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Glossário
1-CORRETOR PORQUE
15- 2-LEIS QUE REGEM A
PROFISSAO
3-LEIS QUE REGEM DIREITO CONSUMIDOR
4-lei do inquilino
5-ETICA
6-DOCUMENTAÇAO
7-partilhas
8-procuraçoes e suas regras
9.INSOLVENTE
10-INTERDITADA
11-DESAPROPRIACOES E SUAS NORMA
12-VENDA E SUAS FERRAMENTAS
AUTOR LUIZ ANTONIO NICOLAU
Corretor porque
A primeira obrigação do corretor e o registro oficial do cresci, quem não possui o registro no cresci
CONSELHO REGIONAL DE CORRETORA DE IMOVEL não poderá trabalhar com intermediação
imobiliária.
O corretor de imóveis e o profissional que se aproxima duas parte em torno de um objetivo comum
que e o imóvel
Assim o seu trabalho, do ponto de visita técnico pode ser definido como sendo a intermediação
imobiliária.
Pela lei 6530/78 e de competência legal e exclusivo do corretor de imóveis servir de intermediário
na compra venda locação e permuta de imóveis podendo ainda opinar quando a comercialização
imobiliárias.
A lei 6.530/78 (Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o
funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências) sofreu recente alteração
dada pela lei 13.097/15, que acresceu os parágrafos 2º, 3º, e 4º ao seu artigo 6º.
Desde a sua promulgação, a lei 6.530 privilegia a prestação de serviços autônomos do corretor de
imóveis, ao admitir, no parágrafo único do seu artigo 3º, que as atribuições de competência do
corretor de imóveis podem ser exercidas por pessoa jurídica, desde que devidamente inscrita no
Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Além disso, o artigo 6º contempla a sujeição destas
pessoas jurídicas aos mesmos deveres e direitos das pessoas físicas também inscritas no CRECI.
Levando em consideração a atividade profissional eminentemente autônoma do corretor de imóveis,
a lei 6.530 recepcionou muito bem, ao artigo 6º, os novos parágrafos 2º e 3º, a seguir em destaque,
que respectivamente autoriza e regula a associação entre o corretor de imóveis e uma ou mais
imobiliárias.
§ 2º O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia
profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato
de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver
sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.
(Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015)
§ 3º Pelo contrato de que trata o § 2º deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária
coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam
critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência
da entidade sindical. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015)
Trata-se, portanto, da típica relação entre os corretores de imóveis e as imobiliárias, ou seja, da
pessoa física inscrita no CRECI e a empresa que concede seu espaço e disponibiliza seus ser
viços, tais como secretaria, e-mail, corpo jurídico, propaganda, etc., para a melhor execução da
prestação de serviços, de forma que ambos cooperam para o atendimento ao cliente, inclusive
assumindo os riscos do negócio.
Nesta situação, o corretor de imóveis utiliza de seus próprios métodos para a intermediação dos
negócios imobiliários em que atua, sem a subordinação de um superior hierárquico que represente a
imobiliária, assim como dono do seu próprio horário, podendo se fazer substituir por outro corretor
de imóveis e comercializar produtos de terceiros.
É válido, desta forma, o contrato de prestação de serviços autônomo firmado entre o corretor de
imóveis e a imobiliária.
Leis que regem o corretor.
Art.722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de
prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um
ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art.723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio
requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos
negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das
alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.
Art.724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será
arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Art.725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no
contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art.726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será
devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor
direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo, se
comprovada sua inércia ou ociosidade.
Art.727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio
se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual
solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito
dos trabalhos do corretor.
Art.728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será
paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Art.729. Os preceitos sobre corretagem constante deste Código não excluem a aplicação de outras
normas da legislação especial.
Com relação aos honorário resolução resolve.
Art. 1º - Os honorários de corretagem imobiliária, obedecida à tabela de honorários mínimos
Homologada pelo CRECI da região, podem ser cobrados pelo corretor de imóveis tanto do
Vendedor ou promitente vendedor quanto do comprador ou promitente comprador, ou de
Ambos, desde que previamente informados.
Parágrafo único - Em caso de serem os honorários de corretagem cobrados do
comprador Ou promitente comprador, deve ser observado:
a) A publicidade de produto imobiliário levado à comercialização, qualquer que seja a
sua
Modalidade, deve conter informação clara sobre o preço total da transação, que já conterá os
Honorários de corretagem, a serem abatidos do preço total e pagos diretamente ao corretor,
Ou corretores, encarregados da mediação;
b) No documento da intermediação imobiliária deve conter cláusula que indique o
preço total da transação e a informação de que o valor dos honorários de
corretagem, já incluído no preço total da intermediação, será pago diretamente ao
Corretor, ou Corretores, encarregado(s)
Da intermediação imobiliária.
c) Havendo mais de um corretor de imóveis envolvido no trabalho de corretagem, cada
um deles emitirá, contra o pagador, seu próprio recibo de honorários ou nota fiscal,
pelo valor do quinhão que lhe couber na divisão dos honorários.
Art. 2º - É vedado aos inscritos no CRECI cobrarem de seus clientes compradores, para si
ou para terceiros, qualquer valor adicional que não seja de honorários corretagem,
assim como devem denunciar ao CRECI a cobrança de tais valores adicionais quando
feitas pelo incorporador construtor ou seus prepostos.
Art. 3º - O descumprimento de qualquer dos ordenamentos desta Resolução implica
cometimento de falta grave, conforme estabelece a Resolução COFECI nº 315/1991, sem
prejuízo das demais cominações legais, especialmente as contidas na Lei nº 6.530 de 12 de
maio de 1978.
Art. 4º - Revogam-se as disposições em contrário.
Art. 1º - Os honorários de corretagem imobiliária, obedecida à tabela de honorários mínimos
homologada pelo CRECI da região, podem ser cobrados pelo corretor de imóveis tanto do vendedor
ou promitente vendedor quanto do comprador ou promitente comprador, ou de ambos, desde que
previamente informados. Parágrafo único - Em caso de serem os honorários de corretagem
cobrados do comprador ou promitente comprador, deve ser observado: a) A publicidade de produto
imobiliário levado à comercialização, qualquer que seja a sua modalidade, deve conter informação
clara sobre o preço total da transação, que já conterá os honorários de corretagem, a serem
abatidos do preço total e pagos diretamente ao corretor, ou corretores, encarregados da mediação;
b) No documento da intermediação imobiliária deve conter cláusula que indique o preço total da
transação e a informação de que o valor dos honorários de corretagem, já incluído no preço total da
intermediação, será pago diretamente ao Corretor, ou Corretores, encarregado(s) da intermediação
imobiliária. c) Havendo mais de um corretor de imóveis envolvido no trabalho de corretagem, cada
um deles emitirá, contra o pagador, seu próprio recibo de honorários ou nota fiscal, pelo valor do
quinhão que lhe couber na divisão dos honorários. Art. 2º - É vedado aos inscritos no CRECI
cobrarem de seus clientes compradores, para si ou para terceiros, qualquer valor adicional que não
seja de honorários corretagem, assim como devem denunciar ao CRECI a cobrança de tais valores
adicionais quando feitas pelo incorporador construtor ou seus prepostos. Art. 3º - O
descumprimento de qualquer dos ordenamentos desta Resolução implica cometimento de falta
grave, conforme estabelece a Resolução COFECI nº 315/1991, sem prejuízo das demais cominações
legais, especialmente as contidas na Lei nº 6.530 de 12 de maio de 1978. Art. 4º - Revogam-se as
disposições em contrário.
Abaixo a tabela dos honorários.
VENDA
1)
Imóveis urbanos 6% a 8%
2)
Imóveis rurais 6% a 10%
3)
Imóveis industriais 6% a 8%
4)
Venda judicial 5%
NOTA 1: Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes
contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel.
NOTA 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, os honorários devidos pelos respectivos
proprietários a quem estes contrataram, calculados sobre o valor de venda de cada um dos imóveis.
NOTA 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento os honorários serão devidos sobre
o total da transação realizada.
NOTA 4: Quando a transação imobiliária envolver mais de um corretor, os honorários serão pagos a
todos os participantes, em partes iguais, salvo ajuste em contrário, firmado entre os interessados,
por escrito.
LOCAÇÂO
1)
De qualquer espécie e sempre por conta do locador:
Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel
2)
Locação de temporada (Lei 8.245/91), com prazo de até 90 (noventa)
dias: 30% sobre o valor recebido
ADMINISTRAÇÃOD E BENS IMÓVEIS
Sobre o aluguel e encargos recebidos:
8% a 10%
Valor mínimo de
R$ 50,00
NOTA: A administração para clientes cuja carteira imobiliária seja, comprovadamente, superior à
R$ 100.000,00(cem mil reais) /mês, o percentual será:
5% a 10%
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Venda de empreendimentos imobiliários
4% a 6%
NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.
LOTEAMENTOS
1)
Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas
6% a 8%
2)
Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais), já aprovadas e registradas:
6% a 10%
NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral,
bem como a administração.
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente:
5% a 10%
Valor mínimo de:
R$ 850,00
COMPRA
Autorização expressa da procura de imóveis:
6% a 8%
ATIVOS IMOBILIÁRIOS
Intermediação de cotas de consórcio imobiliário, certificados de recebíveis do SFI e
outros: 4% a 6%
PARECERES
1)
Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado os honorários
serão fixados em até:
1%
2) Valor mínimo de parecer por escrito: R$ 650,00
3) Parecer verbal quanto a operações imobiliárias.
A partir do valor de 1 (uma) anuidade Vigente do CRECI 2ª Região.
REMUNERAÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS
Como bem estabelece o Novo Código Civil, no Capítulo XIII, artigo 725, “A remuneração é devida ao
corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. (Para mais informações sobre
corretagem imobiliária, leia a íntegra do Capítulo XIII, na página sobre “Legislação”).
No que concerne à aplicação da tabela de honorários, deve o corretor se ater também ao que
determina o Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI n° 326/92, que
estabelece, através do seu artigo 4°, inciso X: “Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos
clientes: ...receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço
prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os
interessados, ou for praxe usual na jurisdição”.
E, no art. 6°, inciso V, do mesmo diploma regimental, é estabelecido que: “É vedado ao corretor de
imóveis: ...receber comissões em desacordo com a tabela aprovada ou vantagens que não
correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados”.
Por fim, de acordo com a Lei Federal n° 6.530/78 (que regulamenta o exercício da profissão de
corretor de imóveis), reza o seu artigo 17 inciso IV que, “Compete aos Conselhos Regionais:
...homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para
uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos”.
E os valores constantes da atual tabela foram aprovados em Assembleia do SCIESP realizada em
27.janeiro.2009, devidamente homologada pelo CRECI/SP na 24ª Reunião Plenária, realizada em
27.janeiro.2009, recomendando-se sua divulgação através de afixação em local visível ao público.
Direito do consumidor
Todo corretor deve saber os direitos do consumidor abaixo
Muitas vezes o consumidor é vítima de abusos por parte do fornecedor de produtos ou serviços e
deixa de defender seus direitos por desconhecer o alcance da proteção a esses direitos pelo CÓDIGO
de DEFESA do CONSUMIDOR.
Abaixo listamos algumas dicas elaboradas pelo MJ sobre como se prevenir das PRÁTICAS ABUSIVAS
(Art. 39, CDC):
1. O fornecedor não pode condicionar a venda de um produto à compra de outro produto, ou seja,
para levar um produto, você não pode ser obrigado a comprar outro, por exemplo, para levar o
pão, você tem de comprar um litro de leite. Isto se chama VENDA CASADA e é proibido por lei. É
crime: Lei nº 8.137/90, art.
5º, II.
2. É proibido ao fornecedor esconder um produto e dizer que o produto está em falta.
3. Se algum fornecedor enviar-lhe um produto que você não pediu, não se preocupe! Receba como
se fosse uma amostra grátis.
E se alguém prestar a você um serviço que não foi contratado, não pague. A lei garante que você não
é obrigado a pagar (art.
39, parágrafo único, CDC).
4. O fornecedor não pode prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista
sua idade, saúde, conhecimento ou posição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços.
5. O fornecedor não pode exigir do consumidor vantagens exageradas ou desproporcionais em
relação ao compromisso que ele esteja assumindo na compra de um produto ou na contratação
de um serviço. Antes de comprar, pesquise o preço em outras lojas.
6. Quem vai prestar-lhe um serviço é obrigado a apresentar, antes da realização do trabalho, um
orçamento (Art. 40, CDC).
Neste orçamento tem de estar escrito o preço da mão-de-obra, o material a ser usado, a forma de
pagamento, a data da entrega e qualquer outro custo.
7. O fornecedor não pode difamar o consumidor só porque ele praticou um ato no exercício de um
direito seu.
8. Existem leis que explicam como um produto ou um serviço devem ser feitos. O fornecedor não
pode vender produtos ou realizar serviços que não obedeçam a essas leis.
9. O fornecedor é obrigado a marcar um prazo para entregar um produto ou terminar um serviço.
10. Elevar, sem justa causa, os preços de produtos e serviços.
11. O fornecedor poderá aumentar o preço de um produto ou serviço apenas se houver uma razão
justificada para o aumento.
12. O fornecedor é obrigado a obedecer ao valor do contrato que foi feito. Não pode aumentar o
valor do produto ou serviço se o aumento não estiver previsto
Lei do inquilinato
Art. 1 - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei. Parágrafo único. Continuam
regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações: 1. De imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas
autarquias e fundações públicas; 2. De vagas autônomas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos; 3. De espaços destinados a publicidade; 4. Em apart-hotéis, hotéis-
residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus
usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o
contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou
sublocatários.
Art. 3 - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal,
se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo
excedente.
Art. 4 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel
alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção
prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de
transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades
diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no
mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 5 - Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a
de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de
desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito
ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de
aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 7 - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário
ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver
havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver
consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do
fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a
concordância na manutenção da locação.
Art. 8 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o
prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o
contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto a matrícula do
imóvel.
§ 1 - Idêntico direito terá o promissário-comprador e o promissário-cessionário, em caráter
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2 - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do
compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 9 - A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse
a consenti-las.
Art. 10 - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.
Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e,
sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do
"de cujus", desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade
concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que
permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub rogação será comunicada por escrito ao
locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o
oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.
Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente,
dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1 - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente
a sua oposição.
§ 2 - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste
artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
SEÇÃO II - Das Sublocações (artigos 14 a 16)
Art. 14 - Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas as locações.
Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações,
assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao
sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
SEÇÃO III - Do Aluguel (artigos 17 a 21)
Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua
vinculação a variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na
legislação específica.
Art. 18 - É licito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou
modificar cláusula de reajuste.
Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do
acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao
preço do mercado.
Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o
pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, nas habitações coletivas
multifamiliares, a soma dos alugueis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os
limites nele estabelecidos.
SEÇÃO IV - Dos Deveres do Locador e do Locatário (artigos 22 a 26)
Art. 22 - O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua
entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornece ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação
genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas
compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu
fiador;
VIII- pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam
ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos as parcelas que estejam sendo
exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se
refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel;
b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias
externas;
c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data
anterior ao início da locação;
e) Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de
esporte e de lazer;
f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) Constituição de fundo de reserva.
Art. 23 - O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado,
quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e
com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento
de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de
terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio ou por escrito
do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda
que dirigida a ele, locatário;
VIII- pagar as despesas de telefone e de consumo de forca, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia
de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na
hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1 - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias a administração respectiva,
especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do
condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de
segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a pratica
de
esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação
das
despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da
locação.
§ 2 - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que
comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a
comprovação das mesmas.
§ 3 - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa,
os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1 deste artigo, desde que
comprovadas.
Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários
poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições
precárias pelo Poder Público.
§ 1 - O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade
pública, da regularização do imóvel.
§ 2 - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante
a execução das obras necessárias a regularização.
§ 3 - Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários ou sublocatários poderão ser levantados,
mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários a regularização do
imóvel.
-
Art. 25 Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas
ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se
refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo
se o locatário reembolsá-lo integralmente.
Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é
obrigado a consentilos.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel,
proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
SEÇÃO V - Do Direito de Preferência (artigos 27 a 34)
-
Art. 27 No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com
terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou
outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a
forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a
documentação pertinente.
Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua
aceitação integral a proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador
acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
-
Art. 30 Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida,
ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles,
se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se
da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá
sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão
judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos
ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o
-
requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de
locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matricula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á a vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que
subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
SEÇÃO VI - Das Benfeitorias (artigos 35 e 36)
Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo
locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36 - As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a
locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
SEÇÃO VII - Das Garantias Locatícias (artigos 37 a 42)
Art. 37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo
contrato de locação.
Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1 - A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens
imóveis deverá ser averbada a margem da respectiva matricula.
§ 2 - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada
em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em
benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma
respectiva.
§ 3 - A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata,
falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva
devolução do imóvel.
Art. 40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes
casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem
comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
Art. 41 - O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do
locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
SEÇÃO VIII - Das Penalidades Criminais e Civis (artigos 43 e 44)
-
Art. 43 Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a
doze meses do valor do último aluguel , revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato
de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44 - Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser
substituída pela prestação de serviços a comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo
discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomam-te, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do
art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou promissário-cessionário, nos casos do inciso IV do
art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel,
dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2 do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em
processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do
último aluguel c ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se o imóvel.
SEÇÃO IX - Das Nulidades (artigo 45)
-
Art. 45 - São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da
presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito a
renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
CAPÍTULO II Das Disposições Especiais (artigos 46 a 57)
SEÇÃO I - Da Locação Residencial (artigos 46 e 47)
Art. 46 Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato
ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1 - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais
cláusulas e condições do contrato.
§ 2 - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de
trinta dias para desocupação.
Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imóvel:
I - nos casos do Art. 9;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver
relacionada com o seu emprego;
III- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
-
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder
Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a
exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1 - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de
sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o
imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2 - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário-comprador
ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à
matrícula do mesmo.
SEÇÃO II - Da Locação p/ Temporada (artigos 48 a 50)
Art. 48 Considera-se locação para temporada aquela destinada a residência temporária do locatário, para
prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que
decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou
não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do Contrato, obrigatoriamente, a
descrição dos móveis e utensílios que o guarneçam, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir
qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender às demais obrigações do contrato.
-
Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de
trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o
pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses
de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
SEÇÃO III - Da Locação não Residencial (artigos 51 a 57)
Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por
igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de
cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três
anos.
§ 1 - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no
caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2 - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça
parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo
locatário ou pela sociedade.
§ 3 - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no
direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4 - O direito a renovação do contrato estende-se as locações celebradas por industrias e sociedades
civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos
neste artigo.
§ 5 - Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no
máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52 - O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua
radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou
da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio
existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente
ou descendente.
§ 1 - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário,
salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 2 - Nas locações de espaços em "shopping centers", o locador não poderá recusar a renovação do
contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
§ 3 - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que
tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação
não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de
três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo
Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido: · Artigo,
"caput", com redação dada pela Lei nº 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a
publicação).
I - nas hipóteses do art. 9;
II - se o proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e
imitido na posse, com titulo registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo
feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou
reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
Art. 54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de "shopping center", prevalecerão as
condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais
previstas nesta Lei.
§ 1 - O empreendedor não poderá cobrar do locatário em "shopping center":
a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo único do art. 22;
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou
o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§ 2 - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou
forca maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade
de classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55 - Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel
destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de
pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias
sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo
determinado.
Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo
locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
TÍTULO II Dos Procedimentos (artigos 58 a 75)
Cap. I - Das Disposições Gerais (artigos 58)
Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1, nas ações de despejo,
consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de
locação, observar-se-á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência
delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se
outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47,
a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante
correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma
individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais
formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
Cap. II - Das Ações de Despejo (artigos 59 a 66)
Art. 59 - Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1 - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da
parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações
que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo ( Art. 9, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas
partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para
desocupação, contada da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou
sendo ela demonstrada em audiência previa;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até
trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legitimo na locação, de acordo com o referido no
inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
§ 2 - Qualquer que seja o fundamento de ação far-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que
poderão intervir no processo como assistentes.
Art. 60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a
petição inicial deverá ser instruída com prova de propriedade do imóvel ou do compromisso
registrado.
Art. 61 - Nas ações fundadas no § 2 do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da
contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido
fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a
responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado a causa.
Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficara isento dessa responsabilidade; caso
contrário, será expedido mandado de despejo.
Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação,
observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e
acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação,
autorização para o pagamento do débito independentemente de cálculo e mediante deposito judicial,
incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou
penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do
advogado do locador, fixadas em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar
disposição diversa.
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o deposito judicial até quinze dias após a intimação do
deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário
poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença,
podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados a disposição do juízo,
nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução
desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade
por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores a propositura da ação.
Art. 63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação
voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1 - O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instancia houverem
decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II
e III do art. 9 ou no § 2 do art. 46. § 2 - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e
fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz
disporá, de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3 - Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por
entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV
do Art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a
sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis
meses. [·§ 3 com redação dada pela Lei número 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor
desde a publicação)].
§ 4 - A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada
provisoriamente.
Art. 64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9, a execução provisória do
despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel,
até a data do deposito da caução.
§ 1 - A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2 - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da
caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este
reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
Art. 65 - Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o
despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
§ 1 - Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositários, se não os quiser retirar o
despejado.
§ 2 - O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge,
ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do
imóvel.
Cap. III - Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação (artigo 67)
Art. 67 - Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante
consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá
especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar
o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena deve ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até
ser prolatada a sentença de primeira instancia, devendo o autor promover os depósitos nos
respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz
acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e
honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto a
matéria de fato, a: a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; b) ter sido justa a
recusa; c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento; d) não ter sido o
depósito integral.
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores
objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o
mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do
oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o
juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo
a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos
depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos
valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a
desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as
quais não penda controvérsia.
Cap. IV - Da Ação Revisional de Aluguel (artigos 68 a 70)
Art. 68 - Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial
deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação e pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos
elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará o aluguel provisório, não excedente a
oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel
provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter
contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não
sendo esta possível, suspendera o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde
logo, audiência em continuação.
§ 1 - Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (artigos 46, § 2 e
57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2 - No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na
fixada em lei.
Art. 69 - O aluguel fixado na sentença retroage a citação, e as diferenças devidas durante a ação de
revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do
trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
§ 1 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
§ 2 - A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
Art. 70 - Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será
executado mediante a expedição de mandado de despejo.
Cap. V - Da Ação Renovatória (artigos 71 a 75)
Art. 71 - Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial
da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II
e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel cujo pagamento lhe
incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com
indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da
Economia,
Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil,
a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a
idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da
fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao
proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o
sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originaria ou renovada, o
sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a
ação, o proprietário ficará diretamente obrigado a renovação.
Art. 72 - A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à
matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação,
excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
§ 1 - No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que
repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
§ 2 - No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita
por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o
mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em replica, aceitar tais condições para obter a
renovação pretendida.
§ 3 - No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder
Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que
sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
§ 4 - Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório,
para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta
por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do
aluguel.
§ 5 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73 - Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos
da ação e pagas de uma só vez.
Art. 74 - Não sendo renovada a locação, o Juiz fixará o prazo de até seis meses após o transito em
julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 75 - Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao
locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o
proponente.
Título III - Das Disposições Finais e Transitórias (artigos 76 a 90) Art. 76 - Não se aplicam as disposições
desta Lei aos processos em curso.
Art. 77 - Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei
serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no
contrato.
Art. 78 - As locações residenciais que tenham sido celebrados anteriormente à vigência desta Lei e que
já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador,
concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço
do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão,
se esta ocorreu nos doze meses anteriores a data da vigência desta Lei.
Art. 79 - No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.
Art. 80 - Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser
consideradas como causas cíveis de menor complexidade.
Art. 81 - O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei número 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a
vigorar com as seguintes alterações: · Alteração já processada na Lei modificada.
Art. 82 - O Art. 3 da Lei número 8.009, de 29 de marco de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII: ·
Alteração já processada na Lei modificada.
Art. 83 - Ao art. 24 da Lei número 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4: " Art. 24 (...) § 4 -
Nas decisões da Assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o
condômino-locador a ela não compareça".
Art. 84 - Reputam-seválidos os registros dos contratos de locação dos imóveis, realizados até a data da vigência desta
Lei.
Art. 85 - Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de
reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:
I - dos imóveis novos comhabite-se concedido a partir da entrada em vigor desta Lei;
II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos
de entrada em vigor desta Lei.
Art. 86 - O Art. 8 da Lei número 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação: " Art. 8 - O
sistema financeiroda habitação, destinado a facilitar epromovera construçãoea aquisição da casaprópriaou moradia,
especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado".0000
CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL
Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de
Imóveis, quando no exercício profissional.
Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse
Que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.
Art. 3° - Cumpreao Corretor de Imóveis, emrelação ao exercício da profissão, à classee aos colegas:
I - consideraraprofissãocomoalto título de honraenão praticarnem permitir a práticadeatosquecomprometam
a sua dignidade;
II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempreque solicitado, para o sucesso
De suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais eda coletividade;
III - manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desseórgão;
IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando
Mandatos e encargos quelhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos emtais Mandatos
e encargos;
V - observar os postulados impostos por esteCódigo, exercendo seu mister com
Dignidade;
VI - exercer a profissão comzelo, discrição, lealdade e probidade, observando as
Prescrições legais e regulamentares;
VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais ea reputação da classe;
VIII - zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;
IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste
Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;
X - não se referir desairosamentesobreseus colegas;
XI - relacionar-secom os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e
Solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;
XII - colocar-sea par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja
Prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.
Art. 4º- Cumpreao Corretorde Imóveis,emrelação aos clientes: I - inteirar-
se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamentecertos, nuncaomitindo
Detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias quepossam
Comprometer o negócio;
III - recusar a transação quesaiba ilegal, injusta ou imoral;
IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele
Destinados;
V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas
Pormenorizadas;
VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando
Ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título; IX - contratar, por escrito e
previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo
Serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os
Interessados, ou for praxeusual na jurisdição.
Art. 5° - O Corretor de Imóveis respondecivil e penalmente por atos profissionais
Danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:
I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustemàs
Disposições vigentes, ou ainda, que possamprestar-sea fraude;
II - manter sociedade profissionalfora das normas epreceitos estabelecidos em lei e em
Resoluções;
III - promover a intermediação com cobrançade “over-price”;
IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V - receber comissões emdesacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não
Correspondama serviços efetiva e licitamente prestados;
VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral
Ou material, ou desprestígio para outro profissionalou para a classe;
VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução deprocessos;
IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, comos que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias;
X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, semmotivo justo e prévia ciência do cliente;
XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas; XIV - deixar de cumprir, no prazo
estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridadedosConselhos,em matéria de competência destes;
XV - aceitar incumbência de transação queesteja entregue a outro Corretor de Imóveis,
sem dar-lheprévio conhecimento, por escrito;
XVI - aceitar incumbência de transação semcontratar com o Corretor de Imóveis, comque tenha de colaborar ou
substituir;
XVII - anunciar capciosamente;
XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo; XIX - utilizar sua posição para
obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;
XX - receber sinal nos negócios que lhe foremconfiados caso não esteja expressamenteautorizado para tanto.
Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição seencontrar inscrito o Corretor de
Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das penalidades previstas na legislação
em vigor.
Art. 8º - Comete gravetransgressão éticao Corretor de Imóveis quedesatender os
preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX eX; 6º, I, III, IV, V, VI,VII, VIII,
IX, X, XI, XII, XIII, XIX eXX, e transgressão denatureza leve o que desatender os demais preceitos deste Código.
Art. 9º - As regras desteCódigo obrigamaos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais.
Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla divulgação deste Código de Ética
Ocorreque o Direito do Trabalho também se rege pelos princípios que norteiam as relações do trabalho, tendo como
basilar o princípio da primazia da realidade, o qual pressupõe que a verdade dos fatos prevalece sobre o contrato
formal.
Importanteo destaque do princípio da primazia da realidade para a presente análise, pois não são poucos os casos em
que verificada a subordinação do corretor de imóveis às ordens do superior hierárquico investido de poderes para
tanto, pela imobiliária, quedetermina a forma comodeverão serexecutados osserviçosprestados.Alémdisso,também
se constata a determinação de metas, punições e cumprimento de jornada de trabalho estipuladas, inclusive muito
superiores à permitida pelo artigo 7º, XIII, da Constituição Federal – 8h diárias e 44h semanais -.
Quando constatadas estas imposições por parte do agora denominado empregador, ou outras características que se
enquadram no artigo 3º, da CLT – subordinação, pessoalidade, onerosidadee não eventualidade -, não há mais como
considerar que a relação havida entre estas partes é de prestação de serviços autônomos por parte do corretor de
imóveis.
A possibilidade de declaração de vínculo empregatício entre o corretor de imóveis e a empresa imobiliária é tão óbvia
para a Justiça do Trabalho, que na hipótese de ajuizamento de reclamação trabalhista com pedido de vínculo de
emprego, uma vez admitida pela reclamada a prestação de serviços do reclamante, inverte-se a ela o ônus da prova,
nos termos dos artigos 333, II,do CPCe 818, da CLT, para comprovar os fatos impeditivos do direito do autor.
Portal motivo, tão comumna relação entreo corretorde imóveise a imobiliária, quea lei 13.097/15tambémintroduziu
o parágrafo 4º ao artigo 6º da lei 6.530, a seguir:
§ 4º O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o
corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício
previstos no art. 3o da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, aprovada pelo DecretoLei nº 5.452, de 1o de maio de
1943. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015)
O novo texto conferido ao artigo 6º da lei 6.530, acima em destaque, é claro ao dispor acerca da possibilidade de
configuração do vínculo de emprego entre o corretor de imóveis e a empresa imobiliária, quando persistentes as
características típicas de empregador e empregado na relação existente. Isto porque, nesta hipótese, se verifica a
fraudeno contrato de prestação de serviços autônomo, em claro prejuízo ao trabalhador.
Observe-sequeo teor do parágrafo 4º do artigo 6º, da lei 6.530, não surgecoma expectativa de prejudicar a empresa
imobiliária, mas pelo contrário, pois agora há previsão legal que expressamente não afasta a possibilidadede corretor
empregado, como já corriqueiramente declarado pela Justiça do Trabalho, em observância ao princípio da primazia
da realidade.
Pelo lado do corretor de imóveis, também se verifica importante a nova redação da lei 6.530, acima em destaque, já
que legalmente mais nítidos os limites que devem haver na relação de prestação de serviços autônomos.
Desta forma, a nova redação da lei 6.530 apenas veio a prever o quea Justiça do Trabalho já declarava em observância
ao princípio da primazia da realidade: a possibilidade de prestação de serviços de natureza autônoma por parte do
corretor de imóveis, desdeque não configurados os requisitos do vínculo de emprego, constantes do artigo 3º, da CLT.
Muitos corretores de imóveis possuemdúvidas a respeito dos seus direitos e deveres. A seguir segue a segunda parte
da revisão dos artigos do Código Civil, mais importantes para os corretores.
Art.726. Iniciando econcluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor,
mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor o direito à remuneração integral,
ainda que realizado o negócio sema sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Se no contrato de corretagemexistir umtermo de exclusividade, o corretor tem direito a comissão, mesmo que cliente
e proprietário tenham se conhecido sema intermediação do profissional.Oproprietário sóse livra do pagamento, caso
consiga provar que o corretor não se dedicou ao trabalho.
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio, dispensar o corretor, e o negócio, se realizar
posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se
realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
Digamos que o corretor trabalhou meses, falou com muitas pessoas, porém, ninguém fechou o negócio. Encerrado o
prazode corretagem,o profissionalfoitrabalhar em outra atividade, mas um dos seuspossíveisclientes resolveu voltar
e fechar o negócio diretamente com o proprietário. Nesses casos, como a negociação aconteceu graças ao trabalho do
profissional, ele tem o direito de receber a comissão.
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em
partes iguais, salvo ajustecontrário.
Aqui sedeixa bem claro que o direito do corretor só podecorrer na justiçauma vez queele respondejudicialmentepor
a importância do curso
Um corretor conheceu o cliente, outro apresentou o imóvel e um terceiro fechou a venda, quem recebe a comissão?
Todos, conforme a lei, o dinheiro deve ser divido em montantes iguais, desde que os valores não tenham sido
préestipulados no contrato.
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da
legislação especial.
O último artigo lembra a responsabilidadedo Corretorde Imóveisnão apenas peranteo Código Civil, mas também suas
obrigações com o Conselho Federal e com os Conselhos Regionais. Em outras palavras, os corretores devem agir de
acordo com as leis expostas nesseartigo, somadas as obrigações impostas pelos conselhos do setor.
Documentação
Documentos para Compra e Financiamento de Imóveis
Como todo “bom” negócio no Brasil,a compradeimóveis envolvecerta burocracia.Cada tipo denegócio (sejaa compra
de uma casa, um apartamento ou terreno) pede uma lista de documentos necessários. Para ajudar você na hora de
comprar um imóvel ou fazer o financiamento de imóveis, o Viva Balneário separou a documentação necessária que
você precisa para o fechamento de cada tipo de negócio.
Documentos para Compra & Financiamento de Imóveis
Documentos para Financiamento de Imóvel
O financiamento de um imóvel não deixa de ser um tipo de investimento para quem deseja fazer o dinheiro render.
Também é uma forma mais prática de se conquistar o sonho da casa própria. Veja quais documentos para
financiamento imobiliário vocêvai precisar para fazer um financiamento pela Caixa Econômica Federal.
Documentos para compra de imóvel pela Caixa
Para conseguir financiamento, você vai ter que atender algumas exigências. Você deve ter o nome limpo a ter certa
renda para poder usar o financiamento da Caixa Econômica Federal. Veja a lista de documentos:
Extrato do banco
CPF
Declaração de Imposto deRenda
Carteira de Identidade
Se você for comprar um imóvel usado, vaiprecisar de:
CPF do proprietário
Registro do imóvel
Comprovação de quitação de tributos (IPTU, condomínio etc.).
Se você for casado, documentos do cônjugetambém serão exigidos.
Basicamente, são estes documentos que você vai precisar em qualquer compra de imóvel. Porém, há documentos do
vendedor e do próprio imóvel que são importantes na hora da aquisição. Veja quais são.
Documentos para Compra de Imóvel
Qualquer compra de imóveis vai pedir uma lista de documentos básicos. São eles que vão garantir a identificação do
vendedor e verificação se ele está apto para fazer a negociação de casas ou apartamentos. São eles:
Certidão Negativa de Quitação de Tributos e Contribuições
Federais, e Certidão da Procuradoria Geralda Fazenda Nacional;
Certidão Negativa da Justiça Federal;
Certidão Negativa de Distribuição de Ações Cíveis (15 anos);
Certidão Negativa de Distribuição de Executivos Fiscais (Federal, Estaduale Municipal) (10 anos);
Certidão Negativa de Distribuição de Ações Criminais (10 anos);
Certidão Negativa de Distribuição de Reclamações Trabalhistas (10 anos);
Certidão Negativa de Protestos (10 anos);
Cópia reprográficaautenticada do comprovantede endereço atualizado.
Lembrando que estes documentos são do vendedor do imóvel. Ter toda esta documentação vai ajudar você a não ter
problemas futuramente. Não é aconselhável fechar negócios com quem tenha problemas em algumas das situações
previstas acima. Muitos destes documentos podemser tirados online, no site do Tribunal de Justiça da sua região.
Mesmo assim, aconselhamos a buscade mais informações comuma consultoria ou advogado.
Algumas situações pedem documentos extras. Veja quais são as situações e documentação necessária.
Documentos para Compra de ImóvelUsado
Um imóvel usado exige cuidados na hora da compra para você não ter problemas de herdar dívidas do local.
Certidão Vintenária (20 anos) com negativa de ônus atualizada;
Certidões negativas de débito relativo ao IPTU;
Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência;
Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio (caso haja cobrançade condomínio).
Documentos para compra de imóvel na planta
O mais importante da compra de um imóvel na planta é a verificação da idoneidade da empresa que está prestando o
serviço e detalhes do imóvel. Veja a lista de documentos:
Documento indicando detalhes do imóvel (metragem, uso de garagem etc.); Prazo
para início e entrega da obra; Multa por atraso na entrega.
Documentos para Compra de Terreno
A compra de um terreno também requer descrição detalhada do terreno. É importante verificar seo local é legalizado
para construção (alguns terrenos são áreas de preservação ou reservadas a órgãos como a Marinha). Fora isso, a
documentação é padrão.
Documentos para compra de imóvel novo
Basicamente, a documentação é similar ao do imóvel usado. Não é preciso pedir tantos comprovantes (como de
quitação de condomínio), mas é importante ver a lista de documentos de IPTUe outros impostos.
O Banco do Brasildisponibilizouuma lista dedocumentospara aquisiçãode umimóvel quepoderáser visualizadanesse
link. Essas foramas documentações primeiros Passos para Buscar Financiamento
O primeiro passo para vocêconseguir realizar o sonho da casa própria é a buscado crédito em um banco ou em algum
programado governo.Bancoscomoa Caixa EconômicaFederal, o Bradescoeo Banco do Brasile programasdoGoverno
Federal como o Minha Casa Minha Vida são os melhores caminhos para comprar casas ou apartamentos.
Tenha ciência de que, para conseguirumfinanciamento, vocêvaiprecisarcumprir algunspré-requisitos.Vejaquaissão:
Ter a documentação necessária: o primeiro passopara ter umfinanciamento de imóvel é ter em mãos a documentação
necessária. É a seguinte: Extrato do banco, CPF, declaração de Imposto deRenda e Carteira de Identidade. Se você for
comprar um imóvel usado, vai precisar do CPF do proprietário, registro do imóvel e comprovação de quitação de
tributos (IPTU,
condomínio etc). Para ter mais informação sobre as documentações necessárias acesse o link: Documentações para
Compra & Financiamento.
Nome limpo: nemtodas as pessoasquetentam conseguirum financiamento para casa o conseguem.Um dos principais
empecilhos é ter o nome sujo na praça. Caso você tenha problemas no Serasa ou SPC (salva raros casos como em
programas do Governo Federal) as chances de receber um “não” são grandes.
Comprovar renda: para conseguir financiar um imóvel você tem que comprovar que ganha mensalmente, no mínimo,
o triplo (mais exatamente 3,33vezes)do valorfinanciado. Em outraspalavras,vocêsóconseguiráfinanciar imóveis que
atinjam 30% do seu salário. Para fazer a comprovação de renda, você pode usar o contracheque do seu emprego ou
declaração de imposto (principalmente sevocê for um empreendedor).
Para participar do programa Minha Casa Minha Vida, vocêtem queganhar essevalor. Mas tambémnão podeter renda
maior do que 5.300 reais mensais. Ou 4.300 reais mensais se for um imóvel à venda fora de regiões metropolitanas. O
tipo de financiamento que você vai receber também será calculado de acordo com sua renda.
Ter um valor de entrada para aluguel: normalmente, você terá que ter um valor inicial para fazer o financiamento de
um imóvel.
O valor varia, mas gira em torno de 20% do valor total do imóvel.
O imóvel só é 100% financiado se você compra novo. Tenha ciência de que precisa ter uma reserva de investimento
para começar a financiar um imóvel.
Dicas em Como Financiar um Imóvel
Mais Algumas Coisas a Estar Atento
Agora que você já sabe como financiar um apartamento ou uma casa saiba que tem mais algumas coisas para estar
atento. A primeira delas é o quanto de juros que o banco vai cobrar com o passar dos anos. Por ser uma transação de
longo prazo, é bom pesquisar quais são os bancos que têm as menores taxas.
Outro fator a se pensar é em quanto tempo vai querer pagar o imóvel. Tenha em mente que quanto menor o tempo
de financiamento, menor vai ser o valor de juros embutidos. Visto isso, você pode começar a pensar com carinho na
sua tão sonhada casa própria.
Necessárias Mais Algumas Coisas a Estar Atento
Agora que você já sabe como financiar um apartamento ou uma casa saiba que tem mais algumas coisas para estar
atento. A primeira delas é o quanto de juros que o banco vai cobrar com o passar dos anos. Por ser uma transação de
longo prazo, é bom pesquisar quais são os bancos que têm as menores taxas.
Outro fator a se pensar é em quanto tempo vai querer pagar o imóvel. Tenha em mente que quanto menor o tempo
de financiamento, menor vai ser o valor de juros embutidos. Visto isso, você pode começar a pensar com carinho na
sua tão sonhada casa própria. Para secomprar ou financiar um imóvel
Mais Algumas Coisas a Estar Atento
Agora que você já sabe como financiar um apartamento ou uma casa saiba que tem mais algumas coisas para estar
atento. A primeira delas é o quanto de juros que o banco vai cobrar com o passar dos anos. Por ser uma transação de
longo prazo, é bom pesquisar quais são os bancos que têm as menores taxas.
Outro fator a se pensar é em quanto tempo vai querer pagar o imóvel. Tenha em mente que quanto menor o tempo
de financiamento, menor vai ser o valor de juros embutidos. Visto isso, você pode começar a pensar com carinho na
sua tão sonhada casa própria. Em regra os documentos necessários para a venda do imóvel são os elencado abaixo,
contudo, pode ser necessária a solicitação de documentos adicionais. Cabe ressaltar, ainda, que para uma boa
interpretação sobre a segurança jurídica do negócio é importante se cercar de profissionais sérios e competentes
para uma correta análise dos riscos.
Do imóvel
- Certidão atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, expedida nos últimos 30 dias. Este documento
talvez seja o mais importante, porquanto além de atestar a titularidade do imóvel, tambémirá esclarecer seo imóvel
está gravado com algum ônus real. A presente certidão, ainda, traça todo o histórico do imóvel, indicando se possui
"habite-se";
- ITBI: Imposto deTransmissão deBens Imóveis. Deveser pago pelo comprador ao município eapresentado na hora de
dar entrada na escritura do imóvel. A taxa é de 2% do valor do bem e pode ser pago diretamente na Prefeitura.
Atualmente, nos financiamentos imobiliários, cuja linha de crédito ocorreremdentro do SFH, ensejará ao comprador
pagar 0,5% de taxa de ITBI e2% sobreo valor não financiado.
- Certidão Negativa de Débitos Municipais, juntamente como carnêdo IPTU;
- Certidão para se conhecer a situação enfiteutica, isto é, se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgãos
públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deveser solicitada na prefeitura municipal;
- Planta baixa: Apresentar em casos definanciamento ou utilização do saldo do FGTS;
- Declaraçãode quitação condominial: Declaraçãodo Síndicoou da Administradora,afirmandoqueo imóvelencontrase
em dia com o pagamento das cotas condominiais. Se a declaração for dada pelo síndico, deve vir acompanhada da
Ata da Assembleias que o elegeu;
Do vendedor
As certidões que se seguem devem ser retiradas em nome do vendedor e seu cônjuge, nos cartórios da cidade onde
está situado o imóvel e na cidade onde o casalmora, caso sejamdiferentes;
- Cópia da Carteira de identidade e do CPF do vendedor e seu cônjuge;
- Certidão de nascimento do vendedor se for solteiro; ou certidão de casamento; se for casado. Se casou depois da
aquisiçãodo imóvel, a certidão de casamentoaverbadano Registrode Imóveis;sedivorciado,acertidão decasamento
com a respectiva averbação; se viúvo, a certidão de casamento com a averbação do óbito do cônjuge;
- Certidão do Distribuidor Cívil - Justiça Comum;
- Certidão de feitos expedida pela Justiça Federal;
- Certidão de feitos da Justiça do Trabalho;
- Certidão negativa do ofício de interdição e tutelas;
A Escritura
A escritura deverá ser lavrada em cartório, após a entrega de todos os documentos acima. Após lavrada a escritura,
deverá ser providenciada a sua transcrição no Registro Geral
Leis de partilhas
A dor da perda e a saudadesão apenas o começo da angústia que muitas famílias enfrentamapós a morte de um
ente querido. A possibilidade de disputa entre os herdeiros, a interminável burocracia e um oneroso imposto sobreos
bens da partilha compõem uma batalha que pode searrastar por anos.
Deixar umtestamento, porém, pode reduzir a complexidade desseprocesso. "O testamento podeser particular ou por
escriturapública. Emboraambos exijama presençade testemunhas,émais difícil à família contestara escriturapública,
pois ela tem a certificação de um tabelionato", explica a advogada IvoneZeger, autora do livro Herança - Perguntas e
Respostas. No Estado de São Paulo, por exemplo, vem crescendo o número de testamentos feitos em cartório: de 5
628 em 2003 para 8519 em2013, umaumento de 51%, segundo dados da seção paulista do Colégio Notarial do Brasil.
VEJA conversou comespecialistas para esclarecer os principais pontos em torno do tema.
QUAL É O PRIMEIRO PASSO?
O inventário, ou seja, o levantamento de todos os bens, direitos e dívidas do falecido. Sem ele. Não existe partilha.
Desde 2007, coma Lei Nº 11441. É possívelfazer inventários extrajudiciais por meio de escritura pública, em cartório,
o que tornao processomaisrápido e barato: enquanto uminventário judicialpodelevar mais deumano, o extrajudicial
pode ser feito em um ou dois meses. Mas há requisitos. O primeiro deles é que o falecido não tenha deixado
testamento. "Além disso, todos os interessados devem ser maiores de idade e considerados capazes, e também é
necessária a presençade um advogado. Deveainda haver consenso entreos herdeiros.
É mesmo preciso fazer inventário?
Sim. Ignorá-loouadiá-lo só traz desvantagens:paga-semulta sesepassaremsessenta dias da data do atestado deóbito
e, caso um dos herdeiros venha a falecer, a sucessão de bens fica aguardando o desfecho do inventário inicial, o que
pode tornar o patrimônio da família indisponível por muitos anos.
O QUE É MEAÇÃO?
A partir do inventário,é estipulada a parte quecabe ao viúvo ou à viúva.Essemontante, chamado demeação, depende
do tipo de regime matrimonial de bens do casal. Se eles eram casados em comunhão universal, o cônjuge tem direito
à metade de todo o patrimônio do falecido - incluindo os bens que ele possuía antes do casamento, mesmo aqueles
recebidos por doação ou herança. No caso da comunhão parcialde bens, o cônjugetambém recebe a meação, mas ela
serefere apenas ao patrimônio adquirido pelo casaldurante o casamento, por meio do esforço comum. "O Código Civil
de 2002, porém, determinou que no caso da comunhão parcial o cônjuge entra ainda como herdeiro daqueles bens
que o falecido tinha quando era solteiro e que recebeu em doação ou herança.
Já as pessoas casadas pelo regime de separação total de bens não têm direito à meação nem à herança. "Entende-se
que quem opta por esseregime não quer meação nem sucessão. Mas isso ainda gera discussão jurídica, ehá situações
em que os tribunais deram ao cônjuge o direito de herança, Na união estável, o companheiro também tem direito à
meação, dede que o casal tenha definido por contrato o regime de bens. Se não houver contrato ou a definição do
regime, vale a comunhão parcial.
COMO E FEITA A DIVISÃOENTREOS HERDEIROS?
Retirada a meação, o restante é o que constitui a herança. No Brasil, os herdeiros pagam imposto de até 8% sobre o
valor dos bens, dependendo do estado (a meação não é taxada), até trinta dias após a data em que submetem o
inventário. Os primeiros na linha sucessória são os descendentes (filhos ou netos) e o cônjuge que era casado em
comunhão parcial de bens. Tomemos como exemplo uma pessoaque deixa três casas, tendo sido uma delas adquirida
antes do casamento.Pela meação, o cônjuge ficaria comuma dascasasadquiridas apósa união, e a outra seria dividida
entre os filhos. A terceira casa, aquela comprada antes do casamento, seria dividida igualmente entre os filhos e o
cônjuge.
E quando não há descendentes? Aí são os ascendentes (pais, avós ou bisavós) queherdam. Sehouver cônjuge, alémda
meação, ele fica com uma parcela dos bens que pertenciam apenas ao falecido. O restante fica com os herdeiros
ascendentes. Como fica no caso de união estável? Se ela é regida pela comunhão parcial de bens, o companheiro
também herda os bens do falecido adquiridos antes da união e, se houver filho, recebe o que couber a ele. Quando os
filhos são apenas do companheiro falecido, o parceiro tem direito à metade do que receber cada um deles. Sem filhos
comuns ou do companheiro falecido, mas com outros herdeiros como pais, avós, bisavós e, na falta desses, herdeiros
colaterais (irmãos, tios, sobrinhos ou primos emprimeiro grau), a parte da herança que cabe a ele é um terço do total.
E se o falecido não deixar um cônjuge nem um companheiro? Nesse caso, a divisão é feita entre descendentes ou
ascendentes e. na falta de ambos, entre os herdeiros colaterais.
É POSSÍVEL DEIXARUMA PORCENTAGEMDISTINTA DA HERANÇA PARA CADA HERDEIRO?
Sim, por meio de testamento. Mas apenas uma parte dos bens podeser disposta dessa maneira. Sehouver umcônjuge
com direito à meação, quem faz um testamento pode dispor de metade da outra parte como bem entender. Ou seja,
apenas 25% dos bens podemganhar destino definido em testamento. Sem meação, pode-sedistribuir metade de todo
o patrimônio como sedesejar.
E QUANDO NÃO HÁ HERDEIROS?
Depois de cinco anos do falecimento, se nenhum herdeiro se manifestar, a herança passa a ser patrimônio municipal.
'A pessoaque não tem herdeiros diretos pode deixar um testamento beneficiando um amigo ou uma instituição, por
exemplo. Nesses casos, parentes colaterais (como irmãos, tios ou primos) podem ser afastados da sucessão só pela
vontade do autor do testamento", diz a advogada Luciana Gouvêa. Há ainda a possibilidadede fazer uma doação em
vida, com a chamada reserva de usufruto vitalício. Isso significa que a pessoa pode doar uma casa, por exemplo, e
continuar morando nela até a morte. Depois do falecimento, é automaticamente transferido ao donatário.
Herança na nuvem
A legislação brasileira não faz distinção entre bens tangíveis, como imóveis, carros ejoias, e intangíveis, como arquivos
digitais salvos na nuvem. Ou seja, perante a lei, os herdeiros têm direito também à propriedadede músicas e e-books.
O problema, porém, esbarra no contrato de compra de conteúdo digital. "Enquanto fotos armazenadas em sites de
compartilhamento, como Flickr e Picasa, pertencem a quem criou a conta e enviou os arquivos, a pessoaque compra
músicasno iTunes,por exemplo, adquirea licençade uso,não o arquivo.Comoas licençassãopessoaiseintransferíveis,
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Guia do corretor de imóveis: direitos, deveres e regulamentação

  • 1. Corretor do futuro online Glossário 1-CORRETOR PORQUE 15- 2-LEIS QUE REGEM A PROFISSAO 3-LEIS QUE REGEM DIREITO CONSUMIDOR 4-lei do inquilino 5-ETICA 6-DOCUMENTAÇAO 7-partilhas 8-procuraçoes e suas regras
  • 2. 9.INSOLVENTE 10-INTERDITADA 11-DESAPROPRIACOES E SUAS NORMA 12-VENDA E SUAS FERRAMENTAS AUTOR LUIZ ANTONIO NICOLAU
  • 3. Corretor porque A primeira obrigação do corretor e o registro oficial do cresci, quem não possui o registro no cresci CONSELHO REGIONAL DE CORRETORA DE IMOVEL não poderá trabalhar com intermediação imobiliária. O corretor de imóveis e o profissional que se aproxima duas parte em torno de um objetivo comum que e o imóvel Assim o seu trabalho, do ponto de visita técnico pode ser definido como sendo a intermediação imobiliária. Pela lei 6530/78 e de competência legal e exclusivo do corretor de imóveis servir de intermediário na compra venda locação e permuta de imóveis podendo ainda opinar quando a comercialização imobiliárias. A lei 6.530/78 (Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências) sofreu recente alteração dada pela lei 13.097/15, que acresceu os parágrafos 2º, 3º, e 4º ao seu artigo 6º.
  • 4. Desde a sua promulgação, a lei 6.530 privilegia a prestação de serviços autônomos do corretor de imóveis, ao admitir, no parágrafo único do seu artigo 3º, que as atribuições de competência do corretor de imóveis podem ser exercidas por pessoa jurídica, desde que devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Além disso, o artigo 6º contempla a sujeição destas pessoas jurídicas aos mesmos deveres e direitos das pessoas físicas também inscritas no CRECI. Levando em consideração a atividade profissional eminentemente autônoma do corretor de imóveis, a lei 6.530 recepcionou muito bem, ao artigo 6º, os novos parágrafos 2º e 3º, a seguir em destaque, que respectivamente autoriza e regula a associação entre o corretor de imóveis e uma ou mais imobiliárias. § 2º O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015)
  • 5. § 3º Pelo contrato de que trata o § 2º deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015) Trata-se, portanto, da típica relação entre os corretores de imóveis e as imobiliárias, ou seja, da pessoa física inscrita no CRECI e a empresa que concede seu espaço e disponibiliza seus ser viços, tais como secretaria, e-mail, corpo jurídico, propaganda, etc., para a melhor execução da prestação de serviços, de forma que ambos cooperam para o atendimento ao cliente, inclusive assumindo os riscos do negócio. Nesta situação, o corretor de imóveis utiliza de seus próprios métodos para a intermediação dos negócios imobiliários em que atua, sem a subordinação de um superior hierárquico que represente a imobiliária, assim como dono do seu próprio horário, podendo se fazer substituir por outro corretor de imóveis e comercializar produtos de terceiros.
  • 6. É válido, desta forma, o contrato de prestação de serviços autônomo firmado entre o corretor de imóveis e a imobiliária. Leis que regem o corretor. Art.722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Art.723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência. Art.724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Art.725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
  • 7. Art.726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo, se comprovada sua inércia ou ociosidade. Art.727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Art.728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Art.729. Os preceitos sobre corretagem constante deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial. Com relação aos honorário resolução resolve. Art. 1º - Os honorários de corretagem imobiliária, obedecida à tabela de honorários mínimos Homologada pelo CRECI da região, podem ser cobrados pelo corretor de imóveis tanto do Vendedor ou promitente vendedor quanto do comprador ou promitente comprador, ou de
  • 8. Ambos, desde que previamente informados. Parágrafo único - Em caso de serem os honorários de corretagem cobrados do comprador Ou promitente comprador, deve ser observado: a) A publicidade de produto imobiliário levado à comercialização, qualquer que seja a sua Modalidade, deve conter informação clara sobre o preço total da transação, que já conterá os Honorários de corretagem, a serem abatidos do preço total e pagos diretamente ao corretor, Ou corretores, encarregados da mediação; b) No documento da intermediação imobiliária deve conter cláusula que indique o preço total da transação e a informação de que o valor dos honorários de corretagem, já incluído no preço total da intermediação, será pago diretamente ao Corretor, ou Corretores, encarregado(s) Da intermediação imobiliária.
  • 9. c) Havendo mais de um corretor de imóveis envolvido no trabalho de corretagem, cada um deles emitirá, contra o pagador, seu próprio recibo de honorários ou nota fiscal, pelo valor do quinhão que lhe couber na divisão dos honorários. Art. 2º - É vedado aos inscritos no CRECI cobrarem de seus clientes compradores, para si ou para terceiros, qualquer valor adicional que não seja de honorários corretagem, assim como devem denunciar ao CRECI a cobrança de tais valores adicionais quando feitas pelo incorporador construtor ou seus prepostos. Art. 3º - O descumprimento de qualquer dos ordenamentos desta Resolução implica cometimento de falta grave, conforme estabelece a Resolução COFECI nº 315/1991, sem prejuízo das demais cominações legais, especialmente as contidas na Lei nº 6.530 de 12 de maio de 1978. Art. 4º - Revogam-se as disposições em contrário. Art. 1º - Os honorários de corretagem imobiliária, obedecida à tabela de honorários mínimos homologada pelo CRECI da região, podem ser cobrados pelo corretor de imóveis tanto do vendedor ou promitente vendedor quanto do comprador ou promitente comprador, ou de ambos, desde que previamente informados. Parágrafo único - Em caso de serem os honorários de corretagem
  • 10. cobrados do comprador ou promitente comprador, deve ser observado: a) A publicidade de produto imobiliário levado à comercialização, qualquer que seja a sua modalidade, deve conter informação clara sobre o preço total da transação, que já conterá os honorários de corretagem, a serem abatidos do preço total e pagos diretamente ao corretor, ou corretores, encarregados da mediação; b) No documento da intermediação imobiliária deve conter cláusula que indique o preço total da transação e a informação de que o valor dos honorários de corretagem, já incluído no preço total da intermediação, será pago diretamente ao Corretor, ou Corretores, encarregado(s) da intermediação imobiliária. c) Havendo mais de um corretor de imóveis envolvido no trabalho de corretagem, cada um deles emitirá, contra o pagador, seu próprio recibo de honorários ou nota fiscal, pelo valor do quinhão que lhe couber na divisão dos honorários. Art. 2º - É vedado aos inscritos no CRECI cobrarem de seus clientes compradores, para si ou para terceiros, qualquer valor adicional que não seja de honorários corretagem, assim como devem denunciar ao CRECI a cobrança de tais valores adicionais quando feitas pelo incorporador construtor ou seus prepostos. Art. 3º - O descumprimento de qualquer dos ordenamentos desta Resolução implica cometimento de falta grave, conforme estabelece a Resolução COFECI nº 315/1991, sem prejuízo das demais cominações legais, especialmente as contidas na Lei nº 6.530 de 12 de maio de 1978. Art. 4º - Revogam-se as disposições em contrário. Abaixo a tabela dos honorários. VENDA
  • 11. 1) Imóveis urbanos 6% a 8% 2) Imóveis rurais 6% a 10% 3) Imóveis industriais 6% a 8% 4) Venda judicial 5% NOTA 1: Nas permutas, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculado sob o valor de venda de cada imóvel.
  • 12. NOTA 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, os honorários devidos pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculados sobre o valor de venda de cada um dos imóveis. NOTA 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento os honorários serão devidos sobre o total da transação realizada. NOTA 4: Quando a transação imobiliária envolver mais de um corretor, os honorários serão pagos a todos os participantes, em partes iguais, salvo ajuste em contrário, firmado entre os interessados, por escrito. LOCAÇÂO 1) De qualquer espécie e sempre por conta do locador: Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel 2)
  • 13. Locação de temporada (Lei 8.245/91), com prazo de até 90 (noventa) dias: 30% sobre o valor recebido ADMINISTRAÇÃOD E BENS IMÓVEIS Sobre o aluguel e encargos recebidos: 8% a 10% Valor mínimo de R$ 50,00 NOTA: A administração para clientes cuja carteira imobiliária seja, comprovadamente, superior à R$ 100.000,00(cem mil reais) /mês, o percentual será: 5% a 10% EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS Venda de empreendimentos imobiliários
  • 14. 4% a 6% NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral. LOTEAMENTOS 1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas 6% a 8% 2) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais), já aprovadas e registradas: 6% a 10% NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral, bem como a administração.
  • 15. ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente: 5% a 10% Valor mínimo de: R$ 850,00 COMPRA Autorização expressa da procura de imóveis: 6% a 8%
  • 16. ATIVOS IMOBILIÁRIOS Intermediação de cotas de consórcio imobiliário, certificados de recebíveis do SFI e outros: 4% a 6% PARECERES 1) Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado os honorários serão fixados em até: 1% 2) Valor mínimo de parecer por escrito: R$ 650,00 3) Parecer verbal quanto a operações imobiliárias. A partir do valor de 1 (uma) anuidade Vigente do CRECI 2ª Região.
  • 17. REMUNERAÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS Como bem estabelece o Novo Código Civil, no Capítulo XIII, artigo 725, “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. (Para mais informações sobre corretagem imobiliária, leia a íntegra do Capítulo XIII, na página sobre “Legislação”). No que concerne à aplicação da tabela de honorários, deve o corretor se ater também ao que determina o Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI n° 326/92, que estabelece, através do seu artigo 4°, inciso X: “Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos clientes: ...receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição”. E, no art. 6°, inciso V, do mesmo diploma regimental, é estabelecido que: “É vedado ao corretor de imóveis: ...receber comissões em desacordo com a tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados”. Por fim, de acordo com a Lei Federal n° 6.530/78 (que regulamenta o exercício da profissão de corretor de imóveis), reza o seu artigo 17 inciso IV que, “Compete aos Conselhos Regionais:
  • 18. ...homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos”. E os valores constantes da atual tabela foram aprovados em Assembleia do SCIESP realizada em 27.janeiro.2009, devidamente homologada pelo CRECI/SP na 24ª Reunião Plenária, realizada em 27.janeiro.2009, recomendando-se sua divulgação através de afixação em local visível ao público. Direito do consumidor Todo corretor deve saber os direitos do consumidor abaixo Muitas vezes o consumidor é vítima de abusos por parte do fornecedor de produtos ou serviços e deixa de defender seus direitos por desconhecer o alcance da proteção a esses direitos pelo CÓDIGO de DEFESA do CONSUMIDOR. Abaixo listamos algumas dicas elaboradas pelo MJ sobre como se prevenir das PRÁTICAS ABUSIVAS (Art. 39, CDC):
  • 19. 1. O fornecedor não pode condicionar a venda de um produto à compra de outro produto, ou seja, para levar um produto, você não pode ser obrigado a comprar outro, por exemplo, para levar o pão, você tem de comprar um litro de leite. Isto se chama VENDA CASADA e é proibido por lei. É crime: Lei nº 8.137/90, art. 5º, II. 2. É proibido ao fornecedor esconder um produto e dizer que o produto está em falta. 3. Se algum fornecedor enviar-lhe um produto que você não pediu, não se preocupe! Receba como se fosse uma amostra grátis. E se alguém prestar a você um serviço que não foi contratado, não pague. A lei garante que você não é obrigado a pagar (art. 39, parágrafo único, CDC).
  • 20. 4. O fornecedor não pode prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou posição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços. 5. O fornecedor não pode exigir do consumidor vantagens exageradas ou desproporcionais em relação ao compromisso que ele esteja assumindo na compra de um produto ou na contratação de um serviço. Antes de comprar, pesquise o preço em outras lojas. 6. Quem vai prestar-lhe um serviço é obrigado a apresentar, antes da realização do trabalho, um orçamento (Art. 40, CDC). Neste orçamento tem de estar escrito o preço da mão-de-obra, o material a ser usado, a forma de pagamento, a data da entrega e qualquer outro custo. 7. O fornecedor não pode difamar o consumidor só porque ele praticou um ato no exercício de um direito seu.
  • 21. 8. Existem leis que explicam como um produto ou um serviço devem ser feitos. O fornecedor não pode vender produtos ou realizar serviços que não obedeçam a essas leis. 9. O fornecedor é obrigado a marcar um prazo para entregar um produto ou terminar um serviço. 10. Elevar, sem justa causa, os preços de produtos e serviços. 11. O fornecedor poderá aumentar o preço de um produto ou serviço apenas se houver uma razão justificada para o aumento. 12. O fornecedor é obrigado a obedecer ao valor do contrato que foi feito. Não pode aumentar o valor do produto ou serviço se o aumento não estiver previsto Lei do inquilinato
  • 22. Art. 1 - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei. Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. De imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. De vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. De espaços destinados a publicidade; 4. Em apart-hotéis, hotéis- residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar. b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. Art. 2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou. Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.
  • 23. Art. 3 - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. Art. 4 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
  • 24. Art. 5 - Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel. Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. Art. 7 - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
  • 25. Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 8 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto a matrícula do imóvel. § 1 - Idêntico direito terá o promissário-comprador e o promissário-cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2 - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 9 - A locação também poderá ser desfeita:
  • 26. I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. Art. 10 - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
  • 27. I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do "de cujus", desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei. Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
  • 28. § 1 - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. § 2 - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. SEÇÃO II - Das Sublocações (artigos 14 a 16) Art. 14 - Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas as locações. Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
  • 29. Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. SEÇÃO III - Do Aluguel (artigos 17 a 21) Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação a variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica. Art. 18 - É licito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
  • 30. Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado. Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos alugueis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos. SEÇÃO IV - Dos Deveres do Locador e do Locatário (artigos 22 a 26) Art. 22 - O locador é obrigado a:
  • 31. I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornece ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
  • 32. VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII- pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos as parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
  • 33. a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel; b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
  • 34. g) Constituição de fundo de reserva. Art. 23 - O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
  • 35. V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio ou por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII- pagar as despesas de telefone e de consumo de forca, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
  • 36. X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. § 1 - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias a administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
  • 37. d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a pratica de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das
  • 38. despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação. § 2 - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. § 3 - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1 deste artigo, desde que comprovadas. Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público. § 1 - O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.
  • 39. § 2 - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias a regularização. § 3 - Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários ou sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários a regularização do imóvel.
  • 40. - Art. 25 Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente. Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consentilos. Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato. SEÇÃO V - Do Direito de Preferência (artigos 27 a 34)
  • 41. - Art. 27 No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral a proposta, no prazo de trinta dias. Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
  • 42. - Art. 30 Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o
  • 43. - requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matricula do imóvel.
  • 44. Parágrafo único. A averbação far-se-á a vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas. Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário. SEÇÃO VI - Das Benfeitorias (artigos 35 e 36) Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36 - As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
  • 45. SEÇÃO VII - Das Garantias Locatícias (artigos 37 a 42) Art. 37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
  • 46. § 1 - A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada a margem da respectiva matricula. § 2 - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. § 3 - A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras. Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Art. 40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
  • 47. I - morte do fiador; II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV - exoneração do fiador; V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI - desaparecimento dos bens móveis; VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
  • 48. Art. 41 - O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. SEÇÃO VIII - Das Penalidades Criminais e Civis (artigos 43 e 44)
  • 49. - Art. 43 Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel , revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada. Art. 44 - Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços a comunidade: I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
  • 50. II - deixar o retomam-te, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; III - não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou promissário-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2 do art. 65. Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel c ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se o imóvel. SEÇÃO IX - Das Nulidades (artigo 45)
  • 51. - Art. 45 - São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito a renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto. CAPÍTULO II Das Disposições Especiais (artigos 46 a 57) SEÇÃO I - Da Locação Residencial (artigos 46 e 47) Art. 46 Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1 - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
  • 52. § 2 - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - nos casos do Art. 9; II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego; III- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
  • 53. - IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento; V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. § 1 - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
  • 54. § 2 - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. SEÇÃO II - Da Locação p/ Temporada (artigos 48 a 50) Art. 48 Considera-se locação para temporada aquela destinada a residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do Contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarneçam, bem como o estado em que se encontram. Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender às demais obrigações do contrato.
  • 55. - Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47. SEÇÃO III - Da Locação não Residencial (artigos 51 a 57) Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
  • 56. III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. § 1 - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. § 2 - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. § 3 - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
  • 57. § 4 - O direito a renovação do contrato estende-se as locações celebradas por industrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. § 5 - Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a data da finalização do prazo do contrato em vigor. Art. 52 - O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
  • 58. II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. § 1 - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences. § 2 - Nas locações de espaços em "shopping centers", o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. § 3 - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por
  • 59. entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido: · Artigo, "caput", com redação dada pela Lei nº 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação). I - nas hipóteses do art. 9; II - se o proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com titulo registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil. Art. 54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de "shopping center", prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. § 1 - O empreendedor não poderá cobrar do locatário em "shopping center":
  • 60. a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo único do art. 22; b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. § 2 - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou forca maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas. Art. 55 - Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
  • 61. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação. TÍTULO II Dos Procedimentos (artigos 58 a 75) Cap. I - Das Disposições Gerais (artigos 58) Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
  • 62. I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas; II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento; IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil; V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. Cap. II - Das Ações de Despejo (artigos 59 a 66)
  • 63. Art. 59 - Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1 - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo ( Art. 9, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contada da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência previa; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
  • 64. IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legitimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. § 2 - Qualquer que seja o fundamento de ação far-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. Art. 60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova de propriedade do imóvel ou do compromisso registrado. Art. 61 - Nas ações fundadas no § 2 do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado a causa.
  • 65. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficara isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo. Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito independentemente de cálculo e mediante deposito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixadas em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.
  • 66. III - autorizada a emenda da mora e efetuado o deposito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação; IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados a disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos; VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores a propositura da ação.
  • 67. Art. 63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1 - O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instancia houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9 ou no § 2 do art. 46. § 2 - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá, de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. § 3 - Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do Art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. [·§ 3 com redação dada pela Lei número 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação)].
  • 68. § 4 - A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente. Art. 64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, até a data do deposito da caução. § 1 - A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. § 2 - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder. Art. 65 - Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
  • 69. § 1 - Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositários, se não os quiser retirar o despejado. § 2 - O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. Art. 66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel. Cap. III - Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação (artigo 67) Art. 67 - Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte: I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
  • 70. II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena deve ser extinto o processo; III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instancia, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos; IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos; V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto a matéria de fato, a: a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida; b) ter sido justa a recusa; c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento; d) não ter sido o depósito integral.
  • 71. VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral; VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos; VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia. Cap. IV - Da Ação Revisional de Aluguel (artigos 68 a 70)
  • 72. Art. 68 - Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte: I - além dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação e pretendida; II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará o aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação; III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto; IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspendera o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
  • 73. § 1 - Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (artigos 46, § 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente. § 2 - No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei. Art. 69 - O aluguel fixado na sentença retroage a citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel. § 1 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. § 2 - A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão. Art. 70 - Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante a expedição de mandado de despejo.
  • 74. Cap. V - Da Ação Renovatória (artigos 71 a 75) Art. 71 - Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
  • 75. V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originaria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado a renovação.
  • 76. Art. 72 - A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte: I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei; II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52). § 1 - No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
  • 77. § 2 - No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em replica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida. § 3 - No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. § 4 - Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. § 5 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
  • 78. Art. 73 - Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez. Art. 74 - Não sendo renovada a locação, o Juiz fixará o prazo de até seis meses após o transito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação. Art. 75 - Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente. Título III - Das Disposições Finais e Transitórias (artigos 76 a 90) Art. 76 - Não se aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso. Art. 77 - Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.
  • 79. Art. 78 - As locações residenciais que tenham sido celebrados anteriormente à vigência desta Lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação. Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores a data da vigência desta Lei. Art. 79 - No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil. Art. 80 - Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade. Art. 81 - O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei número 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações: · Alteração já processada na Lei modificada.
  • 80. Art. 82 - O Art. 3 da Lei número 8.009, de 29 de marco de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII: · Alteração já processada na Lei modificada. Art. 83 - Ao art. 24 da Lei número 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4: " Art. 24 (...) § 4 - Nas decisões da Assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça". Art. 84 - Reputam-seválidos os registros dos contratos de locação dos imóveis, realizados até a data da vigência desta Lei. Art. 85 - Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira: I - dos imóveis novos comhabite-se concedido a partir da entrada em vigor desta Lei; II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta Lei.
  • 81. Art. 86 - O Art. 8 da Lei número 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte redação: " Art. 8 - O sistema financeiroda habitação, destinado a facilitar epromovera construçãoea aquisição da casaprópriaou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado".0000 CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional. Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse Que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias. Art. 3° - Cumpreao Corretor de Imóveis, emrelação ao exercício da profissão, à classee aos colegas: I - consideraraprofissãocomoalto título de honraenão praticarnem permitir a práticadeatosquecomprometam a sua dignidade; II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempreque solicitado, para o sucesso De suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais eda coletividade;
  • 82. III - manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desseórgão; IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando Mandatos e encargos quelhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos emtais Mandatos e encargos; V - observar os postulados impostos por esteCódigo, exercendo seu mister com Dignidade; VI - exercer a profissão comzelo, discrição, lealdade e probidade, observando as Prescrições legais e regulamentares; VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais ea reputação da classe; VIII - zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional; IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;
  • 83. X - não se referir desairosamentesobreseus colegas; XI - relacionar-secom os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e Solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe; XII - colocar-sea par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja Prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão. Art. 4º- Cumpreao Corretorde Imóveis,emrelação aos clientes: I - inteirar- se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo; II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamentecertos, nuncaomitindo Detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias quepossam Comprometer o negócio; III - recusar a transação quesaiba ilegal, injusta ou imoral; IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele Destinados;
  • 84. V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas Pormenorizadas; VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando Ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente; VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite; VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título; IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais; X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo Serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os Interessados, ou for praxeusual na jurisdição. Art. 5° - O Corretor de Imóveis respondecivil e penalmente por atos profissionais Danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas. Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:
  • 85. I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustemàs Disposições vigentes, ou ainda, que possamprestar-sea fraude; II - manter sociedade profissionalfora das normas epreceitos estabelecidos em lei e em Resoluções; III - promover a intermediação com cobrançade “over-price”; IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente; V - receber comissões emdesacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não Correspondama serviços efetiva e licitamente prestados; VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral Ou material, ou desprestígio para outro profissionalou para a classe; VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis; VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução deprocessos; IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, comos que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias;
  • 86. X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas; XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei; XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, semmotivo justo e prévia ciência do cliente; XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas; XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridadedosConselhos,em matéria de competência destes; XV - aceitar incumbência de transação queesteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lheprévio conhecimento, por escrito; XVI - aceitar incumbência de transação semcontratar com o Corretor de Imóveis, comque tenha de colaborar ou substituir; XVII - anunciar capciosamente; XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo; XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe; XX - receber sinal nos negócios que lhe foremconfiados caso não esteja expressamenteautorizado para tanto.
  • 87. Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição seencontrar inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor. Art. 8º - Comete gravetransgressão éticao Corretor de Imóveis quedesatender os preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III, IV, V, VII, VIII, IX eX; 6º, I, III, IV, V, VI,VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX eXX, e transgressão denatureza leve o que desatender os demais preceitos deste Código. Art. 9º - As regras desteCódigo obrigamaos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais. Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla divulgação deste Código de Ética Ocorreque o Direito do Trabalho também se rege pelos princípios que norteiam as relações do trabalho, tendo como basilar o princípio da primazia da realidade, o qual pressupõe que a verdade dos fatos prevalece sobre o contrato formal. Importanteo destaque do princípio da primazia da realidade para a presente análise, pois não são poucos os casos em que verificada a subordinação do corretor de imóveis às ordens do superior hierárquico investido de poderes para tanto, pela imobiliária, quedetermina a forma comodeverão serexecutados osserviçosprestados.Alémdisso,também
  • 88. se constata a determinação de metas, punições e cumprimento de jornada de trabalho estipuladas, inclusive muito superiores à permitida pelo artigo 7º, XIII, da Constituição Federal – 8h diárias e 44h semanais -. Quando constatadas estas imposições por parte do agora denominado empregador, ou outras características que se enquadram no artigo 3º, da CLT – subordinação, pessoalidade, onerosidadee não eventualidade -, não há mais como considerar que a relação havida entre estas partes é de prestação de serviços autônomos por parte do corretor de imóveis. A possibilidade de declaração de vínculo empregatício entre o corretor de imóveis e a empresa imobiliária é tão óbvia para a Justiça do Trabalho, que na hipótese de ajuizamento de reclamação trabalhista com pedido de vínculo de emprego, uma vez admitida pela reclamada a prestação de serviços do reclamante, inverte-se a ela o ônus da prova, nos termos dos artigos 333, II,do CPCe 818, da CLT, para comprovar os fatos impeditivos do direito do autor. Portal motivo, tão comumna relação entreo corretorde imóveise a imobiliária, quea lei 13.097/15tambémintroduziu o parágrafo 4º ao artigo 6º da lei 6.530, a seguir: § 4º O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício
  • 89. previstos no art. 3o da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, aprovada pelo DecretoLei nº 5.452, de 1o de maio de 1943. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015) O novo texto conferido ao artigo 6º da lei 6.530, acima em destaque, é claro ao dispor acerca da possibilidade de configuração do vínculo de emprego entre o corretor de imóveis e a empresa imobiliária, quando persistentes as características típicas de empregador e empregado na relação existente. Isto porque, nesta hipótese, se verifica a fraudeno contrato de prestação de serviços autônomo, em claro prejuízo ao trabalhador. Observe-sequeo teor do parágrafo 4º do artigo 6º, da lei 6.530, não surgecoma expectativa de prejudicar a empresa imobiliária, mas pelo contrário, pois agora há previsão legal que expressamente não afasta a possibilidadede corretor empregado, como já corriqueiramente declarado pela Justiça do Trabalho, em observância ao princípio da primazia da realidade. Pelo lado do corretor de imóveis, também se verifica importante a nova redação da lei 6.530, acima em destaque, já que legalmente mais nítidos os limites que devem haver na relação de prestação de serviços autônomos. Desta forma, a nova redação da lei 6.530 apenas veio a prever o quea Justiça do Trabalho já declarava em observância ao princípio da primazia da realidade: a possibilidade de prestação de serviços de natureza autônoma por parte do corretor de imóveis, desdeque não configurados os requisitos do vínculo de emprego, constantes do artigo 3º, da CLT.
  • 90. Muitos corretores de imóveis possuemdúvidas a respeito dos seus direitos e deveres. A seguir segue a segunda parte da revisão dos artigos do Código Civil, mais importantes para os corretores. Art.726. Iniciando econcluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor, mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor o direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sema sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Se no contrato de corretagemexistir umtermo de exclusividade, o corretor tem direito a comissão, mesmo que cliente e proprietário tenham se conhecido sema intermediação do profissional.Oproprietário sóse livra do pagamento, caso consiga provar que o corretor não se dedicou ao trabalho. Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio, dispensar o corretor, e o negócio, se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Digamos que o corretor trabalhou meses, falou com muitas pessoas, porém, ninguém fechou o negócio. Encerrado o prazode corretagem,o profissionalfoitrabalhar em outra atividade, mas um dos seuspossíveisclientes resolveu voltar
  • 91. e fechar o negócio diretamente com o proprietário. Nesses casos, como a negociação aconteceu graças ao trabalho do profissional, ele tem o direito de receber a comissão. Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajustecontrário. Aqui sedeixa bem claro que o direito do corretor só podecorrer na justiçauma vez queele respondejudicialmentepor a importância do curso Um corretor conheceu o cliente, outro apresentou o imóvel e um terceiro fechou a venda, quem recebe a comissão? Todos, conforme a lei, o dinheiro deve ser divido em montantes iguais, desde que os valores não tenham sido préestipulados no contrato. Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial. O último artigo lembra a responsabilidadedo Corretorde Imóveisnão apenas peranteo Código Civil, mas também suas obrigações com o Conselho Federal e com os Conselhos Regionais. Em outras palavras, os corretores devem agir de acordo com as leis expostas nesseartigo, somadas as obrigações impostas pelos conselhos do setor.
  • 92. Documentação Documentos para Compra e Financiamento de Imóveis Como todo “bom” negócio no Brasil,a compradeimóveis envolvecerta burocracia.Cada tipo denegócio (sejaa compra de uma casa, um apartamento ou terreno) pede uma lista de documentos necessários. Para ajudar você na hora de comprar um imóvel ou fazer o financiamento de imóveis, o Viva Balneário separou a documentação necessária que você precisa para o fechamento de cada tipo de negócio. Documentos para Compra & Financiamento de Imóveis Documentos para Financiamento de Imóvel O financiamento de um imóvel não deixa de ser um tipo de investimento para quem deseja fazer o dinheiro render. Também é uma forma mais prática de se conquistar o sonho da casa própria. Veja quais documentos para financiamento imobiliário vocêvai precisar para fazer um financiamento pela Caixa Econômica Federal. Documentos para compra de imóvel pela Caixa
  • 93. Para conseguir financiamento, você vai ter que atender algumas exigências. Você deve ter o nome limpo a ter certa renda para poder usar o financiamento da Caixa Econômica Federal. Veja a lista de documentos: Extrato do banco CPF Declaração de Imposto deRenda Carteira de Identidade Se você for comprar um imóvel usado, vaiprecisar de: CPF do proprietário Registro do imóvel Comprovação de quitação de tributos (IPTU, condomínio etc.). Se você for casado, documentos do cônjugetambém serão exigidos.
  • 94. Basicamente, são estes documentos que você vai precisar em qualquer compra de imóvel. Porém, há documentos do vendedor e do próprio imóvel que são importantes na hora da aquisição. Veja quais são. Documentos para Compra de Imóvel Qualquer compra de imóveis vai pedir uma lista de documentos básicos. São eles que vão garantir a identificação do vendedor e verificação se ele está apto para fazer a negociação de casas ou apartamentos. São eles: Certidão Negativa de Quitação de Tributos e Contribuições Federais, e Certidão da Procuradoria Geralda Fazenda Nacional; Certidão Negativa da Justiça Federal; Certidão Negativa de Distribuição de Ações Cíveis (15 anos); Certidão Negativa de Distribuição de Executivos Fiscais (Federal, Estaduale Municipal) (10 anos); Certidão Negativa de Distribuição de Ações Criminais (10 anos); Certidão Negativa de Distribuição de Reclamações Trabalhistas (10 anos); Certidão Negativa de Protestos (10 anos);
  • 95. Cópia reprográficaautenticada do comprovantede endereço atualizado. Lembrando que estes documentos são do vendedor do imóvel. Ter toda esta documentação vai ajudar você a não ter problemas futuramente. Não é aconselhável fechar negócios com quem tenha problemas em algumas das situações previstas acima. Muitos destes documentos podemser tirados online, no site do Tribunal de Justiça da sua região. Mesmo assim, aconselhamos a buscade mais informações comuma consultoria ou advogado. Algumas situações pedem documentos extras. Veja quais são as situações e documentação necessária. Documentos para Compra de ImóvelUsado Um imóvel usado exige cuidados na hora da compra para você não ter problemas de herdar dívidas do local. Certidão Vintenária (20 anos) com negativa de ônus atualizada; Certidões negativas de débito relativo ao IPTU; Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência; Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio (caso haja cobrançade condomínio). Documentos para compra de imóvel na planta
  • 96. O mais importante da compra de um imóvel na planta é a verificação da idoneidade da empresa que está prestando o serviço e detalhes do imóvel. Veja a lista de documentos: Documento indicando detalhes do imóvel (metragem, uso de garagem etc.); Prazo para início e entrega da obra; Multa por atraso na entrega. Documentos para Compra de Terreno A compra de um terreno também requer descrição detalhada do terreno. É importante verificar seo local é legalizado para construção (alguns terrenos são áreas de preservação ou reservadas a órgãos como a Marinha). Fora isso, a documentação é padrão. Documentos para compra de imóvel novo Basicamente, a documentação é similar ao do imóvel usado. Não é preciso pedir tantos comprovantes (como de quitação de condomínio), mas é importante ver a lista de documentos de IPTUe outros impostos.
  • 97. O Banco do Brasildisponibilizouuma lista dedocumentospara aquisiçãode umimóvel quepoderáser visualizadanesse link. Essas foramas documentações primeiros Passos para Buscar Financiamento O primeiro passo para vocêconseguir realizar o sonho da casa própria é a buscado crédito em um banco ou em algum programado governo.Bancoscomoa Caixa EconômicaFederal, o Bradescoeo Banco do Brasile programasdoGoverno Federal como o Minha Casa Minha Vida são os melhores caminhos para comprar casas ou apartamentos. Tenha ciência de que, para conseguirumfinanciamento, vocêvaiprecisarcumprir algunspré-requisitos.Vejaquaissão: Ter a documentação necessária: o primeiro passopara ter umfinanciamento de imóvel é ter em mãos a documentação necessária. É a seguinte: Extrato do banco, CPF, declaração de Imposto deRenda e Carteira de Identidade. Se você for comprar um imóvel usado, vai precisar do CPF do proprietário, registro do imóvel e comprovação de quitação de tributos (IPTU, condomínio etc). Para ter mais informação sobre as documentações necessárias acesse o link: Documentações para Compra & Financiamento. Nome limpo: nemtodas as pessoasquetentam conseguirum financiamento para casa o conseguem.Um dos principais empecilhos é ter o nome sujo na praça. Caso você tenha problemas no Serasa ou SPC (salva raros casos como em programas do Governo Federal) as chances de receber um “não” são grandes.
  • 98. Comprovar renda: para conseguir financiar um imóvel você tem que comprovar que ganha mensalmente, no mínimo, o triplo (mais exatamente 3,33vezes)do valorfinanciado. Em outraspalavras,vocêsóconseguiráfinanciar imóveis que atinjam 30% do seu salário. Para fazer a comprovação de renda, você pode usar o contracheque do seu emprego ou declaração de imposto (principalmente sevocê for um empreendedor). Para participar do programa Minha Casa Minha Vida, vocêtem queganhar essevalor. Mas tambémnão podeter renda maior do que 5.300 reais mensais. Ou 4.300 reais mensais se for um imóvel à venda fora de regiões metropolitanas. O tipo de financiamento que você vai receber também será calculado de acordo com sua renda. Ter um valor de entrada para aluguel: normalmente, você terá que ter um valor inicial para fazer o financiamento de um imóvel. O valor varia, mas gira em torno de 20% do valor total do imóvel. O imóvel só é 100% financiado se você compra novo. Tenha ciência de que precisa ter uma reserva de investimento para começar a financiar um imóvel. Dicas em Como Financiar um Imóvel Mais Algumas Coisas a Estar Atento
  • 99. Agora que você já sabe como financiar um apartamento ou uma casa saiba que tem mais algumas coisas para estar atento. A primeira delas é o quanto de juros que o banco vai cobrar com o passar dos anos. Por ser uma transação de longo prazo, é bom pesquisar quais são os bancos que têm as menores taxas. Outro fator a se pensar é em quanto tempo vai querer pagar o imóvel. Tenha em mente que quanto menor o tempo de financiamento, menor vai ser o valor de juros embutidos. Visto isso, você pode começar a pensar com carinho na sua tão sonhada casa própria. Necessárias Mais Algumas Coisas a Estar Atento Agora que você já sabe como financiar um apartamento ou uma casa saiba que tem mais algumas coisas para estar atento. A primeira delas é o quanto de juros que o banco vai cobrar com o passar dos anos. Por ser uma transação de longo prazo, é bom pesquisar quais são os bancos que têm as menores taxas. Outro fator a se pensar é em quanto tempo vai querer pagar o imóvel. Tenha em mente que quanto menor o tempo de financiamento, menor vai ser o valor de juros embutidos. Visto isso, você pode começar a pensar com carinho na sua tão sonhada casa própria. Para secomprar ou financiar um imóvel Mais Algumas Coisas a Estar Atento Agora que você já sabe como financiar um apartamento ou uma casa saiba que tem mais algumas coisas para estar atento. A primeira delas é o quanto de juros que o banco vai cobrar com o passar dos anos. Por ser uma transação de longo prazo, é bom pesquisar quais são os bancos que têm as menores taxas.
  • 100. Outro fator a se pensar é em quanto tempo vai querer pagar o imóvel. Tenha em mente que quanto menor o tempo de financiamento, menor vai ser o valor de juros embutidos. Visto isso, você pode começar a pensar com carinho na sua tão sonhada casa própria. Em regra os documentos necessários para a venda do imóvel são os elencado abaixo, contudo, pode ser necessária a solicitação de documentos adicionais. Cabe ressaltar, ainda, que para uma boa interpretação sobre a segurança jurídica do negócio é importante se cercar de profissionais sérios e competentes para uma correta análise dos riscos. Do imóvel - Certidão atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, expedida nos últimos 30 dias. Este documento talvez seja o mais importante, porquanto além de atestar a titularidade do imóvel, tambémirá esclarecer seo imóvel está gravado com algum ônus real. A presente certidão, ainda, traça todo o histórico do imóvel, indicando se possui "habite-se"; - ITBI: Imposto deTransmissão deBens Imóveis. Deveser pago pelo comprador ao município eapresentado na hora de dar entrada na escritura do imóvel. A taxa é de 2% do valor do bem e pode ser pago diretamente na Prefeitura. Atualmente, nos financiamentos imobiliários, cuja linha de crédito ocorreremdentro do SFH, ensejará ao comprador pagar 0,5% de taxa de ITBI e2% sobreo valor não financiado.
  • 101. - Certidão Negativa de Débitos Municipais, juntamente como carnêdo IPTU; - Certidão para se conhecer a situação enfiteutica, isto é, se o imóvel é foreiro, ou seja, se tem domínio útil de órgãos públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deveser solicitada na prefeitura municipal; - Planta baixa: Apresentar em casos definanciamento ou utilização do saldo do FGTS; - Declaraçãode quitação condominial: Declaraçãodo Síndicoou da Administradora,afirmandoqueo imóvelencontrase em dia com o pagamento das cotas condominiais. Se a declaração for dada pelo síndico, deve vir acompanhada da Ata da Assembleias que o elegeu; Do vendedor As certidões que se seguem devem ser retiradas em nome do vendedor e seu cônjuge, nos cartórios da cidade onde está situado o imóvel e na cidade onde o casalmora, caso sejamdiferentes;
  • 102. - Cópia da Carteira de identidade e do CPF do vendedor e seu cônjuge; - Certidão de nascimento do vendedor se for solteiro; ou certidão de casamento; se for casado. Se casou depois da aquisiçãodo imóvel, a certidão de casamentoaverbadano Registrode Imóveis;sedivorciado,acertidão decasamento com a respectiva averbação; se viúvo, a certidão de casamento com a averbação do óbito do cônjuge; - Certidão do Distribuidor Cívil - Justiça Comum; - Certidão de feitos expedida pela Justiça Federal; - Certidão de feitos da Justiça do Trabalho; - Certidão negativa do ofício de interdição e tutelas; A Escritura
  • 103. A escritura deverá ser lavrada em cartório, após a entrega de todos os documentos acima. Após lavrada a escritura, deverá ser providenciada a sua transcrição no Registro Geral Leis de partilhas A dor da perda e a saudadesão apenas o começo da angústia que muitas famílias enfrentamapós a morte de um ente querido. A possibilidade de disputa entre os herdeiros, a interminável burocracia e um oneroso imposto sobreos bens da partilha compõem uma batalha que pode searrastar por anos. Deixar umtestamento, porém, pode reduzir a complexidade desseprocesso. "O testamento podeser particular ou por escriturapública. Emboraambos exijama presençade testemunhas,émais difícil à família contestara escriturapública, pois ela tem a certificação de um tabelionato", explica a advogada IvoneZeger, autora do livro Herança - Perguntas e Respostas. No Estado de São Paulo, por exemplo, vem crescendo o número de testamentos feitos em cartório: de 5 628 em 2003 para 8519 em2013, umaumento de 51%, segundo dados da seção paulista do Colégio Notarial do Brasil. VEJA conversou comespecialistas para esclarecer os principais pontos em torno do tema. QUAL É O PRIMEIRO PASSO?
  • 104. O inventário, ou seja, o levantamento de todos os bens, direitos e dívidas do falecido. Sem ele. Não existe partilha. Desde 2007, coma Lei Nº 11441. É possívelfazer inventários extrajudiciais por meio de escritura pública, em cartório, o que tornao processomaisrápido e barato: enquanto uminventário judicialpodelevar mais deumano, o extrajudicial pode ser feito em um ou dois meses. Mas há requisitos. O primeiro deles é que o falecido não tenha deixado testamento. "Além disso, todos os interessados devem ser maiores de idade e considerados capazes, e também é necessária a presençade um advogado. Deveainda haver consenso entreos herdeiros. É mesmo preciso fazer inventário? Sim. Ignorá-loouadiá-lo só traz desvantagens:paga-semulta sesepassaremsessenta dias da data do atestado deóbito e, caso um dos herdeiros venha a falecer, a sucessão de bens fica aguardando o desfecho do inventário inicial, o que pode tornar o patrimônio da família indisponível por muitos anos. O QUE É MEAÇÃO? A partir do inventário,é estipulada a parte quecabe ao viúvo ou à viúva.Essemontante, chamado demeação, depende do tipo de regime matrimonial de bens do casal. Se eles eram casados em comunhão universal, o cônjuge tem direito
  • 105. à metade de todo o patrimônio do falecido - incluindo os bens que ele possuía antes do casamento, mesmo aqueles recebidos por doação ou herança. No caso da comunhão parcialde bens, o cônjugetambém recebe a meação, mas ela serefere apenas ao patrimônio adquirido pelo casaldurante o casamento, por meio do esforço comum. "O Código Civil de 2002, porém, determinou que no caso da comunhão parcial o cônjuge entra ainda como herdeiro daqueles bens que o falecido tinha quando era solteiro e que recebeu em doação ou herança. Já as pessoas casadas pelo regime de separação total de bens não têm direito à meação nem à herança. "Entende-se que quem opta por esseregime não quer meação nem sucessão. Mas isso ainda gera discussão jurídica, ehá situações em que os tribunais deram ao cônjuge o direito de herança, Na união estável, o companheiro também tem direito à meação, dede que o casal tenha definido por contrato o regime de bens. Se não houver contrato ou a definição do regime, vale a comunhão parcial. COMO E FEITA A DIVISÃOENTREOS HERDEIROS? Retirada a meação, o restante é o que constitui a herança. No Brasil, os herdeiros pagam imposto de até 8% sobre o valor dos bens, dependendo do estado (a meação não é taxada), até trinta dias após a data em que submetem o inventário. Os primeiros na linha sucessória são os descendentes (filhos ou netos) e o cônjuge que era casado em comunhão parcial de bens. Tomemos como exemplo uma pessoaque deixa três casas, tendo sido uma delas adquirida antes do casamento.Pela meação, o cônjuge ficaria comuma dascasasadquiridas apósa união, e a outra seria dividida
  • 106. entre os filhos. A terceira casa, aquela comprada antes do casamento, seria dividida igualmente entre os filhos e o cônjuge. E quando não há descendentes? Aí são os ascendentes (pais, avós ou bisavós) queherdam. Sehouver cônjuge, alémda meação, ele fica com uma parcela dos bens que pertenciam apenas ao falecido. O restante fica com os herdeiros ascendentes. Como fica no caso de união estável? Se ela é regida pela comunhão parcial de bens, o companheiro também herda os bens do falecido adquiridos antes da união e, se houver filho, recebe o que couber a ele. Quando os filhos são apenas do companheiro falecido, o parceiro tem direito à metade do que receber cada um deles. Sem filhos comuns ou do companheiro falecido, mas com outros herdeiros como pais, avós, bisavós e, na falta desses, herdeiros colaterais (irmãos, tios, sobrinhos ou primos emprimeiro grau), a parte da herança que cabe a ele é um terço do total. E se o falecido não deixar um cônjuge nem um companheiro? Nesse caso, a divisão é feita entre descendentes ou ascendentes e. na falta de ambos, entre os herdeiros colaterais. É POSSÍVEL DEIXARUMA PORCENTAGEMDISTINTA DA HERANÇA PARA CADA HERDEIRO? Sim, por meio de testamento. Mas apenas uma parte dos bens podeser disposta dessa maneira. Sehouver umcônjuge com direito à meação, quem faz um testamento pode dispor de metade da outra parte como bem entender. Ou seja,
  • 107. apenas 25% dos bens podemganhar destino definido em testamento. Sem meação, pode-sedistribuir metade de todo o patrimônio como sedesejar. E QUANDO NÃO HÁ HERDEIROS? Depois de cinco anos do falecimento, se nenhum herdeiro se manifestar, a herança passa a ser patrimônio municipal. 'A pessoaque não tem herdeiros diretos pode deixar um testamento beneficiando um amigo ou uma instituição, por exemplo. Nesses casos, parentes colaterais (como irmãos, tios ou primos) podem ser afastados da sucessão só pela vontade do autor do testamento", diz a advogada Luciana Gouvêa. Há ainda a possibilidadede fazer uma doação em vida, com a chamada reserva de usufruto vitalício. Isso significa que a pessoa pode doar uma casa, por exemplo, e continuar morando nela até a morte. Depois do falecimento, é automaticamente transferido ao donatário. Herança na nuvem A legislação brasileira não faz distinção entre bens tangíveis, como imóveis, carros ejoias, e intangíveis, como arquivos digitais salvos na nuvem. Ou seja, perante a lei, os herdeiros têm direito também à propriedadede músicas e e-books. O problema, porém, esbarra no contrato de compra de conteúdo digital. "Enquanto fotos armazenadas em sites de compartilhamento, como Flickr e Picasa, pertencem a quem criou a conta e enviou os arquivos, a pessoaque compra músicasno iTunes,por exemplo, adquirea licençade uso,não o arquivo.Comoas licençassãopessoaiseintransferíveis,