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“Prefiro cair do céu a cair de um prédio de dois
andares”andares”
MACHADO DE ASSIS
Recapitulando
• Administração do condomínio edilício:
▫ Síndico
▫ Assembleia geral ordinária▫ Assembleia geral ordinária
Aprova orçamento
Aprova contribuição dos condôminos
Aprova prestação de contas
Elege síndico
Altera regimento interno
▫ Assembleia geral extraordinária
Temas relevantes ou urgentes
Direito Civil IV - Direito das CoisasDireito Civil IV - Direito das Coisas
Condomínio edilício (cont.)
Administração do condomínio edilício
“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio
depende:
450
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos
condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos”
• Realização de obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos
• Realização de obras úteis: maioria dos condôminos
Administração do condomínio edilício
“Art. 1.341. (...) § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou
impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em
451
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em
despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que
tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada
imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em
despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da
assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou
impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado
das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras
ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum”
Administração do condomínio edilício
“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em
acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou
aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços
452
aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços
dos votos dos condôminos, não sendo permitidas
construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a
utilização, por qualquer dos condôminos, das partes
próprias, ou comuns”
• Aumentar partes comuns: 2/3 dos condôminos
• Aumentar partes próprias/comuns prejudicando utilização
de parte comum: proibido
Administração do condomínio edilício
“Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou,
no solo comum, de outro edifício, destinado a conter
453
no solo comum, de outro edifício, destinado a conter
novas unidades imobiliárias, depende da
aprovação da unanimidade dos condôminos”
• Construção de novo pavimento ou edifício:
unanimidade
Administração do condomínio edilício
“Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as
deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira
convocação, por maioria de votos dos condôminos
454
convocação, por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das
frações ideais”
• Primeira convocação: deliberações normais tomadas
por maioria dos votos de presentes que correspondam
a metade das frações ideais
Administração do condomínio edilício
“Art. 1.352. (...) Parágrafo único. Os votos serão
proporcionais às frações ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo
455
partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo
disposição diversa da convenção de constituição do
condomínio”
• Proporção entre peso do voto e fração ideal
• Convenção pode estipular que todos os condôminos
têm direitos iguais nos votos
Administração do condomínio edilício
“Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia
poderá deliberar por maioria dos votos dos
456
poderá deliberar por maioria dos votos dos
presentes, salvo quando exigido quorum especial”
• Segunda convocação: não se atingiu a quantidade
de condôminos da primeira convocação
Administração do condomínio edilício
“Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se
todos os condôminos não forem convocados para a
reunião”
457
reunião”
• Devem ser usados meios idôneos e amplos de
informação e publicidade
• Desrespeito ao dever de informação gera nulidade
absoluta do ato
Administração do condomínio edilício
“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho
fiscal, composto de três membros, eleitos pela
458
assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual
compete dar parecer sobre as contas do síndico”
• Conselho fiscal é facultativo
• Decisões do conselho devem ser submetidas à
assembleia
Extinção do condomínio edilício
• Situações de extinção do condomínio edilício são
459
• Situações de extinção do condomínio edilício são
muito raras na prática
• Condomínio edilício tende a ser perpétuo
Extinção do condomínio edilício
“Art. 1.357. Se a edificação for total ou
consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os
condôminos deliberarão em assembléia sobre a
460
condôminos deliberarão em assembléia sobre a
reconstrução, ou venda, por votos que representem
metade mais uma das frações ideais”
• Maioria simples dos condôminos pode decidir
reconstruir ou vender a edificação total ou
consideravelmente destruída
Extinção do condomínio edilício
“Art. 1.357. (...) § 1o Deliberada a reconstrução,
poderá o condômino eximir-se do pagamento das
461
poderá o condômino eximir-se do pagamento das
despesas respectivas, alienando os seus direitos a
outros condôminos, mediante avaliação judicial”
• Condômino que não quiser arcar com as despesas
pode alienar sua parte
Extinção do condomínio edilício
“Art. 1.357. (...) § 2o Realizada a venda, em que se preferirá,
em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho,
será repartido o apurado entre os condôminos,
462
será repartido o apurado entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias”
• Preferência do condômino ao estranho
• Prédio está ameaçado de ruína ou total ou parcialmente
destruído, logo o que resta é a área comum do solo e
materiais rateio deve ser proporcional às frações ideais
Extinção do condomínio edilício
“Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a
463
“Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a
indenização será repartida na proporção a que se
refere o § 2o do artigo antecedente”
• Proporção no valor das unidades imobiliárias
Direito Civil IV – Direito das CoisasDireito Civil IV – Direito das Coisas
Direitos reais sobre coisa alheia
Introdução
• Situações em que há divisão dos atributos
relativos à propriedade
465
relativos à propriedade
▫ Atributo de usar e/ou fruir a coisa é transmitido a
outrem, em maior ou menor intensidade
• Titular do domínio não concentra em si todos os
atributos da propriedade
Introdução
466
• Propriedade plena: ius in re propria
• Direitos reais sobre coisa alheia (de fruição): ius
in re aliena
Introdução
• CLÓVIS BEVILÁQUA três regramentos
fundamentais dos direitos de fruição:
467
▫ Sobre imóveis constituem-se e transmitem-se
entre vivos, por escritura pública e registro
imobiliário
▫ Aderem ao imóvel nas mutações da propriedade
▫ Sobre móveis, quando constituídos ou
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem
pela tradição
Introdução
• Direitos reais sobre coisa alheia:
▫ Enfiteuse
▫ Superfície
468
▫ Superfície
▫ Laje
▫ Servidões
▫ Usufruto
▫ Uso
▫ Habitação
▫ Concessão de uso especial para fins de moradia
▫ Concessão de direito real de uso
Direito Civil IV – Direito das CoisasDireito Civil IV – Direito das Coisas
Enfiteuse
Enfiteuse
• Emphúteusis (grego) = enxerto, implantação
470
• Emphúteusis (grego) = enxerto, implantação
• Origem: Grécia, século V a.C.
• Alvará (10 de abril de 1821): Sesmarias do Brasil
Colonial foram transformadas em enfiteuses
Enfiteuse
“Art. 2.038. Fica proibida a constituição de
enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as
471
enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as
existentes, até sua extinção, às disposições do
Código Civil anterior, (...) e leis posteriores”
• Ultratividade da lei proteção do direito
adquirido e ato jurídico perfeito
• Instituto ainda existe
Enfiteuse
Código Civil de 1916, “Art. 678. Dá-se a enfiteuse,
aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre
vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a
472
outro o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o
adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto
uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável”
• Partes:
▫ Proprietário ou senhorio
▫ Enfiteuta ou foreiro
• Instituição por ato inter vivos ou testamento
Enfiteuse
Código Civil de 1916, “Art. 680. Só podem ser
objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou
473
terrenos que se destinem a edificação”
• Finalidade do instituto: incentivar a ocupação de
terras não utilizadas, evitando invasões ou
improdutividade
▫ Finalidade explica desinteresse atual pelo instituto
Enfiteuse
Código Civil de 1916, “Art. 679. O contrato de
enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo
474
limitado considera-se arrendamento, e com tal se
rege”
• Enfiteuse é perpétua e se transmite aos
herdeiros de ambas as partes
• Enfiteuse por período limitado = locação
Enfiteuse
Código Civil de 1916, “Art. 682. É obrigado o
475
enfiteuta a satisfazer os impostos e os ônus reais
que gravarem o imóvel”
• Enfiteuta é responsável por impostos e ônus
reais sobre o imóvel
Enfiteuse
Código Civil de 1916, “Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro,
não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil,
sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça
476
sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça
o direito de opção; e o senhorio direto tem trinta dias
para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a
preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas
mesmas condições”
• Senhorio tem direito de preferência para resgatar a
enfiteuse
Enfiteuse
Código Civil de 1916, “Art. 684. Compete igualmente
ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer
o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em
477
o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em
pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio
sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes
circunstâncias, ao foreiro”
• Enfiteuta em direito de preferência para adquirir a
propriedade do senhorio
Enfiteuse
Código Civil de 1916, “Art. 686. Sempre que se realizar a
transferência do domínio útil, por venda ou doação em
pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção,
478
pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção,
terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será
de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se
outro não se tiver fixado no título de aforamento”
• Uma das principais características da enfiteuse:
pagamento do laudêmio a cada alienação do domínio útil
Enfiteuse
• Instituto é o mais amplo dos direitos reais após a
propriedade:
▫ Proprietário entrega a outrem todos os direitos
479
▫ Proprietário entrega a outrem todos os direitos
sobre a coisa
▫ Enfiteuta tem o domínio útil da coisa mediante
pagamento eterno de uma pensão ou foro ao
senhorio
Domínio útil: direito de posse, uso, gozo e alienação
ou transmissão por herança
Enfiteuse
Código Civil de 1916, “Art. 694. A sub-enfiteuse está
sujeita às mesmas disposições que a enfiteuse. A dos
terrenos de marinha e acrescidos será regulada em
480
terrenos de marinha e acrescidos será regulada em
lei especial”
• Possibilidade de sub-enfiteuse
• Segunda parte foi repetida no Código Civil de 2002:
“Art. 2.038. (...) § 2º A enfiteuse dos terrenos de
marinha e acrescidos regula-se por lei especial”
Enfiteuse
“Art. 2.038. (...)
§ 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas
481
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas
transmissões de bem aforado, sobre o valor das
construções ou plantações;
II - constituir subenfiteuse”
• Valor de construções ou plantações não pode constituir
base para cobrança de laudêmio
• Subenfiteuses não podem mais ser constituídas
Enfiteuse
PL nº 699/2011, “Art. 2.038. (...) § 3º. Fica definido o
prazo peremptório de dez anos para a regularização das
enfiteuses existentes e pagamento dos foros em atraso,
482
enfiteuses existentes e pagamento dos foros em atraso,
junto à repartição pública competente. Decorrido esse
período, todas as enfiteuses que se encontrarem
regularmente inscritas e em dia com suas obrigações,
serão declaradas extintas, tornando-se propriedade
plena privada. As demais, reverterão de pleno direito
para o patrimônio da União”
• Proposta para extinção total do instituto
Enfiteuse
Linhares - Lei Complementar nº 19/2012, “Art. 1º Fica
autorizado o resgate da enfiteuse aos enfiteutas interessados
na aquisição do domínio pleno dos imóveis foreiros do
483
na aquisição do domínio pleno dos imóveis foreiros do
Município de Linhares, extinguindo-se assim o aforamento.
Parágrafo Único. O resgate do aforamento, uma vez
requerido, somente será negado se provado o interesse do
Município em recobrar o domínio útil do imóvel, mediante
exercício do direito de preferência, em prazo não superior a 01
(um) ano, da data do requerimento”
• Município de Linhares é senhorio de várias enfiteuses
Enfiteuse
Linhares - Lei Complementar nº 19/2012, “Art. 2º Todos os
aforamentos poderão ser resgatados mediante pagamento,
pelo foreiro, de um laudêmio, que será de 1,5% (um e meio por
484
pelo foreiro, de um laudêmio, que será de 1,5% (um e meio por
cento) sobre o valor atual da propriedade plena e de 10 (dez)
foros anuais. (...)
Art. 5º Preenchidos os requisitos legais será expedida em favor
do foreiro a competente certidão de remição de foro, que
deverá ser averbada à margem da matrícula do imóvel no
Cartório de Registro Geral de Imóveis de Linhares”
• Procedimento local para extinção das enfiteuses em Linhares
Direito Civil IV – Direito das CoisasDireito Civil IV – Direito das Coisas
Superfície
Conceito
• Código Civil: art. 1.369 a 1.377
486
• Estatuto da Cidade: art. 21 a 24
• Código Civil de 1916 não regulava o instituto
porque a doutrina entendia ser desnecessário
▫ Superfície substituiu a enfiteuse
Conceito
• Vantagens da superfície frente à enfiteuse:
487
• Vantagens da superfície frente à enfiteuse:
▫ Superfície pode ser gratuita
▫ Superfície pode ser temporária
▫ Superfície não exige pagamento de laudêmio
• Porém, superfície não teve a utilização esperada
Conceito
• FLÁVIO TARTUCE: “instituto real pelo qual o
488
• FLÁVIO TARTUCE: “instituto real pelo qual o
proprietário concede a outrem, por tempo
determinado ou indeterminado, gratuita ou
onerosamente, o direito de construir ou plantar
em seu terreno”
Conceito
“Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o
direito de construir ou de plantar em seu terreno, por
tempo determinado, mediante escritura pública
489
tempo determinado, mediante escritura pública
devidamente registrada no Cartório de Registro de
Imóveis”
• Sempre recai sobre bens imóveis
• Escritura pública para imóveis com valor superior a
trinta salários mínimos
• Parte da doutrina aceita a constituição por testamento
Conceito
Superfície Locação
Engloba o uso e gozo da Engloba o uso e gozo da
490
Engloba o uso e gozo da
coisa
Engloba o uso e gozo da
coisa
Compreende construções e
plantações
Em regra, não compreende
construções e plantações
Direito real com efeitos
específicos após o registro no
CRI
Contrato com eficácia
obrigacional
Pode ser gratuito Necessariamente oneroso
Conceito
• Direito de superfície é o mais amplo dos direitos
reais sobre coisa alheia em vigor
491
reais sobre coisa alheia em vigor
• Dois sujeitos:
▫ Proprietário ou fundieiro, que cede o uso do bem
▫ Superficiário, que recebe a coisa para realização de
construções e plantações
Conceito
• RICARDO PEREIRA LIMA: “Direito real autônomo,
temporário ou perpétuo, de fazer e manter a
construção ou plantação sobre ou sob terreno
492
construção ou plantação sobre ou sob terreno
alheio”
• RODRIGO MAZZEI: “Direito real complexo e
autônomo, de ter temporariamente construção
e/ou plantação em imóvel alheio, conferindo ao
titular os poderes de uso, gozo e disposição sobre os
implantes”
Conceito
IV Jornada de Direito Civil - Enunciado 321: “Os direitos e
obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles
vinculados à construção ou à plantação formam
493
vinculados à construção ou à plantação formam
patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um
de seus titulares exclusivamente por suas próprias
dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes
do imóvel”
• Ambas as partes têm atribuições do domínio, com
limitações pelos direitos da outra parte
Conceito
494
• Regras do Estatuto da Cidade foram revogadas
pelo Código Civil?
Conceito
I Jornada de Direito Civil - Enunciado 93: “As
normas previstas no Código Civil sobre direito de
superfície não revogam as relativas a direito de
495
superfície não revogam as relativas a direito de
superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei
n. 10.257/2001) por ser instrumento de política
de desenvolvimento urbano”
• Entendimento majoritário da doutrina
Conceito
“Art. 1.377. O direito de superfície, constituído
por pessoa jurídica de direito público interno,
rege-se por este Código, no que não for
496
rege-se por este Código, no que não for
diversamente disciplinado em lei especial”
• Consequência: superfície instituída em imóveis
urbanos por pessoa jurídica de direito público
deve ser regida pelo Estatuto da Cidade
Conceito
Código Civil Estatuto da Cidade
Imóvel urbano ou rural Imóvel urbano
Exploração restrita:
Exploração ampla: qualquer
utilização de acordo com a
497
Exploração restrita:
construções e plantações
utilização de acordo com a
política urbana
Em regra, não há autorização
para utilização do subsolo e
do espaço aéreo
Em regra, é possível utilizar o
subsolo ou o espaço aéreo
Cessão somente por prazo
determinado
Cessão por prazo
determinado ou
indeterminado
Regras fundamentais
“Art. 1.369. (...) Parágrafo único. O direito de
superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se
for inerente ao objeto da concessão”
498
for inerente ao objeto da concessão”
Estatuto da Cidade, “Art. 21. (...) § 1o O direito de
superfície abrange o direito de utilizar o solo, o
subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na
forma estabelecida no contrato respectivo,
atendida a legislação urbanística”
Regras fundamentais
• Subsolo:
▫ Não pode haver recursos minerais propriedade
da União
499
da União
▫ Utilização do espaço deve ser fundamental ao
empreendimento
• Espaço aéreo:
▫ Aplicação prática: impedir edificações em imóvel
contíguo
Regras fundamentais
VI Jornada de Direito Civil - Enunciado 568: “O direito de
superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou
o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida
500
o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida
no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação,
atendida a legislação urbanística”
• Doutrina entendeu que o art. 1.369, § único, é norma de
ordem privada
• Direito de sobrelevação = “direito de laje”
▫ Problema: MP nº 759/2016 incluiu o artigo 1.510-A, sobre
laje, no Código Civil
Regras fundamentais
III Jornada de Direito Civil - Enunciado 249: “A
propriedade superficiária pode ser
501
autonomamente objeto de direitos reais de gozo e
garantia, cujo prazo não exceda a duração da
concessão da superfície, não se lhe aplicando o
art. 1.474”
• Superfície pode ser hipotecada
Regras fundamentais
502
• Polêmica parte da doutrina entende que a
superfície pode ser usucapida:
▫ Superfície previamente instituída
▫ Superfície não instituída
Regras fundamentais
III Jornada de Direito Civil -Enunciado 250: “Admite-
se a constituição do direito de superfície por cisão”
503
• Proprietário aliena por superfície plantação ou
construção já existente no terreno
• Duas modalidades de cisão:
▫ Ordinária = não há obrigações de melhoramento no
implante
▫ Qualificada = dever de fazer melhoramentos no
implante
Regras fundamentais
“Art. 1.370. A concessão da superfície será
gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as
partes se o pagamento será feito de uma só vez,
504
partes se o pagamento será feito de uma só vez,
ou parceladamente”
• Remuneração = solarium ou cânon superficiário
• Mesmo em parcelas, deve-se indicar o preço
global ou, não sendo possível, estimativo
Regras fundamentais
“Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e
tributos que incidirem sobre o imóvel”
505
Estatuto da Cidade, “Art. 21. (...) § 3o O superficiário
responderá integralmente pelos encargos e tributos que
incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando,
ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação
efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da
concessão do direito de superfície, salvo disposição em
contrário do contrato respectivo”
Regras fundamentais
I Jornada de Direito Civil - Enunciado 94: “As
partes têm plena liberdade para deliberar, no
contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e
506
contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e
tributos que incidirão sobre a área objeto da
concessão do direito de superfície”
• Doutrina atenua a regra do Código Civil,
entendendo que o art. 1.371 é de ordem privada
Regras fundamentais
“Art. 1.372. O direito de superfície pode
transferir-se a terceiros e, por morte do
507
transferir-se a terceiros e, por morte do
superficiário, aos seus herdeiros”
• Instituto não é personalíssimo, ao contrário do
usufruto
Regras fundamentais
“Art. 1.372. (...) Parágrafo único. Não poderá ser
estipulado pelo concedente, a nenhum título,
508
estipulado pelo concedente, a nenhum título,
qualquer pagamento pela transferência”
• Enfiteuse previa o pagamento do laudêmio
• Proibição não consta no Estatuto da Cidade
▫ Doutrina entende que não se pode cobrar
Regras fundamentais
“Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do
direito de superfície, o superficiário ou o proprietário
509
tem direito de preferência, em igualdade de
condições”
• Preempção legal do proprietário e do superficiário
• Lacuna legal Qual a consequência em caso de
desrespeito do direito de preferência?
Regras fundamentais
• Três correntes:
▫ Preterido só pode pleitear perdas e danos
Analogia com preferência da compra e venda
510
Analogia com preferência da compra e venda
SILVIO VENOSA, PABLO STOLZE
▫ Alienação mediante depósito ou perdas e danos
Analogia com Lei de Locação
MARIA HELENA DINIZ, MARCO AURÉLIO BEZERRA
▫ Ação de adjudicação em 180 dias
Analogia com condomínio de coisa indivisível
CHAVES & ROSENVALD, FLÁVIO TARTUCE
Regras fundamentais
V Jornada de Direito Civil - Enunciado 510: “Ao
superficiário que não foi previamente notificado pelo
proprietário para exercer o direito de preferência
511
proprietário para exercer o direito de preferência
previsto no art. 1.373 do CC é assegurado o direito
de, no prazo de seis meses, contado do registro da
alienação, adjudicar para si o bem mediante depósito
do preço”
• Doutrina tende a seguir a terceira corrente
Extinção
“Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a
concessão se o superficiário der ao terreno
destinação diversa daquela para que foi concedida”
512
destinação diversa daquela para que foi concedida”
• Primeira hipótese de extinção é implícita
vencimento do prazo estipulado
▫ Não há necessidade de notificação ao superficiário
• Segunda hipótese de extinção: destinação diversa
▫ Inadimplemento do negócio superficiário
Extinção
Estatuto da Cidade, “Art. 23. Extingue-se o direito
de superfície: (...)
513
de superfície: (...)
II – pelo descumprimento das obrigações
contratuais assumidas pelo superficiário”
• Dispositivo mais genérico que o Código Civil
▫ PL nº 699/2011 visa introduzir regra semelhante
Extinção
• Importante: superfície NÃO é contrato, mas direito
real
514
• Doutrina aponta que seria melhor utilizar a
expressão “deveres negociais”
• Exemplos de inadimplemento:
▫ Desrespeito à proibição de plantação de certa cultura
▫ Não pagamento do solarium
Extinção
• Terceira hipótese: distrato entre as partes
515
• Quarta hipótese: consolidação, na mesma
pessoa, das qualidades de fundieiro e
superficiário
• Quinta hipótese: renúncia do superficiário
(resilição unilateral)
Extinção
• Sexta hipótese: perecimento do terreno gravado
516
• Sexta hipótese: perecimento do terreno gravado
• Sétima hipótese: falecimento, sem herdeiros, do
superficiário
Extinção
“Art. 1.376. No caso de extinção do direito de
superfície em conseqüência de desapropriação, a
indenização cabe ao proprietário e ao
517
indenização cabe ao proprietário e ao
superficiário, no valor correspondente ao direito
real de cada um”
• Oitava hipótese: desapropriação do terreno
sobre o qual foi instituída a superfície
Extinção
IV Jornada de Direito Civil - Enunciado 322: “O momento da
desapropriação e as condições da concessão superficiária
518
desapropriação e as condições da concessão superficiária
serão considerados para fins da divisão do montante
indenizatório (art. 1.376), constituindo-se litisconsórcio passivo
necessário simples entre proprietário e superficiário”
• Doutrina esclarece como deve ser a divisão da indenização
▫ Variáveis: valor real do terreno, valor pago a título de solarium,
plantações e construções realizadas, investimentos, despesas...
Extinção
“Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário
passará a ter a propriedade plena sobre o terreno,
construção ou plantação, independentemente de
519
construção ou plantação, independentemente de
indenização, se as partes não houverem estipulado o
contrário”
• Reversão: cessão da suspensão do princípio
superficie solo cedit
• Uma das grandes vantagens para o fundieiro na
instituição da superfície
Extinção
Estatuto da Cidade, “Art. 24. (...) § 2º A extinção
do direito de superfície será averbada no cartório
520
do direito de superfície será averbada no cartório
de registro de imóveis”
• Princípio da publicidade registral
▫ Vale também para a superfície prevista no Código
Civil
Direito Civil IV - Direito das CoisasDireito Civil IV - Direito das Coisas
Laje
Direito real de laje
• Medida Provisória nº 759/2016
▫ Inclusão do artigo 1.510-A no Código Civil
522
• Oficialização do direito sobre o “puxadinho”
▫ Questão social do crescimento urbano desordenado
• Críticas da doutrina:
▫ Falta de cuidado técnico após direitos reais de garantia
▫ Temática já alcançada pelo direito de superfície
desnecessidade?
▫ Qual a urgência que justificaria a MP?
Direito real de laje
“Art. 1.225. São direitos reais: (...)
XIII - a laje”
523
• Direito real autônomo: não se trataria nem de
propriedade, nem de superfície
• VI Jornada de Direito Civil - Enunciado 568: “O direito
de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o
subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma
estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de
sobrelevação, atendida a legislação urbanística”
Direito real de laje
“Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de
coexistência de unidades imobiliárias autônomas de
titularidades distintas situadas em uma mesma área, de
524
titularidades distintas situadas em uma mesma área, de
maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua
construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta
daquela originalmente construída sobre o solo”
• PABLO STOLZE: “não se trata de uma ‘propriedade’ sobre a
laje, eis que, se de propriedade se tratasse, o direito exercido
seria ‘na coisa própria’ e abrangeria o próprio solo”
• Crítica: direito pode ser uma “possibilidade”?
Direito real de laje
“Art. 1.510-A. (...) § 1º O direito real de laje
somente se aplica quando se constatar a
impossibilidade de individualização de lotes, a
525
impossibilidade de individualização de lotes, a
sobreposição ou a solidariedade de edificações ou
terrenos”
• Direito real de laje é aplicável apenas
residualmente
Direito real de laje
“Art. 1.510-A. (...) § 2º O direito real de laje contempla
o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou
privados, tomados em projeção vertical, como
526
privados, tomados em projeção vertical, como
unidade imobiliária autônoma, não contemplando as
demais áreas edificadas ou não pertencentes ao
proprietário do imóvel original”
• Diferença entre laje e condomínio edilício: não há
propriedade comum e propriedade exclusiva
Direito real de laje
“Art. 1.510-A. (...) § 3º Consideram-se unidades
imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento
funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu
527
funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu
uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma
das referidas unidades”
• Se há matrícula própria, tratar-se-ia de propriedade?
• Requisitos para matrícula própria:
▫ Isolamento funcional
▫ Acesso independente
Direito real de laje
“Art. 1.510-A. (...) § 4º O titular do direito real de
laje responderá pelos encargos e tributos que
528
laje responderá pelos encargos e tributos que
incidirem sobre a sua unidade”
• Decorrência lógica de ser o proprietário ou
superficiário
Direito real de laje
“Art. 1.510-A. (...) § 5º As unidades autônomas
constituídas em matrícula própria poderão ser
alienadas e gravadas livremente por seus titulares,
529
alienadas e gravadas livremente por seus titulares,
não podendo o adquirente instituir sobrelevações
sucessivas, observadas as posturas previstas em
legislação local”
• Vedação de “laje sobre laje”, a menos que permitida
em lei local inconstitucionalidade por violação da
função social da propriedade?
Direito real de laje
“Art. 1.510-A. (...) § 6º A instituição do direito real
de laje não implica atribuição de fração ideal de
530
de laje não implica atribuição de fração ideal de
terreno ao beneficiário ou participação
proporcional em áreas já edificadas”
• Como não há propriedade comum, não há
também fração ideal
Direito real de laje
“Art. 1.510-A. (...) § 7º O disposto neste artigo não se
aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações,
531
de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma
de unidades isoladas entre si, destinadas a fins
residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e
da legislação específica de condomínios”
• Laje ≠ Condomínio edilício
Direito real de laje
“Art. 1.510-A. (...) § 8º Os Municípios e o Distrito
Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e
532
Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e
urbanísticas associadas ao direito real de laje”
• Plano diretor e legislação municipal podem
tratar do assunto
Direito real de laje
• Problemas:
▫ Não há previsão de direito de preferência
533
▫ Não há previsão de direito de preferência
▫ Objeto do direito real de laje está abarcado em
direito real preexistente superfície
▫ Abertura de matrícula e a dispensa de atribuição
de fração ideal apenas para o direito de laje e não
para superfície em geral

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  • 1. “Prefiro cair do céu a cair de um prédio de dois andares”andares” MACHADO DE ASSIS
  • 2. Recapitulando • Administração do condomínio edilício: ▫ Síndico ▫ Assembleia geral ordinária▫ Assembleia geral ordinária Aprova orçamento Aprova contribuição dos condôminos Aprova prestação de contas Elege síndico Altera regimento interno ▫ Assembleia geral extraordinária Temas relevantes ou urgentes
  • 3. Direito Civil IV - Direito das CoisasDireito Civil IV - Direito das Coisas Condomínio edilício (cont.)
  • 4. Administração do condomínio edilício “Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 450 I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos” • Realização de obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos • Realização de obras úteis: maioria dos condôminos
  • 5. Administração do condomínio edilício “Art. 1.341. (...) § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em 451 § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum”
  • 6. Administração do condomínio edilício “Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços 452 aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns” • Aumentar partes comuns: 2/3 dos condôminos • Aumentar partes próprias/comuns prejudicando utilização de parte comum: proibido
  • 7. Administração do condomínio edilício “Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter 453 no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos” • Construção de novo pavimento ou edifício: unanimidade
  • 8. Administração do condomínio edilício “Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos 454 convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais” • Primeira convocação: deliberações normais tomadas por maioria dos votos de presentes que correspondam a metade das frações ideais
  • 9. Administração do condomínio edilício “Art. 1.352. (...) Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo 455 partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio” • Proporção entre peso do voto e fração ideal • Convenção pode estipular que todos os condôminos têm direitos iguais nos votos
  • 10. Administração do condomínio edilício “Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos 456 poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial” • Segunda convocação: não se atingiu a quantidade de condôminos da primeira convocação
  • 11. Administração do condomínio edilício “Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião” 457 reunião” • Devem ser usados meios idôneos e amplos de informação e publicidade • Desrespeito ao dever de informação gera nulidade absoluta do ato
  • 12. Administração do condomínio edilício “Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela 458 assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico” • Conselho fiscal é facultativo • Decisões do conselho devem ser submetidas à assembleia
  • 13. Extinção do condomínio edilício • Situações de extinção do condomínio edilício são 459 • Situações de extinção do condomínio edilício são muito raras na prática • Condomínio edilício tende a ser perpétuo
  • 14. Extinção do condomínio edilício “Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a 460 condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais” • Maioria simples dos condôminos pode decidir reconstruir ou vender a edificação total ou consideravelmente destruída
  • 15. Extinção do condomínio edilício “Art. 1.357. (...) § 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das 461 poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial” • Condômino que não quiser arcar com as despesas pode alienar sua parte
  • 16. Extinção do condomínio edilício “Art. 1.357. (...) § 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, 462 será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias” • Preferência do condômino ao estranho • Prédio está ameaçado de ruína ou total ou parcialmente destruído, logo o que resta é a área comum do solo e materiais rateio deve ser proporcional às frações ideais
  • 17. Extinção do condomínio edilício “Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a 463 “Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente” • Proporção no valor das unidades imobiliárias
  • 18. Direito Civil IV – Direito das CoisasDireito Civil IV – Direito das Coisas Direitos reais sobre coisa alheia
  • 19. Introdução • Situações em que há divisão dos atributos relativos à propriedade 465 relativos à propriedade ▫ Atributo de usar e/ou fruir a coisa é transmitido a outrem, em maior ou menor intensidade • Titular do domínio não concentra em si todos os atributos da propriedade
  • 20. Introdução 466 • Propriedade plena: ius in re propria • Direitos reais sobre coisa alheia (de fruição): ius in re aliena
  • 21. Introdução • CLÓVIS BEVILÁQUA três regramentos fundamentais dos direitos de fruição: 467 ▫ Sobre imóveis constituem-se e transmitem-se entre vivos, por escritura pública e registro imobiliário ▫ Aderem ao imóvel nas mutações da propriedade ▫ Sobre móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem pela tradição
  • 22. Introdução • Direitos reais sobre coisa alheia: ▫ Enfiteuse ▫ Superfície 468 ▫ Superfície ▫ Laje ▫ Servidões ▫ Usufruto ▫ Uso ▫ Habitação ▫ Concessão de uso especial para fins de moradia ▫ Concessão de direito real de uso
  • 23. Direito Civil IV – Direito das CoisasDireito Civil IV – Direito das Coisas Enfiteuse
  • 24. Enfiteuse • Emphúteusis (grego) = enxerto, implantação 470 • Emphúteusis (grego) = enxerto, implantação • Origem: Grécia, século V a.C. • Alvará (10 de abril de 1821): Sesmarias do Brasil Colonial foram transformadas em enfiteuses
  • 25. Enfiteuse “Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as 471 enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, (...) e leis posteriores” • Ultratividade da lei proteção do direito adquirido e ato jurídico perfeito • Instituto ainda existe
  • 26. Enfiteuse Código Civil de 1916, “Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a 472 outro o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável” • Partes: ▫ Proprietário ou senhorio ▫ Enfiteuta ou foreiro • Instituição por ato inter vivos ou testamento
  • 27. Enfiteuse Código Civil de 1916, “Art. 680. Só podem ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou 473 terrenos que se destinem a edificação” • Finalidade do instituto: incentivar a ocupação de terras não utilizadas, evitando invasões ou improdutividade ▫ Finalidade explica desinteresse atual pelo instituto
  • 28. Enfiteuse Código Civil de 1916, “Art. 679. O contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo 474 limitado considera-se arrendamento, e com tal se rege” • Enfiteuse é perpétua e se transmite aos herdeiros de ambas as partes • Enfiteuse por período limitado = locação
  • 29. Enfiteuse Código Civil de 1916, “Art. 682. É obrigado o 475 enfiteuta a satisfazer os impostos e os ônus reais que gravarem o imóvel” • Enfiteuta é responsável por impostos e ônus reais sobre o imóvel
  • 30. Enfiteuse Código Civil de 1916, “Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça 476 sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem trinta dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições” • Senhorio tem direito de preferência para resgatar a enfiteuse
  • 31. Enfiteuse Código Civil de 1916, “Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em 477 o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro” • Enfiteuta em direito de preferência para adquirir a propriedade do senhorio
  • 32. Enfiteuse Código Civil de 1916, “Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou doação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, 478 pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de dois e meio por cento sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento” • Uma das principais características da enfiteuse: pagamento do laudêmio a cada alienação do domínio útil
  • 33. Enfiteuse • Instituto é o mais amplo dos direitos reais após a propriedade: ▫ Proprietário entrega a outrem todos os direitos 479 ▫ Proprietário entrega a outrem todos os direitos sobre a coisa ▫ Enfiteuta tem o domínio útil da coisa mediante pagamento eterno de uma pensão ou foro ao senhorio Domínio útil: direito de posse, uso, gozo e alienação ou transmissão por herança
  • 34. Enfiteuse Código Civil de 1916, “Art. 694. A sub-enfiteuse está sujeita às mesmas disposições que a enfiteuse. A dos terrenos de marinha e acrescidos será regulada em 480 terrenos de marinha e acrescidos será regulada em lei especial” • Possibilidade de sub-enfiteuse • Segunda parte foi repetida no Código Civil de 2002: “Art. 2.038. (...) § 2º A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial”
  • 35. Enfiteuse “Art. 2.038. (...) § 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso: I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas 481 I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações; II - constituir subenfiteuse” • Valor de construções ou plantações não pode constituir base para cobrança de laudêmio • Subenfiteuses não podem mais ser constituídas
  • 36. Enfiteuse PL nº 699/2011, “Art. 2.038. (...) § 3º. Fica definido o prazo peremptório de dez anos para a regularização das enfiteuses existentes e pagamento dos foros em atraso, 482 enfiteuses existentes e pagamento dos foros em atraso, junto à repartição pública competente. Decorrido esse período, todas as enfiteuses que se encontrarem regularmente inscritas e em dia com suas obrigações, serão declaradas extintas, tornando-se propriedade plena privada. As demais, reverterão de pleno direito para o patrimônio da União” • Proposta para extinção total do instituto
  • 37. Enfiteuse Linhares - Lei Complementar nº 19/2012, “Art. 1º Fica autorizado o resgate da enfiteuse aos enfiteutas interessados na aquisição do domínio pleno dos imóveis foreiros do 483 na aquisição do domínio pleno dos imóveis foreiros do Município de Linhares, extinguindo-se assim o aforamento. Parágrafo Único. O resgate do aforamento, uma vez requerido, somente será negado se provado o interesse do Município em recobrar o domínio útil do imóvel, mediante exercício do direito de preferência, em prazo não superior a 01 (um) ano, da data do requerimento” • Município de Linhares é senhorio de várias enfiteuses
  • 38. Enfiteuse Linhares - Lei Complementar nº 19/2012, “Art. 2º Todos os aforamentos poderão ser resgatados mediante pagamento, pelo foreiro, de um laudêmio, que será de 1,5% (um e meio por 484 pelo foreiro, de um laudêmio, que será de 1,5% (um e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena e de 10 (dez) foros anuais. (...) Art. 5º Preenchidos os requisitos legais será expedida em favor do foreiro a competente certidão de remição de foro, que deverá ser averbada à margem da matrícula do imóvel no Cartório de Registro Geral de Imóveis de Linhares” • Procedimento local para extinção das enfiteuses em Linhares
  • 39. Direito Civil IV – Direito das CoisasDireito Civil IV – Direito das Coisas Superfície
  • 40. Conceito • Código Civil: art. 1.369 a 1.377 486 • Estatuto da Cidade: art. 21 a 24 • Código Civil de 1916 não regulava o instituto porque a doutrina entendia ser desnecessário ▫ Superfície substituiu a enfiteuse
  • 41. Conceito • Vantagens da superfície frente à enfiteuse: 487 • Vantagens da superfície frente à enfiteuse: ▫ Superfície pode ser gratuita ▫ Superfície pode ser temporária ▫ Superfície não exige pagamento de laudêmio • Porém, superfície não teve a utilização esperada
  • 42. Conceito • FLÁVIO TARTUCE: “instituto real pelo qual o 488 • FLÁVIO TARTUCE: “instituto real pelo qual o proprietário concede a outrem, por tempo determinado ou indeterminado, gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu terreno”
  • 43. Conceito “Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública 489 tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis” • Sempre recai sobre bens imóveis • Escritura pública para imóveis com valor superior a trinta salários mínimos • Parte da doutrina aceita a constituição por testamento
  • 44. Conceito Superfície Locação Engloba o uso e gozo da Engloba o uso e gozo da 490 Engloba o uso e gozo da coisa Engloba o uso e gozo da coisa Compreende construções e plantações Em regra, não compreende construções e plantações Direito real com efeitos específicos após o registro no CRI Contrato com eficácia obrigacional Pode ser gratuito Necessariamente oneroso
  • 45. Conceito • Direito de superfície é o mais amplo dos direitos reais sobre coisa alheia em vigor 491 reais sobre coisa alheia em vigor • Dois sujeitos: ▫ Proprietário ou fundieiro, que cede o uso do bem ▫ Superficiário, que recebe a coisa para realização de construções e plantações
  • 46. Conceito • RICARDO PEREIRA LIMA: “Direito real autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer e manter a construção ou plantação sobre ou sob terreno 492 construção ou plantação sobre ou sob terreno alheio” • RODRIGO MAZZEI: “Direito real complexo e autônomo, de ter temporariamente construção e/ou plantação em imóvel alheio, conferindo ao titular os poderes de uso, gozo e disposição sobre os implantes”
  • 47. Conceito IV Jornada de Direito Civil - Enunciado 321: “Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam 493 vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um de seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel” • Ambas as partes têm atribuições do domínio, com limitações pelos direitos da outra parte
  • 48. Conceito 494 • Regras do Estatuto da Cidade foram revogadas pelo Código Civil?
  • 49. Conceito I Jornada de Direito Civil - Enunciado 93: “As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de 495 superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano” • Entendimento majoritário da doutrina
  • 50. Conceito “Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for 496 rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial” • Consequência: superfície instituída em imóveis urbanos por pessoa jurídica de direito público deve ser regida pelo Estatuto da Cidade
  • 51. Conceito Código Civil Estatuto da Cidade Imóvel urbano ou rural Imóvel urbano Exploração restrita: Exploração ampla: qualquer utilização de acordo com a 497 Exploração restrita: construções e plantações utilização de acordo com a política urbana Em regra, não há autorização para utilização do subsolo e do espaço aéreo Em regra, é possível utilizar o subsolo ou o espaço aéreo Cessão somente por prazo determinado Cessão por prazo determinado ou indeterminado
  • 52. Regras fundamentais “Art. 1.369. (...) Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão” 498 for inerente ao objeto da concessão” Estatuto da Cidade, “Art. 21. (...) § 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística”
  • 53. Regras fundamentais • Subsolo: ▫ Não pode haver recursos minerais propriedade da União 499 da União ▫ Utilização do espaço deve ser fundamental ao empreendimento • Espaço aéreo: ▫ Aplicação prática: impedir edificações em imóvel contíguo
  • 54. Regras fundamentais VI Jornada de Direito Civil - Enunciado 568: “O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida 500 o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística” • Doutrina entendeu que o art. 1.369, § único, é norma de ordem privada • Direito de sobrelevação = “direito de laje” ▫ Problema: MP nº 759/2016 incluiu o artigo 1.510-A, sobre laje, no Código Civil
  • 55. Regras fundamentais III Jornada de Direito Civil - Enunciado 249: “A propriedade superficiária pode ser 501 autonomamente objeto de direitos reais de gozo e garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1.474” • Superfície pode ser hipotecada
  • 56. Regras fundamentais 502 • Polêmica parte da doutrina entende que a superfície pode ser usucapida: ▫ Superfície previamente instituída ▫ Superfície não instituída
  • 57. Regras fundamentais III Jornada de Direito Civil -Enunciado 250: “Admite- se a constituição do direito de superfície por cisão” 503 • Proprietário aliena por superfície plantação ou construção já existente no terreno • Duas modalidades de cisão: ▫ Ordinária = não há obrigações de melhoramento no implante ▫ Qualificada = dever de fazer melhoramentos no implante
  • 58. Regras fundamentais “Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, 504 partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente” • Remuneração = solarium ou cânon superficiário • Mesmo em parcelas, deve-se indicar o preço global ou, não sendo possível, estimativo
  • 59. Regras fundamentais “Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel” 505 Estatuto da Cidade, “Art. 21. (...) § 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo”
  • 60. Regras fundamentais I Jornada de Direito Civil - Enunciado 94: “As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e 506 contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície” • Doutrina atenua a regra do Código Civil, entendendo que o art. 1.371 é de ordem privada
  • 61. Regras fundamentais “Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do 507 transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros” • Instituto não é personalíssimo, ao contrário do usufruto
  • 62. Regras fundamentais “Art. 1.372. (...) Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, 508 estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência” • Enfiteuse previa o pagamento do laudêmio • Proibição não consta no Estatuto da Cidade ▫ Doutrina entende que não se pode cobrar
  • 63. Regras fundamentais “Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário 509 tem direito de preferência, em igualdade de condições” • Preempção legal do proprietário e do superficiário • Lacuna legal Qual a consequência em caso de desrespeito do direito de preferência?
  • 64. Regras fundamentais • Três correntes: ▫ Preterido só pode pleitear perdas e danos Analogia com preferência da compra e venda 510 Analogia com preferência da compra e venda SILVIO VENOSA, PABLO STOLZE ▫ Alienação mediante depósito ou perdas e danos Analogia com Lei de Locação MARIA HELENA DINIZ, MARCO AURÉLIO BEZERRA ▫ Ação de adjudicação em 180 dias Analogia com condomínio de coisa indivisível CHAVES & ROSENVALD, FLÁVIO TARTUCE
  • 65. Regras fundamentais V Jornada de Direito Civil - Enunciado 510: “Ao superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para exercer o direito de preferência 511 proprietário para exercer o direito de preferência previsto no art. 1.373 do CC é assegurado o direito de, no prazo de seis meses, contado do registro da alienação, adjudicar para si o bem mediante depósito do preço” • Doutrina tende a seguir a terceira corrente
  • 66. Extinção “Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida” 512 destinação diversa daquela para que foi concedida” • Primeira hipótese de extinção é implícita vencimento do prazo estipulado ▫ Não há necessidade de notificação ao superficiário • Segunda hipótese de extinção: destinação diversa ▫ Inadimplemento do negócio superficiário
  • 67. Extinção Estatuto da Cidade, “Art. 23. Extingue-se o direito de superfície: (...) 513 de superfície: (...) II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário” • Dispositivo mais genérico que o Código Civil ▫ PL nº 699/2011 visa introduzir regra semelhante
  • 68. Extinção • Importante: superfície NÃO é contrato, mas direito real 514 • Doutrina aponta que seria melhor utilizar a expressão “deveres negociais” • Exemplos de inadimplemento: ▫ Desrespeito à proibição de plantação de certa cultura ▫ Não pagamento do solarium
  • 69. Extinção • Terceira hipótese: distrato entre as partes 515 • Quarta hipótese: consolidação, na mesma pessoa, das qualidades de fundieiro e superficiário • Quinta hipótese: renúncia do superficiário (resilição unilateral)
  • 70. Extinção • Sexta hipótese: perecimento do terreno gravado 516 • Sexta hipótese: perecimento do terreno gravado • Sétima hipótese: falecimento, sem herdeiros, do superficiário
  • 71. Extinção “Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao 517 indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um” • Oitava hipótese: desapropriação do terreno sobre o qual foi instituída a superfície
  • 72. Extinção IV Jornada de Direito Civil - Enunciado 322: “O momento da desapropriação e as condições da concessão superficiária 518 desapropriação e as condições da concessão superficiária serão considerados para fins da divisão do montante indenizatório (art. 1.376), constituindo-se litisconsórcio passivo necessário simples entre proprietário e superficiário” • Doutrina esclarece como deve ser a divisão da indenização ▫ Variáveis: valor real do terreno, valor pago a título de solarium, plantações e construções realizadas, investimentos, despesas...
  • 73. Extinção “Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de 519 construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário” • Reversão: cessão da suspensão do princípio superficie solo cedit • Uma das grandes vantagens para o fundieiro na instituição da superfície
  • 74. Extinção Estatuto da Cidade, “Art. 24. (...) § 2º A extinção do direito de superfície será averbada no cartório 520 do direito de superfície será averbada no cartório de registro de imóveis” • Princípio da publicidade registral ▫ Vale também para a superfície prevista no Código Civil
  • 75. Direito Civil IV - Direito das CoisasDireito Civil IV - Direito das Coisas Laje
  • 76. Direito real de laje • Medida Provisória nº 759/2016 ▫ Inclusão do artigo 1.510-A no Código Civil 522 • Oficialização do direito sobre o “puxadinho” ▫ Questão social do crescimento urbano desordenado • Críticas da doutrina: ▫ Falta de cuidado técnico após direitos reais de garantia ▫ Temática já alcançada pelo direito de superfície desnecessidade? ▫ Qual a urgência que justificaria a MP?
  • 77. Direito real de laje “Art. 1.225. São direitos reais: (...) XIII - a laje” 523 • Direito real autônomo: não se trataria nem de propriedade, nem de superfície • VI Jornada de Direito Civil - Enunciado 568: “O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, atendida a legislação urbanística”
  • 78. Direito real de laje “Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de 524 titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo” • PABLO STOLZE: “não se trata de uma ‘propriedade’ sobre a laje, eis que, se de propriedade se tratasse, o direito exercido seria ‘na coisa própria’ e abrangeria o próprio solo” • Crítica: direito pode ser uma “possibilidade”?
  • 79. Direito real de laje “Art. 1.510-A. (...) § 1º O direito real de laje somente se aplica quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a 525 impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos” • Direito real de laje é aplicável apenas residualmente
  • 80. Direito real de laje “Art. 1.510-A. (...) § 2º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como 526 privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário do imóvel original” • Diferença entre laje e condomínio edilício: não há propriedade comum e propriedade exclusiva
  • 81. Direito real de laje “Art. 1.510-A. (...) § 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu 527 funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades” • Se há matrícula própria, tratar-se-ia de propriedade? • Requisitos para matrícula própria: ▫ Isolamento funcional ▫ Acesso independente
  • 82. Direito real de laje “Art. 1.510-A. (...) § 4º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que 528 laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade” • Decorrência lógica de ser o proprietário ou superficiário
  • 83. Direito real de laje “Art. 1.510-A. (...) § 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, 529 alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local” • Vedação de “laje sobre laje”, a menos que permitida em lei local inconstitucionalidade por violação da função social da propriedade?
  • 84. Direito real de laje “Art. 1.510-A. (...) § 6º A instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de 530 de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas” • Como não há propriedade comum, não há também fração ideal
  • 85. Direito real de laje “Art. 1.510-A. (...) § 7º O disposto neste artigo não se aplica às edificações ou aos conjuntos de edificações, 531 de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não, nos termos deste Código Civil e da legislação específica de condomínios” • Laje ≠ Condomínio edilício
  • 86. Direito real de laje “Art. 1.510-A. (...) § 8º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e 532 Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje” • Plano diretor e legislação municipal podem tratar do assunto
  • 87. Direito real de laje • Problemas: ▫ Não há previsão de direito de preferência 533 ▫ Não há previsão de direito de preferência ▫ Objeto do direito real de laje está abarcado em direito real preexistente superfície ▫ Abertura de matrícula e a dispensa de atribuição de fração ideal apenas para o direito de laje e não para superfície em geral