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A

Brasil sustentável
Potencialidades do mercado habitacional
A

BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Índice
Apresentação	

3

Moradias e sustentabilidade	

4

Habitação no contexto mundial	

6

Necessidades criam oportunidades	

12

Mapa dos negócios habitacionais	

18

O papel utilizado nesta publicação possui selo do
Forest Stewardship Council (Conselho de Manejo Florestal),
que assegura sua procedência de florestas gerenciadas
de maneira socialmente justa, ambientalmente correta
e economicamente viável. Reforçamos assim o nosso
comprometimento com o desenvolvimento sustentável do
planeta e com o futuro das comunidades nas quais atuamos.
Apresentação
Esta é a primeira de uma série de cinco
publicações que analisam os horizontes
da economia brasileira para as próximas
duas décadas, com atenção especial
para os seus setores mais estratégicos,
assim considerados tanto pela sua
importância na geração da renda nacional
como pelas oportunidades de negócios
que representam ao longo do tempo.
Nesse contexto, a habitação, tema desta
publicação, ocupa posto privilegiado, por
seu papel na formação do investimento
nacional, na promoção da qualidade de
vida da população e, no atual momento
da economia brasileira, pelo horizonte de
oportunidades que oferece.
Os temas abordados na série Brasil
sustentável são os seguintes:
	
	
	
	
	
	

Potencialidades do mercado habitacional;
Crescimento econômico e potencial
de consumo;
Desafios do mercado de energia;
Perspectivas do Brasil na agroindústria;
Horizontes da competitividade industrial.

Esta abordagem inicial leva em conta
as potencialidades do Brasil em sua
interação com o mercado mundial,
a fim de delinear cenários até o ano
de 2030. Uma visão aprofundada do
comportamento dos principais fatores

condicionantes do cenário global
é requisito para projeções válidas do
crescimento brasileiro. O instrumental
abrange um universo de cem países,
analisados não apenas em seu aspecto
estritamente econômico, mas também
em sua dinâmica demográfica, de
qualidade de vida e de recursos humanos
e naturais. Para esta publicação, foram
considerados mais detidamente
os indicadores habitacionais de 24
desses países.
Este trabalho, um esforço conjunto da
Ernst & Young e da Fundação Getulio
Vargas, procura também qualificar a
concepção de desenvolvimento para
o Brasil nas próximas décadas. Mais
importante que questionar se o País
crescerá muito ou pouco, é indagar se
crescerá bem, ou seja, explorando ao
máximo, mas não além dos limites,
suas possibilidades. A habitação, foco
deste estudo, é um dos requisitos
para crescer bem. Para acompanhar o
desenvolvimento desejado em outras
áreas, cumpre articular governo e
esfera privada em uma ação conjunta,
tendo em vista a dimensão de recursos
e necessidades que abrange. Esta
publicação traz elementos valiosos tanto
para o debate da questão como para o
planejamento das empresas.
4

BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Moradias e
sustentabilidade
Desafios rumo a 2030
Nos últimos dois anos, o Brasil tem
registrado aumentos consideráveis no
número de financiamentos imobiliários,
mas está longe de alcançar o volume
verificado em 1980, no auge das
operações do extinto Banco Nacional
de Habitação (BNH). A metodologia
de cenários aplicada para analisar
as potencialidades do mercado
habitacional brasileiro mostra que, para
perseverar na trilha do desenvolvimento
sustentado, as inversões na área
habitacional são estratégicas, seja
para manter um ritmo vigoroso de
crescimento econômico, seja para
atingir níveis mais altos de qualidade de
vida da população.
O cenário de referência adotado
neste estudo aponta para resultados
significativos para a economia
brasileira, independentemente de
reformas estruturais que potencializem
o seu crescimento. O aperfeiçoamento
do sistema tributário e a reforma da
previdência, por exemplo, ampliariam
a capacidade de geração de renda,
mas, mesmo sem esses fatores, o País
tem um alto potencial de melhorar sua
posição no contexto mundial.
Os bons resultados, em contrapartida,
estão condicionados a uma interação
harmônica de variáveis-chave da
economia, devendo sustentar uma
rota estável de crescimento até 2030.
Assim, é necessário, por exemplo, que
o mercado brasileiro seja capaz de

atender a sua demanda habitacional.
Trata-se, na realidade, de um grande
desafio, pois a taxa de crescimento
das famílias brasileiras será de 2% ao
ano nos próximos 23 anos.
A experiência mexicana mostra
que é possível para um país em
desenvolvimento, com características
socioeconômicas semelhantes às
do Brasil, conseguir um patamar
mais alto de crédito imobiliário.
As projeções mostram que 75% das
necessidades habitacionais – o que
envolve novas moradias e reformas –
receberão crédito no México em 2008.
No caso do Brasil, as necessidades
habitacionais atuais somam 2,1
milhões de atendimentos, envolvendo
construção, reforma, manutenção
e reparo de moradias e aquisição
de terrenos. Oferecer crédito na
proporção verificada no México
significa mais que triplicar o número
de financiamentos concedidos em
2007, ou seja, chegar a 1,6 milhão
de créditos anualmente.
A feliz constatação é que o País tem
condições, sim, de atender à demanda
por moradias e eliminar seu déficit
habitacional no horizonte de tempo
considerado, levando-se em conta os
avanços econômicos e institucionais
obtidos desde a década de 1990.
A indústria da construção
encontra-se em ritmo crescente
de atividades, e parte significativa
dos aperfeiçoamentos demandados

pelos diversos segmentos da cadeia
produtiva está em curso. O resultado,
como pôde ser verificado nos últimos
dois anos, é uma expansão expressiva
do crédito habitacional e a participação
maciça do investidor externo nas
captações das construtoras brasileiras
no mercado aberto.

Pressupostos para
a lucratividade
Por sua pujança e suas potencialidades,
o Brasil é avaliado internacionalmente
como um grande mercado na área
imobiliária, colocando-se na rota dos
grandes investidores do setor. Nesse
contexto, a crise externa desencadeada
nos Estados Unidos pode até mesmo
se tornar um fator positivo, pois no
mercado brasileiro encontram-se
grandes oportunidades em real estate.
O cenário de referência permite,
por fim, estimar a dimensão desse
mercado na rota rumo a 2030.
O faturamento das construtoras, por
exemplo, saltará de R$ 53,5 bilhões,
em 2007, para R$ 129,6 bilhões,
em 2030. Igualmente importante para
o planejamento das empresas do setor
é a projeção, baseada em premissas
demográficas e socioeconômicas,
das transformações pelas quais
passará a demanda habitacional do
País. Como será visto, o processo de
qualificação do mercado consumidor
brasileiro traz novas oportunidades.
Conhecê-las em profundidade é
condição para aproveitá-las.
A
O Brasil é avaliado internacionalmente como

um grande mercado na área imobiliária,
colocando-se na rota dos grandes
investidores do setor.

O mercado em 2007 e em 2030, R$ bilhões*
2007
2030

446,7
2007
2030

446,7

290,4
241,7

290,4
203,6

241,7

165,2

203,6

165,2

99,8
69,2
99,8

25,3

69,2

Investimento
habitacional

Investimento
habitacional
Valor das
construções

4,4%

4,4%

25,3
Valor das
Vendas de materiais
construções
de construção**
Vendas de materiais
Crédito
(%) ao ano
de construção**
imobiliário***

(%) ao ano3,9%

3,9%

4,8%

4,8%

Crédito
imobiliário***

11,2%

11,2%

Fonte: FGV
(*) A preços de 2007. (**) Para construção e reforma de moradias. (***) Concedido no ano.

44

O investimento habitacional em R$ bilhões*

446,7

350
300

350

250

300

200

250

150

200

100

150

50

100
50
1971 a
1975

1971 a
1975
1976 a
1980

Fonte: FGV
(*) A preços de 2007.

1981 a
1985

1976 a
1980
1986 a
1990

1981 a
1985
1991 a
1995

1986 a
1990
1996 a
2000

1991 a
1995
2001 a
2005

1996 a
2000
2006 a
2010

2001 a
2005
2011 a
2015

2006 a
2010
2016 a
2020

2011 a
2015
2021 a
2025

2016 a
2020
2026 a
2030

2021 a
2025

202
20
6

BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Habitação no
contexto mundial
Um diferencial
para crescer
O estudo das experiências
internacionais na área habitacional
revela a importância de
investimentos na construção de
novas moradias e também em
manutenção e reforma dos imóveis
para o crescimento econômico e,
mais ainda, para o desenvolvimento
sustentado. Essa análise contribui
para a elaboração de cenários para
o mercado brasileiro, visto que tais
experiências ilustram as relações
econômicas que levaram alguns
países a obter sucesso nessa área
e indicam as possibilidades de
crescimento no Brasil.
O caso da Coréia do Sul, nesse
contexto, mostra como um país
com carências habitacionais
de grande magnitude pôde
equacionar a questão em um
espaço de tempo relativamente
curto. A Coréia partiu, em 1985,
de um patamar de investimento
per capita em habitação de
US$ 308 e chegou a US$ 1.320
em 2005. Nesse período, os
investimentos habitacionais
contribuíram com 0,64 ponto
percentual do crescimento
econômico de 6,6% ao ano – a
maior taxa de expansão do PIB

entre as 24 economias analisadas
mais detidamente por este
trabalho. Entre os anos de 1985
e 1995, essa contribuição foi ainda
maior, de 1,20 ponto percentual
do crescimento econômico de 8,7%
ao ano.
Na União Européia, a Espanha é um
caso emblemático. Entre 1985 e
2005, o investimento habitacional
per capita elevou-se três vezes.
Esse aumento foi acompanhado
de um crescimento econômico
robusto para o padrão europeu, da
ordem de 3,3% ao ano. De 1995
a 2005, o PIB cresceu em média
3,63%, e o investimento residencial
foi responsável por 0,53 ponto
percentual do crescimento – ou por
14,5% do total.
A Irlanda, por sua vez, é um exemplo
sem precedentes. O investimento
per capita em habitação cresceu
mais de oito vezes entre 1985 e
2005. O impacto desse aumento
no PIB foi igualmente significativo.
Entre 1995 e 2005, o crescimento
econômico irlandês alcançou
uma média de 7,48%, com uma
contribuição de 1,21 ponto
percentual da área habitacional, ou
seja, de 16%.
Os investimentos em moradia nos
Estados Unidos são um caso à parte
Em todos os países com aumento dos

A

investimentos habitacionais, houve
previamente mudanças que possibilitaram
a melhoria dos sistemas de financiamento.

pela sua dimensão – representavam
6,2% de seu PIB em 2005 e,
na prática, o mercado habitacional
americano é superior ao conjunto
de 15 países da União Européia.
O setor cresceu a uma taxa
surpreendente no período 19852005, tendo sido responsável por
uma parcela expressiva dos bons
resultados da economia americana.
O investimento habitacional
per capita mais que dobrou
e foi responsável por 0,49 ponto
percentual, ou 16%, do crescimento
de 3,1% do PIB. De 1995 a 2005,
a contribuição do segmento
housing foi ainda maior: de 0,60
ponto percentual, ou 18%, de
uma evolução do PIB de 3,31%
ao ano.
Uma referência particularmente
importante para o contexto
brasileiro é o México, país com
o qual o Brasil guarda semelhanças
socioeconômicas. Os investimentos
habitacionais mexicanos ainda
são baixos na comparação com
as economias desenvolvidas, mas
seu crescimento continuado a
partir dos últimos anos da década
de 1990 permitiu a obtenção
de resultados expressivos.
Os investimentos em habitação
aumentaram 33% entre 1995 e
2005 e responderam por 0,50
ponto percentual da taxa de

crescimento econômico de 3,62%.
A comparação com a economia
brasileira é eloqüente. A taxa média
de crescimento do Brasil entre
1995 e 2005 foi de 2,38%, com
uma contribuição de 0,27 ponto
percentual dos investimentos em
habitação. A análise mostra que
a expansão do PIB mexicano foi
superior à brasileira sobretudo
pelo bom desempenho de seu
mercado imobiliário.
A observação do conjunto de
países permite uma generalização:
economias com maior investimento
habitacional sustentam taxas de
crescimento mais elevadas.

A importância
dos avanços
institucionais
Em todos os países em que houve
aumento dos investimentos
habitacionais, ocorreram
previamente mudanças institucionais
importantes que possibilitaram uma
melhora no funcionamento dos
sistemas de financiamento. Esses
aperfeiçoamentos aconteceram de
forma intensa nos últimos anos, em
um contexto econômico mundial
favorável que contribuiu para o
aumento dos investimentos em

habitação. É importante notar
que o crescimento da economia
global foi alimentado em boa
medida pela aplicação de recursos
em moradia.
Na União Européia, a unificação
dos mercados de capitais
teve contribuição decisiva, ao
criar um ambiente de maior
mobilidade de poupanças. Esse
processo levou à criação de novos
produtos e à redução das taxas
de juros, o que favoreceu o
mercado de crédito hipotecário.
A partir de meados da década de
1980, no âmbito de cada país,
foram postas em prática políticas
que possibilitaram o bom
desempenho do mercado
imobiliário. Na Espanha, o governo
privilegiou a desregulamentação
do mercado hipotecário e a
agilização do processo de registro
dos imóveis. De maneira geral,
os países da União Européia
eliminaram os controles sobre as
taxas de juros.
Mesmo um mercado consolidado
como o americano, cujo modelo
de financiamento habitacional
serve de referência para boa
parte do mundo, implantou,
nesse período, transformações
em seu sistema de hipotecas
securitizadas.
8

BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Inovações tecnológicas deram
origem a ferramentas mais rápidas
de aprovação do crédito que, em
conjunto com a redução das taxas
de juros, conseguiram popularizar
sua utilização e favoreceram o
boom verificado até 2005.
Entre as lições que os países
desenvolvidos oferecem está a
importância da construção de
um aparato regulatório confiável.
Há questões de consenso e outras
nem tanto. Um exemplo são as
taxas de juros: em algumas nações
essas alíquotas são flexíveis, em
outras não se alteram ao longo do
contrato – são rígidas, portanto.

Em algumas economias, o Estado
possui um papel mais forte como
garantidor dos empréstimos, além
de ser provedor de parte dos
recursos destinados à moradia das
famílias de baixa renda; em outras,
sua atuação é bem mais discreta.
Um aspecto que está presente
em praticamente todas as boas
soluções é a existência de um
mercado secundário sólido de
títulos, responsável por elevar
os fundos do sistema. Outra
característica comum é a existência
de um conjunto de medidas que
asseguram um acesso rápido e
desburocratizado ao crédito e,

ao mesmo tempo, proporcionam
garantias sólidas aos investidores.
A presença do Estado depende
muito da experiência histórica do
país, mas, para atender as famílias
de baixa renda, o mais usual é
que sirva de provedor parcial
dos recursos.

Crises e a busca de
novos mercados
O crescimento da demanda
por imóveis verificado no período
1985-2005 foi algo absolutamente

Estados Unidos, investimento habitacional per capita em US$*
3.000

2.500

2.000

2.113

1.500

1.000

500

1970

1975

1980

Fonte: FGV e OCDE
(*) US$ de 2005 ajustados à Paridade do Poder de Compra.

1985

1990

1995

2000

2005 2007
9

inédito na história recente de
boa parte das economias
desenvolvidas. A rigidez inicial
da oferta imobiliária favoreceu
a elevação dos preços nesses
países, embora em magnitudes
distintas. Esse aumento estimulou
a construção de novas moradias e
a concessão de crédito, mas tratase de uma rota por vezes pontuada
por percalços.
Em muitas nações, a elevação
dos preços dos imóveis alcançou
níveis insustentáveis. A partir de
meados de 2006, o crescimento
expressivo da oferta acabou por
levar a uma queda de preços.
A “bolha” começou a estourar
a partir do maior mercado
imobiliário, os Estados Unidos.
A enorme facilidade na obtenção de
crédito e o processo de valorização
dos imóveis contribuíram para
aumentar o risco do crédito
hipotecário americano.
Na configuração da crise, pesou o
fato de a valorização momentânea
dos imóveis ter atribuído
contabilmente um valor de garantia
real das dívidas hipotecárias
superior à importância que poderia
ser obtido num futuro próximo.
Ademais, a situação foi agravada
porque a concessão de empréstimos
se deu em detrimento da qualidade
do crédito, o que fomentou a
inadimplência e os problemas
de liquidez dos bancos. Tal
circunstância redundou na explosão
do segmento do mercado de maior
risco, o chamado subprime.
Mediante a análise da crise
americana, fica evidente que
seu mercado habitacional sofreu

uma interrupção no processo
de crescimento por problemas
relacionados à forma de concessão
dos créditos. Ou seja, é uma crise
financeira que não está vinculada
ao esgotamento do mercado
habitacional em si, mas que
determinou uma profunda redução
dos investimentos residenciais.
As boas perspectivas para a
economia dos Estados Unidos no
percurso até 2030 indicam uma
retomada do investimento à medida
que o ajuste dos valores de ativos
seja absorvido pelo mercado.
Num contexto de globalização
de capitais, a crise não ficou
restrita às fronteiras americanas.
Na União Européia, em países
como a Espanha e a Irlanda,
os preços dos imóveis também
começaram a declinar, ainda que
não dramaticamente como ocorreu
nos Estados Unidos. A maioria dos
países europeus possui sistema
fixo de taxa de juros, o que reduz
o impacto de sua elevação nos
contratos em andamento.
Além do aspecto estritamente
financeiro, o declínio que se
começa a observar na Europa está
relacionado com o esgotamento
da demanda. O crescimento
populacional vem se estabilizando
em diversos países – as projeções
mostram a redução da população
alemã, por exemplo. Nos principais
mercados da União Européia, o fim
do boom era questão de tempo.
Pode-se afirmar que o grande ciclo
de expansão dos investimentos
habitacionais nos países
desenvolvidos está chegando ao
fim. Se nos Estados Unidos a crise
10 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Mapa da habitação
O investimento habitacional em países selecionados

União Européia
Investimento
habitacional
per capita em
US$*, 2005
Turquia

Contribuição para
o crescimento
(pontos
percentuais)

1.672,75

2,24%

0,34

405,09

União Européia

Crescimento
econômico entre
1995 e 2005
(% ao ano)
4,13%

0,58

2.178,24
Investimento
1.199,61
habitacional
per capita
2.246,51 em
US$*, 2005
1.668,18
1.672,75
1.320,24
405,09
495,24
2.178,24
2.582,51
1.199,61
241,67
2.246,51

3,34%
Crescimento
1,20%
econômico entre
1995 e 2005
3,56%
(% ao ano)
3,05%
2,24%
4,44%
4,13%
3,62%
3,34%
3,31%
1,20%
2,38%
3,56%

0,45
Contribuição para
0,19
o crescimento
(pontos
0,57
percentuais)
0,45
0,34
0,64
0,58
0,50
0,45
0,60
0,19
0,27
0,57

1.668,18

3,05%

0,45

Fonte: FGV e OCDE
Coréia do Sul
1.320,24
4,44%
(*) US$ de 2005 ajustados à Paridade do Poder de Compra.

0,64

Canadá
Japão
Austrália
Nova Zelândia
União Européia
Coréia do Sul
Turquia
México
Canadá
Estados Unidos
Japão
Brasil
Austrália
Nova Zelândia

Estados Unidos
Brasil

495,24

3,62%

0,50

2.582,51

3,31%

0,60

241,67

México

2,38%

0,27

País
Irlanda
5.388,14
Portugal
2.283,61
Grécia
2.133,78
Noruega Européia
5.390,72
União
Islândia
3.608,19
Espanha
2.406,00
Holanda
2.072,00
País
Áustria
1.443,51
Irlanda
5.388,14
Alemanha
1.537,50
Portugal
2.283,61
Grã-Bretanha 1.315,60
Grécia
2.133,78
França
1.396,13
Noruega
5.390,72
Dinamarca
1.671,04
Islândia
3.608,19
Itália
1.236,88
Espanha
2.406,00
Finlândia
1.810,58
Holanda
2.072,00
Suécia
922,07
Áustria
1.443,51
Alemanha
Grã-Bretanha
França
Dinamarca
Itália
Finlândia
Suécia

1.537,50
1.315,60
1.396,13
1.671,04
1.236,88
1.810,58
922,07

7,48%
2,35%
3,92%
2,83%
4,31%
3,63%
2,28%
2,21%
7,48%
1,37%
2,35%
2,79%
3,92%
2,14%
2,83%
2,10%
4,31%
1,27%
3,63%
3,46%
2,28%
2,73%
2,21%

1,21
1,13
0,72
0,72
0,58
0,53
0,35
0,30
1,21
0,30
1,13
0,30
0,72
0,28
0,72
0,28
0,58
0,22
0,53
0,16
0,35
0,10
0,30

1,37%
2,79%
2,14%
2,10%
1,27%
3,46%
2,73%

0,30
0,30
0,28
0,28
0,22
0,16
0,10

1.400

Investimento habitacional per capita em US$*

Coréia do Sul

1.200

1.320
1.000
800
1.400
600
1.200

México

Coréia do Sul
495
1.320

400
1.000

Brasil

200
800
600
1970

241

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

México

495
400

Brasil

200

1970

241

1975

1980

Fonte: FGV e OCDE
(*) US$ de 2005 ajustados à Paridade do Poder de Compra.

1985

1990

1995

2000

2005
11

é mais conjuntural, na Europa há
aspectos estruturais que indicam
algo mais duradouro. Isso explica
por que os investidores procuram
novos mercados em países como o
México, o Brasil, a China e a Índia.
Ao alocar seus capitais, eles levam
em consideração a estabilidade
econômica, o nível de renda, a
expectativa de desenvolvimento
econômico, as tendências de
crescimento populacional, os
sistemas de financiamento e os
ambientes institucional e jurídico.
O Brasil oferece boas condições
em todos esses aspectos.

Avanços do
mercado brasileiro
O sistema de financiamento
habitacional brasileiro tem verificado
aprimoramentos que vão ao encontro
de soluções consensualmente
aceitas por seus agentes. Os
aperfeiçoamentos promoveram uma
desregulamentação importante e
fortaleceram as garantias oferecidas
para os investidores. Entre os
avanços no plano legal, vale destacar:
	
	
	
	
	
	
	
	
	
	

Lei 9.514, de 20 de novembro 	
de 1997: com ela, foi instituído 	
o Sistema de Financiamento 	
Imobiliário (SFI), foram criadas 	
as companhias securitizadoras 	
de créditos imobiliários, 		
estabelecidos os Certificados de 	
Recebíveis Imobiliários (CRIs) e 	
introduzida a alienação fiduciária 	
de bens imóveis;

	
	
	
	

Lei 10.931, de 2 de agosto
de 2004: responsável pelo 	
aprimoramento do Patrimônio 	
de Afetação, cujo objetivo é

	
	
	
	
	
	
	
	

proteger o adquirente de
imóveis; a lei também 		
estabeleceu para os casos de 	
disputa judicial a continuidade 	
de pagamento da parcela da 	
prestação sob a qual não
há discordância (o chamado 	
valor incontroverso).

Essas mudanças, associadas a
um ambiente macroeconômico
favorável ao crescimento da renda
e à queda dos juros, expandiram
a oferta de crédito e atraíram o
capital externo. Entre 2002 e
2007, o fluxo anual de crédito
imobiliário passou de R$ 4,8
bilhões para R$ 25 bilhões. Essa
prosperidade atrai o investidor
estrangeiro, que identifica na
captação primária (IPOs) de
construtoras e incorporadoras
brasileiras uma excelente

oportunidade de entrar no
mercado. Em 2007, quando os
Estados Unidos já se ressentiam
dos subprime, o setor imobiliário
brasileiro continuou recebendo
recursos do exterior, num volume
de R$ 8,3 bilhões nos IPOs.
Para entender as motivações
dessa entrada de dinheiro, devese levar em conta que os fatores
de risco que desencadearam
a crise imobiliária nos países
desenvolvidos não estão presentes
no Brasil, onde as condições de
concessão de crédito habitacional
são muito mais restritivas e há um
grande horizonte de demanda.
No rescaldo da crise nos mercados
norte-americano e europeu, o
Brasil poderá ter um papel de
destaque, o que o credencia a um
rápido crescimento.
12 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Necessidades
criam oportunidades
No desenho do cenário de referência
e na projeção do mercado imobiliário
brasileiro, o passo mais importante
é a análise simultânea dos fatores
demográficos e da dinâmica
socioeconômica que condicionam
a formação de famílias e, por
conseqüência, as necessidades de
investimentos habitacionais para os
próximos anos. Trata-se, em última
instância, de integrar as projeções
das necessidades habitacionais do
País com o panorama traçado para a
economia brasileira.
As necessidades habitacionais de
um país são ditadas por três
elementos principais:
	
	
	
	
	

dinâmica familiar: processo de 	
formação de novas famílias,
que é influenciado pela
evolução da renda e pelo 		
crescimento populacional;

	
	
	
	

déficit habitacional: passivo 	
habitacional decorrente do não-	
atendimento das necessidades de 	
moradia ao longo dos anos;

	 depreciação: necessidade
	 de reposição do estoque 		
	 habitacional desgastado.
O ritmo de formação das famílias
é o principal determinante das
necessidades habitacionais de um
país. Na elaboração das projeções

de crescimento do número de
famílias, além do fator demográfico,
é considerado também o
crescimento da renda, por se tratar
de um elemento que influencia
diretamente as decisões sobre o
momento de formação da família, o
número de filhos e a necessidade de
coabitação familiar.
A relação entre o aumento
do número de habitantes e a
necessidade de construção de novas
moradias é direta. O crescimento
populacional, por sua vez, é
determinado pela fecundidade da
população, por sua mortalidade
e por movimentos migratórios.
Mas há dois aspectos igualmente
importantes na questão: o processo
de urbanização e a evolução da
estrutura etária.
A saída do campo para a cidade
acarreta uma nova necessidade
habitacional por si só, além de
implicar novos condicionamentos
culturais, como a decisão de
ter um número menor de filhos.
O amadurecimento da população,
por sua vez, altera a configuração
das necessidades habitacionais.
Para entender esse aspecto, basta
lembrar que, a partir de certa
idade, os jovens formam suas
famílias e desejam ter suas próprias
moradias; que um casal na faixa
dos 40 anos costuma buscar uma

nova residência, geralmente mais
ampla; e que os idosos, por sua vez,
demandam casas menores.
O número de famílias pode
também ser maior ou menor em
razão das condições econômicas.
Existe certa proporcionalidade
entre o número de adultos de
determinada população e o de
famílias constituídas, mas tal
relação se altera quando a situação
econômica favorece a formação
precoce de famílias e a antecipação
da decisão de ter filhos. Ilustram o
tema os movimentos ocorridos no
Chile, na década de 1990, e mais
recentemente na Espanha e na
Irlanda, países em que houve uma
reversão momentânea na tendência
de declínio no número de crianças,
em virtude da formação precoce
de famílias.

O cenário
demográfico
Nos últimos 17 anos, a população
brasileira cresceu a uma taxa de
1,5% ao ano, superior à média
mundial de 1,4%, passando de
146,6 milhões de habitantes,
em 1990, para 189,1 milhões,
em 2007. Em 1990, 74,8% dos
brasileiros viviam nas áreas urbanas
– o percentual subiu para 85,1%
em 2007.
A

A participação cada vez maior da mulher

brasileira no mercado de trabalho e o aumento
do nível de escolaridade terão reflexos
negativos no crescimento populacional.

Nos próximos nove anos, a
combinação de renda em crescimento
com fecundidade em queda irá
contribuir para que a diminuição da
taxa de crescimento habitacional
se acentue ainda mais. Mesmo com
a redução da mortalidade infantil,
a participação cada vez maior da
mulher brasileira no mercado de
trabalho e o aumento generalizado
do nível de escolaridade terão
reflexos negativos no crescimento
populacional, que cairá para 1,1%,
número equivalente ao esperado
para a média mundial. Para os 13
anos seguintes, de 2017 a 2030,
a tendência histórica de queda se
acentuará, e a taxa de crescimento
populacional ficará abaixo de 1%.

Pirâmide etária
2007
2030

Idade
(anos)
100+
95-99
90-94
85-89
80-84
75-79
70-74
65-69
60-64
55-59
50-54

Nos países desenvolvidos, a
tendência de redução da taxa
de crescimento populacional,
associada ao aumento da expectativa
de vida, vem determinando uma
mudança bastante relevante no perfil
da população. No Brasil, já é possível
observar mudanças significativas
na distribuição da pirâmide etária.
Em 1990, a idade média do
brasileiro era de 25,6 anos e sua
expectativa de vida, de 66,3 anos
– e apenas 36,4% da população tinha
30 anos ou mais. Em 2007, a idade
média subiu para 29,8 anos e a
expectativa de vida, para 72,4 anos
– e 45,7% da população já estava
com 30 anos ou mais.

45-49
40-44
35-39
30-34
25-29
20-24
15-19
10-14
5-9
0-4
20

15

10

Milhões

Fonte: IBGE e Nações Unidas

5

5

10

15

Milhões

20
14 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

População urbana

Crescimento demográfico

(%)

(% ao ano)

100

91,1%

3,5%
3,0%

80

2,5%
60

2,0%
1,5%

40

1,0%
20

1950

0,7%

0,5%

60

70

80

90

00

10

20

2030

1950

60

70

80

90

00

10

20

2030

Fonte: IBGE e Nações Unidas

Em 2017, a idade média do
brasileiro será de 32,5 anos,
sua expectativa de vida, de 74,7
anos e 51,5% da população terá
30 anos ou mais. No Brasil de 2030,
que terá 91,1% da população nas
cidades, a idade média será de
36 anos e quase 60% da população
terá 30 anos ou mais. Portanto,
haverá mais adultos aptos a
formar família e a demandar
moradia. Vale notar que, em 2007,
alguns países que iniciaram esse
amadurecimento mais cedo, como
o Chile e a Coréia do Sul, já
possuíam uma expectativa de vida
superior à que os brasileiros terão
em 2030: 78,6 anos.

As novas famílias
Entre 2007 e 2030, o número
de famílias no Brasil passará de
60,3 milhões para 95,5 milhões

– esse crescimento, de 58%,
representa mais que o dobro
do ritmo de aumento populacional
mundial. A redução da taxa de
natalidade também terá reflexos
no tamanho das famílias, que
passará de 3,1 pessoas, em 2007,
para 2,4 em 2030. A distribuição
por faixa de renda mostra que
o crescimento das famílias será
mais acentuado nas parcelas
de maior poder aquisitivo.
Entre 2007 e 2030, haverá um
encolhimento do número de famílias
com renda até R$ 1 mil, e sua
participação no total passará de
53% para 31%.
Ao longo desses 23 anos, podem-se
antever dois períodos distintos.
Dos 15,3 milhões de novas famílias
que se formarão na próxima década,
57% estarão na base da pirâmide
social, com renda familiar inferior
a R$ 2 mil. De 2017 em diante,

essa tendência muda, e 78% dos
19,9 milhões de novas famílias
terão rendimentos entre R$ 2 mil
e R$ 8 mil.
Esses dois ciclos, com dinâmicas
distintas, têm implicações na
forma de condução da política
habitacional e nos negócios
das empresas da construção.
Na primeira fase, que vai até
2017, a política habitacional
fundamentada em subsídios ganha
mais relevância como mecanismo
de complementação da renda das
famílias mais pobres. Na segunda
fase, em que as faixas de menor
renda diminuem, os subsídios
tornam-se menos importantes.
Após 2017, os mecanismos
de mercado e as condições do
crédito passarão a ser ainda mais
preponderantes no atendimento
das necessidades habitacionais.
Para as empresas, construtoras
15

População e famílias
Em milhões

Anos
2007
2017
2030

Fonte: IBGE e FGV

Anos
2007
2017
2030
Classes de renda

Famílias
60,3
75,6
95,5

População
189,1
211,2
233,6
Em milhões

Famílias
60,3
75,6
95,5

Em milhões

2007

População
189,1
211,2
233,6

2030

até R$ 1.000
Distribuição das famílias por31,7
classes de renda 29,1
de R$ 1.000 a R$ 2.000
de R$ 2.000 a R$ 4.000
de R$ 4.000 a R$ 8.000
de R$ 8.000 a R$ 16.000
de R$ 16.000 a
Classes de renda R$ 32.000
mais de R$ 32.000
até R$ 1.000
Total
de R$ 1.000 a R$ 2.000
de R$ 2.000 a R$ 4.000
de R$ 4.000 a R$ 8.000
de R$ 8.000 a R$ 16.000
de R$ 16.000 a R$ 32.000
mais de R$ 32.000
Total

15,5
8,4
3,3
1,1
0,3
0,0
31,7
60,3
15,5
8,4
3,3
1,1
0,3
0,0
60,3

2007

Em milhões

27,6
21,8
11,0
4,3
1,3
0,3
29,1
95,4
27,6
21,8
11,0
4,3
1,3
0,3
95,4

2030

Pessoas
por família
3,1
2,8
2,4

Pessoas
por família
3,1
2,8
Taxa de crescimento
2,4
(%) ao ano
-0,4%
2,5%
4,2%
5,4%
6,1%
Taxa de crescimento
7,4%
(%) ao ano
-0,4%

10,1%

2,0%
2,5%
4,2%
5,4%
6,1%
7,4%
10,1%
2,0%

Fonte: IBGE e FGV

ou indústrias, haverá alteração
no perfil de seu público-alvo e,
portanto, no leque de produtos a
serem oferecidos.

O passivo
habitacional
Em boa parte dos países em
desenvolvimento, as necessidades
habitacionais correntes não são
completamente satisfeitas. Assim,
além do acréscimo de demanda
ocasionada pela formação de novas
famílias, devem ser consideradas

as famílias que vivem atualmente
em moradias inadequadas
ou coabitam com outras, por
carência de renda. O déficit
habitacional é a medida
das carências de moradia e
compreende duas dimensões:
	
	
	
	

inadequação: composta pelos 	
domicílios improvisados, pelas 	
casas rústicas, pelas moradias 	
em favelas e pelos cortiços;

	 coabitação: corresponde
	 ao número de casas em que há
	 mais de uma família residente.

Em 2005, a carência brasileira
de moradias atingiu 7,8 milhões
de domicílios, o que equivale a
14,7% da demanda. O déficit por
coabitação representou a maior
parcela do problema: 4,3 milhões
de domicílios. Em termos
absolutos, o problema habitacional
assume dimensão mais crítica
nas regiões Sudeste e Nordeste,
nessa ordem. Em termos
relativos, ou seja, considerando
a relação entre déficit e número
de domicílios, constata-se que os
piores resultados estão nas regiões
Norte e Nordeste.
16 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Déficit habitacional por região e componente, em 2005
Em mil moradias

Nordeste
2.737,3
Norte
1.071,8
1.487,4 1.249,9

POR REGIÃO
464,0 607,8

Nordeste
2.737,3

BRASIL

Total: 7.833,0

Norte
1.071,8

28,9%
POR REGIÃO

1.487,4 1.249,9

20,5%

464,0 607,8

BRASIL
Coabitação
Total:

4.303,2

Centro-Oeste
355,9

Inadequação
7.833,0

3.529,8

9,2%
28,9%

97,3

12,4%

258,5

Coabitação

Sul
Centro-Oeste
717,3
355,9

Inadequação

4.303,2
3.529,8
14,7% Déficit
relativo

9,7% 9,6%

Déficit
relativo

1.587,2 1.363,5
Sudeste
2.950,7

12,4%

Sul
717,3

14,7%

20,5%

8,6%
9,2%

97,3
211,3
258,5
506,0

Fonte: IBGE e FGV

Sudeste
2.950,7

8,6%

1.587,2 Coabitação
1.363,5
Inadequação

211,3
506,0

7,5%
6,6%

5,7%
Déficit relativo por faixa de renda e componente, em 2005
4,8%
(%) das famílias

3,3%
2,0%

1,8%
0,5%

9,7% 9,6%
até
R$ 1.000

de R$ 1.000
a R$
5,7% 2.000

de R$ 2.000
a R$ 4.000

de R$ 4.000
a R$ 8.000

Coabitação
Inadequação

1,4%
0,2%
de R$ 8.000
a R$ 16.000

1,0%

0,2%

de R$ 16.000
a R$ 32.000

1,0%
0,0%
mais de
R$ 32.000

7,5%

Total
6,6%

4,8%
3,3%
2,0%

1,8%
0,5%

até
R$ 1.000
Fonte: IBGE e FGV

de R$ 1.000
a R$ 2.000

de R$ 2.000
a R$ 4.000

de R$ 4.000
a R$ 8.000

1,4%
0,2%
de R$ 8.000
a R$ 16.000

1,0%

0,2%

de R$ 16.000
a R$ 32.000

1,0%
0,0%
mais de
R$ 32.000

Total
17

Há uma concentração da carência
habitacional nas faixas de menor
renda familiar, o que vale tanto para
o déficit por inadequação quanto
por coabitação. Cerca de 10% das
moradias das famílias com renda
até R$ 1 mil eram inadequadas
e percentual similar apresentava
coabitação. Somados os déficits
por inadequação e por coabitação,
chega-se a um total de quase 20%
dos domicílios dessa classe de renda.
O passivo habitacional é uma
questão particularmente grave
nos países em desenvolvimento.
Alguns, como o Chile e o México,
têm sido mais bem-sucedidos nas
políticas de redução do déficit de
moradias. A política governamental

para o setor é, nesse sentido,
um fator crítico que influencia os
cenários possíveis para o mercado
imobiliário brasileiro.

A reposição
de moradias
A conservação de moradias também
gera necessidades diretamente
relacionadas ao volume e à idade do
estoque habitacional. A depreciação
é definida usualmente como uma
taxa que se aplica sobre o valor de
um ativo. Tendo em vista a evolução
das moradias no Brasil entre 1940
e 2005, estima-se uma idade média
dos imóveis brasileiros de 35 anos
e, considerando uma vida útil em

torno de 50 anos, chega-se a uma
taxa de depreciação de 3% ao ano.
Para calcular o valor dos
investimentos requeridos para
repor a depreciação, é necessário
ainda determinar o valor do estoque
habitacional, estimado a partir do
fluxo de investimentos em cerca
de R$ 2 trilhões em 2007. Para
2008, o valor do investimento
necessário para repor a depreciação
dos imóveis é de R$ 59 bilhões.
A necessidade de reposição varia
de acordo com a faixa de renda
– assim, cerca de 60% desse
investimento deve ser destinado
à recuperação dos imóveis das
famílias com rendimento médio até
R$ 2 mil.

Estoque de capital habitacional
Por faixa de renda, 2007*
TOTAL

R$ 1.968,9
BILHÕES

667,7
(33,9%)

501,9
(25,5%)

398,1
(20,2%)

234,7
(11,9%)

123,4

36,8
(1,9%)

6,3

(0,3%)

(6,3%)

Renda até
R$ 1.000

Fonte: FGV
(*)Em R$ bilhões.

De R$ 1.000
a R$ 2.000

De R$ 2.000
a R$ 4.000

De R$ 4.000
a R$ 8.000

De R$ 8.000
a R$ 16.000

De R$ 16.000
a R$ 32.000

Mais de
R$ 32.000
18 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Mapa dos negócios
habitacionais
Cenários
positivos
Necessidade habitacional não é o
mesmo que demanda por moradias.
A necessidade é uma possibilidade
de demanda, cuja efetivação
irá depender das condições
econômicas: a renda das famílias,
a estrutura de financiamento e a
eficácia da política habitacional.
As famílias sempre encontram
alguma forma de morar, mas se
não for em um domicílio adequado
elas engrossarão os números do
déficit habitacional.
Na rota rumo a 2030, o País
deve encontrar alternativas
para equacionar o déficit
habitacional e o surgimento de
novas famílias. Na verdade, caberá
à iniciativa privada suprir parte
expressiva das necessidades
geradas por esses novos núcleos
familiares, de maneira que a política
habitacional seja complementada
por recursos necessários para a
população de baixa renda.
O cenário de referência prevê
um crescimento econômico
médio de 4%, num contexto de alta
mobilidade social.
Também está prevista a redução
gradativa da taxa de juros dos

financiamentos habitacionais
para o patamar de 7,5% ao ano
em 2030. Com a combinação
de queda dos juros e ampliação
gradativa do volume de subsídios, é
possível vislumbrar o investimento
habitacional do País alcançando
níveis bem superiores ao verificado
nos últimos 17 anos.
Esse mesmo cenário pressupõe
ainda a consolidação do mercado
secundário de créditos e a maior
agilidade na concessão dos
financiamentos.
Daqui a 23 anos, o País terá
um contingente de mais de 233
milhões de pessoas e cerca de 95,5
milhões de famílias. Nas condições
estudadas, estima-se uma média
de 2,5 pessoas por moradia, o que
significará cerca de 93,1 milhões
de domicílios – um crescimento de
aproximadamente 66% em relação
a 2007.
Nesse período, 37 milhões de
moradias surgirão em todo o País,
uma média de 1,6 milhão de novas
residências por ano.
O investimento também irá
reduzir o passivo habitacional.
O déficit por inadequação deverá
ser completamente eliminado até
2030. A coabitação será fortemente
reduzida, passando a representar
A
Em 2030, o Brasil terá um contingente de mais de

230 milhões de pessoas e cerca de 95 milhões de
famílias. A média será de 2,5 pessoas por moradia,
o que significa 93,1 milhões de domicílios.

Estoque de capital habitacional e PIB per capita em R$ de 2007
PIB

28,230

Capital habitacional

26,739
25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

1950

1960

1970

1980

1990

2000

2010

2020

2030

Fonte: FGV

2,5% do total de domicílios – nesse
contingente, estarão muitas famílias
que coabitam por opção. Assim,
considerando o atendimento
da demanda por moradias e as
construções e reformas para a
erradicação progressiva do passivo
habitacional, o cenário de referência
indica que, a cada ano, haverá um
acréscimo médio de 1,745 milhão de
domicílios adequados (novas casas e

reformas) ao estoque habitacional
do País.
O fluxo anual de investimentos
habitacionais será de aproximados
R$ 316 bilhões, sendo R$ 219
bilhões, entre 2008 e 2017,
e R$ 390 bilhões, no período
2018-2030. Esse montante de
investimentos representará 7,3%
do PIB, um crescimento de 4,3

pontos percentuais em relação
a 2005 – o que coloca o Brasil,
23 anos depois, em um patamar
de esforço de formação de capital
habitacional equivalente ao
irlandês e espanhol de hoje.
Com isso, o estoque habitacional
per capita atingirá R$ 28,2 mil,
a preços de 2007, e será superior
ao PIB per capita em 2030, de
R$ 26,7 mil.
A

BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

População e

MORADIAS
O futuro do
investimento
habitacional
no Brasil
Investimento
habitacional
Média anual em R$ bilhões, por
faixa de renda, de 2008 a 2030

32,5 (10,3%)
até R$ 1.000

Pessoas por
moradia

3,4

2,9

2,5

63,7 (20,2%)
de R$ 1.000
a R$ 2.000

82,6 (26,1%)
de R$ 2.000
a R$ 4.000

63,1 (20,0%)
de R$ 4.000
a R$ 8.000

44,7 (14,2%)
de R$ 8.000
a R$ 16.000

20,6 (6,5%)
de R$ 16.000
a R$ 32.000

8,6 (2,7%)

mais de R$ 32.000
Os números entre parênteses referem-se
ao percentual de cada faixa.

Anos

2007

2017

2030

Moradias (milhões)

56,2

72,4

93,1

População (milhões)

189,1

211,2

233,6

Investimento habitacional por ano
Novas
moradias
(milhões)

Investimento
habitacional
(R$ bilhões)

2008-2017

1,613

219,4

2018-2030

1,598

390,0

2008-2030

1,604

315,9

Período

Investimento
habitacional
(% do PIB)
6,8%
7,6%
7,3%
Fonte: FGV

Fonte: FGV e OCDE
A

Distribuição dos investimentos
por região (média anual)
De 2008 a 2030

5,9%

R$ 18,8 bi
Norte

R$ 47,9 bi
Nordeste

15,2%

R$ 19,6 bi
Centro-Oeste

R$ 182,9 bi

6,2%

Sudeste

57,9%

R$ 46,7 bi
Sul

TOTAL

14,8%

R$ 315,9
bilhões
22 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

A hipótese de mobilidade social,
com crescimento sustentado
da renda média e uma política
habitacional eficaz, como
pressupõe o cenário de referência,
significa a diminuição do número de
moradias na faixa de renda até
R$ 1 mil. Assim, o investimento
médio habitacional será maior nas
faixas de renda entre R$ 2 mil e
R$ 4 mil, que representará 26,2%
do total. Alternativamente,
considera-se também um
cenário que contempla avanços
institucionais e um crescimento
econômico mais vigoroso, de
4,6% ao ano. Haveria uma
ampliação rápida tanto do volume
de subsídios – com uma taxa de
juros real para o financiamento
habitacional abaixo de 7,5% ao

ano – quanto do atendimento
das necessidades habitacionais,
levando a uma redução mais rápida
do déficit de moradias, no bojo
de uma política habitacional mais
efetiva. Nessas circunstâncias, os
resultados seriam sensivelmente
diferentes: o déficit habitacional
por inadequação seria eliminado
até 2017, restando apenas a
parcela de coabitação por opção.
O fluxo anual de investimentos
habitacionais seria de R$ 346,1
bilhões, valor 10% superior ao do
cenário de referência.
Nos dois cenários projetados neste
estudo, cresce substancialmente
a proporção do investimento
habitacional em relação ao PIB,
a fim de atender às necessidades

que surgem no percurso até
2030. O crescimento do fluxo de
investimento habitacional leva,
indiscutivelmente, a uma melhora
ampla do bem-estar das famílias.
Mas, além disso, a elevação do
investimento traz benefícios para
a cadeia produtiva diretamente
envolvida e para toda a sociedade,
em virtude do aumento do emprego
e da renda gerado pelas obras.
Assim, quando se observa o
complexo processo de produção
habitacional de uma perspectiva
mais abrangente, considerando
todos os elos envolvidos, nota-se que
a atividade de construir ou reformar
compreende um amplo conjunto de
agentes e setores que se beneficiam
desse círculo virtuoso.

O mercado imobiliário em dois cenários

2007 a 2030
Indicadores

1990-2007

Cenário de
referência

Cenário com
avanços

Investimento habitacional (%) PIB

3,4%

7,3%

8,0%

Investimento habitacional R$ bilhões*

68,1

315,9

346,1

408,6

1.479,3

1.592,8

Crescimento econômico ao ano

2,8%

4,0%

4,6%

Crescimento populacional ao ano

1,5%

0,9%

0,9%

13,1%

7,0%

4,4%

Investimento habitacional per capita R$*

Déficit habitacional relativo**

Fonte: FGV
(*) Valor a preços de 2007.
(**) Valores referentes ao ano de 2017.
23

Investimento anual em novas moradias
Por faixa de renda. 2008 a 2030*

55,8

TOTAL

(28,7%)

R$ 194,4

45,0

BILHÕES

(23,1%)

36,4

33,1

(18,7%)

(17,0%)

16,1

1,0

(8,3%)

(0,5%)

Renda até
R$ 1.000

7,0

(3,6%)

De R$ 1.000
a R$ 2.000

De R$ 2.000
a R$ 4.000

De R$ 4.000
a R$ 8.000

De R$ 8.000
a R$ 16.000

De R$ 16.000
a R$ 32.000

Mais de
R$ 32.000

Fonte: FGV
* Em R$ bilhões.

Expansão movida
a crédito
Para adquirir um imóvel, é
necessário um montante
significativo de poupança, nem
sempre acessível para a maior
parte das famílias. Portanto, seja
qual for o cenário, o mercado
de crédito é peça fundamental
para o desenvolvimento da área
habitacional. Para sua expansão,
é imprescindível a elevação dos
investimentos imobiliários.
Não se deve esperar que países
com mercados financeiros pouco
desenvolvidos sejam bem-sucedidos
no atendimento das necessidades
habitacionais. Essa é a constatação
a que se chega ao analisar algumas

experiências recentes de expansão
habitacional – como as do Chile, do
México, da Espanha e da Irlanda –,
em que as mudanças nos mercados
financeiros antecederam a expansão
do crédito.
O Brasil já efetuou importantes
aprimoramentos no setor e avança
em direção a um mercado financeiro
mais sofisticado. Em 2007,
entretanto, o volume de crédito
ofertado ainda foi pequeno em face
das necessidades habitacionais do
País: apenas 1% do PIB.
A projeção de crescimento do
mercado habitacional no cenário de
referência prevê a redução gradativa
da taxa de juros e dos custos de
financiamento. Essa melhora de
condições favorecerá uma forte

expansão do crédito habitacional,
que em 2030 representará
4,7% do PIB, ou R$ 290 bilhões
concedidos no ano. Isso significa
um crescimento anual significativo
desse mercado, de 11,2% ao ano,
superando em muito o crescimento
econômico de 4,0%.
Considerando o perfil socioeconômico
dos investimentos, a demanda
por crédito estará concentrada
(aproximadamente 46%) nas classes
de renda média, entre R$ 2 mil e
R$ 8 mil. Nesse sentido, o crédito
deverá passar por transformações
que o tornem um instrumento
mais universal. As oportunidades
de negócios serão condicionadas
pela capacidade de diferenciação
de produtos e, principalmente, pela
agilidade da oferta.
24 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

O mercado das
construtoras
No cenário de referência, o
estoque habitacional aumentará
R$ 4,6 trilhões, em decorrência
da construção e de reformas de
moradias até 2030. A construção
anual de 1,745 milhão de novas
residências, necessária para dar
conta do crescimento do número
de famílias e da redução do
déficit habitacional, trará grandes
oportunidades de negócios para
construtoras e incorporadoras, com
reflexos importantes no ritmo de
desenvolvimento dessas empresas.
O efeito no ritmo e no volume de
negócios pode ser diferenciado
em dois períodos, em que o perfil
socioeconômico do crescimento
das famílias é distinto em cada
uma dessas etapas, assim como a
distribuição do investimento entre
construção e reformas. De 2007
a 2017, o mercado de construção
crescerá ao ritmo de 4,7% ao ano.
Nesse período, o mercado de imóveis
para famílias com menor poder
aquisitivo, de até R$ 2 mil, é o que
crescerá mais em termos absolutos.
Trata-se de um mercado que opera
com valores entre R$ 35 mil e R$ 70
mil, a preços de 2007.
De 2017 em diante, aumentará
muito a participação das classes
de renda média no investimento
habitacional, tornando-as a principal
clientela em 2030. Para essa
demanda, as incorporadoras e
construtoras devem se planejar para
oferecer imóveis entre R$ 70 mil e
R$ 150 mil. Trata-se nitidamente
de uma nova fase. A transformação
determinará modificações dos
produtos ofertados, que deverão se

sofisticar, e também das condições
de acesso ao imóvel, pois, na medida
em que se trata de um público de
renda mais elevada, as necessidades
de recursos subsidiados diminuem
consideravelmente, ao passo que
aumenta a demanda de crédito.
A melhora do ambiente para o
setor habitacional levou muitas
empresas a orientarem parte
expressiva de seus negócios ao
atendimento das famílias de média
e baixa rendas. A expectativa do
fim do déficit habitacional em
2030, contudo, poderá provocar a
desvalorização dos imóveis de menor
valor. O cenário mostra claramente
que as boas oportunidades para
as empresas que trabalham
com a população de baixa renda
prosseguirão de forma mais intensa
até 2017 e serão reduzidas a partir
daí. As mudanças de um período
para outro ocorrerão de forma
gradativa, permitindo às empresas
um planejamento estratégico para
adequação ao novo perfil.
De todo modo, a trajetória até
2030 é de expansão dos negócios
e, portanto, de crescimento
do faturamento. No cenário de
referência, esse mercado irá crescer
a uma taxa média de 3,9% ao ano,
passando dos atuais R$ 99,8 bilhões
para R$ 241,7 bilhões em 2030.
O efeito disso será o crescimento
expressivo das oportunidades de
emprego nessa área, com uma
expansão de 3,8% ao ano.

Mais valor agregado
nos materiais
Entre 2007 e 2030, as vendas
das indústrias de materiais
de construção crescerão

aproximadamente 4,8% ao ano
no cenário analisado. Refletindo
o ritmo das construtoras, as
indústrias observarão um aumento
mais expressivo de suas vendas no
primeiro período, que vai até 2017.
O crescimento de 5,3% representará
um faturamento adicional de quase
R$ 95 bilhões, elevando as vendas
de materiais para edificações de
residências de R$ 69,2 bilhões para
R$ 115,8 bilhões. A maior parte
desse incremento da demanda virá
do mercado de reformas, com
R$ 55 bilhões.
No período seguinte, a taxa de
crescimento das vendas cairá para
4,4% ao ano, mas o faturamento
adicional referente a essa fase será
de R$ 167,4 bilhões, dos quais
R$ 65,7 bilhões serão oriundos das
atividades de construção e R$ 101,7
bilhões, das atividades de reforma.
Essa elevação do valor reflete a
demanda de maior poder aquisitivo
e, portanto, de produtos de maior
valor agregado.
No Brasil, parte da demanda
por materiais de construção é
atendida diretamente pela própria
indústria, mas a parcela mais
significativa é comercializada
por empresas atacadistas e
varejistas. A rede atacadista
atende especialmente à demanda
das construtoras e a varejista
supre o mercado de trabalhos de
manutenção, de obras realizadas
por pequenos empreiteiros ou
pela autoconstrução. Espera-se
para o futuro um aumento das
vendas diretas e do comércio
atacadista, o que significa dizer que
o faturamento do comércio varejista
terá uma elevação um pouco inferior
à da indústria, mas igualmente
significativa, de 4,2% ao ano.
A Ernst & Young é líder global
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por meio de assessoria em
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demonstrações financeiras e acompanhamos a elaboração de relatórios de
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nas operações de empresas no mundo todo. Os profissionais de Auditoria
da Ernst & Young também estão preparados para auxiliar no cumprimento
de novas exigências regulatórias, como a aplicação da Lei 11.638 e a
adoção das normas internacionais de contabilidade (IFRS). Com grande
experiência em processos de migração às normas na Europa, nossa equipe
de IFRS se destaca pela aplicação prática dos conceitos e conhecimento
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importância no mundo corporativo. Nesse sentido,
fazemos auditoria de relatórios não-financeiros,
prestamos assessoria em sustentabilidade, em
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Mercado_Habitacional Brasil 2030 - Ernst&Young

  • 2. A BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL Índice Apresentação 3 Moradias e sustentabilidade 4 Habitação no contexto mundial 6 Necessidades criam oportunidades 12 Mapa dos negócios habitacionais 18 O papel utilizado nesta publicação possui selo do Forest Stewardship Council (Conselho de Manejo Florestal), que assegura sua procedência de florestas gerenciadas de maneira socialmente justa, ambientalmente correta e economicamente viável. Reforçamos assim o nosso comprometimento com o desenvolvimento sustentável do planeta e com o futuro das comunidades nas quais atuamos.
  • 3. Apresentação Esta é a primeira de uma série de cinco publicações que analisam os horizontes da economia brasileira para as próximas duas décadas, com atenção especial para os seus setores mais estratégicos, assim considerados tanto pela sua importância na geração da renda nacional como pelas oportunidades de negócios que representam ao longo do tempo. Nesse contexto, a habitação, tema desta publicação, ocupa posto privilegiado, por seu papel na formação do investimento nacional, na promoção da qualidade de vida da população e, no atual momento da economia brasileira, pelo horizonte de oportunidades que oferece. Os temas abordados na série Brasil sustentável são os seguintes: Potencialidades do mercado habitacional; Crescimento econômico e potencial de consumo; Desafios do mercado de energia; Perspectivas do Brasil na agroindústria; Horizontes da competitividade industrial. Esta abordagem inicial leva em conta as potencialidades do Brasil em sua interação com o mercado mundial, a fim de delinear cenários até o ano de 2030. Uma visão aprofundada do comportamento dos principais fatores condicionantes do cenário global é requisito para projeções válidas do crescimento brasileiro. O instrumental abrange um universo de cem países, analisados não apenas em seu aspecto estritamente econômico, mas também em sua dinâmica demográfica, de qualidade de vida e de recursos humanos e naturais. Para esta publicação, foram considerados mais detidamente os indicadores habitacionais de 24 desses países. Este trabalho, um esforço conjunto da Ernst & Young e da Fundação Getulio Vargas, procura também qualificar a concepção de desenvolvimento para o Brasil nas próximas décadas. Mais importante que questionar se o País crescerá muito ou pouco, é indagar se crescerá bem, ou seja, explorando ao máximo, mas não além dos limites, suas possibilidades. A habitação, foco deste estudo, é um dos requisitos para crescer bem. Para acompanhar o desenvolvimento desejado em outras áreas, cumpre articular governo e esfera privada em uma ação conjunta, tendo em vista a dimensão de recursos e necessidades que abrange. Esta publicação traz elementos valiosos tanto para o debate da questão como para o planejamento das empresas.
  • 4. 4 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL Moradias e sustentabilidade Desafios rumo a 2030 Nos últimos dois anos, o Brasil tem registrado aumentos consideráveis no número de financiamentos imobiliários, mas está longe de alcançar o volume verificado em 1980, no auge das operações do extinto Banco Nacional de Habitação (BNH). A metodologia de cenários aplicada para analisar as potencialidades do mercado habitacional brasileiro mostra que, para perseverar na trilha do desenvolvimento sustentado, as inversões na área habitacional são estratégicas, seja para manter um ritmo vigoroso de crescimento econômico, seja para atingir níveis mais altos de qualidade de vida da população. O cenário de referência adotado neste estudo aponta para resultados significativos para a economia brasileira, independentemente de reformas estruturais que potencializem o seu crescimento. O aperfeiçoamento do sistema tributário e a reforma da previdência, por exemplo, ampliariam a capacidade de geração de renda, mas, mesmo sem esses fatores, o País tem um alto potencial de melhorar sua posição no contexto mundial. Os bons resultados, em contrapartida, estão condicionados a uma interação harmônica de variáveis-chave da economia, devendo sustentar uma rota estável de crescimento até 2030. Assim, é necessário, por exemplo, que o mercado brasileiro seja capaz de atender a sua demanda habitacional. Trata-se, na realidade, de um grande desafio, pois a taxa de crescimento das famílias brasileiras será de 2% ao ano nos próximos 23 anos. A experiência mexicana mostra que é possível para um país em desenvolvimento, com características socioeconômicas semelhantes às do Brasil, conseguir um patamar mais alto de crédito imobiliário. As projeções mostram que 75% das necessidades habitacionais – o que envolve novas moradias e reformas – receberão crédito no México em 2008. No caso do Brasil, as necessidades habitacionais atuais somam 2,1 milhões de atendimentos, envolvendo construção, reforma, manutenção e reparo de moradias e aquisição de terrenos. Oferecer crédito na proporção verificada no México significa mais que triplicar o número de financiamentos concedidos em 2007, ou seja, chegar a 1,6 milhão de créditos anualmente. A feliz constatação é que o País tem condições, sim, de atender à demanda por moradias e eliminar seu déficit habitacional no horizonte de tempo considerado, levando-se em conta os avanços econômicos e institucionais obtidos desde a década de 1990. A indústria da construção encontra-se em ritmo crescente de atividades, e parte significativa dos aperfeiçoamentos demandados pelos diversos segmentos da cadeia produtiva está em curso. O resultado, como pôde ser verificado nos últimos dois anos, é uma expansão expressiva do crédito habitacional e a participação maciça do investidor externo nas captações das construtoras brasileiras no mercado aberto. Pressupostos para a lucratividade Por sua pujança e suas potencialidades, o Brasil é avaliado internacionalmente como um grande mercado na área imobiliária, colocando-se na rota dos grandes investidores do setor. Nesse contexto, a crise externa desencadeada nos Estados Unidos pode até mesmo se tornar um fator positivo, pois no mercado brasileiro encontram-se grandes oportunidades em real estate. O cenário de referência permite, por fim, estimar a dimensão desse mercado na rota rumo a 2030. O faturamento das construtoras, por exemplo, saltará de R$ 53,5 bilhões, em 2007, para R$ 129,6 bilhões, em 2030. Igualmente importante para o planejamento das empresas do setor é a projeção, baseada em premissas demográficas e socioeconômicas, das transformações pelas quais passará a demanda habitacional do País. Como será visto, o processo de qualificação do mercado consumidor brasileiro traz novas oportunidades. Conhecê-las em profundidade é condição para aproveitá-las.
  • 5. A O Brasil é avaliado internacionalmente como um grande mercado na área imobiliária, colocando-se na rota dos grandes investidores do setor. O mercado em 2007 e em 2030, R$ bilhões* 2007 2030 446,7 2007 2030 446,7 290,4 241,7 290,4 203,6 241,7 165,2 203,6 165,2 99,8 69,2 99,8 25,3 69,2 Investimento habitacional Investimento habitacional Valor das construções 4,4% 4,4% 25,3 Valor das Vendas de materiais construções de construção** Vendas de materiais Crédito (%) ao ano de construção** imobiliário*** (%) ao ano3,9% 3,9% 4,8% 4,8% Crédito imobiliário*** 11,2% 11,2% Fonte: FGV (*) A preços de 2007. (**) Para construção e reforma de moradias. (***) Concedido no ano. 44 O investimento habitacional em R$ bilhões* 446,7 350 300 350 250 300 200 250 150 200 100 150 50 100 50 1971 a 1975 1971 a 1975 1976 a 1980 Fonte: FGV (*) A preços de 2007. 1981 a 1985 1976 a 1980 1986 a 1990 1981 a 1985 1991 a 1995 1986 a 1990 1996 a 2000 1991 a 1995 2001 a 2005 1996 a 2000 2006 a 2010 2001 a 2005 2011 a 2015 2006 a 2010 2016 a 2020 2011 a 2015 2021 a 2025 2016 a 2020 2026 a 2030 2021 a 2025 202 20
  • 6. 6 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL Habitação no contexto mundial Um diferencial para crescer O estudo das experiências internacionais na área habitacional revela a importância de investimentos na construção de novas moradias e também em manutenção e reforma dos imóveis para o crescimento econômico e, mais ainda, para o desenvolvimento sustentado. Essa análise contribui para a elaboração de cenários para o mercado brasileiro, visto que tais experiências ilustram as relações econômicas que levaram alguns países a obter sucesso nessa área e indicam as possibilidades de crescimento no Brasil. O caso da Coréia do Sul, nesse contexto, mostra como um país com carências habitacionais de grande magnitude pôde equacionar a questão em um espaço de tempo relativamente curto. A Coréia partiu, em 1985, de um patamar de investimento per capita em habitação de US$ 308 e chegou a US$ 1.320 em 2005. Nesse período, os investimentos habitacionais contribuíram com 0,64 ponto percentual do crescimento econômico de 6,6% ao ano – a maior taxa de expansão do PIB entre as 24 economias analisadas mais detidamente por este trabalho. Entre os anos de 1985 e 1995, essa contribuição foi ainda maior, de 1,20 ponto percentual do crescimento econômico de 8,7% ao ano. Na União Européia, a Espanha é um caso emblemático. Entre 1985 e 2005, o investimento habitacional per capita elevou-se três vezes. Esse aumento foi acompanhado de um crescimento econômico robusto para o padrão europeu, da ordem de 3,3% ao ano. De 1995 a 2005, o PIB cresceu em média 3,63%, e o investimento residencial foi responsável por 0,53 ponto percentual do crescimento – ou por 14,5% do total. A Irlanda, por sua vez, é um exemplo sem precedentes. O investimento per capita em habitação cresceu mais de oito vezes entre 1985 e 2005. O impacto desse aumento no PIB foi igualmente significativo. Entre 1995 e 2005, o crescimento econômico irlandês alcançou uma média de 7,48%, com uma contribuição de 1,21 ponto percentual da área habitacional, ou seja, de 16%. Os investimentos em moradia nos Estados Unidos são um caso à parte
  • 7. Em todos os países com aumento dos A investimentos habitacionais, houve previamente mudanças que possibilitaram a melhoria dos sistemas de financiamento. pela sua dimensão – representavam 6,2% de seu PIB em 2005 e, na prática, o mercado habitacional americano é superior ao conjunto de 15 países da União Européia. O setor cresceu a uma taxa surpreendente no período 19852005, tendo sido responsável por uma parcela expressiva dos bons resultados da economia americana. O investimento habitacional per capita mais que dobrou e foi responsável por 0,49 ponto percentual, ou 16%, do crescimento de 3,1% do PIB. De 1995 a 2005, a contribuição do segmento housing foi ainda maior: de 0,60 ponto percentual, ou 18%, de uma evolução do PIB de 3,31% ao ano. Uma referência particularmente importante para o contexto brasileiro é o México, país com o qual o Brasil guarda semelhanças socioeconômicas. Os investimentos habitacionais mexicanos ainda são baixos na comparação com as economias desenvolvidas, mas seu crescimento continuado a partir dos últimos anos da década de 1990 permitiu a obtenção de resultados expressivos. Os investimentos em habitação aumentaram 33% entre 1995 e 2005 e responderam por 0,50 ponto percentual da taxa de crescimento econômico de 3,62%. A comparação com a economia brasileira é eloqüente. A taxa média de crescimento do Brasil entre 1995 e 2005 foi de 2,38%, com uma contribuição de 0,27 ponto percentual dos investimentos em habitação. A análise mostra que a expansão do PIB mexicano foi superior à brasileira sobretudo pelo bom desempenho de seu mercado imobiliário. A observação do conjunto de países permite uma generalização: economias com maior investimento habitacional sustentam taxas de crescimento mais elevadas. A importância dos avanços institucionais Em todos os países em que houve aumento dos investimentos habitacionais, ocorreram previamente mudanças institucionais importantes que possibilitaram uma melhora no funcionamento dos sistemas de financiamento. Esses aperfeiçoamentos aconteceram de forma intensa nos últimos anos, em um contexto econômico mundial favorável que contribuiu para o aumento dos investimentos em habitação. É importante notar que o crescimento da economia global foi alimentado em boa medida pela aplicação de recursos em moradia. Na União Européia, a unificação dos mercados de capitais teve contribuição decisiva, ao criar um ambiente de maior mobilidade de poupanças. Esse processo levou à criação de novos produtos e à redução das taxas de juros, o que favoreceu o mercado de crédito hipotecário. A partir de meados da década de 1980, no âmbito de cada país, foram postas em prática políticas que possibilitaram o bom desempenho do mercado imobiliário. Na Espanha, o governo privilegiou a desregulamentação do mercado hipotecário e a agilização do processo de registro dos imóveis. De maneira geral, os países da União Européia eliminaram os controles sobre as taxas de juros. Mesmo um mercado consolidado como o americano, cujo modelo de financiamento habitacional serve de referência para boa parte do mundo, implantou, nesse período, transformações em seu sistema de hipotecas securitizadas.
  • 8. 8 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL Inovações tecnológicas deram origem a ferramentas mais rápidas de aprovação do crédito que, em conjunto com a redução das taxas de juros, conseguiram popularizar sua utilização e favoreceram o boom verificado até 2005. Entre as lições que os países desenvolvidos oferecem está a importância da construção de um aparato regulatório confiável. Há questões de consenso e outras nem tanto. Um exemplo são as taxas de juros: em algumas nações essas alíquotas são flexíveis, em outras não se alteram ao longo do contrato – são rígidas, portanto. Em algumas economias, o Estado possui um papel mais forte como garantidor dos empréstimos, além de ser provedor de parte dos recursos destinados à moradia das famílias de baixa renda; em outras, sua atuação é bem mais discreta. Um aspecto que está presente em praticamente todas as boas soluções é a existência de um mercado secundário sólido de títulos, responsável por elevar os fundos do sistema. Outra característica comum é a existência de um conjunto de medidas que asseguram um acesso rápido e desburocratizado ao crédito e, ao mesmo tempo, proporcionam garantias sólidas aos investidores. A presença do Estado depende muito da experiência histórica do país, mas, para atender as famílias de baixa renda, o mais usual é que sirva de provedor parcial dos recursos. Crises e a busca de novos mercados O crescimento da demanda por imóveis verificado no período 1985-2005 foi algo absolutamente Estados Unidos, investimento habitacional per capita em US$* 3.000 2.500 2.000 2.113 1.500 1.000 500 1970 1975 1980 Fonte: FGV e OCDE (*) US$ de 2005 ajustados à Paridade do Poder de Compra. 1985 1990 1995 2000 2005 2007
  • 9. 9 inédito na história recente de boa parte das economias desenvolvidas. A rigidez inicial da oferta imobiliária favoreceu a elevação dos preços nesses países, embora em magnitudes distintas. Esse aumento estimulou a construção de novas moradias e a concessão de crédito, mas tratase de uma rota por vezes pontuada por percalços. Em muitas nações, a elevação dos preços dos imóveis alcançou níveis insustentáveis. A partir de meados de 2006, o crescimento expressivo da oferta acabou por levar a uma queda de preços. A “bolha” começou a estourar a partir do maior mercado imobiliário, os Estados Unidos. A enorme facilidade na obtenção de crédito e o processo de valorização dos imóveis contribuíram para aumentar o risco do crédito hipotecário americano. Na configuração da crise, pesou o fato de a valorização momentânea dos imóveis ter atribuído contabilmente um valor de garantia real das dívidas hipotecárias superior à importância que poderia ser obtido num futuro próximo. Ademais, a situação foi agravada porque a concessão de empréstimos se deu em detrimento da qualidade do crédito, o que fomentou a inadimplência e os problemas de liquidez dos bancos. Tal circunstância redundou na explosão do segmento do mercado de maior risco, o chamado subprime. Mediante a análise da crise americana, fica evidente que seu mercado habitacional sofreu uma interrupção no processo de crescimento por problemas relacionados à forma de concessão dos créditos. Ou seja, é uma crise financeira que não está vinculada ao esgotamento do mercado habitacional em si, mas que determinou uma profunda redução dos investimentos residenciais. As boas perspectivas para a economia dos Estados Unidos no percurso até 2030 indicam uma retomada do investimento à medida que o ajuste dos valores de ativos seja absorvido pelo mercado. Num contexto de globalização de capitais, a crise não ficou restrita às fronteiras americanas. Na União Européia, em países como a Espanha e a Irlanda, os preços dos imóveis também começaram a declinar, ainda que não dramaticamente como ocorreu nos Estados Unidos. A maioria dos países europeus possui sistema fixo de taxa de juros, o que reduz o impacto de sua elevação nos contratos em andamento. Além do aspecto estritamente financeiro, o declínio que se começa a observar na Europa está relacionado com o esgotamento da demanda. O crescimento populacional vem se estabilizando em diversos países – as projeções mostram a redução da população alemã, por exemplo. Nos principais mercados da União Européia, o fim do boom era questão de tempo. Pode-se afirmar que o grande ciclo de expansão dos investimentos habitacionais nos países desenvolvidos está chegando ao fim. Se nos Estados Unidos a crise
  • 10. 10 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL Mapa da habitação O investimento habitacional em países selecionados União Européia Investimento habitacional per capita em US$*, 2005 Turquia Contribuição para o crescimento (pontos percentuais) 1.672,75 2,24% 0,34 405,09 União Européia Crescimento econômico entre 1995 e 2005 (% ao ano) 4,13% 0,58 2.178,24 Investimento 1.199,61 habitacional per capita 2.246,51 em US$*, 2005 1.668,18 1.672,75 1.320,24 405,09 495,24 2.178,24 2.582,51 1.199,61 241,67 2.246,51 3,34% Crescimento 1,20% econômico entre 1995 e 2005 3,56% (% ao ano) 3,05% 2,24% 4,44% 4,13% 3,62% 3,34% 3,31% 1,20% 2,38% 3,56% 0,45 Contribuição para 0,19 o crescimento (pontos 0,57 percentuais) 0,45 0,34 0,64 0,58 0,50 0,45 0,60 0,19 0,27 0,57 1.668,18 3,05% 0,45 Fonte: FGV e OCDE Coréia do Sul 1.320,24 4,44% (*) US$ de 2005 ajustados à Paridade do Poder de Compra. 0,64 Canadá Japão Austrália Nova Zelândia União Européia Coréia do Sul Turquia México Canadá Estados Unidos Japão Brasil Austrália Nova Zelândia Estados Unidos Brasil 495,24 3,62% 0,50 2.582,51 3,31% 0,60 241,67 México 2,38% 0,27 País Irlanda 5.388,14 Portugal 2.283,61 Grécia 2.133,78 Noruega Européia 5.390,72 União Islândia 3.608,19 Espanha 2.406,00 Holanda 2.072,00 País Áustria 1.443,51 Irlanda 5.388,14 Alemanha 1.537,50 Portugal 2.283,61 Grã-Bretanha 1.315,60 Grécia 2.133,78 França 1.396,13 Noruega 5.390,72 Dinamarca 1.671,04 Islândia 3.608,19 Itália 1.236,88 Espanha 2.406,00 Finlândia 1.810,58 Holanda 2.072,00 Suécia 922,07 Áustria 1.443,51 Alemanha Grã-Bretanha França Dinamarca Itália Finlândia Suécia 1.537,50 1.315,60 1.396,13 1.671,04 1.236,88 1.810,58 922,07 7,48% 2,35% 3,92% 2,83% 4,31% 3,63% 2,28% 2,21% 7,48% 1,37% 2,35% 2,79% 3,92% 2,14% 2,83% 2,10% 4,31% 1,27% 3,63% 3,46% 2,28% 2,73% 2,21% 1,21 1,13 0,72 0,72 0,58 0,53 0,35 0,30 1,21 0,30 1,13 0,30 0,72 0,28 0,72 0,28 0,58 0,22 0,53 0,16 0,35 0,10 0,30 1,37% 2,79% 2,14% 2,10% 1,27% 3,46% 2,73% 0,30 0,30 0,28 0,28 0,22 0,16 0,10 1.400 Investimento habitacional per capita em US$* Coréia do Sul 1.200 1.320 1.000 800 1.400 600 1.200 México Coréia do Sul 495 1.320 400 1.000 Brasil 200 800 600 1970 241 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 México 495 400 Brasil 200 1970 241 1975 1980 Fonte: FGV e OCDE (*) US$ de 2005 ajustados à Paridade do Poder de Compra. 1985 1990 1995 2000 2005
  • 11. 11 é mais conjuntural, na Europa há aspectos estruturais que indicam algo mais duradouro. Isso explica por que os investidores procuram novos mercados em países como o México, o Brasil, a China e a Índia. Ao alocar seus capitais, eles levam em consideração a estabilidade econômica, o nível de renda, a expectativa de desenvolvimento econômico, as tendências de crescimento populacional, os sistemas de financiamento e os ambientes institucional e jurídico. O Brasil oferece boas condições em todos esses aspectos. Avanços do mercado brasileiro O sistema de financiamento habitacional brasileiro tem verificado aprimoramentos que vão ao encontro de soluções consensualmente aceitas por seus agentes. Os aperfeiçoamentos promoveram uma desregulamentação importante e fortaleceram as garantias oferecidas para os investidores. Entre os avanços no plano legal, vale destacar:  Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997: com ela, foi instituído o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), foram criadas as companhias securitizadoras de créditos imobiliários, estabelecidos os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e introduzida a alienação fiduciária de bens imóveis;  Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004: responsável pelo aprimoramento do Patrimônio de Afetação, cujo objetivo é proteger o adquirente de imóveis; a lei também estabeleceu para os casos de disputa judicial a continuidade de pagamento da parcela da prestação sob a qual não há discordância (o chamado valor incontroverso). Essas mudanças, associadas a um ambiente macroeconômico favorável ao crescimento da renda e à queda dos juros, expandiram a oferta de crédito e atraíram o capital externo. Entre 2002 e 2007, o fluxo anual de crédito imobiliário passou de R$ 4,8 bilhões para R$ 25 bilhões. Essa prosperidade atrai o investidor estrangeiro, que identifica na captação primária (IPOs) de construtoras e incorporadoras brasileiras uma excelente oportunidade de entrar no mercado. Em 2007, quando os Estados Unidos já se ressentiam dos subprime, o setor imobiliário brasileiro continuou recebendo recursos do exterior, num volume de R$ 8,3 bilhões nos IPOs. Para entender as motivações dessa entrada de dinheiro, devese levar em conta que os fatores de risco que desencadearam a crise imobiliária nos países desenvolvidos não estão presentes no Brasil, onde as condições de concessão de crédito habitacional são muito mais restritivas e há um grande horizonte de demanda. No rescaldo da crise nos mercados norte-americano e europeu, o Brasil poderá ter um papel de destaque, o que o credencia a um rápido crescimento.
  • 12. 12 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL Necessidades criam oportunidades No desenho do cenário de referência e na projeção do mercado imobiliário brasileiro, o passo mais importante é a análise simultânea dos fatores demográficos e da dinâmica socioeconômica que condicionam a formação de famílias e, por conseqüência, as necessidades de investimentos habitacionais para os próximos anos. Trata-se, em última instância, de integrar as projeções das necessidades habitacionais do País com o panorama traçado para a economia brasileira. As necessidades habitacionais de um país são ditadas por três elementos principais:  dinâmica familiar: processo de formação de novas famílias, que é influenciado pela evolução da renda e pelo crescimento populacional;  déficit habitacional: passivo habitacional decorrente do não- atendimento das necessidades de moradia ao longo dos anos;  depreciação: necessidade de reposição do estoque habitacional desgastado. O ritmo de formação das famílias é o principal determinante das necessidades habitacionais de um país. Na elaboração das projeções de crescimento do número de famílias, além do fator demográfico, é considerado também o crescimento da renda, por se tratar de um elemento que influencia diretamente as decisões sobre o momento de formação da família, o número de filhos e a necessidade de coabitação familiar. A relação entre o aumento do número de habitantes e a necessidade de construção de novas moradias é direta. O crescimento populacional, por sua vez, é determinado pela fecundidade da população, por sua mortalidade e por movimentos migratórios. Mas há dois aspectos igualmente importantes na questão: o processo de urbanização e a evolução da estrutura etária. A saída do campo para a cidade acarreta uma nova necessidade habitacional por si só, além de implicar novos condicionamentos culturais, como a decisão de ter um número menor de filhos. O amadurecimento da população, por sua vez, altera a configuração das necessidades habitacionais. Para entender esse aspecto, basta lembrar que, a partir de certa idade, os jovens formam suas famílias e desejam ter suas próprias moradias; que um casal na faixa dos 40 anos costuma buscar uma nova residência, geralmente mais ampla; e que os idosos, por sua vez, demandam casas menores. O número de famílias pode também ser maior ou menor em razão das condições econômicas. Existe certa proporcionalidade entre o número de adultos de determinada população e o de famílias constituídas, mas tal relação se altera quando a situação econômica favorece a formação precoce de famílias e a antecipação da decisão de ter filhos. Ilustram o tema os movimentos ocorridos no Chile, na década de 1990, e mais recentemente na Espanha e na Irlanda, países em que houve uma reversão momentânea na tendência de declínio no número de crianças, em virtude da formação precoce de famílias. O cenário demográfico Nos últimos 17 anos, a população brasileira cresceu a uma taxa de 1,5% ao ano, superior à média mundial de 1,4%, passando de 146,6 milhões de habitantes, em 1990, para 189,1 milhões, em 2007. Em 1990, 74,8% dos brasileiros viviam nas áreas urbanas – o percentual subiu para 85,1% em 2007.
  • 13. A A participação cada vez maior da mulher brasileira no mercado de trabalho e o aumento do nível de escolaridade terão reflexos negativos no crescimento populacional. Nos próximos nove anos, a combinação de renda em crescimento com fecundidade em queda irá contribuir para que a diminuição da taxa de crescimento habitacional se acentue ainda mais. Mesmo com a redução da mortalidade infantil, a participação cada vez maior da mulher brasileira no mercado de trabalho e o aumento generalizado do nível de escolaridade terão reflexos negativos no crescimento populacional, que cairá para 1,1%, número equivalente ao esperado para a média mundial. Para os 13 anos seguintes, de 2017 a 2030, a tendência histórica de queda se acentuará, e a taxa de crescimento populacional ficará abaixo de 1%. Pirâmide etária 2007 2030 Idade (anos) 100+ 95-99 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 Nos países desenvolvidos, a tendência de redução da taxa de crescimento populacional, associada ao aumento da expectativa de vida, vem determinando uma mudança bastante relevante no perfil da população. No Brasil, já é possível observar mudanças significativas na distribuição da pirâmide etária. Em 1990, a idade média do brasileiro era de 25,6 anos e sua expectativa de vida, de 66,3 anos – e apenas 36,4% da população tinha 30 anos ou mais. Em 2007, a idade média subiu para 29,8 anos e a expectativa de vida, para 72,4 anos – e 45,7% da população já estava com 30 anos ou mais. 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 20 15 10 Milhões Fonte: IBGE e Nações Unidas 5 5 10 15 Milhões 20
  • 14. 14 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL População urbana Crescimento demográfico (%) (% ao ano) 100 91,1% 3,5% 3,0% 80 2,5% 60 2,0% 1,5% 40 1,0% 20 1950 0,7% 0,5% 60 70 80 90 00 10 20 2030 1950 60 70 80 90 00 10 20 2030 Fonte: IBGE e Nações Unidas Em 2017, a idade média do brasileiro será de 32,5 anos, sua expectativa de vida, de 74,7 anos e 51,5% da população terá 30 anos ou mais. No Brasil de 2030, que terá 91,1% da população nas cidades, a idade média será de 36 anos e quase 60% da população terá 30 anos ou mais. Portanto, haverá mais adultos aptos a formar família e a demandar moradia. Vale notar que, em 2007, alguns países que iniciaram esse amadurecimento mais cedo, como o Chile e a Coréia do Sul, já possuíam uma expectativa de vida superior à que os brasileiros terão em 2030: 78,6 anos. As novas famílias Entre 2007 e 2030, o número de famílias no Brasil passará de 60,3 milhões para 95,5 milhões – esse crescimento, de 58%, representa mais que o dobro do ritmo de aumento populacional mundial. A redução da taxa de natalidade também terá reflexos no tamanho das famílias, que passará de 3,1 pessoas, em 2007, para 2,4 em 2030. A distribuição por faixa de renda mostra que o crescimento das famílias será mais acentuado nas parcelas de maior poder aquisitivo. Entre 2007 e 2030, haverá um encolhimento do número de famílias com renda até R$ 1 mil, e sua participação no total passará de 53% para 31%. Ao longo desses 23 anos, podem-se antever dois períodos distintos. Dos 15,3 milhões de novas famílias que se formarão na próxima década, 57% estarão na base da pirâmide social, com renda familiar inferior a R$ 2 mil. De 2017 em diante, essa tendência muda, e 78% dos 19,9 milhões de novas famílias terão rendimentos entre R$ 2 mil e R$ 8 mil. Esses dois ciclos, com dinâmicas distintas, têm implicações na forma de condução da política habitacional e nos negócios das empresas da construção. Na primeira fase, que vai até 2017, a política habitacional fundamentada em subsídios ganha mais relevância como mecanismo de complementação da renda das famílias mais pobres. Na segunda fase, em que as faixas de menor renda diminuem, os subsídios tornam-se menos importantes. Após 2017, os mecanismos de mercado e as condições do crédito passarão a ser ainda mais preponderantes no atendimento das necessidades habitacionais. Para as empresas, construtoras
  • 15. 15 População e famílias Em milhões Anos 2007 2017 2030 Fonte: IBGE e FGV Anos 2007 2017 2030 Classes de renda Famílias 60,3 75,6 95,5 População 189,1 211,2 233,6 Em milhões Famílias 60,3 75,6 95,5 Em milhões 2007 População 189,1 211,2 233,6 2030 até R$ 1.000 Distribuição das famílias por31,7 classes de renda 29,1 de R$ 1.000 a R$ 2.000 de R$ 2.000 a R$ 4.000 de R$ 4.000 a R$ 8.000 de R$ 8.000 a R$ 16.000 de R$ 16.000 a Classes de renda R$ 32.000 mais de R$ 32.000 até R$ 1.000 Total de R$ 1.000 a R$ 2.000 de R$ 2.000 a R$ 4.000 de R$ 4.000 a R$ 8.000 de R$ 8.000 a R$ 16.000 de R$ 16.000 a R$ 32.000 mais de R$ 32.000 Total 15,5 8,4 3,3 1,1 0,3 0,0 31,7 60,3 15,5 8,4 3,3 1,1 0,3 0,0 60,3 2007 Em milhões 27,6 21,8 11,0 4,3 1,3 0,3 29,1 95,4 27,6 21,8 11,0 4,3 1,3 0,3 95,4 2030 Pessoas por família 3,1 2,8 2,4 Pessoas por família 3,1 2,8 Taxa de crescimento 2,4 (%) ao ano -0,4% 2,5% 4,2% 5,4% 6,1% Taxa de crescimento 7,4% (%) ao ano -0,4% 10,1% 2,0% 2,5% 4,2% 5,4% 6,1% 7,4% 10,1% 2,0% Fonte: IBGE e FGV ou indústrias, haverá alteração no perfil de seu público-alvo e, portanto, no leque de produtos a serem oferecidos. O passivo habitacional Em boa parte dos países em desenvolvimento, as necessidades habitacionais correntes não são completamente satisfeitas. Assim, além do acréscimo de demanda ocasionada pela formação de novas famílias, devem ser consideradas as famílias que vivem atualmente em moradias inadequadas ou coabitam com outras, por carência de renda. O déficit habitacional é a medida das carências de moradia e compreende duas dimensões:  inadequação: composta pelos domicílios improvisados, pelas casas rústicas, pelas moradias em favelas e pelos cortiços;  coabitação: corresponde ao número de casas em que há mais de uma família residente. Em 2005, a carência brasileira de moradias atingiu 7,8 milhões de domicílios, o que equivale a 14,7% da demanda. O déficit por coabitação representou a maior parcela do problema: 4,3 milhões de domicílios. Em termos absolutos, o problema habitacional assume dimensão mais crítica nas regiões Sudeste e Nordeste, nessa ordem. Em termos relativos, ou seja, considerando a relação entre déficit e número de domicílios, constata-se que os piores resultados estão nas regiões Norte e Nordeste.
  • 16. 16 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL Déficit habitacional por região e componente, em 2005 Em mil moradias Nordeste 2.737,3 Norte 1.071,8 1.487,4 1.249,9 POR REGIÃO 464,0 607,8 Nordeste 2.737,3 BRASIL Total: 7.833,0 Norte 1.071,8 28,9% POR REGIÃO 1.487,4 1.249,9 20,5% 464,0 607,8 BRASIL Coabitação Total: 4.303,2 Centro-Oeste 355,9 Inadequação 7.833,0 3.529,8 9,2% 28,9% 97,3 12,4% 258,5 Coabitação Sul Centro-Oeste 717,3 355,9 Inadequação 4.303,2 3.529,8 14,7% Déficit relativo 9,7% 9,6% Déficit relativo 1.587,2 1.363,5 Sudeste 2.950,7 12,4% Sul 717,3 14,7% 20,5% 8,6% 9,2% 97,3 211,3 258,5 506,0 Fonte: IBGE e FGV Sudeste 2.950,7 8,6% 1.587,2 Coabitação 1.363,5 Inadequação 211,3 506,0 7,5% 6,6% 5,7% Déficit relativo por faixa de renda e componente, em 2005 4,8% (%) das famílias 3,3% 2,0% 1,8% 0,5% 9,7% 9,6% até R$ 1.000 de R$ 1.000 a R$ 5,7% 2.000 de R$ 2.000 a R$ 4.000 de R$ 4.000 a R$ 8.000 Coabitação Inadequação 1,4% 0,2% de R$ 8.000 a R$ 16.000 1,0% 0,2% de R$ 16.000 a R$ 32.000 1,0% 0,0% mais de R$ 32.000 7,5% Total 6,6% 4,8% 3,3% 2,0% 1,8% 0,5% até R$ 1.000 Fonte: IBGE e FGV de R$ 1.000 a R$ 2.000 de R$ 2.000 a R$ 4.000 de R$ 4.000 a R$ 8.000 1,4% 0,2% de R$ 8.000 a R$ 16.000 1,0% 0,2% de R$ 16.000 a R$ 32.000 1,0% 0,0% mais de R$ 32.000 Total
  • 17. 17 Há uma concentração da carência habitacional nas faixas de menor renda familiar, o que vale tanto para o déficit por inadequação quanto por coabitação. Cerca de 10% das moradias das famílias com renda até R$ 1 mil eram inadequadas e percentual similar apresentava coabitação. Somados os déficits por inadequação e por coabitação, chega-se a um total de quase 20% dos domicílios dessa classe de renda. O passivo habitacional é uma questão particularmente grave nos países em desenvolvimento. Alguns, como o Chile e o México, têm sido mais bem-sucedidos nas políticas de redução do déficit de moradias. A política governamental para o setor é, nesse sentido, um fator crítico que influencia os cenários possíveis para o mercado imobiliário brasileiro. A reposição de moradias A conservação de moradias também gera necessidades diretamente relacionadas ao volume e à idade do estoque habitacional. A depreciação é definida usualmente como uma taxa que se aplica sobre o valor de um ativo. Tendo em vista a evolução das moradias no Brasil entre 1940 e 2005, estima-se uma idade média dos imóveis brasileiros de 35 anos e, considerando uma vida útil em torno de 50 anos, chega-se a uma taxa de depreciação de 3% ao ano. Para calcular o valor dos investimentos requeridos para repor a depreciação, é necessário ainda determinar o valor do estoque habitacional, estimado a partir do fluxo de investimentos em cerca de R$ 2 trilhões em 2007. Para 2008, o valor do investimento necessário para repor a depreciação dos imóveis é de R$ 59 bilhões. A necessidade de reposição varia de acordo com a faixa de renda – assim, cerca de 60% desse investimento deve ser destinado à recuperação dos imóveis das famílias com rendimento médio até R$ 2 mil. Estoque de capital habitacional Por faixa de renda, 2007* TOTAL R$ 1.968,9 BILHÕES 667,7 (33,9%) 501,9 (25,5%) 398,1 (20,2%) 234,7 (11,9%) 123,4 36,8 (1,9%) 6,3 (0,3%) (6,3%) Renda até R$ 1.000 Fonte: FGV (*)Em R$ bilhões. De R$ 1.000 a R$ 2.000 De R$ 2.000 a R$ 4.000 De R$ 4.000 a R$ 8.000 De R$ 8.000 a R$ 16.000 De R$ 16.000 a R$ 32.000 Mais de R$ 32.000
  • 18. 18 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL Mapa dos negócios habitacionais Cenários positivos Necessidade habitacional não é o mesmo que demanda por moradias. A necessidade é uma possibilidade de demanda, cuja efetivação irá depender das condições econômicas: a renda das famílias, a estrutura de financiamento e a eficácia da política habitacional. As famílias sempre encontram alguma forma de morar, mas se não for em um domicílio adequado elas engrossarão os números do déficit habitacional. Na rota rumo a 2030, o País deve encontrar alternativas para equacionar o déficit habitacional e o surgimento de novas famílias. Na verdade, caberá à iniciativa privada suprir parte expressiva das necessidades geradas por esses novos núcleos familiares, de maneira que a política habitacional seja complementada por recursos necessários para a população de baixa renda. O cenário de referência prevê um crescimento econômico médio de 4%, num contexto de alta mobilidade social. Também está prevista a redução gradativa da taxa de juros dos financiamentos habitacionais para o patamar de 7,5% ao ano em 2030. Com a combinação de queda dos juros e ampliação gradativa do volume de subsídios, é possível vislumbrar o investimento habitacional do País alcançando níveis bem superiores ao verificado nos últimos 17 anos. Esse mesmo cenário pressupõe ainda a consolidação do mercado secundário de créditos e a maior agilidade na concessão dos financiamentos. Daqui a 23 anos, o País terá um contingente de mais de 233 milhões de pessoas e cerca de 95,5 milhões de famílias. Nas condições estudadas, estima-se uma média de 2,5 pessoas por moradia, o que significará cerca de 93,1 milhões de domicílios – um crescimento de aproximadamente 66% em relação a 2007. Nesse período, 37 milhões de moradias surgirão em todo o País, uma média de 1,6 milhão de novas residências por ano. O investimento também irá reduzir o passivo habitacional. O déficit por inadequação deverá ser completamente eliminado até 2030. A coabitação será fortemente reduzida, passando a representar
  • 19. A Em 2030, o Brasil terá um contingente de mais de 230 milhões de pessoas e cerca de 95 milhões de famílias. A média será de 2,5 pessoas por moradia, o que significa 93,1 milhões de domicílios. Estoque de capital habitacional e PIB per capita em R$ de 2007 PIB 28,230 Capital habitacional 26,739 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 Fonte: FGV 2,5% do total de domicílios – nesse contingente, estarão muitas famílias que coabitam por opção. Assim, considerando o atendimento da demanda por moradias e as construções e reformas para a erradicação progressiva do passivo habitacional, o cenário de referência indica que, a cada ano, haverá um acréscimo médio de 1,745 milhão de domicílios adequados (novas casas e reformas) ao estoque habitacional do País. O fluxo anual de investimentos habitacionais será de aproximados R$ 316 bilhões, sendo R$ 219 bilhões, entre 2008 e 2017, e R$ 390 bilhões, no período 2018-2030. Esse montante de investimentos representará 7,3% do PIB, um crescimento de 4,3 pontos percentuais em relação a 2005 – o que coloca o Brasil, 23 anos depois, em um patamar de esforço de formação de capital habitacional equivalente ao irlandês e espanhol de hoje. Com isso, o estoque habitacional per capita atingirá R$ 28,2 mil, a preços de 2007, e será superior ao PIB per capita em 2030, de R$ 26,7 mil.
  • 20. A BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL População e MORADIAS O futuro do investimento habitacional no Brasil Investimento habitacional Média anual em R$ bilhões, por faixa de renda, de 2008 a 2030 32,5 (10,3%) até R$ 1.000 Pessoas por moradia 3,4 2,9 2,5 63,7 (20,2%) de R$ 1.000 a R$ 2.000 82,6 (26,1%) de R$ 2.000 a R$ 4.000 63,1 (20,0%) de R$ 4.000 a R$ 8.000 44,7 (14,2%) de R$ 8.000 a R$ 16.000 20,6 (6,5%) de R$ 16.000 a R$ 32.000 8,6 (2,7%) mais de R$ 32.000 Os números entre parênteses referem-se ao percentual de cada faixa. Anos 2007 2017 2030 Moradias (milhões) 56,2 72,4 93,1 População (milhões) 189,1 211,2 233,6 Investimento habitacional por ano Novas moradias (milhões) Investimento habitacional (R$ bilhões) 2008-2017 1,613 219,4 2018-2030 1,598 390,0 2008-2030 1,604 315,9 Período Investimento habitacional (% do PIB) 6,8% 7,6% 7,3% Fonte: FGV Fonte: FGV e OCDE
  • 21. A Distribuição dos investimentos por região (média anual) De 2008 a 2030 5,9% R$ 18,8 bi Norte R$ 47,9 bi Nordeste 15,2% R$ 19,6 bi Centro-Oeste R$ 182,9 bi 6,2% Sudeste 57,9% R$ 46,7 bi Sul TOTAL 14,8% R$ 315,9 bilhões
  • 22. 22 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL A hipótese de mobilidade social, com crescimento sustentado da renda média e uma política habitacional eficaz, como pressupõe o cenário de referência, significa a diminuição do número de moradias na faixa de renda até R$ 1 mil. Assim, o investimento médio habitacional será maior nas faixas de renda entre R$ 2 mil e R$ 4 mil, que representará 26,2% do total. Alternativamente, considera-se também um cenário que contempla avanços institucionais e um crescimento econômico mais vigoroso, de 4,6% ao ano. Haveria uma ampliação rápida tanto do volume de subsídios – com uma taxa de juros real para o financiamento habitacional abaixo de 7,5% ao ano – quanto do atendimento das necessidades habitacionais, levando a uma redução mais rápida do déficit de moradias, no bojo de uma política habitacional mais efetiva. Nessas circunstâncias, os resultados seriam sensivelmente diferentes: o déficit habitacional por inadequação seria eliminado até 2017, restando apenas a parcela de coabitação por opção. O fluxo anual de investimentos habitacionais seria de R$ 346,1 bilhões, valor 10% superior ao do cenário de referência. Nos dois cenários projetados neste estudo, cresce substancialmente a proporção do investimento habitacional em relação ao PIB, a fim de atender às necessidades que surgem no percurso até 2030. O crescimento do fluxo de investimento habitacional leva, indiscutivelmente, a uma melhora ampla do bem-estar das famílias. Mas, além disso, a elevação do investimento traz benefícios para a cadeia produtiva diretamente envolvida e para toda a sociedade, em virtude do aumento do emprego e da renda gerado pelas obras. Assim, quando se observa o complexo processo de produção habitacional de uma perspectiva mais abrangente, considerando todos os elos envolvidos, nota-se que a atividade de construir ou reformar compreende um amplo conjunto de agentes e setores que se beneficiam desse círculo virtuoso. O mercado imobiliário em dois cenários 2007 a 2030 Indicadores 1990-2007 Cenário de referência Cenário com avanços Investimento habitacional (%) PIB 3,4% 7,3% 8,0% Investimento habitacional R$ bilhões* 68,1 315,9 346,1 408,6 1.479,3 1.592,8 Crescimento econômico ao ano 2,8% 4,0% 4,6% Crescimento populacional ao ano 1,5% 0,9% 0,9% 13,1% 7,0% 4,4% Investimento habitacional per capita R$* Déficit habitacional relativo** Fonte: FGV (*) Valor a preços de 2007. (**) Valores referentes ao ano de 2017.
  • 23. 23 Investimento anual em novas moradias Por faixa de renda. 2008 a 2030* 55,8 TOTAL (28,7%) R$ 194,4 45,0 BILHÕES (23,1%) 36,4 33,1 (18,7%) (17,0%) 16,1 1,0 (8,3%) (0,5%) Renda até R$ 1.000 7,0 (3,6%) De R$ 1.000 a R$ 2.000 De R$ 2.000 a R$ 4.000 De R$ 4.000 a R$ 8.000 De R$ 8.000 a R$ 16.000 De R$ 16.000 a R$ 32.000 Mais de R$ 32.000 Fonte: FGV * Em R$ bilhões. Expansão movida a crédito Para adquirir um imóvel, é necessário um montante significativo de poupança, nem sempre acessível para a maior parte das famílias. Portanto, seja qual for o cenário, o mercado de crédito é peça fundamental para o desenvolvimento da área habitacional. Para sua expansão, é imprescindível a elevação dos investimentos imobiliários. Não se deve esperar que países com mercados financeiros pouco desenvolvidos sejam bem-sucedidos no atendimento das necessidades habitacionais. Essa é a constatação a que se chega ao analisar algumas experiências recentes de expansão habitacional – como as do Chile, do México, da Espanha e da Irlanda –, em que as mudanças nos mercados financeiros antecederam a expansão do crédito. O Brasil já efetuou importantes aprimoramentos no setor e avança em direção a um mercado financeiro mais sofisticado. Em 2007, entretanto, o volume de crédito ofertado ainda foi pequeno em face das necessidades habitacionais do País: apenas 1% do PIB. A projeção de crescimento do mercado habitacional no cenário de referência prevê a redução gradativa da taxa de juros e dos custos de financiamento. Essa melhora de condições favorecerá uma forte expansão do crédito habitacional, que em 2030 representará 4,7% do PIB, ou R$ 290 bilhões concedidos no ano. Isso significa um crescimento anual significativo desse mercado, de 11,2% ao ano, superando em muito o crescimento econômico de 4,0%. Considerando o perfil socioeconômico dos investimentos, a demanda por crédito estará concentrada (aproximadamente 46%) nas classes de renda média, entre R$ 2 mil e R$ 8 mil. Nesse sentido, o crédito deverá passar por transformações que o tornem um instrumento mais universal. As oportunidades de negócios serão condicionadas pela capacidade de diferenciação de produtos e, principalmente, pela agilidade da oferta.
  • 24. 24 BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL O mercado das construtoras No cenário de referência, o estoque habitacional aumentará R$ 4,6 trilhões, em decorrência da construção e de reformas de moradias até 2030. A construção anual de 1,745 milhão de novas residências, necessária para dar conta do crescimento do número de famílias e da redução do déficit habitacional, trará grandes oportunidades de negócios para construtoras e incorporadoras, com reflexos importantes no ritmo de desenvolvimento dessas empresas. O efeito no ritmo e no volume de negócios pode ser diferenciado em dois períodos, em que o perfil socioeconômico do crescimento das famílias é distinto em cada uma dessas etapas, assim como a distribuição do investimento entre construção e reformas. De 2007 a 2017, o mercado de construção crescerá ao ritmo de 4,7% ao ano. Nesse período, o mercado de imóveis para famílias com menor poder aquisitivo, de até R$ 2 mil, é o que crescerá mais em termos absolutos. Trata-se de um mercado que opera com valores entre R$ 35 mil e R$ 70 mil, a preços de 2007. De 2017 em diante, aumentará muito a participação das classes de renda média no investimento habitacional, tornando-as a principal clientela em 2030. Para essa demanda, as incorporadoras e construtoras devem se planejar para oferecer imóveis entre R$ 70 mil e R$ 150 mil. Trata-se nitidamente de uma nova fase. A transformação determinará modificações dos produtos ofertados, que deverão se sofisticar, e também das condições de acesso ao imóvel, pois, na medida em que se trata de um público de renda mais elevada, as necessidades de recursos subsidiados diminuem consideravelmente, ao passo que aumenta a demanda de crédito. A melhora do ambiente para o setor habitacional levou muitas empresas a orientarem parte expressiva de seus negócios ao atendimento das famílias de média e baixa rendas. A expectativa do fim do déficit habitacional em 2030, contudo, poderá provocar a desvalorização dos imóveis de menor valor. O cenário mostra claramente que as boas oportunidades para as empresas que trabalham com a população de baixa renda prosseguirão de forma mais intensa até 2017 e serão reduzidas a partir daí. As mudanças de um período para outro ocorrerão de forma gradativa, permitindo às empresas um planejamento estratégico para adequação ao novo perfil. De todo modo, a trajetória até 2030 é de expansão dos negócios e, portanto, de crescimento do faturamento. No cenário de referência, esse mercado irá crescer a uma taxa média de 3,9% ao ano, passando dos atuais R$ 99,8 bilhões para R$ 241,7 bilhões em 2030. O efeito disso será o crescimento expressivo das oportunidades de emprego nessa área, com uma expansão de 3,8% ao ano. Mais valor agregado nos materiais Entre 2007 e 2030, as vendas das indústrias de materiais de construção crescerão aproximadamente 4,8% ao ano no cenário analisado. Refletindo o ritmo das construtoras, as indústrias observarão um aumento mais expressivo de suas vendas no primeiro período, que vai até 2017. O crescimento de 5,3% representará um faturamento adicional de quase R$ 95 bilhões, elevando as vendas de materiais para edificações de residências de R$ 69,2 bilhões para R$ 115,8 bilhões. A maior parte desse incremento da demanda virá do mercado de reformas, com R$ 55 bilhões. No período seguinte, a taxa de crescimento das vendas cairá para 4,4% ao ano, mas o faturamento adicional referente a essa fase será de R$ 167,4 bilhões, dos quais R$ 65,7 bilhões serão oriundos das atividades de construção e R$ 101,7 bilhões, das atividades de reforma. Essa elevação do valor reflete a demanda de maior poder aquisitivo e, portanto, de produtos de maior valor agregado. No Brasil, parte da demanda por materiais de construção é atendida diretamente pela própria indústria, mas a parcela mais significativa é comercializada por empresas atacadistas e varejistas. A rede atacadista atende especialmente à demanda das construtoras e a varejista supre o mercado de trabalhos de manutenção, de obras realizadas por pequenos empreiteiros ou pela autoconstrução. Espera-se para o futuro um aumento das vendas diretas e do comércio atacadista, o que significa dizer que o faturamento do comércio varejista terá uma elevação um pouco inferior à da indústria, mas igualmente significativa, de 4,2% ao ano.
  • 25. A Ernst & Young é líder global em auditoria, impostos, transações corporativas e assessoria em gestão de riscos. Nos 140 países em que atuamos fazemos a diferença ajudando colaboradores, clientes e as comunidades com as quais interagimos a atingir todo o seu potencial. Também fazemos a diferença auxiliando empresas em seus ciclos de crescimento, por meio de assessoria em processos para IPO e negócios com fundos gestores de private equity e venture capital. …e a que você precisa conhecer Os investimentos que fazemos em tecnologia, conhecimento e capacitação de nossos profissionais são importantes diferenciais. Certificamos demonstrações financeiras e acompanhamos a elaboração de relatórios de controles internos, contribuindo assim para o aumento da transparência nas operações de empresas no mundo todo. Os profissionais de Auditoria da Ernst & Young também estão preparados para auxiliar no cumprimento de novas exigências regulatórias, como a aplicação da Lei 11.638 e a adoção das normas internacionais de contabilidade (IFRS). Com grande experiência em processos de migração às normas na Europa, nossa equipe de IFRS se destaca pela aplicação prática dos conceitos e conhecimento aprofundado das diferenças entre as normas internacionais e brasileiras. importância no mundo corporativo. Nesse sentido, fazemos auditoria de relatórios não-financeiros, prestamos assessoria em sustentabilidade, em negociações de créditos de carbono e em gestão de riscos para meio ambiente e saúde. Governança corporativa • Auxiliamos as organizações na adaptação e no desenvolvimento de modelos de governança para o atendimento dos rigorosos padrões de gestão de controles internos exigidos pelo atual mercado globalizado. Prevenção e investigação de fraudes • Identificamos desde fraudes contábeis e desvio de ativos até operações mais complexas, como superfaturamento, corrupção e conduta imprópria. Atuamos ainda nas áreas de computação forense e serviços de disputa. Auditoria e assessoria em sustentabilidade • As questões ambientais ganham cada vez mais organizações a avaliar a eficiência de sua gestão e a zelar pela confiabilidade das informações prestadas a gestores, acionistas e ao mercado. Com uma visão mais objetiva, os serviços de auditoria interna da Ernst & Young contribuem para a formação de um ambiente de gestão e controles mais confiável e transparente. Auditoria interna • Nossos serviços de auditoria interna auxiliam as No cenário globalizado, as empresas que conseguem administrar seus riscos e adaptar-se com rapidez às necessidades do mercado são capazes de gerar valor para os acionistas, sustentar seu crescimento, melhorar sua imagem e ampliar a vantagem sobre a concorrência. A Ernst & Young auxilia seus clientes a identificar, avaliar, monitorar e mitigar diferentes tipos de riscos. Gestão de riscos A Ernst & Young que você conhece… Auditoria Auditoria e Assessoria em Negócios
  • 27. Nossos escritórios São Paulo (SP) Condomínio São Luiz Av. Presidente Juscelino Kubitschek, 1830 5º ao 8º andares CEP 04543-900 Tel.: (11) 2112-5200 Campinas (SP) Av. Dr. Carlos Grimaldi, 1701 3º andar / sala 3A – CEP 13091-908 Tel.: (19) 2117-6450 Rio de Janeiro (RJ) Praia de Botafogo, 300 13º andar – CEP 22250-040 Tel.: (21) 2109-1400 Projeto e Direção Editorial: Mitizy Olive Kupermann Coordenação editorial: Rejane Rodrigues (MTB 22.837) Projeto Gráfico: Milena Tavares Teves Infográficos: Infografe Revisão: Beatriz Marchesini Curitiba (PR) Al. Dr. Carlos de Carvalho, 555 17º andar CEP 80430-180 Tel.: (41) 2103-5200 Belo Horizonte (MG) R. Paraíba, 1000 10º andar CEP 30130-141 Tel.: (31) 3055-7750 Blumenau (SC) R. Dr. Amadeu da Luz, 100 8º andar / sala 801 CEP 89010-160 Tel.: (47) 2123-7600 Salvador (BA) Edifício Guimarães Trade Av. Tancredo Neves, 1189 17º andar CEP 41820-021 Tel.: (71) 3496-3500 Porto Alegre (RS) R. Mostardeiro, 322 10º andar CEP 90430-000 Tel.: (51) 2104-2050 Equipe FGV Coordenação Técnica e Desenvolvimento de Conteúdo: FGV Projetos Diretor do Projeto: César Cunha Campos Supervisor: Ricardo Simonsen Coordenador: Fernando Garcia (responsável pelo modelo de cenários) Recife (PE) R. Antônio Lumack do Monte, 128 14º andar CEP 51020-350 Tel.: (81) 3092-8300 Corpo Técnico: Edney Cielici Dias (redação, pesquisa e consultoria editorial), Ana Maria Castelo (pesquisa setor imobiliário), Otávio Mielnik (pesquisa setor energia), Robson Ribeiro Gonçalves (pesquisa agroindústria), Jorge de Oliveira Pires (pesquisa de competitividade industrial), Ana Lélia Magnabosco (pesquisa de indicadores) Esta é uma publicação do Departamento de Comunicação e Gestão da Marca da Ernst & Young Brasil. A reprodução deste conteúdo, na totalidade ou em parte, é permitida desde que citada a fonte.
  • 28. Ernst & Young A BRASIL SUSTENTÁVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL Auditoria | Impostos | Transações corporativas | Assessoria em gestão de riscos Sobre a Ernst & Young A Ernst & Young é líder global em auditoria, impostos, transações corporativas e assessoria em gestão de riscos. Nos 140 países em que atuamos, fazemos a diferença ajudando colaboradores, clientes e as comunidades com as quais interagimos a atingir todo o seu potencial. www.ey.com.br © 2008 EYGM Limited. Todos os direitos reservados. Esta é uma publicação do Departamento de Comunicação e Gestão da Marca A reprodução deste conteúdo, na totalidade ou em parte, é permitida desde que citada a fonte.