Apresentação ministrada no Geolivre Conference 2009 sobre Tributação Imobiliária Municipal por Luiz Fernando Chulipa Möller

2. TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA
MUNICIPAL
Luiz Fernando Chulipa Möller

4. morrer
pagar impostos

5. IGUALDADE CONSISTE
EM TRATAR
DESIGUALMENTE AOS
DESIGUAIS, NA
MEDIDA QUE SE
DESIGUALAM
Aristóteles (350 A.C)

6. Jesus Cristo
Acusações:
Dizer-se Messias-Rei
Impedir o pagamento de
tributo à César

7. IGUALDADE TRIBUTÁRIA
“CONSISTE EM COBRAR
DESIGUALMENTE DOS
DESIGUAIS, NA MEDIDA QUE SE
DESIGUALAM”
2009

8. SISTEMA TRIBUTÁRIO
TRIBUTOS
IMPOSTOS TAXAS CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA

9. IMPOSTOS
IMPOSTOS
** Não
Não BASE DE CÁLCULO
pressupõem
pressupõem * Imóveis: Valor
contraprestação
contraprestação Venal
** Captação de FATO GERADOR
Captação de
riqueza para o
riqueza para o * Existência do
tesouro público
tesouro público imóvel
IPTU - IMPOSTO REAL (não pessoal- está
relacionado com a riqueza e não com a renda)
CONDOMÍNIO DA CIDADE

11. VALOR DO TRIBUTO
Geométrico
Descrição
do Fato
Valor
PVGs
Descrição de
Econômico Direito
Jurídico

12. CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL
• LEI 5.172 DE 10/66
• “ART.33 - A BASE DE
CÁLCULO DO IMPOS-
TO É O VALOR VENAL
DO IMÓVEL.”

13. O processo avaliatório
Qualquer tipo de avaliação é resultante do tratamento de informações através de um
critério lógico (previamente) estabelecido (ou não!)
EM GERAL
Informação
Critério
Relatório
Avaliação

14. O processo avaliatório
Qualquer tipo de avaliação é resultante do tratamento de informações através de um
critério lógico (previamente) estabelecido (ou não!)
EM GERAL FISCAL
Informação Estudo do
Critério
Mercado Imobiliário
CTM
+
Relatório
Planta de Valores
Avaliação Banco de Dados
da Prefeitura

15. dor?
ITBI
ra ulo?
g e lc
to á
fa de c
l é o ase
ua a b
Q é
l
Qua
Sem Vistoria:
400,00 m2 x R$ 50,00/ m2 =R$20.000,00
R$ 20.000,00 x 2% = R$400,00
RUA “A” Com Vistoria:
400,00 m2 x R$ 50,00/ m2 =R$20.000,00
200,00 m2 x R$ 500,00/ m2 =R$100.000,00
R$ 120.000,00 x 2% = R$2.400,00
+ ISS construção
+ Diferença de IPTU/ano

16. PLANTA DE “CORES”

18. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE
Constituição Federal:
Artigo 150 – Sem prejuízo de outras
garantias asseguradas ao contribuinte, é
vedado à União, aos Estados, ao Distrito
Federal e aos Municípios:
I – exigir ou aumentar tributo sem lei que o
estabeleça.
Somente o Poder Legislativo pode criar ou aumentar tributo.

19. JURISPRUDÊNCIA
Decisão do Supremo Tribunal Federal no
Recurso Extraordinário 87.763:
" Imposto Predial. Alteração do valor
venal do imóvel mediante decreto. O § 2º do
artigo 97 do Código Tributário Nacional diz
respeito, somente, à correção monetária do
valor venal do imóvel ( base de cálculo do
Imposto Predial), não alcançando a reavaliação
da mesma ( reavaliação econômica) desse valor
venal."

20. ARTIGO 97
Somente a lei pode estabelecer:
II – a majoração de tributos, ou a sua
redução, ressalvado o disposto nos artigos
21,26, 39, 57 e 65
§ 2º - " Não constitui majoração de
tributo, para fins do disposto no inciso II
deste artigo, a atualização do valor monetário
da respectiva base de cálculo."

21. 2 2
C SIO
+ + N O
Ô T
2 2 . P LA
rt PI
A
iniqüidade
u
o
t. 97
3 5 Ar = 2 (ano 0)
(10%)
3,3 5,5 = 2,2 (ano 1)

22. Os “furos” de quase todos cadastros
Universo dos imóveis
“cidade real”
Imóveis cadastrados
“cidade legal”
Edificações
Tipologia
Tipologia
construtiva
inadequada
Cadastro
Área construída correto
menor (ou maior)
Prédios cadastrados
como terrenos
Imóveis sem cadastro
Imóveis sem contribuinte
ou sem endereço

23. Como evitar os erros no
processo de cadastramento ?
Análises de consistência:
MEDIÇÃO Áreas
Padrões
CLASSIFICAÇÃO
Fiscalização
DIGITAÇÃO
AVALIAÇÃO
Via Administrativa

24. “IMÓVEIS”
TRIBUTAÇÃO ALTERNATIVA

25. CÓDIGO CIVIL (anterior)
Art. 43: São bens imóveis:
II – tudo quanto o homem incorporar
permanentemente ao solo, como a
semente lançada à terra, os edifícios e
construções, de modo que não possa
retirar sem destruição, modificação,
fratura ou dano;

26. CODIGO CIVIL (atual)
ART. 79: São bens imóveis o
solo e tudo quanto se lhe
incorporar natural ou
artificialmente.

27. ANTENAS
CONTAINERS

28. CAIXAS D’ÁGUA
PAINÉIS DE
PUBLICIDADE

29. TANQUES DE
COMBUSTÍVEIS

30. TANQUES DE
COMBUSTÍVEIS

31. OSÓRIO - Cadastramento de
Tanques de Petróleo
PETROBRÁS
48.821,77 m2 R$ 29.253.036,39
COPESUL
12.480,89 m2 R$10.630.219,64

33. ÁREAS INDUSTRIAIS
CANOAS/RS -
(Refinaria Alberto Pasqualini)

36. CANOAS/RS

37. Informações originais do Cadastro:
• Lançamento ex-ofício, de 08/01/1968;
• 434 hectares de área territorial;
• 48.000 m2 de área edificada;
• Pouca ou quase nenhuma atualização;
• Desmembramentos (2006).

38. DADOS ATUAIS DADOS DO LEVANTAMENTO
LANÇADOS CADASTRAL
Área Área Área
Área
CADASTRO Territorial Edificada Edificada
Territorial (m²)
(m²) (m²) (m²)
19580 3.714.310,12 44.326,28 3.714.310,12 198.584,52
19581 283.564,55 3.987,00 283.564,55 15.995,00
64110 5.391,78 75,81 N/A N/A
67596 N/A N/A 1.429.961,01 26.655,70
96563 98.434,30 0,00 98.434,30 2.771,80
97603 3.911,72 55,00 N/A N/A
97604 17.993,94 253,00 3.911,72 1.400,00
109752 53.195,71 0,00 53.195,71 21.610,11
109753 89.258,17 0,00 89.258,17 4.385,91
109754 36.487,33 0,00 36.487,33 32.723,10
109755 10.625,51 0,00 10.625,21 589,23
109756 13.014,16 0,00 13.014,16 5.917,81
109757 17.198,65 0,00 17.198,65 73,91
TOTAIS 4.343.385,94 48.697,09 5.749.960,93 310.707,09
Diferença 1.406.574,99 262.010,00

39. COMO CALCULAR O IPTU
IPTU = (∑T * at + ∑P * ap) *CC
∑T - somatório dos valores territorias
∑P - somatório dos valores prediais
at - alíquota territorial
ap - alíquota predial
CC – capacidade contributiva

40. ∑T e ∑P
parâmetros técnicos
cadastro critérios de
(medidas) cálculo
(valor)

41. parâmetros políticos
definição do montante do IPTU:
alíquotas (territorial e predial)
relação valor venal / valor de mercado
(base tributável = capacidade contributiva)

42. OBRIGATORIEDADE
(ART.142 do C.T.N.)
OMISSÃO NA
COBRANÇA DE
TRIBUTOS
PENAS SEVERAS:
LEI DE
RESPONSABILIDADE
FISCAL

43. LEI DE RESPONSABILIDADE FISCAL
LEI DE RESPONSABILIDADE FISCAL
O município que se furtar à
cobrança de impostos não
receberá Transferências
Voluntárias.
As renúncias de receita própria
(anistia, remissão, subsídio) ficam
limitadas e são exigidas
compensações das quantias
renunciadas.

44. RECEITAS MUNICIPAIS
Receitas correntes
Receitas próprias Transferências
Receitas tributárias Outras receitas Constitucionais Repasses
IPTU / ITBI Comerciais FPM Convênios
Taxas /
Industriais ICMS
Contribuições
ISSQN Outras IPVA / ITR

45. DISTRIBUIÇÃO DO BOLO TRIBUTÁRIO
Municípios
14,42% União
Estados
Municípios
Estados União
24,05% 61,53%
FONTE: FAMURS

46. AUMENTO DE RECEITA (IPTU //ITBI)
AUMENTO DE RECEITA (IPTU ITBI)
•Cadastro
Aumento de • Alíquotas antipopular
Receita
•Planta de Valores
Cadastro e Planta de Valores
Procedimentos exclusivamente
técnicos

47. DIAGNÓSTICO
CADASTRO IMOBILIÁRIO
Cidade Legal
^
Cidade Real
Erros de Informações

48. DIAGNÓSTICO
Mas que barbaridade, tchê!
u PLANTA DE VALORES
Descritério Técnico
Valores
Insuficientes
Enquadramento de
Benfeitorias

49. CADASTRO IMOBILIÁRIO
CADASTRO IMOBILIÁRIO
VALE A PENA O INVESTIMENTO?
? EM QUANTO TEMPO É POSSÍVEL
RECUPERAR O INVESTIMENTO?
DE QUE FORMAS DEVE SER FEITO UM
RECADASTRAMENTO?
É OBRIGATÓRIO O USO DE AEROFOTOGRAMETRIA?
QUEM DEVE GERENCIAR O PROCESSO?
A PREFEITURA OU EMPRESAS ESPECIALIZADAS?

50. Dúvidas
Dúvidas
? Haverá prejuízo político com o
?? recadastramento e com a alteração
dos valores dos impostos?
Quais são os pontos que devem ser
alterados?
Só um diagnóstico (exame crítico) através
de amostragens
poderá indicar respostas e procedimentos

51. ELABORAÇÃO DE UM DIAGNÓSTICO
ELABORAÇÃO DE UM DIAGNÓSTICO
o que analisar?
Cadastro Imobiliário
Base Cartográfica
Metodologia Avaliatória
Plantas de Valores Genéricos
Código Tributário Municipal
Sistema de Tributação
Potencial de Arrecadação

52. TRANSPARÊNCIA
CÁLCULO DO TRIBUTO AO ALCANCE DA
COMPREENSÃO DO CONTRIBUINTE

53. CARNÊ DO IPTU
CARNÊ DO IPTU
REFERÊNCIA DE VALOR
FOLHA DE ROSTO C/ DADOS
CADASTRAIS:
Áreas, Valores, Padrão Construtivo, Fatores
CONTRA-CAPA: FÓRMULAS DE
CÁLCULO (Resumo do CTM)
VIA ADMINISTRATIVA: qualquer
contribuinte pode questionar o cálculo do
seu imposto (sem nenhum ônus)

55. Folha de Rosto

57. Não existe sol
ução única!!!
Observar conceitos básicos, p/ex. : o Boletim de Cadastro
Imobiliário deve ser, prévia e cuidadosamente, estudado.

58. MUITO OBRIGADO!!!
CHULIPA MÖLLER
www.chulipa.com.br
chulipa@chulipa.com.br