CURSOS DE PÓS-GRADUAÇÃO 2010<br />Curso de Direito dos Contratos<br />Módulo de ContratosImobiliários<br />Locação e Insti...
Plano de Vôo<br />Locação – Linhas Gerais – Shopping Center<br />Lei de Luvas – questões polêmicas<br />Locação x Direito ...
Locação em Shopping Center<br />Elementos de Diferenciação<br />
Definição – Shopping Center é um centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas destinadas à ex...
Os shopping centers são a natural conseqüência do crescimento das cidades e da também crescente necessidade de o comércio,...
Elementos de venda do Shopping Center - segurança, garantia de uma clientela de alto nível, amplo estacionamento, lazer, a...
Diferenciação com a locação não residencial<br />Ampliação da autonomia da vontade<br />Paridade nos contratos – exceções<...
Luvas<br />
Fundamento Legal<br />Decreto 24.150 de 20 de Abril de 1.934<br />Lei 6.014, de 27 de dezembro de 1.973 (aditamento ao dec...
Exposição de Motivos<br />Considerando que, não só as legislações mais adiantadas, como a própria legislação nacional, ao ...
Exposição de Motivos<br />Considerando que a necessidade de regular as relações entre proprietarios e inquilinos, por prin...
Exposição de Motivos<br />Considerando que, se, de um modo geral, essa necessidade se impoz, mais ainda se torna impreteri...
Exposição de Motivos<br />Considerando, assim, que não seria justo attribuir exclusivamente ao proprietario tal quota de e...
Exposição de Motivos<br />Considerando que o governo provisorio tem, sempre, inspirado seus actos no sentido de reconhecer...
Exposição de Motivos<br />Considerando que as leis, regulando as condições e o processo de prorogação dos contractos de ar...
Exposição de Motivos<br />Considerando que um grande numero de associações de classe, significando a expressão exponencial...
Exposição de Motivos<br />Considerando que a - Assembléa Nacional Constituinte - virtualmente já se pronunciou pela necess...
Exposição de Motivos<br />Considerando que a lei elaborada a proposito, longe de comprimir quaesquer direitos, estabelece,...
Conceito<br />Luva, [significa] uma soma determinada de dinheiro que o locador ou o sublocador exige, reservadamente, do l...
Conceito<br />Luvas, (...) são a comissão, por ocasião de se concluir contrato de locação, ou de se renovar o contrato,ou ...
Doutrina - Crítica<br />Certa incapacidade técnico-econômica dos legisladores, a par de deficiente cultura jurídica, os le...
Doutrina - Crítica<br />A finalidade seria a proteção dos locatários, donde o nome “leis de inquilinato”; mas, como era de...
Jurisprudência<br />
Locação x Direito de Superfície<br />
Fundamento Legal<br />
Natureza<br />
Contraprestação<br />
Prazo - Termo<br />
Encargos<br />
Cessão<br />
Vigência<br />
Preferência<br />
Extinção forçada<br />
Retomada do imóvel<br />
Benfeitorias<br />
Garantias da Locação<br />
Previsão Legal<br />Lei 8.245/91<br />Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes mod...
Lei 8.245/91<br />Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a ef...
Lei 8.245/91<br />Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubin...
Lei 11.196/2005  - Art. 88. As instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM para o exercício da adm...
§ 2o Na hipótese de o cedente não ser o locatário do imóvel locado, deverá também assinar o contrato de locação ou aditivo...
§ 4o O contrato de locação mencionará a existência e as condições da cessão de que trata o caput deste artigo, inclusive q...
§ 6o Na hipótese de mora, o credor fiduciário notificará extrajudicialmente o locatário e o cedente, se pessoa distinta, c...
§ 8o A excussão indevida da garantia enseja responsabilidade do credor fiduciário pelo prejuízo causado, sem prejuízo da d...
§ 10. Fica responsável pela retenção e recolhimento dos impostos e contribuições incidentes sobre as aplicações efetuadas ...
Jurisprudência<br />REVISÃO. SÚM. N. 214-STJ. OBRIGAÇÕES. FIADOR. DÉBITOS LOCATÍCIOS. PRORROGAÇÃO. Este Superior Tribunal ...
Entretanto o Min. Relator convenceu-se de forma contrária ao melhor apreciar a matéria e a legislação correlata e acrescen...
Assim, a cada contrato de fiança firmado, diferentes conseqüências serão produzidas aos encargos do fiador. No caso sub ju...
E, finalmente, concluiu que os fiadores continuam responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do...
FIANÇA. RENÚNCIA. EXONERAÇÃO. - No contrato de financiamento, o fiador pode desobrigar-se da fiança prestada mesmo quando ...
STJ – Súmula 214 - O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.<br />
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  1. 1. CURSOS DE PÓS-GRADUAÇÃO 2010<br />Curso de Direito dos Contratos<br />Módulo de ContratosImobiliários<br />Locação e InstitutosCorrelatos<br />Pedro Kurbhi<br />18 de Setembro de 2010<br />
  2. 2. Plano de Vôo<br />Locação – Linhas Gerais – Shopping Center<br />Lei de Luvas – questões polêmicas<br />Locação x Direito de Superfície<br />Garantiaslocatícias<br />
  3. 3. Locação em Shopping Center<br />Elementos de Diferenciação<br />
  4. 4. Definição – Shopping Center é um centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas destinadas à exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, assegurando a convivência integrada e pagando de conformidade com o faturamento<br />
  5. 5. Os shopping centers são a natural conseqüência do crescimento das cidades e da também crescente necessidade de o comércio, em economia de mercado e competitividade, unir-se ao lazer. <br />Realidade pertinente à mercancia moderna, objetiva ofertar ao usuário horas de satisfação, assim como de compras, em que as alternativas que lhe são apresentadas, terminam por lhe propiciar o usufruto de umas, de outras, ou de ambas<br />
  6. 6. Elementos de venda do Shopping Center - segurança, garantia de uma clientela de alto nível, amplo estacionamento, lazer, aumento do poder de escolha, maior motivação às compras, associação entre o empreendedor e o comerciante, controle centralizado, força de conjunto e maior produtividade.<br />
  7. 7. Diferenciação com a locação não residencial<br />Ampliação da autonomia da vontade<br />Paridade nos contratos – exceções<br />Diferenciação de espaço no próprio shopping<br />Verba de promoção<br />Tenant mix<br />Exibição de contabilidade<br />Aplicabilidade subsidiária da Lei de Locação<br />Cláusula de raio<br />
  8. 8. Luvas<br />
  9. 9. Fundamento Legal<br />Decreto 24.150 de 20 de Abril de 1.934<br />Lei 6.014, de 27 de dezembro de 1.973 (aditamento ao decreto)<br />Lei 8.245, de 18 de outubro de 1.991 (artigo 51 par. 4o.)<br />
  10. 10. Exposição de Motivos<br />Considerando que, não só as legislações mais adiantadas, como a própria legislação nacional, ao lado da desapropriação por necessidade ou utilidade publica, limitadora do direito de propriedade, tem admittidorestricções á maneira de usar esse direito, em beneficio de interesses ou convenienciasgeraes;<br />
  11. 11. Exposição de Motivos<br />Considerando que a necessidade de regular as relações entre proprietarios e inquilinos, por principios uniformes e de equidade, se fez sentir universalmente, impondo, como impoz, aos povos da mais elevada educação juridica, a instituição de leis especializadas;<br />
  12. 12. Exposição de Motivos<br />Considerando que, se, de um modo geral, essa necessidade se impoz, mais ainda se torna impreterivel, tendo em vista os estabelecimentos destinados ao commercio e á industria, por isso que o valor incorporeo do fundo de commercio - se integra, em parte, no valor do immovel, trazendo, destarte, pelo trabalho alheio, beneficios ao proprietario;<br />
  13. 13. Exposição de Motivos<br />Considerando, assim, que não seria justo attribuir exclusivamente ao proprietario tal quota de enriquecimento, em detrimento, ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor;<br />Considerando que uma tal situação valeria por um - "locupletamento" - condemnado pelo direito moderno;<br />
  14. 14. Exposição de Motivos<br />Considerando que o governo provisorio tem, sempre, inspirado seus actos no sentido de reconhecer e regular essas situação de justiça e equidade, seguindo dest'arte, a orientação do direito hodierno, sendo exemplo frisante dessa directriz o decreto n. 19.573, de 7 de janeiro de 1931, (55) que permittiu, nos casos enumerados, a rescisão dos contractos de arrendamento por prazo determinado;<br />
  15. 15. Exposição de Motivos<br />Considerando que as leis, regulando as condições e o processo de prorogação dos contractos de arrendamento de immoveis destinados a fins commerciaes e industriaes, têm sido reconhecidas como imprescindiveis por outros paizes, que já as adoptaram, e estão sendo reclamadas pelas necessidades brasileiras:<br />
  16. 16. Exposição de Motivos<br />Considerando que um grande numero de associações de classe, significando a expressão exponencial da vontade collectiva, já se pronunciou pela necessidade da promulgação de uma lei reguladora do assumpto;<br />
  17. 17. Exposição de Motivos<br />Considerando que a - Assembléa Nacional Constituinte - virtualmente já se pronunciou pela necessidade nacional dessa providencia, subscrevendo pela maioria dos seus deputados uma emenda que manda prover o assumpto pela legislação ordinaria, o que torna evidente a inadiabilidade da solução do problema;<br />
  18. 18. Exposição de Motivos<br />Considerando que a lei elaborada a proposito, longe de comprimir quaesquer direitos, estabelece, ao contrario, regras em virtude das quaes, com justiça e equidade, são tutelados todos os interesses,<br />
  19. 19. Conceito<br />Luva, [significa] uma soma determinada de dinheiro que o locador ou o sublocador exige, reservadamente, do locatário ou do sublocatário, na ocasião da assinatura do respectivo contrato, além do aluguel que ele deverá pagar mensalmente; ou, ainda, pode significar uma quantia que o inquilino de um prédio recebe da pessoa a quem transfere o seu contrato de locação. <br />NEVES, Iêdo Batista. Vocabulário Prático de Tecnologia Jurídica e de Brocardos Latinos, Rio de Janeiro: APM Editora,1987, verbete “Luvas”.<br />
  20. 20. Conceito<br />Luvas, (...) são a comissão, por ocasião de se concluir contrato de locação, ou de se renovar o contrato,ou prorrogar. <br />Pontes de Miranda – Tratado de Direito Privado – tomo 41 § 4.501. <br />
  21. 21. Doutrina - Crítica<br />Certa incapacidade técnico-econômica dos legisladores, a par de deficiente cultura jurídica, os levou a tratarem o problema da deficiência de habitações e de desajustamento entre os ganhos individuais e a alta dos alugueres, como problema de estabilização dos contratos de locação, ou de alguns dos seus elementos. <br />
  22. 22. Doutrina - Crítica<br />A finalidade seria a proteção dos locatários, donde o nome “leis de inquilinato”; mas, como era de esperar, o ataque político-juridico, sem o ataque económico-moral, produziu a fraude das “luvas” e os expedientes de subôrno nas interpelações por falta de pagamento, ao mesmo tempo que preparou o caminho para que as propriedades, diminuídas em suas rendas, passassem, aos poucos, às companhias hipotecárias e a grupos de adquirentes, organizados de acordo com política financeira de retenção do crédito. <br />Pontes de Miranda – Tratado de DireitoPrivado – tomo 40 § 4.360 <br />
  23. 23. Jurisprudência<br />
  24. 24.
  25. 25.
  26. 26.
  27. 27.
  28. 28.
  29. 29. Locação x Direito de Superfície<br />
  30. 30. Fundamento Legal<br />
  31. 31. Natureza<br />
  32. 32. Contraprestação<br />
  33. 33. Prazo - Termo<br />
  34. 34. Encargos<br />
  35. 35. Cessão<br />
  36. 36. Vigência<br />
  37. 37. Preferência<br />
  38. 38. Extinção forçada<br />
  39. 39. Retomada do imóvel<br />
  40. 40. Benfeitorias<br />
  41. 41. Garantias da Locação<br />
  42. 42. Previsão Legal<br />Lei 8.245/91<br />Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:<br /> I - caução;<br /> II - fiança;<br /> III - seguro de fiança locatícia.<br /> IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. <br />
  43. 43. Lei 8.245/91<br />Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.<br />
  44. 44. Lei 8.245/91<br />Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.<br />Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.<br />
  45. 45. Lei 11.196/2005 - Art. 88. As instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM para o exercício da administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão de suas quotas em garantia de locação imobiliária. <br />§ 1o A cessão de que trata o caput deste artigo será formalizada, mediante registro perante o administrador do fundo, pelo titular das quotas, por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de 1 (uma) via do contrato de locação, constituindo, em favor do credor fiduciário, propriedade resolúvel das quotas. <br />
  46. 46. § 2o Na hipótese de o cedente não ser o locatário do imóvel locado, deverá também assinar o contrato de locação ou aditivo, na qualidade de garantidor.<br />§ 3o A cessão em garantia de que trata o caput deste artigo constitui regime fiduciário sobre as quotas cedidas, que ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira administradora do fundo seu agente fiduciário.<br />
  47. 47. § 4o O contrato de locação mencionará a existência e as condições da cessão de que trata o caput deste artigo, inclusive quanto a sua vigência, que poderá ser por prazo determinado ou indeterminado.<br />§ 5o Na hipótese de prorrogação automática do contrato de locação, o cedente permanecerá responsável por todos os seus efeitos, ainda que não tenha anuído no aditivo contratual, podendo, no entanto, exonerar-se da garantia, a qualquer tempo, mediante notificação ao locador, ao locatário e à administradora do fundo, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.<br />
  48. 48. § 6o Na hipótese de mora, o credor fiduciário notificará extrajudicialmente o locatário e o cedente, se pessoa distinta, comunicando o prazo de 10 (dez) dias para pagamento integral da dívida, sob pena de excussão extrajudicial da garantia, na forma do § 7o deste artigo.<br />§ 7o Não ocorrendo o pagamento integral da dívida no prazo fixado no § 6o deste artigo, o credor poderá requerer ao agente fiduciário que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, a titularidade de quotas suficientes para a sua quitação, sem prejuízo da ação de despejo e da demanda, por meios próprios, da diferença eventualmente existente, na hipótese de insuficiência da garantia.<br />
  49. 49. § 8o A excussão indevida da garantia enseja responsabilidade do credor fiduciário pelo prejuízo causado, sem prejuízo da devolução das quotas ou do valor correspondente, devidamente atualizado.<br />§ 9o O agente fiduciário não responde pelos efeitos do disposto nos §§ 6o e 7o deste artigo, exceto na hipótese de comprovado dolo, má-fé, simulação, fraude ou negligência, no exercício da administração do fundo.<br />
  50. 50. § 10. Fica responsável pela retenção e recolhimento dos impostos e contribuições incidentes sobre as aplicações efetuadas nos fundos de investimento de que trata o caput deste artigo a instituição que administrar o fundo com a estrutura prevista neste artigo, bem como pelo cumprimento das obrigações acessórias decorrentes dessa responsabilidade.<br />
  51. 51. Jurisprudência<br />REVISÃO. SÚM. N. 214-STJ. OBRIGAÇÕES. FIADOR. DÉBITOS LOCATÍCIOS. PRORROGAÇÃO. Este Superior Tribunal possui inúmeros precedentes no sentido de que o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, razão pela qual é inadmissível a responsabilização do fiador por obrigações locativas resultantes de aditamentos do contrato de locação sem anuência daquele, sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves. <br />
  52. 52. Entretanto o Min. Relator convenceu-se de forma contrária ao melhor apreciar a matéria e a legislação correlata e acrescentou que, ante suas características e nos termos do CC, tanto o revogado (art. 1.483) quanto o novo (art. 819), o contrato de fiança não admite interpretação extensiva. E, ao transportar esse instituto para a Lei de Locação, imprescindível que os artigos do referido Código adaptem-se aos princípios norteadores da fiança. Ainda que o art. 39 da Lei n. 8.245/1991 determine que salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, tal regramento deve-se compatibilizar com o instituto da fiança se essa for a garantia prestada. <br />
  53. 53. Assim, a cada contrato de fiança firmado, diferentes conseqüências serão produzidas aos encargos do fiador. No caso sub judice, depreende-se que a fiadora/embargada responsabilizou-se até a entrega do imóvel, assim como os reajustes permitidos pela legislação daí decorrentes. <br />O Min. Relator filiou-se à corrente doutrinária predominante, no sentido de estabelecer-se o termo final das obrigações assumidas pelo fiador como sendo a da data da citação do locador, assim, retroagindo os efeitos da sentença. <br />
  54. 54. E, finalmente, concluiu que os fiadores continuam responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos arts. 1.500 do CC/1916 ou 835 do CC/ 2002, a depender da época em que firmaram o acordo. Isso posto, a Seção, por maioria, conheceu dos embargos e, no mérito, também por maioria, acolheu-os. Após questão de ordem suscitada pelo Min. Nilson Naves, a Seção, por maioria, determinou o encaminhamento da decisão dos referidos embargos à Comissão de Jurisprudência para possível reapreciação da Súmula n. 214-STJ. EREsp 566.633-CE, Rel. Min. Paulo Medina, julgados em 22/11/2006.<br />
  55. 55. FIANÇA. RENÚNCIA. EXONERAÇÃO. - No contrato de financiamento, o fiador pode desobrigar-se da fiança prestada mesmo quando há cláusula contratual de renúncia ao direito de exoneração previsto no art. 1.500 do CC/1916. Na fiança, o garante só responde pelos valores previstos no contrato a que se vinculou, mostrando-se irrelevante para se delimitar a duração da garantia que haja a referida renúncia, mormente quando, como na hipótese, ocorrer a venda pela instituição financeira dos bens dados em garantia, sem que haja autorização do fiador. Apesar de referir-se a contrato de locação, como parâmetro, é aplicável, por extensão, a Súm. n. 214-STJ. Com esse entendimento, a Turma, prosseguindo o julgamento e por maioria, deu provimento ao REsp. Precedente citado: REsp 101.212-RJ, DJ 14/8/2000. REsp 522.324-SP, Rel. Min. Castro Filho, julgado em 17/6/2004.<br />
  56. 56. STJ – Súmula 214 - O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.<br />
  57. 57. pedro@kurbhi.com<br />http://kurbhi.blogspot.com<br />

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