A alienação fiduciária é um negócio jurídico pelo qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel de um imóvel como garantia. O documento discute questões controvertidas sobre a alienação fiduciária, incluindo os procedimentos de inadimplência e consolidação da propriedade, bem como a cessão de créditos e direitos do fiduciante.

1. Alienação fiduciária: questões
controvertidas
Mario Pazutti Mezzari

2. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
É o negócio jurídico pelo qual o devedor, com o escopo de garantia, transfere ao credor a
propriedade resolúvel de coisa imóvel.
A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo
privativa das entidades que operam no SFI
- entidades criadas no âmbito do SFI
- companhias securitizadoras de créditos imobiliários
- agente fiduciário
- entidades que podem operar no SFI
- caixas econômicas
- bancos comerciais
- bancos de investimento
- bancos com carteira de crédito imobiliário
- sociedades de crédito imobiliário
- associações de poupança e empréstimo
- companhias hipotecárias
- outras entidades, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN

3. CONTRATOS E TÍTULOS DO SFI
- Aquisição e securitização de créditos
- Certificados de recebíveis imobiliários
- Termo de securitização de créditos - Averbação
OBJETO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
A Alienação fiduciária pode ter como objeto:
- a propriedade plena
- bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver
a consolidação do domínio útil no fiduciário
II - o direito de uso especial para fins de moradia, limitada à duração da concessão
III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação, limitada à duração da
concessão
IV - a propriedade superficiária, limitada à duração do direito de superfície

4. CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro. Os direitos reais sobre
imóveis constituem-se por registro (CC, artigo 1.227).
A alienação fiduciária presta-se a garantir obrigações em geral e não apenas contratos
imobiliários.
Lei nº 10.931, de 2004
Art. 51. Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão
ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes
de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos
decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária
de coisa imóvel.

5. EXTINÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel.
No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o
respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a
meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro
de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
A propriedade RETORNA ou VAI para o detentor do direito expectativo.

6. DEVEDOR E FIDUCIANTE
Tratados na lei como sendo a mesma figura.
DEVEDOR: aquele que contrai a dívida ou obrigação, que será garantida pela propriedade
fiduciária decorrente da alienação fiduciária.
FIDUCIANTE: aquele que, como garantia da dívida ou obrigação, aliena fiduciariamente a
propriedade ou um dos direitos elencados na lei (direito de uso, propriedade superficiária etc.).

7. INADIMPLÊNCIA - INTIMAÇÃO
- intimação do devedor
- intimação do terceiro garantidor
INTIMAÇÃO PESSOAL
- direta pelo registrador de imóveis
- pelo correio, com AR
- a pedido do registrador de imóveis, pelo RTD
- por edital
- quando o fiduciante, ou seu cessionário, e o terceiro garantidor, ou seus representantes legais
ou procuradores encontrarem-se em local ignorado, incerto ou inacessível
- recusa em receber a intimação
- furtar-se a receber a intimação
Certidão de não constituição em mora
NADA DEVE SER AVERBADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL

8. PROVIMENTO CG Nº 33/2014 da CGJ/SP: Determina
procedimentos sobre a intimação por hora certa no
Registro de Imóveis
253.1. Quando, por três vezes, o devedor, seu representante legal ou seu
procurador não for encontrado em seu domicílio, residência ou em outro
endereço indicado pelo credor para ser intimado e houver suspeita
razoável de ocultação, o Oficial intimará qualquer pessoa próxima,
parente ou não, do devedor de que no dia imediato voltará a efetuar a
intimação no hora que designar.
253.2. Considera-se razoável a suspeita baseada em atos concretos ou em
indícios de que o devedor está se furtando de ser intimado,
circunstâncias estas que deverão ser indicadas e certificadas de forma
detalhada pelo Oficial.

9. 253.3. No dia e hora designados, se o devedor não estiver presente, o
Oficial procurará se informar das razões da ausência, dará por feita a
intimação e deixará,mediante recibo, contrafé com alguém próximo
do devedor.Em caso de recusa de recebimento da contrafé ou de
assinatura do recibo, o Oficial certificará o ocorrido.
253.4. Efetivada a intimação na forma do subitem 253.3., que será
certificada no procedimento em trâmite na Serventia, o Oficial
enviará carta ao devedor no endereço dele constante do registro e no
do imóvel da alienação fiduciária, se diverso, dando-lhe ciência de
tudo.
São Paulo, 27 de novembro de 2014

10. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE
- constitucionalidade e legalidade dos procedimentos
- aplicação das regras do DL nº 70
- comisso
PAGAMENTO
- purga da mora
- necessidade de dados precisos para poder cobrar
- pagamento em dinheiro – riscos
- depósito bancário
- encaminhar o devedor para pagamento direto ao credor, quando possível
PERMANECE HÍGIDO O CONTRATO
- em caso de purgação da mora
- enquanto o fiduciário não requerer a consolidação

11. DAÇÃO EM PAGAMENTO
- modalidade de consolidação da propriedade
- registro da dação dos direitos e ações
- averbação da consolidação da propriedade
- guia de ITBI da dação em pagamento e da consolidação
- não há leilão a ser realizado
ACORDO DE PAGAMENTO
- antes da consolidação da propriedade
- posterior à consolidação da propriedade
- cancelamento da consolidação
a) por erro ou ilegalidade de procedimento
- dívida paga no prazo legal
- intimação mal feita
- simples cancelamento da consollidação
b) por acordo
- cancelamento da consolidação e novo registro da AF
- dispensa de realização de leilão – jus in rapina

12. LEILÕES
1° - 30 dias
2° - 15 dias
VENDA EM LEILÃO
- entrega ao devedor dos valores que sobejarem
- quitação da dívida (diferente da hipoteca)
- entrega em 30 dias de recibo
- título em que será instrumentalizada a venda em leilão
- venda ou arrematação?
QUITAÇÃO DA DÍVIDA
- recibo em caso de venda em leilão
- recibo em caso de não venda
LEILÃO NEGATIVO
- averbação na matrícula

13. CESSÃO DO CRÉDITO
- a transferência do crédito transfere junto a propriedade fiduciária
- dispensada a notificação do devedor
- imposto de transmissão – não incidência (CF, artigo 156)
TRANSMISSÃO DOS DIREITOS DO FIDUCIANTE
- anuência expressa do fiduciário
- cessão de direitos ou compra e venda? Ou doação, permuta, dação em pagamento etc?
- assunção da dívida
- partilha entre casal hétero e homoafetivo
- imposto de transmissão (direito real sobre imóvel)
- ausência do direito do fiduciante no rol do artigo 1.225 do CC
Compete aos Municípios instituir impostos sobre a transmissão "inter vivos", a qualquer título,
por ato oneroso, da propriedade de imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de
garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (Constituição Federal)

14. PENHORA DOS DIREITOS DO FIDUCIANTE
- penhora de direitos e não penhora de imóvel
PENHORA DOS DIREITOS DO FIDUCIÁRIO
- penhora do crédito e não da propriedade fiduciária (não pode ser dissociada)

15. INSTRUMENTO PARTICULAR
Os atos e contratos referidos na Lei nº 9.514, de 1997, ou resultantes da sua aplicação, mesmo
aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre
imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos
de escritura pública.
- compra e venda de imóvel com alienação fiduciária no mesmo título
- alienação fiduciária de imóvel
- dação em pagamento da dívida garantida pela propriedade fiduciária
- venda em leilão

16. SEGUNDA DÍVIDA
- com o mesmo credor
Diferentemente da hipoteca, em que o aumento da dívida original ou nova dívida exigem novo
título e novo registro em grau subsequente, na alienação fiduciária é possível averbar-se o
aumento da dívida original ou nova dívida para com o mesmo credor.
- com outro credor
V Jornada de Direito Civil - Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal - 2012.
Enunciado 506
Estando em curso contrato de alienação fiduciária, é possível a constituição concomitante de
nova garantia fiduciária sobre o mesmo bem imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a respectiva
propriedade superveniente que o fiduciante vier a readquirir, quando do implemento da
condição a que estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a nova garantia poderá ser
registrada na data em que convencionada e será eficaz desde a data do registro, produzindo
efeito ex tunc.

17. Obrigado!
Mario Pazutti Mezzari
mario@mezzari.com.br