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Dos contratos em geral
Disposições gerais
As Disposições Gerais, constantes no Título V (dos Contratos em Geral) do Código Civil brasileiro
(CC) consistem em cláusulas gerais aplicáveis a todo tipo de contrato. Essas cláusulas, mesmo que não
façam parte do contrato de forma expressa, são válidas em razão da imperatividade legislativa. São
impostas pela lei, e sua existência e observância atingem a todos (erga omnes). Essas cláusulas são as se-
guintes: liberdade de contratar, função social do contrato, princípio da probidade e princípio da boa-fé,
as quais veremos de forma individual na seqüência deste trabalho.
Liberdade de contratar
A liberdade é o bem supremo de todo ser humano. Dificilmente encontramos alguém que não te-
nha como valor primordial a liberdade. Esse valor também é fundamental na efetivação de um negócio
jurídico. As pessoas que praticam qualquer tipo de negócio devem operar de forma livre, sem qualquer
ameaça, coação, estado de perigo ou lesão. Esses elementos viciam a manifestação de vontade, tornan-
do-a inválida. A liberdade contratual está disposta no artigo 4211
do CC.
1	 Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
54 Direito e Legislação para Gestão
Função social do contrato
A grande novidade das cláusulas gerais dos contratos no novo CC é a função social do contrato.
Esse princípio assegura trocas justas e úteis. Se ninguém for lesado, o contrato cumpriu sua função so-
cial. Esse princípio não se relaciona com a função social da propriedade, prevista no capítulo da Política
Urbana da Constituição Federal (CF) de 1988.
Princípio da probidade
O princípio da probidade, previsto no artigo 4222
do CC, diz que a pessoa tem que agir hones-
tamente com a outra, especialmente quando estiver negociando. Probidade significa honestidade.
Um contrato só é bom quando eqüitativo para as partes. As obrigações devem ser iguais e equili-
bradas.
Princípio da boa-fé
O princípio da boa-fé, também previsto no artigo 422 do CC, importa na confiança absoluta entre
as partes. Se as partes atuaram com probidade e contrataram com confiança absoluta entre si, o con-
trato cumpriu sua função social. Quando as partes não confiam uma na outra, normalmente editam
contratos com uma infinidade de cláusulas. O número excessivo de cláusulas, na maioria das vezes,
torna os contratos confusos e de difícil execução, fazendo transparecer a falta de confiança e de boa-fé
entre os contratantes.
Cláusulas ambíguas ou contraditórias
Quando houver cláusulas ambíguas (com duplo sentido) ou contraditórias (uma contradiz a
outra), a interpretação será favorável a quem está aderindo ao contrato (CC, art. 4233
). Essa regra
visa a proteger o aderente, porque a adesão exclui a consensualidade quanto a cláusulas do negócio
jurídico celebrado.
Contrato de adesão
O contrato de adesão é aquele contrato que já vem pronto. Por exemplo, um financiamento. O fi-
nanciado adere ao contrato sem que possa incluir ou excluir qualquer cláusula, letra, ou ponto. Por isso,
as cláusulas ambíguas ou contraditórias são passíveis de interpretação em favor do aderente.
2	 Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-
fé.
3	 Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao
aderente.
Dos contratos em geral 55
Exemplo: contratos de financiamento bancário, principalmente os do Sistema Financeiro da
Habitação, aos quais o mutuário somente pode aderir caso deseje financiamento para aquisição
da casa própria. O legislador, no afã de proteger o aderente, além da previsão constante no artigo
423 referente à interpretação das cláusulas, também determina como nulas as cláusulas que estipulem
renúncia antecipada de direito do aderente (CC, art. 4244
); por exemplo, a renúncia à posse, no caso de
inadimplência, ou à indenização por benfeitorias necessárias feitas em um imóvel.
Herança de pessoa viva
Não existe herança de pessoa viva. A herança transmite-se com a morte da pessoa natural.
Portanto, independentemente do estado civil dos pais, não podem os filhos se intrometer em seu
patrimônio. O direito lhes é concedido, pelo princípio da saisine, a partir da morte dos ascendentes
(CC, art. 4265
).
Da formação dos contratos
Vamos estudar agora a formação e as fases da existência de um contrato. Veremos que os contra-
tos são formados de maneira prática, mas sua formação obedece a uma ordem.
Proposta
A proposta consiste na forma pela qual a pessoa que pretende vender um bem apresenta as
condições do negócio. Como exemplo, podemos invocar os anúncios classificados:“Vendo apartamen-
to de três quartos localizado em bairro central, por R$ 300.000,00.” Isso significa que aquele imóvel de
três quartos, localizado em bairro central, está à venda para quem dispuser do valor pedido. Agora, se
o comprador efetuar uma contraproposta, isso implica automaticamente em nova proposta (CC, arts.
4276
e 4297
).
A proposta de contrato gera uma obrigação para o proponente. Isso significa que ele não poderá
mais dizer que não vende o apartamento pelo preço anunciado. Está colocada na mesa a proposta. Se
assim não fosse, o vendedor poderia mudar o preço a todo instante, tentando enganar o comprador.
4	 Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza
do negócio.
5	 Art. 426. Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva.
6	 Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das
circunstâncias do caso.
7	 Art. 429. A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais do contrato, salvo se o contrário resultar das
circunstâncias ou dos usos.
56 Direito e Legislação para Gestão
Outro exemplo: tenho este relógio marca Bulgave para vender pela bagatela de R$ 5.000,00. O
comprador tem até as 12 horas para responder positiva ou negativamente. Colocada assim a proposta,
a partir das 12 horas, o proponente, vendedor do relógio, poderá mudar o preço, desistir de vender, ofe-
recer para outro etc. (CC, art. 4288
).
Contraproposta
Uma pessoa pode oferecer o mesmo relógio por R$ 5.000,00, mas recebendo uma contrapropos-
ta de R$ 4.000,00. Essa contraproposta é considerada uma nova proposta (CC, art. 4319
).
Quando a proposta deixa de ser obrigatória
Agora veremos as hipóteses em que a proposta deixa de ser obrigatória.
A primeira hipótese, prevista no inciso I do artigo 428 do CC, trata de proposta sem prazo feita a
pessoa presente, e que não foi respondida imediatamente. O legislador, acompanhando a movimenta-
ção mercadológica e eletrônica, considera também presente a pessoa que contratou por meio eletrôni-
co ou por telefone. Assim, a televenda e as compras por televisão interativa ou internet, são considera-
das propostas feitas a pessoa presente.
A segunda hipótese é a prevista no inciso II do artigo 428, que trata de proposta feita sem prazo a
pessoa ausente, se tiver decorrido tempo suficiente para a resposta chegar ao conhecimento do propo-
nente. Deve-se colocar um prazo de validade nas propostas. É comum ver nos anúncios:“proposta váli-
da até 31 de março”, ou“proposta válida enquanto durar o estoque”. A pessoa ausente é aquela que não
se encontra na frente do proponente, por isso, considera-se o prazo suficiente para a comunicação.
A terceira hipótese é a prevista no inciso III do mesmo artigo (se a proposta é feita por pessoa au-
sente e a resposta não tiver sido expedida dentro do prazo dado). Se o prazo para resposta vai até dia tal,
a aceitação não poderá ser expedida após esse prazo, pois aí perde-se a obrigatoriedade da proposta. É
o caso do vencimento do prazo dado pelo proponente para o proposto se manifestar.
A quarta hipótese é contemplada no inciso IV (se, antes da proposta, ou simultaneamente, chegar
ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente). A retratação corresponde à retirada da
proposta, desde de que nesta exista a condição de retratação. Faço uma proposta escrita para vender
um apartamento para alguém. Quando o mensageiro, que pode ser o gestor imobiliário, chegar com a
proposta ao proposto, eu expeço uma retratação corrigindo essa proposta, fazendo uma nova ou não
lhe atribuindo mais validade.
8	 Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta:
	 I – se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone
ou por meio de comunicação semelhante;
	 II – se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente;
	 III – se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;
	 IV – se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.
9	 Art. 431. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta.
Dos contratos em geral 57
Conteúdo da proposta
A proposta deve ser completa, caracterizar perfeitamente o bem, não podendo ser genérica; deve
haver determinação, bem como prazo, valor e faculdade de retratação. Se faltar algum desses elemen-
tos, a proposta é incompleta. Assim, qualquer alteração na proposta, – a chamada contraproposta –,
implica nova proposta, reiniciando o processo.
Fechamento do contrato
O fechamento do contrato acontece na aceitação da proposta. Não é quando o documento é
escrito. Assim, se o proponente não honrar a proposta, responde pelas perdas e danos a que deu causa.
Chama-se isso de responsabilidade pré-contratual. Assim, o contrato está formado desde a expedição
da aceitação (CC, arts. 427 e 43510
).
Para exemplificar: uma pessoa fez uma contraproposta de compra de um apartamento. O proprie-
tário do apartamento aceitou a proposta. Como era um blefe, o proponente deve indenizar o proposto
em 10% o valor da proposta, como multa contratual ou perdas e danos, mais os honorários do gestor
imobiliário que intermediou o negócio.
Vício redibitório
Vício redibitório é o vício significativo, ou defeito oculto, que torne a coisa imprópria para o uso
a que é destinada ou cause diminuição em seu valor (CC, art. 44111
), permitindo a rejeição da coisa pelo
comprador.
Podemos usar o exemplo do automóvel danificado, com motor em péssimo estado, que tem um
defeito oculto, não perceptível. O comprador que adquire esse veículo acha que ele se encontra em
perfeita condição de uso, porém na primeira esquina o carro quebra. Nesse caso, o negócio pode ser
desfeito em razão de vício redibitório.
Prazo para rejeitar a coisa ou obter abatimento no preço
O prazo para enjeitar a coisa é de 30 (trinta) dias se a coisa for móvel, e 1 (um) ano se for imóvel,
conforme previsão do artigo 44512
do CC.
10	 Art. 435. Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto.
11	 Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao
uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
12	 Art. 445. O aquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano
se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
58 Direito e Legislação para Gestão
Evicção
Segundo o Dicionário Jurídico da Academia Brasileira de Letras Jurídicas, “evicção é a perda do
bem pelo adquirente, em conseqüência da reivindicação feita pelo verdadeiro dono, e por cujo resguar-
do, nos contratos bilaterais, é responsável o alienante”. Exemplo: alguém compra um imóvel de uma
pessoa que não tem mais sua posse. O imóvel já estava em processo de usucapião, e o novo proprietário
reivindica a coisa do adquirente. O vendedor (alienante) tem a obrigação de indenizar o adquirente (CC,
art. 44713
).
Extinção dos contratos
Os contratos têm vigência estipulada. Extinguem-se após seu cumprimento e também por algu-
mas formas previstas em lei.
Do distrato
O distrato é feito da mesma forma pela qual foi feito o contrato (CC, art. 47214
). Se o contrato foi
feito por escritura pública, o distrato deve ser feito por escritura pública; se foi feito por instrumento par-
ticular, o distrato deverá ser feito por instrumento particular. No distrato, as partes resolvem o contrato
de comum acordo.
Resilição
A resilição ocorre quando um dos contratantes pede a resolução do contrato, devendo proceder
à notificação da outra parte (CC, art. 47315
).
Rescisão
A rescisão do contrato ocorrerá quando uma das partes recorrer ao Judiciário, pedindo interven-
ção do Estado, já que não houve consenso entre as partes. Assim, toda vez que um contrato é levado a
juízo, ele será rescindido por intervenção judicial, ou resolvido.
13	 Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em
hasta pública.
14	 Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
15	 Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra
parte.
	 Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para sua execução, a
denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
Dos contratos em geral 59
Exceção do contrato não cumprido
Ocorre nos contratos bilaterais. Nenhum dos contratantes, antes de cumprida sua obrigação,
pode exigir o adimplemento da do outro. Exemplo: promessa de compra e venda de imóvel a prazo.
Não se pode reclamar o cumprimento de qualquer obrigação do vendedor caso esteja em em débito
com ele (CC, art. 47616
).
Resolução por onerosidade excessiva
Sempre que o contrato se tornar excessivamente oneroso para uma das partes, esta pode requerer
sua revisão, para adequá-lo às condições iniciais do negócio (CC, art. 47817
). As hipóteses de desequilíbrio
contratual são provenientes de causas ou acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. Nessa hipóte-
se, a parte prejudicada pelo contrato assumido poderá buscar a resolução do contrato em juízo.
Ampliando conhecimentos
BRASIL. Código Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002).
Dispositivos sobre contratos em geral (arts. 421 a 480).
Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/2002/L10406.htm>. Acesso 1 out. 2006.
Atividade
	 Como e até que ponto a proposta obriga o contrato?
16 Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
17 Art. 478. Nos contrato de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com
extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do
contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Disposições gerais dos contratos

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Disposições gerais dos contratos

  • 1. Dos contratos em geral Disposições gerais As Disposições Gerais, constantes no Título V (dos Contratos em Geral) do Código Civil brasileiro (CC) consistem em cláusulas gerais aplicáveis a todo tipo de contrato. Essas cláusulas, mesmo que não façam parte do contrato de forma expressa, são válidas em razão da imperatividade legislativa. São impostas pela lei, e sua existência e observância atingem a todos (erga omnes). Essas cláusulas são as se- guintes: liberdade de contratar, função social do contrato, princípio da probidade e princípio da boa-fé, as quais veremos de forma individual na seqüência deste trabalho. Liberdade de contratar A liberdade é o bem supremo de todo ser humano. Dificilmente encontramos alguém que não te- nha como valor primordial a liberdade. Esse valor também é fundamental na efetivação de um negócio jurídico. As pessoas que praticam qualquer tipo de negócio devem operar de forma livre, sem qualquer ameaça, coação, estado de perigo ou lesão. Esses elementos viciam a manifestação de vontade, tornan- do-a inválida. A liberdade contratual está disposta no artigo 4211 do CC. 1 Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
  • 2. 54 Direito e Legislação para Gestão Função social do contrato A grande novidade das cláusulas gerais dos contratos no novo CC é a função social do contrato. Esse princípio assegura trocas justas e úteis. Se ninguém for lesado, o contrato cumpriu sua função so- cial. Esse princípio não se relaciona com a função social da propriedade, prevista no capítulo da Política Urbana da Constituição Federal (CF) de 1988. Princípio da probidade O princípio da probidade, previsto no artigo 4222 do CC, diz que a pessoa tem que agir hones- tamente com a outra, especialmente quando estiver negociando. Probidade significa honestidade. Um contrato só é bom quando eqüitativo para as partes. As obrigações devem ser iguais e equili- bradas. Princípio da boa-fé O princípio da boa-fé, também previsto no artigo 422 do CC, importa na confiança absoluta entre as partes. Se as partes atuaram com probidade e contrataram com confiança absoluta entre si, o con- trato cumpriu sua função social. Quando as partes não confiam uma na outra, normalmente editam contratos com uma infinidade de cláusulas. O número excessivo de cláusulas, na maioria das vezes, torna os contratos confusos e de difícil execução, fazendo transparecer a falta de confiança e de boa-fé entre os contratantes. Cláusulas ambíguas ou contraditórias Quando houver cláusulas ambíguas (com duplo sentido) ou contraditórias (uma contradiz a outra), a interpretação será favorável a quem está aderindo ao contrato (CC, art. 4233 ). Essa regra visa a proteger o aderente, porque a adesão exclui a consensualidade quanto a cláusulas do negócio jurídico celebrado. Contrato de adesão O contrato de adesão é aquele contrato que já vem pronto. Por exemplo, um financiamento. O fi- nanciado adere ao contrato sem que possa incluir ou excluir qualquer cláusula, letra, ou ponto. Por isso, as cláusulas ambíguas ou contraditórias são passíveis de interpretação em favor do aderente. 2 Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa- fé. 3 Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.
  • 3. Dos contratos em geral 55 Exemplo: contratos de financiamento bancário, principalmente os do Sistema Financeiro da Habitação, aos quais o mutuário somente pode aderir caso deseje financiamento para aquisição da casa própria. O legislador, no afã de proteger o aderente, além da previsão constante no artigo 423 referente à interpretação das cláusulas, também determina como nulas as cláusulas que estipulem renúncia antecipada de direito do aderente (CC, art. 4244 ); por exemplo, a renúncia à posse, no caso de inadimplência, ou à indenização por benfeitorias necessárias feitas em um imóvel. Herança de pessoa viva Não existe herança de pessoa viva. A herança transmite-se com a morte da pessoa natural. Portanto, independentemente do estado civil dos pais, não podem os filhos se intrometer em seu patrimônio. O direito lhes é concedido, pelo princípio da saisine, a partir da morte dos ascendentes (CC, art. 4265 ). Da formação dos contratos Vamos estudar agora a formação e as fases da existência de um contrato. Veremos que os contra- tos são formados de maneira prática, mas sua formação obedece a uma ordem. Proposta A proposta consiste na forma pela qual a pessoa que pretende vender um bem apresenta as condições do negócio. Como exemplo, podemos invocar os anúncios classificados:“Vendo apartamen- to de três quartos localizado em bairro central, por R$ 300.000,00.” Isso significa que aquele imóvel de três quartos, localizado em bairro central, está à venda para quem dispuser do valor pedido. Agora, se o comprador efetuar uma contraproposta, isso implica automaticamente em nova proposta (CC, arts. 4276 e 4297 ). A proposta de contrato gera uma obrigação para o proponente. Isso significa que ele não poderá mais dizer que não vende o apartamento pelo preço anunciado. Está colocada na mesa a proposta. Se assim não fosse, o vendedor poderia mudar o preço a todo instante, tentando enganar o comprador. 4 Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. 5 Art. 426. Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva. 6 Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. 7 Art. 429. A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais do contrato, salvo se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos.
  • 4. 56 Direito e Legislação para Gestão Outro exemplo: tenho este relógio marca Bulgave para vender pela bagatela de R$ 5.000,00. O comprador tem até as 12 horas para responder positiva ou negativamente. Colocada assim a proposta, a partir das 12 horas, o proponente, vendedor do relógio, poderá mudar o preço, desistir de vender, ofe- recer para outro etc. (CC, art. 4288 ). Contraproposta Uma pessoa pode oferecer o mesmo relógio por R$ 5.000,00, mas recebendo uma contrapropos- ta de R$ 4.000,00. Essa contraproposta é considerada uma nova proposta (CC, art. 4319 ). Quando a proposta deixa de ser obrigatória Agora veremos as hipóteses em que a proposta deixa de ser obrigatória. A primeira hipótese, prevista no inciso I do artigo 428 do CC, trata de proposta sem prazo feita a pessoa presente, e que não foi respondida imediatamente. O legislador, acompanhando a movimenta- ção mercadológica e eletrônica, considera também presente a pessoa que contratou por meio eletrôni- co ou por telefone. Assim, a televenda e as compras por televisão interativa ou internet, são considera- das propostas feitas a pessoa presente. A segunda hipótese é a prevista no inciso II do artigo 428, que trata de proposta feita sem prazo a pessoa ausente, se tiver decorrido tempo suficiente para a resposta chegar ao conhecimento do propo- nente. Deve-se colocar um prazo de validade nas propostas. É comum ver nos anúncios:“proposta váli- da até 31 de março”, ou“proposta válida enquanto durar o estoque”. A pessoa ausente é aquela que não se encontra na frente do proponente, por isso, considera-se o prazo suficiente para a comunicação. A terceira hipótese é a prevista no inciso III do mesmo artigo (se a proposta é feita por pessoa au- sente e a resposta não tiver sido expedida dentro do prazo dado). Se o prazo para resposta vai até dia tal, a aceitação não poderá ser expedida após esse prazo, pois aí perde-se a obrigatoriedade da proposta. É o caso do vencimento do prazo dado pelo proponente para o proposto se manifestar. A quarta hipótese é contemplada no inciso IV (se, antes da proposta, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente). A retratação corresponde à retirada da proposta, desde de que nesta exista a condição de retratação. Faço uma proposta escrita para vender um apartamento para alguém. Quando o mensageiro, que pode ser o gestor imobiliário, chegar com a proposta ao proposto, eu expeço uma retratação corrigindo essa proposta, fazendo uma nova ou não lhe atribuindo mais validade. 8 Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta: I – se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante; II – se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente; III – se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado; IV – se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente. 9 Art. 431. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta.
  • 5. Dos contratos em geral 57 Conteúdo da proposta A proposta deve ser completa, caracterizar perfeitamente o bem, não podendo ser genérica; deve haver determinação, bem como prazo, valor e faculdade de retratação. Se faltar algum desses elemen- tos, a proposta é incompleta. Assim, qualquer alteração na proposta, – a chamada contraproposta –, implica nova proposta, reiniciando o processo. Fechamento do contrato O fechamento do contrato acontece na aceitação da proposta. Não é quando o documento é escrito. Assim, se o proponente não honrar a proposta, responde pelas perdas e danos a que deu causa. Chama-se isso de responsabilidade pré-contratual. Assim, o contrato está formado desde a expedição da aceitação (CC, arts. 427 e 43510 ). Para exemplificar: uma pessoa fez uma contraproposta de compra de um apartamento. O proprie- tário do apartamento aceitou a proposta. Como era um blefe, o proponente deve indenizar o proposto em 10% o valor da proposta, como multa contratual ou perdas e danos, mais os honorários do gestor imobiliário que intermediou o negócio. Vício redibitório Vício redibitório é o vício significativo, ou defeito oculto, que torne a coisa imprópria para o uso a que é destinada ou cause diminuição em seu valor (CC, art. 44111 ), permitindo a rejeição da coisa pelo comprador. Podemos usar o exemplo do automóvel danificado, com motor em péssimo estado, que tem um defeito oculto, não perceptível. O comprador que adquire esse veículo acha que ele se encontra em perfeita condição de uso, porém na primeira esquina o carro quebra. Nesse caso, o negócio pode ser desfeito em razão de vício redibitório. Prazo para rejeitar a coisa ou obter abatimento no preço O prazo para enjeitar a coisa é de 30 (trinta) dias se a coisa for móvel, e 1 (um) ano se for imóvel, conforme previsão do artigo 44512 do CC. 10 Art. 435. Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto. 11 Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. 12 Art. 445. O aquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
  • 6. 58 Direito e Legislação para Gestão Evicção Segundo o Dicionário Jurídico da Academia Brasileira de Letras Jurídicas, “evicção é a perda do bem pelo adquirente, em conseqüência da reivindicação feita pelo verdadeiro dono, e por cujo resguar- do, nos contratos bilaterais, é responsável o alienante”. Exemplo: alguém compra um imóvel de uma pessoa que não tem mais sua posse. O imóvel já estava em processo de usucapião, e o novo proprietário reivindica a coisa do adquirente. O vendedor (alienante) tem a obrigação de indenizar o adquirente (CC, art. 44713 ). Extinção dos contratos Os contratos têm vigência estipulada. Extinguem-se após seu cumprimento e também por algu- mas formas previstas em lei. Do distrato O distrato é feito da mesma forma pela qual foi feito o contrato (CC, art. 47214 ). Se o contrato foi feito por escritura pública, o distrato deve ser feito por escritura pública; se foi feito por instrumento par- ticular, o distrato deverá ser feito por instrumento particular. No distrato, as partes resolvem o contrato de comum acordo. Resilição A resilição ocorre quando um dos contratantes pede a resolução do contrato, devendo proceder à notificação da outra parte (CC, art. 47315 ). Rescisão A rescisão do contrato ocorrerá quando uma das partes recorrer ao Judiciário, pedindo interven- ção do Estado, já que não houve consenso entre as partes. Assim, toda vez que um contrato é levado a juízo, ele será rescindido por intervenção judicial, ou resolvido. 13 Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. 14 Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. 15 Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
  • 7. Dos contratos em geral 59 Exceção do contrato não cumprido Ocorre nos contratos bilaterais. Nenhum dos contratantes, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o adimplemento da do outro. Exemplo: promessa de compra e venda de imóvel a prazo. Não se pode reclamar o cumprimento de qualquer obrigação do vendedor caso esteja em em débito com ele (CC, art. 47616 ). Resolução por onerosidade excessiva Sempre que o contrato se tornar excessivamente oneroso para uma das partes, esta pode requerer sua revisão, para adequá-lo às condições iniciais do negócio (CC, art. 47817 ). As hipóteses de desequilíbrio contratual são provenientes de causas ou acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. Nessa hipóte- se, a parte prejudicada pelo contrato assumido poderá buscar a resolução do contrato em juízo. Ampliando conhecimentos BRASIL. Código Civil (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002). Dispositivos sobre contratos em geral (arts. 421 a 480). Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/2002/L10406.htm>. Acesso 1 out. 2006. Atividade Como e até que ponto a proposta obriga o contrato? 16 Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. 17 Art. 478. Nos contrato de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.