Avalição e Laudo da Sirlei Aparecida Vargas

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Avalição e Laudo da Sirlei Aparecida Vargas

  1. 1. 1 RESUMO LAUDO DE AVALIAÇÃO: Elias – 21/2015 IMÓVEL: Comercial/Escritório ENDEREÇO: Av. Jose Maria de Brito, 2960. CIDADE: Foz do Iguaçu-PR. PROPRIETÁRA Sirlei Teresinha Vargas. ÁREAS: Prédio Comercial/Escritório Área do terreno 01: 465.65m² Área do terreno 02: 465.65m² Área construída 01: 423.00m² Área construída 02: 000.00m² PRÉDIO COMERCIAL/ESCRITÓRIO + TERRENOS 01 E 02 Valor de Mercado: R$ 1.676.034,00 (Hum milhão seiscentos e setenta e seis mil e trinta e quatro reais). METODOLOGIAS: - Método Evolutivo Especificação da Avaliação -CDDM Método comparativo direto de dados de mercado. -MCDCT Método comparativo de custo. -CUB (custo unitário básico da construção) da SINDUSCOM-PR. Tabela de Ross-Heidecke. Pressupostos/Ressalva e fatores limitantes Uniu-se os valores do terreno, e das benfeitorias dentro do Imóvel, as informações colhidas, sobre áreas construídas foram através de documentações publicas e alguns cedidos pela solicitante deste laudo de avaliação. As medições só foram possíveis com projetos arquitetônicos cedidos pela Prefeitura Municipal de Foz do Iguaçu. Elias Lima da Silva Arquiteto e Urbanista CPF: 746.550.519-49 CAU Nº 106861-0
  2. 2. 2 INDICE RESUMO...................................................................................................... 1 INDICE.......................................................................................................... 2 LAUDO......................................................................................................... 3 SOLICITANTE.............................................................................................. 4 PROPRIETÁRIOS........................................................................................ 4 OBJETO DE AVALIAÇÃO........................................................................... 4 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM............................................................... 5 OCUPANTE DO BEM.................................................................................. 6 TIPO DE OCUPAÇÃO................................................................................. 6 VISTORIA.................................................................................................... 6 CARACTERISTICA DA REGIÃO................................................................ 7 CARACTERIZAÇÕES DO IMÓVEL AVALIADO........................................ 8 BENFEITORIAS.......................................................................................... 8 PRESUPOSTOS.......................................................................................... 9 RESSALVA E FATORES LIMITANTE........................................................ 9 OBSERVAÇÕES NECESSÁRIAS NAS BENFEITORIAS.......................... 10 METODOS E CRITÉRIOS........................................................................... 10 METODOS UTILIZADOS DIRETO DE CUSTO POR AMOSTRAGEM..... 11 FINALIDADE DO LAUDO E PARECER TECNICO.................................... 12 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO............... 12 DIAGNOSTICO DE MERCADO.................................................................. 12 TIPOS DE COMERCIOS............................................................................. 13 RESULTADO DA AVALIAÇÃO.................................................................. 13 CONCLUSÃO............................................................................................. 14 ANEXOS..................................................................................................... 15 PROFISSIONAL RESPONSÁVEL............................................................. 16 PROPRIETÁRIO......................................................................................... 16
  3. 3. 3 LAUDO/PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO PARA IMÓVEIS URBANOS E BENS MÓVEIS SOLICITANTE: Sirlei Teresinha Vargas CPF 523.877.470-20 Rua Araguaia, nº 762, Jardim Alice II Foz do Iguaçu- PR Fone: 45 99787393. ·. REQUERENTE: Sirlei Teresinha Vargas LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL: Av. Jose Maria de Brito, nº 2690, Jd. Itamarati. - Região Central-Foz do Iguaçu - PR FINALIDADE: Rescisão de CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, com perdas e danos. AVALIADOR: Elias Lima da Silva, CAU A106861-0. Foz do Iguaçu-PR 2015
  4. 4. 4 LAUDO/PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO PARA IMÓVEIS URBANOS E BENS MÓVEIS CONDIÇÕES PRELIMINARES A solicitante pretende ajuizar a presente ação com o objetivo de obter a rescisão do CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA devido o descumprimento do mesmo 1. SOLICITANTE: Sirlei Teresinha Vargas, brasileira, divorciada, nascida em 07/02/1969, portadora da Carteira de Identidade R 5.146.649-7 SSP/PR, inscrita no CPF 523.877.470-20, residente e domiciliada na presente data a Rua Araguaia, nº 762, Jardim Alice II, nesta cidade de Foz do Iguaçu, CEP 85.857-270. 2. PROPRIETÁRIOS/: Sirlei Teresinha Vargas, brasileira, divorciada, nascida em 07/02/1969, portadora da Carteira de Identidade R 5.146.649-7 SSP/PR, inscrita no CPF 523.877.470-20, residente e domiciliada na presente data a Rua Araguaia, nº 762, Jardim Alice II, nesta cidade de Foz do Iguaçu, CEP 85.857-270, que através de contrato de compra e venda, vendeu para o comprador Sr. Dalciones de Alcântara, brasileiro, comerciante, casado, portador da Carteira de Identidade RG 4.986.712-3/SSP/PR, inscrito no CPF sob o nº 903.639.149/00, residente e domiciliado na Rua Rui Barbosa, nº 1.786, Edifício San Peter, Apto nº 1901,19 andar. 3. OBJETO DA AVALIAÇÃO: Imóvel constitui-se de um prédio comercial, construído e projetado para ser a sede de uma empresa, situado na Av. Jose Maria de Brito, Nº 2690, Jd. Itamarati ao Leste, do Centro da cidade de Foz do Iguaçu-PR, registrado no Registro de Imóveis desta Comarca e serventia, sob Matrícula de Nº 007611 e Nº 007612. Tipo do Bem: ULT Urbano- loteamento, Tipo comercial com fluxo de veículos dos dois lados, e com zoneamento do tipo Eixos de Bairros EBs - Eixos de Bairros.
  5. 5. 5 3.1 Descrição Sumária do Bem: Lote com inscrição imobiliária Nº 10.1.16.09.0106.001 matricula 007612 Terreno que possui área total de 460,65m², (480m²) e compreendido dentro das seguintes medidas e confrontações: Ao NORTE, na distância de 15,00m, no AZ 100º29’16’’, confronta com a Av. principal. Ao SUL, na distância de 15,00m, no AZ 100º29’16’’ confronta com área verde: e,; A LESTE, na distância de 32,00ms, no AZ 174º27’37’’ confronta com o lote Nº 0121 (cento e vinte um). A OESTE, na distância de 32,00m, no az 147º27’37’’, confronta com lote nº 0091 (noventa e um). Possui benfeitorias, sendo um prédio aproximado de 353.00m², com uma cobertura adicional que serve como área de serviço e lazer, com cobertura diferenciada térrea em telhas de barro e estrutura metálica, de aproximadamente 60.00m², o terreno é todo murado, protegido com cerca elétrica de aproximadamente 03 (três) metros de altura. Área do terreno: 460,65 m² Área construída: 423,00 m² Lote com inscrição imobiliária Nº 10.1.16.09.0121.001 matricula 007611 Terreno que possui área total de 460,65m², e compreendido dentro das seguintes medidas e confrontações: Ao NORTE, na distância de 15,00m, no AZ 100º29’16’’, confronta com a Av. principal. Ao SUL, na distância de 15,00m, no AZ 100º29’16’’ confronta com área verde: e,; A LESTE, na distância de 32,00m, no AZ 174º27’37’’ confronta com o lote Nº 0136 (cento e trinta e seis). A OESTE, na distância de 32,00m, no az 147º27’37’’, confronta com lote nº 0106 (cento e seis). Área do terreno: 460,65 m² Não possui construção neste terreno, mas o terreno é todo murado, menos na parte oeste do terreno, que é a parte que faz divisória com o terreno Nº 0106, pela aparência este terreno serve como estacionamento, pois o piso é feito com blocos de concreto hexagonais, para a construção que abriga o terreno Nº 0106. Existe cerca elétrica, em bom estado com arame cortante que serve para segurança em todo seu perímetro.
  6. 6. 6 3.2 Ocupante do imóvel: O imóvel encontra-se desocupado. 3.3 Tipo de ocupação: No terreno Nº 0106, existe um prédio tipo comercial alto padrão, no térreo e no 1º pavimento, anexado ao prédio existe uma cobertura aproximado de 60,00m² que faz complemento ao prédio, porém este tem cobertura diferenciada em telha de barro e estrutura metálica e serve como área de serviço e lazer. O Imóvel deste terreno está vazio, nesta data de 02/05/2015 3.4 Vistoria Na data de 02 Maio de 2015, das 10h00min as 12:00mih, foi efetuado procedimento de inspeção técnica através de visita in loco para identificação dos elementos físicos e os aspectos essenciais, afim de possibilitar a correta definição e aplicação do método avaliatório e dos níveis de fundamentação e precisão a serem adotados. No momento da avaliação estava presente a solicitante, que não encontrado ninguém no prédio, portanto foi impossível entrar no terreno que da acesso pelo lado, foi procurado entrar pela frente do prédio, mas não foi possível, não tinha ninguém para atender, todas as entradas se encontrava protegido com cadeados, então foi feito fotos e observado pelo lado de fora, em seguida foi feito perguntas para a solicitante sobre todos os itens básicos sobre o interior do prédio. A solicitante fez entrega de um antigo projeto arquitetônico, de onde foi extraído todas as medidas. O que se percebeu e que o prédio encontra-se fechado, sem uso aparente aparenta estar bem conservado com uns quinze a dezesseis anos de idade, as informações temporal foi extraído do antigo alvará de construção, que existe na prefeitura de Foz do Iguaçu-PR, Nº 898/99, sua localização é muito estratégica para ser um futuro hotel, já que em sua frente e lados, existe hotéis, segundo especulações e que a procura e grande na redondeza, um local privilegiado por estar muito próximo da Rodoviária Internacional de Foz do Iguaçu, sem contar que a Av, Jose Maria de Brito ter uma ligação direta com a Avenida Costa e Silva, e a Avenida Paraná, indo direto ate a Avenida Juscelino Kubitscheck e Avenida Beira Rio. Conforme a ABNT, NBR 14653-1: 2001 7.3.1 Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. Neste casso em especial, não existe acordo entre as partes, que acompanhou pelo lado externo, foi a solicitante/requerente, Sirlei Teresinha Vargas.
  7. 7. 7 3.5 Caracterizações da Região: a) Aspectos físicos Relevo: plano Solo: argilosa terra vermelha Ocupação: apartamentos comercial e residencial de vários tipos e pavimentos b) Melhoramentos Públicos Energia elétrica, rede de agua e esgoto, telefone, rede viária, coleta de lixo e calçamento. Asfalto com espessura para todos os tipos de transporte, leve e pesado. Via: Local c) Serviços comunitários Transporte coletivo, Escolas de ensino de 1º e 2º graus, Ginásio de Esportes, praças, rodoviárias, vias e rodovias, Guarda Municipal, Samu, Fórum, Policia Federal, Deposito da Policia Federal, INSS e Policia Civil, Ead Sul. Potencial de utilização Dimensionamento: verticalização Lote mínimo de 300,00m² Testada mínima de 12,00m Recuo frontal facultado Recuo fundos 1,50m Recuo lateral 1,50m Taxa de ocupação 70% + 01 Coef, aproveitamento 2,40% Taxa de permeabilidade 12,00% Altura máxima de pavimento 4,00 d) Inicio de usos permitidos -Habitação unifamiliar -Habitação coletiva -Comercio varejista -Comercio atacadista e deposito -Serviço Professional ligado à habitação -Oficinas -Serviço pessoal -Serviços auxiliares e públicos f) Classificação da região Classificação da Zona de ocupação Tipo de Zona: eixo de bairros
  8. 8. 8 3.6 Caracterizações do Imóvel avaliado: Caracterização do Imóvel: Prédio comercial térreo mais 01(hum) pavimento comercial, construído com objetivo de ser um prédio comercial com escritório sede de alto padrão desse tipo, designer arrojado de bom gosto acompanhado de boa forma construtiva. Estruturas em alvenarias, aço, concreto. Aberturas em alumínios, ferro, vidro. Cobertura metálica no prédio e na área de lazer e serviço que faz complemento com o prédio maior, tem cobertura em telha de barro. Com estrutura de ferro, mede aproximadamente 60,00m². O terreno todo murado, com proteção de segurança em cerca elétrica e arame cortante em todas as extensões. Recepção em alto padrão de acabamento, com piso em granito com os degraus de desníveis de acesso em relevo antiderrapante, no hall externo e interno. Local aparentemente bem ventilado, e com acesso no hall principal bem amplo e receptivo de boa aparência visual. a) Descrição do terreno avaliando: Área: 460,65m² Forma: regular Topografia: em nível em relação a rua, nivelamento plano e feito para estacionamento, isto é no terreno nº 0121 acoplado ao terreno que ocupa o prédio comercial, este com piso hexagonal de concreto e bem arborização rente ao muro Frente: 15,00m Profundidade equivalente: 27,15 b) Caracterização física Relevo: plano Solo: argilosa terra vermelha Ocupação atual: prédio comercial, e um terreno livre, somente estacionamento com acesso ao prédio. c) Acessos, serviços e melhoramentos públicos. . Energia elétrica, rede de agua e esgoto, telefone, rede viária, coleta de lixo, calçamento paver, transporte coletivo, ensino de 1º e 2º grau Ginásio de esporte, hotéis, restaurantes, rodoviária internacional, policia federal, pátio de veículos da receita federal, condomínios fechados, prédios comerciais posto de abastecimento, revendedoras de veículos, Guarda Municipal, Samu, acesso fácil ao centro, acesso fácil a BR 277, acesso fácil a avenida costa e silva, acesso fácil a avenida JK, acesso fácil a avenida beira RIO. d) Utilização atual e potencial legal e econômico 3.6.1 Benfeitorias - área coberta: 423,00 m² - ocupação: comercial de 353,00m² e uma residencial de 60,00m² que serve como área de lazer e serviço. - conservação: boa, prédio praticamente novo, bem elaborado visualmente. - idade aparente: entre 15 (quinze) a 16 (dezesseis) anos - compartimentos: vide desenho anexo a esta avaliação
  9. 9. 9 - estrutura: alvenaria e colunas e vigas baldrames - pisos: cerâmica, granitos. - pintura: fina camada com pintura bem acabada PVA. Pintura antiga em grafitado. -Portas e esquadrias: as portas têm os formatos padrão com acabamentos elegante, às esquadrias em alumínio, são todas de vidro transparente sem exceção. As características construtivas para efeito de avaliação, quanto as classificação das benfeitorias se enquadra no tipo alto padrão. 4. Pressupostos 4.1 Conhecimentos da documentação: As documentações do Imóvel, disponível estão nos anexos e estas são: Matricula Nº 00611 e 00612 do terreno Projetos arquitetônicos Alvará de construção Nº 898/99 INSS: CEI- 34.480.00486/75 Guia amarela Tabela do CUB (custo unitário básico da construção civil) ABNT NBR 12721 Legislações Fotos Projetos antigos existentes Nbr 14653-1 ISQN (UFFI) 310 UFFI ART Nº 2354699- Eng. Civil- Wagner Kalil Borgonovo PR/20.921-D com data de inicio da Obra em Março/2000. 4.1 Ressalva e fatores limitantes a) A Edificação vistoriada constitui-se de um prédio comercial, que possui um bom acabamento construtivo, e acompanhado por profissional, fato percebido pelos recuos e limites, como fator determinante na Guia Amarela do município; Nº 10.11.60.90.0106.001, e 10.11.60.90.0121.001 Matricula Nº00411/00412, porem foi detectado alguns detalhes limitantes na visita in loco, que são: a) Não foi possível adentrar no prédio para procedimento de vistoria; motivo a solicitante não tem autorização, nem chaves do local, devido a este prédio estar em posse do Sr. Dalcione Alcântara, o comprador do prédio. b) A solicitante reclamou, que o prédio esta em estado de abandono. c) Foi verificado que a caixa de distribuição de luz esta em estado de destruição. d) A pintura do prédio foi mudada, para uma cor que não condiz com a função comercial a que foi projetado. e) Segundo a solicitante, e verificado no local foi constatado a cerca elétrica não esta ligada, e o arame cortante que o antigo inquilino tinha instalado não esta cumprindo a função de segurança, por falta de reparo.
  10. 10. 10 f) o portão de acesso tem um cadeado intacto h) A entrada do hall de acesso estava fechado no dia de visita de vistoria. j) o terreno ao lado parece que esta servindo para guardar alguns veículos, foi percebido 02(dois) no interior do terreno ao lado do prédio. i) segundo a solicitante existia uma vasta quantidade de plantas ornamentais na frente do imóvel, estes faziam parte do paisagismo do prédio. 4.2 Observações necessárias nas benfeitorias Não tem morador no local, para segurança e afazeres rotineiros de limpezas. . 4.3 Métodos e Critérios O imóvel avaliado localiza-se em um bairro da cidade de Foz do Iguaçu, em uma área tipicamente verticalizada, todos os proprietários aproveitam da situação comercial disponível que o local oferece com disposição para serviços e comércios em geral. Tem fácil acesso melhoramento públicos serviços comunitários. As metodologias aplicadas obedecem à NBR 14.653-1: 2001 e, 14653-2: 2010 e foram escolhidos basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. Os procedimentos avaliatórios utilizados para identificar o valor do terreno e o Método Evolutivo, os custos correspondem ao Método comparativo direto de custo, um contemplara o outro. Também será utilizada a tabela da SINDUSCON, ou seja, CUB/m². ABNT NBR 12.721/2006 (Custos Unitários Básicos de Construção Civil) este será utilizado com o Tabela de Ross-Heidecke: - CUB 2006 – março/2015. - Calculado de acordo com a Lei Federal nº 4.591,de 16/12/64, que diz: - Padrão Baixo: - Padrão Normal - Padrão Alto: R-1 1.807,78 Conforme folha extraída da página www.cub.org.br, na data de 08/06/15. SINDUSCON. Método evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. 8.2.3 de 14653-1: 2006 Método evolutivo 8.2.4 de 14653-2: 2010. A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja: VI = ( VT + CB ) . FC Onde: VI e o valor do imóvel; VT e o valor do terreno; CB e o custo de reedição da benfeitoria;
  11. 11. 11 FC e o fator de comercialização. A aplicação do método evolutivo exige que: 4.4 Métodos utilizados direto de custo por amostragem feito em volta do Imóvel -CDDM Método comparativo direto de dados de mercado -MCDCT Método comparativo de custo -CUB (custo unitário básico da construção) da SINDUSCOM-PR Elementos Pesquisados: Elemento 01 Imóvel localizado na Av. José Maria de Brito. Vende ou aluga Imobiliária Frederico, fone: 30276810 com área construída de 180,00m² e um terreno de 600m². Preço de venda RS 1.000.000,00 e para alugar o preço de RS 4.500,00 Site: www.fredericoimoveis.com Elemento 02 Imóvel localizado No lado esquerdo da Rodoviária Internacional, terreno área, 1700.00m² e benfeitoria de 170,oom² fone 98076929, com o proprietário as fotos se encontram nos anexo 01 Elemento 03 Imóvel localizado na Av. José Maria de Brito. Vende um terreno com 600,00m², sem benfeitoria preço para venda RS 450.000,00. Tratar com Sr. Joao proprietário no cell: 45 99124989. Elemento 04 Imóvel localizado na Avenida Ranielli Mazzili, com área construída de 280m², contendo piso térreo e 01 (um) piso superior, sendo que: no piso superior contem 04 (quatro) salas e no térreo recepção, uma sala, banheiros e cozinha. Terreno possui 600m². Imóvel com preço de venda de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais). Sr. José, fone celular 99765555. Fotos nos anexos 02 Elemento 05 Imóvel localizado à Rua Nereu Ramos esquina com a Av. José Maria de Brito, Barracão com 01 sala para escritório e 02 (dois) banheiros, com área construída de 320m² e um terreno de 525m². Imóvel com preço de venda de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais). Fone celular 98531750. Estes imóveis foram pesquisados para atingir o presente trabalho avaliatório e satisfazer as exigências da NBR 14.653-2, 2010.
  12. 12. 12 5. FINALIDADE DO LAUDO/PARECER TÉCNICO AQU Aquisição (Atender ao disposto no item 7.2 da NBR 14.653-1) 4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO: Período da vistoria: 02/05/2015 (Atender ao disposto no item 7.3 da NBR 14.653-1, relatar a vistoria ao bem avaliando e o contexto imobiliário a que pertence) 5. DIAGNÓSTICO DO MERCADO: (Retratar, conforme item 7.7.2 da NBR 14.653-1, a expectativa do avaliador em relação ao desempenho do avaliando no mercado, contemplando elementos auxiliares à finalidade do laudo, tais como: conveniência de lotear ou remembrar áreas; formas de pagamento; permutas; reformas; carências em locações; sugestões para marketing.) 5.1 Foram elaborados: Pesquisa em volta do terreno para ver como esta a ocupação e expansão urbana, e foi diagnosticado através dos citados modelos 01 (um) e 02 (dois) e outros, descrito neste laudo, estes corresponde a alguns imóveis que estão a venda, oque se observou foi a pouca oferta de venda nas proximidades do imóvel que esta sendo aplicado este procedimento de avaliação. A pesquisa do entorno foi feito para poder usar os métodos com precisão 5. 2 TIPOS DE COMERCIOS Foram efetuados observações de tipos de comércios e serviços em volta do imóvel que esta sendo avaliado, para poder aplicar uma porcentagem direta para mais ou para menos encima do fator conhecido como ponto de comercio, e como em volta existe uma forte tendência a ter mais de (02) dois Hotéis cada quadra, somando assim uma grande quantia de Hotel em volta do Imóvel em questão. Os Hotéis mais próximos são outros: Hotel Arterial Hotel Skala Hotel Icaro Hotel Colina Hotel Detona Hotel Ismoris Hotel Sol Hotel Bahamas Hotel Cataratas Restaurante Itamaraty Pousada Pereira
  13. 13. 13 6. RESULTADO DA AVALIAÇÃO: Este avaliador esteve no local do Imóvel, e para cumprir alguns procedimentos de vistoria no local e em sua volta, foi constatada construções com padrão médio ou alto, sendo que a maioria se trata de comércios e prestações de serviços. O CUB estabelece padrões básicos que são representados por três modelos para cada metro quadrado construído os que são: Padrão Baixo: Padrão Médio: Padrão Alto: Analisando os padrões do CUB (custo unitário básico) e o tipo de zoneamento em que se encontra o lote Nº 0106 e 0121, sendo apenas 01 (hum) que consta com a benfeitoria presente, um prédio tipo comercial/escritório. CAL- 8 PROJETOS-PADRÂO COMERCIAL CAL. Padrão Alto com acabamentos finos de primeiro o que se pode elevar o valor desse tipo de padrão, devido o local comercial em que se encontra inserido o Imóvel avaliado. Aplica-se o CUB (custo unitário básico) somente a benfeitoria, fica de fora desta tabela o muro com grade e portão, a cerca elétrica, o arame cortante que margeia o muro e serve de segurança. Também fica de fora desta tabela os terrenos que serão utilizados outro método que será o método evolutivo baseando-se e usando as referencias dos modelos de pesquisa de dados tiradas do entorno do Imóvel, e por fim sera aplicado o processo de depreciação do bem utilizando a Tabela de Depreciação de Ross-Heidecke. Fica definido o preço conforme, a tabela do CUB, (custo unitário básico da construção civil) e seguindo os procedimentos da ABNT NBRs a seguir: NBR 12.721/2006/2015 NBR 13752/1996 NBR 14653-1/2005 NBR 14653-2/2010 Em cumprimento as NBRs e legislação vigentes, fica estabelecido que o terreno se compare ao preço de mercado local, ou amostragem e comparação. A benfeitoria se da pelo preço do CUB, (custo unitário básico da construção civil). Os modelos e tipos/meses/anos se encontram nos anexos 6.1 O valor do Imóvel será obtido, através do método evolutivo, pode ser demostrado através das seguintes formulas: VI=(VT+CB).FC Onde
  14. 14. 14 VI é o valor do Imóvel; VT é o do terreno CT é o custo da reedição da benfeitoria FC é o fator de comercialização Preço do terreno: Terrenos Nº 0106 + 0121 + muro + Portão/arame farpado/cerca elétrica. Preço do terreno Nº 0106 em RS=1.000,00 o metro quadrado Assim RS=1.000,00x460, 65= RS=460.650,00, estabelecendo seu valor em: RS=460.650,00 Preço do terreno Nº 0121 em RS=1.000,00 o metro quadrado Assim RS=1.000,00x460, 65= RS=460.650,00, estabelecendo seu valor em: RS=460.650,00 Muro preço RS= 30.000,00 Portão/arame farpado/cerca elétrica RS=10.000,00 7. CONCLUSÃO Fica definido o preço do CUB, (custo unitário básico) Padrão Alto CAL-8 de: RS= 1.511,32 x 423,00m²= RS: 639.288,36 mais 30% DBI (beneficio e despesa Indireta) RS= 191.786,36 TOTAL RS= 831.074,72 menos RS: 116.350,46 que é o 14% do valor de depreciação da letra ( C ) da Tabela de Depreciação de Ross- Heidecke. = RS 714.734,26 Preço: 460.650,00+ 460.650,00+ 30.000,00+ 10.000,00+ 714.734,26 Valor de Mercado: RS 1.676.034,00 (Hum milhão seiscentos e setenta e seis mil e trinta e quatro reais)
  15. 15. 15 8. ANEXOS: O presente Laudo de Avaliação esta Completo impresso via computador, em folhas escritas de um só lado, todas elas rubricadas e a da pagina 15 esta datada e assinada. Acompanham os anexos, conforme relação. RELAÇÃO DE ANEXOS: Anexo I Fotos do imóvel avaliando, fotografadas. Anexo II Fotos dos Elementos pesquisados nesta avaliação. Anexo III Tabela de Depreciação de Ross-Heidecke Anexo IV Folhas CUB. Anexo V Tabela 01 – Resumo de valores unitários Anexo VI Alvará de construção Nº 898/99 Anexo VII INSS: CEI- 34.480.00486/75 Anexo VIII ART, 3º 4º VIA CREAPR Nº 2354699-PR/20.921-D Anexo IX Matrícula Nº 007611 e Nº 007612. do Registro de Imóveis Anexo X Desenho 01- 02 -03– Plantas baixas Anexo XI Guia Amarela. Anexo XII RRT, e boleto. Outros
  16. 16. 16 9. PROFISSIONAL RESPONSÁVEL: ___________________________ Elias Lima da Silva Arquiteto e Urbanista CPF: 746.550.519-49 CAU Nº 106861-0 RRT Nº 10.SOLICITANTE/REQUERENTE/PROPRIETARIO: ___________________________ Sirlei Teresinha Vargas, brasileira, divorciada, nascida em 07/02/1969, portadora da Carteira de Identidade R 5.146.649-7 SSP/PR, inscrita no CPF 523.877.470-20, residente e domiciliada na presente data a Rua Araguaia, nº 762, Jardim Alice II, nesta cidade de Foz do Iguaçu, CEP 85.857-270. Foz do Iguaçu, 11 de Junho de 2015.
  17. 17. 17 ANEXO I FOTOS DO IMOVEL AVALIADO LOCALIZAÇÃO FONTE GOOGLE MAPS 2015
  18. 18. 18 PREDIO COMERCIAL/ESCRITORIO FOTO EM PERSPECTIVA DO IMOVEL FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015 PREDIO VISTO DOS FUNDOS FOTO: MOSTRANDO A ÁREA DE LAZER/SERVIÇO, VISTO DOS FUNDOS FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015
  19. 19. 19 PREDIO VISTO DOS FUNDOS FOTO: ÁREA DE LAZER/SERVIÇO/PREDIO E ESTACIONAMENTO, VISTO DOS FUNDOS FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015. MURO DO LOTE Nº0121, LADO ESTE. FOTO: DO MURO EM ALVENARIA COM ARAME ELETRICO E FIO CORTANTE FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015.
  20. 20. 20 DETALHES DA ÁREA DOS FUNDOS DO PREDIO. FOTO: DA COBERTURA, EXTRUTURA, COLUNA. FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015. DETALHES DA ÁREA DOS FUNDOS DO PREDIO FOTO: DA COBERTURA, EXTRUTURA, COLUNA. FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015.
  21. 21. 21 PERPECTIVA VISTO DA FRENTE DO PREDIO FOTO: DO PORTÃO. ARAME FARPADO, FIO CORTANTE. FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015. PORTÃO DE FRENTE FOTO: DO PORTÃO. ARAME FARPADO, FIO CORTANTE. FONTE: ARQUIVO AUTOR, 2015.
  22. 22. 22 ANEXO II FOTOS DOS ELEMENTOS DA R. JOSE M. DE BRITO E ENTORNO
  23. 23. 23 ELEMENTO 01 ELEMENTO 01
  24. 24. 24 ELEMENTO 02 ELEMENTO 02
  25. 25. 25 ELEMENTO 03 ELEMENTO 03
  26. 26. 26 ELEMENTO 04 ELEMENTO 04
  27. 27. 27 ELEMENTO 05 ELEMENTO 05
  28. 28. 28 ANEXO III TABELA DE ROSS-HEIDECKE
  29. 29. 29 Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO A Novo E Reparos simples B Entre novo e regular F Entre reparos simples e importantes C Regular G Reparos importantes D Entre regular e reparos simples H Entre reparos importantes e s/ valor IDADE EM % DE VIDA ESTADO DE CONSERVAÇÃO A B C D E F G H 2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40 4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70 6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00 8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30 10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60 12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90 14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20 16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50 18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80 20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20 22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50 24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90 26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30 28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60 30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00 32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40 34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80 36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30 38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70 40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10 42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60 44,00 31,70 31,70 33,40 37,20 44,00 54,40 67,60 83,10 46,00 33,60 33,60 35,20 38,90 45,60 55,60 68,50 83,50 48,00 35,60 35,50 37,10 40,70 47,20 56,90 69,40 84,00 50,00 37,50 37,50 39,10 42,60 48,80 58,20 70,40 84,50 52,00 39,50 39,50 41,90 44,00 50,50 59,60 71,30 85,00 54,00 41,60 41,60 43,00 46,30 52,10 61,00 72,30 85,50 56,00 43,70 43,70 45,10 48,20 53,90 62,40 73,30 86,00 58,00 45,80 45,80 47,20 50,20 55,60 63,80 74,30 86,60 60,00 48,80 48,80 49,30 52,20 57,40 65,30 75,30 87,10
  30. 30. 30 62,00 50,20 50,20 51,50 54,20 59,20 66,70 75,40 87,70 64,00 52,50 52,50 53,70 56,30 61,10 68,30 77,50 88,20 66,00 54,80 54,80 55,90 58,40 69,00 69,80 78,60 88,80 68,00 57,10 57,10 58,20 60,60 64,90 71,40 79,70 89,40 70,00 59,50 59,50 60,50 62,80 66,80 72,90 80,80 90,40 72,00 62,20 62,20 62,90 65,00 68,80 74,60 81,90 90,90 74,00 64,40 64,40 65,30 67,30 70,80 76,20 83,10 91,20 76,00 66,90 66,90 67,70 69,60 72,90 77,90 84,30 91,80 78,00 69,40 69,40 72,20 71,90 74,90 89,60 85,50 92,40 80,00 72,00 72,00 72,70 74,30 77,10 81,30 86,70 93,10 82,00 74,60 74,60 75,30 76,70 79,20 83,00 88,00 93,70 84,00 77,30 77,30 77,80 79,10 81,40 84,50 89,20 94,40 86,00 80,00 80,00 80,50 81,60 83,60 86,60 90,50 95,00 88,00 82,70 82,70 83,20 84,10 85,80 88,50 91,80 95,70 90,00 85,50 85,50 85,90 86,70 88,10 90,30 93,10 96,40 92,00 88,30 88,30 88,60 89,30 90,40 92,20 94,50 97,10 94,00 91,20 91,20 91,40 91,90 92,80 94,10 95,80 97,80 96,00 94,10 94,10 94,20 94,60 95,10 96,00 97,20 98,50 98,00 97,00 97,00 97,10 97,30 97,60 98,00 98,00 99,80 100,00 100,00 100,00 100,0 100,00 100,00 100,0 100,0 100,0  Vida Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, aplicação da regra de três simples e a descoberta da IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando: EDIF. ESCRITÓRIOS – 70 anos Exemplo prático: Se a vida útil de um apartamento é estimada em 60 anos, e a idade do mesmo, seja estimada ou real, é de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste imóvel, aplicamos a regra de três simples: 70 anos --------- 100 15 anos --------- x X=70/1500 X=21,00 20% de vida útil Assim pode-se afirmar, que o prédio comercial avaliado esta com 15 anos de construído, já atingiu20%* da sua vida útil. Cotejando com seu estado de conservação, eleito pelo Avaliador, no alto da tabela (Códigos: A, B, C, D, E, F, G e H), identifica-se o percentual de depreciação a ser adotado.
  31. 31. 31 OBS. No exemplo acima o percentual encontrado deve ser arredondado para 14% ( Vide Tabela) TIPO: Comercial/escritório. Idade Atual: 15 anos Vida Útil: 70 anos Fator de Depreciação: letra ( C )- Regular- da TABELA DE ROOS Localização: Av. Jose M. de Brito, Nº 2690, Jd. Itamarati ao Leste, do Centro Area total construído: 423m² Fica definido o preço do CUB, (custo unitário básico) Padrão Alto CAL-8 de: RS= 1.511,32 x 423,00m²= RS: 639.288,36 mais 30% DBI (beneficio e despesa Indireta) RS= 191.786,36 TOTAL RS= 831.074,72 menos RS: 116.350,46 que é o 14% do valor de depreciação da letra ( C ) da Tabela de Depreciação de Ross- Heidecke. = RS 714.734,26
  32. 32. 32 Anexo IV Folhas CUB. Anexo V Tabela 01 – Resumo de valores unitários Anexo VI Alvará de construção Nº 898/99 Anexo VII INSS: CEI- 34.480.00486/75 Anexo VIII ART, 3º 4º VIA CREAPR Nº 2354699-PR/20.921-D Anexo IX Matrícula Nº 007611 e Nº 007612. do Registro de Imóveis Anexo X Desenho 01- 02 -03– Plantas baixas Anexo XI Guia Amarela. Anexo XII RRT, e boleto. Outros

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