Políticas Habitacionais Brasileiras

Políticas e Modelos de Financiamentos
Prof. Milton Henrique do Couto Neto
miltonhenrique@mhempresarial.com

3
Quem sou eu?
Prof. Milton Henrique do Couto Neto
MBA em Gestão Empresarial, UVV
MBA em Marketing Empresarial, UVV
Mestrado Acadêmico em Administração, UFES
Pós-MBA em Inteligência Empresarial, FGV
http://lattes.cnpq.br/8394911895758599
https://br.linkedin.com/in/miltonhenrique
Administrador (Estácio) e Engenheiro Mecânico (UFF)

Experiência como Professor
Universitário (graduação e pós-graduação)
2011
2004 2011
2006
2007 2009
2017
2017
4

Disciplinas Lecionadas na
Graduação
Administração de Materiais
Economia da Engenharia
Economia Empresarial
Empreendedorismo
Engenharia de Manutenção e
Confiabilidade
Engenharia de Métodos
Fundamentos da Administração
Gestão de Marketing
Gestão de Processos e Empresas
Gestão de Vendas
Gestão Financeira e Orçamentária
Marketing de Relacionamento
Matemática Básica
Matemática Financeira
Novas Abordagens em
Administração
Planejamento Estratégico da
Produção
Plano de Negócios
Tópicos Especiais em Administração
5

Disciplinas Lecionadas na
Pós-Graduação
Avaliação de Empresas e
Gestão de Investimentos
Comportamento do
Consumidor
Consultoria de RH
E-commerce e Marketing
Digital
Endomarketing e Comunicação
Corporativa
Estratégia Competitiva de
Preços
Estudo de Viabilidade
Econômico Financeira
Formação do Preço de Venda
no Varejo
Gestão de Tesouraria
Marketing Competitivo,
Criatividade e Inovação
Pesquisa de Marketing
Teoria do Desenvolvimento
Organizacional
6

Experiência como Gestor
Empresário de
diversos setores
1995 2006
2006 2012
2012 2013
2013
20152014
2008
2016
7

Cursos,
Palestras,
Treinamentos e
Consultorias
8

miltonhcoutomiltonhenrique miltonhcouto
Contatos
9

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disponíveis para download no
www.slideshare.net/miltonh
10

E vocês,
quem
são?
1111
Nome? Formação? Ocupação?

Ementa
Financiamento de imóveis
Alienação fiduciária de bem imóvel
Formas de Aquisição da Propriedade Imóvel e Móvel
Sistema Financeiro de Habitação
Programas de Financiamento
Contratos
Contratos em espécie I
Contratos em espécie II
Formalização de contratos imobiliários
13

Agenda
14
Data Unidade Assunto
29/06 – Sexta 1 A Questão do Déficit Habitacional
30/06 – Sábado 2 Introdução ao Crédito Imobiliário
30/06 – Sábado 3 Finanças em Crédito Imobiliário
21/07 – Sexta 4 Recuperação de Crédito
22/07 – Sábado 5 Análise Jurídica de Contratos Imobiliários
22/07 – Sábado 6 Apresentação de Trabalhos

Apresentação de Trabalhos
Trabalho em grupo
Pesquisa mais aprofundada em algum artigo acadêmico sobre um dos
temas visto em aula ou tema pertinente a Políticas e Modelos de
Financiamento
Apresentação em sala e debate
mínimo 15 minutos e máximo de 30 minutos
Avaliação
40% da nota sobre material apresentado
40% da nota sobre apresentação oral
20% da nota sobre debates com a turma
15

Unidade 1
Unidade 2
Unidade 3
Unidade 4
Unidade 5
Unidade 6
A QUESTÃO DO DÉFICIT HABITACIONAL
16

Chegada da Família Real ao Rio
Comitiva com 15.000
pessoas
Não havia estrutura para
todos
Cerca de 10.000 casas
foram pintadas com P.R, de
Príncipe Regente
A população entendia
como Ponha-se na Rua
17
1808

Breve Histórico da Política
Habitacional
O crescimento desordenado das cidades nas primeiras décadas do século
XX, por conta do aumento da demanda por mão-de-obra
Solução espontânea para esse rápido crescimento demográfico foram as
“habitações coletivas”, os cortiços
As classes de renda mais elevadas mobilizaram-se para a retirada dos
cortiços dos bairros centrais para zonas periféricas, dando origem as favelas
Utilização de crédito privado para questões de moradia até a década de 60
18Fonte FGV – Crédito Imobiliário no Brasil: A caracterização e desafios
Disponível em: https://www.abecip.org.br/download?file=trabalho-fgv.pdf

Breve Histórico da Política
Habitacional
Surge, pela lei 4.380, de 1964, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Entre 1965 e 1980, o número de unidades habitacionais financiadas
passou de 8 mil por ano, em 1964, para 627 mil, em 1980
Entre 1980 e 1990 o sistema vive uma crise causada por elevada
inadimplência, por conta do arrocho salarial, perda de poder aquisitivo,
elevação dos juros e inflação galopante
Extinção do BNH em 1986

Construção Civil como Motor
para Geração de Emprego
A produção habitacional era, em 1964, e
continua sendo, hoje, motor para a geração
de emprego e para a dinamização da
economia
20
Questão
Social
Questão
Financeira

Problema Social
A carência de moradias ainda é
uma das questões sociais mais
graves do país e não evoluiu na
mesma direção da oferta de crédito
O déficit habitacional de 2005 somou 7,8 milhões de moradias,
correspondendo a 14,7% do total de domicílios do país.
Fonte: FGV Projetos (2006)

Déficit Habitacional
22
Déficit Qualitativo = 11,3 mi
Falta de moradias em condições de
habitabilidade
Déficit Quantitativo = 6,1 mi
Falta de moradias em quantidade
Fonte: https://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream/handle/id/538499/Cidadania_622.pdf?sequence=1
Déficit Total de Moradias = 17,4 milhões

Crescimento Desordenado
Entre 1950 e 2000, a população urbana
brasileira vivendo em cidades com mais de
20 mil habitantes cresceu de 11 milhões
para 125 milhões
23Fonte: https://www.usjt.br/arq.urb/numero_01/artigo_05_180908.pdf

Déficit Urbano de Moradias
O déficit é
imensamente
maior nas classes
mais pobres
24Fonte: https://www.usjt.br/arq.urb/numero_01/artigo_05_180908.pdf

Evolução do preço dos imóveis
comparado à evolução da massa salarial
no Brasil
25
Fonte: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NO BRASIL: Uma análise histórica compreendendo o período de 1964 a
2013, norteada pelo arcabouço teórico pós-keynesiano e evolucionário. Ewerton Gouveia Ferreira Pinto
Disponível em: https://periodicos.ufsm.br/eed/article/download/21103/pdf

Especulação Imobiliária
26
1/3 dos espaços
para construção
mantém-se vagos
na expectativa de
valorização
Fonte: http://www.ub.edu/geocrit/-xcol/158.htm

Capacidade de Financiamento
27
“Estima-se que apenas
20% da população que
necessita de habitação
têm possibilidade de
pagá-la e que os 80%
restantes, além da
ausência da renda, não
apresentam o perfil para
assumir os
financiamentos
existentes”20% 80%
Fonte: http://www.ub.edu/geocrit/-xcol/158.htm

Ocupação Irregular X Ilegal
Ocupação Ilegal
são as que os possuidores não têm o título de propriedade ou de posse do
imóvel
Ocupação Irregular
são as que não tem aprovação do município para sua ocupação, ou seja, em
geral não atende os padrões urbanísticos previstos nas leis de uso e
parcelamento do solo urbano
28Fonte: http://www.ub.edu/geocrit/-xcol/158.htm

Estima-se que
apenas a cidade
do Rio de Janeiro
contenha 700
favelas
29Fonte: http://www.ub.edu/geocrit/-xcol/158.htm

População Favelada em São Paulo
30
1970 = 1% da população 2000 = 20% da população
Fonte: https://www.usjt.br/arq.urb/numero_01/artigo_05_180908.pdf

BNH (1964 a 1986)
 Financiou 4,5 milhões de unidades residenciais, o que
representou 24% de todo o mercado habitacional
produzido na época
Visava estimular comportamentos conservadores dos
novos adquirentes da casa própria. Segundo o ministro
Roberto Campos no discurso de criação do BNH
“proprietário não se mete em arruaça!”
Visava também ocupar em trabalho pouco qualificado,
os significativos fluxos de migrantes de baixa
escolaridade no mercado de trabalho urbano
31Fonte: http://www.e-publicacoes.uerj.br/index.php/rfduerj/article/view/1375/1165
Acabou se
tornando
prioridade
para o
governo
militar!

BNH (1964 a 1986)
A inflação galopante do fim do governo militar afetou a renda dos trabalhadores,
que não acompanhou a desvalorização monetária, com impacto na sua capacidade
de arcar com o financiamento à moradia
Alta inadimplência
Para solucionar, atrelaram o reajuste do imóvel ao reajuste salarial
Criaram o FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) que deveria ser
quitado ao fim do contrato, mas que terminou com um enorme rombo financeiro
32
O BNH foi extinto em 1986 sem acabar com o problema da falta de moradia no Brasil
Fonte: http://www.e-publicacoes.uerj.br/index.php/rfduerj/article/view/1375/1165

Minha Casa Minha Vida
Programa criado em 2009 para fomentar o crescimento imobiliário
(PAC) para famílias carentes e minimizar o déficit habitacional
Taxas de juros reduzidas e condições facilitadas
Encontra-se em sua 3ª versão (lançada no início de 2017)
No Distrito Federal, em São Paulo e no Rio de Janeiro valor máximo do
imóvel de R$ 240 mil
Já nas capitais do Norte e do Nordeste o teto limite é de R$ 180 mil
Carência de até 24 meses para imóveis adquiridos na planta
Seguro para casos de desemprego e problemas de saúde
33Fonte: http://www.politize.com.br/minha-casa-minha-vida-entenda/

FAIXA 1
são as famílias com renda mensal de até R$ 1,8 mil.
Prazo de até 120 meses
Prestações mensais que variam de R$ 80,00 a R$ 270,00
A garantia para o financiamento é o próprio imóvel a ser adquirido
Maior parte do valor do imóvel é financiada pelo governo

FAIXA 1,5
 Famílias com renda mensal até R$ 2.600,00
Taxa de juros de 5% ao ano
Prazo de pagamento de até 30 anos
Subsídios do governo de até R$ 47.500,00

FAIXA 2
Famílias com rendimento mensal até R$ 4 mil
Taxa de juros anual variando de 5,5,% a 7% ao ano
Subsídios de até R$ 29.000,00
Prazo de financiamento até 30 anos

FAIXA 3
Famílias com renda mensal de até R$ 9 mil mensais
Prazo de até 30 anos
Para renda entre R$ 4 mil e R$ 7 mil, taxa de juros de 8,16% ao ano
Para renda entre R$ 7 mil e R$ 9 mil, taxa de juros de 9,16% ao ano

RESULTADOS
Consta do 6º Balanço do PAC (2015-2018) que, até dez / 2017:
 Foram contratadas mais de 5,04 milhões de moradias, em 96% dos municípios brasileiros
 Foram entregues mais de 3,68 milhões de unidades habitacionais a 12 milhões de pessoas
Já foram desembolsados R$ 398,5 bilhões pela União, desde 2009, com
o PMCMV
38
Fonte: http://www2.camara.leg.br/orcamento-da-uniao/estudos/2017/InformativoAvaliacaoPoliticasPublicasPMCMV_WEB.pdf
Fonte: http://www.pac.gov.br/pub/up/relatorio/11fbe9b2f7cbecb3ec5c1f9f67b5f3be.pdf

RESULTADOS – FAIXA 1 (até R$ 1.800,00)
Em 2017, na Faixa 1, foram contratadas 22.180 UH, entregues 108.607
UH
Para o biênio 2017/2018, visando a retomada do crescimento
econômico, as metas foram atualizadas: contratação de 150 mil UHs e a
entrega de 200 mil UHs na Faixa 1.
39Fonte: http://www.pac.gov.br/pub/up/relatorio/11fbe9b2f7cbecb3ec5c1f9f67b5f3be.pdf

INTRODUÇÃO AO CRÉDITO
IMOBILIÁRIO
41
Unidade 1
Unidade 2
Unidade 3
Unidade 4
Unidade 5
Unidade 6

Crédito Imobiliário no Brasil e
no Mundo
42
País
Crédito Imobiliário /
PIB
Inglaterra 75%
EUA 68%
Alemanha 45%
Espanha 45%
França 28%
Chile 20%
Brasil 2%
Fonte: BACEN
Disponível em: http://www.bcb.gov.br/pre/credito_imobiliario/pdf/3%20-
%20Apresenta%C3%A7%C3%A3o%20O%20CR%C3%89DITO%20IMOBILI%C3%81RIO%20NO%20BRASIL%20Sr%20Iorio.pdf

Crédito Imobiliário no Mundo
As taxas de juros do crédito imobiliário privado são aproximadamente:
43
5% a.a.
3% a.a.
12% a.a.
Fonte: BACEN
Por serem financiamentos de longo prazo
são muito sensíveis a taxa de juros

Fontes de Recursos no Brasil
FGTS = R$ 156 bi
Poupança = R$ 173 bi
CRI = R$ 5 bi
= R$ 328 bi
44
13% do PIB
Valores de dezembro de 2006
Fonte: BACEN

Comparação dos Modelos
SFH
O valor de avaliação do imóvel não poderá
ultrapassar R$ 950 mil se ele estiver localizado
nos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São
Paulo e Distrito Federal. Nos demais estados, esse
valor máximo deve ser de R$ 800 mil;
A concessão do financiamento chegará, no
máximo, ao teto de R$ 760 mil, ou seja, mesmo
que o seu imóvel custe R$ 950 mil, o máximo que
você conseguirá financiar serão esses R$ 760 mil;
O valor mensal das parcelas não poderá
comprometer mais do que 30% da renda bruta;
O prazo máximo de quitação da dívida é de 35
anos, ou 420 meses;
O contratante deve ser exclusivamente pessoa
física;
Taxa máxima de juros de 12%a.a.
SFI
Não existe valor máximo de avaliação do imóvel;
O valor concedido de financiamento pode
chegar a 90% do valor do imóvel financiado;
Não há limite de renda comprometida, ou seja,
você poderá pagar parcelas mais altas e quitar o
financiamento em menos tempo;
Nesse caso, a compra do imóvel pode ser
feita por meio de pessoa física como de pessoa
jurídica;
O prazo de quitação máximo também é de 35
anos, ou 420 meses;
A taxa de juros é variável, podendo ultrapassar
os 12% ao ano do SFH.
45

Sistema Financeiro Habitacional
Os recursos do SFH provém
o Orçamento Geral da União (OGU), que abastece o Fundo de Arrendamento
Residencial (FAR);
os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS)
os recursos da poupança, por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e
Empréstimos (SBPE)
46
FGTS POUPANÇA
• Instituído em 1967 e regido pela Lei no
8.036, de 1990
• Contribuição compulsória de patrões e
empregados
• Remuneração 3%a.a. + T.R.
• Capta recursos voluntários
depositados pelas famílias
• Os bancos tem obrigação de aplicar
65% no financiamento imobiliário,
sendo 80% no SFH
Fonte: IPEA
Disponível em: http://www.ipea.gov.br/portal/images/stories/PDFs/radar/171213_radar_54_cap_03.pdf

São Integrantes do SFH
Bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário
Caixas econômicas
Sociedades de crédito imobiliário
Associações de poupança e empréstimo (Ex. Poupex do Exército)
Companhias de habitação, as fundações habitacionais
Institutos de previdência
Companhias hipotecárias
Carteiras hipotecárias dos clubes militares e Caixas militares.
47

Recursos do SFH
Poupança Voluntária (Caderneta de Poupança)
Poupança Compulsória (FGTS)
48
6% a.a. + T.R.
70% da SELIC + T.R., sempre que
a SELIC ≤ 8,5% a.a.
Conta FGTS
Mensalmente entra
8% do salário
Rende 3% a.a.

Agente Operador do FGTS
Centralizar os recursos do FGTS, manter e controlar as contas vinculadas, e emitir regularmente os extratos
individuais correspondentes às contas vinculadas e participar da rede arrecadadora dos recursos do FGTS
Aplicar os recursos do FGTS de acordo com as diretrizes do Conselho Curador
Expedir atos normativos referentes aos procedimentos administrativo-operacionais dos bancos depositários,
dos agentes financeiros, dos empregadores e dos trabalhadores, integrantes do sistema do FGTS
Definir os procedimentos operacionais necessários à execução dos programas de habitação popular,
saneamento básico e infraestrutura urbana, estabelecidos pelo Conselho Curador com base nas normas e
diretrizes de aplicação elaboradas pelo Ministério da Ação Social
Elaborar as análises jurídica e econômico-financeira dos projetos de habitação popular, infraestrutura
urbana e saneamento básico a serem financiados com recursos do FGTS
Emitir Certificado de Regularidade do FGTS
Elaborar as contas do FGTS, encaminhando-as ao Ministério da Ação Social
Implementar os atos emanados do Ministério da Ação Social relativos à alocação e aplicação dos recursos do
FGTS, de acordo com as diretrizes estabelecidas pelo Conselho Curador
Garantir aos recursos alocados ao FI-FGTS, em cotas de titularidade do FGTS, a remuneração aplicável às
contas vinculadas, na forma do caput do art. 13 desta Lei.
49

Problema com o Direcionamento
Obrigatório do Crédito – SFH
Os bancos tem obrigação de aplicar 65% da
Poupança no financiamento imobiliário,
sendo 80% no SFH, limitado a 12% a.a.
50
Não é interessante para os bancos privados
Aumento da taxa de juros
em outras opções de
crédito
Queda % do Crédito
Imobiliário / Crédito Total

Sistema Financeiro Imobiliário
O SFI foi criado pela Lei no 9.514, de 1997
O SFI é um programa de securitização de crédito que capta recursos no
mercado de títulos a taxas livremente negociáveis, por meio de
certificados, letras e cédulas
O SFI não tem restrição de atendimento e cobre empreendimentos
residenciais ou comerciais
51
Fonte: IPEA
Disponível em: http://www.ipea.gov.br/portal/images/stories/PDFs/radar/171213_radar_54_cap_03.pdf

Sistema Financeiro Imobiliário
Lei 10.931, de agosto de 2004 → SEGURANÇA JURÍDICA
• Introdução da Alienação Fiduciária
• Introdução do Patrimônio de Afetação
• Patrimônio próprio para cada empreendimento, com contabilidade própria
• Os direitos, deveres e bens não se comunicam com os do incorporador-construtor
• o aperfeiçoamento da legislação que regula a Letra de Crédito Imobiliário e
Cédula de Crédito Bancário

Entidades do SFI
Caixas econômicas
Bancos comerciais
Bancos de investimento
Bancos com carteira de crédito imobiliário
Sociedades de crédito imobiliário
Associações de poupança e empréstimo
Companhias hipotecárias
As companhias securitizadoras
53

Operações no SFI
As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI,
serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes
condições essenciais (IMPORTANTE!):
Reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste
Remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato
Capitalização dos juros
Contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos
de morte e invalidez permanente (seguro prestamista).
54

Securitização
É o processo realizado pelas Companhias Securitizadoras que
adquirem Créditos Imobiliários para lastrearem títulos imobiliários
(Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs) que serão negociados no
Mercado de Capitais.
55
Devedor Credor
Cia. Securitizadora
Mercado
Financeiro
InvestidoresC.R.I.

Certificados de Recebíveis
Imobiliários – CRIs
São títulos de renda fixa de longo prazo emitidos
exclusivamente por uma companhia securitizadora,
com lastro em um empreendimento imobiliário
que pagam juros ao investidor.
56

Certificados de Recebíveis
Imobiliários – CRIs
Investimento de longo prazo com rentabilidade acima dos títulos
públicos;
Isentos de Imposto de Renda (P.F.)
Não garantidos pelo F.G.C. (Fundo Garantidor de Crédito)
Garantidos pelos imóveis financiados
Substitui os investimentos imobiliários, reduzindo os custos
administrativos de vacância e reformas
57

Alienação Fiduciária
A alienação fiduciária se caracteriza pela transferência, ao credor, da
propriedade do bem garantidor, ficando o devedor com a simples posse
direta, ou seja, o contato e a utilização direta do bem
Na prática, o devedor continua utilizando um bem que não mais lhe
pertence. Uma vez paga a dívida, o devedor, automaticamente, volta ser
o proprietário da garantia
Na hipótese de não pagamento do débito, o credor, titular do bem,
poderá, rapidamente, reaver a posse direta das mãos do devedor e
efetuar a execução da garantia, alienando-a
58

59
Cliente (fiduciante) vai até o banco e faz um financiamento
imobiliário
Esse imóvel financiado serve como garantia para o banco
(fiduciário)
A propriedade do imóvel é transferida para o credor/banco
(fiduciário) até que o cliente quite o seu financiamento
O cliente/devedor (fiduciante) tem a posse e pode utilizar
o imóvel durante o financiamento
Após quitar o financiamento a propriedade do imóvel
também passa a ser do cliente

Não pagando a
60
Cliente (fiduciante) vai até o banco e faz um financiamento
imobiliário
Esse imóvel financiado serve como garantia para o banco
(fiduciário)
A propriedade do imóvel é transferida para o credor/banco
(fiduciário) até que o cliente quite o seu financiamento
O cliente/devedor (fiduciante) tem a posse e pode utilizar
o imóvel durante o financiamento
Após quitar o financiamento a propriedade do imóvel
também passa a ser do cliente
O banco leiloa o
imóvel e quem
comprar despeja
o antigo cliente

Inadimplência na
No caso de vencimento da dívida e falta de pagamento por
parte do devedor (inadimplência), ocorrerá a propriedade
plena em nome do credor (fiduciário/banco)
61
Oficial do
Registro de
Imóveis
Intima para pagamento em 15 dias
Cliente
fiduciante
Não paga
Oficial do
Registro de
Imóveis
Promove o registro, na
matrícula do imóvel,
consolidando a
propriedade em nome do
fiduciário/credor

Inadimplência na
62
O processo é muito, muito rápido!

Patrimônio de Afetação
O Patrimônio de Afetação é a segregação
patrimonial de bens do incorporador para
uma atividade específica, com o intuito de
assegurar a continuidade e a entrega das
unidades em construção aos futuros
adquirentes, mesmo em caso de falência
ou insolvência do incorporador
Ressalta-se, contudo, de que não há
garantia de que a obra será executada,
mas sim de que há um patrimônio
reservado para tal finalidade
63
CNPJ 1
CNPJ 2
CNPJ 3 CNPJ 4
1 mesma
Construtora ou
Incorporadora

FINANÇAS EM CRÉDITO IMOBILIÁRIO
64
Unidade 1
Unidade 2
Unidade 3
Unidade 4
Unidade 5
Unidade 6

Intermediação Financeira
65
Quem tem dinheiro
Superavitário
Quem não tem dinheiro
Deficitário
Empresta $
Paga Juros

Multiplicador Bancário
66
Superavitário Deficitário
Aplica $ 10 Empresta $ 10
E se o agente superavitário quiser seu
dinheiro de volta? O banco tem pra devolver?
SIM! O banco trabalha com dinheiro
“virtual” que é “multiplicado” n vezes!

Acordos da Basiléia
Os Acordos de Basiléia são um conjunto de acordos bancários
firmados entre vários bancos centrais de todo o mundo para prevenir
o risco de crédito criando exigências mínimas de reserva de capital
Os bancos estão submetidos ao risco de descasamento, quando o
volume de saques torna-se impossível de ser atendido por conta dos
empréstimos que a instituição concedeu com o dinheiro dos clientes
67
Basiléia I – 1988
Basiléia II – 2004
Basiléia III – 2008
Objetivo: Prover segurança e solidez às instituições
bancárias, aos seus clientes e à economia mundial
Resultado: Significaram maior transparência,
liquidez e credibilidade ao sistema financeiro.

Acordos da Basiléia
Normatizar / Reduzir / Limitar
o multiplicador bancário
68

Crise de 2008
 O Juros dos USA estava em torno de 1% ao ano
 Alguns bancos resolveram emprestar dinheiro para pessoas com histórico ruim
de crédito em busca de maiores retornos
 E passaram a emprestar dinheiro a clientes de segunda linha (subprime), que
deixavam seus imóveis em garantia
 Os bancos vendiam títulos garantidos nas hipotecas dessas residências
 Com a queda do valor dos imóveis, muitos títulos ficaram “podres”, sem valor
algum
69
Fonte: http://www.administradores.com.br/artigos/academico/a-bolha-imobiliaria-americana-de-2008-e-o-mercado-imobiliario-
brasileiro-hoje/98576/

Crise de 2008
Clientes ninja
70
No income, no job, no assets
Sem renda, sem trabalho, sem patrimônio

Crise de 2008 dos USA para o Mundo
71

Crise de 2008
Redução brusca dos investimentos estrangeiros
Crise de liquidez
Movimento de compra e fusão entre empresas do setor
Queda do valor patrimonial e desequilíbrio das empresas
Venda de ativos para reequilibrar o caixa
Suspensão de novas operações
Redução na transação de terrenos e lançamentos
Racionalização de custos e demissões
72

Assim, no Brasil...
73
Anúncios de investimentos de R$ 503,9 bilhões até 2010
Mais de 100 investimentos prioritários em rodovias,
hidrovias, ferrovias, portos, aeroportos, saneamento e
recursos hídricos

E o Brasil retoma seu caminho
74

Brasil, sendo Brasil
75
Fonte: https://www.terra.com.br/esportes/futebol/copa-2018/copa-da-russia-chegou-e-brasil-
ainda-nao-terminou-41-obras-de-2014,bfb354a8a4a3bf4c93c5d81f759c0336k9q83cbn.html

Vamos falar de dinheiro agora
76

Juros
Para quem empresta, é o ressarcimento pelo
período que esse ficou sem o recurso
Para quem toma emprestado, é o custo do
recurso que foi tomado emprestado
77

Taxa de Juros
É a velocidade com que os juros aumentam
Por exemplo
10%a.a. = cresce 10% ao ano
15%a.a. = cresce 15% ao ano (cresce mais rápido!)
78
É obrigatório ter a
unidade de tempo
a.d. = ao dia
a.m. = ao mês
a.t. = ao trimestre
a.s. = ao semestre
a.a. = ao ano

Juros Simples
Em Juros Simples, o juros de cada período é sempre
calculado sobre o montante inicial somente!
79

Juros Compostos
Em Juros Compostos, o juros de cada período é sempre
calculado incorporando o juros do período anterior ao saldo
devedor = Juros sobre Juros!
81
t

Juros Pré e Pós Fixados
No Juros Pré-Fixado se sabe antecipadamente a taxa de
juros que incidirá na operação de crédito e/ou investimento
Independentemente do que ocorrer no futuro, a taxa de juros
não será alterada
No Juros Pós-Fixado o montante somente é conhecido ao
final da operação de crédito e/ou investimento
Normalmente esses juros estão atrelados a algum outro índice
(Inflação, Dólar, CDI, etc.)
83

Juros de Mora
Juros de mora é uma taxa percentual sobre o atraso do
pagamento de um título de crédito em um determinado
período de tempo
Os juros de mora são a pena imposta ao devedor pelo
atraso no cumprimento de sua obrigação
84

Custo Efetivo Total (CET)
O CET engloba todos os custos do financiamento:
 juros da operação
 prêmios de todos os seguros inclusos
 tarifa mensal de serviços administrativos
 tarifa de avaliação de garantias
 impostos, quando aplicáveis
85

Custo Efetivo do Seguro
Habitacional (CESH)
Representa o valor total referente à contratação dos
seguros necessários à concessão de financiamentos
habitacionais que disponha de:
 cobertura securitária dos riscos de morte e invalidez
permanente
de danos físicos ao imóvel
86
Valor já incluso no CET!
Apenas para comparar as diversas propostas de seguro.

Seguros Exigidos
Seguro de morte e invalidez permanente – MIP
Trata-se de uma proteção contra o risco de crédito por parte do tomador do crédito
Limite Máximo de Garantia (LMG) do MIP é o valor do saldo devedor do financiamento
Seguro de Danos Físicos ao Imóvel – DFI
Cobre acidentes de causa externa que causem danos parciais ou totais à edificação
Limite Máximo de Garantia (LMG) do DFI é o valor do imóvel que está sendo segurado
Seguro de Responsabilidade Civil do Construtor – RCC
cobertura por danos pessoais ou materiais a terceiros, em consequência de execução da
obra, beneficiando o construtor
87
As Instituições Financeiras são obrigadas a apresentar, pelo menos, 2 cotações dos seguros
citados acima. Com os orçamentos, a escolha deve ser feita pelo tomador do crédito

Sistemas de Amortização
88
Prestação
Amortização
JurosAmortização é a devolução do dinheiro emprestado!

Empréstimo de R$ 1.000 para pagar em 4X de R$ 300,00 cada
89
Opção A:
Opção B:
Opção C:
Principal Principal Principal Principal
Juros = 50 Juros = 50 Juros = 50 Juros = 50
Juros =200
Juros = 200

Sistema de Amortização Constante (Tabela SAC)
Amortizações são constantes
As parcelas são decrescentes
Juros decrescentes
Saldo devedor decrescente
90

91

R$ 10.000,00 para pagar em 5X, com juros de 10%a.m.
92

Sistema Francês (Tabela Price)
As parcelas são constantes;
Juros decrescentes;
Amortizações crescentes;
Saldo devedor decrescente
94

Sistema Francês (Tabela Price)
R$ 10.000,00 para pagar em 5X, com juros de 10%a.m.
95

Sistema de Amortização Misto
98

Sistema de Amortização Crescente (Tabela SACRE)
É uma mistura do Sistema Price e do SAC
O valor pago como prestação irá subir em um determinado intervalo de
tempo, até chegar a um determinado ponto máximo, a partir do qual
passará a diminuir
As amortizações vão subindo com o passar do tempo e os juros caindo
Prestações recalculadas a cada 12 meses
99

RECUPERAÇÃO DE CRÉDITO
101
Unidade 1
Unidade 2
Unidade 3
Unidade 4
Unidade 5
Unidade 6

Inadimplência
O Brasil possui cerca de 60
milhões de inadimplentes
(mar/2016)
De 2012 até 2016 um
aumento de 10 milhões de
inadimplentes
Inadimplência média de
5,7% em abril de 2016
102

Inadimplência
A maior parcela (19,1%) está
entre 41 e 50 anos (mar/2016)
Em seguida, os jovens entre 18
e 24 anos (15,7%) = 9,4 milhões
pessoas (mar/2016)
No primeiro quadrimestre de
2017, quase a metade dos
brasileiros (48%) entre 18 e 65
anos de idade tinham alguma
dívida com pagamento atrasado
103

Menos
dinheiro na
Economia
Menos
Consumo
Menos
Receita
Mais
Desemprego
104

Se está tão difícil fazer novas
vendas, conseguir novos clientes,
então vamos correr atrás do nosso
dinheiro que está na rua!
105

Mas se a
inadimplên
cia está tão
grande,
qual será o
meu
sucesso na
cobrança?
Por que eu
devo cobrar
agora, num
momento tão
difícil de ter
resultado?
106

1ª Regra da Cobrança
Recebe primeiro
quem cobra
primeiro!

2ª Regra da Cobrança
Recebe melhor
quem cobra
melhor!

Antes: COBRANÇA
Há uma preocupação em restabelecer o
crédito para que o cliente possa continuar
comprando, consumindo, ou seja,
continue cliente!
Hoje: RECUPERAÇÃO DE CRÉDITO
109

Art. 5º Todos são iguais perante
a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo-se aos
brasileiros e aos estrangeiros
residentes no País a
inviolabilidade do direito à vida,
à liberdade, à igualdade, à
segurança e à propriedade, nos
termos seguintes:
LXVII - não haverá prisão civil
por dívida, salvo a do
responsável pelo
inadimplemento voluntário e
inescusável de obrigação
alimentícia e a do depositário
infiel;

• Art. 188
 Não constituem atos ilícitos
• I – os praticados em legítima
defesa ou no exercício regular de
um direito reconhecido...
• Art. 153
 Não se considera coação a
ameaça do exercício normal de
um direito...
Direitos do Credor

Art. 189. Violado o direito, nasce
para o titular a pretensão, a qual
se extingue, pela prescrição, nos
prazos a que aludem os arts. 205
e 206.
Art. 205. A prescrição ocorre em
dez anos, quando a lei não lhe
haja fixado prazo menor.
Art. 206. Prescreve:
§ 5o Em cinco anos:
I - a pretensão de cobrança de
dívidas líquidas constantes de
instrumento público ou
particular;

Diferença entre Prescrição e Decadência
Prescrição é a perda de uma
pretensão de exigir de alguém um
determinado comportamento; é a
perda do direito à pretensão em
razão do decurso do tempo.
Decadência é a perda de um
direito que não foi exercido pelo
seu titular no prazo previsto em
lei; é a perda do direito em si, em
razão do decurso do tempo.

Lei 9.492/97 - Art. 1
Protesto é o ato formal pelo qual se prova a
inadimplência e o descumprimento de obrigação
originada em títulos e outros documentos de dívida
Protesto Pague
Já!

Efeitos do Protesto
Jurídicos:
➢ mora do devedor (juros);
➢ direito de regresso (avalistas e fiadores).
Coercitivos e punitivos: (mais eficazes)
➢ ônus do inadimplemento;
➢ não obtém crédito;
➢ proibido de licitar;
➢ mau pagador.
116

Diferença entre Negativação e Protesto
Negativação Protesto
Serasa, SCPC, CDL Tabelionato de Protesto
“Limpa” com 5 anos “Não Limpa” com 5 anos
Não Interrompe a Prescrição Interrompe a Prescrição
Instituição Privada Instituição Pública
Mais Consultas Menos Consultas

Lei 8.078/90
Capítulo V – Das Práticas Comerciais
SEÇÃO V
Da Cobrança de Dívidas
Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será
exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de
constrangimento ou ameaça.
...
Art. 42-A. Em todos os documentos de cobrança de débitos
apresentados ao consumidor, deverão constar o nome, o endereço e o
número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas – CPF ou no
Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ do fornecedor do produto
ou serviço correspondente. (Incluído pela Lei nº 12.039, de 2009).

Lei 8.078/90
Capítulo VII – Das Sanções Administrativas
Título II – Das Infrações Penais
Art. 71. Utilizar, na cobrança de dívidas, de ameaça, coação,
constrangimento físico ou moral, afirmações falsas incorretas
ou enganosas ou de qualquer outro procedimento que
exponha o consumidor, injustificadamente, a ridículo ou
interfira com seu trabalho, descanso ou lazer:
Pena Detenção de três meses a um ano e multa.

Fases da Negociação
Tempo
Vencimento
do Boleto
Ajuizamento
da Ação
Fase Extrajudicial Fase Jurídica
120

Elaboração da Estratégia
Régua de Cobrança
Dias de Atraso
Envio de SMS
informando não
identificar
pagamento
Vencimento do
Boleto Telefonema
informativo: não
identificamos o
pagamento
Envio de SMS e E-
mail informando
que irá encaminhar
para cobrança
Início da
Cobrança
121

ANÁLISE JURÍDICA EM CONTRATOS
IMOBILIÁRIOS
122
Unidade 1
Unidade 2
Unidade 3
Unidade 4
Unidade 5
Unidade 6

Definição de Posse
Uma espécie de relação especial que liga alguém a uma
coisa, que dá à pessoa a capacidade de exercer poderes
sobre a coisa como se fosse realmente proprietário dela
A aquisição da posse ocorre no momento em que a pessoa
faz uso dos poderes inerentes à propriedade sobre a coisa
123

Posse Direta e Indireta
A posse direta vai se caracterizar pelo efetivo exercício de
um poder de usar, dispor ou perceber benefícios sobre uma
determinada coisa ou bem, na qualidade de dono
Enquanto a posse indireta é aquela em que a pessoa,
apesar de não poder fazer uso imediato e direto da coisa,
ainda guarda algum tipo de relação com ela por possuir
poderes inerentes à propriedade (Ex. contrato de locação)
124

Posse de Boa-Fé e Posse de
Má-Fé
A posse de boa-fé é aquela em que o possuidor ignora o
obstáculo que impede a aquisição da coisa
A posse de má-fé é aquela em que a pessoa possui
conhecimento dos vícios que macule a aquisição da coisa
125

Definição de Propriedade
O direito real, que recai sobre um bem móvel ou imóvel,
que possibilita o proprietário usar, gozar e dispor da coisa e
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a
possua ou detenha, nos termos da lei
126

Espécies de Propriedade
A propriedade será plena quando o proprietário possua todos os documentos
necessários que comprovem a aquisição do bem
A propriedade será restrita quando os direitos ou poderes inerentes à
propriedade estiveram ausentes ou forem limitados, como, por exemplo, o
usufruto e a locação
A propriedade será perpétua, uma vez que não é revogável e não é limitada pelo
tempo
A propriedade será resolúvel, em que no título de sua aquisição consta uma
condição resolutiva, como a retrovenda
127

Aquisição da Propriedade
Imóvel
São formas de aquisição da propriedade imóvel:
Registro de imóveis: é a forma de aquisição da propriedade imóvel por excelência,
em que o ato de transmissão (título translativo) é registrado no Cartório de Registro
de Imóveis
Acessão: ocorre a acessão quando “uma coisa se liga a outra por ação humana ou
causa natural. O proprietário da coisa principal adquire a propriedade da coisa
acessória, que se lhe uniu ou incorporou. Como Aluvião, Avulsão e Álveo
Sucessão: é o ato de transmissão dos bens do de cujus (falecido) para seus
herdeiros. A herança será transmitida ao herdeiro ou herdeiros independentemente
de registro imobiliário, porém, existe a necessidade de posterior registro do formal
de partilha
Usucapião: é a aquisição da propriedade pelo exercício da posse como se fosse
dono de modo manso, pacífico e contínuo, por lapso temporal fixado pela lei
128

Perda da Propriedade
Alienação: é o ato de entrega da propriedade para outro em razão da realização
de negócio jurídico, como a venda da propriedade imóvel. Para que tenha efeitos
jurídicos, é necessário registro do ato no Cartório de Registro de Imóveis
Renúncia: o proprietário, unilateralmente, abre mão da propriedade da coisa
expressamente
Abandono: também é um ato unilateral em que o proprietário abre mão da coisa,
porém, não é realizado expressamente
Perecimento da coisa: uma vez que a coisa deixa de existir, tem-se por
consequência o desaparecimento de todos os direitos relativos a ela
Desapropriação: ato pelo qual o poder público retira a propriedade de alguém
mediante prévia e justa indenização
129

Posse e Propriedade
A posse é um poder de
fato e a propriedade um
poder de direito
130

Principais Formas de Aquisição
de um Imóvel
Aquisição de Imóveis por Financiamento
Construção de imóvel através de financiamento imobiliário
Mútuo com garantia imobiliária (Home Equity)
Consórcio
131

Para Financiar um Imóvel é
preciso:
Ser brasileiro nato ou naturalizado. Se estrangeiro, possuir visto
permanente no País
Possuir cadastro sem restrições. São exemplos de cadastros
consultados: Serasa, BACEN e Receita Federal
Possuir capacidade econômico-financeira para pagamento da
prestação mensal
 Possuir capacidade civil e ser maior de 18 anos. Caso o proponente
tenha entre 16 e 18 anos incompletos, deverá comprovar a
emancipação
132

Documentação Básica do
Comprador
Documento oficial de identificação (RG, CNH, etc.)
Comprovação de renda
Comprovante de residência
Comprovante de Estado Civil (Certidão de Casamento, por exemplo)
Certidão negativa de tributos federais
Declaração indicando a profissão.
133

Documentação Básica do
Imóvel
Matrícula atualizada
Cópia do contrato de promessa de compra e venda
Comprovação da inexistência de débitos de condomínio (quando for o
caso)
Certidão negativa do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)
Avaliação do imóvel realizada por engenheiro credenciado junto à
Instituição Financeira
134

Documentos para um Negócio
Seguro
Certidão de Matrícula do Imóvel em nome do vendedor (emitida pelo RGI)
Certidão vintenária atualizada (emitida pelo RGI)
Certidão negativa de tributos municipais (emitida pela prefeitura)
Certidão negativa de multas por muro, passeio e limpeza (emitida pela prefeitura)
Certidão negativa de débitos condominiais (emitida pelo atual síndico do condomínio)
Certidão negativa de protestos de títulos (emitida pelo serviço central de protesto de
títulos)
Certidão negativa cíveis e da fazenda pública em nível estadual e federal (emitida pelos
cartórios distribuidores dos respectivos fóruns)
Certidões negativas trabalhistas (emitidas pelo cartório distribuidor do fórum trabalhista)
Certidões negativas criminais e de execuções criminais (emitidas pelos respectivos
cartórios distribuidores)
135
(1/3)

Seguro
Certidão atestando se o imóvel está ou não sujeito à área de recuo ou investidura ou se
está sujeito à zona de influência do metropolitano-metrô (emitida pela Secretaria
Municipal de Obras e Serviços Públicos)
Certidão negativa do INSS para os casos em que se obrigam pessoas naturais e jurídicas
(expedida pela repartição previdenciária)
Certidão comprovando que a associação ou sociedade civil se acha formalizada diante do
Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas
Certidão comprovando e regularizando a firma comercial ou sociedade anônima perante
o Registro do Comércio.
Documento legal, se o imóvel estiver alugado, provando a desistência do inquilino quanto
à preferência de aquisição
136
(2/3)

Seguro
Antes de se lavrar o instrumento, quem o fizer deve verificar a necessidade ou não de
algumas providências, tais como:
 a) Averbação da construção
 b) Averbação da demolição
 c) Averbação da alteração do nome da rua, do número e demolição do imóvel
 d) Averbação da reconstrução
 e) Averbação de desmembramento
 f) Averbação de alteração do nome do vendedor e/ou de seu cônjuge
 g) Averbação do estado civil do vendedor e/ou de seu cônjuge
 h) Reconhecimento das firmas dos vendedores e testemunha em títulos de instrumento particular
137
(3/3)

Análise do Vendedor
PESSOA FÍSICA
Documento oficial de identificação
Declaração indicando a profissão
Comprovante de residência
Comprovante de estado civil atualizado
Certidão Conjunta Negativa de Débitos
relativos a Tributos Federais
PESSOA JURÍDICA
Documento oficial de identificação que
conste foto e filiação dos sócios
representantes da empresa
Certidão Simplificada da Junta Comercial
se for o caso
Contrato Social ou Estatuto Social (com
alterações registradas)
Documento de constituição de firma
individual e, se for o caso, com as
alterações registrados
Certificado de Regularidade do FGTS
Certidão Conjunta Negativa de Débitos
relativos a Tributos Federais
138

Formalização do Contrato
Após a análise da proposta é agendado um encontro para
assinatura do contrato
O contrato deve ser registrado no Cartório de Registro de
Imóveis
Deve ser pago o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis)
139
Os recursos ao vendedor só costumam ser liberados após todos os trâmites

Registro do Imóvel
O Oficial de Registro de Imóveis é o responsável pelos seguintes atos:
Registro: É o cadastro de propriedade imóvel e por ele se constituem,
se alteram e se extinguem os direitos reais. Estabelece o direito de
propriedade e retrata a situação jurídica do imóvel
Averbação: é o lançamento de todas as ocorrências que, por qualquer
modo, alterem o registro
Matrícula: é a especialização do imóvel
140

Efeitos do Registro
Os atos do Registro de Imóveis produzem efeitos importantes, como:
 Forma de aquisição de um imóvel com o registro do título de
transferência, operando sempre a validade contra terceiros. Somente
quem pode fazer este registro é o dono do imóvel
 O modo de se constituírem e transferirem os direitos reais, tanto os de
gozo quanto os de garantia, sobre imóveis alheios
 Com a averbação na folha de matrícula ou o competente registro,
pode ser determinada a extinção do respectivo direito real
 O registro garante a existência dos direitos reais e do domínio sobre o
imóvel, ressalvando-se os direitos de terceiros
141

APRESENTAÇÃO DO TRABALHO
142
Unidade 1
Unidade 2
Unidade 3
Unidade 4
Unidade 5
Unidade 6

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