A Urban Systems Brasil oferece serviços de consultoria estratégica para empresas, analisando dados e tendências de mercado. A empresa desenvolveu três núcleos de atividades (Urban Systems, Urban Map e Urban Mind) e ferramentas como o IQM e o Urban Map para auxiliar os clientes.

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2. A Urban Systems Brasil
Com oito anos de mercado, a Urban Systems Brasil reúne competências profissionais e empresariais para realizar
um trabalho diferenciado, visando oferecer serviços de suporte às decisões estratégicas de empresas de diferentes
segmentos de mercado.
Para organizar suas atividades, desenvolveu três núcleos que contribuem de maneira sinérgica para responder às
necessidades de seus clientes.
URBAN SYSTEMS
A Urban Systems é a empresa que conversa com o
mercado. Reúne toda a inteligência analítica e é
responsável pelo acervo dos dados e informações
que são a base dos estudos realizados.
URBAN MAP
O Urban Map desenvolve os sistemas de análise
geográfica sobre a plataforma do Google URBAN MIND
Enterprise, com interfaces corporativas exclusivas
para os clientes da Urban Systems. Unidade de negócios especializada em desenvolver
mecanismos de coleta e armazenamento de dados,
permanentemente atualizados, com ajuda da tecnologia
da informação.
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3. A Urban Systems Brasil
A Urban Systems tem como objetivo construir leituras de mercados e demandas que possibilitem o
entendimento e o posicionamento estratégico de negócios e produtos, de forma a minimizar riscos de atuação e
dos investimentos do empreendedor.
A metodologia e os conceitos exclusivos desenvolvidos pela Urban Systems orientam todas as conclusões,
resultando em cenários da Lógica Urbana que explicam as influências e as correlações entre o mercado, as
instituições e os indivíduos.
Análise relacional dos dados e comportamentos
NOSSO pesquisados, baseada no conceito de que a
DIFERENCIAL: cidade é um agente ativo na definição das
decisões de consumo.
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4. Metodologia
A Urban Systems trabalha com a contextualização de dados, mapas e comportamentos, integrando os instrumentos
Pesquisa de Mercado e Geoprocessamento para analisar a Lógica Urbana.
PESQUISA DE MERCADO GEOPROCESSAMENTO
Orientada para obter informações consistentes sobre Todos os dados pesquisados são apresentadas em
o comportamento e hábitos da demanda. O objetivo mapas digitais para análise das informações sobre o
é entender também os desejos do cliente potencial e tecido urbano. Possibilita identificar e desenhar cenários
sua relação com a cidade. das tendências do mercado.
LÓGICA URBANA
A cidade é um agente ativo na definição do ciclo
mercadológico dos equipamentos urbanos. A Lógica
Urbana traduz a relação de uso da cidade, diante
dos anseios e comportamentos da demanda.
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5. Metodologia
Os planos de análise explorados para construir a Lógica Urbana:
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6. Metodologia
PLANO SÓCIO-ECONÔMICO
O estudo das cadeias produtivas e mapeamento das centralidades e dos vetores de
desenvolvimento urbano permite identificar potencias sistêmicos da região em estudo,
ou seja, as principais oportunidades de investimento em uma localidade.
PLANO COMPORTAMENTAL
É o retrato das experiências do público na região em estudo, seus desejos,
necessidades e o reconhecimento de sua cidade mental, que representa os padrões
de deslocamentos e preferências no tecido urbano. Permite compreender os seus
parâmetros de qualidade de vida e os processos das decisões de consumo.
PLANO DO NEGÓCIO
A quantificação da oferta existente, com a qualificação das percepções do público,
orientam a avaliação da demanda latente pelo produto a ser ofertado e resultam na
análise de riscos que determina a viabilidade mercadológica de negócios e produtos.
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7. Análise de Riscos
Como resultado da investigação dos planos anteriores, realizamos a Análise de Riscos potencialmente associados ao
empreendimento, a partir da combinação de fatores restritivos e indutores à demanda e ao produto:
Taxa de Taxa de
Público Clientes
Captura Impactados Conversão
Target Total
Média Média
Taxa de Efetividade
Risco de Demanda Risco de Produto
O investimento em Comunicação e Marketing para As vendas dependerão do alinhamento e da aceitação
atrair clientes tende a ser maior quanto maior a Taxa do produto, preço e condições
de Captura. de pagamento.
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8. Matriz SWOT
A Urban Systems Brasil apóia as decisões de seus clientes oferecendo uma Matriz SWOT que apresenta um amplo
panorama sobre o empreendimento e seu mercado, facilitando a tomada de decisões que possam fortalecer e
explorar as potencialidades, reduzir as fragilidades, aproveitar as oportunidades e se defender das
ameaças, sempre em favor do sucesso dos investimentos.
EXÓGENOS
OPORTUNIDADES AMEAÇAS
Onde concentrar as ações para
Onde concentrar ações para que
que as potencialidades possam
POTENCIALIDADES
as potencialidades explorem as
neutralizar as ameaças,
oportunidades, de modo a
aumentando as oportunidades de
construir o sucesso do negócio.
sucesso do negócio.
ENDÓGENOS
Onde concentrar as ações para Onde concentrar ações para
superar as fragilidades que superar os fragilidades que
FRAGILIDADDES
inibem a exploração das tornam o negócio vulnerável às
oportunidades, colaborando para ameaças, inibindo os fatores de
o sucesso do negócio. risco do projeto.
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9. Indicadores Mercadológicos
No aprimoramento da nossa metodologia, foram desenvolvidas ferramentas próprias de análise, como os
Indicadores Mercadológicos Urban Systems, que são qualificadores das regiões, bairros e cidades, sempre do
ponto de vista da demanda.
IQM®
O Índice de Qualidade Mercadológica qualifica as áreas urbanas a partir de fatores indutores e restritivos ao
negócio em estudo. Sua análise responde quais as áreas com maior potencial de mercado. O IQM® é um produto
que permite uma análise preliminar dos mercados.
IQM® – Índice de Qualidade Mercadológica
IQM® – Índice de Qualidade Mercadológica
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10. Indicadores Mercadológicos
IMA
O Índice Mercadológico de Atratividade analisa a capacidade de atração mercadológica que um negócio ou local
exerce sobre determinada demanda, identificando a origem do público potencial. Com base em um ponto
geográfico, considera os acessos e todas as intervenções urbanas que trazem impacto ao negócio.
A partir da determinação do perfil do consumidor, o resultado é decorrente das áreas de influência delimitadas,
avaliando o posicionamento da concorrência e a dispersão da atual demanda do cliente. É uma ferramenta de
análise para alguns dos produtos da Urban Systems.
IMA - Índice Mercadológico de Atratividade IMA – Índice Mercadológico de Atratividade
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11. Urban Map
Ferramenta de análise mercadológica baseada na observação de mapas digitais em plataforma web, o Urban
Map integra recursos de geoprocessamento, bancos de dados e navegação de internet sobre os mapas do Google
Maps, possibilitando a emissão online de relatórios sobre o mercado em qualquer cidade brasileira.
A visualização de dados estatísticos, vetores de tendências e outras informações, inclusive o desempenho de
produtos, auxiliam a compreensão geográfica das oportunidades e facilitam a tomada de decisão empresarial,
orientando os processos de expansão, correção ou ampliação de atividades, ou mesmo o desenvolvimento de
novos negócios e mercados.
O Urban Map é também um produto Urban Systems, que coloca instrumentos de análise diretamente na mão
de seus usuários. Pode ser adquirido em forma de assinaturas periódicas ou pacotes de dados, conforme o
período de interesse do cliente e a necessidade de visualização de informações especiais.
Urban Map Urban Map
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12. Produtos Urban Systems
Cada cliente possui uma necessidade específica e exige atendimento personalizado. A equipe da Urban Systems
está preparada para identificar as melhores soluções e propor estudos, pesquisas e produtos de consultoria que
garantem respostas aos desejos de informações e aos objetivos estratégicos de empresas nos mais diversos
mercados.
Soluções:
• Flash de Mercado
• Potencial de Mercado
• IQM®
• Vocação Imobiliária
• Estruturação de Produto
• Gestão do Patrimônio Imobiliário
• Diretrizes de Comunicação e Marketing
• Gestão de Marketing para Remanescentes
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13. Flash de Mercado
O Flash de Mercado é de rápida elaboração, adequado a situações em que o cliente tem necessidade de
informações globais sobre determinada área geográfica ou segmento de negócio, geralmente em estágios
preliminares de estudos e prospecção de oportunidades.
Processo:
•Levantamento de dados e análise de todos os segmentos e cadeias produtivas presentes na região, bem como
seus dados demográficos e macroeconômicos. Com apoio do Urban Map, permite a localização das centralidades
que norteiam o consumo de comércio e serviços.
•O produto também analisa o segmento específico de negócios em estudo. Aprofunda dados, avaliando toda a
concorrência e relacionando-a aos fatores urbanos, demográficos e macroeconômicos mais relevantes.
RAIS Taxa de Crescimento (TGCA)
Cidade A Cidade B
Setor Economico Empresas Vínculos Empregatícios Empresas Vínculos Empregatícios 40% 32,5%
nº % nº % nº % nº % 30% 26,0%
21,0%
20% 15,4%
Serviços 2.736 46,9% 118.109 62,5% 2.072 60,2% 36.692 62,1% 11,7% 9,0%
Indústria 800 13,7% 32.884 17,4% 450 13,1% 12.228 20,7% 10% 3,9% 5,6% 3,8%
Comércio 2.012 34,5% 32.390 17,1% 781 22,7% 8.790 14,9%
0%
Construção Civil 268 4,6% 5.607 3,0% 127 3,7% 1.376 2,3%
Comércio
Total
Indústria
Serviços
Construção
-10%
Agricultura
Agropecuária 14 0,2% 122 0,1% 13 0,4% 45 0,1%
-3,3%
-20%
Civil
Total 5.830 100% 189.112 100% 3.443 100% 59.131 100% -14,7%
-30%
-40% -30,8%
Cidade A Cidade B
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14. Potencial de Mercado
O Potencial de Mercado incorpora o produto Flash de Mercado e, ao analisar os movimentos da demanda com o
perfil da oferta existente, indica as melhores oportunidades de negócio.
Processo:
•Inicia-se com o Flash de Mercado.
•A partir de Pesquisas de Mercado, faz uma leitura do público potencial para identificar demandas. Ao analisar
necessidades, aspirações e expectativas desse público, é capaz de dimensionar os negócios com maior
probabilidade de sucesso.
Centralidades Lançamentos Residenciais Verticais
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15. IQM®
O IQM®, Índice de Qualidade Mercadológica, permite de forma ampla entender a dinâmica das cidades para um
determinado setor. Relativiza e hierarquiza regiões em uma área de abrangência definida, identificando as áreas
urbanas com maior potencial.
Processo:
•As regiões definidas na área de abrangência são qualificadas pelas características e ponderações de fatores
indutores e restritivos que determinam a qualidade do mercado.
•O IQM® é resultante de uma equação ponderada, em que são consideradas variáveis demográficas, econômicas
e urbanísticas de cada área potencial, direcionada ao perfil de mercado e do cliente.
IQM® - Índice de Qualidade Mercadológica
Ca te goria Va ria vel Pesos Fontes
População 1 IBGE/USB 2008
Renda Média Domicíliar 2 IBGE/USB 2008
Demográficos Poúblico Target (5 a 10S M) 5 IBGE/USB 2008
Domicílios Alugados 3 IBGE/USB 2008
Domicílios Verticais 3 IBGE/USB 2008
Número de Unidades Lançadas m 2007
Mercado Imobiliário 5 USB 2007
(Valores entre R 80.000 e R 100.000)
$ $
Alimentação Supermercado 3 USB 2007
Hospitais 2 USB 2007
Saúde
Posto de Saúde 3 USB 2007
Escolas 3 USB 2007
Educação Pública
Infra-estrutura Urbana Faculdades 3 USB 2007
Escolas 5 USB 2007
Educação Particular
Faculdades 3 USB 2007
Serviços Bancos 4 USB 2007
Shopping 5 USB 2007
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16. Vocação Imobiliária
A Vocação Imobiliária recomenda as melhores alternativas de investimento para determinado local. Por meio de
uma Matriz de Possibilidades, revela as chances de êxito de vários produtos imobiliários. É indicada tanto para
pequenos pontos comerciais quanto para grandes áreas urbanas.
Processo:
•O perfil da área, sua dimensão e localização irão determinar a abrangência dos levantamentos e variáveis a
serem estudadas.
•Flash Urbano, Pesquisas de Mercado, Urban Map, IQM® e IMA, Matriz SWOT compõe o processo, para
dimensionar a área de influência, a qualificação da oferta, a demanda existente e a Matriz de Possibilidades para
melhor ocupação do terreno.
Matriz de Possibilidades Lógica Urbana
Demais
Segmento Estabelecimento 1ª Fase
Fases
Residencial Vertical 1 Dorm
Residencial Vertical 2 Dorms
Residencial Vertical 3 Dorms
Imobiliário
Residencial Vertical 4 Dorms
Residencial Horizontal
Comercial Vertical - Escritórios
Educação Complementar
Educação Escolas Educação Básica
Faculdades/Universidades
Compatível
Neutro
Incompatível
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17. Estruturação de Produto
A Estruturação de Produto é um exame aprofundado das verdadeiras chances de sucesso para um
empreendimento em perspectiva. Serve a produtos em todas as etapas de formatação, pois utiliza um processo de
Re-Ratificação para apontar os pontos a serem mantidos e alterados, visando indicar o maior potencial, com o
menor risco.
Processo:
•A partir de cruzamentos seqüenciais, com o uso de todas as ferramentas e análises, Flash Urbano, Pesquisas de
Mercado, Urban Map, IQM® e IMA, Matriz SWOT é gerado um diagnóstico detalhado da situação do produto em
relação ao mercado e à demanda.
•Esses estudos são determinantes para a confecção de cenários de taxas de captura, conversão e captação
externa que indicam o risco do empreendimento.
Matriz de Potencial de Produto Cenário de Vendas
Potencial Observações
600 15%
Residencial vertical para público de alto padrão, com aptos
Produto de 2 e 3 dorms, com 85 e 100 m² útil. 495 504
500 478
Demanda Boa demanda, público exigente.
10%
440
Região de fácil acesso, viários da região convergem para o 391
400 10%
Acesso XXXXX. Facilidade de transporte público para moradores e 90%
funcionários. 8% 320
Entorno consolidado, com poucas áreas disponíveis para 300
282
Perfil Urbano verticalização. Há lançamentos residenciais próximos ao
6% 6% 239
Museu XXXXX.
Existência de concorrência local. 200 50% 5%
4% 4%
Produtos com metragem semelhante para diversos tipos de 145
Concorrência público, concorrência com novas áreas residenciais de alto
3%
97
padrão, como XXXXX. 2%
100 2%
1%
O projeto proposto juntamente com os investimentos 37 1%
Tendência Urbana previstos para área do XXXXX deve valorizar ainda mais a
região. - 0%
Há percepção de falta de empreendimentos que atenda os 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Opinião F. O. desejos do XXXXX, tanto no aspecto de segurança como de Venda Acumulada Vendas Unidades Mês Velocidade Vendas
lazer, fazendo com que o mesmo migre para XXXXX.
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18. Gestão do Patrimônio Imobiliário
A Gestão do Patrimônio Imobiliário realiza a avaliação sistemática do desempenho financeiro dos investimentos
em imóveis e permite o acompanhamento permanente através do Urban Map, configurando-se como um serviço
completo para que os investidores atinjam a melhor performance de seus ativos.
Processo:
•Com base no portfólio existente e quadros referenciais, a Urban Systems oferece informações confiáveis sobre a
evolução da rentabilidade dos ativos, permitindo a gestão da carteira de investimentos imobiliários, com a mesma
atenção dada aos investimentos financeiros e carteiras de ações e fundos.
•Por meio de metodologia específica desenvolvida para a gestão, o sistema orienta a tomada de decisão dos
investidores.
Gestão do Patrimônio Imobiliário
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19. Diretrizes de Comunicação e Marketing
As Diretrizes de Comunicação e Marketing apóiam as ações para alcançar os anseios do cliente e definir as
melhores estratégias de divulgação. Determina, com base em Pesquisas de Mercado, os argumentos de marketing
mais coerentes com o perfil do público potencial e as ações mais eficazes.
Processo:
•São realizadas Pesquisas de Mercado para entender comportamento de compra, aspirações, desejos e
expectativas em relação aos produtos a serem oferecidos.
•Após análise das informações, definem-se as diretrizes de Marketing e Comunicação, para gerar maior
atratividade de público, diminuindo custos com mídia de massa e agregando esforços para ações dirigidas ao
público potencial.
Informação que não pode faltar em uma propaganda Forma de pagamento
Dados do imóvel 17
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Valores e forma
Localização, mapa 14
10 Não sabe; 1
Planta Financiamento;
Área de lazer 6 18 À vista; 9
Vagas de garagem 4
Outros 4
Depende; 3
“Se eu recebesse um folder que mostrasse realmente um
benefício, não simplesmente chegasse, só aqueles
quadradinhos, isso eu não vou mais, eu não perco mais
tempo.” Entrevistado
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20. Gestão de Marketing para Remanescentes
A Gestão de Marketing para Remanescentes foi um serviço especialmente desenvolvido para acompanhar o
desempenho dos empreendimentos imobiliários. Sua função é auxiliar o empreendedor a otimizar e gerir o
processo de vendas de unidades remanescentes.
Processo:
•É complementar ao desenvolvimento das Diretrizes de Comunicação e Marketing, atuando no desenvolvimento e
ajuste das estratégias de marketing de produtos imobiliários em estoque.
•A Gestão de Marketing estabelece uma nova estratégia de comercialização B2B e monitora todos os processos de
vendas por meio de sistemas de acompanhamento diretamente no Urban Map – Gestão de Performance,
reavaliando as ações em tempo real, para alcançar os resultados esperados, com o menor custo.
Gestão de Performance Gestão de Performance
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21. Clientes Urban Systems Brasil
Setores: Construção Civil, Educação, Lazer, Saúde, Telecomunicações, Turismo, Varejo.
•Açougues RJ •Euro América •Ipiranga RS •Prosperitas
•Ajax Treplan •Famcorp •Itaú •Queiroz Galvão
•Antônio Sampaio •Fecomércio – RJ •JHSF •Rabbit
•Augusto Velloso •Ferramentas Gerais •João Fortes Engenharia •Recep Engenharia
•Bairro Novo •FGR Urbanismo •Jones Lang Lasalle •REP
•Banco do Nordeste •FIT •K3 Empreendimentos •Rossi
•Barbara •Fleury Análises Clínicas •Lange&Gehling •Sader Engenharia
•Binswanger •Funcef •Light RJ •Secretaria de Turismo de Goiânia
•BKO •Fundação Petros •Lucio Engenharia •SENAC Rio
•Bracor •Gafisa •Maiojama •SESI
•Calfat Laredo •General Motors •Melhoramentos •Supermercados Mambo
•Canajure •Geoklock •Microsoft •Tecnisa
•Cascavel •Golf Partners •Nestlé •Telefônica
•Cimentos Cauê •Grupo Balboa •Norcon •Terras de Canaã
•Colégio Rio Branco •Grupo Fernandez Mera •OJC •Thá
•Construtora Norberto Odebrecht •Guanandi •Palácio Real •Tok&Stok
•Construtora Takaoka •Habiarte •Pan •Uberlândia Top Center
•Construtora Terra Simão •Habitasul Empreendimentos •Partilha •UCI Cinemas
•Cyrela Imob. •Patrimônio •Ughini
•Cytec •HAMC •Pirelli •UNICID
•Deloitte •Hines •Pizza Hut •Unisinos
•DMO •Hospital Albert Einstein •Plural Brasil •Univ. Anhembi Morumbi
•EBM •HSM •Porto Ferraz •Univ. Mackenzie
•Editora Abril Portal Casa •IFF •Prefeitura de Santo André •Urbia
•Escola da Vila •IIES •Prefeitura de São Bernardo do •Vésper
•Ecoesfera •Inpar Campo •WTorre
•Esso •Premium Rubim
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