Apresentação sobre Fundos de Investimento Imobiliário em Portugal, realizada na aula de Mediação Imobiliária do Prof. Massimo Forte, na ESAI, em Novembro de 2013

1. Aula de Massimo Forte
20 de Novembro de 2013
Por Gonçalo Nascimento Rodrigues

2. Quem sou eu?
Gonçalo Nascimento Rodrigues
•
Casado com 3 filhos, gestor, consultor, doméstico, SPORTINGUISTA!
•
Licenciado em Gestão de Empresas pela Universidade Católica Portuguesa;
•
Executive Master em Finanças Imobiliárias e Pós-Graduação em Finanças, ambos no ISCTE
Business School;
•
Consultor em Finanças Imobiliárias desde 1998, passou por empresas como a Ernst &
Young, Colliers P&I e RDPE;
•
Encontra-se inscrito na CMVM como Perito Avaliador de Imóveis de Fundos de Investimento
Imobiliário com o nº AVFII/09/046, e na Ordem dos Avaliadores com o nº 350;
•
Sócio-Gerente da empresa OTBX – Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.
•
Gestor e dinamizador de 2 blogs: “Out of the Box” e “As 4ª Feiras da Minha Vida”.

3. Think Out of the Box | BLOG
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• Apresentações
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• Índices Imobiliários
Legislação
Links úteis

4. As 4ª Feiras da Minha Vida
| BLOG

5. Consultor?...
O que é isto de ser Consultor? Mediador? Não… Avaliador?
Não…
Em Finanças Imobiliárias?!
Auxílio à tomada de decisão:
• No investimento;
• No desinvestimento;
• No financiamento;
• Na estruturação do negócio.

6. Estrutura e Serviços
Think.
Act.
research
consulting
Blog
http://out-oftheboxthinking.blogs
pot.com/
Real Estate &
Equity Services
Debt Services
Finance
Newsletter
Procurements Imobiliários

7. Estrutura e Serviços
Equity Services
Debt Services
Análise e avaliação de projectos e
investimentos imobiliários;
Análise e avaliação de carteiras de
Análise de instrumentos de dívida;
Fundos de Investimento Imobiliário;
Non-performing loans reviews;
Dossiers de Investimento;
Refinanciamento de operações
Rentabilização de activos imobiliários;
Angariação e negociação de parcerias;
imobiliárias;
Dossiers de Financiamento e Planos de
Financiamento;
Asset Sale & Leaseback;
Angariação e negociação de
Constituição de veículos de investimento;
financiamentos.
Procurements Imobiliários.

8. Fundos de Investimento
Imobiliário

9. O que são?
Património autónomo pertencente
pessoas singulares ou colectivas;
a
uma
pluralidade
de
Instrumento de poupança colectiva;
Responsabilidade limitada ao património, não extensível aos
participantes;
Obrigatoriamente geridos por entidade terceira, independente
– Sociedade Gestora.

10. Como funcionam?
Circuito Fundo de Investimento Imobiliário
Compra Unidades de
Participação de um Fundo
Investidor
Incorpora ou distribui as rendas
e a valorização ou
desvalorização dos imóveis
gerando ganhos ou perdas para
o investidor
Fundo
Fundo
Com o dinheiro do
investidor compra imóveis
Pagam rendas ao
Fundo
Imóveis
São arrendados a inquilinos*
Inquilinos

11. Tipologia de Fundos
A tipologia dos Fundos Imobiliários pode variar, consoante:
• Variabilidade do capital;
• Forma de remuneração dos participantes;
• Distribuição das unidades de participação.

12. Tipologia de Fundos
Quanto ao capital
Variabilidade do Capital
Aberto
Fechado
Subscrição Pública
Misto
Subscrição Particular
Nº de participantes >5
não sendo apenas
institucionais
Nº de participantes <5
ou>5 exclusivamente
investidores institucionais

13. Tipologia de Fundos
Quanto às unidades de participação e
remuneração das mesmas
Fundo de Investimento Imobiliário Aberto
Fundo de Investimento Imobiliário Fechado
Fundo de Investimento Imobiliário Misto
Constituídos por unidades de participaçãp (UP’s) em número variável, ou seja, o número de
unidades de participação varia de acordo com a procura do mercado. Uma subscrição resulta
num aumento das UP’s e um resgate traduz-se numa eliminação das UP’s correspondentes.
Constituídos por UP’s em número fixo, estabelecido no momento da emissão podendo,
eventualmente, ser aumentado, em condições pré-definidas no regulamento de gestão. O
investimento ou desinvestimento num Fundo Fechado faz-se através da compra ou venda de
UP’s.
Constituídos por duas categorias de unidades de participação, sendo uma em número fixo e outra
em número variável.
Fundos de Rendimento
Distribuem os rendimentos gerados aos Participantes, de forma
periódica.
Formas de Remuneração
Fundos Capitalização
Reinvestem automaticamente os rendimentos gerados pelas
respectivas carteiras, não distribuindo rendimentos.

14. Composição das Carteiras
Limites à
Composição da Carteira
Fundos Fechados
Fundos
de Subscrição
Abertos
Pública
Fundos Fechados de
Subscrição Particular com nº
>5 Participantes não sendo
exclusivamente Investidores
Institucionais
Fundos Fechados de
Subscrição Particular com
nº <5 Participantes ou nº
>5 sendo todos eles
Investidores Institucionais
Fundos Mistos
Investimento
mínimo em
Imóveis
75%
75%
75%
75%
75%
Investimento
máximo em
Projetos de
Construção
25%
50%
60% em caso de
Reabilitação
-
-
25%
Investimento
máximo num só
Imóvel
20%
25%
-
-
20%
20%
20%
-
-
20%
25%
25%
-
-
25%
25%
25%
25%
25%
25%
-
Não é
permitido
endividamento
Exposição
máxima de
arrendamento a
um só grupo
económico
Investimento
máximo em
Sociedades
Imobiliárias
Investimento
máximo em Ups
de outros FIIs
Endividamento
máximo
25%
33%
33%

15. A Sociedade Gestora
Operações permitidas à Sociedade Gestora Fundos Imobiliários
Aquisição de imóveis para arrendamento ou destinados a outras
formas de exploração onerosa
Aquisição de imóveis para revenda
Aquisição de outros direitos sobre imóveis, nos termos previstos
em regulamento da CMVM, tendo em vista a respetiva exploração
económica
Fundos Imobiliários
destinados a outras
os termos previstos
respetiva exploração
Operações vedadas à Sociedade Gestora Fundos Imobiliários
Onerar por qualquer forma os seus valores, excepto para obtenção
de financiamento, dentro dos limites estabelecidos no RJFII
Conceder crédito, incluindo a prestação de garantias
Efetuar promessas de venda de imóveis que ainda não estejam na
titularidade do fundo de investimento

16. Fundos Sectoriais
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Florestal (FEIIF);
Fundo de Investimento Imobiliário em Reabilitação Urbana
(FIIRU);
Fundo de Investimento
Habitacional (FIIAH);
Imobiliário
para
Arrendamento

17. Fiscalidade
Perda gradual dos benefícios fiscais;
Apenas Fundos Imobiliários Abertos mantêm 50% de isenção em
sede de IMI e IMT (OE 2014);
Fundos sectoriais têm igualmente alguns benefícios fiscais

18. Alguns números do mercado
35 Gestoras em
actividade
Número de
Sociedades
Gestoras estável
desde 2007
Interfundos,
Fundger e ESAF,
as 3 maiores

19. Alguns números do mercado
253 fundos em
actividade
Crescimento
exponencial no nº
de fundos entre
2005 e 2009
Fim dos benefícios
fiscais travou a
subida

20. Alguns números do mercado
€ 11,5 mil milhões
actualmente sob
gestão
Crescimento de
4,9% nos
montantes geridos,
entre 2005 e 2013
Maior crescimento
nos fundos
fechados
Fonte: APFIPP

21. Alguns números do mercado
€ 14,4 mil milhões
de activos em
carteira
Fundos fechados
representam 65%
dos activos em
carteira no
mercado
Fonte: APFIPP

22. Alguns números do mercado
Habitação com
peso reduzido na
carteira dos fundos
Fonte: CMVM

23. Crédito Imobiliário e
Mal-Parado em Portugal

24. Crédito Habitação
CH concedido na
ordem dos € 107
mil milhões
Subida de 60%
entre 2005 e 2011
Ligeira
desalavancagem
desde 2011
Fonte: Banco de Portugal

25. Crédito Actividades Imobiliárias
Crédito concedido
a actividades
imobiliárias na
ordem dos 35 mil
milhões
À semelhança do
CH, subida desde
2005
Fonte: Banco de Portugal
Descida ocorre
mais cedo, a partir
de 2009 (-29%)

26. Crédito Mal-Parado
Mal-parado totaliza
já quase € 9 mil
milhões
Muito elevado na
construção
Na promoção em
igual valor que CH
(mas este
representa 10
vezes mais…)
Fonte: Banco de Portugal

27. Fundos de Arrendamento
Habitacional

28. Algumas Características
Constituídos com um mínimo de € 10 Milhões de capital
Um mínimo de 75% da carteira tem de ser constituída por
imóveis residenciais destinados ao arrendamento de habitação
permanente
São obrigatoriamente,
Particular ou Pública
Fundos
Fechados
de
Subscrição
O arrendatário, antigo mutuário de CH, mantém opção de
recompra do imóvel até 31 de Dezembro de 2020

29. Benefícios Fiscais
Isenção de IRC
Isenção de IMT e IMI para todos os imóveis destinados ao
arrendamento de habitação permanente
Isenção de IMI
Isenção de Imposto de Selo, quando a venda do imóvel
configura uma conversão do direito de propriedade em
arrendamento
Isenção de taxas de supervisão (pagas à CMVM, pelo Fundo)

30. Alguns números do mercado
Duplicação dos
activos sob gestão
em menos de 1
anos
€ 1,2 mil milhões
sob gestão
Activos sob Gestão (€'000)
1.400.000
1.209.311
1.200.000
1.000.000
800.000
590.022
600.000
321.763
400.000
159.805
170.387
2009
2010
200.000
0
Fonte: APFIPP
2011
2012
2013

31. Alguns números do mercado
11 FIIAH’s constituídos, 10 com imóveis em carteira;
Arrendamento Mais e Montepio II e III constituídos em
Setembro.
Fundo
SGFII
Nº Imóveis
Arrendados
%
Arrendamento Mais
Norfin
BANIF Renda Habitação
Banif Gestão de Ativos
580
139
24,0%
CA Arrendamento Habitacional
Square Asset Management
439
234
53,3%
Caixa Imobiliário
Fundger
276
46
16,7%
ES Arrendamento
ESAF
61
49
80,3%
Caixa Arrendamento
Fundger
934
499
53,4%
Montepio Arrendamento
Finivalor
520
166
31,9%
Montepio Arrendamento II
Finivalor
826
0,0%
Montepio Arrendamento III
Finivalor
604
0,0%
Popular Arrendamento
Popular Gestão de Ativos
325
5
1,5%
4.632
1.138
24,6%
Fonte: CMVM
67
0,0%

32. Alguns números do mercado
Baixa % de imóveis arrendados;
Renda média por imóvel, também baixa.
Fundo
BANIF Renda Habitação
Rendas
Recebidas
Nº Imóveis
Arrendados
Renda p/
Imóvel
Área
Renda p/ m2
83.642
614
134
33.452
52,0
0,2
1.098.140
314
165
29.673
554,6
3,1
Caixa Imobiliário
196.751
275
63
7.198
260,3
2,3
ES Arrendamento
385.268
55
47
9.868
683,1
3,3
3.143.670
695
532
81.090
492,4
3,2
Montepio Arrendamento
39.429
489
34
3.576
96,6
0,9
Popular Arrendamento
8.629
185
5
690
143,8
1,0
4.955.529
2.627
980
165.547
421,4
2,49
CA Arrendamento Habitacional
Caixa Arrendamento
Fonte: CMVM, 31/12/12

33. Os números não jogam…
Carteiras no mercado têm imóveis valorizados a uma média de
€ 260.000, e com rendas médias de € 420 /mês
Yield implícita de … 1,9%!
Taxa de arrendamento na ordem dos 30%

34. Realidade…
Na realidade, FIIAH’s foram legislados com o objectivo de
ajudar a Banca em lidar com imóveis provenientes do crédito
mal-parado
A Banca tem
posteriormente
Empresarial
colocado muitos activos
geridos por sociedades
Estratégia Off-Balance Sheet
nestes veículos,
do seu Grupo

35. Oportunidade?
Enquadramento fiscal destes veículos potencia o investimento
institucional em habitação
Poderá permitir criar pools de investidores e/ou promotores
No entanto, esta oportunidade só se tornará realidade no
momento em que os detentores de activos entenderem que só
com uma acentuada desvalorização, será possível gerar mais
liquidez no mercado e adequar o produto à rentabilidade
exigida pelos investidores
Investidores, hoje mais oportunísticos, menos core

36. Obrigado.
Financial Capabilities. Real Estate Expertise
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www.outofthebox.com.pt