O documento discute a função do registrador imobiliário brasileiro e os limites da interpretação das normas por ele empreendida. Apresenta questões controvertidas sobre a interpretação de normas relacionadas a retificação de área, registro de permutas e desconstituição de bens de família. Discorre sobre modelos de interpretação e os impactos decorrentes de interpretações inadequadas.

1. A (juris) prudência do
registrador intérprete
Fortaleza, 20 de setembro de 2011.
Hercules Alexandre da Costa Benício

2. Função do registrador imobiliário brasileiro
Poder vinculado x Poder discricionário
Modelos de interpretação das normas
Impactos da (in)adequada interpretação
Novos horizontes para os registradores

3. A função do registrador imobiliário
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• Formas: imediata x mediata
• O registro imobiliário, no Brasil, é um
instrumento para (in)formação de situação
jurídica referente a direitos sobre bens imóveis e
referente aos titulares de tais direitos.
• Segurança jurídica
• Prevenção de litígios

4. CONCLUSÕES do Primeiro Tema (Registro e Desenvolvimento do
Crédito Imobiliário) no XV Congresso Internacional de Direito Registral
(Fortaleza, 2005)
3. A principal função do Registro da
propriedade consiste em atribuir
segurança jurídica imobiliária ao mercado
que, por sua vez, constitui um requisito
imprescindível para a existência do
empréstimo hipotecário e das demais
formas de garantia imobiliária.

5. Função econômica
dos sistemas registrais
Prover informações relevantes a respeito da
situação jurídica de bens imóveis e dos
titulares de direitos sobre tais bens,
fornecendo segurança e certeza ao
mercado, reduzindo custos de transação,
o que acarreta crescimento econômico e
valorização dos bens.

6. Economia e direito de propriedade
Quanto mais seguros são os títulos dos
proprietários, maiores investimentos
estarão dispostos a realizar na terra,
gerando melhor aproveitamento
econômico.

7. Registro de direitos x Registro de documentos
Vantagens do sistema registral mais seguro:
• Menor custo de transferência da propriedade
• Redução dos custos operativos para formalizar
empréstimo com garantia
• Maior agilidade para formalizar e para executar
hipoteca
• Valor mais módico das taxas de juros nos
empréstimos

8. CONCLUSÕES do Primeiro Tema (Registro e Desenvolvimento do
Crédito Imobiliário) no XV Congresso Internacional de Direito Registral
(Fortaleza, 2005)
• 4. A proteção que o Registro de direitos,
dotado de fé pública, outorga ao
adquirente frente aos vícios que possam
afetar a cadeia causal da qual deriva seu
direito, provoca um aumento do nível de
segurança jurídica imobiliária em
comparação àquele que o Registro de
títulos ou a mera oponibilidade
proporciona.

9. Há como antever bolhas econômicas
relativas ao financiamento imobiliário no
Brasil?
A importância de prévia verificação:
a) da capacidade de endividamento do
tomador de crédito;
b) da adequação da avaliação do bem
dado em garantia;
c) da não abusividade de cláusulas.
Conciliação entre a segurança estática e a dinâmica

10. “ É certo que tanto registro imobiliário, quanto o
tabelionato de notas estão destinados à segurança
jurídica, mas não do mesmo modo. O notário dirige-se
predominantemente a realizar a segurança dinâmica;
o registrador, a segurança estática; o notário,
expressando um dictum – conselheiro das partes, cujo
actum busca exprimir como representação de uma
verdade e para a prevenção de litígios; de que segue
sua livre eleição pelos contratantes, porque o notário
é partícipe da elaboração consensual do direito;
diversamente, o registrador não exercita a função
prudencial de acautelar o actum, mas apenas a de
publicar o dictum, o que torna despicienda a liberdade
de sua escolha pelas partes: o registrador não
configura a determinação negocial.”
(Ricardo Dip, Querem matar as notas? In: Registros Públicos e
Segurança Jurídica. Porto Alegre: Safe, 1998, pp. 95-96)

11. “O registro imobiliário está voltado às
exigências da segurança estática do
domínio e direitos reais menores sobre
imóveis e da segurança dinâmica do
comércio e do crédito predial.”
(Ricardo Dip, Registro de imóveis: vários estudos. Porto Alegre:
IRIB e Safe, 2005, p. 62)

12. CASO PRÁTICO
Pessoa jurídica pretende alienar imóvel.
É necessária a apresentação de
certidão de regularidade fiscal,
relacionada às contribuições
previdenciárias e aos tributos
administrados pela Receita
Federal?

13. Lei nº 8.212/91
Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND,
fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:
I - da empresa: b) na alienação ou oneração, a qualquer
título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;
Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto
no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a
responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial
que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo
para todos os efeitos.
§ 3º O servidor, o serventuário da Justiça, o titular de
serventia extrajudicial e a autoridade ou órgão que
infringirem o disposto no artigo anterior incorrerão em
multa aplicada na forma estabelecida no art. 92, sem
prejuízo da responsabilidade administrativa e penal
cabível.

14. TJSP – Ap Cível nº 0263444-14.2009.8.26.0000
12ª Câmara de Direito Público
Rel. Des. Venício Antonio de Paula Salles
DJ 08.08.2011
• Mandado de segurança – pretensão de afastar a
exigência feita pelo tabelião de notas da apresentação
da certidão negativa de débitos federais como condição
para a lavratura de escritura com referência à alienação
de bem imóvel – admissibilidade – a comprovação da
regularidade fiscal não pode ser pressuposto da
efetivação do registro da transação imobiliária, sob
pena de configurar meio indireto de cobrança de
tributos – sentença reformada para conceder a
segurança. Recurso provido.
• REsp 92.500/AM (Rel. Min. Eduardo Ribeiro)

15. Quais são os limites da interpretação
empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
a)Existência de limite para aumento de área para
que se permita a realização da averbação de
retificação pela forma consensual
(LRP, art. 213, II, e §11º, II. CC, art. 500)

16. Quais são os limites da interpretação
empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
b) Registro de títulos que carreguem
negócio jurídico de permuta de terreno ou
parte ideal de terreno por unidades a
serem construídas
(LRP, art. 167, inc. I, item 30)

17. Quais são os limites da interpretação
empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
c) Registro de título que carregue negócio
jurídico anulável

18. Quais são os limites da interpretação
empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
d) Registro de escritura pública de
desconstituição de bem de família
voluntário sem prévio alvará judicial
(CC, arts. 1719 e 1720)

19. Quais são os limites da interpretação
empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
e) Necessidade de justa causa em doações
que imponham inalienabilidade e
incomunicabilidade, quando o negócio
jurídico implicar antecipação de legítima
(CC, art. 1848)

20. Quais são os limites da interpretação
empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
f) Aquisição de imóveis rurais por pessoas
jurídicas brasileiras com participação
majoritária de estrangeiros
(Lei 5.709/71, art. 1º, §1º)

21. Quais são os limites da interpretação
empreendida pelo registrador imobiliário?
Questões ainda controvertidas:
g) Averbação de título comprobatório de
união estável
(LRP, art. 246)

22. A qualificação dos títulos pelo registrador
• Os serviços registrais (e notariais) são os
de organização técnica e administrativa
destinados a garantir a publicidade,
autenticidade, segurança e eficácia dos
atos jurídicos. (Lei 8.935/94, art. 1º)
• A grave responsabilidade do registrador
no momento da qualificação do título.

23. Negar acertadamente registro a título
judicial, porque o título não satisfaz
requisitos legais
ameaça de prisão do registrador por suposto crime de
desobediência pela autoridade judicial.
CNJ. PP nº 000749-61.2011.2.00.000
Registrar título judicial que não
satisfaça requisitos legais
processo administrativo disciplinar, ação de
responsabilidade civil pela parte prejudicada etc.

24. Falha de interpretação
e sanção administrativa
Constatadas irregularidades em Cartório
Extrajudicial, e tendo sido verificado que
estas tiveram origem em entendimento
equivocado de normas e decisões
administrativas, o que denota inexistência
de má-fé ou dolo, deverá ser aplicada ao
notário responsável pela Serventia a
penalidade de repreensão prevista no
art. 32, I, da Lei nº 8.935/94.
(TJDFT, PAD 2789/2009, Julg: 04/03/2009)

25. Suscitação de dúvida registral
Prudência ou Covardia?
Um verdadeiro jurista não pode se contentar
com nada menos do que uma interpretação
perfeita (adequada).

26. Classes de Registradores
• DESCANSADO / CONFORTADO / MEDROSO
• EXTREMAMENTE CAUTELOSO
• PRUDENTE
• VANGUARDISTA
• AVENTUREIRO / TEMERÁRIO

27. Os limites interpretativos do
registrador e do juiz
• REGISTRADOR
qualificação negativa do título + irresignação do
interessado = suscitação de dúvida registral
• JUIZ
princípio da vedação do non liquet
• CPC, art. 126. “O juiz não se exime de sentenciar ou despachar
alegando lacuna ou obscuridade da lei. No julgamento da lide
caber-lhe-á aplicar as normas legais; não as havendo, recorrerá à
analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito.”

28. Arsenal hermenêutico do Juiz
• Decreto-lei nº 4.657/42, art. 5º: “Na aplicação da
lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se
dirige e às exigências do bem comum.”
• CPC, art. 335: “Em falta de normas jurídicas
particulares, o juiz aplicará as regras de
experiência comum subministradas pela
observação do que ordinariamente acontece e
ainda as regras da experiência técnica,
ressalvado, quanto a esta, o exame pericial.”

29. DOS PROCEDIMENTOS ESPECIAIS DE
JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA
• CPC, art. 1.109: “O juiz decidirá o pedido
no prazo de 10 (dez) dias; não é, porém,
obrigado a observar critério de legalidade
estrita, podendo adotar em cada caso a
solução que reputar mais conveniente e
oportuna.”
• E O REGISTRADOR IMOBILIÁRIO?

30. A prudência do registrador intérprete
• O QUE É INTERPRETAÇÃO ÓTIMA?
• O ato de interpretar/aplicar a norma ao caso
concreto envolve discricionariedade?
• Poder Vinculado x Poder Discricionário
• Casos difíceis x Casos fáceis

31. A quem é concedido,
no sistema jurídico brasileiro,
o poder de determinar
o sentido e alcance
das normas jurídicas
?

32. Modelos de interpretação / aplicação das normas
• Modelo silogístico
Escola da Exegese. Pandectistas.
• Modelo realista / Escola do Direito Livre
Preferências pessoais e consciência subjetiva.
• Modelo positivista de Kelsen
Para casos difíceis: discricionariedade.
• Modelo pós-positivista de Ronald Dworkin

33. Objeto da Interpretação
• Vontade do legislador
X
• Vontade da lei

34. Métodos de Interpretação
• Interpretação literal
• Interpretação lógica ou racional
a) Elemento sistemático
b) Elemento histórico
c) Interpretação restritiva
d) Interpretação extensiva
A força normativa dos princípios

35. Impactos decorrentes
de (in)adequada interpretação
• Deficiência na (in)formação de direitos
• Violação à liberdade de contratação
• Perpetuação de irregularidades urbanísticas, fundiárias
e ambientais
• Subdesenvolvimento econômico e social
• Aumento dos custos de transação
• Lentificação (ou inviabilização) da circulação de riqueza
• Inibição de investimentos
• Recrudescimento de conflitos

36. CONCLUSÕES do Primeiro Tema (Registro e Desenvolvimento do
Crédito Imobiliário) no XV Congresso Internacional de Direito Registral
(Fortaleza, 2005)
• 7. A ausência de uma correta aplicação
dos princípios registrais, especialmente os
de prioridade, oponibilidade, fé pública e
responsabilidade ou, neste caso, de uns
mecanismos de segurança econômica
que garantam a indenização dos
prejuízos, derivados da perda do direito
assegurado, impede praticamente a
existência de um mercado secundário,
tanto de hipotecas quanto imobiliário.

37. Obstáculos a serem transpostos
pelos registradores
• Legislação atécnica, sem rigor
terminológico, prolixa, com antinomias
• Doutrina e jurisprudência incipientes
• Regulamentação insuficiente pela União
Federal
• Regulamentação não-padronizada pelas
diversas Corregedorias de Justiça

38. Novos horizontes para o registrador
• Organização, aperfeiçoamento e simplificação
das normas afetas aos Registros Públicos
• Investimentos constantes em capacitação dos
recursos humanos
• Informatização das serventias
• Padronização de rotinas procedimentais
• Maior interlocução com os Poderes Constituídos
• Coragem prudente na qualificação dos títulos,
dando máxima eficácia aos princípios registrais

39. OBRIGADO!
Hercules Benício
hercules.benicio@gmail.com