O documento discute retificação de registro e georreferenciamento no Registro de Imóveis. Apresenta como descrições precárias de imóveis no passado, apesar de cumprirem seu papel na época, geram necessidade de retificação atualmente. Também discute a diferença entre cadastro, de competência do governo, e registro, que cuida do direito de propriedade privada.
Georreferenciamento e o Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF)
1.
2. Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do Irib
Registrador Imobiliário em Conchas-SP
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
41º ENCONTRO NACIONAL DO IRIB
Porto Alegre, 10 de setembro de 2014.
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E GEO
š Procedimento e Mérito ›
3. Tudo que está sendo aqui
tratado está em meu livro
Registro de Imóveis,
Retificação de Registro e
Georreferenciamento:
Fundamento e Prática
Muita coisa em meu blog:
eduardoaugusto-irib.blogspot.com
Dúvidas? Meu email:
geo.irib@gmail.com
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12.
13. ü local de fixação do povo (palestina?)
ü de onde se extraem recursos para a vida
ü não expansível e frágil
Registro de Imóveis
(cuida da território)
14. ü estado democrático de direito
ü liberdade = propriedade privada
ü moradia: dignidade da pessoa humana
ü gestão pública de interesses privados
Registro de Imóveis
(propriedade e dignidade)
15. ü tripatição dos poderes
ü poder político x poder jurídico
ü atividade naturalmente ligada ao Judiciário
ü poder judiciário:
v contencioso: juízes de direito
v gestão pública de interesses privados: tabeliães e
registradores .
legislativo
executivo
judiciário
...quase100%político
...............± 70% político
..........próx. 0% político
Oficial de Registro de Imóveis
(magistrado da "jusrisdição voluntária")
16. e a quem compete zelar pelo direito
fundamental de propriedade privada?
Constituição Federal, art. 170, II
um dos princípios gerais da atividade econômica:
Propriedade Privada
(Estado Democrático de Direito)
17. REGISTRO PÚBLICO IMOBILIÁRIO
É uma instituição de Direito Civil que,
mediante assentos registrais, constitui a
maioria dos direitos reais e alguns direitos
pessoais incidentes sobre a propriedade
imobiliária, publicizando essas informações.
Constituição do Direito Real:
gera o dever estatal de proteção
Registro de Imóveis
(gera a proteção estatal)
19. Objeto
Sujeito
A,vo
Sujeito
Passivo
DIREITO OBRIGACIONAL
Relação
Jurídica
entregar
a
coisa
(coisa)
20. Sujeito
A,vo
Sujeito
Passivo
DIREITO OBRIGACIONAL
li>gio
inter
pars
Mercadoria
com
defeito
v negócio jurídico perfeito e
acabado
v direito potestativo do adquirente
do direito real
v o direito real somente existirá
quando do registro do título
("quem não registra não é dono")
CASA
22. CASA
v direito erga omnes
v sujeito passivo: a sociedade e o
Estado!!
v obrigação de não fazer
(não prejudicar o direito real) e
de proteger (obrigação estatal)
v depende de uma efetiva
publicidade registral
v havendo falha
na publicidade registral ou
erro do dado registrado...
v perda da confiabilidade do
Registro
v desvalorização das garantias
reais
v efeito colateral: aumento da taxa
de juros
v prejuízo generalizado: inflação e
dificuldade de acesso ao crédito
23. Registro de Imóveis
ü atividade estatal (não de governo)
ü cuida do território nacional
ü direito da propriedade privada
ü atua com direitos “erga omnes”
Uma publicidade registral eficiente resulta em
um marco jurídico, garantindo a efetividade
dos direitos reais e, consequentemente, a
segurança jurídica às relações econômicas.
REGISTRO DE IMÓVEIS
Ponto Sensível da DEMOCRACIA
“Registrador é o guardião da liberdade”
26. A precária descrição dos
imóveis no Registro Imobiliário
“O medidor enchia seu cachimbo,
acendia-o e montava no cavalo,
deixando que o animal marchasse
ao passo; quando o cachimbo se
apagava, acabado o fumo, marcava
uma légua”
(Um sertanejo e o sertão, p. 167, cit. por José Antonio da Costa
Porto, Sistema Sesmarial no Brasil. Brasília: UnB, 1978, p. 76)
27. Descrições Precárias do Passado
v cumpriram bem o seu papel na época
ü não havia dúvidas nem conflitos
ü delimitavam bem os direitos
ü deve-se diferenciar a precariedade da falha
v dias atuais
ü necessidade de efetiva gestão territorial
ü sanar precariedades e combater as falhas
ü retificação extrajudicial e georreferenciamento
ESPECIALIDADE OBJETIVA
28. ü Uma descrição com dados
numéricos traz mais segurança
jurídica do que as precárias
descrições do passado.
Ä verdade ou mito ?
29. Transcrição 1.547, de 1953
Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das
Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a
estrada municipal e com o rio de Conchas.
Matrícula 13.008, de 2001
Um sítio com 100 hectares com a seguinte descrição:
• 1 - 2: Az 45º 2.500 m RFFSA
• 2 - 3: Az 125º 1.123 m estrada municipal
• 3 - 4: Az 270º 345 m rio de Conchas
• 4 - 5: Az 12º 3.480 m rio de Conchas
• 5 - 1: Az 223º 1.870 m rio de Conchas
30. Matrícula 13.008, de 2001
Um sítio com 100 hectares :
• 1 - 2: Az 45º 2.500 m RFFSA
• 2 - 3: Az 125º 1.123 m estrada municipal
• 3 - 4: Az 270º 345 m rio de Conchas
• 4 - 5: Az 12º 3.480 m rio de Conchas
• 5 - 1: Az 223º 1.870 m rio de Conchas
1
2
4
1 ???
3
5
Que descrição
absurda é esta?
31. Estrada das Palmeiras
rio de Conchas
R.F.F.S.A.
Estrada das Palmeiras
rio de Conchas
R.F.F.S.A.
Sítio Mina D’Água
150 hectares
Não há Dúvida
Transcrição 1.547, de 1953
Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das
Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a
estrada municipal e com o rio de Conchas.
32. ð Uma descrição com dados
numéricos traz mais segurança
jurídica do que as precárias
descrições do passado.
MITO
Conclusão:
33. RESPOSTA LEGISLATIVA
1. Legislação do Georreferenciamento
ü maior rigor técnico das descrições
ü evitar multiplicidade de títulos
ü artigos 176 e 225 da LRP
2. Retificação Extrajudicial de Registro
ü maior celeridade do procedimento
ü artigos 212 e 213 da LRP
3. Tudo está previsto apenas na LRP
ü portanto, Geo é retificação de registro!
34. Especialidade Objetiva
“ A leitura da descrição tabular permite
que qualquer agrimensor ou matemático
consiga efetuar exatamente o mesmo
desenho do imóvel, sem nunca tê-lo
visto em mapas, fotos e sem conhecer
sua real localização.”
(Eduardo Augusto) .
35. Matrícula 173 (Registro de Imóveis de Conchas):
§ lote urbano, com 15m de frente,
10m nos fundos, 25m do lado
esquerdo e 20m do lado direito
Cumpre o princípio da especialidade?
infinitas formas, portanto não cumpre!
15 m
20m
15 m
25m
20m
15 m
25m
20m
15 m
25m
20m
36. Descrição Técnica do Imóvel
ü imóvel rural não beneficiado pelo prazo
carencial: georreferenciamento conforme a 3ª
Edição da NTGIR
ü demais imóveis (urbanos ou rurais): regras
da Agrimensura
Não cumpre o princípio da especialidade
objetiva a descrição que apenas indica
confrontações e medidas com a utilização
dos pontos cardeais.
38. O que pode ser retificado?
v Elementos do Registro Imobiliário:
ü imóvel (matrícula)
ü sujeitos do direito registrado
ü o direito registrado
v Dados Retificáveis:
ü especialidade objetiva:
descrição do imóvel ou de suas parcelas
ü especialidade subjetiva:
qualificação das pessoas
ü especialidade do fato jurídico:
explicitação dos direitos inscritos
Apenas o dados da "Especialidade"
?
39. v Ficha completa do Imóvel: o fólio real
ü carece de dados confiáveis e inteligíveis
ü dados falhos = ineficiência do registro
ü ineficiência do RI = motivo para sua extinção
v Importância do Princípio da Especialidade:
ü especialidade do fato jurídico - qual direito?
ü especialidade subjetiva - quem tem direito?
ü especialidade objetiva - sobre qual imóvel?
v Repertório registral:
ü é a matrícula do imóvel, portanto...
ü é ela que deve ser aperfeiçoada!
Matrícula
Uma boa Matrícula depende do
cumprimento dos princípios da
especialidade:
v objetiva;
v subjetiva; e
v do fato jurídico.
40. Toda matrícula
deve ser:
ü clara
ü precisa
ü concisa
ela existe para o
cidadão entender
texto truncado e de
difícil interpretação
Matrícula
41. Especialidade Objetiva
a) descrição simplificada
b) descrição técnica
Especialidade
do Fato Jurídico
(títulos registráveis)
Especialidade Subjetiva
(titulares do domínio)
A partir daqui:
registros e averbações
(a vida do imóvel)
Matrícula
42. Qualquer falha
encontrada na
matrícula:
ü na descrição do imóvel
ü na qualificação das
pessoas; ou
ü na determinação do direito
(desde que se comprove ser erro)
a solução deve ser
efetivada pelo
procedimento de
Retificação de RegistroPortanto, o Procedimento Retificatório não
se limita a corrigir a descrição do imóvel.
Elementos Retificáveis:
1. especialidade objetiva
v descrição do imóvel e parcelas
2. especialidade subjetiva
v qualificação das pessoas
3. especialidade do fato jurídico
v explicitação dos direitos
44. v Discurso Padrão:
ü o Brasil não conhece
suas terras;
ü inexiste um cadastro
completo;
ü os existentes são
falhos e conflitantes;
ü e o cadastro do
Registro de Imóveis...
Cadastro e Registro
“irmãos siameses da regularização fundiária”
existe um cadastro no
Registro de Imóveis?“cadastro é cadastro,
registro é registro,
político é político
e baitola é baitola”
“cadastro é cadastro,
registro é registro,
macaco é macaco
e veado é veado”
“fica difícil um estudo,
uma tese,
uma análise;
à luz da ciência...”
45. Cadastro e Registro
Cadastro:
ð inventário, rol de informações
ð objetivo político-administrativo (discricionário)
econômico, social, segurança nacional, etc.
ð sem informação, iremos à falência!!!
estamos na Era da Informação
Atividade Cadastral
ü competência do Governo (poder político)
ü gerenciamento territorial
46. Cadastro e Registro
Registro:
ð não tem por objetivo inventariar os imóveis
ð cuida tão-somente de garantir o direito
fundamental da propriedade privada
ð propriedade privada é o pressuposto do
Estado Democrático de Direito
Registro Público
ü competência do Registrador (poder jurídico)
ü guardião do direito de propriedade
Cadastro:
ü inventário público de bens
ü orientar as políticas públicas (poder político)
ü ligado naturalmente ao Poder Executivo
Registro Imobiliário:
ü constituição de direitos
ü garantia da propriedade privada (poder jurídico)
ü ligado naturalmente ao Poder Judiciário
48. Para o Direito Agrário (Incra):
ü unidade econômica rural, englobando
áreas registradas e áreas de posse; e
Para o Direito Civil (Registro de Imóveis):
ü a matrícula, ou seja, a “propriedade
imobiliária” juridicamente constituída.
Há 2 conceitos de Imóvel Rural:
CONSEQUÊNCIA...
49. Mat. 1
150 ha
Mat. 2
120 ha
Mat. 3
110 ha
Imóvel Rural código INCRA 503.045.067.001-2
LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO
Trabalho apresentado pelo agrimensor ao Incra
50. Imóvel Rural código INCRA 503.045.067.001-2
Mat. 1
150 ha
Mat. 2
120 ha
Mat. 3
110 ha
Código INCRA
503.045.067.001-2
380 ha
Certificação n° 201009000002-25 (380 ha)
LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO
Resultado da atuação do Incra antes da 3ª NTGIR
51. Certificação n° 201009000002-25 (380 ha)
Mat. 1
150 ha
Mat. 2
120 ha
Mat. 3
110 ha
Código INCRA
503.045.067.001-2
380 ha
LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO
DIVERGÊNCIA CADASTRAL INACEITÁVEL
52. A 3ª edição da NTGIR mudou tudo:
ü Sigef: automação do geo (a demora que
era de anos passou para segundos)
ü análise jurídica do imóvel: competência
privativa do registrador imobiliário
ü base de tudo:
ü imóvel rural: imóvel-matrícula
Portanto, o CNIR passou a ser um
Cadastro Territorial Multifinalitário!
SITUAÇÃO ATUAL
53. ü SNCR (CCIR) e ITR (RBF): estudos
finais para aderir ao novo enfoque
(CTM: conceito de parcela)
ü CAR (ambiental): desvinculou-se do
jurídico; completo equívoco
legislativo...
ü GT de Governança Fundiária
(2013-2014): criar um verdadeiro
CTM
SITUAÇÃO ATUAL
57. Incra n° 1 – matrículas 1 e 3
Incra n° 2 – matrícula 2
Incra n° 3 – matrícula 4 e 5 + área de posse
Incra n° 4 – matrícula 6
ParcelaIncranãosupreRegistro;
masMatrículasupreIncra!
Ok!
Ok!
ParcelaMatrículanãosupreIncra!
COMO
RESOLVER O
IMPASSE???
CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO
58. O objeto de levantamento é a PARCELA, que é
a menor unidade territorial cujo levantamento é
de interesse jurídico.
Portanto, uma parcela pode representar:
ü um imóvel matriculado
(conforme o registro imobiliário)
ü um conjunto de matrículas
(o imóvel rural do Incra)
ü ou apenas uma parte dela
(a reserva legal em um imóvel matriculado)
CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO
Cadastro Territorial
Multifinalitário
ü Base Jurídica: Parcela
ü Complemento: Objeto Territorial Legal
63. Pilares
de
um
cadastro
bem
estruturado:
ü situação
jurídica
do
imóvel
(legal)
ü situação
Psica
do
imóvel
(descrição
geométrica
e
localização)
ü valor
do
imóvel
(fiscal)
ü u,lização
efe,va
e
potencial
do
imóvel
(socioeconômico)
CADASTRO TERRITORIAL
65. ü para a certificação, compete ao Incra
analisar a matrícula do imóvel?
ü compete ao Incra analisar a veracidade dos
dados, como confrontantes e exata
localização do imóvel?
ü poderá haver certificação de imóvel
matriculado em Natal-RN com localização
geodésica (errada) em Conchas-SP?
66. O Sigef permite:
ü Certificação de "Fração Ideal"
ü Certificação de Posse
ü Certificação de Parcelamento (extinção de
condomínio) com definição dos novos titulares
sem base em título de divisão
ü Certificação de "imóvel inventado"
Por que ocorrem esses erros?
De quem é a culpa e o que fazer?
67. Como Atuar com o Geo?
v Retificação como outra qualquer
ü único adendo: exigir prévia certificação do Incra
ü planta, memorial, ART, anuências, notificações
(não muda nada! a planta do Sigef não supre!)
ü qualificação registral: competência privativa
v Novas Regras (23/11)
ü Sigef: automação da certificação
ü imóvel: matrícula
ü CNIR: CTM (cadastro territorial multifinalitário)
Retificação com geo é bem mais simples
do que a "retificação comum sem geo"
68. Sigef - Plataforma Amigável
v Completa Automação do Geo
ü análise manual substituída pela eletrônica
v exceto em casos especiais (ex.: cancelar certificação)
ü qualificação jurídica: competência privativa do
registrador imobiliário
v Incra não fará mais análise do título de propriedade
ü interconexão cadastro e registro "on line"
v não haverá mais envio de papel
ü a certificação, que demorava de 6 meses a 3
anos, passou a ser efetivada em...
poucos segundos!!
69. Sigef - Plataforma Amigável
v Para acessar o Sigef:
ü prévio cadastramento pelo Irib
v muitas unidades registrais sem endereço!!!
ü acesso ao site via certificado digital
v conectar e-token antes de abrir o navegador
ü primeiro acesso
v preencher a ficha de cadastro no sistema
ü após isso, Sigef funcional para o RI
v mas, muitas ferramentas ainda não foram implementadas
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
83.
84.
85. Planta do Imóvel gerada pelo Sigef
Seguir o rito completo do artigo
213 da LRP; portanto, deve-se
exigir requerimento, planta e
memorial descritivo assinados.
88. Artigo 213 da LRP
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum
confrontante, este será notificado para se manifestar em
15 dias.
ü pessoa não confronta com imóvel
ü imóvel confronta com imóvel
(ideal: referência pela matrícula)
ü como identificar essas matrículas?
(proprietário - agrimensor - ...etc... - cartório)
ü para anuir, quem é confrontante?
LRP, artigo 213, § 10
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só
os proprietários dos imóveis contíguos, mas
também seus eventuais ocupantes;
o condomínio geral será representado por
qualquer dos condôminos; e
o condomínio edilício será representado
pelo síndico ou comissão de representantes.
89. Confrontantes
v Artigo 213, §10:
" regra geral: titular do imóvel lindeiro
" alternativa legal: “eventuais ocupantes”
" condomínio simples: qquer condômino
Atenção: regra diversa para o imóvel retificando
" casal confrontante
(ambos? um só? regime de bens?)
90. Código Civil:
Art. 1.647. ...nenhum dos cônjuges pode,
sem autorização do outro,
exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
Mat. 15.009: 30 ha
os 2 devem anuir?
vizinhos
91. Mat. 15.009: 30 ha
LRP:
Art. 213 - § 10. Entendem-se como confrontantes não só os
proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus
eventuais ocupantes; o condomínio geral será representado
por qualquer dos condôminos; e o condomínio edilício será
representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão
de Representantes.
Eu assino!
vizinhos condômino
Código Civil:
Art. 1.647. ...nenhum dos cônjuges pode,
sem autorização do outro,
exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
92. Anuência de Confrontante
" não se trata de alienar ou gravar imóvel
" retificação não altera direitos
" se modificar, o ato é nulo!!!
" regra atual
" simplificação instrumental
" objetivo: segurança jurídica
x
94. ü alegação de ser uma
servidão
• não existe lei municipal sobre tal área
• não há controle de estradas municipais
• mapa da cidade? só a carta do IBGE
• Prefeito concorda que é servidão
• isso basta???
Imóvel Público:
Bem Indisponível
96. Servidão de Passagem (“caminho”)
R. 1 – 16.870 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007)
SERVIDÃO: IMÓVEL SERVIENTE – Pelo imóvel objeto desta matrícula existe
uma servidão de passagem em favor do imóvel de Matrícula 16.869, com a
área total de 5.000 m2, cuja descrição técnica é a seguinte:
Substituta do Oficial.....................................................(Vilma Donizeti de Lima).
de para azimute distância
1 2 150º 34’ 12” 123,32 m
2 3 98º 12’ 08” 43,98 m
3 4 165º 45’ 37” 53,98 m
etc etc etc etc
etc etc etc etc
97. Servidão de Passagem (“caminho”)
Av. 1 – 16.869 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007)
SERVIDÃO: IMÓVEL DOMINANTE – Em favor do imóvel objeto desta
matrícula existe uma servidão de passagem que passa pelo imóvel de
Matrícula 16.870, descrita e caracterizada no Registro nº 1 daquela matrícula.
Substituta do Oficial.....................................................(Vilma Donizeti de Lima).
1. Imóvel Serviente:
ü Registro do Ônus
ü descrição técnica completa
ü mat: especialidade objetiva
ü a servidão está no interior
desta Matrícula
2. Imóvel Dominante:
ü Averbação do Direito
ü mera menção ao R.1/16870
ü mat: desde que “desbloqueada”
ü a servidão está no interior de
outra Matrícula
98. HIPÓTESE 2
Bairro das Abóboras
Vários Imóveis Dominantes
Imóvel Serviente
servindo à comunidade
estrada pública
bem de uso comum do povo
99. Estrada ou Servidão de Passagem?
1. Servidão:
ü ônus integrante da propriedade particular
ü serve a um ou mais imóveis determinados
ü conservada pelos interessados
ü geralmente unidirecional
2. Estrada:
ü bem público de uso comum do povo
ü serve à comunidade em geral
ü conservada pelo poder público
ü independe de desapropriação ou reconhecimento
ü quase sempre bidirecional
Regra Essencial:
separação do
bem público
do bem privado
Casos Especiais:
ü Urbano (Burla à LPS)
ü Rural (Burla à LPS)
ü Desapropriações Ativas
ü Desapropriações Antigas
105. Código de Águas (Decreto nº 24.643/34)
Art. 2º - São águas públicas de uso comum:
a) os mares territoriais...
b) as correntes, lagos e lagoas navegáveis e flutuáveis
f) os afluentes das correntes públicas que influam na navegabilidade
Art. 11 - São públicos dominicais, se não estiverem destinados ao uso
comum, ou por algum título legítimo não pertencerem ao domínio particular:
1 - os terrenos de marinha
2 - os terrenos reservados ...
Art. 13 - Constituem terrenos de marinha todos os que, banhados pelas
águas do mar ou dos rio navegáveis, vão até 33 metros para a parte da
terra, contados desde o ponto a que chega o preamar médio (de 1831).
Art. 14 - Os terrenos reservados são os que, banhados pelas correntes
navegáveis, fora do alcance das marés, vão até à distância de 15 metros para
a parte da terra, contados desde o ponto médio das enchentes ordinárias.
106. Mat. 452 Mat. 1349
rio Mensalão
3 imóveis
sítio + rio público (com as margens de 15m) + sítio
terreno reservado
15 metros
terreno reservado
15 metros
Não confundir com APP !!
APPlargura mínima
APPlargura mínima
largura do rio APP
de 0 a 10 m 30 m
de 10 a 50 m 50 m
de 50 a 200 m 100 m
de 200 a 600 m 200 m
mais de 600 m 500 m
110. ? Matrícula de imóvel
georreferenciado e certificado
pelo Incra está liberado para
desmembramentos?
Ä verdade ou mito ?
Questão:
111. Resposta:
? Matrícula de imóvel
georreferenciado e certificado
pelo Incra está liberado para
desmembramentos?
MITO
MATRÍCULA “GEOCERTIFICADA”
v libera o imóvel para alienações
v mas não libera o imóvel para alterações descritivas
v portanto...
ü parcelamentos: nova certificação
ü retificação da descrição: nova certificação
v geo voluntário (imóvel abaixo de 250 ha)
ü mesmas restrições:
“uma vez no sistema, sempre no sistema”
112. ?. Trabalho georreferenciado com
certificação do Incra não pode
ser objeto de qualificação
registral?
Ä verdade ou mito ?
Questão:
113. ?. Trabalho georreferenciado com
certificação do Incra não pode
ser objeto de qualificação
registral?
ABSURDO
Resposta:
QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
v função inafastável do registrador imobiliário
v negar-se a ela configura o crime de prevarição
v a certificação não garante titularidade sobre a área
v missão do registrador: garantir a segurança jurídica
115. Atenção:
v retificar: corrigir erros e omissões
v retificar não é “adequar” o registro ao imóvel
v pode-se aumentar a área do imóvel?
" poderia aumentar até 1/20 (5%) ?
" não poderia aumentar nunca ?
" sem limite, se a posse for mansa e pacífica ?
" qual, afinal, é a regra ?????
116. Art. 500 - Se, na venda de um imóvel, se estipular o
preço por medida de extensão, ou se determinar a
respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer
dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o
direito: reposição da área; resolução do contrato; ou
abatimento do preço.
§1º - Presume-se que a referência às dimensões
foi simplesmente enunciativa, quando a diferença
encontrada não exceder de 1/20 da área total enunciada,
ressalvado ao comprador o direito de provar que, em
tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§1º - Essa regra somente valerá se a diferença
encontrada for superior a 1/20 (5%).
Código Civil
Escopo do Artigo 500:
direito privado - indenização entre partes -
direito contratual - direito disponível
Escopo do Artigo 500:
direito privado - indenização entre partes -
direito contratual - direito disponível
Escopo da Retificação:
registro imobiliário - registro público -
direito indisponível - segurança jurídica
117. Transcrição 1.547, de 1953
Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das
Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a
estrada municipal e com o rio de Conchas.
Levantamento Topográfico Atual
Um sítio com 150 hectares localizado no Bairro das
Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a
estrada municipal das Palmeiras e com o rio de Conchas,
com os seguintes rumos e distâncias abaixo
discriminados: ...etc...
É possível tal retificação ou
trata-se de usucapião?
Caso 1 – “Aumento” de Área
118. rio de Conchas
R.F.F.S.A.
Sítio Mina D’Água
150 hectares
Estrada das Palmeiras
medição visual
100 hectares
Qualificação Registral:
" confrontações idênticas
" confrontações permanentes
" conferência por cartas oficiais
" diligências se necessário...
rio de Conchas
SÍTIO DA MINA
GRANJA
SÍTIO TOMAZELLA
a l a g a d o
119. R.F.F.S.A.
Sítio Mina D’Água
150 hectares
Estrada das Palmeiras
rio de Conchas
medição visual
100 hectares
Qualificação Registral:
" confrontações idênticas
" confrontações permanentes
" conferência por cartas oficiais
" diligências se necessário
" anuência dos confrontantes
" responsabilização de todos
" provável erro: a não-medição
das curvas do rio
" não houve aumento, mas ERRO
120. Caso 2 – Aumento de Área
ü retificação judicial com aumento de área
ü matrícula 4884: 200,4014 ha
ü retificação judicial: 463,50 ha (131% >)
ü laudo do perito judicial:
A retificação é intra-muros não existindo avanço
das divisas sobre propriedades vizinhas; a
diferença entre as áreas registrada e física se
deve à imprecisão da descrição contida no título
retificando, aliada à falta de recursos à época e
ao relevo montanhoso do imóvel.
ü a manifestação do registrador
(perito jurídico-registral) deve
ser positiva ou negativa?
Imóvel: é o “Gigante Adormecido” (Bofete)
x
121.
122. v o relevo acidentado do "gigante adormecido" é
indício suficiente para justificar grande
divergência entre a medida apurada no
passado sem recursos tecnológicos (que era
muito comum) e a dimensão apurada hoje com
as modernas técnicas da agrimensura.
v no entanto, mesmo que se retirasse por inteiro
essa área de difícil acesso e medição, deixando
apenas a parcela do imóvel com relevo
relativamente plano, ainda assim a divergência
entre essa "área plana" (337 ha) e a do "direito
registrado" (200 ha) continuaria muito alta
(aumento de 118%!):
125. ü a retificação não se presta a alterar a dimensão do imóvel, quer para mais ou para
menos, exceto em situações muito especialíssimas permitidas pelo ordenamento
jurídico (aluvião, abertura de estradas, alagamento de parcela do imóvel por represa,
dentre outras poucas hipóteses). Não se retifica o imóvel, mas a sua descrição.
ü a nova descrição deverá abranger tão somente a área protegida pelo direito real
devidamente inscrito, ou seja, não estando toda a extensão do imóvel abrangido pelo
direito registrado, a ação de usucapião é a única medida que tem o condão de
regularizar essa situação.
ü o laudo pericial (fls. 369-436) é perfeito para demonstrar a posse dos autores sobre a
área delimitada pelo levantamento apresentado, ou seja, é mais do que suficiente
para comprovar a longeva posse "ad usucapionem" e, consequentemente, a patente
titularidade dos autores que, para se formalizar no registro, requer apenas o
provimento judicial.
ü no entanto, a via escolhida pelos autores não foi a de usucapião (perfeita para o
caso), mas optou-se pela via da ação de retificação de registro, de escopo totalmente
diverso, pois não serve como título aquisitivo de bem imóvel, não produz coisa
julgada e não subsistirá diante de qualquer falha que eventualmente seja comprovada
no futuro.
ü devido ao exposto, a conclusão que apresento a V. Exa. é que a área demonstrada
nos trabalhos técnicos não encontrada guarida no título registrado (matrícula 4884),
ou seja, há inclusão de área não titulada na descrição apresentada, fato este que
inviabiliza por completo o pedido retificatório.
126. Caso 3: Estação Ferroviária
ü antiga estação vendida a particular em 1930
ü matrícula 5430: 3 ha
ü projeto de retificação: 6 ha (o dobro)
ü justificativa do autor:
Erro da antiga descrição (da década de 30) apenas no
tocante à dimensão do imóvel, mas a descrição do
perímetro comprova a realidade.
ü descrição do imóvel na matrícula:
confronta com as estradas estadual e municipal, com
o antigo leito da fepasa e com as famílias Moreira e
dos Peres.
x
127. DER foi notificado e
anuiu expressamente
confronta com as estradas estadual e
municipal, com o antigo leito da fepasa
e com as famílias Moreira e dos Peres.
129. Decisão Interlocutória
Analisado não apenas a descrição tabular do imóvel
como também a de seus confrontantes, registros
anteriores e cartas topográficas antigas, chegou-se
às seguintes conclusões:
v a planta apresenta, num mesmo desenho, áreas
titulada (M 5.430) e não titulada (posse);
v o imóvel está localizado entre o antigo leito da
estrada de ferro e o antigo leito da rodovia que
ligava Anhembi à SP-300 e não entre a antiga
ferrovia e o novo trecho da rodovia estadual;
130.
131. Caso 5: Estação Ferroviária
NOVA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA
ü Notificar DER: quanto à existência ou
não do imóvel público da antiga rodovia
ü Notificar SPU: quanto ao antigo leito da
linha férrea
133. ð Casos mais complexos
(matrículas com descrição
precária) somente poderão ser
alvo de retificação judicial.
Ä verdade ou mito ?
134. Conclusão:
7. Casos mais complexos
(matrículas com descrição
precária) somente poderão ser
alvo de retificação judicial.
MITO
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO
v trata-se de competência concorrente entre RI e PJ;
v mesmos poderes, mesmos deveres, mesmas limitações;
v se o registrador não pode fazer, o juiz também não poderá;
v se o juiz alterar sua decisão em recurso, significa que o ato
poderia ter sido praticado pelo registrador na origem;
v utilização do livre convencimento motivado.
x
136. DESCARACTERIZAÇÃO DA
PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
1. inclusão de área não titulada à área registrada
(ex.: parcela de área do vizinho com a sua anuência);
2. levantamento de parcela do imóvel de posse
exclusiva do condômino
(inexiste “fração ideal localizada” - salvo para usucapião);
3. várias matrículas numa única poligonal sem
que seja possível a sua fusão
(ex.: titulares diferentes);
4. inclusão de área pública no levantamento
(ruas, estradas, rios públicos, ferrovias, escolas).
Qualquer dessas quatro
hipóteses inviabiliza a
Retificação de Registro
(com ou sem geo)
138. DELIMITAÇÃO ESPACIAL DO
DIREITO DE PROPRIEDADE
FUNÇÃO INERENTE AO
REGISTRO DE IMÓVEIS
agrimensor: é o perito do RI
cadastro: é cliente do RI
definição
de
direitos
(a,vidade
jurídica)
delimitação
espacial
do
direito
de
propriedade
x
delimitação
espacial
da
posse
Registro
Registro
Adm
Pública
139. COMARCA
DE
CONCHAS-‐SP
(URBANO)
Muitos desses levantamentos foram
corrigidos conforme o direito real de
propriedade constante do Registro
149. Os Cegos e o Elefante de Ghor
Impressões
1. tronco
2. lança
3. serpente
4. tapete
5. corda
150. O Progresso e o Elefante de Ghor
Conclusões:
n todos têm a sua parcela
de razão
n mas estamos equivocados
quanto ao todo
n o homem sozinho não
consegue saber toda a
verdade
n somente com o trabalho
conjunto, obteremos
sabedoria para encontrar
soluções eficazes para o
Progresso do PAÍS !
151. Convite a todos os Profissionais
v Vamos todos trabalhar em conjunto
v Poder Público, Juízes, Registradores Imobiliários,
Tabeliães, Agrimensores, Advogados, Associações
e a Comunidade - Estamos todos do mesmo lado;
v ...do lado da paz social, do desenvolvimento
nacional, da erradicação da pobreza, enfim, da
justiça social;
v esses são objetivos de toda uma Nação, portanto
vamos buscá-los juntos,
EM PROL DO NOSSO BRASIL !!!!
Diante disso, peço-lhes uma REFLEXÃO
152. Por um Brasil Melhor !
Preste atenção nas imagens, no que
aparece escrito em cada tela e na letra da
música;
Mentalize o significado de cada item
separadamente e do todo em conjunto;
Por fim, analise que Brasil você deseja a
seus filhos e conclua se você está ou
não fazendo a sua parte para isso.
veja as
imagens
leia o
texto escrito
perceba a
letra da música
Vc se orgulha de ser Brasileiro?
153. *
vamos todos juntos
trabalhar em prol
de nosso grandioso
BRASIL
vamos todos juntos
trabalhar em prol
de nosso
grandioso .BRASI
L
Vc se orgulha de ser Brasileiro?
154. vamos todos juntos
trabalhar em prol
de nosso grandioso
BRASIL
vamos todos juntos
trabalhar em prol
de nosso
grandioso .BRASI
L
Vc se orgulha de ser Brasileiro?
176. PARABÉNS A TODOS OS
PROFISSIONAIS AQUI PRESENTES
pelo interesse na busca do
desenvolvimento nacional,
erradicação da pobreza e
diminuição das desigualdes
sociais ainda existentes no País.
179. Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do Irib
Registrador Imobiliário em Conchas-SP
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
geo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.com
41º ENCONTRO NACIONAL DO IRIB
Porto Alegre, 10 de setembro de 2014.
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E GEO
š Procedimento e Mérito ›
180. Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do Irib
Registrador Imobiliário em Conchas-SP
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
geo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.com
41º ENCONTRO NACIONAL DO IRIB
Porto Alegre, 10 de setembro de 2014.
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E GEO
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