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Plano de Vôo Locação – Linhas Gerais – Shopping Center Lei de Luvas – questões polêmicas Locação x Direito de Superfície Garantiaslocatícias
Locação em Shopping Center Elementos de Diferenciação
Definição – Shopping Center é um centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas destinadas à exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, assegurando a convivência integrada e pagando de conformidade com o faturamento
Os shopping centers são a natural conseqüência do crescimento das cidades e da também crescente necessidade de o comércio, em economia de mercado e competitividade, unir-se ao lazer.  Realidade pertinente à mercancia moderna, objetiva ofertar ao usuário horas de satisfação, assim como de compras, em que as alternativas que lhe são apresentadas, terminam por lhe propiciar o usufruto de umas, de outras, ou de ambas
Elementos de venda do Shopping Center - segurança, garantia de uma clientela de alto nível, amplo estacionamento, lazer, aumento do poder de escolha, maior motivação às compras, associação entre o empreendedor e o comerciante, controle centralizado, força de conjunto e maior produtividade.
Diferenciação com a locação não residencial Ampliação da autonomia da vontade Paridade nos contratos – exceções Diferenciação de espaço no próprio shopping Verba de promoção Tenant mix Exibição de contabilidade Aplicabilidade subsidiária da Lei de Locação Cláusula de raio
Luvas
Fundamento Legal Decreto 24.150 de 20 de Abril de 1.934 Lei 6.014, de 27 de dezembro de 1.973 (aditamento ao decreto) Lei 8.245, de 18 de outubro de 1.991 (artigo 51 par. 4o.)
Exposição de Motivos Considerando que, não só as legislações mais adiantadas, como a própria legislação nacional, ao lado da desapropriação por necessidade ou utilidade publica, limitadora do direito de propriedade, tem admittidorestricções á maneira de usar esse direito, em beneficio de interesses ou convenienciasgeraes;
Exposição de Motivos Considerando que a necessidade de regular as relações entre proprietarios e inquilinos, por principios uniformes e de equidade, se fez sentir universalmente, impondo, como impoz, aos povos da mais elevada educação juridica, a instituição de leis especializadas;
Exposição de Motivos Considerando que, se, de um modo geral, essa necessidade se impoz, mais ainda se torna impreterivel, tendo em vista os estabelecimentos destinados ao commercio e á industria, por isso que o valor incorporeo do fundo de commercio - se integra, em parte, no valor do immovel, trazendo, destarte, pelo trabalho alheio, beneficios ao proprietario;
Exposição de Motivos Considerando, assim, que não seria justo attribuir exclusivamente ao proprietario tal quota de enriquecimento, em detrimento, ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor; Considerando que uma tal situação valeria por um - "locupletamento" - condemnado pelo direito moderno;
Exposição de Motivos Considerando que o governo provisorio tem, sempre, inspirado seus actos no sentido de reconhecer e regular essas situação de justiça e equidade, seguindo dest'arte, a orientação do direito hodierno, sendo exemplo frisante dessa directriz o decreto n. 19.573, de 7 de janeiro de 1931, (55) que permittiu, nos casos enumerados, a rescisão dos contractos de arrendamento por prazo determinado;
Exposição de Motivos Considerando que as leis, regulando as condições e o processo de prorogação dos contractos de arrendamento de immoveis destinados a fins commerciaes e industriaes, têm sido reconhecidas como imprescindiveis por outros paizes, que já as adoptaram, e estão sendo reclamadas pelas necessidades brasileiras:
Exposição de Motivos Considerando que um grande numero de associações de classe, significando a expressão exponencial da vontade collectiva, já se pronunciou pela necessidade da promulgação de uma lei reguladora do assumpto;
Exposição de Motivos Considerando que a - Assembléa Nacional Constituinte - virtualmente já se pronunciou pela necessidade nacional dessa providencia, subscrevendo pela maioria dos seus deputados uma emenda que manda prover o assumpto pela legislação ordinaria, o que torna evidente a inadiabilidade da solução do problema;
Exposição de Motivos Considerando que a lei elaborada a proposito, longe de comprimir quaesquer direitos, estabelece, ao contrario, regras em virtude das quaes, com justiça e equidade, são tutelados todos os interesses,
Conceito Luva, [significa] uma soma determinada de dinheiro que o locador ou o sublocador exige, reservadamente, do locatário ou do sublocatário, na ocasião da assinatura do respectivo contrato, além do aluguel que ele deverá pagar mensalmente; ou, ainda, pode significar uma quantia que o inquilino de um prédio recebe da pessoa a quem transfere o seu contrato de locação.  NEVES, Iêdo Batista. Vocabulário Prático de Tecnologia Jurídica e de Brocardos Latinos, Rio de Janeiro: APM Editora,1987, verbete “Luvas”.
Conceito Luvas, (...) são a comissão, por ocasião de se concluir contrato de locação, ou de se renovar o contrato,ou prorrogar.  Pontes de Miranda – Tratado de Direito Privado – tomo 41 § 4.501.
Doutrina - Crítica Certa incapacidade técnico-econômica dos legisladores, a par de deficiente cultura jurídica, os levou a tratarem o problema da deficiência de habitações e de desajustamento entre os ganhos individuais e a alta dos alugueres, como problema de estabilização dos contratos de locação, ou de alguns dos seus elementos.
Doutrina - Crítica A finalidade seria a proteção dos locatários, donde o nome “leis de inquilinato”; mas, como era de esperar, o ataque político-juridico, sem o ataque económico-moral, produziu a fraude das “luvas” e os expedientes de subôrno nas interpelações por falta de pagamento, ao mesmo tempo que preparou o caminho para que as propriedades, diminuídas em suas rendas, passassem, aos poucos, às companhias hipotecárias e a grupos de adquirentes, organizados de acordo com política financeira de retenção do crédito.  Pontes de Miranda – Tratado de DireitoPrivado – tomo 40 § 4.360
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Garantias da Locação
Previsão Legal Lei 8.245/91 Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:         I - caução;         II - fiança;         III - seguro de fiança locatícia.         IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Lei 8.245/91 Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Lei 8.245/91 Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.
Lei 11.196/2005  - Art. 88. As instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM para o exercício da administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão de suas quotas em garantia de locação imobiliária.  § 1o A cessão de que trata o caput deste artigo será formalizada, mediante registro perante o administrador do fundo, pelo titular das quotas, por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação, constituindo, em favor do credor fiduciário, propriedade resolúvel das quotas.
§ 2o Na hipótese de o cedente não ser o locatário do imóvel locado, deverá também assinar o contrato de locação ou aditivo, na qualidade de garantidor. § 3o A cessão em garantia de que trata o caput deste artigo constitui regime fiduciário sobre as quotas cedidas, que ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira administradora do fundo seu agente fiduciário.
§ 4o O contrato de locação mencionará a existência e as condições da cessão de que trata o caput deste artigo, inclusive quanto a sua vigência, que poderá ser por prazo determinado ou indeterminado. § 5o Na hipótese de prorrogação automática do contrato de locação, o cedente permanecerá responsável por todos os seus efeitos, ainda que não tenha anuído no aditivo contratual, podendo, no entanto, exonerar-se da garantia, a qualquer tempo, mediante notificação ao locador, ao locatário e à administradora do fundo, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.
§ 6o Na hipótese de mora, o credor fiduciário notificará extrajudicialmente o locatário e o cedente, se pessoa distinta, comunicando o prazo de 10 (dez) dias para pagamento integral da dívida, sob pena de excussão extrajudicial da garantia, na forma do § 7o deste artigo. § 7o Não ocorrendo o pagamento integral da dívida no prazo fixado no § 6o deste artigo, o credor poderá requerer ao agente fiduciário que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, a titularidade de quotas suficientes para a sua quitação, sem prejuízo da ação de despejo e da demanda, por meios próprios, da diferença eventualmente existente, na hipótese de insuficiência da garantia.
§ 8o A excussão indevida da garantia enseja responsabilidade do credor fiduciário pelo prejuízo causado, sem prejuízo da devolução das quotas ou do valor correspondente, devidamente atualizado. § 9o O agente fiduciário não responde pelos efeitos do disposto nos §§ 6o e 7o deste artigo, exceto na hipótese de comprovado dolo, má-fé, simulação, fraude ou negligência, no exercício da administração do fundo.
§ 10. Fica responsável pela retenção e recolhimento dos impostos e contribuições incidentes sobre as aplicações efetuadas nos fundos de investimento de que trata o caput deste artigo a instituição que administrar o fundo com a estrutura prevista neste artigo, bem como pelo cumprimento das obrigações acessórias decorrentes dessa responsabilidade.
Jurisprudência REVISÃO. SÚM. N. 214-STJ. OBRIGAÇÕES. FIADOR. DÉBITOS LOCATÍCIOS. PRORROGAÇÃO. Este Superior Tribunal possui inúmeros precedentes no sentido de que o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, razão pela qual é inadmissível a responsabilização do fiador por obrigações locativas resultantes de aditamentos do contrato de locação sem anuência daquele, sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves.
Entretanto o Min. Relator convenceu-se de forma contrária ao melhor apreciar a matéria e a legislação correlata e acrescentou que, ante suas características e nos termos do CC, tanto o revogado (art. 1.483) quanto o novo (art. 819), o contrato de fiança não admite interpretação extensiva. E, ao transportar esse instituto para a Lei de Locação, imprescindível que os artigos do referido Código adaptem-se aos princípios norteadores da fiança. Ainda que o art. 39 da Lei n. 8.245/1991 determine que salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, tal regramento deve-se compatibilizar com o instituto da fiança se essa for a garantia prestada.
Assim, a cada contrato de fiança firmado, diferentes conseqüências serão produzidas aos encargos do fiador. No caso sub judice, depreende-se que a fiadora/embargada responsabilizou-se até a entrega do imóvel, assim como os reajustes permitidos pela legislação daí decorrentes.  O Min. Relator filiou-se à corrente doutrinária predominante, no sentido de estabelecer-se o termo final das obrigações assumidas pelo fiador como sendo a da data da citação do locador, assim, retroagindo os efeitos da sentença.
E, finalmente, concluiu que os fiadores continuam responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos arts. 1.500 do CC/1916 ou 835 do CC/ 2002, a depender da época em que firmaram o acordo. Isso posto, a Seção, por maioria, conheceu dos embargos e, no mérito, também por maioria, acolheu-os. Após questão de ordem suscitada pelo Min. Nilson Naves, a Seção, por maioria, determinou o encaminhamento da decisão dos referidos embargos à Comissão de Jurisprudência para possível reapreciação da Súmula n. 214-STJ. EREsp 566.633-CE, Rel. Min. Paulo Medina, julgados em 22/11/2006.
FIANÇA. RENÚNCIA. EXONERAÇÃO. - No contrato de financiamento, o fiador pode desobrigar-se da fiança prestada mesmo quando há cláusula contratual de renúncia ao direito de exoneração previsto no art. 1.500 do CC/1916. Na fiança, o garante só responde pelos valores previstos no contrato a que se vinculou, mostrando-se irrelevante para se delimitar a duração da garantia que haja a referida renúncia, mormente quando, como na hipótese, ocorrer a venda pela instituição financeira dos bens dados em garantia, sem que haja autorização do fiador. Apesar de referir-se a contrato de locação, como parâmetro, é aplicável, por extensão, a Súm. n. 214-STJ. Com esse entendimento, a Turma, prosseguindo o julgamento e por maioria, deu provimento ao REsp. Precedente citado: REsp 101.212-RJ, DJ 14/8/2000. REsp 522.324-SP, Rel. Min. Castro Filho, julgado em 17/6/2004.
STJ – Súmula 214 - O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
pedro@kurbhi.com http://kurbhi.blogspot.com

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  • 1. CURSOS DE PÓS-GRADUAÇÃO 2010 Curso de Direito dos Contratos Módulo de ContratosImobiliários Locação e InstitutosCorrelatos Pedro Kurbhi 18 de Setembro de 2010
  • 2. Plano de Vôo Locação – Linhas Gerais – Shopping Center Lei de Luvas – questões polêmicas Locação x Direito de Superfície Garantiaslocatícias
  • 3. Locação em Shopping Center Elementos de Diferenciação
  • 4. Definição – Shopping Center é um centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas destinadas à exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, assegurando a convivência integrada e pagando de conformidade com o faturamento
  • 5. Os shopping centers são a natural conseqüência do crescimento das cidades e da também crescente necessidade de o comércio, em economia de mercado e competitividade, unir-se ao lazer. Realidade pertinente à mercancia moderna, objetiva ofertar ao usuário horas de satisfação, assim como de compras, em que as alternativas que lhe são apresentadas, terminam por lhe propiciar o usufruto de umas, de outras, ou de ambas
  • 6. Elementos de venda do Shopping Center - segurança, garantia de uma clientela de alto nível, amplo estacionamento, lazer, aumento do poder de escolha, maior motivação às compras, associação entre o empreendedor e o comerciante, controle centralizado, força de conjunto e maior produtividade.
  • 7. Diferenciação com a locação não residencial Ampliação da autonomia da vontade Paridade nos contratos – exceções Diferenciação de espaço no próprio shopping Verba de promoção Tenant mix Exibição de contabilidade Aplicabilidade subsidiária da Lei de Locação Cláusula de raio
  • 9. Fundamento Legal Decreto 24.150 de 20 de Abril de 1.934 Lei 6.014, de 27 de dezembro de 1.973 (aditamento ao decreto) Lei 8.245, de 18 de outubro de 1.991 (artigo 51 par. 4o.)
  • 10. Exposição de Motivos Considerando que, não só as legislações mais adiantadas, como a própria legislação nacional, ao lado da desapropriação por necessidade ou utilidade publica, limitadora do direito de propriedade, tem admittidorestricções á maneira de usar esse direito, em beneficio de interesses ou convenienciasgeraes;
  • 11. Exposição de Motivos Considerando que a necessidade de regular as relações entre proprietarios e inquilinos, por principios uniformes e de equidade, se fez sentir universalmente, impondo, como impoz, aos povos da mais elevada educação juridica, a instituição de leis especializadas;
  • 12. Exposição de Motivos Considerando que, se, de um modo geral, essa necessidade se impoz, mais ainda se torna impreterivel, tendo em vista os estabelecimentos destinados ao commercio e á industria, por isso que o valor incorporeo do fundo de commercio - se integra, em parte, no valor do immovel, trazendo, destarte, pelo trabalho alheio, beneficios ao proprietario;
  • 13. Exposição de Motivos Considerando, assim, que não seria justo attribuir exclusivamente ao proprietario tal quota de enriquecimento, em detrimento, ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor; Considerando que uma tal situação valeria por um - "locupletamento" - condemnado pelo direito moderno;
  • 14. Exposição de Motivos Considerando que o governo provisorio tem, sempre, inspirado seus actos no sentido de reconhecer e regular essas situação de justiça e equidade, seguindo dest'arte, a orientação do direito hodierno, sendo exemplo frisante dessa directriz o decreto n. 19.573, de 7 de janeiro de 1931, (55) que permittiu, nos casos enumerados, a rescisão dos contractos de arrendamento por prazo determinado;
  • 15. Exposição de Motivos Considerando que as leis, regulando as condições e o processo de prorogação dos contractos de arrendamento de immoveis destinados a fins commerciaes e industriaes, têm sido reconhecidas como imprescindiveis por outros paizes, que já as adoptaram, e estão sendo reclamadas pelas necessidades brasileiras:
  • 16. Exposição de Motivos Considerando que um grande numero de associações de classe, significando a expressão exponencial da vontade collectiva, já se pronunciou pela necessidade da promulgação de uma lei reguladora do assumpto;
  • 17. Exposição de Motivos Considerando que a - Assembléa Nacional Constituinte - virtualmente já se pronunciou pela necessidade nacional dessa providencia, subscrevendo pela maioria dos seus deputados uma emenda que manda prover o assumpto pela legislação ordinaria, o que torna evidente a inadiabilidade da solução do problema;
  • 18. Exposição de Motivos Considerando que a lei elaborada a proposito, longe de comprimir quaesquer direitos, estabelece, ao contrario, regras em virtude das quaes, com justiça e equidade, são tutelados todos os interesses,
  • 19. Conceito Luva, [significa] uma soma determinada de dinheiro que o locador ou o sublocador exige, reservadamente, do locatário ou do sublocatário, na ocasião da assinatura do respectivo contrato, além do aluguel que ele deverá pagar mensalmente; ou, ainda, pode significar uma quantia que o inquilino de um prédio recebe da pessoa a quem transfere o seu contrato de locação. NEVES, Iêdo Batista. Vocabulário Prático de Tecnologia Jurídica e de Brocardos Latinos, Rio de Janeiro: APM Editora,1987, verbete “Luvas”.
  • 20. Conceito Luvas, (...) são a comissão, por ocasião de se concluir contrato de locação, ou de se renovar o contrato,ou prorrogar. Pontes de Miranda – Tratado de Direito Privado – tomo 41 § 4.501.
  • 21. Doutrina - Crítica Certa incapacidade técnico-econômica dos legisladores, a par de deficiente cultura jurídica, os levou a tratarem o problema da deficiência de habitações e de desajustamento entre os ganhos individuais e a alta dos alugueres, como problema de estabilização dos contratos de locação, ou de alguns dos seus elementos.
  • 22. Doutrina - Crítica A finalidade seria a proteção dos locatários, donde o nome “leis de inquilinato”; mas, como era de esperar, o ataque político-juridico, sem o ataque económico-moral, produziu a fraude das “luvas” e os expedientes de subôrno nas interpelações por falta de pagamento, ao mesmo tempo que preparou o caminho para que as propriedades, diminuídas em suas rendas, passassem, aos poucos, às companhias hipotecárias e a grupos de adquirentes, organizados de acordo com política financeira de retenção do crédito. Pontes de Miranda – Tratado de DireitoPrivado – tomo 40 § 4.360
  • 24.
  • 25.
  • 26.
  • 27.
  • 28.
  • 29. Locação x Direito de Superfície
  • 42. Previsão Legal Lei 8.245/91 Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
  • 43. Lei 8.245/91 Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
  • 44. Lei 8.245/91 Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.
  • 45. Lei 11.196/2005 - Art. 88. As instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM para o exercício da administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão de suas quotas em garantia de locação imobiliária. § 1o A cessão de que trata o caput deste artigo será formalizada, mediante registro perante o administrador do fundo, pelo titular das quotas, por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação, constituindo, em favor do credor fiduciário, propriedade resolúvel das quotas.
  • 46. § 2o Na hipótese de o cedente não ser o locatário do imóvel locado, deverá também assinar o contrato de locação ou aditivo, na qualidade de garantidor. § 3o A cessão em garantia de que trata o caput deste artigo constitui regime fiduciário sobre as quotas cedidas, que ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira administradora do fundo seu agente fiduciário.
  • 47. § 4o O contrato de locação mencionará a existência e as condições da cessão de que trata o caput deste artigo, inclusive quanto a sua vigência, que poderá ser por prazo determinado ou indeterminado. § 5o Na hipótese de prorrogação automática do contrato de locação, o cedente permanecerá responsável por todos os seus efeitos, ainda que não tenha anuído no aditivo contratual, podendo, no entanto, exonerar-se da garantia, a qualquer tempo, mediante notificação ao locador, ao locatário e à administradora do fundo, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.
  • 48. § 6o Na hipótese de mora, o credor fiduciário notificará extrajudicialmente o locatário e o cedente, se pessoa distinta, comunicando o prazo de 10 (dez) dias para pagamento integral da dívida, sob pena de excussão extrajudicial da garantia, na forma do § 7o deste artigo. § 7o Não ocorrendo o pagamento integral da dívida no prazo fixado no § 6o deste artigo, o credor poderá requerer ao agente fiduciário que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, a titularidade de quotas suficientes para a sua quitação, sem prejuízo da ação de despejo e da demanda, por meios próprios, da diferença eventualmente existente, na hipótese de insuficiência da garantia.
  • 49. § 8o A excussão indevida da garantia enseja responsabilidade do credor fiduciário pelo prejuízo causado, sem prejuízo da devolução das quotas ou do valor correspondente, devidamente atualizado. § 9o O agente fiduciário não responde pelos efeitos do disposto nos §§ 6o e 7o deste artigo, exceto na hipótese de comprovado dolo, má-fé, simulação, fraude ou negligência, no exercício da administração do fundo.
  • 50. § 10. Fica responsável pela retenção e recolhimento dos impostos e contribuições incidentes sobre as aplicações efetuadas nos fundos de investimento de que trata o caput deste artigo a instituição que administrar o fundo com a estrutura prevista neste artigo, bem como pelo cumprimento das obrigações acessórias decorrentes dessa responsabilidade.
  • 51. Jurisprudência REVISÃO. SÚM. N. 214-STJ. OBRIGAÇÕES. FIADOR. DÉBITOS LOCATÍCIOS. PRORROGAÇÃO. Este Superior Tribunal possui inúmeros precedentes no sentido de que o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, razão pela qual é inadmissível a responsabilização do fiador por obrigações locativas resultantes de aditamentos do contrato de locação sem anuência daquele, sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves.
  • 52. Entretanto o Min. Relator convenceu-se de forma contrária ao melhor apreciar a matéria e a legislação correlata e acrescentou que, ante suas características e nos termos do CC, tanto o revogado (art. 1.483) quanto o novo (art. 819), o contrato de fiança não admite interpretação extensiva. E, ao transportar esse instituto para a Lei de Locação, imprescindível que os artigos do referido Código adaptem-se aos princípios norteadores da fiança. Ainda que o art. 39 da Lei n. 8.245/1991 determine que salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, tal regramento deve-se compatibilizar com o instituto da fiança se essa for a garantia prestada.
  • 53. Assim, a cada contrato de fiança firmado, diferentes conseqüências serão produzidas aos encargos do fiador. No caso sub judice, depreende-se que a fiadora/embargada responsabilizou-se até a entrega do imóvel, assim como os reajustes permitidos pela legislação daí decorrentes. O Min. Relator filiou-se à corrente doutrinária predominante, no sentido de estabelecer-se o termo final das obrigações assumidas pelo fiador como sendo a da data da citação do locador, assim, retroagindo os efeitos da sentença.
  • 54. E, finalmente, concluiu que os fiadores continuam responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos arts. 1.500 do CC/1916 ou 835 do CC/ 2002, a depender da época em que firmaram o acordo. Isso posto, a Seção, por maioria, conheceu dos embargos e, no mérito, também por maioria, acolheu-os. Após questão de ordem suscitada pelo Min. Nilson Naves, a Seção, por maioria, determinou o encaminhamento da decisão dos referidos embargos à Comissão de Jurisprudência para possível reapreciação da Súmula n. 214-STJ. EREsp 566.633-CE, Rel. Min. Paulo Medina, julgados em 22/11/2006.
  • 55. FIANÇA. RENÚNCIA. EXONERAÇÃO. - No contrato de financiamento, o fiador pode desobrigar-se da fiança prestada mesmo quando há cláusula contratual de renúncia ao direito de exoneração previsto no art. 1.500 do CC/1916. Na fiança, o garante só responde pelos valores previstos no contrato a que se vinculou, mostrando-se irrelevante para se delimitar a duração da garantia que haja a referida renúncia, mormente quando, como na hipótese, ocorrer a venda pela instituição financeira dos bens dados em garantia, sem que haja autorização do fiador. Apesar de referir-se a contrato de locação, como parâmetro, é aplicável, por extensão, a Súm. n. 214-STJ. Com esse entendimento, a Turma, prosseguindo o julgamento e por maioria, deu provimento ao REsp. Precedente citado: REsp 101.212-RJ, DJ 14/8/2000. REsp 522.324-SP, Rel. Min. Castro Filho, julgado em 17/6/2004.
  • 56. STJ – Súmula 214 - O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.