contratos direito

1. Pós-graduação em Gestão e Avaliação
Imobiliária
Direito Aplicado ao Imobiliário
Contratos
06/05/2022
LISA VENTURA LOPES

2. • Aspetos Gerais
• Contrato-Promessa
• Contrato de Compra e Venda
• Contrato de Permuta
• Contrato de Locação
✓ Arrendamento
✓ Outras formas de exploração onerosa de imóveis
Índice

3. CONTRATOS
Requisitos gerais da validade dos Contratos
➢ Capacidade das partes (aptidão para ser sujeito de relações jurídicas e para praticar atos
jurídicos)
➢ Legitimidade das partes (poder de celebrar atos com determinado conteúdo concreto)
➢ Possibilidade, determinabilidade e licitude do objeto (art. 280.º do Código Civil - “CC”)

4. CONTRATOS
Espécies de Contratos
➢ Reais: constituem, modificam ou extinguem um direito real
➢ Não reais | Obrigacionais: constituem, modificam ou extinguem obrigações
➢ Típicos: possuem disciplina legal própria
Exemplos: compra e venda; arrendamento; empreitada
➢ Atípicos: regem-se pelas disposições reguladoras dos contratos em geral

5. Contrato Promessa

6. CONTRATO PROMESSA
Contrato promessa (art. 410.º e ss. CC)
➢ Convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo negócio jurídico
➢ Não produz efeitos do contrato definitivo, apenas obriga à sua celebração
➢ Carácter meramente obrigacional: obrigação de celebrar o contrato prometido (art. 406.º, n.º 2
CC)
Exceção – atribuição de eficácia real e seu registo (art. 413.º do CC)

7. CONTRATO PROMESSA
➢ Contrato promessa bilateral (ambos os contraentes se vinculam)
➢ Contrato promessa unilateral (apenas um dos contraentes se vincula)
➢ Contrato promessa para pessoa a nomear (art. 452.º e ss. CC)
- Promitente comprador reserva-se direito de indicar terceiro que assuma a obrigação de
comprar (terceiro substitui-se ao nomeante como comprador, mas não como promitente
comprador)
- Cessão de posição contratual

8. CONTRATO PROMESSA
Princípio da equiparação ou correspondência (art. 410.º, n.º 1 CC)
➢ Regime do contrato promessa é, em regra, o do contrato prometido
➢ Aplicação das regras gerais dos contratos e das regras específicas do contrato prometido
➢ Exclusão das regras do contrato prometido que, pela sua razão de ser, não lhe são aplicáveis
(v.g. eficácia real translativa) e regras relativas à forma
Regra: Liberdade de forma (art. 410.º, n.º 1 CC)
CONTRATO PROMESSA

9. CONTRATO PROMESSA
Exceções à liberdade de forma
➢ Contrato definitivo sujeito a documento autêntico, autenticado ou particular: documento assinado
pela(s) parte(s) que se vincula(m) (art. 410.º, n.º 2 CC)
➢ Promessa com eficácia real: escritura pública ou documento autenticado
➢ Promessa de celebração de contrato oneroso relativo à constituição/ transmissão de direito real
sobre edifício ou fração autónoma, já construído, em construção ou a construir:
• Documento assinado (arts. 410.º, n.º 2 e 875.º CC)
• Reconhecimento presencial das assinaturas (notário, câmaras de comércio e indústria, os advogados e os
solicitadores (art. 410.º, n.º 3 do CC)
• Certificação da existência da licença de utilização ou construção (art. 410.º, n.º 3 CC) pela entidade que
realiza o reconhecimento
CONTRATO PROMESSA

10. CONTRATO PROMESSA
Sanção pela falta de forma (art. 410.º, n.º 3 CC)
Nulidade atípica
➢ Invocável a todo tempo
➢ Invocável , em regra, apenas pelo promitente comprador
➢ Invocável pelo promitente vendedor apenas quando culposamente (dolo/negligência) causada pelo
promitente comprador ???
➢ Não invocável por terceiros, nem de conhecimento oficioso
➢ Sanável
➢ Irrenunciável
CONTRATO PROMESSA

11. CONTRATO PROMESSA
Sinal (arts. 441º | 442º CC)
➢ Presume-se têm carácter de sinal todas as quantias entregues pelo promitente-comprador ao promitente-
vendedor
➢ Em caso de cumprimento: antecipação (total ou parcial) do cumprimento
➢ Em caso de incumprimento definitivo (com a consequente resolução): perda ou restituição em dobro, como única
indemnização pelo incumprimento (salvo convenção em contrário)
➢ Inaplicabilidade do regime do sinal em caso de:
▪ Incumprimento não imputável a qualquer uma das partes
▪ Mora
Execução específica (art. 830.º do CC)
CONTRATO PROMESSA

12. CONTRATO PROMESSA
Obrigações Fiscais
➢ IMT:
➢ Tradição da posse
➢ Cláusula de cedência de posição contratual
Figuras similares
➢ Opção de compra
CONTRATO PROMESSA

13. CONTRATO PROMESSA
CONTRATO PROMESSA
Formalidades
Prévias Assinatura
(CPCV)
Subsequentes Outros
Medidas de
combate ao
BCFT
Reconhecimento
de assinaturas
(presencial) com
menção da
licença de
utilização ou
construção
Registo
provisório de
aquisição
(facultativo)
Pagamento IMT
(se aplicável)
Medidas de
combate ao
BCFT

14. Contrato de Compra e
Venda

15. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Compra e Venda (art. 874.º e ss. CC)
➢ Contrato pelo qual se transmite a propriedade, ou outro direito, mediante um preço
➢ Contrato com natureza simultaneamente real e obrigacional
Real: transmissão da propriedade
Obrigacional: pagamento do preço | entrega da coisa

16. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Efeitos essenciais da compra e venda
➢ Transmissão da propriedade ou do direito real menor em causa (efeito real)
➢ Obrigação de entregar a coisa (efeito obrigacional)
➢ Obrigação de pagar o preço (efeito obrigacional)

17. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Transmissão da propriedade ou de outro direito
➢ Direito de propriedade transfere-se por mero efeito do contrato (arts. 408.º, n.º 1 e 879.º, alínea
a) CC)
➢ Exceção: Cláusula de reserva de propriedade (art. 409.º CC)
➢ Dissociação entre o direito de propriedade e a posse
➢ Transferência do risco para comprador com a entrega (art. 796.º CC)

18. CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Pagamento do preço
➢ Obrigação que impende sobre o comprador (art. 879.º, alínea c) CC)
➢ O preço dever ser pago na data da entrega ou noutro momento especialmente estipulado
➢ Falta de pagamento do preço depois da transmissão da propriedade e entrega da coisa:
vendedor não pode resolver o contrato, salvo convenção em contrário (venda a retro)

19. CONTRATO PROMESSA
Obrigações Fiscais
➢ IMT
• Habitação própria e permanente
• Habitação
• Prédios rústicos
• Outros
• Pessoas coletivas, com taxa agravada (10%) e sem qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente
tenha a residência ou sede em país ou região sujeito a regime fiscal claramente mais favorável, ou seja uma
entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade com domicílio fiscal em territórios
com regime fiscal mais favorável
➢ Imposto do Selo
➢ IVA
CONTRATO DE COMPRA E VENDA

20. CONTRATO PROMESSA
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Formalidades
Prévias Assinatura
(Escritura ou DPA)
Subsequentes
Registo provisório de aquisição Exibição LU Registo de aquisição na
Conservatória
Liquidação IMT (se aplicável) Guias + comprovativo pagamento
impostos
Comunicação aquisição à AT
Liquidação IS (se aplicável) Entrega de certificado energético
(se aplicável)
Comunicações IMPIC
Certificado de renúncia à isenção
do IVA
Entrega de ficha técnica de
habitação (se aplicável)
Autoliquidação IVA (se aplicável)
Direitos de preferência (se
aplicável)
RCBE
Cancelamento de ónus (se aplicável)

21. Contrato de Permuta

22. CONTRATO DE PERMUTA
Permuta
➢ Contrato atípico de troca, que se distingue da compra e venda por, em vez de preço, se dar um bem
pelo outro
➢ Aplicabilidade subsidiária das normas da compra e venda
➢ “Compra e venda” com criptomoedas

23. Contrato de Locação

24. CONTRATO DE LOCAÇÃO
Locação (art. 1022.º e ss. CC)
➢ Contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma
coisa, mediante retribuição
➢ Modalidades de locação:
• Arrendamento (imóveis)
• Aluguer (móveis)

25. ARRENDAMENTO
➢ Forma: escrita
➢ Formalidades
➢ Licença de utilização
• Não exigível para imóveis de construção anterior a 7 de Agosto de 1951 (entrada em
vigor do RGEU): necessidade de anexar ao contrato documento que comprove data de
construção
• Não exigível para arrendamentos de espaços não habitáveis nem utilizáveis para
comércio / serviços / indústria (fins limitados)

26. ARRENDAMENTO
Falta de licença de utilização (ou documento equivalente):
• Coima não inferior a 1 ano de renda
• Direito do arrendatário a resolver o contrato
• Direito do arrendatário a ser indemnizado
• Despejo administrativo (de rara verificação prática)

27. ARRENDAMENTO
Desconformidade entre a licença e o fim do arrendamento
➢ Nulidade
➢ Coima aplicável pela Câmara Municipal não inferior a 1 ano de renda
➢ Direito do arrendatário a ser indemnizado
➢ Despejo administrativo

28. ARRENDAMENTO
Registo
Condição de eficácia perante terceiros dos arrendamentos (bem como transmissões ou
sublocações) superiores a 6 anos - arts. 2.º, n.º 1, alínea m) e 5.º, n.º 5 do CRPredial)
Renda (art. 1075.º e ss. CC)
Critério legal supletivo: regra da antecipação de 1 mês
Limites à convenção de antecipação - 3 meses

29. ARRENDAMENTO
Renda (continuação)
Liberdade na fixação regime de atualização
• Possibilidade de fixar rendas variáveis/escalonadas
• Possibilidade de fatores distintos dos coeficientes legais
• Possibilidade de uma periodicidade de atualização distinta da anual
Na falta de regime contratual
• Atualização anual de acordo com coeficientes legais
• 1.º atualização exigível 1 ano após celebração do contrato e, as seguintes, 1 ano após
atualização anterior
• Comunicação do senhorio com antecedência mínima de 30 dias

30. ARRENDAMENTO
Renda (continuação)
Mora do arrendatário (art. 1041.º CC)
➢ Tolerância / prazo suplementar
• nos 8 dias seguintes ao início da mora, o arrendatário pode cessá-la sem penalização (i.e.
sem que o senhorio tenha direito a indemnização ou resolução do contrato)
➢ Após 8 dias
• renda + indemnização (20% da renda); ou
• resolução extrajudicial do contrato
• mora superior a 3 meses (fica sem efeito com pagamento da renda + 20% no mês seguinte à
resolução): faculdade limitada a uma vez
• mora por mais de 4 vezes seguidas ou interpoladas num período de 12 meses

31. ARRENDAMENTO
Renda (continuação)
Cobrança das rendas
Título executivo: Contrato de arrendamento + comprovativo da comunicação do montante
em dívida ( art. 14.º-A NRAU)

32. ARRENDAMENTO
Encargos (art. 1078.º CC)
➢ Falta de pagamento equiparado à falta de pagamento da renda: mora superior a 3 meses
fundamento de resolução (extrajudicial) do contrato
➢ Liberdade na fixação das regras de repartição de encargos e despesas
Obras (arts. 1036.º/1073.º | 1074.º | 1111.º CC)
➢ Cabem ao senhorio (quando requeridas pela lei ou pelo fim do contrato), salvo convenção
em contrário

33. ARRENDAMENTO
Resolução | Procedimento
➢ Arrendatário
• Extrajudicial: comunicação com invocação da obrigação incumprida por carta registada
com aviso de receção
➢ Senhorio
• Regra: Judicial ação declarativa de despejo
• Exceção: Extrajudicial
• mora no pagamento da renda, encargos ou despesas superior a 3 meses ou por mais de 4
vezes seguidas ou interpoladas num período de 12 meses ou oposição à realização de obra
ordenada por autoridade pública

34. ARRENDAMENTO
Resolução extrajudicial pelo Senhorio
➢ Resolução em caso de mora fica sem efeito se o arrendatário:
• fizer cessar a mora no prazo de 1 mês a contar da resolução (por uma só vez)
• pagar ou depositar as quantias em dívida e a indemnização no montante
correspondente a 20% do valor em dívida

35. ARRENDAMENTO
➢ Fins habitacionais
➢ Fins não habitacionais
Quanto aos fins: Quanto à duração:
➢ Contrato com prazo certo
➢ Contrato de duração indeterminada
Tipos de arrendamento

36. ARRENDAMENTO
Procedimento Especial de Despejo (arts. 15.º e ss. NRAU)
➢ Procedimento destinado a efetivar a cessação do arrendamento, quando o arrendatário não
desocupe o locado na data prevista na lei ou fixada pelas partes
➢ Âmbito: revogação, caducidade pelo decurso do prazo, oposição à renovação, denúncia livre
do senhorio, denúncia do senhorio para habitação própria ou dos filhos ou para demolição e
realização de obras profundas, denúncia do arrendatário e resolução por não pagamento da
renda ou por oposição do arrendatário à realização de obras coercivas.
➢ Corre junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA)

37. ARRENDAMENTO
Mas: Em caso de oposição do Arrendatário - processo judicial
• Constituição obrigatória de advogado
• Processo sujeito a prazos curtos e procedimento simplificado
• Da decisão cabe sempre recuso de apelação

38. ARRENDAMENTO
Transmissão da posição de arrendatário
Entre vivos (arts. 1105.º | 1109.º | 1112.º CC)
➢ Regra
• Depende de autorização do senhorio
➢ Exceções
• Trespasse de estabelecimento comercial ou industrial
• Transmissão para pessoa que continue a exercer mesma profissão liberal ou
sociedade de objeto equivalente
• Locação de estabelecimento/cessão de exploração
• Divórcio (quando incida sobre casa morada de família)

39. ARRENDAMENTO
Transmissão da posição de arrendatário (continuação)
➢ Por morte (arts. 1113.º | 1106.º CC)
• Arrendamento não habitacional não caduca (salvo renúncia)
• Arrendamento habitacional caduca, salvo quando ao arrendatário sobreviva cônjuge
com residência no locado, pessoa a viver em união de facto ou economia comum há
mais de um ano no locado

40. ARRENDAMENTO
• Venda ou dação em cumprimento do “local
arrendado” há mais de 2 anos
• Aplicação a arrendamentos de duração
indeterminada e com prazo certo
Preferência do Senhorio
• O senhorio tem o direito de preferência em
caso de trespasse de estabelecimento por
venda ou dação em cumprimento, salvo
convenção em contrário
Preferência do Arrendatário

41. CONTRATO PROMESSA
Obrigações Fiscais
➢ IMT
➢ Imposto do Selo
➢ IVA
ARRENDAMENTO

42. CONTRATO PROMESSA
ARRENDAMENTO
Formalidades
Prévias Assinatura Subsequentes
Certificado de renúncia à isenção
do IVA (se aplicável)
Exibição LU Depósito na AT e pagamento IS
Entrega de certificado energético
(se aplicável)
Comunicações IMPIC (se
aplicável)
Liquidação IMT (se aplicável) Registo do arrendamento (se
aplicável)

43. CONTRATO DE ARRENDAMENTO
COM PRAZO CERTO

44. ARRENDAMENTO
•Prazo mínimo de 1 ano (exceto nos
contratos para habitação não permanente ou
para fins especiais transitórios)
•Na falta de convenção: 5 anos (art. 1094.º,
n.º 3 CC)
•Prazo máximo de 30 anos - prazo reduzido
automaticamente ao limite quando o
ultrapassa (art. 1095.º, n.º 2 CC)
Arrendamentos habitacionais Arrendamentos não habitacionais
•Prazo mínimo (??)
•Na falta de convenção: prazo certo de 5
anos e denúncia do arrendatário com pré-
aviso de 1 ano (art. 1110.º CC)
Contrato com prazo certo

45. ARRENDAMENTO
Contrato com prazo certo - Arrendamentos habitacionais
Formas de cessação
➢ Oposição à renovação pelo senhorio mediante comunicação ao arrendatário (art. 1097.º CC):
• 240 dias – prazo inicial do contrato ou da sua renovação igual ou superior a 6 anos
• 120 dias – prazo inicial do contrato ou da sua renovação igual ou superior a 1 ano e
inferior a 6 ano
• 60 dias – prazo duração inicial do contrato ou da sua renovação igual ou superior a 6
meses e inferior a 1 ano
• 1/3 do prazo – prazo duração inicial do contrato ou da sua renovação inferior a 6 meses
➢ Oposição à primeira renovação pelo senhorio apenas produz efeitos decorridos 3 anos da
celebração do mesmo

46. ARRENDAMENTO
Contrato com prazo certo - Arrendamentos habitacionais
Formas de cessação
➢ Oposição à renovação pelo arrendatário mediante comunicação ao senhorio (art.1098.º, n.º 1 CC):
• 120 dias – prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação igual ou superior a 6 anos
• 90 dias – prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação igual ou superior a 1 ano e inferior a
6 anos
• 60 dias – prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação igual ou superior a 6 meses e
inferior a 1 ano
• 1/3 do prazo – prazo duração inicial do contrato ou da sua renovação inferior a 6 meses

47. ARRENDAMENTO
Contrato com prazo certo - Arrendamentos habitacionais
Formas de cessação
➢ Denúncia pelo arrendatário (art. 1098.º CC):
• Após 1/3 do prazo inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a
todo o tempo, mediante pré-aviso mínimo de:
120 dias do termo pretendido, se o prazo do contrato for igual ou superior a 1 ano
60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a 1 ano

48. ARRENDAMENTO
Contrato com prazo certo - Arrendamentos não habitacionais
Formas de cessação
➢ Princípio da liberdade de estipulação
➢ Denúncia pelo arrendatário:
• Desvio ao princípio da liberdade de estipualação?
• Consequência em caso de denúncia em violação do contrato

49. CONTRATO DE ARRENDAMENTO DE
DURAÇÃO INDETERMINADA

50. ARRENDAMENTO
Contrato de duração indeterminada - Arrendamentos habitacionais
Forma de cessação
➢ Denúncia pelo arrendatário (art. 1100.º CC):
• Livremente após 6 meses de duração efetiva do contrato, mediante comunicação ao
senhorio com a antecedência mínima de:
120 dias do termo pretendido se, à data da comunicação, o contrato tiver 1 ano ou
mais de duração efetiva
60 dias do termo pretendido se, à data da comunicação, o contrato tiver até 1 ano de
duração efetiva
• A todo o tempo caso o senhorio tenha impedido a renovação automática do contrato,
mediante comunicação com a antecedência mínima de 30 dias do termo pretendido.

51. ARRENDAMENTO
Contrato de duração indeterminada - Arrendamentos habitacionais
Forma de cessação
➢ Denúncia pelo senhorio (art. 1101.º CC):
• Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos sobre a
data em que pretenda a cessação (reconfirmada por comunicação efetuada entre o 15.º e
o 12.º mês anteriores à data de cessação)
• Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau
• Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que
obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características
equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento

52. ARRENDAMENTO
Contrato de duração indeterminada - Arrendamentos não habitacionais
Formas de cessação
➢ Denúncia | oposição à renovação (art. 1110.º CC): princípio da liberdade de estipulação das
partes – na falta de estipulação aplica-se o disposto quanto ao arrendamento habitacional
➢ Contudo:
• Oposição à renovação: senhorio não pode opor-se à renovação nos 5 primeiros anos após o
início do contrato
• Denúncia: senhorio apenas pode denunciar nos casos das alíneas b) e c) do art. 1110.º CC

53. Outras Formas de Exploração
Onerosa de Imóveis

54. OUTRAS FORMAS ONEROSAS DE EXPLORAÇÃO
DE IMÓVEIS
➢ Contrato de utilização de loja em centro comercial
➢ Contrato de cedência de espaço em centro de escritórios
➢ Contrato de prestação de serviços

55. UTILIZAÇÃO DE LOJA EM CENTRO COMERCIAL
Contrato celebrado entre o promotor de um centro comercial e o lojista
Instalação de um estabelecimento comercial na loja
➢ Prestações do promotor
A cedência do espaço vazio e a prestação de serviços de interesse comum (limpeza,
segurança, gestão e promoção do centro comercial, etc.)
➢ Prestações do lojista
Adaptação do espaço à loja, pagamento da renda e cumprimento das regras do centro
comercial (manual do lojista)

56. UTILIZAÇÃO DE LOJA EM CENTRO COMERCIAL
Regime
➢ Doutrina e jurisprudência têm entendido que se trata de um contrato atípico e inominado
• Não está sujeito ao regime da locação/arrendamento e restrições dele decorrentes
• Rege-se pelo regime do contrato e pelas disposições gerais de Direito em matéria
contratual
➢ Isto vai mudar?
➢ Diploma que aprovou o NRAU (em 2006!) previa que o Governo deveria aprovar, no prazo de
180 dias, o regime jurídico da utilização de espaços em centros comerciais…
➢ Sujeição a IVA

57. CEDÊNCIA DE ESPAÇO EM CENTRO DE
ESCRITÓRIOS
Contrato celebrado entre o promotor de um centro de escritórios e uma empresa
➢ Prestações do promotor
A cedência do espaço (vazio ou adaptado) e a prestação de serviços de interesse comum
(limpeza, segurança, gestão e promoção do centro de escritórios, etc.)
➢ Prestações do utilizador
O pagamento da renda e o cumprimento das regras do centro de escritório (regulamento
de utilização)

58. CEDÊNCIA DE ESPAÇO EM CENTRO DE
ESCRITÓRIOS
Outros
➢ Doutrina e jurisprudência têm entendido que se trata de um contrato atípico e inominado
• Não está sujeito ao regime da locação/arrendamento e restrições dele decorrentes
• Rege-se pelo regime do contrato e pelas disposições gerais de Direito em matéria
contratual
➢ Sujeição a IVA

59. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
➢ Prestações do promotor
a cedência do espaço (vazio ou
adaptado) e a prestação de serviços
de interesse comum (limpeza,
segurança, gestão e promoção do
centro de escritórios, etc.)
Contrato celebrado entre o
proprietário e um utilizador
Outros
➢ Doutrina e jurisprudência têm entendido que
se trata de um contrato atípico e inominado
Não está sujeito ao regime da
locação/arrendamento e restrições dele
decorrentes
Rege-se pelo regime do contrato e pelas
disposições gerais de Direito em matéria
contratual
➢ Prestação mensal única
➢ Sujeição a IVA

60. www.isegexecutive.education
Lisa Ventura Lopes
Associada Coordenadora
Imobiliário
lvl@vda.pt