1) O documento discute as responsabilidades dos corretores imobiliários de acordo com o novo Código Civil brasileiro, incluindo a corretagem e responsabilidade civil. 2) Ele explica que os corretores devem se adequar às novas regras do Código Civil para evitar sanções, e destaca artigos relacionados à corretagem e responsabilidade contratual e extracontratual. 3) Por fim, resume algumas obrigações dos consultores imobiliários como profissionais liberais, como a de indenizar danos, e disposições sobre prest

3. Responsabilidade do Corretor
perante o novo Código Civil
Com o advento da Lei 10.406/02 vigente
a partir de 11/01/2003, as modificações intro-
duzidas por este novo código muito nos preo-
cupam, já que os profissionais do mercado
imobiliário, mais especificamente os corretores
de imóveis, imobiliaristas, consultores e afins,
obrigatoriamente, deverão adequar-se à reali-
dade imposta pela referida Lei, sob pena de
estarem fadados a suportarem ônus advindo
da evolução tecnológica e concorrência e,
ainda, da imposição legal, sob pena de serem
excluídos do mercado.
Incorporada às novas regras impostas
pelo novo Código Civil, têm-se ainda outras le-
gislações inerentes à atividade profissional, as
quais possibilitam aos órgãos fiscalizadores da
categoria, aplicar sanções administrativas, das
quais citamos:
Some, ainda, as disposições inerentes à
comercialização de imóveis, como por exem-
plo: Leis nos
. 4591/64; 4.380/64; 6.015/73;
6.766/79; 8.078/90; 9.514/97; 10.257/01.
Da Corretagem
O tema ainda requer reflexão em
nosso sistema legislativo que tem um histó-
rico de toda a responsabilidade aplicável ao
profissional de intermediação imobiliária,
visto que estes assumem notável conota-
ção nas alterações introduzidas, segundo o
capítulo XIII, sob o título: Da Corretagem,
arts. 722 a 729.
Atualmente, com a vigência da Lei
8.078/90, conhecida como Código de De-
fesa do Consumidor, tem se exigido dos
prestadores de serviços qualidade em
suas atividades, pondo-os como alvos
quando se verificam vícios e defeitos
quanto à forma da execução dos servi-
ços, exigindo-se a específica reparação
dos danos existentes, dependendo da ve-
rificação de culpa.
1) Lei nº 6.530-/78
2) Decreto 8.1871/78
3) Resoluções COFECI nos
146/82;
199/85; 326/92; 334/92; 458/95
Art. 722 - Pelo contrato de corretagem,
uma pessoa, não ligada a outra em virtude
de mandato, de prestação de serviços ou
por qualquer relação de dependência, ob-
riga-se o obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 723 - O corretor é obrigado a exe-
cutar a mediação com diligência e prudên-
cia, prestando ao cliente todas as
informações sobre o andamento dos negó-
cios; deve, ainda, sob pena de responder
por perdas e danos, prestar ao cliente todos
os esclarecimentos acerca da segurança ou
risco do negócio, das alterações de valores
e do mais que possa influir nos resultados.
Art. 724 - A remuneração do corretor,
se não estiver fixada em Lei, nem ajustada
entre as partes, será arbitrada segundo a
natureza do negócio e os usos locais.
Art. 725 - A remuneração é devida ao
corretor uma vez que tenha conseguido o re-
sultado previsto no contrato de mediação,
ou ainda que este não se efetive em virtude
de arrependimento das partes.
Art. 726 - Iniciado e concluído o negó-
cio diretamente entre as partes, nenhuma
remuneração será devida ao corretor; mas
se, por escrito, for ajustada a corretagem
com exclusividade, terá o corretor direito à
remuneração integral, ainda que realizado o
negócio sem a sua mediação, salvo se com-
provada sua inércia ou ociosidade.
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4. Estas são algumas responsabilidades
que todo profissional liberal deve estar ciente
ao exercer suas atividades junto à coletivi-
dade. Assim, você, consultor imobiliário, que
também atua junto a um público e, como pro-
fissional liberal, deve conhecer as consequên-
cias de uma negociação que possa causar
algum dano ou prejuízo ao cliente, pois res-
ponderá pelos seus atos. Conhecer em pro-
fundidade seus direitos e deveres é importante
para que tenha mais segurança durante o
exercício de sua profissão. Pesquise e estude
sempre. Na dúvida, consulte um advogado.
Da Responsabilidade Civil
Título IX
Capítulo I
Da Obrigação de Indenizar
Art. 927 - Aquele que, por ato ilícito, cau-
sar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo Único – Haverá obrigação de
reparar o dano, independentemente de culpa,
no casos especificados em Lei, ou quando a
atividade, normalmente desenvolvida pelo
autor do dano, implicar, por sua natureza, risco
para os direitos de outrem.
Art. 932 - São também responsáveis
pela reparação civil.
III – O empregador ou comitente, por
seus empregados, serviçais e prepostos no
exercício do trabalho que lhes competir, ou em
razão dele.
Art. 935 - A responsabilidade civil é in-
dependente da criminal, não se podendo
questionar mais sobre a existência do fato,
ou sobre quem seja o seu autor quando
estas questões se acharem decididas no
juízo criminal.
Art. 942 - (Parágrafo único) - São so-
lidariamente responsáveis com os autores
os coautores e as pessoas designadas no
art. 932.
Da Indenização
Capítulo II
Art. 944 - A indenização mede-se pela
extensão do dano.
Existem, basicamente, três tipos de res-
ponsabilidade:
- Responsabilidade contratual
- Responsabilidade extracontratual
- Responsabilidade criminal
Responsabilidade
Contratual
Em sentido amplo, a expressão ex-
prime a obrigação assumida pelas partes
contratantes, em virtude da qual se acham
no dever de fazer, ou cumprir, tudo o que te-
nham convencionado ou ajustado.
Desse modo, evidenciada a responsa-
bilidade contratual da parte, quando não
cumpre a obrigação a que está sujeita, pode
ser compelida pela outra a cumpri-la sob
pena de responder pelos danos que lhe pos-
sam ser causados.
Art. 727 - Se, por não possuir prazo de-
terminado, o dono do negócio dispensar o
corretor, e o negócio se realizar posterior-
mente como fruto da sua mediação, a cor-
retagem lhe será devida; igual solução se
adotará se o negócio se realizar após a de-
corrência do prazo contratual, mas por efeito
dos trabalhos do corretor.
Art. 728 – E se o negócio se concluir
com a intermediação de mais de um corre-
tor, a remuneração será paga a todos em
partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Art. 729 – Os preceitos sobre a corre-
tagem constantes deste código não excluem
a aplicação de outras normas da legislação
especial.
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5. Mas, em sentido especial, a responsabili-
dade contratual é a obrigação de indenizar ou
de ressarcir os danos causados pela inexecu-
ção de cláusula contratual ou pela má execução
da obrigação nela estipulada. Assim sendo, a
responsabilidade, além de fixar a obrigação que
não foi cumprida, determina a obrigação de res-
sarcir o dano consequente do inadimplemento
ou má execução da obrigação contratual.
Responsabilidade
Extracontratual
É verificada pelos agentes, desde que
seja conhecida e comprovada que esse agiu
ou não com culpa.
Responsabilidade Criminal
Entende-se a obrigação de sofrer os cas-
tigos ou incorrer nas sanções penais impostas
ao agente do fato ou omissão criminosa.
Alguns requisitos são exigidos para a ca-
racterização do dano em concreto, admitindo
também, certas especificações na respectiva
formulação. Assim, requer-se:
A) Dano atual - Não é remoto, mas
aceita-se o dano futuro, ou a perda de oportu-
nidade, desde que as consequências certas e
previsíveis da ação sejam violadoras.
B) Dano Certo - Definido, ou pelo menos,
determinável, porém, admite-se o damnum in-
fectum e a perda do prêmio face ao acidente.
C) Dano Pessoal - Refletido na pessoa
do lesado.
D) Dano Direto - Resultante da ação vio-
ladora, contudo se acolhe o dano derivado ou
reflexo.
Dois planos desdobram a teoria da respon-
sabilidade civil: responsabilidade subjetiva e ob-
jetiva. A ação qualificada pelo direito, faz gerar,
para o violador, a obrigação de reparação no:
A) Âmbito do ilícito: Consubstancia-se,
em fato humano próprio (responsabilidade di-
reta) ou de outrem, ou ainda, de coisa inani-
mada (responsabilidade extracontratual) e, do
outro lado, em retardamento ou descumpri-
mento total ou parcial da obrigação ou do con-
trato (responsabilidade contratual).
Na prática de ilícito, fora ou dentro da re-
lação contratual, nasce a obrigação de repa-
rar (conforme o sistema das codificações em
nosso Código Civil Art. 159).
Art. 159 - Serão igualmente anuláveis os
contratos onerosos do devedor insolvente,
quando a insolvência for notória, ou houver mo-
tivo para ser conhecida do outro contratante.
B) Exercício de atividade perigosa: Há
leis especiais sobre atividades perigosas,
apartadas das codificações que estão em vigor
e que vêm sendo editadas desde a construção
das estradas de ferro. Estas leis se aplicam
atualmente às empresas que desenvolvem ati-
vidades de risco.
Análise das ações
Deve haver vínculo (nexo causal) entre
ação e o evento, de sorte a poder-se concluir
que o dano proveio de fato do agente. Em ou-
tras palavras, que exista uma relação certa e
direta entre o fato desencadeador e o resul-
tado danoso dentro da teoria denominada de
equivalência das condições.
Cumpre, a propósito, demonstrar-se em
concreto essa relação pela análise de subjeti-
vidade do agente e das circunstâncias do
Responsabilidade contratual: Esta
acepção exprime o mesmo que obrigação
contratual ou obrigação derivada do con-
trato ou da convenção.
Neste sentido, entendem-se as ex-
pressões: responsabilidade do devedor, do
credor, do cedente, do cessionário, do
mandante, do mandatário, do fiador, do lo-
cador, do locatário etc. Revela-se a obriga-
ção que deve ser cumprida por eles, em
virtude da convenção estabelecida.
Faz-se necessário que o dano decor-
rente de outrem, relacionado ou não com o
lesado, seja traduzido em:
A) ato ilícito
B) exercício de atividade perigosa
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6. caso, caracterizando-se a responsabilidade,
na hipótese de derivação de ilícito (subjetiva),
pela demonstração da existência de dolo (von-
tade ou consciência) ou de culpa (negligência
ou imperícia) do causador e, na decorrência da
atividade perigosa (objetiva) pelo simples im-
plemento da relação causal (independente-
mente da subjetividade do agente).
Obrigações do consultor imobiliário
O consultor imobiliário, podendo atuar
como profissional liberal, deve, no campo profis-
sional, na qualidade de autônomo/liberal, assu-
mir suas responsabilidades (Artigos 247 a 249).
Art. 247 - Incorre na obrigação de in-
denizar perdas e danos o devedor que re-
cusar a prestação a ele só imposta, ou só
por ele exequível.
Art. 248 - Se prestação do fato tornar-se
impossível, sem culpa do devedor, resolver-
se-á a obrigação; se por culpa dele, respon-
derá por perdas e danos.
Art. 249 - Se o fato puder ser execu-
tado por terceiro, será livre ao credor
mandá-lo executar à custa do devedor, ha-
vendo recusa ou mora deste, sem prejuízo
da indenização cabível.
Transações imobiliárias
Art. 593 - A prestação de serviço, que
não estiver sujeita às Leis trabalhistas ou a Lei
especial, reger-se-á pelas disposições deste
capítulo.
Art. 594 - Toda espécie de serviços ou
trabalho lícito, material ou imaterial, pode ser
contratada mediante retribuição.
Art. 595 - No contrato de prestação de
serviço, quando qualquer das partes não sou-
ber ler, nem escrever, o instrumento poderá
ser assinado a rogo e subscrito por duas tes-
temunhas.
Art. 596 - Não se tendo estipulado, nem
chegado a acordo as partes, fixar-se-á por ar-
bitramento a retribuição, segundo o costume
do lugar, o tempo de serviço e sua qualidade.
Art. 597 - A retribuição pagar-se-á de-
pois de prestado o serviço se, por convenção
ou costume, não houver de ser adiantada, ou
paga em prestações.
Art. 598 - A prestação de serviço não se
poderá convencionar por mais de quatro anos,
embora o contrato tenha por causa o paga-
mento de dívida de quem o presta, ou se des-
tine à execução de certa e determinada obra.
Neste caso, decorridos quatro anos, dar-se-á
por findo o contrato, ainda que não concluída
a obra.
Art. 599 - Não havendo prazo estipulado,
nem se podendo inferir da natureza do con-
trato, ou do costume do lugar, qualquer das
partes, a seu arbítrio, mediante prévio aviso,
pode resolver o contrato.
Parágrafo Único - Dar-se-á o aviso:
I - Com antecedência de oito dias, se o
salário se houver fixado por tempo de um mês,
ou mais.
II - Com antecipação de quatro dias, se o
salário se tiver ajustado por semana, ou quin-
zena.
III - De véspera, quando se tenha contra-
tado por menos de sete dias.
Art. 600 - Não se conta no prazo do con-
trato o tempo em que o prestador de serviço,
por culpa sua, deixou de servir.
Art. 601 - Não sendo o prestador de ser-
viço contratado para certo e determinado tra-
Toda transação imobiliária é funda-
mentada em contratos de compromisso,
de compra, de venda etc. Pois seu con-
trato de trabalho é caracterizado por uma
prestação de serviços (Artigos 593 a 609).
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6

7. balho, entender-se-á que se obrigou a todo e
qualquer serviço compatível com as suas for-
ças e condições.
Art. 602 - O prestador de serviço contra-
tado por tempo certo, ou por obra determi-
nada, não se pode ausentar, ou despedir, sem
justa causa, antes de preenchido o tempo, ou
concluída a obra.
Parágrafo Único - Se, despedir-se sem
justa causa, terá direito à retribuição vencida,
mas responderá por perdas e danos. O
mesmo dar-se-á, se despedido por justa
causa.
Art. 603 - Se o prestador de serviço for
despedido sem justa causa, a outra parte será
obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição
vencida, e por metade a que lhe tocaria de
então ao termo legal do contrato.
Art. 604 - Findo o contrato, o prestador
de serviço tem direito a exigir da outra parte a
declaração de que o contrato está findo. Igual
direito lhe cabe, se for despedido sem justa
causa, ou se tiver havido motivo justo para dei-
xar o serviço.
Art. 605 - Nem aquele que os serviços
são prestados poderá transferir a outrem o di-
reito aos serviços ajustados, nem o prestador
de serviços, sem concordância da outra parte,
dar substituto que os preste.
Art. 606 - Se o serviço for prestado por
quem não possua título de habilitação, ou
não satisfaça requisitos outros estabeleci-
dos em Lei, não poderá quem os prestou
cobrar a retribuição normalmente corres-
pondente ao trabalho executado. Mas, se
deste resultar benefício para a outra parte,
o juiz atribuirá a quem o prestou uma com-
pensação razoável, desde que tenha agido
com boa-fé.
Parágrafo Único - Não se aplica a se-
gunda parte deste artigo, quando a proibição
da prestação de serviço resultar de Lei de
ordem pública.
Art. 607 - O contrato de prestação de
serviço acaba com a morte de qualquer das
partes. Termina, ainda, pelo escoamento do
prazo, pela conclusão da obra, pela rescisão
do contrato mediante aviso prévio, por inadim-
plemento de qualquer das partes ou pela im-
possibilidade da continuação do contrato,
motivada por força maior.
Art. 608 - Aquele que aplicar pessoas ob-
rigadas em contrato escrito a prestar serviço a
outrem pagará a este a importância que o
prestador de serviço, pelo ajuste desfeito, hou-
vesse de caber durante dois anos.
Art. 609 - A alienação do prédio agrícola,
onde a prestação dos serviços se opera, não
importa a rescisão do contrato, salvo ao pres-
tador opção entre continuá-lo com o adqui-
rente da propriedade ou com primitivo
contratante.
Art. 402 - Salvo as exceções expressa-
mente previstas em Lei, as perdas e danos de-
vidas ao credor abrangem, além do que ele
efetivamente perdeu, o que razoavelmente
deixou de lucrar.
Art. 403 - Ainda que a inexecução re-
sulte de dolo do devedor, as perdas e danos
só incluem os prejuízo do disposto na Lei
processual.
Art. 404 - As perdas e danos, nas obriga-
ções de pagamento em dinheiro, serão pagas
com atualização monetária segundo índices
oficiais regularmente estabelecidos, abran-
gendo juros, custas e honorários de advogado,
sem prejuízo da pena convencional.
Parágrafo único - Provado que os juros
da mora não cobrem o prejuízo, e não havendo
pena convencional, pode o juiz conceder ao
credor indenização suplementar, havendo pena
O profissional deverá responder por
danos causados no exercício de sua pro-
fissão (artigos 402 a 405).
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8. convencional, pode o juiz conceder ao credor
indenização suplementar.
Art. 405 - Contam-se os juros de mora
desde a citação inicial.
Art. 104 - A validade do negócio jurídico
requer.
I - Agente capaz.
II - Objeto lícito, possível, determinado ou
determinável.
III - Forma prescrita ou não na defesa em
Lei.
Art. 105 - A incapacidade relativa de uma
das partes não pode ser invocada pela outra
em benefício próprio, nem aproveita aos coin-
teressados, salvo se, neste caso, for indivisí-
vel o objeto do direito ou da obrigação comum.
Art. 106 - A impossibilidade inicial do ob-
jeto não invalida o negócio jurídico se for rela-
tiva, ou se cessar antes de realizada a
condição a que ele estiver subordinado.
Art. 107 - A validade da declaração de
vontade não dependerá de forma especial
senão quando a Lei expressamente a exigir.
Art. 108 - Não dispondo a Lei em contrá-
rio, a escritura pública é essencial à validade
dos negócios jurídicos que visem à constitui-
ção, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior
a trinta vezes o maior salário mínimo vigente
no país.
Art. 109 - No negócio jurídico celebrado
com cláusula de não valer sem instrumento
público, este é da substância do ato.
Art. 110 - A manifestação da vontade sub-
siste ainda que o seu autor haja feito a reserva
mental de não querer o que manifestou, salvo
se dela o destinatário tinha conhecimento.
Art. 111 - O silêncio importa anuência,
quando as circunstâncias ou usos o autoriza-
rem, e não for necessária a declaração de von-
tade expressa.
Art. 112 - Nas declaração de vontade se
atenderá mais à intenção nelas consubstan-
ciada do que ao sentido literal da linguagem.
Art. 113 - Os negócios jurídicos devem
ser interpretados conforme a boa-fé e os usos
do lugar de sua celebração.
Art. 114 - Os negócios jurídicos benéfi-
cos e a renúncia interpretem-se estritamente.
Outras Informações
Importantes
Do Condomínio
O novo Código Civil, que alterou a lei
n° 4.591/64 (lei do Condomínio), dedicou os
artigos 1.331 a 1.358 e, em especial o artigo
1.340 às obras no condomínio; o artigo
1.343 especifica como deverá ser e a forma
que ocorrerá a aprovação pelos condômi-
nos. Outra alteração interessante é a do ar-
tigo 1.345, que diz que o adquirente de
unidades responderá pelos débitos existen-
O profissional deverá entender sobre
os negócios jurídicos - Art. 104 à 114.
Diante daquilo que está exposto em toda
a legislação pertinente a responsabilidade civil
do corretor, juridicamente existe ainda as san-
ções disciplinares, que são as resoluções, por-
tarias e circulares capazes de oferecer aos
mesmos os meios e mecanismos necessários
a coibir uma atividade profissional perniciosa,
danosa e causadora de um complexo efeito,
capaz de denegrir toda uma categoria. Isso
pode ir de apenas uma advertência verbal,
censura, multa, suspensão da inscrição ou a
apreensão da carteira profissional.
Portanto, devemos pautar pelo profis-
sionalismo, para que possamos agregar
novos cliente, havendo uma integração tão
grande que no futuro, talvez, o chamemos
de parceiro.
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9. tes em relação ao condomínio. Por isso, a
declaração do síndico com firma reconhe-
cida e cópia autenticada da ata que o ele-
geu, é necessária. Assim, sana-se o risco de
haver débitos.
Das Servidões
O artigo 1.378 diz:
“A servidão proporciona utilidade para
o prédio dominante, e grava o prédio ser-
viente, que pertence a diverso dono, e cons-
titui-se mediante declaração expressa dos
proprietários, ou por testamento, subse-
quente registro no cartório de registro de
imóveis”.
Do Usufruto
Conforme exemplifica o artigo 1.390
do CC, pode recair, em um ou mais bens,
imóveis ou móveis em um patrimônio in-
teiro ou parte deste, abrangendo-lhe no
todo ou em parte, os seus frutos e utilida-
des, com a inscrição obrigatória no regis-
tro imobiliário.
É fato muito comum no dia-a-dia imobi-
liário, a instauração desta medida de proteção
ao patrimônio de alguém com a total respon-
sabilidade do usufrutuário para sua conserva-
ção e cuidado do bem ou bens, que estão em
seu poder.
Da Extinção do Usufruto
Pode se extinguir o usufruto, também
com a averbação obrigatória no registro imo-
biliário por diversas formas, tais como:
- Renúncia ou morte do usufrutuário
- Pelo termo de duração
- Outras disposições nos artigos 1.410 e
1.411 do CC.
Do Uso
O artigo 1.412 do CC diz:
“O usuário usará da coisa e perceberá os
seus frutos quando exigirem as necessidades
suas e de sua família “
Da Habitação
O direito da habitação está regulamen-
tado no artigo 1.414 do CC quando o uso
consistir no direito de habitação gratuita em
casa alheia (sob a denominação de habita-
ção), observando que o titular deste direito não
pode alugá-la, nem emprestar, apenas e sim-
plesmente ocupá-la com sua família. Isto está
baseado na Lei n° 6.015/73 no artigo 167, in-
ciso I, número 7.
Do Penhor
É a transferência efetiva da posse em ga-
rantia de um débito ao credor, fazendo com
que o devedor disponha de uma coisa móvel
ou imóvel, suscetível de alienação, regulados
pelo artigo 1.431 do CC. Existem, basica-
mente, dois tipos de penhor: o Penhor Rural,
regulado pelos artigos 1.438 e 1.439 do CC e
o Penhor Industrial ou Mercantil, regulado pelo
artigo 1.447 do CC, bem como pelo Decreto
413/69 e pela cédula mercantil.
Da Hipoteca
A hipoteca, de acordo com o artigo 1.473
do CC, diz que podem ser objeto de hipoteca
os imóveis e seus acessórios, o domínio di-
reto, o domínio útil, as estradas de ferro, os re-
cursos naturais, os navios e as aeronaves,
esclarecendo ainda no parágrafo único que a
hipoteca de navios e aeronaves se regerá pelo
disposto em lei especial.
A hipoteca e suas nuances estão es-
tabelecidas no artigo 1.489 do CC e seus
incisos:
A lei confere hipoteca:
I - Às pessoas de direito público interno
(art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos en-
carregados da cobrança, guarda ou adminis-
tração dos respectivos fundos e rendas.
II - Aos filhos, sobre os imóveis do pai ou
da mãe que passar a outras núpcias, antes de
fazer o inventário do casal anterior.
III - Ao ofendido, ou aos seus herdeiros,
sobre os imóveis do delinquente, para satisfa-
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10. ção do dano causado pelo delito e pagamento
das despesas judiciais.
IV - Ao co-herdeiro, para garantia do seu
quinhão ou torna da partilha sobre o imóvel ad-
judicado ao herdeiro reponente.
V - Ao credor sobre o imóvel arrematado,
para garantia do pagamento do restante do
preço da arrematação.
Para Registro da Hipoteca:
A hipoteca, seja ela convencional ou
legal, deve ser registrada junto ao cartório
imobiliário e irá constar na matrícula do imó-
vel. Os artigos 1.492 e 1.493 esclarecem que
os registros e averbações se darão por
ordem conforme forem requeridos, quanto ao
registro dos imóveis. São disciplinados por lei
especial (Lei 6.015/73, Lei dos Registros Pú-
blicos). Dúvidas profissionais poderão ser sa-
nadas junto ao Instituto dos Registradores
Imobiliários do Brasil - IRIB.
Direito do Consumidor
Devemos, também, observar o Direito do
Consumidor, para que possamos prestar um
serviço profissional de relevância. Somos Cor-
retores responsáveis por aquilo que vendemos
e devemos procurar, sempre, oferecer um
atendimento esclarecedor, agindo de tal forma
que o nosso cliente possa utilizar-se de um
serviço que irá primar por sua excelência, pela
ética e conhecimento técnico.
A transação imobiliária é uma relação de
consumo, em que haverá um código que dis-
ciplina está relação.
A Lei n° 8.078/90, do Código do Consu-
midor, combinada com outras leis e institutos:
Constituição Federal; Código de Defesa do
Consumidor; Novo Código Civil de 2002; Lei
Ação Civil Pública e o Decreto 2.181/97, defi-
nem a relação de consumo.
O consumidor tem vários direitos: segu-
rança, escolha, informação, indenização, edu-
cação para o consumo, meio ambiente,
revisão contratual, melhoria dos serviços pú-
blicos e acesso à justiça e ao órgão de defesa
do consumidor. Dentre todos estes direitos, ire-
mos salientar:
A hipoteca extingue-se conforme de-
clara o artigo 1.499 do CC:
I - Pela extinção da obrigação principal
II - Pelo perecimento da coisa
III - Pela resolução da propriedade
IV - Pela renúncia do credor
V - Pela remissão, arrematação ou ad-
judicação
Além dos motivos acima, ainda é ne-
cessário o cancelamento junto ao registro
imobiliário.
Consumidor: É toda pessoa física ou
jurídica que adquire ou utiliza produtos ou ser-
viços como destinatário final. Numa transação
imobiliária, consumidor é aquele cliente que
utiliza de seus serviços.
Produto: É todo bem móvel ou imóvel
adquirido pelo consumidor, mediante remu-
neração do fornecedor.
Serviços: É toda atividade profissional
fornecida a título oneroso ao consumidor. A
corretagem de imóveis é um exemplo.
Para a elaboração de um código, as fon-
tes pesquisadas são: os costumes, a lei, a
doutrina, a jurisprudência.
Costume é aquilo que disciplina natu-
ralmente um comportamento. Ex.: Aguar-
dar um atendimento em uma fila; não
existe na lei, mas todos adotam este com-
portamento.
Lei é uma norma imposta pelo estado,
que tem observância obrigatória e des-
creve e prescreve uma pena pelo seu des-
cumprimento.
Doutrina é a interpretação da lei pelos ju-
risconsultores e doutrinadores do direito.
Jurisprudência é um corpo de decisões
junto aos tribunais acerca de fatos e casos
práticos, isto é, a interpretação da lei pelos
tribunais.
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11. Direito à indenização
Qualquer consumidor tem o direito a in-
denização. O fornecedor é responsável civil e
criminalmente pelos danos e defeitos que os
produtos e serviços apresentam e por tudo
aquilo que é fornecido e que possa causar, di-
reta ou indiretamente, qualquer problema ou
dano. Claro que isto terá um período de tempo
para a devida reclamação, expresso no próprio
código.
Direito à Revisão Contratual
Os consumidores não estão obrigados a
cumprir os contratos dos quais não tenham
tido um prévio conhecimento e esclarecimento
das cláusulas impostas, com explicações dos
termos técnicos ou frases legíveis. O fornece-
dor é obrigado a dar garantia dos produtos, ou
serviços que prestar ao consumidor. Devemos
lembrar sempre que ele poderá exercer o di-
reito de arrependimento pelo período de sete
dias corridos da assinatura do contrato ou re-
cebimento do produto.
Direito à informação
O fornecedor e o fabricante devem sem-
pre apresentar as informações claras e preci-
sas sobre os produtos e serviços de qualquer
natureza, nunca omitindo nada. Principal-
mente para que seu cliente não seja induzido
a um erro por você e pelo fornecedor, no caso
explícito à construtora ou construtor.
Para intermediar negócios imobiliários
No âmbito imobiliário, quando você inter-
mediar uma situação de compra e venda entre
cliente e uma construtora, deve estar ciente de
todas as informações que dará ao seu
cliente/consumidor. Para tal, deverá obtê-las
junto à construtora/fornecedor para que se
faça uma transação correta, sem reclamações
judiciais futuras.
Registros Imobiliários
Na legislação imobiliária, devemos nos
ater ao fato dos registros imobiliários, que têm
regras a serem seguidas e observadas quanto
ao seu procedimento. Esta legislação é muito
específica e tem leis próprias como a Lei dos
Registros Públicos (Lei 6.015/73) que em seu
artigo 221 dispõe o que pode ou não pode ser
registrado.
Através deste artigo somente são admiti-
dos o registro de:
I – Escrituras públicas, inclusive as lavra-
das em consulado brasileiro.
II – Escritos particulares, autorizado em
lei, assinados pelas partes e testemunhas,
com as firmas reconhecidas, dispensando o
reconhecimento quando se tratar de atos pra-
ticados por entidades vinculadas ao sistema
da habitação.
III – Atos autênticos de países estrangei-
ros, com força de instrumento público, legali-
zados e traduzidos na forma da lei, e
registrados no cartório de registro de títulos e
documentos, assim como as sentenças profe-
ridas por tribunais estrangeiros após homolo-
gação pelo STF.
IV – Cartas de sentença, formais de par-
tilha, certidões e mandados extraídos dos
autos de processo.
Atos para se obter a declaração ou
aquisição de propriedade imobiliária
I) Compra e venda.
II) Troca ou permuta.
III) Doação.
IV) Doação em pagamento.
V) Transferência de imóvel à sociedade.
VI) Divisão e demarcação do imóvel.
VII) Renúncia.
VIII) Usucapião.
IX) Desapropriação.
X) Incorporação imobiliária e instituição
de condomínio.
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12. XI) Desmembramento e loteamento.
XII) Contrato de aquisição da casa própria
pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
XIII) Incorporação de imóveis do patri-
mônio público, para formação de capital de so-
ciedades de economia mista e empresa
pública.
XIV) Acessão.
Atos relativos à constituição de um
direito real sobre imóveis alheio
I) Enfiteuse ou aforamento.
II) Servidão predial.
III) Usufruto, uso e habitação.
IV) Renda constituída sobre imóveis.
V) Hipoteca.
VI) Anticrese.
VII) Penhor rural ou industrial.
VIII) Alienação fiduciária em garantia.
IX) Compromisso irretratável de compra
e venda e sua cessão.
Atos para a formação de
patrimônio familiar
I) Instituição do bem de família
II) Pacto antenupcial
III) Dote
Atos provenientes de decisão judicial
I) Penhora, arresto e sequestro de imó-
veis.
II) Citação de ação real ou pessoal re-
percutente relativa a imóveis.
III) Arrematação e adjudicação em hasta
pública.
IV) Sentença que adjudicar bens reais
em pagamento dos débitos da herança.
V) Ato de entrega de legado de imóvel,
formal de partilha e sentença de adjudicação.
VI) Inventário ou arrolamento quando
não houver partilha.
Atos relativos a direito pessoais
dos imóveis
I) Contrato de locação predial com cláu-
sula de vigência em caso de alienação.
II) Empréstimos por obrigação ao porta-
dor ou debêntures.
Atos relativos às limitações constitucio-
nais ou administrativas a imóveis
I) Tombamento.
Atos não registráveis
I) Cessão de direitos hereditários.
II) Opção de compra de imóvel.
III) Ocupação de terreno não aforado.
IV) Protesto contra a alienação de bens.
V) Arrendamento.
VI) Comodato (contrato gratuito).
Atos averbáveis
I) Das convenções antenupciais e do re-
gime de bens diversos dos legais nos registros
referentes a imóveis ou a direitos reais perten-
centes a qualquer dos cônjuges, inclusive os
adquiridos posteriormente ao casamento.
II) Por cancelamento, de extinção do
ônus e direitos reais.
III) Dos contratos de promessa de com-
pra e venda, das cessões e das promessas de
cessão a que alude o Decreto-lei 58/37,
quando o loteamento estiver formalizado ante-
riormente à vigência desta lei.
IV) Da mudança de denominação e de
numeração dos prédios, da edificação, da re-
construção, da demolição, do desmembra-
mento e do loteamento de imóveis.
V) Da alteração do nome por casamento
ou por separação ou divórcio, ou ainda, das
outras circunstância que, de qualquer modo,
tenham influência no registro ou nas pessoas
nele interessadas.
VI) Dos atos pertinentes a unidades au-
tônomas condominiais a que alude a Lei
4.591/64, quando a incorporação tiver sido for-
malizada anteriormente à vigência desta lei.
VII) Das células hipotecárias.
VIII) Da caução ou cessão fiduciária de
direitos relativos a imóveis.
IX) Das sentença de separação de dote.
X) Do restabelecimento da sociedade
conjugal.
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13. XI) Das cláusulas de inalienabilidade,
impenhorabilidade imposta a imóveis, bem
como a constituição de fideicomisso.
XII) Das decisões, recursos e seus efei-
tos, que tenham por objeto atos ou títulos re-
gistrados ou averbados.
XIII) Ex-ofício, dos nomes dos logradou-
ros, decretados pelo poder público.
XIV) Das sentenças de separação judi-
cial, de divórcio e de nulidade ou anulação
de casamento, quando nas respectivas par-
tilhas existirem imóveis ou direitos reais su-
jeitos a registro.
XV) Da retificação do contrato de mútuo
com o pacto adjetivo de hipoteca em favor de
entidade integrante do sistema financeiro da
habitação, ainda que importando elevação da
dívida, desde que mantidas as mesmas partes
e que inexista outra hipoteca registrada em
favor de terceiros.
Quanto ao registro imobiliário, deve-
mos ainda ressaltar que todos os procedi-
mentos estão na lei. Existem garantias
como, por exemplo, para que o locatário
exerça o seu direito de preferência na com-
pra do imóvel. O contrato de locação deverá
estar averbado junto à matrícula do imóvel,
mas isto quase nunca acontece, até por
falta de conhecimento.
Os regimes de bens, quanto
ao casamento
Comunhão parcial de bens (após a lei
do divórcio): Todos os bens adquiridos den-
tro da vigência do casamento serão das par-
tes, em partes iguais.
Comunhão total de bens (com decla-
ração de vontade): Todos os bens das par-
tes serão partilhados igualmente, mesmo
aqueles advindos de herança, doação e
legados.
Separação total de bens (com pacto
antenupcial): Todos os bens que houver das
partes e em seu nome registrado pertence-
rão unicamente a eles, mesmo dentro de vi-
gência do casamento, pois houve um pacto
ou acordo antes.
União Estável
Fato muito comum no dias de hoje,
mesmo porque os fatos e atos são muito
mais práticos quanto as formalidades legais,
principalmente quando já houve uma sepa-
ração de fato.
A união estável contemplada e reconhe-
cida por lei veio para justamente proteger as
partes, reconhecendo uma sociedade de fato.
A nossa constituição reconheceu um fato
real e, com isso, tenta formalizá-lo com o re-
conhecimento de entidade familiar, para que
disto advenha um contrato legal que é o casa-
mento jurídico.
As Leis 8.971/94 e 9.278/96 regulam o di-
reito dos companheiros a alimentos e suces-
sões e impõe certa regras para que isto
aconteça.
As partes têm que estar desimpedidas
para o ato mais solene, isto é, devem estar
viúvos, solteiros, separados judicialmente
ou divorciados, convivendo a mais de 5
anos, ou que tenham filhos; estas condições
são fundamentais para o reconhecimento
dos direitos dos companheiros, gerando di-
reitos à sucessão dos cônjuges, na cadeia
hereditária.
A Constituição Federal em seu artigo
226, § 3º.
“ Para efeito de proteção de estado,
é reconhecida a união estável entre
homem e mulher, como entidade familiar,
devendo a lei facilitar a sua conversão em
casamento”.
Diante das leis aqui estudadas,
atentamos aos principais fundamentos
do tema direito e legislação imobiliária
básica, para formação de corretores de
imóveis, podendo haver, futuramente,
um aprofundamento quanto às questões
jurídicas e trabalhos a serem desenvol-
vidos pelos corretores, de acordo com
suas necessidades.
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