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Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoAtribuições das COHABs:• Licitação e fiscalização da constr...
A lógica do equilíbrio do sistema quanto à origem dos recursos, FGTS e POUPANÇAO SFH era totalmente normatizado pelo BNH e...
O Seguro Habitacional do SFHO seguro é obrigatório para as operações de financiamento do SFH,cobrindo os riscos de morte e...
Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoEFEITOS ECONÔMICOS / MECANISMOS ADOTADOS NO SISTEMA1984: cr...
Desequilíbrios gerados nos contratos ativos e passivosAdoção da TR diária Objeto de Voto da ABC, assunto tratado adianteEn...
ResumindoAs operações de empréstimos com FGTS (passivo):atualização com base na TR do dia 1º.As operações de financiamento...
Exemplos das perdas decorrentes da adoção da TR diáriaAssociação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoData ...
Condições Especiais de Comercialização objeto de Voto da ABC, assunto tratado adiante• Com a extinção do BNH a Caixa Econô...
Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoATUALMENTE AS COHABS SÃO PARTE DE UM SISTEMA QUE ENVOLVE: •...
Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoOUTRAS MEDIDAS:1 - QUE REDUZ O DESEQUILÍBRIO ENTRE ATIVOS E...
Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoOUTRAS MEDIDAS: 2 – QUE MELHORA O FLUXO DE CAIXA DAS COHABs...
F I MAssociação Brasileira de COHABs e Agentes Públicosde Habitação
ITENS 09 e 10 DA PAUTAAssociação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de Habitação
Item 09 da pauta9 Questões que se encontram em discussão com a Adm do FCVS, para facilitar oprocesso de habilitação/novaçã...
Item 10 da pauta10 Outros assuntos ainda pendentes de discussõesVotos ABC em situação de “assuntos suspensos” pela STN• 19...
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Seminario adm dos ativos da cohab e agentes públicos de habitação

  1. 1. O CONHECIMENTO É A CHAVE DOSUCESSOBEM VINDOS AO SEMINÁRIO“Administração dos ativos das COHABs eAgentes Públicos da Habitação paraPresidentes, Diretores e Gerentes”Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de Habitação
  2. 2. Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFHO BNHCriado como Autarquia nos termos da Lei 4.380, 21.08.64, passou a Empresa Pública pelaLei 5.762, 14.12.71.Tinha por :Fonte de recursos: FGTS e Cadernetas de PoupançaAgentes Financeiros, dentre outros: Cias de Habitação Estaduais , Municipais,Regionais(COHABs) e Órgãos Assemelhados (Institutos, Autarquias e outros)AS COHABs e ASSEMELHADOSCriadas por Lei Estadual ou Municipal para atuarem, prioritariamente para o atendimentoàs populações de baixa renda, como Agentes Promotores e ou Financeiros da Habitação.Atribuições das COHABs:• Identificação da demanda, seleção e classificação dos inscritos.• Seleção de glebas de terra.• Elaboração de projetos.
  3. 3. Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoAtribuições das COHABs:• Licitação e fiscalização da construção das unidades habitacionais.• Venda a prazo das unidades habitacionais.• Refinanciamento do empréstimo contraído pelo Agente Promotor.• Administração dos contratos de venda obedecendo às normas do SFH.• Administração do retorno dos empréstimos contraídos junto ao FGTS.Direitos e deveres das COHABsCRÉDITOS (operações ativas): saldo devedor residual junto ao FCVS, quando da liquidaçãodo contrato.O Tesouro Nacional paga esses valores em títulos com vencimento em 30 anos, acontar de janeiro de 1997.DÉBITOS (operações passivas): saldo devedor junto ao FGTS/União.As COHABs pagam os valores residuais em 60 meses após o término do contrato.
  4. 4. A lógica do equilíbrio do sistema quanto à origem dos recursos, FGTS e POUPANÇAO SFH era totalmente normatizado pelo BNH e após, pelo Órgão Gestor do Sistema, hojeo Ministério da Fazenda.No caso específico dos Agentes Financeiros COHABs, o maior volume dos recursosfinanceiros alocados na produção habitacional veio do Fundo de Garantia do Tempo deServiço – FGTS. Na fase de produção a COHAB tinha como receita um percentual sobre ovalor do investimento, para cobrir os Custos de Administração e Fiscalização de Obras –CAFO.Ao final da obra, fechados os custos de produção e os financeiros incidentes,apurava-se o valor de venda a prazo das unidades produzidas (360 meses) e procedia-seao refinanciamento (360 meses) o valor do investimento pelo FGTS.A venda a prazo tinha uma taxa acima do valor da taxa do refinanciamento, e essadiferença se constituía na remuneração da COHAB (de meio a um ponto percentual).Teoricamente, deduzida a remuneração da COHAB, o crédito (venda) e o débito(refinanciamento) teriam os mesmos valores a qualquer tempo, uma vez que o valor e oprazo eram os mesmos.Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de Habitação
  5. 5. O Seguro Habitacional do SFHO seguro é obrigatório para as operações de financiamento do SFH,cobrindo os riscos de morte e invalidez permanente (MIP), danos físicos nos imóveis(DFI) e o de Responsabilidade Civil do Construtor (RCC).Havia uma só apólice para abrigar as operações do ramo 66 (SFH), e as seguradorasse credenciavam perante a SUSEP para operar em uma ou mais regiões do pais.Não se exigia concorrência na escolha da seguradora líder, vez que ascoberturas e os prêmios eram os mesmos entre as credenciadas. As COHABs eram osestipulantes e beneficiários dos sinistros.Como acessório do financiamento, o primeiro prêmio era calculadoconforme regra constante da apólice, e daí em diante, sua correção se davaconforme era a correção da prestação habitacional, mesmos índice e época.As COHABs se obrigavam recolher o valor dos prêmios independentementeda adimplência de seus promitentes compradores e recebiam uma remuneração pelaoperacionalização da apólice nas inclusões, exclusões e alterações cadastrais e pelacobrança do prêmio.A apólice do SFH foi extinta e a Caixa Econômica Federal ficou com aatribuição de Gerir e Operacionalizar o Fundo Garantidor de eventos de DFI e MIP.Hoje, as operações de financiamento habitacional se enquadram nas apólices demercado conforme instrumento de regência.Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de Habitação
  6. 6. Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoEFEITOS ECONÔMICOS / MECANISMOS ADOTADOS NO SISTEMA1984: criação do Plano de Equivalência Salarial – PES/CP,1985: o reajuste das prestações em 112% e os saldos devedores em 246%,1990: a correção de 84,32% dos saldos devedores sem a correspondentecorreção das prestações.O equilíbrio do sistema foi rompido,apesar de mecanismos compensatórios, tais como:• Fundo de Compensação de Variações Salariais – FCVS para garantir eventuaisresíduos, ao final do prazo das operações ativas,• Coeficiente de Equiparação Salarial – CES, incidente sobre a prestação definanciamento (aumento inicial da amortização em até 25%!),e agravado pelas negativas de cobertura decorrentes de:•Condições especiais de comercialização•Adoção da TR diária
  7. 7. Desequilíbrios gerados nos contratos ativos e passivosAdoção da TR diária Objeto de Voto da ABC, assunto tratado adianteEnquanto existiu o BNH, nas operações com origem de recursos no FGTS, oscontratos ativos e passivos das COHABs guardaram absoluta relação de equilíbrio,o fator de atualização monetária dos saldos devedores, tanto dos empréstimosquanto dos financiamentos, deve ser idêntico ao da atualização dos saldos dascontas vinculadas do FGTS, por força de lei, a Lei do FGTS.Eventualmente, hoje, é a TR do Dia Primeiro, conforme estabelece a Lei 8.177.Mas todas as atualizações de saldos dos financiamentos devem ser idênticas àsdos empréstimos e dos depósitos vinculados do FGTS, inclusive durante os planoseconômicos. Entretanto a Administradora do FCVS utiliza o critério "data a data" (eerroneamente, pois considera o vencimento das prestações e não o aniversáriodos contratos), alegando que os passivos dos fundos vinculados ao SFH assimdevem ser tratados, conforme a mesma Lei 8.177.Porém, o passivo do FCVS é a sua responsabilidade de ressarcimento dos saldosresiduais dos contratos de financiamentos EVOLUÍDOS DE ACORDO COM A LEI, ouseja, com fatores idênticos ao dos depósitos vinculados do FGTS. Após a apuraçãodo saldo residual, aí sim, este seria atualizado pela TR da data de apuração até opagamento.Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de Habitação
  8. 8. ResumindoAs operações de empréstimos com FGTS (passivo):atualização com base na TR do dia 1º.As operações de financiamentos com os mutuários finais, padrão /FCVS (ativo):atualização com base na TR do dia do vencimento da prestação.A variação acumulada das TRs do dia primeiro é superior à variação acumuladadas TRs dos demais dias.As perdas de ativo variam de acordo com :• A data de assinatura do contrato• A data de vencimento da primeira prestação• A taxa de juros• A data-base do mutuário/adquirentePortanto impactam, em ordem de grandeza, diferentes agentes pelas condiçõesmencionadas.ESTIMA-SE UMA PERDA MÉDIA DE 25% DOS ATIVOS COM A TR PADRÃO FCVSAssociação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de Habitação
  9. 9. Exemplos das perdas decorrentes da adoção da TR diáriaAssociação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoData deassinaturaVencimento da 1ºPMTMoeda VFPrazo(meses)Txjurosa. a.CES PMTData-baseSaldo em dez/2005(inclui VAF 4) R$FCVSData-a-dataFGTSDIA 1º1/9/1991 30/9/1991 Cr$ 4 004 372.05 300 5.5 1.15 28 278.89 Maio -2 109.70 2 688.991/6/1994 30/6/1994 CR$ 15 573 748.21 300 4.6 1.15 100 567.82 Maio -45.91 13 672.961/12/1986 30/12/1986 Cz$ 70 984.06 300 6.1 1.15 530.96 Maio 4 433.64 7 805.21
  10. 10. Condições Especiais de Comercialização objeto de Voto da ABC, assunto tratado adiante• Com a extinção do BNH a Caixa Econômica Federal tornou-se sua sucessora,assumindo seus direitos e obrigações.• Neste momento, empreendimentos habitacionais em construção tiveramseus reembolsos suspensos, retornando à normalidade de sua execução algumtempo após. Neste ínterim mudaram-se algumas regras do financiamento.• Na apuração dos custos e na montagem do Plano de Comercializaçãoreferentes às operações suspensas foram necessárias algumas adequações emfunção das condições de comercialização então vigentes.• A Caixa Administradora do Fundo de Compensação de Variações Salariais –FCVS não reconhece condições que não se enquadram na metodologia do FCVS,mesmo aquelas homologadas pela unidade competente da Caixa para a aprovaçãodos Planos de Comercialização referentes às operações suspensas, eis quesegundo seu entendimento, aquela unidade da Caixa não tinha competência paraautorizar as necessárias adequações, que se tornaram conhecidas pelo título“condições especiais de comercializações”.• Os contratos de financiamento nesta situação não tem coberturareconhecida pelo FCVS implicando, portanto, na perda de ativos da COHABdetentora destes créditos.Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de Habitação
  11. 11. Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoATUALMENTE AS COHABS SÃO PARTE DE UM SISTEMA QUE ENVOLVE: • Três ministérios: Fazenda - MF, Trabalho - MT e Cidades- MCidades,• Duas secretarias: MF/Tesouro Nacional, MCidades/Secretaria de Habitação• Um banco múltiplo: Caixa Econômica Federal em duas áreas distintas:     1  Fundo de Compensação de Variações Salariais – CAIXA/FCVS, e oFundo Garantidor de Eventos de RCC, DFI e MIP. 2  Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – CAIXA/FGTS.Observações:  O MCidades e sua Secretaria de Habitação não se vinculam ao SFH.O  MT  é  o  gestor  do  FGTS  e  suas  decisões  operacionais  são  emanadas  do Conselho Curador do FGTS – CCFGTS, colegiado no qual a ABC não tem assento.No exercício de sua função institucional a ABC representa suas associadas COHABs eAgentes Públicos de Habitação, dentre  outros,  nos  seguintes  colegiados  do  SFH,  onde  tem assento com direito a voto: •  Conselho Curador do Fundo de Compensação de Variações Salariais – CCFCVS, que tem suas atribuições estabelecidas na Lei 10.150/2000 (artigo 27),•    Comitê  de  recursos  referentes  a  eventos  de  RCC,  DFI  e  MIP  -  CRSFH,  constituído  de conformidade com o referido artigo 27 da Lei 10.150/2000.
  12. 12. Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoOUTRAS MEDIDAS:1 - QUE REDUZ O DESEQUILÍBRIO ENTRE ATIVOS E PASSIVOS(DEPENDE DE MEDIDA LEGISLATIVA)Os créditos das COHABs junto ao FCVS valorizam cerca de 25% - ou seja, oprejuízo dos Estados Municípios referentes ao Sistema caem em cerca de R$ 1,2 bilhão. Situação atual:O FCVS remunera os créditos desde 01/01/1997 a 3,12% ao ano.A União paga a diferença entre 3,12% e a taxa do contrato de financiamento do  mutuário até  31/12/2001, para contratos assinados até 31/12/1987.Proposta:A União paga a diferença entre 3,12% e a taxa contratual até a efetiva novação e amplia  o  universo  dos  contratos  com  direito  a  essa  compensação,  restabelecendo  a situação anterior à vigente ao tempo da Lei 10.150/2000. 
  13. 13. Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de HabitaçãoOUTRAS MEDIDAS: 2 – QUE MELHORA O FLUXO DE CAIXA DAS COHABsDiluir no tempo a obrigação do pagamento das dívidas das COHABs, que da formaatual impacta no fluxo de caixa, ou seja, pagamento da dívida em menor prazoque o do recebimento do crédito.Situação atual:Prazo de Renegociação: 60 ou 120 meses, para pagamento do resíduo da dívida.Proposta: Alongamento do prazo para pagamento do resíduo de 60 ou 120 meses para até 01/01/2027, igual ao do recebimento do crédito junto ao FCVS. Essa medida seria retroativa aos contratos já renegociados.
  14. 14. F I MAssociação Brasileira de COHABs e Agentes Públicosde Habitação
  15. 15. ITENS 09 e 10 DA PAUTAAssociação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de Habitação
  16. 16. Item 09 da pauta9 Questões que se encontram em discussão com a Adm do FCVS, para facilitar oprocesso de habilitação/novação dos contratos de financiamento com coberturado FCVS.  • Procuração com efeito retroagido• Voto  apresentado  pela  ABC,  aprovado  no  GT/  e  CC  do  FCVS,  RES  336  do CCFCVS publicada em 01.04.2013.  • Remessa de dossiês/recursos para Centralizadora/SP• Voto ABC apresentado no GT/FCVS no dia 24.04, aprovado e apto para ser submetido à aprovação do CC do FCVS na próxima reunião, prevista para o dia 25.06. • Descarte de documentos que não afetam o contrato de financiamento e nãoagravam a responsabilidade do FCVS  • Voto  ABC  apresentado  no  GT/FCVS  no  dia  24.04,  havendo  manifestação desfavorável  pelo  representante  da  Caixa.  O  assunto  será  objeto  de  discussão nesta e em outra instancia. • Validação documental análise das dificuldades e proposta de soluções.Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de Habitação
  17. 17. Item 10 da pauta10 Outros assuntos ainda pendentes de discussõesVotos ABC em situação de “assuntos suspensos” pela STN• 19/2002 – Condições Especiais de Comercialização• 11/2004 – “Data a data” –  correção pela TR diáriaDocumentos/procedimentos substitutos para as “Manifestações formais”dos adquirentes, nas opções oferecidas pelo SFH  Os documentos solicitados e não enviados referem-se, em sua maioria, aos Termos de Opção pelas RC 04/1984 e RD 47/1985 do BNH:• RC-04/84 indexador pelo Salário Mínimo• RD-47/85 indexador da prestação pela equivalência salarial Na inexistência do instrumento formal da opção do adquirente, postula-se a supressão do efeito financeiro (o que não agrava a responsabilidade do FCVS), ou buscar-se alternativa, para o qual, abrimos espaço para discussão de qual ou quais documentos seriam factíveis de juntada no processo de habilitação.Associação Brasileira de COHABs e Agentes Públicos de Habitação

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