"Plano Diretor Estratégico e Novo Zoneamento em São Paulo" Módulo 1 - Habitação coletiva como desenho de cidade Disciplina 2: Projeto para a Habitação associada à valorização do Espaço Público.

1. PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO E NOVO ZONEAMENTO EM SÃO PAULO
CURSO PÓS GRADUAÇÃO EM HABITAÇÃO E CIDADE | ESCOLA DA CIDADE
Daniel Todtmann Montandon
São Paulo| 19 de abril de 2017

2. 1. CONTEXTO

3. A DESIGUALDADE SOCIO ESPACIAL É MARCANTE NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

4. A PREVALÊNCIA DO AUTOMÓVEL PARTICULAR GEROU UMA CIDADE INSUSTENTÁVEL E CAÓTICA

5. OCUPAÇÃO DAS ÁREAS DE MANANCIAIS COMO DECORRÊNCIA DA AUSÊNCIA DE POLÍTICAS HABITACIONAIS

6. Fonte: Seade, 2014
1980
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
-50.000
1990 2000 2010 2020 2030 2040
2050
1970-1980 3,67% aa
1980-1991 1,15% aa
1991-2000 0,91% aa
2000-2010 0,76% aa
2010-2020 0,54% aa
2020-2030 0,32% aa
2030-2040 0,08% aa
2040-2050 -0,11% aa
SMDU/PMSP, 2016
TENDÊNCIA DE REDUÇÃO DO CRESCIMENTO VEGETATIVO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

7. TENDÊNCIA DE ESVAZIAMENTO POPULACIONAL DAS ÁREAS CENTRAIS

8. TENDÊNCIA DE ENVELHECIMENTO DA POPULAÇÃO

9. CONCENTRAÇÃO DE EMPREGOS NO CENTRO EXPANDIDO

10. ESPRAIAMENTO DA URBANIZAÇÃO INFORMAL E PRECÁRIA

11. CAMPINAS
Pop: 1,1 milhão
PIB: R$ 36,7 bilhões
JUNDIAÍ
Pop: 0,4 milhão
PIB: R$ 15,1 bilhões
SÃO JOSÉ DOS
CAMPOS
Pop: 0,7 milhão
PIB: R$ 24,1 bilhões
SÃO PAULO
Pop: 11,8 milhão
PIB: R$ 389 bilhões
SANTOS
Pop: 0,4 milhão
PIB: R$ 27,6 bilhões
SOROCABA
Pop: 0,6 milhão
PIB: R$ 16,1 bilhão
MACROMÉTROPOLE
PAULISTA:
4 Regiões
Metropolitanas
173 Cidades
50% da área
urbanizada do ESP
73.3% da população do
ESP
83.4% do PIB do ESP
27.6% do PIB do Brasil
(2010)
PIRACICABA
Pop: 0,4 milhão
PIB: R$ 9,6 bilhão
DIMENSÃO METROPOLITANA

12. 2. ESTRATÉGIA GLOBAL DO PDE

16. 3. ESTRATÉGIAS DE ORDENAMENTO TERRITORIAL:
DISCIPLINA DE PARCELAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

17. OBJETIVOS E ESTRATÉGIAS
GARANTIR
MORADIA DIGNA
MELHORAR A
MOBILIDADE
ORIENTAR O
CRESCIMENTO
QUALIFICAR A VIDA
NOS BAIRROS
PROMOVER O
DESENVOLVIMENTO
ECONÔMICO
INCORPORAR A
AGENDA AMBIENTAL
PRESERVAR O
PATRIMÔNIO
CULTURAL

18. MANUTENÇÃO DA POLÍTICA HABITACIONAL PROPOSTA PELO PLANO
DIRETOR ESTRATÉGICO E DETALHAMENTO DE SUAS DIRETRIZES,
COMO O AUMENTO DA RESERVA DE ÁREA PARA PRODUÇÃO DE
MORADIA DE INTERESSE SOCIAL EM ÁREAS CENTRAIS.
GARANTIR MORADIA DIGNA PARA QUEM PRECISA

19. GARANTIR MORADIA DIGNA PARA QUEM PRECISA
Áreas caracterizadas pela
presença de favelas e
loteamentos irregulares,
habitadas predominantemente
por população de baixa renda.
Áreas caracterizadas por glebas
ou lotes não edificados ou
subutilizados, adequados à
urbanização.
Áreas com ocorrência de imóveis
ociosos, subutilizados, não
utilizados, encortiçados ou
deteriorados em regiões dotadas
de serviços, equipamentos e
infraestrutura.
Áreas caracterizadas por glebas
ou lotes não edificados e
adequados à urbanização e
edificação situadas nas Áreas de
Proteção aos Mananciais,
Lotes ou conjuntos de lotes,
preferencialmente vazios ou
subutilizados, situados em áreas
dotadas de serviços,
equipamentos e infraestruturas
urbanas.

20. GARANTIR MORADIA DIGNA PARA QUEM PRECISA
Tipo de ZEIS Definição
Área mínima de
lote (m²) (1)
CA máximo
% de destinação área construída
HIS 1 HIS 2 HMP R ou NR
ZEIS 1 (2)
áreas ocupadas por favelas,
loteamentos loteamentos
irregulares e empreendimentos
habitacionais de interesse social
> 1.000 2,5 (3)
min. 60% perm. máx. 20%
ZEIS 2
lotes e glebas vazios ou
subutilizados
> 1.000 4 min. 60% perm. máx. 20%
ZEIS 3
imóveis subutilizados,
encortiçados, em áreas com boa
infraestrutura
> 500 4 min. 60% perm. máx. 20%
ZEIS 4
vazios em área de proteção de
mananciais
> 1.000 2 min. 60% perm. máx. 20%
ZEIS 5
vazios em áreas com boa
infraestrutura
> 1.000 4 min. 40% perm. máx. 40%
(1)
Ver regra de enquadramento nas disposições de ZEIS.
(2)
Implementação dependente de plano de urbanização.
(3)
CA máximo pode ser majorado por CAHEIS.

23. REGRAS ESPECIAIS PARA PRODUÇÃO DE HIS, HMP, EHIS, EHMP, EZEIS
PDE | Lei 16.050/14
Art. 60. Nas zonas em que são permitidos empreendimentos habitacionais EZEIS, EHIS, EHMP, HIS e
HMP deverá ser observado:
I - o coeficiente de aproveitamento máximo:
a) em ZEIS, conforme definido no Quadro 3 anexo à presente lei;
b) nas demais zonas de uso, conforme os máximos definidos nos Quadros 2 e 2A desta
lei ou nas leis de operação urbana consorciada;
II - o gabarito máximo definido nos Quadros 2 e 2A desta lei ou das leis de operação urbana
consorciada, excetuadas todas as categorias de ZEIS;
III - as demais normas, índices e parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo
estabelecidos em decreto específico para EZEIS, EHIS, EHMP, HIS e HMP.
Decreto 57.377/16
Estabelece disciplina específica de parcelamento, uso e ocupação do solo, bem como normas
edilícias para Habitação de Interesse Social, Habitação de Mercado Popular, além de
Empreendimento de Habitação de Interesse Social, Empreendimento de Habitação de Mercado
Popular e Empreendimento em Zona Especial de Interesse Social, nos termos das Leis nº 16.050, de
31 de julho de 2014 - PDE, e nº 16.402, de 22 de março de 2016 - LPUOS.

24. REGRAS ESPECIAIS PARA ZEIS 3 | Lei 16.050/14
Art. 52. Nas ZEIS 3 que contenham um conjunto de imóveis ou de quadras deverá ser elaborado um projeto
de intervenção contendo, de acordo com as características e dimensão da área, os seguintes elementos:
I - análise sobre o contexto da área, incluindo aspectos físico ambientais, urbanísticos, fundiários,
socioeconômicos e demográficos, entre outros;
II - cadastramento dos moradores da área, quando ocupada, a ser realizado pela Secretaria Municipal de
Habitação, validado pelos membros do Conselho Gestor da respectiva ZEIS;
III - projeto com proposta para o parcelamento ou remembramento de lotes e plano de massas associado a
quadro de áreas construídas por uso;
IV - previsão de áreas verdes, equipamentos sociais e usos complementares ao habitacional, a depender das
características da intervenção;
V - dimensionamento físico e financeiro das intervenções propostas e das fontes de recursos necessários para
a execução da intervenção;
VI - formas de participação dos moradores da área, quando ocupada, e dos futuros beneficiários quando
previamente organizados, na implementação da intervenção;
VII - plano de ação social e de pós-ocupação;
VIII - soluções para a regularização fundiária, de forma a garantir a segurança de posse dos imóveis para os
moradores.
§ 1º O projeto de intervenção, no caso das ZEIS 3, poderá ser elaborado como uma Área de Estruturação Local
ou Área de Intervenção Urbana - AIU e poderá utilizar o Reordenamento Urbanístico Integrado, previstos no
arts. 134, 145 e seguintes desta lei.
§ 2º Nas ZEIS 3, em caso de demolição de edificação usada como cortiço, as moradias produzidas no terreno
deverão ser destinadas prioritariamente à população moradora no antigo imóvel.
§ 3º Nas ZEIS 3, no caso de reforma de edificação existente para a produção de EHIS, serão admitidas, a
critério da Comissão de Avaliação de Empreendimentos de HIS - CAEHIS, variações de parâmetros e normas
edilícias, sem prejuízo das condições de estabilidade, segurança e salubridade das edificações e equipamentos

25. CRIAÇÃO DA ZMIS E DA ZC-ZEIS
Porções do território caracterizadas pela
existência de assentamentos habitacionais
populares regularizados, destinadas à produção
de habitação de interesse social e a usos não
residenciais.
Porções do território formadas pelos lotes
lindeiros às vias que exercem estruturação local
ou regional dentro das ZEIS-1. Destinadas a
incentivar os usos não residenciais, de forma a
promover a diversificação dos usos com a
habitação de interesse social, a regularização
fundiária e a recuperação ambiental.

26. CRIAÇÃO DA ZMIS E DA ZC-ZEIS
ZC-ZEIS ZMIS

28. ORIENTAR O CRESCIMENTO DA CIDADE NAS
PROXIMIDADES DO TRANSPORTE PÚBLICO
DEMARCAÇÃO DA ZONA EIXO DE ESTRUTURAÇÃO E TRANSFORMAÇÃO
URBANA (ZEU) E DA ZONA EIXO DE ESTRUTURAÇÃO E
TRANSFORMAÇÃO URBANA PREVISTO (ZEUP) PRÓXIMOS ÀS ESTAÇÕES
DE TREM, METRÔ E CORREDORES DE ÔNIBUS E CRIAÇÃO DE ZONAS
ESPECÍFICAS NA MACROÁREA DE ESTRUTURAÇÃO METROPOLITANA,
PARA ENFRENTAR OS DESAFIOS EXPOSTOS NESTE TERRITÓRIO
ESTRATÉGICO: ZONA EIXO DE ESTRUTURAÇÃO E TRANSFORMAÇÃO
METROPOLITANA (ZEM) E ZONA EIXO DE ESTRUTURAÇÃO E
TRANSFORMAÇÃO METROPOLITANA (ZEMP).

29. Corredor de ônibus
Veículos Leves sobre Pneus (VLP) – Em
vias não elevadas
= Eixo da via = Acesso às estações
Trem
Metrô
Monotrilho
Veículos Leves sobre Trilhos (VLT)
Veículos Leves sobre Pneus (VLP) – Em vias elevadas
CRITÉRIOS PARA DEFINIÇÃO DAS ÁREAS DE INFLUÊNCIA DOS EIXOS DE TRANSPORTE

34. PARÂMETROS DE QUALIFICAÇÃO DO ADENSAMENTO NOS EIXOS
Cota máxima de
terreno por unidade
habitacional
Fachada ativa (mínimo 3m de frente e 25% da testada) = 50%
da área de terreno não computável
Não é exigido número mínimo de vagas
para o uso residencial
(com limite de 1 vaga não computável
por unidade)
Largura mínima de calçada (5m): recuo
frontal deverá garantir calçada larga
Fruição pública (desconto na outorga onerosa em 50% da área
destinada à fruição pública)

35. FRUIÇÃO PÚBLICA E FACHADA ATIVA
Áreas livres externas ou internas às edificações,
localizadas nos pavimentos de acesso direto ao
logradouro público que têm por objetivo
promover alternativas de caminhos, facilitando os
deslocamentos de pedestres.
Exigência de ocupação da extensão horizontal da fachada
por uso não residencial com acesso direto e abertura para o
logradouro , a fim de evitar a formação de planos fechados
na interface entre as construções e os logradouros,
promovendo a dinamização dos passeios públicos.
FRUIÇÃO PÚBLICA
FACHADA ATIVA

36. PARÂMETROS DE QUALIFICAÇÃO DO ADENSAMENTO NOS EIXOS
Fonte: GEHL, Ian. Cidade para Pessoas. São Paulo, Perspectiva, 2013. p. 127.
Exemplo de fachadas inativas e ativas

37. PARÂMETROS DE QUALIFICAÇÃO DO ADENSAMENTO NOS EIXOS
Exemplo de ocupação do recuo frontal e de sua utilização para ampliação da calçada.

38. DEFINIÇÃO DE NÚMERO MÍNIMO DE UNIDADES
HABITACIONAIS POR MEIO DE COTA MÁXIMA DE
TERRENO POR UNIDADE (COTA PARTE)
Macrozona de Proteção e
Recuperação Ambiental
Macrozona de Estruturação e
Qualificação Urbana
COTA PARTE
MÁXIMA
MACROZONA
UNIDADES
HABITACIONAIS
Número mínimo
HABITANTES
Considerando a média de
3,15 pessoas por domícilio
(IBGE)
Emumterrenohipotético
de1.000m²
50 unidades habitacionais 25 unidades habitacionais
157 moradores 78 moradores
20 40
COTA PARTE MÁXIMA DE UNIDADES POR ÁREA DE TERRENO

39. ÁREA DE TERRENO: 6.006,35M²
ÁREA CONSTRUÍDA: 120.000M²
NÚMERO DE APARTAMENTOS: 1.160
NÚMERO DE LOJAS: 73
NÚMERO DE VAGAS DE GARAGEM: 221
NÚMERO ESTIMADO DE MORADORES: 2.320
COTA PARTE: 5,17 M² / UNIDADE
EXEMPLO EDIFÍCIO COPAN

40. ÁREA DE TERRENO: 1.575M²
ÁREA CONSTRUÍDA: 5.400M²
NÚMERO DE APARTAMENTOS: 30
NÚMERO ESTIMADO DE MORADORES: 105
COTA PARTE: 50,5 M² / UNIDADE
EXEMPLO EDIFÍCIO LOUVEIRA

41. PERMISSÃO DE OCUPAÇÃO DE ÁREAS OPERACIONAIS DO SISTEMA DE TRANSPORTE PÚBLICO COLETIVO
COM O OBJETIVO DE PROMOVER O ADENSAMENTO CONSTRUTIVO E POPULACIONAL
PREVISTO PARA OS EIXOS DE ESTRUTURAÇÃO URBANA, A NOVA LEI DE ZONEAMENTO
PERMITE NOVAS CONSTRUÇÕES, REFORMAS COM AMPLIAÇÃO DE ÁREA CONSTRUÍDA E
REGULARIZAÇÃO DE EDIFICAÇÕES E INSTALAÇÕES EXISTENTES NAS ÁREAS
OPERACIONAIS DO SISTEMA DE TRANSPORTE PÚBLICO COLETIVO.
Perímetro da área operacional

42. QUALIFICAÇÃO DO ESPAÇO URBANO COM FOCO NO TRANSPORTE
PÚBLICO E NOS MODAIS NÃO MOTORIZADOS, COMO PEDESTRES E
CICLISTAS, ALÉM DO INCENTIVO A EDIFÍCIOS GARAGEM.
MELHORAR A MOBILIDADE URBANA

43.  Não são exigidas vagas de automóvel:
 Para as subcategorias de uso residencial (Quadro 4 da LPUOS)
 Nas zonas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP (nota “a” do Quadro 4 da LPUOS)
 Em lotes com área inferior a 250m² (nota “a” do Quadro 4 da LPUOS)
 São consideradas não computáveis as áreas cobertas destinadas à circulação, manobra e estacionamento de
veículos, respeitando, na ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP, a cota de garagem máxima de 32m² por vaga e os
seguintes limites (incisos I e III do art. 62 da LPUOS):
VAGAS DE AUTOMÓVEIS
Na ZEU, até 21/03/2019, será
considerada não computável 1 vaga a
cada 60m² de área construída
computável (inciso II do art. 174 da
LPUOS)

45. PROMOÇÃO DO DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO DE BAIRROS
PERIFÉRICOS PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAIS, COM
INCENTIVO AO USO MISTO, E QUALIFICAÇÃO DA INSERÇÃO
URBANA DOS GRANDES LOTES, COM FACHADA ATIVA, FRUIÇÃO
PÚBLICA E ALARGAMENTO DE CALÇADA
4. QUALIFICAR A VIDA URBANA DOS BAIRROS

46. 2002 2011
PROBLEMA A ENFRENTAR

48. PARÂMETROS DE PARCELAMENTO DO SOLO

49. PARÂMETROS DE PARCELAMENTO DO SOLO

50. EMPREENDIMENTOS GERADORES DE IMPACTO
POLOS GERADORES DE TRÁFEGO (PGT)
Definidos pela quantidade de vagas de estacionamento, são edificações que atraem um grande
número de viagens ao logo do dia e/ou em períodos determinados, causando impacto nos
sistema viário e de transporte. Devem elaborar Estudo de Impacto de Vizinhança e respectivo
Relatório de Impacto de Vizinhança (EIV/RIV) englobando Estudo de Impacto de Trânsito e
Transportes e respectivo Relatório de Impacto de Trânsito e Transportes (EITT/RITT) para o seu
licenciamento urbanístico.
EMPREENDIMENTOS GERADORES DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (EGIV)
Definidos pela metragem quadrada de área construída, são empreendimentos que podem gerar
impacto significativo, alteração no seu entorno ou sobrecarga na capacidade de atendimento da
infraestrutura do sistema viário e de transporte.
Devem elaborar EIV/RIV, que devem ser aprovados pelo órgão municipal competente, ficando o
empreendedor obrigado a cumprir as disposições estabelecidas no próprio EIV/RIV.
EMPREENDIMENTOS GERADORES DE IMPACTO AMBIENTAL (EGIA)
São empreendimentos que podem causar alterações das propriedades físicas, químicas e biológicas
do meio ambiente e que afetam, direta ou indiretamente a saúde, a segurança e o bem-estar da
população, as atividades sociais e econômicas locais, a biota, as condições paisagísticas e sanitárias do
meio ambiente e a qualidade dos recursos ambientais. Devem elaborar Estudo de Impacto Ambiental
e respectivo Relatório de Impacto Ambiental (EIA/RIMA), que devem ser aprovados pela autoridade
ambiental competente, ficando o empreendedor obrigado a cumprir as disposições estabelecidas no
próprio EIA/RIMA.

51. FORTALECIMENTO DO SETOR PRODUTIVO NA CIDADE E DE
ESTRATÉGIAS PARA MELHOR DISTRIBUIÇÃO DAS ATIVIDADES
ECONÔMICAS NO TERRITÓRIO, E MELHORIA DO AMBIENTE DE
NEGÓCIOS E DOS PROCEDIMENTOS DE LICENCIAMENTO.
PROMOVER O DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO
DA CIDADE

53. Em lotes com área até 250 m²
localizados na Macroárea de
Redução da Vulnerabilidade
Urbana e Recuperação Ambiental
é considerada como área não
computável até 50% da área
construída computável total.
Buscando incentivar a instalação de
atividades econômicas em áreas
com carência de emprego, alguns
grupos de atividade estão
dispensados da exigência de vagas
de estacionamento de carga e
descarga.
FACILITAÇÃO DA INSTALAÇÃO DE USOS NÃO RESIDENCIAIS EM LOTES PEQUENOS
MEDIDAS FACILITADORAS AO USO E OCUPAÇÃO DE LOTES PEQUENOS
10m sem
recuos
Dispensa de recuo frontal.
Os lotes com área total menor ou igual a 500 m²
estão isentos do atendimento da Quota Ambiental
(exceto os casos de lotes originários de
desmembramento, realizado após a vigência desta
lei, em que o lote original tenha área superior à
mínima exigida).
Dispensa do atendimento dos
recuos laterais e de fundo
quando a altura da edificação for
menor ou igual a 10m.
Nos casos em que o passeio
público já apresente 5m de
largura ou quando ocorrer a
doação da faixa necessária para
seu alargamento , o recuo de
frente ficará dispensado.
ISENÇÃO DA QUOTA AMBIENTAL

54. INCORPORAR A AGENDA AMBIENTAL
AO DESENVOLVIMENTO DA CIDADE
INTRODUÇÃO DE INSTRUMENTOS QUE GARANTEM QUE O
PROCESSO DE PRODUÇÃO E TRANSFORMAÇÃO DA CIDADE SEJA
ACOMPANHADO DE MEDIDAS DE QUALIFICAÇÃO AMBIENTAL.

55. 13.885/2004 16.402/2016 Variação
Área (m²) km² Área (m²) km² (m²) %
167.148.369,58 167,15 250.593.196,55 250,59 83.444.826,97 49,92

56. QUOTA AMBIENTAL

57. QUOTA AMBIENTAL

58. QUOTA AMBIENTAL

59. Lei 13.885/04 Lei 16.402/16
QUOTA AMBIENTAL: POTENCIAL DE QUALIFICAÇÃO AMBIENTAL

60. MANUTENÇÃO DAS ZONAS ESPECIAIS DE PRESERVAÇÃO CULTURAL
(ZEPEC) NOS IMÓVEIS TOMBADOS E INDICAÇÃO DE NOVAS ÁREAS
PARA TOMBAMENTO.
ESTABELECIMENTO DE PRAZO MÁXIMO DE 2 ANOS PARA ANÁLISE
PELOS ÓRGÃOS DE PRESERVAÇÃO COMPETENTES DOS IMÓVEIS
COM INDICAÇÃO DE TOMBAMENTO PARA QUE ESTES SEJAM
MANTIDOS COMO ZEPEC.
PRESERVAR O PATRIMÔNIO CULTURAL

61. ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS
ÁREAS COBERTAS DE
CIRCULAÇÃO, MANOBRA
E ESTACIONAMENTO DE
VEÍCULOS
VAGAS ESPECIAIS
(PNE/PMR/IDOSOS), VAGAS DE
MOTOCICLETA E BICICLETA, VAGAS
DE CARGA E DESCARGA ATÉ O
LIMITE EXIGIDO POR ESTA LEI
ÁREAS COMUNS COBERTAS
DE CIRCULAÇAO TANTO
HORIZONTAL QUANTO
VERTICAL ATÉ 20% DA ÁREA
COBERTA DO PAVIMENTO
ÁREAS NÃO
COMPUTÁVEIS
PREVISTAS NA
LEGISLAÇÃO EDILÍCIA
NÃO PODE
ULTRAPASSAR 59% DO
VALOR DA ÁREA
CONSTRUÍDA TOTAL
DA EDIFICAÇÃO
+ + +
Áreas destinadas a usos não
residenciais até o limite de
20% da área computável total
nas edificações de uso misto e
com fachada ativa, localizadas
nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa,
ZEM, ZEMP, ZC e ZCa.
COTA DE SOLIDARIEDADE
Os empreendimentos com
área construída computável
superior a 20.000 m² são
obrigados a destinar 10%
dessa área para Habitação de
Interesse Social (HIS). Toda a
área destinada para HIS é não
computável.
Áreas cobertas destinadas ao
estacionamento para
atendimento da fachada ativa
incentivada. (1 vaga/70 m²)
Usos não residenciais com fachada
ativa até 50% da área do lote nas
ZEU, ZEUP, ZEM, ZEMP, ZC e até 20%
da área do lote nas demais zonas.
INCENTIVOS ASSOCIADOS A ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS

62. ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS E INCENTIVOS ASSOCIADOS

63. 4. ESTRATÉGIAS E INSTRUMENTOS DE INDUÇÃO

64. Adaptado de Eduardo Reese, Manta, Equador, 2010, com base em Martim Smolka e Samuel Jaramillo
Preço da terra ($)
COMO A REGULAÇÃO URBANA INTERFERE NO PREÇO DA TERRA
Distância em
relação ao
centro (km)
Zona comercial de
média/alta densidade
Zona residencial de baixa densidade Área rural
Limitedaáreaurbana
Dinâmica 1: aumento do
potencial construtivo e
mudança de uso
Dinâmica 2: aumento do
perímetro urbano
Modificações nos
aproveitamentos e usos
geram incremento do
preço da terra

65. PROPRIEDADE ISOLADA
$
$
AÇÕES PÚBLICAS E COLETIVAS PROPORCIONAM A VALORIZAÇÃO
DOS IMÓVEIS: É LEGÍTIMO QUE O PODER PÚBLICO MUNICIPAL
RECUPERE ESTA VALORIZAÇÃO À COLETIVIDADE.
COMO A LOCALIZAÇÃO INTERFERE NO PREÇO DA TERRA

67. Potencial Construtivo Adicional
Outorga Onerosa
FUNDURB
Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano
Habitação
de Interesse
Social
Equipamentos
Sociais
Unidades de
Conservação
Ambiental
Espaços
Públicos
Planos de
Bairro
Áreas
Verdes
Transporte Público,
Ciclovias e Calçadas
Patrimônio
Cultural

68. Apena 1% da receita
bruta dos
empreendimentos
imobiliários foi
arrecadado via OODC
Somente 12,5% da área
construída no mesmo
período tenha sido por
meio de OODC
1%
R$ 1,25 bilhão
valor arrecado
via OODC
12,5%
2.975.356 m²
área computável
adicional quitada
por OODC
Não residencial
4.564.331 m²
Residencial
19.058.613 m²
Não residencial
566.993 m²
Residencial
2.408.993 m²
Fonte: DEINFO/Infocidade Fonte: DEUSO
23.622.946
m²
área construída
bruta adicionada
R$ 94,68
bilhões
VGV
DESEMPENHO DA OUTORGA ONEROSA 2005-2012

69. PARCELAMENTO, EDIFICAÇÃO OU UTILIZAÇÃO COMPULSÓRIOS | PEUC

70. IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO
PAGAMENTO:
IPTU + 2%*
PAGAMENTO:
IPTU + 4%*
PAGAMENTO:
IPTU + 15%
PAGAMENTO:
IPTU + 15%
LIMITE MÁXIMO 15%
ENQUANTO O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL NÃO SE ADEQUAR ÀS OBRIGAÇÕES PARA QUE SEU IMÓVEL
CUMPRA A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE O SEU IPTU IRÁ AUMENTAR ANUALMENTE:
* VALORES EXEMPLIFICATIVOS
PAGAMENTO:
IPTU + 8%*

71. DESAPROPRIAÇÃO COM PAGAMENTO EM TÍTULOS DA DÍVIDA PÚBLICA
DESAPROPRIAÇÃO
CUMPRIMENTO DA FUNÇÃO
SOCIAL DA PROPRIEDADE
PAGAMENTO PELA DESAPROPRIAÇÃO
PROPRIETÁRIO DO
IMÓVEL OCIOSO
PREFEITURA
Destinação do imóvel
para uso social
Iniciar o procedimento
para concessão ou
alienação

72. RESULTADOS
EVOLUÇÃO DAS NOTIFICAÇÕES
INCIDÊNCIA TERRITORIAL DAS NOTIFICAÇÕES
MAPA ATUAL DE APLICAÇÃO DO PEUC
TOTAL DE IMÓVEIS NOTIFICADOS 1.260 | OUT/2014 A NOV/2016

73. RESULTADOS
MAPA ATUAL DE APLICAÇÃO DO PEUC

74. COTA DE SOLIDARIEDADE
DESTINAÇÃO OBRIGATÓRIA DE 10%
DA ÁREA CONSTRUÍDA
COMPUTÁVEL EM
EMPREENDIMENTOS COM MAIS DE
20MIL M2 ÁREA CONSTRUÍDA
COMPUTÁVEL
ALTERNATIVAS PARA ATENDIMENTO DA OBRIGATORIEDADE DE DESTINAÇÃO

75. 5. SÍNTESE:
A EVOLUÇÃO DO PLANEJAMENTO URBANO NOS ÚLTIMOS 40 ANOS

76. 1930 1968 2002 2014
DA ESTRUTURA RADIOCONCÊNTRICA... ...À ESTRUTURA EM REDE
DA PREVALÊNCIA DO TRANSPORTE INDIVIDUAL... ...À PREVALÊNCIA DO TRANSPORTE PÚBLICO

77. 1972 2016
DO ZONEAMENTO DA CIDADE IDEAL E FORMAL... ... AO ZONEAMENTO DA CIDADE REAL E DESEJADA

78. 1977 2014
DA CONCEITUAÇÃO DO SOLO CRIADO... ... À SUA IMPLEMENTAÇÃO

79. PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO E NOVO ZONEAMENTO EM SÃO PAULO
CURSO PÓS GRADUAÇÃO EM HABITAÇÃO E CIDADE | ESCOLA DA CIDADE
Daniel Todtmann Montandon
São Paulo| 19 de abril de 2017