Noções de avaliação de imóveis

by Arlete Petry Terra

avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com

 Avaliação de imóveis:
É o conjunto de operações que leva a
determinação técnica do valor de um imóvel.


 Preço: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe
efetuar, uma transação envolvendo um bem, um
fruto ou um direito sobre ele. Se houver uma
necessidade urgente em comprar ou vender, esta
pode influenciar o preço a ser maior ou menor
em relação ao valor determinado tecnicamente.

 Valor de Mercado: Quantia mais provável pela
qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem,numa data de
referência, dentro das condições do mercado
vigente. Não considera urgências ou interesses.


 Método comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra.

 Método involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no
seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de
estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante
hipotético empreendimento compatível com as
características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido, considerando-se
cenários viáveis para execução e comercialização do
produto.


 Método evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos
valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.

 Método da capitalização da renda
Identifica o valor do bem, com base na
capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários Viáveis.


 Na fase de coleta de dados é recomendável:

 a) buscar dados de mercado com atributos mais
semelhantes possíveis aos do bem avaliando;
 b) identificar e diversificar(buscar em lugares
diferentes) as fontes de informação, sendo que as
informações devem ser cruzadas, tanto quanto
possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade
dos dados de mercado;
 c) identificar e descrever as características relevantes
dos dados de mercado coletados;
 d) buscar dados de mercado de preferência
contemporâneos com a data de referência da
avaliação.


 Aspectos Quantitativos

É recomendável buscar a maior quantidade
possível de dados de mercado, com atributos
comparáveis aos do bem avaliando.


 Conforme a Resolução 1066/2007, o PTAM
deve conter os seguintes requisitos mínimos:
◦ Indentificação do solicitante da avaliação
◦ Objetivo- finalidade do parecer: judicial,
patrimônio, etc.
◦ Identificação do imóvel – matrícula
◦ Descrição do Imóvel: estado de conservação,
padrão construtivo, etc.
◦ Metodologia Avaliatória


◦ Vistoria do Imóvel: detalhar aspectos físicos,
infraestrutura, sistema viário, transporte, comércio,
etc.
◦ Tabela Básica do Padrão Construtivo: telhado,
fachada, esquadria, parede, piso, azulejo, louça
(Baixo, Normal, Alto)
◦ Levantamento Fotográfico – fotografar todos os
aspectos relevantes do imóvel. Em caso de
avaliação judicial é obrigatório entregar fotografias
e negativos – fotografias digitais podem ser
manipuladas.


◦ Pesquisa de Mercado:
◦ Os imóveis devem pertencer, em ordem de
prioridade, ao mesmo empreendimento, à mesma
rua, ao mesmo bairro e por último à mesma região.
◦ A pesquisa deve ser feita preferencialmente:
 Com imóveis que tenham avaliação contemporânea
(buscar diferentes fontes para diversificar as
informações)
 com imóveis já comercializados.
◦ Onde? Deve ser feita em Imobiliárias, Registro de
Imóveis, Construtoras, Porteiros, etc.


 Homogeneização de Dados: eliminação de
amostras do Quadro Amostral que diferem muito
do critério técnico e fatores mercadológicos.
 Tratamento Matemático das Amostras: Determinar
o valor do m , em Porto Alegre, da Área Privativa.
2

 Média Aritmética: Determinar o valor médio do m
de todas as amostras do Quadro Amostral.
2

 Média Final
 Determinação de Valor
 Conclusão
 Encerramento do PTAM
 Anexos: Mapa localização, matrícula atualizada,
fotos, fontes, etc...


◦Imóvel a ser avaliado:
•Cobertura de 2 dormitórios
•180m² de área total e 112m² de área privativa
•Frente
•5º andar
•Construído há 7 anos.
•Bairro Cristo Redentor
•Sacada
•1 vagas de garagem
•Padrão médio
•Edifício com 5 andares


Fazer a Homogeneização de dados
n° A.Priv. Posição Idade Andar Valor Vlr m²
1 83,45 m² Frente 11 3° 285.000,00
2 126,74 m² Frente 6 4° 335.000,00
3 116,16 m² Frente 5 4° 371.200,00
4 105,00 m² Frente 7 3° 369.000,00
5 88,49 m² Frente 9 5° 278.000,00
6 81,85 m² Frente 8 3° 325.000,00
7 114,07 m² Frente 5 5° 362.000,00
8 94,01 m² Frente 3 3° 392.600,00
9 125,68 m² Frente 4 3° 328.400,00
10 80,47 m² Frente 3 5° 378.000,00
11 112,25 m² Frente 5 5° 380.000,00
12 91,19 m² Frente 4 5° 320.000,00
13 92,08 m² Frente 9 5° 330.000,00


COMO ENCONTRAR O VALOR
DO METRO QUADRADO

Para encontrar o valor do metro quadrado de
cada imóvel dividimos o valor do imóvel pela
sua
área privativa.

valor do imóvel
vm 
2

área privativa


Critério para arredondamento:

- Se a 3ª. casa após a vírgula for = 4 ou <
que 4, manter o número que consta na
segunda. casa.
Ex.: 1.457,32252 para arredondar,
simplesmente mantemos o número 1.457,32

- Se a 3ª. casa após a vírgula for = 5 ou >
que 5, a segunda casa sobe uma unidade.
Ex.: 1.457,3364 para arredondar,
simplesmente aumentamos uma unidade
1.457,34

Valor do metro quadrado das amostras
1 83,45 m² Frente 11 3° 285.000,00 3.415,22
2 126,74 m² Frente 6 4° 335.000,00 2.643,21
3 116,16 m² Frente 5 4° 371.200,00 3.195,59
4 105,00 m² Frente 7 3° 369.000,00 3.514,29
5 88,49 m² Frente 9 5° 278.000,00 3.141,60
6 81,85 m² Frente 8 3° 325.000,00 3.970,68
7 114,07 m² Frente 5 5° 362.000,00 3.173,49
8 94,01 m² Frente 3 3° 392.600,00 4.176,15
9 125,68 m² Frente 4 3° 328.400,00 2.612,99
10 80,47 m² Frente 3 5° 378.000,00 4.629,40
11 112,25 m² Frente 5 5° 380.000,00 3.385,30
12 91,19 m² Frente 4 5° 320.000,00 3.509,16
13 92,08 m² Frente 9 5° 330.000,00 3.583,84
45.018,92


Determinação do Valor Médio do m² do
Quadro Amostral

•Para determinar a Média Aritmética do quadro
amostral, basta somar a coluna de m²
2
soma do m das 13 amostras
M . A.   R$ m 2

13
45.018,92
M . A.   3.462,99m 2

13


 A média final é calculada com base na Média
Aritmética, considerando um intervalo de
desvio de 20%.

 20%
M .F.  M . A.
 20%


 É calculada com base na Média Aritmética,
considerando um intervalo de desvio de 20%.
 20%  3.462,99  692,60  4.155,59( Limite Superior )
M .A.
 20%  3.462,99  692,60  2.770,39( Limite Inferior )

 Agora, devemos considerar somente as
amostras dentro do intervalo: Limite Superior
e Limite Inferior.


Amostras Dentro do Limite Superior e Limite Inferior
1 83,45 m² Frente 11 3° 285.000,00 3.415,22
2 126,74 m² Frente 6 4° 335.000,00 2.643,21*
3 116,16 m² Frente 5 4° 371.200,00 3.195,59
4 105,00 m² Frente 7 3° 369.000,00 3.514,29
5 88,49 m² Frente 9 5° 278.000,00 3.141,60
6 81,85 m² Frente 8 3° 325.000,00 3.970,68
7 114,07 m² Frente 5 5° 362.000,00 3.173,49
8 94,01 m² Frente 3 3° 392.600,00 4.176,15*
9 125,68 m² Frente 4 3° 328.400,00 2.612,99*
10 80,47 m² Frente 3 5° 378.000,00 4.629,40*
11 112,25 m² Frente 5 5° 380.000,00 3.385,30
12 91,19 m² Frente 4 5° 320.000,00 3.509,16
13 92,08 m² Frente 9 5° 330.000,00 3.583,84
45.018,92


Média Final
Somar a novamente a coluna do m² e
dividir pelo número de amostras
restantes.

2
soma do m das 9 amostras
M .F .   R$ m 2

9
30.889,17
M .F .   3.432,13m 2

9


Valor do Imóvel
Valor do imóvel= área privativa do imóvel x média final
Valor do Imóvel= 112m2 x 3.432,13

Valor do Imóvel= R$ 384.398,56

Para não deixar o valor do imóvel “quebrado”, é
permitido arredondar à mais ou à menos até o
máximo de 1%.


 Valor médio estimado do Imóvel = R$ 385.000,00

Neste momento, colocamos uma variação de no máximo
10% para o Limite Inferior e Limite Superior.
Lembrando que quanto menos amostras tenho, maior deve
ser a variação até 10%.

No caso deste exercício, vou calcular 4% =R$15.375,94.

Limite Superior para venda= R$ 400.375,94
e
Limite Inferior para venda= R$ 370.000,00


MODELO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
(data)
Ilmo. Sr.
(Nome do proprietário do imóvel)
(Endereço)
ASSUNTO: AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
PREZADO(A) SENHOR(A):
De acordo com a solicitação de V.Sª., apresentamos por fim a avaliação de
seu imóvel, quanto ao valor de comercialização, situado à Rua (endereço do
imóvel), conforme descrição abaixo:
Trata-se de um imóvel constituído de (descreva as características do
imóvel)
Tomando-se por alicerce a exposição acima, e tendo em vista, quanto ao
terreno, localização, formato, extensão, área construída e condições de
aproveitamento, características da zona, padrão do logradouro, situação e
serviços públicos, seu tipo, idade da construção, distribuição das peças e
fins de utilização, qualidade dos materiais empregados em seu
acabamento, estado geral de conservação, avaliamos o imóvel quanto ao
valor de comercialização em:
R$ __________ (valor p/ extenso) para pagamento à vista.
R$ __________ (valor p/ extenso) para pagamento à prazo, nas seguintes
condições: (especificar a forma).
Atenciosamente,__________________________________________
NOME DA IMOBILIÁRIA
OBS: ESTA AVALIAÇÃO É DE CARÁTER GENÉRICO E DEVERÁ SER ADAPTADO

Material elaborado por Arlete Petry Terra Werneck
em conformidade com a NBR 14653 e
Resolução COFECI 957/2006 e 1066/2007


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