Da compra e venda

Da Compra e Venda
Contrato pelo qual um dos contratantes se
obriga a transferir o domínio de alguma
coisa, certa, e o outro a pagar pela mesma
um certo preço antes por eles estipulado.
Gerando apenas obrigações, e a
transferência se dá pela TRADIÇÃO
(guardem essa palavra, muito importante
para assimilar) para os móveis (art. 1.226 do
CC), e do REGISTRO PÚBLICO para os imóveis
(art. 1.227 do CC).

Natureza Jurídica
- Bilateral ou sinalagmático = uma vez que gera obrigações
aos contratantes.
- Consensual = Visto que somente se aperfeiçoa com o acordo
de vontades, independente da entrega da coisa ser na hora
em que foi convencionado o contrato.
- Oneroso = porque ambos obtêm proveito, ao qual
corresponde um sacrifício.
- Comutativo ou aleatório = porque as prestações são certas,
embora também possam ter por objeto coisas futuras ou
sujeitas a risco.
- Não solene = ou seja, de forma livre. Porém, certos contratos
por si só exprimem solenidade, exigindo escritura pública
(art. 108 do CC).

Elementos Constitutivos
Consentimento
- Tem de ser livre e espontâneo sob pena de anulabilidade
do contrato, ou seja, sem que haja coação por uma das
partes;
- Tem de recair sobre a coisa e o preço convencionado;
- Tem de existir a capacidade entre ambos, ou seja, as
incapacidades do art. 3 e 4 do CC. Porém, tais podem ser
supridas pela representação, assistência e autorização
judicial;
- Há exigência também de legitimação e o poder de
disposição, ou seja, capacidade deste em contratar sobre
certo bem, dispôr deste bem.

Preço
- Tem de ser determinado ou determinável;
- Podendo ser fixado pela taxa do mercado atual ou ainda da bolsa
de valores, em determinado dia e lugar ( vide art. 486 do CC);
- NÃO PODE ser deixado à escolha de somente uma das partes (vide
art. 489 do CC), porém, PODE ser deixado à escolha do preço por
terceiro não integrante do contrato (art. 485 do CC);
- Se não estabelecido um preço no contrato, ficará o valor
corriqueiro das vendas habituais do vendedor (art. 488 e Parágrafo
Único, do CC);
- Pagamento em dinheiro, pecúnia, cascalho, faz-me rir, ou redutível
a dinheiro, devendo ser SÉRIO e REAL, e não VIL e FICTÍCIO.

Coisa
- Tem de EXISTIR, ou seja, concreta. Mesmo que seja para
termos futuros, ex. safras futuras, potro na barriga da
égua, etc;
- Deve ser INDIVIDUALIZADA/INDIVIDUADA, desde o
início do contratado ou que tenha suscetibilidade de
determinação no momento convencionado da
execução;
- E por fim, tem de estar DISPONÍVEL, ou seja, não tendo
nenhum encargo ou condição sobre a mesma, não estar
fora do comércio.

Efeitos
Principais
- Gera obrigações recíprocas entre os contratantes;
- Acarreta a responsabilidade do vendedor pelos vícios
redibitórios e pela evicção.
Secundários
- A responsabilidade pelos riscos correm por conta do
vendedor, até o momento da tradição, e os preços por conta
do comprador, art. 492 do CC;
- As despesas de escritura e registro são por conta do
comprador, e as da tradição por conta do vendedor (art. 490
do CC);
- A retenção da coisa ou do preço, neste caso o vendedor pode
fazê-la até receber o preço, não sendo esta venda a crédito,
vide art. 491 do CC.

Limitações à Compra e Venda
Venda de Ascendente a Descendente
- Anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge
tiverem expressado consentimento (art. 496 do CC),
tal vedação não tem intuito de proibir um negócio
entre eles, mas evitar qualquer fraude ou nocividade
contra os demais no disfarce de compra e venda. A
forma de anuência será a mesma do ato a ser
praticado para autorização de outrem (art. 220 do
CC);
- Caberá ao juiz a nomeação de curador especial ao
menor ou nascituro (art. 1.692 do CC), tal como suprir
o consentimento, se a discordância for imotivada.

Pessoa que deve zelar pelos interesses do
vendedor
- Antes de mais nada vejamos o art. 497 do CC;
- Este nega as legitimações às pessoas que têm o
dever de zelar pelos bens alheios, na finalidade
de manter a isenção de ânimo, a exemplo
temos: tutores, curadores, administradores e
juízes, ou seja, não podem comprar algum bem
que vá à hasta pública porque já sabiam que iria
ou porque tinham dever de evitar tal aspecto
mas não o fizeram com intento de benefício
próprio em descaso ao do outro.

Parte Indivisa em Condomínio
- Façamos a leitura dos artigos 504 e 1.795 do CC,
respectivamente;
- O que se entende é que, aquele que tiver
vontade de vender sua parte indivisa ou não
(tanto o condômino quanto o coerdeiro), terá de
perguntar a quem tem o direito de preferência
pela ação de PREEMPÇÃO, com prazo de 180
dias decadenciais, pagando o preço que o
estranho havia pago e havendo pra si a parte
antes vendida.

Venda entre Cônjuges
- Leia-se o art. 499 do CC;
- Ou seja, após a análise do artigo verifica-se que
entre aqueles que possuem regime diferente da
comunhão universal, a venda é permitida,
PORÉM, quando os cônjuges estão em
separação obrigatória ou legal, inadmissível se
faz a DOAÇÃO. Caso quem esteja em comunhão
universal fizer doação ou venda ao outro
cônjuge terá feito a troca de 6 por meia-dúzia.

Venda Mediante Amostra
- Pegar o art. 484 e parágrafos do CC;
- Tal se refere às vendas de produtos que têm
amostra, ou seja, o produto em si deve ter todas
àquelas qualidades demonstradas, caso não as
tenha prevalece a amostra se houver qualquer
discrepância pela qual se descreveu no contrato.
Ex: Compra-se uma cozinha modelo e nesta tem de TUDO,
porém, o vendedor não diz que para ter tudo o valor será
acrescido de algo, e quando você recebe a cozinha ela é
menos do que àquilo demonstrado e descrito em contrato,
daí a aplicação do supramencionado artigo.

Venda ad corpus e ad mensuram
- A primeira se refere à compra de algo sem realizar
valia sobre suas dimensões, p. ex. compra de
alguma fazenda de ‘porta fechada’, não se negocia
com o preço sobre as hectares, e sim sobre sua
totalidade, sendo suas dimensões simples
enunciado e não influenciam no preço da coisa;
- A segunda já não é dessa forma, o preço advém de
suas dimensões em si, se a área negociada não
corresponder à área averbada adentra-se com a
ação ex empto ou ex vendito, exigindo a devida
complementação;
- Se essa ação pessoal, não ‘colar’ entra-se com a
ação quanti minoris ou ação redibitória.

Cláusulas Especiais
Retrovenda
- Vide art. 505 do CC;
- Sendo um pacto acessório segue o principal (não se
esqueçam dessa regra), neste o vendedor reserva-se
o direito de reaver o imóvel que está sendo
alienado, em determinado prazo (3 anos), e restitui
o preço + despesas feitas pelo comprador, DESDE
QUE comprovadas;
- Não incide o imposto de transmissão inter vivos por
não ser nova alienação;
- Objeto: somente bens IMÓVEIS;
- Característica de CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA.

Venda a Contento e da Sujeita à Prova
- Artigos 509 e 510 do CC;
- Ambas são cláusulas que subordinam a eficácia
do contrato à aceitação e agradar ao comprador
quanto a coisa em questão, caso contrário o
contrato estará desfeito;
- Nesse interregno o comprador ficará como
simples comodatário até se manifestar sobre
aceitar ou não.

Preempção
- Dos artigos 513 a 520 do CC;
- O que se extrai destes é que além de termos a
prelação (preferência) legal, temos também a
convencional. A primeira seria decorrente de lei
conforme já visto e lido nos supracitados acima, já a
segunda resulta de um acordo entre as partes em
que o comprador (estranho/3°) se obriga a oferecer
ao vendedor a coisa que irá vender para que este
use seu direito de prelação/preempção/preferência.
Ex: A vende peça de estimação para B, porém, convencionam que
quando B resolver vender esta peça, ele a ofereça, como
convencionado anteriormente, ao A, para que este exerça seu
direito de preferência.

Da Venda com Reserva de Domínio
- Art. 521 e 522 do CC;
- Primeiro, vale ressaltar que só servirá para coisa
móvel, já que esta se finaliza na tradição/entrega da
coisa;
- Isso serve para dar segurança às pessoas
desconfiadas que reservam para si a propriedade do
bem e só transmitem ao adquirente a posse, e só
passa a primeira quando o preço for integralizado.
Ex: Karen negocia com a Larissa uma moto, os valores serão
repassados em 30/60/90/120 dias, até o último dia a propriedade é da
Karen, ficando Larissa somente na posse do bem até quitá-lo.
Outro exemplo é o consórcio, que se não for pago é tomado.

Da Venda sobre Documentos
- Ler o art. 529 e seguintes do CC;
- Neste caso a venda ocorre sobre os documentos
da coisa, e o comprador não pode negar de
realizar o pagamento alegando defeito na coisa,
mesmo os documentos estando em dia, SALVO,
se tal defeito houver sido comprovado
anteriormente.

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