Aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas estrangeiras

AQUISIÇÃO DE IMÓVEISAQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
RURAIS POR PESSOASRURAIS POR PESSOAS
JURÍDICAS ESTRANGEIRASJURÍDICAS ESTRANGEIRAS
PAULO QUINTELAPAULO QUINTELA
20112011

 REQUISITOS PARA LAVRATURA DEREQUISITOS PARA LAVRATURA DE
ESCRITURA DE IMÓVEL RURALESCRITURA DE IMÓVEL RURAL
 REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVELREQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
RURAL POR PJ ESTRANGEIRARURAL POR PJ ESTRANGEIRA
 PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008PARECER DA CGU/AGU Nº 01/2008
 PROBLEMAS PRÁTICOSPROBLEMAS PRÁTICOS
 PERSPECTIVAS E ESTRATÉGIASPERSPECTIVAS E ESTRATÉGIAS

REQUISITOS PARA LAVRATURAREQUISITOS PARA LAVRATURA
DE ESCRITURA DE IMÓVELDE ESCRITURA DE IMÓVEL
RURALRURAL

REQUISITOS PARA LAVRATURA DEREQUISITOS PARA LAVRATURA DE
 Reconhecimento da identidade e capacidadeReconhecimento da identidade e capacidade
das partes e comparecentes (art. 215, §1º, II, dodas partes e comparecentes (art. 215, §1º, II, do
CC)CC)
 Documento de identidade com validade legal + CPF +
Certidão do Registro Civil para pessoas físicas;
 Certidão do Registro do órgão que confere
personalidade jurídica + CNPJ + Ato constitutivo ou
última alteração + documentos do representante legal
 Se for o caso, procuração pública, devidamente
confirmada + documentos do representante legal

 Descrição Completa do imóvel, conforme constarDescrição Completa do imóvel, conforme constar
na matrículana matrícula
 Art. 225, §2º, da Lei nº 6.015/73 - Consideram-se irregulares,
para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do
imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.
Princípio da Especialidade Objetiva
 Art. 2º da Lei nº 7.433/85 - Ficam dispensados, na escritura
pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização,
desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do
Registro de Imóveis. § 1º - Na hipótese prevista neste artigo, o
instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou
matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização,
logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os
documentos e certidões constantes do § 2º do art. 1º desta
mesma Lei.

 GEORREFERENCIAMENTO PRÉVIO OU NAGEORREFERENCIAMENTO PRÉVIO OU NA
ESCRITURA?ESCRITURA?
 Art. 8º, §3º, do Decreto nº 4.449/2002, redação original: Para os
fins e efeitos do § 2o do art. 225 da Lei no 6.015, de 1973, a
primeira apresentação do memorial descritivo segundo
os ditames do § 3o do art. 176 e do § 3o do art. 225 da mesma
Lei, e nos termos deste Decreto, respeitadas as divisas do
imóvel e os direitos de terceiros confrontantes, não
caracterizará irregularidade impeditiva de novo
registro, (...).
 Art. 8º, §3º, do Decreto nº 4.449/2002, redação do Decreto nº
5.570/2005: (...) a primeira apresentação do memorial
descritivo (...), não caracterizará irregularidade
impeditiva de novo registro desde que presente o
requisito do § 13 do art. 213 da Lei no 6.015, de 1973,
(...).

 CCIR do INCRA, com dados CORRETOSCCIR do INCRA, com dados CORRETOS
 Art. 22, §1º, da Lei nº 4.947/66: Sem apresentação do
Certificado de Cadastro, não poderão os proprietários, a partir
da data a que se refere este artigo (1º/01/1967), sob pena de
nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer
em venda imóveis rurais.
 § 6o Além dos requisitos previstos no art. 134 do Código Civil e
na Lei no 7.433, de 18 de dezembro de 1985, os serviços
notariais são obrigados a mencionar nas escrituras os
seguintes dados do CCIR: I – código do imóvel; II – nome
do detentor; III – nacionalidade do detentor; IV – denominação
do imóvel; e V – localização do imóvel.

 CND do ITR + Certidão Negativa de Dívida AtivaCND do ITR + Certidão Negativa de Dívida Ativa
 Art. 21 da Lei nº 9.393/95: É obrigatória a comprovação do
pagamento do ITR, referente aos cinco últimos exercícios, para
serem praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e
168 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
 Art. 39 do Decreto nº 4.382/2002. Deve ser declarado em sua
totalidade o imóvel rural que for titulado a várias pessoas,
enquanto este for mantido indiviso (Lei nº 5.172, de 1966, art.
124, inciso I).
 Art 62 do Decreto-lei nº 147/67: Em todos os casos em que a lei
exigir a apresentação de provas de quitação de tributos
federais, incluir-se-á, obrigatòriamente, dentre aquelas, a
certidão negativa de inscrição de dívida ativa da União,
fornecida pela Procuradoria da Fazenda Nacional competente.

CND do IBAMA e, se houver, dos ÓrgãosCND do IBAMA e, se houver, dos Órgãos
ambientais estadual e municipalambientais estadual e municipal
 Art. 37 da Lei nº 4.771/65 (Código Florestal). Não
serão transcritos ou averbados no Registro Geral de
Imóveis os atos de transmissão "inter-vivos" ou
"causa mortis", bem como a constituição de ônus
reais, sôbre imóveis da zona rural, sem a
apresentação de certidão negativa de dívidas
referentes a multas previstas nesta Lei ou nas leis
estaduais supletivas, por decisão transitada em
julgado.

Reserva LegalReserva Legal
 Art. 16, § 8º, da Lei nº 4.771/65 (Código
Florestal): A área de reserva legal deve ser
averbada à margem da inscrição de matrícula
do imóvel, no registro de imóveis competente,
sendo vedada a alteração de sua destinação,
nos casos de transmissão, a qualquer título,
de desmembramento ou de retificação da
área, com as exceções previstas neste
Código.

Se empresa ou equiparada alienante,Se empresa ou equiparada alienante,
Certidão Negativa de Débitos daCertidão Negativa de Débitos da
Seguridade SocialSeguridade Social
 Art. 47 da Lei nº 8.212/91: É exigida Certidão
Negativa de Débito-CND, fornecida pelo
órgão competente, nos seguintes casos:
I - da empresa:
b) na alienação ou oneração, a qualquer
título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

Se terreno de marinha, CAT da SPUSe terreno de marinha, CAT da SPU
Art. 3º, §2º, do Decreto-lei nº 2.398/87: § 2o Os
Cartórios de Notas e Registro de Imóveis, sob pena
de responsabilidade dos seus respectivos titulares,
não lavrarão nem registrarão escrituras relativas a
bens imóveis de propriedade da União, ou que
contenham, ainda que parcialmente, área de seu
domínio:
I - sem certidão da Secretaria do Patrimônio da
União - SPU que declare: a) ter o interessado
recolhido o laudêmio devido, nas transferências
onerosas entre vivos; b) estar o transmitente em dia
com as demais obrigações junto ao Patrimônio da
União; e c) estar autorizada a transferência do
imóvel, em virtude de não se encontrar em área de
interesse do serviço público;

REQUISITOS DAREQUISITOS DA
AQUISIÇÃO DE IMÓVELAQUISIÇÃO DE IMÓVEL
RURAL POR PJRURAL POR PJ
ESTRANGEIRAESTRANGEIRA

REQUISITOS DA AQUISIÇÃO DEREQUISITOS DA AQUISIÇÃO DE
IMÓVEL RURAL POR PJIMÓVEL RURAL POR PJ
ESTRANGEIRAESTRANGEIRAEscritura Pública com menções especiaisEscritura Pública com menções especiais
 Art. 8º da Lei nº 5.709/71: Na aquisição de
imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou
jurídica, é da essência do ato a escritura
pública.
 Art. 9º, parágrafo único, da Lei nº 5.709/71:
Tratando-se de pessoa jurídica estrangeira,
constará da escritura a transcrição do ato que
concedeu autorização para a aquisição da
área rural, bem como dos documentos
comprobatórios de sua constituição e de
licença para seu funcionamento no Brasil.

ESTRANGEIRAESTRANGEIRALimitação territorialLimitação territorial
 Art. 12 da Lei nº 5.709/71: A soma das áreas rurais
pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou
jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto [25%]
da superfície dos Municípios onde se situem,
comprovada por certidão do Registro de
Imóveis, com base no livro auxiliar de que
trata o art. 10.
 § 1º - As pessoas da mesma nacionalidade não
poderão ser proprietárias, em cada Município, de
mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado
neste artigo [10% da superfície do Município].

ESTRANGEIRAESTRANGEIRA S/A com ações nominativas e obrigaçãoS/A com ações nominativas e obrigação
 Art. 6º da Lei nº 5.709/71: Adotarão obrigatoriamente a forma
nominativa as ações de sociedades anônimas: I - que se
dediquem a loteamento rural; II - que explorem diretamente
áreas rurais; e III - que sejam proprietárias de imóveis rurais não
vinculados a suas atividades estatutárias.
 Art. 16 da Lei nº 5.709/71: As sociedades anônimas,
compreendidas em quaisquer dos incisos do caput do art. 6º,
que já estiverem constituídas à data do início da vigência desta
Lei, comunicarão, no prazo de 6 (seis) meses, ao
Ministério da Agricultura a relação das áreas rurais de
sua propriedade ou exploração.
 Art. 20 da Lei nº 6.404/76 (Lei das S/A) com redação da Lei nº
8.021/90: As ações devem ser nominativas.

ESTRANGEIRAESTRANGEIRA FINALIDADE AGRÁRIAFINALIDADE AGRÁRIA
 Art. 5º da Lei nº 5.709/71: As pessoas jurídicas
estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão
adquirir imóveis rurais destinados à implantação
de projetos agrícolas, pecuários, industriais,
ou de colonização, vinculados aos seus
objetivos estatutários.
§ 1º - Os projetos de que trata este artigo deverão
ser aprovados pelo Ministério da Agricultura,
ouvido o órgão federal competente de
desenvolvimento regional na respectiva área.

PARECER DA CGU/AGU NºPARECER DA CGU/AGU Nº
01/200801/2008

01/200801/2008
Norma em discussãoNorma em discussão
 Art. 1º, §1º, da Lei nº 5.709/71: § 1º - Fica,
todavia, sujeita ao regime estabelecido por
esta Lei a pessoa jurídica brasileira da
qual participem, a qualquer título, pessoas
estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a
maioria do seu capital social e residam
ou tenham sede no Exterior (domicílio).

01/200801/2008
Motivações ExplícitasMotivações Explícitas
 A crise de alimentos no mundo e a possibilidade de adoção, em larga escala, do
biocombustível.
 A ausência de controle das aquisições gera, entre outros, os seguintes efeitos:
a) expansão da fronteira agrícola com o avanço do cultivo em áreas de
proteção ambiental e em unidades de conservação;
b) valorização desarrazoada do preço da terra e incidência da especulação
imobiliária gerando aumento do custo do processo desapropriação voltada para
a reforma agrária, bem como a redução do estoque de terras disponíveis para
esse fim;
c) crescimento da venda ilegal de terras públicas;
d) utilização de recursos oriundos da lavagem de dinheiro, do tráfico de drogas
e da prostituição na aquisição dessas terras;
e) aumento da grilagem de terras;
f) proliferação de "laranjas" na aquisição dessas terras;
g) incremento dos números referentes à biopirataria na Região Amazônica;
h) ampliação, sem a devida regulação, da produção de etanol e biodiesel;
i) aquisição de terras em faixa de fronteira pondo em risco a segurança
nacional.

01/200801/2008
 Contrariedade aos Pareceres anteriores GQ-22Contrariedade aos Pareceres anteriores GQ-22
e GQ 181e GQ 181
 Entendimento anterior: O § 1º do art. 1º da Lei nº
5.709/71 não havia sido recepcionado em face da
redação do art. 171, I da CF que constitucionalizara o
conceito de empresa brasileira e não admitia
restrições à atuação de empresa brasileira, somente
aquelas expressas no texto constitucional.
 Após a revogação do art. 171 da CF pela EC 6/95,
não tendo havido repristinação expressa, o
dispositivo continuaria excluído do ordenamento

01/200801/2008
 Entendimento atualEntendimento atual
 O texto constitucional de 1988 admitia, sim, restrições
genéricas às empresas brasileiras com sede e
administração no país, alem das restrições setoriais
específicas e expressas, na saúde, nas
comunicações, na pesquisa e lavra de recursos
minerais, proteger setores imprescindíveis ao
desenvolvimento tecnológico nacional. Por isso, o §1º
do art. 1º da Lei nº 5.709/71 foi recepcionado.
 A regra do art. 190 da CF deve ser lida como
manifestação do princípio da soberania nacional. O
constituinte originário objetivou limitar TODAS as
pessoas jurídicas cujo controle efetivo dos seus
destinos esteja nas mãos de estrangeiros.

01/200801/2008
Entendimento atualEntendimento atual
 A restrição tem amparo no art. 172 da CF: “A
lei disciplinará, com base no interesse
nacional, os investimentos de capital
estrangeiro, incentivará os reinvestimentos e
regulará remessa de lucros”.
 A Lei nº 8.629/93 mandou aplicar as
restrições sem revogar o art. 1º, §1º, da Lei nº
5.709/71.
 Tendo sido recepcionado, não há que se falar
em ausência de repristinação expressa após
a revogação do art. 171 da CF pela EC 6/95.

01/200801/2008
 Decisão da CNJ no PP 0002981-80.2010.2.00.Decisão da CNJ no PP 0002981-80.2010.2.00.
00000000
 Ante o exposto, (...) esta Corregedoria Nacional de Justiça (...)
deve recomendar fortemente a imediata adoção pelas
Corregedorias locais ou regionais junto aos Tribunais
respectivos que determinem aos Cartórios de Registro de
Imóveis e Tabelionatos de Notas que façam observar
rigorosamente as disposições da Lei nº 5.709 de 1971 quando
se apresentarem ou tiverem de lavrar atos de aquisição de
terras rurais por empresas brasileiras com
participação majoritária de estrangeiros, pessoas
físicas ou jurídicas.
 Para o atendimento da orientação agora adotada, as
Corregedorias locais promoverão em 60 dias a adaptação de
suas normas a serem cumpridas pelos Oficiais de Registro,
disciplinando também o oportuno envio pelos Cartórios
de Registro de Imóveis da relação das aquisições já
cadastradas anteriormente na forma da lei referida.

01/200801/2008
 Dispositivos ConstitucionaisDispositivos Constitucionais
 Art. 170, IX, da CF (redação original): tratamento favorecido
para as empresas brasileiras de capital nacional de pequeno
porte.
 Art. 170, IX, da CF (redação da EC 6/95): tratamento favorecido
para as empresas de pequeno porte constituídas sob as
leis brasileiras e que tenham sua sede e
administração no País.
 Art. 171 da CF (redação original, revogada): São consideradas:
I - empresa brasileira a constituída sob as leis
brasileiras e que tenha sua sede e administração no
País;
II - empresa brasileira de capital nacional aquela cujo controle
efetivo esteja em caráter permanente sob a titularidade direta ou
indireta de pessoas físicas domiciliadas e residentes no País ou
de entidades de direito público interno, entendendo-se por
controle efetivo da empresa a titularidade da maioria de seu
capital votante e o exercício, de fato e de direito, do poder

01/200801/2008
 Dispositivos ConstitucionaisDispositivos Constitucionais
 Art. 171, §1º da CF (redação original, revogada): § 1º - A lei poderá, em relação
à empresa brasileira de capital nacional:
      I - conceder proteção e benefícios especiais temporários para desenvolver
atividades consideradas estratégicas para a defesa nacional ou imprescindíveis
ao desenvolvimento do País;
      II - estabelecer, sempre que considerar um setor imprescindível
ao desenvolvimento tecnológico nacional, entre outras condições e
requisitos:
      a) a exigência de que o controle referido no inciso II do "caput"
se estenda às atividades tecnológicas da empresa, assim entendido o
exercício, de fato e de direito, do poder decisório para desenvolver ou absorver
tecnologia;
      b) percentuais de participação, no capital, de pessoas físicas domiciliadas e
residentes no País ou entidades de direito público interno.
      § 2º - Na aquisição de bens e serviços, o Poder Público dará tratamento
preferencial, nos termos da lei, à empresa brasileira de capital nacional.
 Art. 190 da CF. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de
propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os
casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.

01/200801/2008
 Exposição de Motivos nº 37/2005, da EC nºExposição de Motivos nº 37/2005, da EC nº
06/95, que revogou o art. 171 da CF06/95, que revogou o art. 171 da CF
 2. A proposta tenciona eliminar a distinção entre empresa
brasileira e empresa brasileira de capital nacional e o
tratamento preferencial concedida como aquela constituída sob
as leis brasileiras e com sede e administração no País.
 3. A discriminação ao capital estrangeiro perdeu sentido no
contexto de eliminação das reservas de mercado, maior
interrelação entre as economias e necessidades de atrair
capitais estrangeiras para complementar a poupança
interna. Com relação ao tratamento preferencial nas aquisições de
bens e serviços por parte do Poder Público, a proposta corrige
imperfeição do texto constitucional, passando a favorecer os
produtos produzidos e serviços prestados no país, ao invés
de empresas classificadas segundo a origem do capital. Com
isso, pretende-se restabelecer o importante instrumento de compra do
Estado para estimular a produção, emprego e renda no país. É digno
de nota que a proposta vincula o tratamento preferencial conferido aos
produtos e serviços produzido internamente à igualdade de condições
(preços, qualidade, prazos, etc.) entre os concorrentes.

01/200801/2008
 Exposição de Motivos nº 37/2005, da EC nºExposição de Motivos nº 37/2005, da EC nº
06/95, que revogou o art. 171 da CF06/95, que revogou o art. 171 da CF
 4. Uma vez eliminado o conceito de empresa
brasileira de capital nacional, faz necessário proceder
o ajuste no inciso IX do art. 170, conforme prevê a
emenda mencionada, que mantém, entretanto, o
tratamento favorecido a empresa de pequeno porte.
 5. Note-se que as alterações propostas não
impedem que legislação ordinária venha a
conferir incentivos e benefícios especiais a
setores considerados estratégicos, inexistindo
qualquer vedação constitucional neste sentido.

PROBLEMAS PRÁTICOSPROBLEMAS PRÁTICOS
 Como saber se a empresa é controlada por pessoa
física ou jurídica estrangeira?
 Imprestabilidade do Livro Especial para controle das
disponibilidades: antes de 1971; ofício com mais de
um município; ausência de averbações;
desmembramentos de circunscrições; municípios
com mais de um ofício; e imóveis em circunscrições
limítrofes.
 Como enviar aquisições pretéritas, conforme
determinação do CNJ?
 Alienações fiduciárias em garantia estão proibidas,
por não ter projeto agrário?
 Todos os direitos reais sobre imóveis estão
restringidos? (art. 80, I, do CC)

PERSPECTIVAS EPERSPECTIVAS E
ESTRATÉGIASESTRATÉGIAS
Item 229 do Parecer CGU/AGU nºItem 229 do Parecer CGU/AGU nº
01/2008:01/2008:
 A equiparação somente poderá ocorrer se, e,
somente, se:
a) o estrangeiro, pessoa física, seja não-residente ou
pessoa jurídica não-sediada no país; e
b) participe a qualquer título da composição acionária
de pessoa jurídica brasileira; e
c) essa participação assegure a seus detentores o
poder de conduzir as deliberações da assembléia
geral, de eleger a maioria dos administradores da
companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar
o funcionamento dos órgãos da companhia.

PERSPECTIVAS EPERSPECTIVAS E
ESTRATÉGIASESTRATÉGIAS
 Gestão com a Corregedoria de cada Tribunal
para afastar ou interpretar restritivamente o
Parecer;
 Se permitido, consultar ou pedir autorização
do Juiz Corregedor para a lavratura da
escritura, constando a autorização judicial, se
for o caso, para ressalva de
responsabilidades;
 Formular nota de “exigência notarial” a fim de
possibilitar o manejo de Mandado de
Segurança contra o Tabelionato;
 Gestão com vistas à revogação do parecer
e/ou aprovação de nova lei sobre o tema.

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