BP), Entre 1997 e o aquisição montante de total habitação, concedido por para Entidades 2010, o crédito à Financeiras em Portugal, aumentou 371 371%. No habitação final de 1997, o sistema financeiro português aumentou 371% tinha um montante total de activos de crédito à habitação de 24.087 milhões de euros. es Volvidos quase 13 anos, esse valor atinge sse hoje os 113.461 milhões de euros. O ritmo de crescimento do crédito à habitação foi oscilante ao longo destes 13 anos. No final do Século XX, o ritmo de crescimento foi elevado, tendo o valor mais que duplicado em apenas 3 anos O final anos. dos anos 90 foi marcado por um forte crescimento económico em 4
  • 5. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 Portugal, com reflexo no aumento do crédito concedido. Entre 1996 e 1999, o PIB em Portugal aumentou a uma taxa média anual de 3,4%, tendo mantido esse ritmo ainda no ano de 2000 (crescimento face a 1999 de 3,3%). Figura 1 – Evolução Crédito Habitação Concedido (Dez (Dez-97 a Nov Nov-10) Fonte: Banco de Portugal É natural que se pode argumentar que em 1997 o valor absoluto de crédito concedido era bastante baixo, pelo que seria expectável e compreensível um forte aumento percentual num curto espaço de tempo. Mas, na verdade, esse período correspondeu a um período de forte aumento da riqueza em Portugal. Por seu turno, já o período que vai de 2001 a 2005 foi um perí á período em que também se registou um aumento no crédito concedido mas a um ritmo mais lento, tendo crescido cerca de 60% em 4 anos. Na realidade, momentos houve em que o montante total concedido pelo sistema financeiro observou variações mensais negativas, nomeadamente entre 2003 e 2004. É bom relembrar que estes foram eadamente anos marcados por uma recessão económica em que o PIB, em 5
  • 6. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 termos homólogos, observou quedas sucessivas entre o último trimestre de 2002 e o 3º trimestre de 2004 Os anos de 2005 e 2006 2004. voltaram a ser anos de forte crescimento (mais de 25% de crédito concedido), alinhados com uma recuperação económica em Portugal , e na Europa. O período mais recente, desde 2007, na Parece actual conjuntura económica, marcada por ctual uma crise internacional no sector imobiliário, indissociável a tem representado para o cenário financeiro relação entre o português um acentuado decréscimo no ritmo crescimento do de concessão de crédito habitação. Em 3 PIB e do crédito à anos, entre Setembro de 2007 e Setembro de habitação. 2010, esse montante cresceu apenas 14%, estando o ano de 2010 ao nível de 2003 em 2003, termos de crescimento do crédito concedido concedido. Figura 2 – Crescimento PIB e Crédito Habitação (1998 a 2010) Fonte: Banco de Portugal, Pordata Cálculos: Out of the Box 6
  • 7. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 Concluímos assim que em momentos de menor crescimento do PIB, ou mesmo redução, o crédito habitação é concedido em bastante menor volume em Portugal. Já em períodos de expansão económica, como foram os períodos de 1998 1998-2002 e 2005-2007, o ritmo de 2007, crescimento da concessão de crédito habitação foi bastante superior. nto Em períodos de maior crescimento económico, o PIB provoca um efeito multiplicador na contracção do crédito habitação (entre 3 a 4 vezes). Em períodos de menor crescimento, ou mesmo recessão, esse efeito desvanece desvanece-se. Figura 3 – Múltiplo do Crédito Habitação Concedido vs. PIB Fonte: Banco de Portugal, Pordata , Esta relação entre PIB e crédito havia sido mencionada, desta forma, no paper de Hyman Minsky, “The Finantial Instability Hypothesis” Hypothesis”. Neste trabalho, ele analisa a componente de financiamento nas e empresas e nos consumidores privados. Refere a dado momento que existem 3 níveis de endividamento: • Hedge Financing – o mais estável e que comporta menos risco, no qual o cash-flow gerado por um determinado negócio mais rminado do que cobre o serviço da dívida; 7
  • 8. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 • Especulativo – menos estável, comportando mais risco, tem subjacente o facto da componente de juros ser integralmente paga mas haver necessidade de rollover da dívida para fazer face ao capital financiado, como é o caso das dívidas públicas, financiado, por exemplo; • Ponzi – esquema sobejamente conhecido, no qual novos empréstimos servem para pagar os juros e o capital de empréstimos anteriores. O que Minsky menciona é que em momentos de prosperidade e prolongado crescimento económico, as economias capitalistas tendem escimento a transitar de um sistema de “hedge financing” para outros mais especulativos ou mesmo ponzi. Conclui se assim a forte relação entre Conclui-se períodos largos de crescimento económico (do PIB) e forte aumento da contracção de dívida. O montante total de crédito habitação concedido em Portugal representava, em 2009, 67,1% do PIB, peso esse que tem vindo sucessivamente a crescer ao longo dos anos. 8
  • 9. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 Figura 3 –PIB e Crédito Habitação (1998 a 2010) Fonte: Banco de Portugal, Pordata Conclui-se se assim que parece indissociável o ritmo de crescimento da economia Portuguesa e o ritmo de crescimento ritmo do crédito habitação concedido a particulares. Será, no entanto, qu este crescimento no crédito habitação teve que reflexos na valorização do mercado residencial? E que relação terá lexos com as taxas de juro oferecidas pelas entidades bancárias? 2.2 As Taxas de Juro no Crédito Habitação Os dados disponíveis no Instituto Nacional de Estatística (INE) remontam ao ano de 2001, período em que já existiam as taxas 2001, Euribor no mercado, indexante usado pelas entidades financeiras em Portugal na concessão de crédito. Com a entrada de Portugal no Euro, as taxas de juro implícitas no crédito habitação baixaram. Esta taxa de juro traduz a relação entre axa 9
  • 10. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 os juros totais vencidos no mês de referência e o capital em dívida no início desse mês. Em 2001, estas taxas encontravam-se próximas dos 8%, baixando se até perto dos 4% em pouco mais de 2 anos. Foi o período em que o diferencial entre a taxa directora do Banco Central Europeu (BCE) e as taxas implícitas no crédito habitação se manteve superior. A partir de Junho de 2002, a União Europeia atravessou um período de mais de 3 anos de manutenção de um nível baixo de taxa de juro juro, nos 2%, fruto do enquadramento macroeconómico da época. É bom relembrar que durante esse período, Portugal atravessou uma recessão económica. Com o crescimento que se verificou em Portugal e na Europa, a partir de finais de 2005, veio o aumento das taxas de juro. A taxa directora do BCE subiu de 2% em finais de 2005, para 4,25% em Setembro de 2008. Até aqui, este foi o período em que o diferencial entre taxa foi taxas inferior, tendo atingido o mínimo de 98 bp’s em meados de 2007. O último período estamos aind a vivê-lo. Desde a falência do banco ainda lo. Lehman Brothers, o BCE procedeu a cortes significativos da sua taxa directora, com natural reflexo nas taxas oferecidas pelos bancos, indexadas à Euribor. 10
  • 11. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 Figura 5 – Evolução das taxas de juro Fonte: INE, BCE Actualmente (Novembro de 2010), o BCE apresenta uma taxa directora de 1% ao passo que a taxa de juro implícita no crédito habitação em Portugal está nos 1,944%. Estamos perante valores mínimos históricos das taxas de juro na Europa, fruto da crise que actualmente se vive. Perante este cenário histórico, de que forma a evolução das taxas de juro contribui para a valorização do mercado residencial em Portugal? E que efeitos provocou na contracção do crédito? 2.3 A Valorização do Mercado Residencial A variável analisada no presente paper, para efeitos de valorização do , mercado residencial em Portugal, é o Valor Médio de Avaliação Bancária. Segundo o INE, o Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação (IABH) recolhe informação caracterizadora dos alojamentos que são objecto de financiamento bancário e em cujo processo há lugar a uma avaliação técnica de cada imóvel. Assim, os seus resultados são representativos para o universo de alojamentos 11
  • 12. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 em que há recurso a esse meio de financiamento. A utilização desta informação deve ter em conta o facto das estimativas dos valores de avaliação dos alojamentos poderem reflectir parcialmente variações qualitativas das habitações avaliadas em cada período. O índice do valor médio de avaliação bancária na Habitação é calculado através do rácio entre o valor médio de avaliação bancária és na Habitação de cada região NUTS III e o valor médio de avaliação bancária na Habitação do País. O valor relativo a cada período de referência corresponde à média geométrica obtida pelo conjunto de observações dos meses m, m e observações m-1 m-2. Assim sendo, e de forma simples, resulta do conjunto dos valores de avaliação efectuadas pelas entidades financeiras às habitações das objecto de pedido de crédito hipotecário. Entre Setembro de 2001 e Setembro de 2008, o INE di disponibilizava esta estatística em períodos trimestrais, sendo possível desde essa data obter dados mensais. Em Portugal, este valor tem apresentado uma assinalável estabilidade, demonstrando de alguma forma a ausência de uma bolha imobiliária no nosso País País. O valor médio de uma habitação em Portugal situa se actualmente situa-se nos € 1.131 por m2, um valor que se encontra apenas 6,8% acima do valor registado em Setembro de 2001, facto demonstrativo da 2001, estabilidade do nosso mercado. 12
  • 13. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 Figura 6 – Valor Médio de Avaliação Bancária Fonte: INE 2.4 A Relação entre Crédito, Taxa de Juro e o Valor das Habitações em Portugal Já vimos que em épocas de maior crescimento económico, a contracção do crédito habitação tende a aumentar. Mas que relação poderá ter com as taxas de juro e com o valor das habitações? 13
  • 14. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 Figura 6 – Crédito Habitação, Taxa de Juro e VMAB Fonte: INE, Banco de Portugal Cálculos: Out of the Box Aparentemente não existe qualquer relação entre as taxas de juro do crédito habitação e o valor das habitações em Portugal. Quer em édito períodos de descida das taxas de juro, quer nas subidas, o VMAB manteve-se sempre estável. se Aliás, esta conclusão era já expectável perante os resultados inicialmente obtidos que demonstravam uma assinalável estabilidade do VMAB em Portugal. Entre 2001 e 2005, a correlação entre taxa de juro e Por seu turno, é perfeitamente perceptível a correlação entre o crédito habitação concedido e as taxas de juro. No período entre Setembro de 2001 e Novembro de 2005, a contínua descida da taxa de juro crédito concedido implícita no crédito habitação tinha reflexo foi evidente contrário na concessão do crédito. Já no período entre Novembro de 2005 e Outubro de 2008, essa correlação já não é tão evidente. O aumento do crédito concedido, durante esse período, terá ocorrido devido ao aumento do PIB e não tanto pela baixa das taxas de juro. Na realidade, estas duplicaram 14
  • 15. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 nesse período, tendo o crédito aumentado 40%. O PIB, em termos nominais, aumentou mais de 8% 8%. Os tempos mais recentes, entre finais de 2008 e 2010, não permitem tirar qualquer conclusão, dado ser ainda prematuro fazê fazê-lo. Apesar do ritmo de contracção de crédito ser cada vez mais reduzido, este tem vindo a crescer. No entanto, esse crescimento não terá sido provocado pela baixa histórica das taxas de juro. Na realidade, o custo de um crédito habitação em Portugal (indexante + spread) é, actualmente, elevado, dado que os bancos financiadores têm aumentado substancialmente os seus spreads. O gráfico seguinte demonstra bem o impacto que o aumento dos spreads tem tido nos novos contratos de crédito habitação habitação: Figura 7 – Diferencial de taxas entre todos e novos contratos crédito Fonte: Banco de Portugal, euribor.org Cálculos: Out of the Box O gráfico acima exposto compara o diferencial das taxas de juro cima implícitas no crédito habitação – de todos os contratos e de apenas os novos contratos firmados em cada mês decorrido – e a Euribor a 3 meses. 15
  • 16. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 Faz-se uma chamada de atenção: dado que, na prática, a Eurib a 3 se Euribor meses é uma taxa futura (ou seja, é o conjunto de expectativas face ao valor que a euribor irá registar passados 3 meses), o diferencial entre taxas foi calculado assumindo um desfasamento de 3 meses na taxa de juro implícita no crédito habitação. É assim perfeitamente perceptível o momento no qual os bancos, em Portugal, decidem aumentar os spreads do crédito habitação. Pelo gráfico podemos verificar que esse momento ocorre em Junho de 2009, tendo sido, pois, o início da redução da concessão de cré , oo crédito por parte da banca portuguesa e aumento do respectivo custo. Os meses de Novembro de 2008 a Junho de 2009 marcam o período de forte descida dos indexantes por parte do Banco Central Europeu. O gráfico demonstra mesmo a inflexão na média das taxas de juro implícitas em todos os contratos, com um aumento do spread face à Euribor 3 meses. Esta última registou descidas muito grandes e de forma muito rápida durante o período referido, tendo a média da taxa referido, implícita no crédito habitação reagido mais lentamente. Já quanto aos novos contratos, dado que estes assumem logo a média da Euribor do mês anterior, o seu diferencial face à euribor a 3 meses é inferior. É igualmente de realçar a tendência de forte subida do diferencial de forte taxas dos novos contratos de crédito firmados, atingindo já um spread médio de quase 2 bp’s, face à taxa registada em Dezembro de , 2010. 16
  • 17. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 3 ALGUNS DADOS ESTATÍSTICOS Durante o período de 1997 a 2009, e de acordo com os dados obtidos, a taxa de crescimento médio anual do PIB em Portugal, em dos, termos nominais, foi de 4,77% 4,77%. A taxa de crescimento médio anual do Crédito Habitação em Portugal, entre 1997 e 2010 (até Novembro), foi de 26,5%. O valor médio da taxa de juro implícita no crédito habitação, entre o crédito período de Março de 2001 e Novembro de 2010 foi de 4,516%. O valor máximo foi de 7,671%, registado em Maio de 2001, ao passo que o mínimo foi de 1,803% em Julho de 2010. O valor médio de avaliação bancária, durante o período de Setem Setembro de 2001 a Dezembro de 2010 foi de € 1.160 /m2. O valor máximo foi atingido nos € 1.245 /m2, ao passo que o mínimo registou € 1.029 /m2. 17
  • 18. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 4 CONCLUSÕES A análise dos dados expostos neste documento permitem permitem-nos retirar as seguintes e principais conclusões: • Entre 1997 e 2009, a contracção de crédito habitação cresceu cção tanto mais quanto maior foi o crescimento da riqueza (PIB) em Portugal; • Nos períodos de maior crescimento económico (1998 a 2001), o PIB teve um efeito multiplicador no crédito habitação de 3 a 4 vezes; • Em média, entre 1997 e 2010, cada ponto de aumento do PIB provocou um aumento de 83% no crédito habitação concedido; • Em épocas de recessão económica (2003, 2008, 2009) com 2009), contracção do PIB ou crescimento quase nulo, o aumento da , concessão de crédito habitação foi bastante inferior quando comparado com outros anos anos; • Durante o período de 2001 a 2005 foi evidente a correlação entre as taxas de juro e o crédito habitação: enquanto as primeiras baixaram, o segundo aumentou; • A tendência de redução de crédito habitação, bem como o significativo aumento do seu custo, tem se feito sentir em tem-se Portugal desde Junho de 2009; • O spread médio dos novos contrato de crédito habitação face à contratos euribor a 3 meses atinge já quase 2 pontos percentuais; • Actualmente, o crédito habitação em Portugal representa ualmente, 67,1% do PIB; • A variação das taxas de juro não aparenta ter qualquer efeito no valor das habitações. 18
  • 19. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 5 REFERÊNCIAS Glaeser, Edward, Gottlieb Joshua, Gyourko, Joseph – “ Gottlieb, “Can interest rates explain the US housing boom and bust?”, Vox Cottam, Taylor – “Correlation of Mortgage Rates With Real Housing Correlation Rates Price”, ”, Seeking Alpha (http://seekingalpha.com/article/227115 (http://seekingalpha.com/article/227115- correlation-of-mortgage mortgage-rates-with-real-housing-price?source=email price?source=email) Cottam, Taylor – “How Increasing Inflation Could Affect Housing How Prices - Correlating Mortgage Rates And Housing Prices”, Economy Politics (http://www.economypolitics.com/2010/07/correlation http://www.economypolitics.com/2010/07/correlation-ofhttp://www.economypolitics.com/2010/07/correlation mortgage-rates-with-real.html) Minsky, Hyman P., 1992 – “The Finantial Instability Hypothesis , The Hypothesis”, Working Paper nº 74 Reinhart, Carmen M., Rogoff, Kenneth S. – “Growth in a Time of Debt”, Harvard University , 19
  • 20. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 6 FONTES DE INFORMAÇÃO NFORMAÇÃO Instituto Nacional de Estatística Banco de Portugal Banco Central Europeu Pordata Euribor.org 20
  • 21. Research Paper nº1/2011 - O impacto do crédito e das taxas de juro no valor das habitações em Portugal – uma análise ao período de 1998 a 2010 7 SOBRE O AUTOR Gonçalo Nascimento Rodrigues é consultor em Finanças Imobiliárias desde 1998. Trabalhou em empresas como International e a Ernst RDPE & (actual Young, Colliers Essentia), tendo participado em diversos trabalhos de montagem de operações operaç estudos financeiras de mercado sobre e activos imobiliários, viabilidade, avaliações, estudos estratégicos, trabalhos de procurement e aconselhamento , imobiliário a corporates corporates. É licenciado em Gestão de Empresas na Universidade Católica tendo Católica, terminado a licenciatura em 1998. Detém ainda um master em Gestão e Finanças Imobiliárias e um mestrado em Finanças, ambos no ISCTE Business School, concluídos em 2008 e 2009, respectivamente. Desde 2007 trabalha como consultor de Fundos de Investimento, Promotores, Construtores e Investidores. Desde início de 2009 que desenvolve o blog de Finanças Imobiliárias, Out of the Box, sendo o dono da marca. É igualmente autor da Real , Estate & Finance Newsletter que conta já com nove edições, tendo ainda escrito já diversos artigos de opinião na Revista Imobiliária, no Jornal Oje e no blog Imobiliário em Portugal Portugal. Contactos E-mail: think@outofthebox.com.pt Tlm: 91 278 50 95 21