O documento descreve o conceito e características do contrato de compra e venda no direito civil brasileiro. Ele define compra e venda como um negócio jurídico bilateral onde uma parte transfere a propriedade de um bem em troca do pagamento de um preço pela outra parte. Também explica elementos essenciais como consentimento, preço e objeto, além de efeitos, riscos e outras questões relativas a este tipo de contrato.

1. DA COMPRA E VENDA

2. CONCEITO
 Código civil: (arts. 481 a 532);
 Conceito- traduz o negócio jurídico em que se pretende a aquisição da
propriedade de determinada coisa, mediante o pagamento de um preço.
Trata-se, pois, de um negócio jurídico bilateral, pelo qual uma das partes
(vendedora) se obriga a transferir a propriedade de uma coisa móvel ou
imóvel à outra (compradora), mediante o pagamento de uma quantia em
dinheiro (preço).
 “Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a
transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em
dinheiro”.
 No sistema jurídico brasileiro, o contrato de compra e venda produz apenas
efeitos jurídicos obrigacionais, não operando, de per si, a transferência da
propriedade, senão a simples obrigação de fazê-lo.

3. NATUREZA JURÍDICA
 É bilateral ou sinalagmático, uma vez que gera obrigações recíprocas.
 ■ É consensual, visto que se aperfeiçoa com o acordo de vontades,
independentemente da entrega da coisa.
 ■ É oneroso, pois ambos os contratantes obtêm proveito, ao qual
corresponde um sacrifício.
 ■ É, em regra, comutativo, porque as prestações são certas, embora se
transforme em aleatório quando tem por objeto coisas futuras ou sujeitas a
risco.
 ■ É, em regra, não solene, de forma livre, malgrado em certos casos seja
solene, exigindo-se escritura pública (art. 108)

4. CARACTERÍSTICAS
 Trata-se, em síntese, de um negócio jurídico bilateral e sinalagmático, em
regra consensual, comutativo ou aleatório, autorizador da transferência de
propriedade, de execução instantânea ou diferida, entre outras características.
 “Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e
perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”
 A leitura do mencionado art. 482 do CC/2002456, como visto, é possível
extrair os elementos essenciais específicos da compra e venda, a saber:
 a) o consentimento (seu núcleo);
 b) o preço;
 c) a coisa.

5. CARACTERÍSTICAS
 Consentimento:
 a) Deve ser livre e espontâneo, sob pena de anulabilidade do negócio
jurídico.
 b) Deve recair sobre a coisa e o preço.
 c) Requer capacidade das partes. As incapacidades dos arts. 3º e 4º do CC são
supridas pela representação, pela assistência e pela autorização do juiz.
 d) Exige, também, capacidade específica para alienar (poder de disposição) e,
em alguns casos, legitimação para contratar

6. CARACTERÍSTICAS
 ■ Preço:
 a) Deve ser determinado ou determinável.
 b) Pode ser fixado pela taxa do mercado ou de bolsa, em determinado dia e
lugar (art. 486).
 c) Não pode ser deixado ao arbítrio exclusivo de uma das partes (art. 489).
 d) Pode a fixação ser deixada ao arbítrio de terceiro (art. 485).
 e) Se não estabelecido critério para sua fixação, entende-se que as partes se
sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor (art. 488).
 f) Deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro.
 g) Deve ser sério e real, e não vil ou fictício.

7. CARACTERÍSTICAS
 ■ Coisa:
 a) Deve ter existência, ainda que potencial, como a safra futura, p. ex.
 b) Deve ser individuada ou suscetível de determinação no momento da
execução.
 c) Deve ser disponível, isto é, não estar fora do comércio.

8. EFEITOS
 ■ Principais:
 a) gera obrigações recíprocas para os contratantes;
 b) acarreta a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela evicção.
 ■ Secundários:
 a) a responsabilidade pelos riscos (art. 492);
 b) a repartição das despesas (art. 490);
 c) o direito de reter a coisa ou o preço (art. 491).

9. ART. 483 DO CC
 Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura.
Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se
a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
 Por coisa atual entende-se o objeto existente e disponível, ao tempo da
celebração do negócio; a coisa futura, por sua vez, é aquela que, posto ainda
não tenha existência real, é de potencial ocorrência.
 Imagine-se, por exemplo, a compra de uma safra de cacau que ainda não foi
plantada. Em tal caso, o contrato ficará sem efeito se a coisa não vier a existir,
consoante previsto no mesmo dispositivo, ressalvada a hipótese de as partes
terem pretendido pactuar contrato aleatório.

10. ART. 484 DO CC
 Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-
se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
 Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou
diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
 Havendo contradição ou diferença entre a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato
e a amostra/protótipo/modelo, prevalecerá qualquer destes últimos, uma vez que se presume
tenha o comprador se orientado pelo objeto apresentado para a efetivação da compra.
 No campo do Direito do Consumidor, deverá prevalecer a oferta, a publicidade ou o anúncio,
feito pelo fornecedor do produto ou serviço, cabendo ao consumidor (comprador),
alternativamente e à sua escolha, exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da
oferta, apresentação ou publicidade; aceitar outro produto ou prestação de serviço
equivalente; ou, finalmente, rescindir o contrato, com direito à restituição da quantia
eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos (art. 35 do CDC)

11. DO PREÇO
 Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo
designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem
efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
 Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em
certo e determinado dia e lugar.
 Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que
suscetíveis de objetiva determinação.
 Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua
determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao
preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
 Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo
médio.
 Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma
das partes a fixação do preço.

12. DO PREÇO E DAS DESPESAS
 Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro
a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
 A norma legal, neste aspecto, é de caráter supletivo (no caso de silêncio) e
orientador de conduta, e não imperativo.
 Nesse sentido, torna-se importante explicitar também que o “vendedor, salvo
convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até
o momento da tradição”, na forma do art. 502 do CC/2002.
 Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a
coisa antes de receber o preço.
 Tal regra é a mais perfeita tradução da exceptio non adimpleti contractus (exceção
de contrato não cumprido), típica dos contratos bilaterais, e revela que, dado que
nem sempre a simultaneidade de prestações é alcançável (embora sempre
recomendável), há grande importância no estabelecimento de garantias para o
cumprimento do pactuado.

13. RESPONSABILIDADE CIVIL PELOS RISCOS DA COISA
 A regra geral do nosso sistema é no sentido de que a transferência da propriedade da coisa
vendida somente se opera quando da sua tradição ou registro. Até que se consume, pois, qualquer
desses atos, a coisa continua juridicamente vinculada ao vendedor, uma vez que ainda não saiu do
seu âmbito de domínio.
 Aplica-se o dogma do res perit domino (a coisa perece para o dono).
“Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do
preço por conta do comprador”.
 Art. 492 (§ 1.º) – EXEMPLO: imagine que Filogônio pretenda comprar 150 vacas do fazendeiro
Oliveiros. No dia da venda, o comprador solicita que 200 reses do rebanho de Oliveiros sejam
reunidas em uma pastagem a meio caminho entre as duas propriedades rurais e postas à sua
disposição para a escolha. Ocorrendo um súbito desmoronamento, que culminou com o
perecimento de trinta cabeças, o pretenso comprador deverá arcar com esse prejuízo, uma vez que
referidos animais já estavam à sua disposição. Todavia, se os animais fossem reunidos na fazenda
do próprio vendedor, entendemos que, neste caso, não faria sentido atribuir-se responsabilidade
ao comprador, pelo fato de os bens não haverem saído do seu hábitat natural. Ademais, o dano

14. RESPONSABILIDADE CIVIL PELOS RISCOS DA COISA
 Art. 492 (§ 2.º)- correrão também por conta do comprador os riscos das referidas
coisas se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo,
lugar e modo ajustados.
 A regra geral é de que a “tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa,
dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda” (art. 493 do CC/2002).
 Todavia, nada impede que as partes estabeleçam que a tradição seja feita em lugar diverso.
 Nesse caso, de quem serão os riscos por eventual perecimento ou deterioração da coisa?
 “Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua
conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das
instruções dele se afastar o vendedor”.
 Por exemplo, se Marina compra revistas raras do colecionador Maicon e este as entrega a um
portador (ou ao serviço de correios), conforme instruções expressas da compradora, não
arcará o vendedor com os riscos de eventual perda ou deterioração da coisa. Se, entretanto, o
vendedor, mesmo diante da ordem recebida, afasta-se dela, faz retornar para si a assunção do

15.  Art. 495 - o Código dá ao vendedor poderes para sobrestar (paralisar) a
entrega da coisa, até que o comprador lhe dê garantia (caução) de pagar no
tempo ajustado, caso este último haja caído em insolvência . Disto se
depreende, a nosso ver, que esta garantia poderá ser real ou pessoal
(fidejussória), a depender do quanto convencionado entre as próprias partes.
(STOLZE).
 O legislador pretende evitar que o alienante seja prejudicado, caso opere a
transferência do bem, sem o correspondente recebimento do preço. Em
outras palavras, evita o enriquecimento sem causa.

16. QUESTÕES ESPECIAIS
 VENDA A DESCENDENTE: o Código de 2002, dirimindo qualquer controvérsia, é
claro ao dizer que a compra e venda de ascendente a descendente (não apenas do
pai ao filho, mas do avô ao neto etc.) é anulável.
 Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros
descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
 Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge
se o regime de bens for o da separação obrigatória”
 A antiga Súmula 494 do STF perdeu a sua eficácia, por força do art. 179 do Código
de 2002. (STOLZE)
 “Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer
prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da
conclusão do ato”.

17.  Tenhamos ainda em mente que a restrição negocial sob comento não se aplica às
doações, que se submetem a outro regramento, nem a outros atos jurídicos, como,
por exemplo, o de concessão de uma garantia real (uma hipoteca), feita por
ascendente em prol de um descendente seu. Isso porque, tratando-se de norma
restritiva do direito de propriedade do alienante (art. 496), não poderá ser analisada
extensivamente, nada impedindo que se possa eventualmente impugnar o ato, com
fulcro em outros defeitos do negócio previstos em lei.

18. SITUAÇÕES ESPECIAIS REFERENTES À FALTA DE LEGITIMIDADE PARA A
COMPRA E VENDA
 A ilegitimidade traduz um impedimento específico para a prática de determinado ato ou
negócio jurídico, em razão de um interesse superior que se quer tutelar.
 Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
 I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda
ou administração;
 II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem,
ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
 III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou
auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no
lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
 IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
 Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.

19.  Nesse contexto, as pessoas referidas no art. 497 são consideradas pelo legislador
carentes de legitimidade para a compra de determinados bens, ainda que em hasta
pública, e, caso seja efetuada, será considerada nula de pleno direito.
 Assim, os tutores, curadores, testamenteiros e administradores não poderão adquirir
os bens confiados à sua guarda (inciso I).
 O art. 498 ressalva que esta proibição “não compreende os casos de compra e venda
ou cessão entre coerdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já
pertencentes a pessoas designadas no referido inciso”, o que nos parece de uma
justiça evidente, uma vez que a relação jurídica submetida em juízo não tem
qualquer vinculação, direta ou indireta, com o múnus público exercido.

20. VENDA A CONDÔMINO
 Leitura do art. 504 do CC/2002;
 direito de preferência em face da fração alienada, ou seja, o direito de prevalecer o
seu interesse em adquirir o bem, se sua proposta estiver em iguais condições às dos
demais interessados.
 o condomínio traduz a coexistência de vários proprietários que detêm direito real
sobre a mesma coisa, havendo entre si a divisão ideal segundo suas respectivas
frações.
 EXEMPLO: Assim, se o condômino Bacildes anunciou a venda de sua parte pelo preço
de R$ 1.000,00, Badja e Higuita — também coproprietários — deverão pagar o
referido valor, não tendo direito a abatimento, preferindo, entretanto, a um eventual
terceiro, que também demonstre interesse na aquisição da coisa.

21. VENDA A CONDÔMINO
 O prazo começa a fluir a partir de tal conhecimento, que se presume quando
efetivado o registro do título translativo.
 Caso, entretanto, concorra mais de um condômino interessado, as seguintes regras
deverão ser observadas:
 a) preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor;
 b) na falta de benfeitorias, o condômino de quinhão maior;
 c) se as partes forem iguais, terão direito à parte vendida os coproprietários, que a
quiserem, depositando previamente o preço.
 A regra sob estudo, impositiva do direito de preferência, aplica-se também ao
coerdeiro que pretenda alienar a sua quota hereditária, uma vez que, como se sabe,
a herança é considerada coisa universal e indivisível até se ultimar a partilha.
(STOLZE)

22. VENDA ENTRE CÔNJUGES E ENTRE COMPANHEIROS
 “Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens
excluídos da comunhão”.
 Por óbvio, o contrato de compra e venda, no regime da comunhão univer-
sal de bens, careceria de eficácia ou utilidade social, uma vez que,
adquirido, o bem passaria a integrar o patrimônio comum.
 No que tange aos companheiros, observamos que a mesma regra, por
isonomia constitucional, se aplica, devendo-se ressaltar que, a teor do art.
1.725, o regime adotado é o da comunhão parcial de bens.

23. VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAM
 Leitura do art. 500 do Código Civil;
 As duas espécies de venda tratadas neste item: a venda por medida de extensão — ad mensuram —, a
primeira; e a venda por referência meramente enunciativa — ad corpus, a segunda.
 se foi estipulado o preço por medida de extensão, ou determinada a respectiva área, a venda é denominada ad
mensuram, e, caso a área não corresponda, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o
direito:
 a) de exigir o complemento da área e, não sendo isso possível,
 b) o de reclamar a resolução do contrato ou pedir o abatimento proporcional no preço.
 Embora haja entendimento no sentido de que o adquirente possa ingressar de imediato com ação de resolução do
contrato (para pedir o seu desfazimento) ou ação de abatimento do preço da venda, sustentamos que, por
expressa determinação legal (basta ler o caput do artigo sob comento), estes dois pedidos somente seriam viáveis,
caso se afigure impossível o complemento da área.
 se as referências da área foram meramente enunciativas, ou seja, sem descrição, ou sua especificação por preço
determinado, reputa-se a venda ad corpus, mesmo que tal expressão não conste do corpo da escritura de venda.
Privilegia-se, assim, o conteúdo, em vez do mero formalismo.

24. PROMESSA/COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
 O Contrato de Promessa ou Compromisso de Compra e Venda é um contrato
preliminar que tem como objeto um contrato futuro de venda e compra. Por meio
dele, o vendedor continua titular do domínio que somente será transferido após a
quitação integral do preço, constituindo excelente garantia para o alienante.
 “Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à
aquisição do imóvel.
 Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da
escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento
preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

25. PROMESSA/COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
 Na precisa observação de ORLANDO GOMES, não se trata, por certo, de um contrato
preliminar comum, mas, sim, de uma verdadeira promessa bilateral sui generis, na
medida em que, potencialmente, gera eficácia real e comporta execução específica
(via adjudicação compulsória).
 Isso porque, ao celebrá-lo, as partes envolvidas (promitente ou compromissário-
vendedor e promitente ou compromissário-comprador) assumem a obrigação de
fazer o contrato definitivo de compra e venda, mediante a outorga de escritura de
venda do imóvel compromissado, após o adimplemento das obrigações financeiras
assumidas

26. CLÁUSULAS ESPECIAIS
 O Código Civil de 2002 (BRASIL, 2002) disciplinou a possibilidade de algumas
cláusulas especiais, são elas:
 RETROVENDA;
 VENDA A CONTESTO OU SUJEITA À PROVA;
 PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA;
 VENDA COM RESERVA E DOMÍNIO;
 VENDA SOBRE DOCUMENTOS.

27. RETROVENDA
 A cláusula de retrovenda (também chamada de cláusula/direito de retrato ou pactum de
retrovendendo) é um pacto acessório, adjeto à compra e venda, por meio do qual o vendedor
resguarda a prerrogativa de resolver o negócio, restituindo o preço recebido e reembolsando as
despesas feitas pelo comprador.
 Trata-se, portanto, de uma condição resolutiva expressa, que submete o negócio jurídico da compra
e venda a evento futuro e incerto, segundo o interesse do vendedor em reaver a coisa, aliado ao
oferecimento do valor adequado para restituição e reembolso.
 O prazo para a retrovenda é de, no máximo, 3 (três) anos, nada impedindo que as partes
estabeleçam prazo menor.
 “Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser
exercido contra o terceiro adquirente”.
 Caso o bem ainda pertença ao comprador e este não cumpra espontaneamente a cláusula pactuada,
poderá o vendedor exigir judicialmente o seu adimplemento, na forma do art. 506 do CC/2002.
 Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o
exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor
de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.

28. VENDA A CONTENTO E SUJEITA À PROVA (POR EXPERIMENTAÇÃO)
 Ambas as cláusulas se referem a vendas realizadas sob condição suspensiva, vale
dizer, ao agrado do comprador ou à adequação do bem à finalidade desejada.
 A venda a contento (também conhecida como venda ad gustum ou com pactum
displicentiae) é aquela que se realiza sob a condição suspensiva de só se tornar
perfeita e obrigatória após declaração do comprador de que a coisa o satisfaz.
 Já na venda sujeita a prova, a condição suspensiva reside no atendimento das
qualidades asseguradas pelo vendedor e na idoneidade para o fim a que se destina.
 Nessa segunda modalidade, o campo de subjetividade, embora existente, é menor,
uma vez que é admissível falar em demonstração objetiva das qualidades e
idoneidade para os fins (experimentação). Dessa forma, entendemos que, para a
venda sujeita à prova, a recusa do comprador não pode ser injustificada, motivo pelo
qual aplaudimos a explicitação da modalidade análoga.

29.  Duas consequências lógicas se impõem:
 a) enquanto não advier a manifestação concordante do adquirente e a despeito de haver ocorrido
a tradição, o domínio continua com o alienante, que sofre as perdas advindas do fortuito;
 b) não tendo adquirido o domínio, o comprador, antes da ocorrência da condição, é mero
comodatário, limitando-se por tal circunstância às suas obrigações (art. 511 do CC/2002), pelo que
a posse que exerce é precária.
 A lei não estabelece prazo para que o comprador se manifeste, declarando sua satisfação pessoal
com o bem ou a adequação deste para as finalidades pretendidas.
 Assim sendo, não havendo previsão contratual específica (escrita ou verbal), tem o vendedor a
prerrogativa de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que se verifique a ocorrência ou não
da condição.
 E se o comprador silenciar?
 Na falta de previsão legal (ou contratual específica), parece-nos que a razoabilidade impõe
reconhecer o ditado popular de que “quem cala, consente”.

30.  Por exemplo, se Marli vende um DVD para Cleide, com a condição
suspensiva de que esta goste do seu conteúdo, não fixando prazo
para tal manifestação, deve comunicá-la, judicial ou
extrajudicialmente, para que o faça, no prazo improrrogável de X
dias, sob pena de caracterizar tacitamente o agrado. Até porque os
princípios da razoabilidade e da segurança jurídica nos orientam
no sentido de que este comportamento omissivo, aliado à
subsistência da posse sobre a coisa, firma a ideia de que houve a
satisfação ou o atendimento da expectativa do comprador em face
da coisa.

31. PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA
 Celebrado um negócio jurídico de compra e venda, e, em seguida, a
transmissão da propriedade (pela tradição ou registro), o normal é que não
haja mais qualquer vinculação entre os contratantes.
 Todavia, podem os pactuantes estabelecer uma cláusula que obrigue o
comprador de coisa móvel ou imóvel, no caso de pretender vendê-la ou dá-la
em pagamento, a oferecê-la a quem lhe vendeu originalmente, para que este
tenha a preferência em readquiri-la, em igualdade de condições, com quem
também está interessado em incorporá-la em seu patrimônio.
 É a cláusula de preempção, também chamada de cláusula de preferência,
prelação ou pactum protimiseos, disciplinada pelos arts. 513 a 520 do
CC/2002.

32.  Trata-se de um pacto, decorrente unicamente da autonomia da vontade, e
estipulado, evidentemente, em favor do alienante, aqui chamado preferente,
prestigiando o seu desejo eventual de retomar o bem que outrora lhe
pertenceu.
 Por isso mesmo, não somente o comprador tem a obrigação de cientificar, na
forma do caput do art. 513 do Código Civil como também o vendedor tem o
direito de exercitá-lo, independentemente de provocação do comprador.
 Para que o direito de preempção seja exercido, o vendedor, sob pena de
perda da sua preferência, está “obrigado a pagar, em condições iguais, o
preço encontrado, ou o ajustado” (art. 515 do CC/2002)

33.  Depende necessariamente de duas circunstâncias, a saber:
 a) interesse do comprador em se desfazer do imóvel por compra e venda ou
dação em pagamento (negócios jurídicos eminentemente onerosos);
 b) desejo do vendedor original em readquirir o bem, tendo condições de oferecer
as mesmas condições de terceiros (não basta a manifestação de vontade, sendo
imprescindível tal igualdade, sob pena de prejudicar o comprador original, ora
alienante)
 Sem a presença simultânea desses dois requisitos, não há como falar em prelação.
 E qual é o prazo do direito de preferência?
 a forma do parágrafo único do art. 513 do CC/2002, exceder 180 (cento e oitenta)
dias, se a coisa for móvel, ou 2 (dois) anos, se imóvel. Este é o prazo de validade
(temporal) da cláusula de preferência.

34.  Todavia, para o exercício do seu direito, tem o vendedor o prazo de 3 (três)
dias, se o bem for móvel, ou 60 (sessenta) dias, se for imóvel, contados, em
ambas as hipóteses, da data em que o comprador tiver notificado o vendedor
original.
 Se o comprador não tiver afrontado (cientificado) o vendedor, estabelece o
art. 518 do CC/2002, in verbis:
 “Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa
ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe
oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido
fé
 O art. 520 do CC/2002: “O direito de preferência não se pode ceder nem
passa aos herdeiros.

35.  A cláusula especial de preferência se difere da retrovenda, o que pode ser sintetizado em
quatro pontos de divergência:
 a) enquanto na retrovenda o negócio original se resolve, no pacto de preferência, há uma
nova aquisição feita pelo vendedor primitivo;
 b) a retrovenda recai somente sobre imóveis, enquanto o pacto de preferência recai sobre
móveis e imóveis;
 c) na retrovenda, o vendedor conserva o direito de readquirir a coisa e o comprador é
obrigado a vender; no pacto de preferência, o comprador não está obrigado a vender a
coisa;
 d) enquanto o direito contido na retrovenda é transmissível (art. 507 do CC/2002), o
direito de preferência não se transfere a terceiros.
 Por fim, de forma excepcional, a lei estabelece um direito de preferência, de natureza
obrigacional, mas que não decorre de um contrato de compra e venda, e, sim, da
expropriação para fins de necessidade ou utilidade pública.

36.  Por fim, de forma excepcional, a lei estabelece um direito de preferência, de natureza
obrigacional, mas que não decorre de um contrato de compra e venda, e, sim, da
expropriação para fins de necessidade ou utilidade pública.
 Em direito administrativo, fala-se em retrocessão.
 Em casos que tais, se “a coisa expropriada para fins de necessidade ou
pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou,
for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de
preferência, pelo preço atual da coisa” (art. 519 do CC/2002).
 Trata-se de medida das mais salutares, pois o desvio da finalidade originária do ato
da Administração Pública deve ensejar o direito de o administrado reaver o seu bem,
sem prejuízo do interesse público, que receberá o valor efetivo pelo preço atual da
coisa, matéria que rende inúmeros desdobramentos e controvérsias, na seara
específica do Direito Administrativo.

37. VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
 A venda com reserva de domínio (ou pactum reservati dominii) nada mais é
do que um contrato de compra e venda de coisa móvel, em que se subordina
a efetiva transferência da propriedade ao pagamento integral do preço.
 Por meio deste contrato, com tal condição suspensiva, transfere-se ao
adquirente apenas a posse da coisa alienada, conservando o vendedor o
domínio sobre a mesma, até lhe ser pago a totalidade do preço.
 Nessas circunstâncias, a quitação do preço estipulado enseja a automática
transferência do domínio, o que não exigirá mais qualquer ato, uma vez que,
materialmente, já ocorreu a tradição.

38.  Por isso mesmo, estando já o comprador na posse direta do bem móvel, é ele
o guardião do mesmo, sendo o responsável pelos riscos da coisa, motivo pelo
qual soa razoável a regra do art. 524 do CC/2002
 No que diz respeito à validade formal de tal cláusula, estabelece a lei que a
forma deve ser necessariamente escrita e, para valer contra terceiros, precisa
ser registrada em cartório próprio, a saber, o Cartório de Títulos e
Documentos, no domicílio do comprador.
 Somente podem ser objeto da venda com reserva de domínio coisas móveis
de natureza durável suscetíve l de caracterização perfeita, havendo restrição
legal nesse sentido, no art. 523 do CC/2002, buscando evitar distúrbios na
identificação do bem, sendo estabelecida, inclusive, regra de hermenêutica
contratual, para explicar que, na dúvida, decide-se em favor do terceiro
adquirente de boa-fé.

39.  E se o comprador tornar-se inadimplente?
 Bem, tratando-se de uma venda com condição suspensiva, em primeiro lugar, deve o
vendedor constituir o comprador formalmente em mora, seja pelo protesto do título,
seja por interpelação judicial, valendo destacar que tal ato é essencial, até mesmo
porque enseja a possibilidade de purgação da mora pelo adquirente525.
 A partir daí, o art. 526, do Código Civil de 2002, oferece duas opções ao vendedor:
 a) exigir o pagamento das obrigações vencidas e vincendas, sem prejuízo da
pretensão indenizatória (compreendida na expressão “e o mais que lhe for devido”
contida na lei); ou
 b) reaver a coisa, uma vez que o comprador não tem mais justo título a respaldar a
sua posse, motivo pelo qual há a possibilidade, inclusive, de concessão de medida
liminar, para impedir que o comprador aliene, esconda ou deteriore a coisa,
independentemente da boa-fé de terceiros.

40.  Por fim, pergunta-se: qual é a diferença da venda com reserva de domínio para a alienação fiduciária em garantia?
 Segundo ARNOLDO WALD, a alienação fiduciária em garantia
 “é o negócio jurídico em que uma das partes (fiduciante) aliena a propriedade de uma coisa móvel ou imóvel ao
financiador (fiduciário), até que se extinga o contrato pelo pagamento ou pela inexecução.
 Os elementos de divergência ser assim resumidos:
 a) Na venda com reserva de domínio, há uma venda com condição suspensiva, qual seja, o evento futuro e incerto
do pagamento do preço pelo comprador, embora a posse direta do bem já seja transferida; na alienação
fiduciária, há uma “venda” para a entidade financiadora com condição resolutiva (o pagamento da dívida
consolidaria a propriedade no possuidor direto);
 b) A venda com reserva de domínio pode ser feita diretamente entre comprador e vendedor, enquanto, na
alienação fiduciária, há a presença indispensável de um financiador;
 c) A venda com reserva de domínio se restringe a bens móveis, enquanto a alienação fiduciária pode ser aplicada
igualmente tanto em venda de bens móveis (vide art. 1.361 do CC/2002), quanto de bem imóvel (art. 22 da Lei n.
9.514/97).

41. VENDA SOBRE DOCUMENTOS
 Trata-se, porém, de instituto há muito conhecido, notadamente no comércio
marítimo, tendo por finalidade agilizar a dinâmica contratual, de forma a
possibilitar a conclusão do negócio jurídico sem que se tenha de proceder à
análise da coisa, que, comumente, está na detenção de terceiros, como, por
exemplo, um transportador ou um depositário.
 Consiste, na forma do art. 529 do CC/2002, em uma compra e venda em que
“a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e
dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos
usos”.

42.  O critério de segurança desta forma contratual reside na circunstância, prevista
no parágrafo único do mencionado artigo, de que SE encontrando “a
documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a
pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o
defeito já houver sido comprovado”, hipótese última em que deve ser feita a
ressalva pelo comprador, uma vez que, conhecendo ele o defeito e, mesmo
assim, adquirindo o bem, a presunção é de que desejava o mesmo no estado
em que se encontrava.
 EXEMPLO: Um exemplo muito comum ocorre na venda de mercadoria ainda
em transporte, depositada em armazém ou pendente de liberação na
alfândega, em que o vendedor entrega ao comprador o título, warrant ou
outro documento hábil ao recebimento da coisa, que, como se percebe em tais
casos, se encontra com terceiros.

43.  E se, de fato, o bem não for entregue?
 Como a propriedade já se transferiu, deve-se ingressar com a medida
possessória ou petitória cabível, em face do alienante (ação reivindicatória,
por exemplo).
 O pagamento, devido pelo comprador, como dito, pela mera entrega do título
representativo (ou outros documentos exigidos no contrato ou pelos usos do
comércio), será efetuado na data e no lugar de entrega dos documentos,
salvo convenção em sentido contrário, na forma do art. 530 do Código Civil.
 Neste tipo de negócio jurídico, é extremamente recomendável a estipulação
de um seguro, cujos ônus não foram esquecidos pelo vigente Código Civil
brasileiro, ao estabelecer, em seu art. 531.